13

01.2014

Lokale użytkowe – co byście doradzili Waldkowi?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 33

Otrzymaliśmy takie oto zapytanie od Waldka w temacie lokali użytkowych w nieduzych miasteczkach. Co o tym sądzicie? A może ktoś z Was ma praktyczne doświadczenia w tym obszarze rynku nieruchomości na wynajem?

Cześć Sławku,
Jeśli to możliwe, to chciałbym, abyś zamieścił mój poniższy mail jako wpis na Twoim blogu. Chciałbym poznać opinie czytelników lub osoby, które może już robią to, co sobie wymyśliłem. Mianowicie:
Od jakiegoś czasu zastanawiam się nad inwestowaniem w ściśle określony rodzaj lokali użytkowych:
– przedział cenowy – od 20.000 zł do max. 40.000 zł – z założenia są to okazyjne zakupy tzw. “perełek”. Wierzcie mi – jest kilka na rynku nawet dziś… Puszczam oczko
– metraż w przedziale 20 – 50 m2
– zdecydowanie rynek wtórny, jak najbardziej mogą być do remontu
– lokalizacja – raczej centra małych miasteczek lub ich najbliższe okolice (miasteczka do 40-50 tys. mieszkańców) – czyli szeroko rozumiana prowincja
– ewentualnie lokale na osiedlach mieszkaniowych większych miast – z wyprzedaży WAM-ów, SM-ych, a także zakup od osób fizycznych “w potrzebie”
– najchętniej lokale w kamienicach lub wolnostojące (wraz z gruntem). Ewentualnie spółdzielcze własnościowe – pod warunkiem niskich czynszów (np. piwnice w blokach mieszkalnych)
Dlaczego akurat takie kryteria?
– niska kapitałochłonność na starcie – czyli np. zakup w cenie 30.000 zł.
– tym samym możliwość zbudowania znacznego portfela takich nieruchomości stosunkowo niskimi nakładami finansowymi – w perspektywie 10 – 15 lat
– znaczne zmniejszenie ryzyka pustostanów ze względu na dużą ilość lokali – lepiej mieć 4 lokale po 50.000 zł niż jedno mieszkanie pod wynajem za 200.000 zł
– niskie koszty użytkowania tych lokali
– wysoka stopa zwrotu – min. 15-20% rocznie – spokojnie do osiągnięcia przy zakupie “perełki” Puszczam oczko
– przy założeniu zachowania atrakcyjnych czynszów najmu dla najemców – niska ich fluktuacja, a tym samym niskie nakłady pracy i stabilne dochody z najmu przez cały rok
– zwiększanie zdolności kredytowej z każdym kolejnym zakupem – wykazywanie dochodów z najmu przy wnioskach kredytowych na zakup kolejnych lokali podnosi tę zdolność
– sprzyjający okres na zaciąganie kredytów hipotecznych na zakup tychże lokali – najniższe stopy procentowe w historii
– i na koniec – duży rynek potencjalnych najemców – w takich lokalach można zrobić praktycznie każdą działalność nie wymagającą dużej powierzchni – sklep, kwiaciarnia, biuro nieruchomości, biuro kredytowe, wszelakie usługi, itp.
Śledzę rynek takich lokali od kilku miesięcy. Dam przykład – miałem m.in. namierzony taki lokal:
– miasto powiatowe w Wielkopolsce – 20 tys., mieszkańców
– lokal 20 m2 w centrum
– lokal położony na parterze kamienicy. Bezczynszowy.
– lokal tylko do odświeżenia + zamontowanie ogrzewania – łączny koszt remontu nie przekroczyłby 4.000 zł (z piecem na gaz)
– bardzo dobra widoczność + lokalizacja
– bardzo atrakcyjna cena – lokal był do kupienia za 27.000 zł – po ostrej negocjacji ceny z 35.000 zł
Postanowiłem przesondować rynek. Dałem ogłoszenie na tablica.pl, że niby wynajmę ten lokal za 400 zł. Początkowo była cisza. Zapewne dlatego, że akurat na rynku lokali w tym mieście jest duża nadpodaż – w centrum dominuje niska zabudowa i lokali użytkowych jest zatrzęsienie – w tym mnóstwo pustych i do wynajęcia w niskich cenach. Jednak po 3 miesiącach znalazł się ktoś, kto chciał go wynająć w proponowanej cenie na sklep monopolowy… Puszczam oczko  Był zdeterminowany. Niestety, kiedy podjąłem decyzję o zakupie, to okazało się, że ktoś już mi lokal sprzątnął sprzed nosa… Życie.
Nie ukrywam, że mam jednak jeszcze na oku 2-3 takie lokale w okolicy 150 km od mojego miejsca zamieszkania. Ponieważ jednak w tej chwili kupuję lokal pod własne potrzeby (a jakże – w bardzo atrakcyjnej cenie i w centrum miasta, w którym działam… Puszczam oczko) oraz z powodu, że nie narzekam na brak klientów w mojej działalności, to na razie nie zajmuję się tematem z braku czasu. Jednak myślę, że będę chciał zająć się tematem jeszcze w tym roku. Właśnie z powodów, które wymieniłem powyżej.
Pytanie – co o tym sądzicie? A może jest ktoś, kto działa właśnie na rynku takich lokali? Myślę, że ze względu na niska kapitałochłonność można go porównać do kupowania garaży pod wynajem. Chętnie poznam Wasze opinie.
Przy okazji – NAJLEPSZEGO W 2014 roku FOR ALL!!! UśmiechUśmiechUśmiech
Z góry dzięki Sławku!!! Uśmiech
Pozdrawiam serdecznie,Waldemar

