21

12.2013

Mzuri w Radomiu – to już 10-te miasto w Polsce

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 21

Mzuri otworzyło kolejne biuro, 10-te w Polsce. Tym razem w Radomiu, gdzie tak naprawdę od jakiegoś czasu (od kilku lat) Mzuri już … istniało. Tylko nie w pełnym zakresie oferty – mieliśmy tylko jednego klienta, który na dodatek częściowo obsługiwał swój portfel mieszkań samodzielnie. Teraz Marcin przekazał nam w pełni swój portfel mieszkań (swoich oraz swoich znajomych), a sam dołączył do Mzuri Investments. Poszukujemy też Opiekuna Portfeli Mieszkań w Radomiu.

Radom to bardzo atrakcyjne cenowo miasto i już kupiliśmy dla naszych inwestorów 2 mieszkania w tym … tygodniu:-). Poniżej analiza potencjału rynkowego Radomia opracowana przez Marcina:-). Jeśli ktoś chciałby nam powierzyć swoje mieszkanie w Radomiu pod opiekę to proszę o kontakt z Marcinem – marcin.zdral (małpka) mzuri.pl.

Radom – charakterystyka rynku nieruchomości na wynajem

Główne wnioski

Rynek mieszkań na wynajem w Radomiu jest bardziej atrakcyjny niż w wielu innych miastach Polski. Radom jest 14 miastem w Polsce pod względem liczby mieszkańców. Mieszkania na wynajem można kupić po bardzo niskich cenach (2000-3000 PLN za metr kwadratowy). Rynek sprzedaży wtórnej mieszkań jest stabilny i płynny tak jak w dużo większych miastach w Polsce. Rynek najmu jest stabilny i stosunkowo duży z powodu wyższej niż przeciętna migracji w Radomiu spowodowanej napływem ludności z okolicznych miejscowości i odpływem głównie do Warszawy i za granicę. Czynsze, które można uzyskać są atrakcyjne i dają zwrot na poziomie 6- 9% rocznie. Średni okres najmu jest stosunkowo krótki bo na poziomie 1,5-2,5 lat i może powodować nieznaczne podwyższenie kosztów „zarządu”, co przy korzystnej relacji ceny zakupu do uzysku z najmu nie zmienia istotnie  atrakcyjności inwestycji w mieszkania na wynajem w Radomiu. Kluczowym elementem, który może jeszcze dodatkowo podnieść atrakcyjność tej inwestycji jest umożliwienie dojazdu do Warszawy „do pracy” w ciągu 45 minut, poprzez zakończenie budowy drugiej nitki linii kolejowej z Radomia do Warszawy planowane na lata 2016-2017. Może to bardzo istotnie podnieść atrakcyjność rynku pracy w Radomiu, a co za tym idzie ceny

 zakupu mieszkań i ceny najmu.

Radom należy do 15 największych miast w Polsce

Radom ma 220 tys mieszkańców i jest 14 co do wielkości miastem w Polsce.  Miasto leży na przecięciu głównych szlaków komunikacyjnych ze wschodu na zachód i z północy na południe, prowadzących do granic państwa. Krzyżują się tu drogi krajowe:

o    droga nr E77, 7 (Gdańsk – Kraków),

o    droga nr E371, 9 (Radom – Rzeszów),

o    droga nr 12 (Łódź – Lublin).

Radom jest ważnym węzłem kolejowym, w którym krzyżują się linie Warszawa – Radom – Kraków i Radom – Dęblin oraz linia Radom – Tomaszów Mazowiecki – Łódź.

 

Główne czynniki wpływające na atrakcyjność rynku nieruchomości pod wynajem to:

Niska cena mieszkań z potencjałem do wzrostu.

·          Stosunkowo niewielka liczba nowych mieszkań. Szacuje, że rocznie w Radomiu buduje się ok 250-500 nowych mieszkań (bez domków jednorodzinnych). Podaż jest dopasowana do popytu. Nowobudowane bloki są zasiedlane blisko w 100% w ciągu 6 miesięcy od ich oddania do użytku.

