16

01.2014

Magazyny na wynajem – doświadczenia Michała

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 44

Magazyn pomógł mi kupić ojciec w 2002r byłem młodym chłopakiem, a  nieruchomości były jeszcze stosunkowo tanie. Kupiłem go z myślą prowadzenia własnej działalności, później wyszło jednak tak iż został wynajęty.
Generalnie z magazynami w miastach i miasteczkach sprawa wygląda  ciekawie, jednak głównie dla tych osób i firm którym udało się kupić taką nieruchomość jeszcze przed boomem w nieruchomościach. Najczęściej w drodze przetargu od GS, WZGS-ów i tych wszystkich dziwnych spadkobierczyń, spółdzielni pracowniczych które uwłaszczyły się na majątkach dawnych tworów, a nie potrafiąc zarabiać w nowych realiach, po kawałku by utrzymać się na powierzchni sprzedają kolejne nieruchomości. Jest tych przetargów coraz mniej i ceny już nie są tak atrakcyjne, ale zdarzają się jeszcze ciekawe oferty. Szczególnie w małych miejscowościach, takich  5-10 tyś mieszkańców, zauważyłem ciekawą tendencję do przekształcania starych magazynów, w duże sklepy spożywcze czy budowlane.
Co myśle o inwestycji magazynowej pod wynajem w mieście, normalnych ludzi, nie duże firmy? Jeśli nie jest to okazja cenowa, pomysł niestety wydaje się słaby, kto nie załapał się na niskie ceny jeszcze przed wejściem do UE, ten rynek może sobie odpuścić. Przede wszystkim stosunkowo wysokie koszty zakupu takiej nieruchomości i niepewna rentowność. No bo czy wydanie 1,2mln zł za 650 m2 magazyn w dobrym stanie (taki przykład z mojej 60tyś miejscowości) i wynajmowanie go za 5- 6 tyś miesięcznie o ile znajdzie się ktoś chętny.. nie jest zbyt dużym ryzykiem? Wiadomo, trzeba zachować proporcje, większa miejscowość- nieruchomość będzie droższa a  cena wynajmu wyższa, podobnie z lokalizacją i profilem działalności tam prowadzonym. Pamiętać trzeba o tym co jest w tych inwestycjach bardzo odstraszające, to podatki od nieruchomości które są identyczne dla budynku przy głównej ulicy miasta jak i magazynu na peryferiach w przemysłowej części(chyba że miasta mają różne strefy podatkowe?). Jak wiadomo za m2 w dobrej miejskiej lokalizacji handlowo-usługowej, bierze się za wynajem kilkukrotnie czy pewnie nawet kilkunastokrotnie więcej w dużych miastach, niż za powierzchnie przemysłowe pod hurtownie, składy itp. U mnie podatek to 15 zł za m2 na rok i moim skromnym zdaniem jest to złodziejstwo..  na przykładzie wyżej wspomnianego magazynu,10 tyś zł rocznie trzeba oddać do UM, wiadomo wrzuca się to w koszty ale rentowność osłabia mocno.
Jeśli chodzi o takie czysto techniczne kwestie, jakie przychodzą mi do głowy w pierwszej kolejności, najszybciej wynajmowane są magazyny ocieplone z rampami i dużymi utwardzonymi placami manewrowym z dobrym dojazdem.

Komentarze:

  1. Sławek Muturi napisał(a):

    Michał, ogroooooomne dzięki za podzielenie się z nami swoimi doświadczeniami. Mam jeszcze dziesiątki pytań, le może zacznę od kilku:
    1. jestem zaskoczony tak niskim zwrotem z najmu magazynów? Z czego to może wynikać?
    2. przez te 11-12 lat odkąd posiadasz swój magazyn, ilu najemców Ci się zmieniło i jakie miałeś pustostany?
    3. kim są najemcy?
    4. jak wygląda typowa umowa najmu? okres? obowiązki stron?
    5. czy od 2002 roku kupiłeś jakiś kolejny magazyn? a może inwestujesz też w inne typy nieruchomości, czy wolisz specjalizację
    6. czy magazyny to bardzo konkurencyjny rynek, czy może wcale?
    7. jakie dostrzegasz najważniejsze różnice w stosunku do rynku najmu mieszkaniowego?