Komentarze:

  1. Artur napisał(a):

    Z ciekawosci przejrzalem ogloszenia z mojego, 40 tys miasta i nie znalazlem nawet 200% wyzszych cen.

    Gratuluje dojscia i sprytu

  2. Tomek K. napisał(a):

    Teoretycznie teraz jest kiepski okres na zaciąganie kredytów – niskie stopy banki nadrabiają wyższymi marżami… Najlepszy okres na zaciągnięcie kredytu długoterminowego o zmiennym oprocentowaniu to wyższe stopy i niższe marże.

  3. Lukasz_kielce napisał(a):

    to jest moja subiektywna opinie:
    jestem na nie w malych miastach, gdyz:
    – pierwsza odpowiedz na ogloszenie po 3 miesiacach… to jednak slaby odzew. Zakladamy, ze najemca sie znajdzie, ale jesli mu interes nie wypali?? to znow dluga przerwa w najmie.
    – w mojej opinii male miasteczka beda wyludniac
    – jesli jest sporo pustych lokali to pozniej nie bedzie Ci latwo sprzedac takiego lokalu

  4. Lukasz_kielce napisał(a):

    przeprowadz symualacje dla osiedla w wiekszym miescie, sam jestem ciekaw jak wynajmuja sie lokale osiedlowe:)

  5. Krzysiek napisał(a):

    Zrobilem podobnie – znalazlem maly tani lokal uzytkowy w miescie > 500tys, zalozylem cene kupna = cena transakcyjna, czyli zero negocjacji. Nastepnie puscilem ogloszenie o wynajem na otodom, gdzie ROI byloby w granicach 12-18% (trudno super dokladnie oszacowac koszty remontu). Do ogloszenia przypialem zdjecie z internetu ktore oddaje stan do ktorego chcialbym doprowadzic remontujac. W ciagu tygodnia dostalem 3 telefony :). Juz nie wiem co sciemniac tym ludziom, bo z jednej strony glupio mowic ze dostepny, a z drugiej chcialbym jak najwiecej info od nich wydusic na temat co chcieliby tam otworzyc i co jest dla nich wazne.
    Szukajcie a znajdziecie. Niedlugo bede w PL, sprobuje pogadac ze sprzedajacym i negocjowac cene, potem zalatwic remont. Jak wszystko pojdzie gladko, to nic tylko zostawic to Mzuri i liczyc kase :).

    Wydaje mi sie, ze lokal moze byc nieco latwiej kupic i negocjowac, bo jest znacznie mniejsza ilosc kupujacych = potencjalna konkurencja. Lokal ma tez sporo plusow typu remonty/eksmisja/itp.
    Wystawianie ogloszenia o wynajem przed zakupem wydaje sie byc bardzo rozsadnym posunieciem. Co niektorzy wystawiaja od razu ogloszenie o sprzedaz – tzw. house flipping. To juz wyzsza szkola jazdy, ale podobno dziala.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Krzysiek, dzięki za podzielenie się swoimi doświadczeniami. Powodzenia w zakupie. O ile nie zdecydujesz się flipować, to oczywiście Mzuri chętnie Cię wesprze w zarządzaniu najmem. Mamy już w portfelu sporo lokali użytkowych i obsługa najmu wcale nie jest aż tak bezproblemowa jakby się mogło na pozór wydawać:-)

      • Krzysiek napisał(a):