·          Ceny mieszkań nowych w stanie deweloperskim wahają się miedzy 3500 – 4000 PLN za metr kwadratowy.

·          Segment Premium praktycznie nie występuje. AIG Lincoln wybudowało 3 apartamentowce  (ok 100 mieszkań) z mieszkaniami w cenie  450 – 650 tys w stanie deweloperskim. W ciągu 5 lat od ich wybudowania zasiedlenie nie przekracza 30%.

·          Ok. 20-30% mieszkańców Radomia pracuje w Warszawie. Z reguły dojeżdżają, ale tylko do momentu ustabilizowania się lub wzrostu dochodów. Jak ich jest stać już na mieszkanie w Warszawie przeprowadzają się. Jeśli mieli mieszkanie w Radomiu sprzedają je.

·          Planowane a 2016-2017 zakończenie budowy drugiej nitki kolejowej do Warszawy skróci dojazd do Warszawy z prawie 3 godzin do ok. 45 minut. Spowoduje to z pewnością istotne zahamowanie „odpływu” mieszkańców do Warszawy i w konsekwencji wzrost liczby jak i zamożności ludności Radomia. Radom stanie się, trochę jak Piaseczno czy Skierniewice, sypialnią ludzi pracujących w Warszawie. Może to mieć w konsekwencji wpływ na wzrost cen mieszkań w Radomiu, ale również wzrost przychodu z najmu.

Stabilny i płynny rynek sprzedaży wtórnej mieszkań

·          Wielkość mieszkań to głównie mieszkania małe i średnie (od 19 do 80m). Większych mieszkań jest mało, bo regułą w Radomiu jest to że bardziej opłaca się wybudować własny dom (koszt rzędu 350 tys PLN w stanie deweloperskim i placem w cenie) niż kupować duże mieszkanie.

·          Ceny mieszkań w Radomiu są bardzo stabilne. Charakterystyczny jest fakt, że pomimo kryzysu trwającego od kilku lat ceny mieszkań w Radomiu utrzymują się na tym samym poziomie lub nieznacznie rosną. Dotyczy to zarówno mieszkań nowych jak i z rynku wtórnego.

·          Na bazie własnej analizy ofert na portalu anonse.com i tego jak szybko są nieaktualne oceniam, że średni czas zbycia mieszkania małego w atrakcyjnej cenie (10 – 20% poniżej średniej rynkowej) trwa od 1-4 tygodni.

 

Korzystna relacja wielkości czynszu do ceny mieszkań

·          Główna grupę najemców mieszkań najtańszych (kawalerki do 25m i mieszkania 2 pokojowe do 40m) stanowią młode pary (przed ślubem i po), studenci, pracujący single, młode rodziny z dziećmi, gdzie pracuje tylko jedna osoba (często za granicą).

·          Ceny mieszkań z rynku wtórnego wahają się między 3000 a 4500 za metr kwadratowy w zależności od jego wieku i stanu zniszczenia. „Okazje” trafiają się stosunkowo często. Wtedy mieszkania do remontu kupuje się po 2100-2500 PLN  za metr kwadratowy.

·          Średnie ceny za najem mieszkań są bardzo zróżnicowane.  Dla kawalerek wahają się  od 700 PLN z czynszem do 1000 PLN z czynszem. Dla mieszkań 2-pokojowych od 850 PLN ( z czynszem)  do 1200 PLN ( z czynszem).

·          Czynsz do spółdzielni (bez mediów) oscyluje wokół 8 PLN za metr kwadratowy. Czyli w kawalerkach ok. 200 PLN, a w mieszkaniach 2 pokojowych od 250 do 400 PLN (w zależności od metrażu).  Różnice pomiędzy poszczególnymi spółdzielniami administrującymi są niewielkie.

Stabilny i stosunkowo duży rynek najmu

·          stosunkowo duża i stabilna liczba mieszkańców Radomia, która utrzymuje się na stałym poziomie od ponad 40 lat.