    Mógłbym tak kontynuować, bo zżera mnie ciekawość, ale może pozwolę też innym Fridomiaczkom i Fridomiakom zadać Ci pytania. No i Tobie odsapnąć:-)

    A może ktoś z Was też już ma doświadczenia w najmie magazynów? Będę wdzięczny o dopisanie swoich doświadczeń.

    • Michał napisał(a):

      Sławek, na wstępnie chciałbym zaznaczyć i powinienem wyraźnie to napisać w pierwszym poście, że opisuje doświadczenia z mojej rzeczywistości, sam jestem ciekawy i poczytam opinie innych, jeśli takie się znajdą, jak to jest w miastach kilkusettysięcznych, gdzie otwierane są oddziały ogólnopolskich i międzynarodowych firm. A tym samym popyt na powierzchnie magazynowe jest być może większy i bardziej rentowny.
      Firmy które wynajmują magazyny w moim mieście, są to na ogół małe przedsiębiorstwa rodzinne, wszelkiej maści hurtownie spożywcze, przemysłowe z akcesoriami budowlanymi itp . Droga jest zazwyczaj zawsze ta sama, jeśli firma czuje się na siłach wziąć kredyt, kupuje własną nieruchomość, a rata kredytu często jest tylko trochę wyższa niż wysokość czynszu. Najpewniejszymi i długoterminowymi najemcami są firmy zewnętrzne, które mają w mieście swoje oddziały, w takich przypadkach można też liczyć przy sprzyjających wiatrach na wyższą cenę najmu. Co chcę przez to powiedzieć.. rodzinne firmy które wynajmują powierzchnie magazynowe są słabe ekonomicznie, często granica między dochodem a stratą jest bardzo cienka. To skutkuje presją na wynajmujących, bo nie sztuką jest wystawić ogłoszenie i żądać wysokich opłat, kiedy miesiące mijają, czasem.. jak zaobserwowałem i lata a nieruchomość stoi pusta. Wysokie podatki od nieruchomości, które trzeba pokrywać z własnej kieszeni, przyprawiają nie jednego o ból głowy. Pomimo że za pustostan płaci się niższy podatek, co trzeba zgłosić w UM ale i tak jest on mocno dokuczliwy.
      Początkowo miałem problem z wynajęciem całego magazynu, poradziłem sobie z tym w taki sposób że halę podzieliłem, firmy wynajęły mniejsze powierzchnie na które było je stać. I jestem wyjątkiem potwierdzającym regułę, bo miałem zawsze lokalne firmy które wynajmowały długookresowo, szczególnie ostatnie- jest to już prawie 7-8 letni czas. Pustostan miałem tylko na początku. Jakie są powody dla których magazyny stoją bez najemców? Prócz przerośniętych wymagań finansowych, właściciele idą po najmniejszej linii oporu, czyli nieruchomości są nie doinwestowane, sypiąca się elewacja, przeciekający gdzie nie gdzie dach, brak sanitariatów, duże powierzchnie. Czasem, gdy ktoś nie ma pieniędzy na doprowadzenie magazynu do dobrego stanu (a zważywszy na metraże, trzeba się liczyć z dużymi wydatkami) firma zainteresowana najmem, bierze na siebie remont i przystosowanie pod własną działalność,w takim wypadku umawia się z właścicielem na znacznie mniejszy czynsz lub jego brak przez określony czas. W wielu przypadkach jest to najlepsze wyjście z sytuacji, a takie firmą są zazwyczaj oddziałami większych podmiotów. To co zapewne wpływa w moim mieście dodatkowo, na zwiększenie presji wynajmującym to fakt, że magazynów jest sporo, są w większości w prywatnych rękach..I tu nasuwa się dygresja, że za czasów Polski ludowej nasz kraj magazynami stał, bo u mnie do tej pory nowych budować nie trzeba. .
      Umowy z najemcami mam skonstruowane tradycyjnie, nic skomplikowanego, liczniki po przepisywane na firmy. Prawdę mówiąc, jeśli nieruchomość jest w dobrym stanie i ma się solidnych najemców, można ograniczyć się do co miesięcznego zawiezienia rachunków za wynajem. Ostatnią moją ingerencją finansową była zima 2-3 lata temu, kiedy musiałem wynająć ekipę, aby prewencyjnie zrzuciła śnieg z dachu, zrobiłem to pierwszy raz, koszt 1000zł
      O zakupie kolejnego magazynu myślałem kilka lat temu, ale doszedłem do wniosku że przewyższa to moje możliwości finansowe. Mam tu jedno mieszkanie, które wynajmuję a po przeczytaniu Twojej książki, postanowiłem trochę się wychylić i w następnym tygodniu finalizuje zakup kawalerki w Warszawie.
      Jeśli chodzi o konkurencyjność rynku, wspomniałem kapkę o tym już powyżej. Ale zasada jest podobna jak przy mieszkaniach. Jeśli spełnione są warunki lokalizacyjne, jakościowe i udogodnienia, to taki magazyn prędzej czy później znajdzie najemców. Każde miasto ma swoją specyfikę, którą trzeba poznać aby dobrze zainwestować. To co zawsze mnie interesowało, jest to, jak ludzi do tej pory potrafią wyszperać stare magazyny w bardzo małych miejscowościach, gdzieś na zapleczach głównych dróg i przerobić tak, że powstaje największy market spożywczy, często pod znaną marką czy inny duży i wykaszający konkurencję sklep.
      Jakie są różnice w porównaniu do najmu mieszkaniowego? Przede wszystkim różnicę stanowi podatek od nieruchomości, za mieszkania jest on stosunkowo niewielki a i tak płaci go w czynszu najemca. Mieć jeden magazyn za milion i brać za niego 5-6tyś zł czy mieć 5 kawalerek w Warszawie i dzięki temu dywersyfikację dochodu? Gdzie nie trzeba oddawać 1/6 przychodu na poczet podatku do UM. W takiej kalkulacji wnioski nasuwają się same, ale każdy będzie liczył w swoich realiach a wynik może być inny. Niezaprzeczalnym plusem mieszkań jest ich cena, dostępność i niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych-mieszkaniowych.
      Mam nadzieję że nie przynudziłem, Pozdrawiam:)