        Mam w zasadzie jedno pytanie dotyczace Mzuri. Wiem, ze nie jestes w stanie odpowiedziec mi obiektywnie, ale moze powiesz cos ciekawego. Jak wyglada sprawa z notarialnym udzieleniem mozliwosci zakupow nieruchomosci w moim imieniu ktoremus z pracownikow Mzuri? Jakie sa mozliwosci naduzycia? Wydaje mi sie, ze niewielkie bo nawet jakby komus przyszlo do glowy kupowac nieruchomosc bez mojej zgody, to skad kasa na to? Sa jakiekolwiek inne zagrozenia?
        Nie sadze, ze jest sie czego obawiac w przpadku Mzuri, ale lubie wiedziec co robie, zamiast na slepo polegac na opinii innych ludzi.

        Pozdrawiam

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Krzysiek, nie wiem czy dobrze rozumiem Twoje pytanie. Ale jeśli nawet ktoś ze współpracowników Mzuri Investments znalazłby skądś kasę na zakup mieszkania w Twoim imieniu bez Twojej uprzedniej zgody, to w czym widziałbyś problem dla siebie? :-) No chyba tylko wtedy jeśli to mieszkanie byłoby zadłużone na kwotę wyższą niż swoja wartość…

          Ale tak na poważnie, to inwestor nie przelewa pieniędzy na konto pojedyńczej osoby. Przelewa pieniądze na zakup albo na konto komornika lub spółdzielni w przypadku zakupu mieszkania z licytacji lub z przetargu, albo na konto sprzedającego w przypadku mieszkań z rynku wtórnego. W sporadycznych przypadkach przelew jest robiony na konto spółki Mzuri Investments, a do tego konta nie mają oczywiście dostępu wszyscy współpracownicy.

          W ciągu ostatnich dwóch miesięcy 2013 roku, Mzuri Investments pomogło w zakupie łącznie prawie 50 mieszkań (dokładnie 47). Żadne pieniądze nikomu z Inwestorów nie zginęły:-) A przynajmniej nic o tym mi nie wiadomo:-)

        • Krzysiek napisał(a):

          Chodziło mi o możliwe nadużycia związane z notarialnym pełnomocnictwem, a nie z kasą.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Krzysiek, to w tym przypadku widzę jeszcze mniej ryzyka. Czy mógłbyś proszę przybliżyć swoje obawy?

        • Tomek napisał(a):

          To moze ja podpowiem:

          Pelnomocnik notarialny w porozumieniu ze swoim kolega podpisuja akt notarialny na zrujnowany garaz za milion zlotych.

          Oszukany nabywca oczywiscie za niego nie placi. W akcie notarialnym jest jednak klauzula egzekucji, ktora podpisal pelnomocnik. I kolega (sprzedawca garazu) udaje sie do sadu, ktory przyznaje racje sprzedawcy i poddaje egzekucji caly majatek kupujacego (podpisany akt, ale brak wplaty), wkracza komornik i po zawodach…

          Nawet notariusz mnie przed tym przestrzegal.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Tomku, dzięki za podpowiedź. Polak to jednak potrafi:-(((

          A może notariusz podpowiedział Ci też jak się można przed tym zabezpieczyć? Inwestor sam może stawać do Aktu lub udzielać pełnomocnictwa na zakup tylko jednej wskazanej nieruchomości, natomiast sam wiesz dobrze, jak to może być niepraktyczne przy osobie chcącej zbudować większy portfel mieszkań i mieszkającej przy tym w innym mieście lub zagranicą…

          A tak przy okazji, to powiedz czy z Twojego doświadczenia zwykli Irlandczycy też tak obchodzą przepisy i cwaniakują na każdym kroku?

        • Krzysiek napisał(a):

          Ja rozumiem, że idę do notariusza i mówię pan/pani xyz może w moim imieniu podpisywać umowy kupna/sprzedaży nieruchomości. Sądzę, że takie pełnomocnictwo daje sporą władzę panu/pani xyz i interesuję się tylko czy są jakiekolwiek zagrożenia z tym związane. Na przykład przy sprzedaży nieruchomości pełnomocnik mógłby potencjalnie sprzedać za mniejszą niż umówiona kwota. Przy kupnie teoretycznie może wystąpić sytuacja gdzie pełnomocnik posiada część wiedzy, której nie posiada kupujący, np. że mieszkanie jest zadłużone.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Krzysiek, nasze pełnomocnictwa nie obejmują sprzedaży nieruchomości, ani zaciągnięcia pod nie kredytu czy innych zobowiązań.