·          Stały napływ nowych mieszkańców Radomia z okolicznych miejscowości i wiosek. Szacuje, że jest to ok.3-8  tys nowych mieszkańców co rok. Wszyscy oni szukają mieszkań na wynajem

·          Stały odpływ młodych mieszkańców do Warszawy (oddalonej tylko o 100km), Krakowa i Wrocławia (ok. 3-8  tys rocznie)

·          W Radomiu jest 12 uczelni wyższych z największym Uniwersytetem Humanistyczno-Technologicznym. Szacuje się, że w Radomiu studiuje  ok 30 tys. Studentów.

Bardzo zróżnicowany standard i ceny najmu

·          Rynek najmu mieszkań  w Radomiu jest bardzo mało uporządkowany. Poza Mzuri nie ma firm zajmujących się tym profesjonalnie. Ze względu na niskie ceny najmu, agencje nieruchomości również nie mają „najmu” w swoich usługach.

·          Jakość mieszkań wynajmowanych jest z reguły bardzo niska. Wynika to z faktu, że nie jest to robione profesjonalnie. Mieszkania odnowione, po remoncie, zarządzane profesjonalnie są wynajmowane szybko. Trudno oczekiwać premii w postaci wyższego czynszu (bariera dochodowa najemców), ale przynajmniej można oczekiwać wysokiej „zajętości” mieszkań. Średnia portfela, którym zarządzam (14 mieszkań)  za ostatni rok to pow. 95%.

·          Zdarza się, że mieszkania zdewastowane, ale o stosunkowo dużej powierzchni są wynajmowane po bardzo niskiej cenie (nawet 600 PLN z czynszem za mieszkanie 2 pokojowe albo kawalerke). Nie jest to jednak konkurencja, gdyż najemcy to z reguły segment mający kłopoty z regularnym opłacaniem czynszu.

Niezbyt długi  okres najmu

·          Z doświadczenia wynika, że średni okres najmu to 1,5 do 2,5 lat.

 

Autor: Marcin Zdral – szef biura Mzuri w Radomiu. Od 4 lat kupuje, remontuje i zarządza portfelem mieszkań na wynajem w Radomiu

Komentarze:

  1. Pacyfik napisał(a):

    Witam.Czy oddział radomski będzie obsługiwał pobliskie miasta Skarżysko, Starachowice, Ostrowiec?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pacyfik, to zależy. Jeśli chciałbyś nam przekazać portfel mieszkań, w którymś z tych miast, to oczywiście rozważymy:-)

  2. Rafal_Sandomierz napisał(a):

    Witam Sławku,

    jak można skontaktować się z Marcinem?

    Pozdrawiam
    Rafał

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Rafał, w sprawie Sandomierza lepiej skontaktować się z Krzysztofem, moim wspólnikiem i członkiem zarządu Mzuri. Jego mail to: krzysztof.Bystrosz (małpka) mzuri.pl.

  3. Rafal_Sandomierz napisał(a):

    Bardziej myślałem o inwestycji w Radomiu :)

    W Sandomierzu radzę sobie sam :)

  4. Grzesiek W napisał(a):

    A jakie kolejne miasta Mzuri ma w planach?

    Ten Radom wygląda całkiem fajnie jeśli chodzi o inwestowanie. Jednak ciężko byłoby mi kupić mieszkanie na wynajem w mieście którego nie tylko nie znam, ale nawet w nim nie byłem, Taka bariera psychologiczna :(

    Jednak coraz częściej dochodzę do wniosku, że jak inwestować w najem to właśnie w takich miastach jak Radom. Pomijając obecny poziom cen i możliwość szybszego zbudowania portfela mieszkań, Jest kilka istotnych według mnie spraw, które przemawiają za inwestowaniem w Radomiu, Zielonej Górze, Sosnowcu, Częstochowie itp.