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Michał, przynudzasz? Nie żartuj. Twoje doświadczenia są dla mnie fascynujące. Duuuże dzięki.

      • Sławek S. napisał(a):

        nie jestem pewien – nie sprawdzałem tej informacji, ale słyszałem, że jak się prowadzi remont z pozwoleniem na budowę to można na ten czas wyłączyć budynek z opodatkowania, więc jeżeli ma stać pusty miesiące to się może opłacać

        pozdrawiam, Sławek S.

  2. Hubert napisał(a):

    Witam, wiem ze to nie temat na takie pytania ale zalerzy mi na czasie. Jak dlugo trzeba czekac na odpowiedz droga emailowa z dzialu „Inwestycje”??

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Hubert, sorry za zwłokę. Zwykle odpowiedź powinna nadejść – choć zależy w jakiej sprawie – w ciągu 2-3 dni. Jeśli to jakaś nietypowa dla nas sprawa, to może niestety potrwać dłużej:-(

      Nie wynika to z braku szacunku dla naszych Klientów czy potencjalnych klientów, tylko z tego, że zespół Mzuri Investments nie zasypia gruszek w popiele. W listopadzie pomogli Inwestorom zakupić 27 mieszkań, a w grudniu 20. Żeby kupić 50 M, trzeba ich obejrzeć kilkakrotnie więcej, każde opisać, przeanalizować biznes case, rozesłać. Wiele z zakupionych mieszkań wymaga remontów, co zespół musi skoordynować. Janek cały czas rekrutuje nowe osoby do współpracy, które trzeba przeszkolić, wesprzeć w pierwszych transakcjach. Musi też dla wszystkich być help-deskiem.

      Nie piszę tego by się wyżalać (robimy to wszystko z własnej, nie przymuszanej woli:-), tylko by prosić o wyrozumiałość. Często widzę, że Klient długo się zastanawia nim podejmie decyzję o współpracy z Mzuri, ale jak już podejmie decyzję, to chciałby móc natychmiast, już nazajutrz kupić mieszkanie, czy podpisać umowę najmu. A to w nieruchomościach na wynajem tak niestety nie działa. To nie usługi telekomunikacyjne, gdzie Klientowi można udostępnić nową usługę pstryknięciem jednego guziczka w systemie IT:-)

      Niemniej ciągle się rozwijamy by nie dawać się zasypać sprawom, tylko rozwiązywać problemy w miarę na bieżąco. Apeluję o wyrozumiałość:-)

    • inwestor napisał(a):

      Masz na mysli kupno mieszkania przy wspolpracy z Mzuri Investment?