          A jeśli chodzi o zadłużenie, to czy masz na myśli jakieś zadłużenia nie wymienione w KW, ani w zaświadczeniu ze Spółdzielni Mieszkaniowej? Jeśli tak, to jakie?

        • Tomek napisał(a):

          Byc moze ktos wymysli lepsze zabezpieczenie, ale chyba jedyne sensowne to dac ograniczone pelnomocnictwo konkretnej osobie na zakup konkretnie okreslonej nieruchomosci po cenie nie wyzszej niz wskazana. Albo pelne pelnomocnictwo osobie zaufanej. Moze jakis prawnik/notariusz lepiej doradzi?

          Co do innych nacji, to zauwazylem, ze nasi rodacy maja zawsze tendencje do szukania dziury w calym i roznych kruczkow prawnych. Liczy sie glownie litera prawa, a nie jego duch. Na zasadzie, ‘nie mamy Pana plaszcza i co nam Pan zrobi?’, przeciez wszystko odbylo sie zgodnie z prawem.

      • flow napisał(a):

        Panowie
        mozna sie zabezpieczyc – przeciez piszesz pelnomocnictwo celowe i w nim okrelsasz zakres działania, nawet z kwotami.
        Nikt rozsadny nie podpisuje jakiegos szerokiego pełnomocnictwa:)

        pzdr
        flow

        • Krzysiek napisał(a):

          „A tak przy okazji, to powiedz czy z Twojego doświadczenia zwykli Irlandczycy też tak obchodzą przepisy i cwaniakują na każdym kroku?”

          Sławek, Irlandczycy nie cwaniakują w ogóle. Są bardzo otwartymi i przyjaznymi ludźmi. Co mnie bardzo zdziwiło jak przyjechałem do tego kraju to to, że jak na ulicy kogoś szturchnę przez przypadek to zamiast dostać w mordę, albo przynajmniej zabijające spojrzenie – słyszę ‚sorry’ od osoby którą potrąciłem. Autobus potrafi jechać przez 15min za rowerem z prędkością 20km/h i nie próbuje na wariata wyprzedzać, nie trąbi. Irlandczycy bardzo się angażują w różnego rodzaju zbiórki na rzecz potrzebujących. Są generalnie grubszym narodem niż my, jednak uprawiają znacznie więcej sportu.
          Niestety Polacy są inni. Ja się nigdy poważnie nie naciąłem, ale to pewnie dzięki temu, że mam jakiś taki wrodzony mechanizm sprawdzania wszystkiego dwa i trzy razy i dopytywania. Dużo się pytam i nie mam problemu z tym, co mój rozmówca o tym sądzi. Zawsze lepiej wiedzieć więcej, niż mniej.

          Postawię sprawę z innej strony. Czy Ty zainwestowałbyś 2 lata pracy na etacie w jakiś nowy biznes o którym prawie nic nie wiesz, tylko przeczytałeś w internecie? Jeszcze najlepiej dociągając do tego kredyt? Na rynku na którym wszystko wskazuje na spadki?

          flow, o tym nie wiedziałem, cenna rada.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Krzysiek, przyznam, że nie zrozumiałem Twojego pytania:-)

        • Artur napisał(a):

          Krzyskowi chyba chodzi o to, ze „interes z internetu” to wynajem mieszkan a „poswiecenie 2 lat” to czas potrzebny za zgromadzenie kapitalu/splate kredytu potrzebnego do wejscia w biznes

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Artur, dzięki. Ale niestety nadal nie rozumiem pytania:-(

        • Krzysiek napisał(a):

          „Postawię sprawę z innej strony. Czy Ty zainwestowałbyś 2 lata pracy na etacie w jakiś nowy biznes o którym prawie nic nie wiesz, tylko przeczytałeś w internecie? Jeszcze najlepiej dociągając do tego kredyt? Na rynku na którym wszystko wskazuje na spadki?”

          Sporo sie dopytuje, bo nie chce trafic na mine. Mam to do siebie, ze zupelnie mnie nie interesuje co wspolrozmowca sadzi na temat stanu mojej wiedzy i jakosci pytan, czyli nie wstydze sie zadawac glupich pytan. Na tym forum tez dopytuje o rzeczy ktore dla wielu sa rzecza zupelnie oczywista. Ja osobiscie nigdy w zyciu nie mialem zadnej nieruchomosci, nie wynajmowalem, nie bylem u notariusza, nie pisalem umowy kupna-sprzedazy nieruchomosci.