    1) Brak inwestycji deweloperskich na dużą skalę. Ja to odbieram pozytywnie, ponieważ oznacza to według mnie, że ceny nie odbiegają znacząco od ceny odtworzeniowej mieszkania. A co za tym idzie jeśli nawet dojdzie do jakiegoś kataklizmu gospodarczego to stanieją o wiele mniej niż mieszkania we Wrocławiu czy Krakowie, których ceny są ewidentnie napompowane marżami deweloperów.

    2) Znikomy wpływ MdM-ów i innych. Wszystkie rządowe programy wspierania mieszkaniówki tak naprawdę mają na celu wspieranie budownictwa czyli deweloperów a w takich miastach deweloper nawet z niską marżą prawie zawsze będzie droższy niż rynek wtórny.

    3) Rządowy Fundusz Mieszkań na Wynajem… paradoksalnie zauważyłem dużą szansę dla rynku najmu dzięki Funduszowi Mieszkań na Wynajem. Mody nieruchomościowe są kreowane przez duże miasta a to w nich głównie będzie inwestowało BGK. Faktycznie może to spowodowac spadek cen, ale co za tym idzie bardziej będzie się opłacało wynająć mieszkanie niż kupić. I choć my Polacy lubimy „na swoim” to jeśli różnica na korzyść wynajmu będzie wyraźna damy sobie za kilka lat spokój z tradycją i pójdziemy za głosem rozumu. Wierzę, że odsetek osób wynajmujących mieszkania w Polsce wzrośnie i dlatego kibicuje tej inicjatywie rządowej choć wiem że fundusz będzie fatalnie zarządzany bo nie będzie to prywatna firma.

    Za BGK do gry mogą wejść duże fundusze i w ten sposób miasta takiej jak Wrocław, Kraków, Warszawa itp mogą być spaloną ziemią dla inwestorów indywidualnych kupujących pojedyczne mieszkania. Zwyczajnie nie będzie im się to opłacać.

    Uważam, że miasta właśnie takie jak Radom, Sosnowiec itp będą pominięte przez fundusze i tam wciąż będzie rządził wolny rynek, ale moda swoje zrobi i ludzie będą częściej wynajmować niż robią to obecnie. Chyba każdy przyzna, że wielu ludzi kupowala mieszkania tylko dlatego, że w tv dużo się o tym mówiło. Takie pranko mózgu.

    To może być szansą dla inwestorów właśnie w takich miastach jak opisywany Radom. Sam przekonują się do tego by jednak odpuścić inwestowanie we Wrocławiu i skupić się na innym mniejszym mało atrakcyjnym „dla wielkich tego świata” mieście. Myślałem o Sosnowcu, Zgorzelcu, Głogowie, Zielonej Górze, Opolu. Może kiedyś do któregoś z tych miast trafi Mzuri? :) Bo przyznam, że we Wrocku to moge sam zarzadzać mieszkaniami ale już w Opolu a już tym bardziej Sosnowcu to nie sądzę.

    Świta mi nawet pomysł, żeby w kilka osób wybudować od podstaw czynszówkę. Znalazłem nawet kilka tanich działek glównie pod plomby. Jednak chyba jestem „za cienki w uszach” na taką inwestycję przynajmniej na razie. Jednak szukam taniego miasta w którym mógłbym dużo szybciej i efektywniej niż we Wrocławiu budować swój portfel mieszkań. Dlatego będę śledził doniesienia o nowych miastach które obejmie swoim zasięgiem Mzuri. Myślałem intensywnie o Sosnowcu, ale jednak nie mam żadnej wiedzy o tym mieście. Może kiedyś Mzuri wejdzie do Głogowa bo miasto wygląda ciekawie pod kątem budowania portfela mieszkań na wynajem choć jest niewielkie? :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Grzesiek, dzięki za zainteresowanie usługami Mzuri. W przyszłym roku otworzymy z pewnością kilka dodatkowych oddziałów. Ostatnio na spotkaniu w Monachium, jeden z uczestników namawiał mnie na Głogów, więc jeśli zbierze się tam na „dzień dobry” kilkanaście mieszkań do zarządzania, to czemu nie? :-)