      Poki co to wyglada jak loteria. Bez tzw „automatycznego odpowiadacza na maile” jest b.ciezko kupic mieszkanie. Raz mi sie udalo zglosic oferte w ciagu 120 sekund od wyslania jej przez Mzuri. Okazalo sie, ze przede mna zglosilo sie kilka innych osob. Myslalem, ze to tylko jednorazowa sprawa, ale w moim przypadku tak jest za kazdym razem.

      Wyglada na to, ze ludzie deklaruja chec zakupu nieruchomosci w ciemno, nie czytajac w ogole oferty.

      Ja juz probowalem kilka razy – zawsze jestem n-ty w kolejce (mimo iz dostep do maila mam caly czas i podejmuje decyzje blyskawicznie). Byc moze Ty znajdziesz szybsze sposoby deklarowania checi zakupu, ale pamietaj, ze jesli podpiszesz umowe i stwierdzisz tak jak ja – nie jestem w stanie odpowiedziec na ogloszenie w trakcie paru sekund – to zaliczka na poczet prowizji (nie taka mala suma) przepada lub bedziesz musial czekac nieokreslony czas, az znacznie zwiekszy sie liczba ofert od Mzuri lub inni inwestorzy (ktorych jest sporo) zaiwnestuja cala gotowke i/lub zdolnosc kredytowa.

      Osobiscie uwazam, ze firma ma spory potencjal i znalazla fajna nisze, ale na obecnym stopniu rozwoju radzilbym sie zastanowic nad rozpoczeciem wspolpracy.

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Inwestorze, wiele osób doszukuje się jakiś kruczków, ciemnych „układów”, preferowania „swoich” itp praktyk. Zapewniam, że my w Mzuri nie jesteśmy jakimiś kombinatorkami i cwaniaczkami. Skupiamy się na szukaniu dobrych okazji (tych jest niestety mniej niż chętnych) i ich dokładnej analizie. A potem wysyłamy oferty i czekamy na chętnych. Nabywcy są wybierani według ogłaszanych kryteriów. A że oferty błyskawicznie się rozchodzą świadczy chyba o ich dobrej jakości. Nie mamy listy preferowanych inwestorów. Zdarzają mi się tego typu prośby, ale wszystkim którzy o coś takiego proszą systematycznie odmawiam. Nie ma znaczenia czy ktoś deklaruje chęć zakupu 1 czy 50 mieszkań na wynajem. Zapewniam.

        Mi też już od dawna nie udało sie niczego kupić. Dlatego że byłem „inwestorem zastępczym”, a teraz nie zdarza się by dana „okazja” nie znalazła swojego chętnego. Więc moja rola „zastępcy” się nie sprawdza. Ale nie narzekam:-)

        Oczywiście MI mogłoby zaspakajać więcej osób z kolejki. Wystarczyłoby np obniżyć wymogi co do definicji „okazji” i wtedy bylibyśmy w stanie znajdywać ich więcej. Ale chyba przecież nie o to chodzi. A tak na poważnie, to opracowujemy inne, bardziej „hurtowe” oferty. O tym już niedługo.

        • nibul napisał(a):

          Sławku, temat Polnordu się klaruje? Czy to pytanie do JD?

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Nibul, to pytanie raczej do Janka Dziekońskiego, który raz na jakiś czas kontaktuje się z Polnordem. Gdy o to pytałem kilka dni temu, to mówił, że na razie nie ma jeszcze konkretów.

        • nibul napisał(a):

          Ok, dzięki za informację.

        • Wojo Wlkp napisał(a):

          Sławku, skoro okazji – ocenianych według ustalonych kiedyś kryteriów – których Mzuri Investment szuka dla inwestorów jest mniej niż chętnych to może… trzeba pomóc tym okazjom się ujawnić/zmaterializować;)

          Teraz nastąpi zakreślenie :D ale bez szczegółów.