          Przez 2 lata pracy na etacie odlozylem troche gotowki, ktore teraz potencjalnie moglbym zainwestowac w nieruchomosci – zupelnie nowy dla mnie temat. Niestety w przypadku wielu nieruchomosci potrzebowalbym dodatkowych srodkow z kredytu. Dodatkowo przed nami raczej spadki niz wzrosty jesli chodzi o rynek nieruchomosci.
          Pytanie zadalem na zasadzie ‚postaw sie w mojej sytuacji i powiedz co bys zrobil?’. Pewnie odpowiedz bylaby ‚doedukowalbym sie, doczytal, dopytal, itp.’. To tez wlasnie robie.

          Co to znaczy trafic na mine? Przyklad z zycia. Znalazlem interesujaca nieruchomosc komercyjna ze stalym klientem majacym tam biznes od 10+ lat. Dzwonie do posrednika, wypytuje o rozne rzeczy. ROI wyglada bardzo atrakcyjnie, rzedu 15-18%. Posrednik zachwala, mowi ze aktualny wlasciciel znalazl lepsza inwestycje (lepsza niz 15-18%???), dlatego sprzedaje. Poza tym wszystko super. Mysle sobie – fajnie, ale podzwonie jeszcze. Telefon do czlowieka ktory ma tam swoj biznes (wynajmuje) otwiera troche oczy. Podobno nieuregulowany status prawny, problemy z miastem/spoldzielnia. Wynajmujacemu to nie przeszkadza bo to przeciez problem wlasiciela. Dzwonie do miejskiego zarzadu nieruchomosci komunalnych i mila pani uprzejmie mowi, ze byla umowa dzierzawy pomiedzy miastem a wlascicielem dotyczaca gruntu, ale wlasiciel zmienil przeznaczenie bez zgody miasta, nastepnie wlasciciel poddzierzawil tez bez zgody miasta i masa innych kwiatkow, co poskutkowalo zerwaniem umowy przez miasto. Czyli aktualnie nieruchomosc stoi na gruncie w zasadzie nielegalnie.
          Jakbym tylko opieral sie na kompetencjach wspomnianego posrednika, to moglbym latwo wtopic. Przeciez miasto moze nakazac rozebrac obiekt.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Krzysiek, nie chodziło mi o to, że zadałeś „głupie pytanie”. To aj nie chciałem Ci udzielić głupiej odpowiedzi wynikającej z niezrozumienia pytania.

          Odpowiadając, choć właściwie sam sobie udzieliłeś odpowiedzi:-) Nieruchomości nie można „kupić”. Kupuje się „tytuł własności do nieruchomości”, czyli kupuje się papiery. Więc te muszą byc w porządku.

          Powodzenia!

  6. Robert napisał(a):

    Obawiałbym się małego popytu na najem takiego czegoś oraz potem znacznej rotacji najemców. Sklepiki osiedlowe, kwiaciarnie czy inne tego rodzaju biznesiki istnieją średnio pewnie z max. pół roku, potem ludziom kończą się pieniądze na czynsz, ZUS i pensję sprzedawcy. A po każdej wyprowadzce (o ile się dobrowolnie wyniesie) czeka cię potem remont, odświeżenie, malowanie itd. Wydaje mi się, że nie będzie to dobry interes.

    Każdorazowo musiałbyś jednak poświęcić sporo czasu żeby zminimalizować ryzyko – wysondować rynek, sprawdzić podaż i popyt, średnie czynsze, rotację najemców w sąsiednich budynkach itd. a na to musiałbyś poświęcić jednak dużo czasu. A jak sam napisałeś jego nie masz zbyt wiele. Jak kupisz na łapu capu kilkanaście lokali to potem się okaże, że pewnie kilka perełek się trafiło, ale sporo będzie stało pustych i nie do sprzedania.