  5. consettuk napisał(a):

    Sławku, a kiedy wchodzicie do Lublina, mam zamiar inwestować właśnie tam , gdyz jest dużą liczba studentów ( szacuje sie , że w granicach 40 tys) do tego liczba mieszkańców 330 tys. Gdzieś na fridomi przeczytałem , że otwieracie biuro w Lublinie po wakacjach 2013 r. , niestety nie ma żadnej informacji , czy jest to związane z jakimiś problemami w mieście Lublin, czy moze chodzi o jakieś prognozy – nie chce siać jakiejś paniki ale mnie to trochę dziwi. Z pozdrowieniami

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Consettuk, trafimy i do Lublina, spoko. W 2013 roku otworzyliśmy mniej biur niż było planowane na początku roku i stąd ten poślizg. Nie ma jakichkolwiek powodów do paniki:-)

  6. Dawid napisał(a):

    Witam
    Z nieskrywaną radością odnalazłem dzisiejszy wpis dotyczący Radomia. Przy okazji chciałbym podziękować Marcinowi za tak rzetelne opracowanie. Tak się składa, że miałem przyjemność spotkać się z Nim jakiś tydzień wcześniej, żeby zasięgnąć u Niego informacji na interesujący nas wszystkich temat dotyczący rynku radomskiego. Tak więc powyższa charakterystyka stanowi doskonałe uzupełnienie naszej ostatniej rozmowy.
    Natomiast to nowe otwarcie Mzuri w Radomia jest fajnym pretekstem do spotkania lokalnych sympatyków fridomii i tutejszych mieszkaniczników. Czy są chętni?
    Pozdrawiam
    Dawid

  7. Michał Rybnik napisał(a):

    Słąwku, rozszerzcie oferte na śląsku!! :)
    Wlaśnie zakupiłem swoje 1 mieszkanie w Gliwicach, ale dowiedziałem się że już w tym mieście nie obsługujecie, no a szkoda..

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Michał Rybnik, zaszło chyba jakieś nieporozumienie, przekłamanie.

      Oczywiście Mzuri chętnie zajmie się opieką nad Twoim mieszkaniem w Gliwicach.

      W zeszłym tygodniu pomogliśmy inwestorom kupić 4 mieszkania w Chorzowie. Mamy też mieszkania w Sosnowcu, Rudzie Śląskiej i w innych miastach na Śląsku. Zamierzamy dalej się tam rozwijać. Więc zapraszam do korzystania z usług Mzuri.

    • Sylwia napisał(a):

      Szanowny Panie Michale!
      Poproszę o krótką informację z Pana adresem mailowym na sylwia.senderowska@mzuri.pl
      Z chęcią przekażę naszą szczegółową ofertę zarządzania również dotyczącą Gliwic :)

      Pozdrawiam
      Sylwia Senderowska
      Specjalista ds. Wsparcia Sprzedaży
      Mzuri

  8. rodmans napisał(a):

    Witam Sławku,

    a kiedy Mzuri będzie w Szczecinie?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Rodmans, już mieliśmy otwierać oddział w Szczecinie kilka tygodni temu. Ale pomimo rozmów z kilkunastoma osobami, nie udało się znaleźć odpowiedniego kandydata do współpracy. Gdy tylko się znajdzie, to zaczynamy. Mam nadzieję, że w pierwszych miesiącach 2014 roku:-)

  9. Rdomans napisał(a):

    Sławku,

    dzięki bardzo za odpowiedź. Rozumiem, że od Krzysztofa można dowiedzieć się jakiej osoby poszukujecie, jak wygląda model współpracy itp.?

    Korzystając z okazji: Zdrowych i Wesołych Świąt Tobie, Twojej rodzinie oraz wszystkim Fridomiakom.