  7. Radek napisał(a):

    Witajcie,

    jeśli chodzi o lokale użytkowe to mam mieszane uczucia. Mam już doświadczenia z wynajmem kawalerek więc mogę skonfrontować to z lokalem użytkowym. Co prawda kawalerkę posiadamy w Warszawie, a lokal w Siedlcach, (wiem, że nie będzie to odpowiednie porównanie) ale do rzeczy:
    Z wynajmem kawalerki nigdy nie czekaliśmy dłużej niż tydzień a to my jesteśmy tymi, którzy dokonują selekcji lokatorów i mamy zasadnicze kryteria „brzegowe” :)
    Jeśli chodzi o lokal użytkowy, dysponujemy lokalem w samym centrum Siedlec, w kamienicy, przy chodniku znajdują się miejsca parkingowe. Wydaje nam się, że nasza oferta powinna być atrakcyjna (2000 zł za 120 m2), a jednak odzew jest prawie żaden. Początkowo zamieściliśmy ofertę w lokalnym biurze HomeBrokera ale przez praktycznie 5 miesięcy nie było żadnego zainteresowania (swoją drogą nie wiem czy HB zajął się sprawą w jakiś inny sposób niż umieszczenie oferty na swojej stronie…). Po kilku miesiącach oczekiwania zrezygnowaliśmy i zamieściliśmy estetyczną tablicę z ofertą na kamienicy. I tu wprawdzie był kontakt, dwukrotny, jednak bez konkretów.
    Wydaje mi się, że nie jest łatwo wynająć lokal w mniejszym mieście. Owszem, jeżeli znajdzie się chętny i będzie to firma, która ma ugruntowaną pozycję na rynku, możemy mówić o sukcesie. Jest szansa, że starannie wyszukała i wybrała ofertę i że pozostanie w danej lokalizacji dłużej. Natomiast oczekiwanie na takiego najemcę jest znacznie wydłużone. Czy czynsz, który można uzyskać zapewni wyższy zwrot niż w przypadku innych form inwestowania? Jaka jest płynność takiej inwestycji? Dodatkowo podatek od nieruchomości komercyjnych jest dużo wyższy niż lokali mieszkalnych i musimy go wziąć pod uwagę także podczas czasu pustostanu.

    • Adrian napisał(a):

      A jakie dzielnice / ulice polecasz w Warszawie na zakup pod wynajem?

      • Radek napisał(a):

        My akurat znamy Ochotę i tam posiadamy 2 mieszkania. Wynajem organizujemy sami więc nie chcemy mieć zbyt daleko. Mokotów też jest mi bliski (tam się uczyłem). Nie jestem raczej odpowiednią osobą, żeby doradzać. O takie rzeczy lepiej pytać Sławka. On ma bogate, przekrojowe doświadczenie w tej dziedzinie :)

  8. Michał napisał(a):

    Mieszkam w mieście 60 tyś, śledzę rynek nieruchomości i żadnych perełek o jakich pisał autor artykułu nie spotkałem, 20-30 m2 to jest około 100tyś zł, ale w lokalizacji która ma sens. Śledzę okoliczne mniejsze miejscowości i też nie widziałem za 20-30 tyś nic więcej po za kioskami czy większymi budami skleconymi z dykty. I teraz czynsze, za lokal 20-30m2 w mojej miejscowości, przy ruchliwej ulicy, ale nie w najlepszych lokalizacjach! czynsz wynajmu wynosi 400-700zł-wynajem 2 pokojowego mieszkania to 400-500zł, mieszkanie w bloku z płyty można już kupić od 2200 zł za m2 Teraz jak wygląda kwestia wynajęcia takiego lokalu..Małe miasta czy miasteczka opierają się głównie (przynajmniej w moim regionie) na handlu, usługach i okolicznym rolnictwie, bezrobocie duże. Jaki mam z tego wniosek? Otwiera się i zamyka cała masa punktów handlowych, presja cenowa na wynajmujących takie lokale jest duża a zwiększa się jeszcze w przypadku pojawiania się w takich miejscowościach sklepów wielkopowierzchniowych, czy centrów handlowych. Dość wspomnieć że w niedalekiej, trzy tysięcznej miejscowości parę lat temu powstała biedronka, zrobiła spore spustoszenie w lokalnym handlu, presja w większych miejscowościach jest równie duża. Rodzice zainwestowali w nowy lokal handlowy 50 m2 na osiedlu bloków, wynajęli po 2-3 mc pod firmowy sklep mięsny ogólnopolskiej marki, mieli farta.. chcę powiedzieć że lokal handlowy to jest większe ryzyko długich pustostanów. Sam mam halę magazynową, wynajętą od 7-8 lat tym samym firmom, ale to są wyjątki na tym rynku. Przekonałem się bardziej do inwestycji w mieszkania. Chyba że mówimy o lokalach w dużych miastach, ale to już inna bajka i nie moja. Pozdrawiam:)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Michał, dzięki za podzielenie się swoimi doświadczeniami. A jak to się stało, że zacząłeś inwestować w magazyny? Mógłbyś powiedzieć nam o tym coś więcej. Może zrobiłbym odrębny wpis na ten temat, bo z tego co pqmiętam, to na fridomii magazynów jeszcze nie mieliśmy okazji przerabiać. Będę bardzo wdzięczny.

      • Michał napisał(a):

        A chętnie coś napiszę:)
        Magazyn pomógł mi kupić ojciec w 2002r byłem młodym chłopakiem, a nieruchomości były jeszcze stosunkowo tanie. Kupiłem go z myślą prowadzenia własnej działalności, później wyszło jednak tak iż został wynajęty.
        Generalnie z magazynami w miastach i miasteczkach sprawa wygląda ciekawie, jednak głównie dla tych osób i firm którym udało się kupić taką nieruchomość jeszcze przed boomem w nieruchomościach. Najczęściej w drodze przetargu od GS, WZGS-ów i tych wszystkich dziwnych spadkobierczyń, spółdzielni pracowniczych które uwłaszczyły się na majątkach dawnych tworów, a nie potrafiąc zarabiać w nowych realiach, po kawałku by utrzymać się na powierzchni sprzedają kolejne nieruchomości. Jest tych przetargów coraz mniej i ceny już nie są tak atrakcyjne, ale zdarzają się jeszcze ciekawe oferty. Szczególnie w małych miejscowościach, takich 5-10 tyś mieszkańców, zauważyłem ciekawą tendencję do przekształcania starych magazynów, w duże sklepy spożywcze czy budowlane.
        Co myśle o inwestycji magazynowej pod wynajem w mieście, normalnych ludzi, nie duże firmy? Jeśli nie jest to okazja cenowa, pomysł niestety wydaje się słaby, kto nie załapał się na niskie ceny jeszcze przed wejściem do UE, ten rynek może sobie odpuścić. Przede wszystkim stosunkowo wysokie koszty zakupu takiej nieruchomości i niepewna rentowność. No bo czy wydanie 1,2mln zł za 650 m2 magazyn w dobrym stanie (taki przykład z mojej 60tyś miejscowości) i wynajmowanie go za 5- 6 tyś miesięcznie o ile znajdzie się ktoś chętny.. nie jest zbyt dużym ryzykiem? Wiadomo, trzeba zachować proporcje, większa miejscowość- nieruchomość będzie droższa a cena wynajmu wyższa, podobnie z lokalizacją i profilem działalności tam prowadzonym. Pamiętać trzeba o tym co jest w tych inwestycjach bardzo odstraszające, to podatki od nieruchomości które są identyczne dla budynku przy głównej ulicy miasta jak i magazynu na peryferiach w przemysłowej części(chyba że miasta mają różne strefy podatkowe?). Jak wiadomo za m2 w dobrej miejskiej lokalizacji handlowo-usługowej, bierze się za wynajem kilkukrotnie czy pewnie nawet kilkunastokrotnie więcej w dużych miastach, niż za powierzchnie przemysłowe pod hurtownie, składy itp. U mnie podatek to 15 zł za m2 na rok i moim skromnym zdaniem jest to złodziejstwo.. na przykładzie wyżej wspomnianego magazynu,10 tyś zł rocznie trzeba oddać do UM, wiadomo wrzuca się to w koszty ale rentowność osłabia mocno.
        Jeśli chodzi o takie czysto techniczne kwestie, jakie przychodzą mi do głowy w pierwszej kolejności, najszybciej wynajmowane są magazyny ocieplone z rampami i dużymi utwardzonymi placami manewrowym z dobrym dojazdem.

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Michał, duuuuuuże dzięki. To super, że tak „proszę i … mam:-)” Magazyny są mi zupełnie obce więc duzo się dowiedziałem z Twojego wpisu. Zrobię z niego oddzielny wpis by nie zniknął w czeluściach komentarzy.

          Jeszcze raz dzięki. Mam parę pytań, ale zadam je już pod nowym wpisem:-)

  9. Michal T. napisał(a):

    Witam,

    Posiadam kilka lokali komercyjnych i również nie jestem zadowolony z tego co się dzieje w tym segmencie. Nie wiem skąd takie okazje bo u mnie nigdy w życiu nie widziałem żadnego sensownego lokalu użytkowego poniżej 100-200 tyś zł a mieszkam w mieście 33 tyś mieszkańców.
    Mam dwa lokale w centrum oraz 2 w słabszych lokalizacjach.

    1 lokal 65 metrów w dobrej lokalizacji czekał na najemce 3 miesiące, a najemca wytrzymał tam 4 miesiące… Następny klient zgłosił się po 7 miesiącach, z racji, że dopiero zaczyna nie mogę powiedzieć jak sobie poradzi.