  10. Pawel napisał(a):

    Kiedy pojawicie się w Kielcach ? :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pawel, musze pogadac z Marcinem, czy daloby sie na poczatek obslugiwac Kielce z Radomia. Jesli tak, to moze juz calkiem niedlugo… Dam oczywiscie znac na lamach fridomii.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Nieruchomości to nowy system emerytalny

Spośród dziesiątek książek poświęconych inwestowaniu w nieruchomości jakie przeczytałem w ostatnich 9 miesiącach, książka Brett’a Alegre-Wood, „The 3+1 Plan”, (Delancey Press, Lodyn, 2009) w najbardziej systematyczny sposób opisuje proces budowania własnego portfela nieruchomości pod wynajem. Autor (Australijczyk, który posiada nieruchomości w Australii, w Anglii oraz w Hiszpanii) jest zwolennikiem inwestowania w nieruchomości jako najbardziej bezpiecznego sposobu tworzenia przychodów na okres emerytalny. Już w przedmowie rozprawia się z rozmaitymi funduszami emerytalnymi, planami oszczędnościowymi, grą na giełdzie, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Konkret, zgadzam się z Twoimi postulatami. Ja byłbym nawet za tym by w ogóle zlikwidować Sejm i Senat....
  • Sławek Muturi: Piotrze, temat demografii pojawia się na fridomii, regularnie, co kilkanaście miesięcy. Przestał mnie...
  • Sławek Muturi: Recroot, nie chodzi chyba o to by każdy miał „kogoś stojacego nad sobą”. Nie ma nikogo...
  • Sławek Muturi: Recroot, to cieszę się, że w dużej mierze zgadzamy się co do owych zmian w sądownictwie, które idą...
  • Sławek Muturi: Recroot, dzięki. Nie znałem tego Manifestu. Mam pytanie: czy Manifest rzeczywiście mówi o...
  • Konkret: A kwestia władzy ustawodawczej ? Polska: 100 senatorów, 460 posłów, ludność ok 37 mln USA: 100 senatorów,...
  • Konkret: Ja niestety muszę się zgodzić z Recrootem, dczekolem. Intencje przeciętnego demonstranta rzeczywiście wydają...
  • Piotr: Panie Slawku, dziekuje za dzielenie sie Pana doswiadczeniem, ktore jest bardzo pomocne w podejmowanych przeze...
  • recroot: Co do tonu wypowiedzi, to nie ma tam chamstwa, prostactwa i brzydkich słów. Profesor sztuki odkrywa tam...
  • recroot: Może delegalizacja partii politycznych by pomogła. Ale z tym zgodziłby się tylko Kukiz i jego ludzie.
  • recroot: Wolność osobista i życie na Dominikanie albo w innym ładnym miejscu :)
  • recroot: Sławek, Trudno się z Tobą nie zgodzić. Też nie mam telewizora, a właściwie sygnału telewizyjnego –...
  • recroot: Poruszyłem tak wiele wątków, ponieważ gdyby obok mnie flagą machał Balcerowicz, to poczułbym wielki niesmak,...
  • recroot: Sławek, w wywiadzie pewien profesor wyjaśnia jakim transformacjom uległa Wspólnota Europejska i na jakich...
  • Sławek Muturi: Konkret, dzięki. Masz rację. Wiele rzeczy w naszej demokracji działa źle. Przykładów można by podać...
  • Sławek Muturi: Konkret, trafna diagnoza, tylko co z niej wynika. Mamy czekać na cudowne pojawienie się męża stanu?...
  • Sławek Muturi: Konkret, zgadzam się ze wszystkim co powiedziałeś. Tylko pytanie: co dalej? Widzę kilka opcji: 1)...
  • Sławek Muturi: Recroot, streść proszę – jeśli zechcesz – ten wywiad. Jestem w drodze z Krakowa do...
  • Sławek Muturi: Konkret, do tej pory żadnego komentarza nie skasowałem. Dzięki Wam za merytoryczność dyskusji....
  • Konkret: No i osławiona nasza Konstytucja. Polska: Preambuła, 13 rozdziałów, 243 artykuły (około 76 stron –...

Najnowsze wpisy

created by Water Design