    Kolejny lokal to niezależny lokal biurowy w centrum z własnym parkingiem na 7 samochodów także bardzo fajne miejsce. Chciałem wynająć połowę lokalu czyli ok 30 metrów za 700 zł i od 8 miesięcy miałem 1 telefon z zapytaniem…

    Wynajmuję też mieszkania i garaże i tu jest zdecydowanie lepiej. Na 1 ogłoszenie mieszkania za 700 zł mam ok 50-100 zapytań.

    Tak jak pisałeś Waldku lokali komercyjnych jest nadpodaż i strasznie ciężko je wynająć bo zwyczajowo nie ma zainteresowania. Handel zmienił się na przestrzeni lat i przenosi się do marketów, centra miast się wyludniają i tej tendencji nie zatrzymamy. Dlatego jeśli chcesz faktycznie lokale komercyjne to zdecydowanie w sąsiedztwie marketów bo to są magnesy.
    Takie lokale wynajmują się dużo szybciej i za większą kasę, ale oczywiście też są dwa razy droższe w zakupie.

    Planując przyszłe inwestycje omijam lokale komercyjne szerokim łukiem. Jeśli u Ciebie ceny są tak niskie jak piszesz to musi to z czegoś wynikać – zapewne z totalnego braku najemców.
    Po 3 miesiącach ogłoszenia dostałeś 1 telefon więc wcale nie jest powiedziane, że zainteresowanemu spodoba się twój lokal i go weźmie.
    Moje doświadczenie jest takie: 20 dzwoniących, 10 oglądających, 1 klient.
    Jeśli nikt nie dzwoni to marna szansa o klienta.

  10. flow napisał(a):

    Witam,

    ‚ znaczne zmniejszenie ryzyka pustostanów ze względu na dużą ilość lokali – lepiej mieć 4 lokale po 50.000 zł niż jedno mieszkanie pod wynajem za 200.000 zł’
    – dywesyfikacja moze i tu jest ale czy ryzko mniejsze?
    – 4 lokale to 4 razy wiecej pracy za mniejsze $
    – male firmy, maly potencjal, duza rotacja, duzo bankructw, nie zapalconych ostatnich 3 mce
    – jakie jest potnecjal w mniejszych miejscowosciach?

    to sa wg mnie glowne zagozenia, zalety byly wymienione w Twoim emailu.

    Jednakze jezeli masz rozpoznany rynek to zapewne sie Tobie uda, tym bardziej ze czuc entuzjazm z Twojego emaila:)

    ja bym wybral miasta gdzie w okolicy sa inwestycje bezposrednie, najlepiej produkcyjne.

    pzdr
    flow

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Pierwsze koty za płoty

Śpieszę się podzielić się z Wami wiadomością, którą dosłownie przed chwilką otrzymałem na maila i która ogromnie mnie ucieszyła. Szkoda, że nie widzicie mojej twarzy, a ja nie potrafię jeszcze dodać zdjęcia do wpisu na fridomii. Ale moje usta wyglądają mnie więcej tak - :-))))) Oto treść wiadomości od Magdy: "Witajcie, właśnie podpisałam pierwsze rezerwacje:-)  Zarezerwowane zostały 2 mieszkania. Najemcy wpłacili już zaliczkę." Nie byłoby w tych słowach nic nadzwyczajnego. Umów najmu Mzuri podpisuje każdego miesiąca ok [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...
  • Bolo: Sławek, jak sobie radzisz podczas wyjazdu z takimi sprawami jak: opłacanie podatku za nieruchomości, za...
  • BiL: Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości ujawnił, że program częściowo będzie finansowany ze środków...
  • Sławek Muturi: Patryk, dzięki za dodatkową perspektywę „od wewnątrz”.
  • Sławek Muturi: ZPP, dzięki za odwiedzenie fridomii. Zgadza się, dlatego opisałem to jako skrajny przykład:-)
  • Patryk H: Slawek obecnie mieszkam na terenie Niemiec i wynajmuje drugie mieszkanie. Oboje mieszkania wynajmowałem...
  • ZPP: Tylko dla sprostowania – libertarianie są różni, ale zdecydowana większość nie odrzuca ideii rządu, tylko...
  • Tomek: Robert, mnie Twoje przykłady nie przekonują; moim zdaniem są krzywdzące dla Mzuri. Co do otworów w drzwiach...

Najnowsze wpisy

created by Water Design