          1.
          Jest popyt na okazje, ale ich podaż na rynku jest mała – nie sądzę, aby Mzuri Investment za mało się starała w ich poszukiwaniu:)
          (Zmiana kryteriów według, których dokonywana jest ocena okazji chyba nie wchodzi w grę;P )
          Pozostaje zmaterializowanie okazji co jest równie czasochłonne i nastręcza szereg problemów jak poszukiwanie nielicznych okazji ukrytych gdzieś na tym ogromnym rynku.
          (temat Polnordu – dwukrotnie już gdzieś w komentarzach na Fridomia się wyłonił – jest jedną z dróg do zmaterializowania tych brakujących okazji)
          2.
          Zmaterializować okazje łatwo napisać:/ Ty Sławku coś o tym wiesz – widziałem gdzieś Twoją wypowiedź, w której wskazywałeś, że deweloperzy nie rozumieją, iż mieszkanie dla inwestorów musi spełniać inne kryteria niż dla Nowaka czy Kowalskiego. Sławku może pukasz do niewłaściwych:D Deweloperzy są nieustępliwi, bo potrafią kalkulować. W ich kalkulacjach – moim skromnym zdaniem błędnych – inwestorzy mieszkań pod wynajem nie są osobną grupą nabywców. Wrzucani są do jednego worka z resztą nabywców mieszkań.
          Może należy zapukać do drzwi generalnych wykonawców. To oni przecież potrafią: liczyć, kalkulować i budować m.in. dla deweloperów. To co teraz pomyślałeś – cokolwiek :D -pomijam szkoda się o tym teraz pisać.
          Faktem jest, że aktualnie pewien duży generalny wykonawca – z GPW – buduje dla dewelopera w mieście poniżej 100 000 mieszkańców bloczek gdzie zmieści się 51 mieszkań. Woli ścisłości należy w tym miejscy wspomnieć, że dla tego samego dewelopera równolegle buduje nieco mniejszy bloczek – na 39 mieszkań – w mieście poniżej 600 000 mieszkańców. Uważam, że ten generalny wykonawca dokładnie skalkulował opłacalność uczestnictwa w obu projektach.
          3.
          Teraz w moim wypocinach kolej na… Mzuri Investment czyli załoga – z JD na czele – musi dokonać szczegółowej analizy – przypuszczam, że już podobne były czynione w temacie Polnordu.
          Tu pojawił się u mnie mały problem – jak dotarłem do tego momentu – od czego właściwie rozpocząć wstęp do analizy od liczby chętnych, którzy jeszcze nie kupili za pośrednictwem M.I.? Czy może od stworzenia – oczami wyobraźni;P – bloczek który ma spełniać kryteria oceny okazji? Gdzie ten bloczek ma stać – jego lokalizacja przecież jest istotna przy ocenie czy spełnia kryteria? Cholera, a wydawało się to takie łatwe na początku. W rozmowach z każdym generalnym wykonawcą trzeba mieć za sobą dobrze zrobioną kalkulację, a ja utkałem przy wstępie analizy. Może skorzystać przy analizie z jednego z gotowych projekt bloków jakie są dostępne w sieci z wyceną? Dobra mam blok, wiem ile kosztuje budowa według jego architekta na określony dzień do stanu deweloperskiego? A co z ceną działki? Oferty w Internecie to obecnie pobożne życzenia sprzedających!!! Wiecie co?!
          Prościej iść do takiego generalnego, który także bawi się w deweloperkę i posiada bank względnie „banczek” tj. mały bank ziemi jak ma jedną działkę/działeczkę. Na co aktualnie ma pozwolenie na budowę – ale nie rusza – i za ile to by wziął jak kupujący w jednym dniu by się stawili na podpise umów. Trochę na łapu capu, ale zawsze coś się może dowie człowiek.
          Za długi ten pkt.
          4.
          A teraz kolej na Mzuri, bo… w moich rozważaniach blok okazji dzięki Mzuri Investment się zmaterializował i został nabyty przez Inwestorów – dla każdego chętnego chyba starczyło. Tylko nadal nie wiem jak on wygląda i gdzie stoi;P Jedno co wiem to kolor elewacji
          Teraz ten bloczek – który powstał – ma X mieszkań do których zarządzania potrzeba Y opiekunów mieszkań. Skoro ten X mieszkań jest w jednym miejscu to ten Y opiekunów mieszkań potrzebuje Z czasu do ich zarządzaniem niż gdyby ten X mieszkań był w różnych mieszkań. Co winno skłonić Mzuri do… obniżenia;P ceny za zarządzanie mieszkaniami zgromadzonymi w tym bloku.
          I co Sławku, czyż to nie wspaniała okazja? Kiedy Mzuri Investment znajdzie taką okazję???????????

          P.S. Sławku:
          1. Staram się pisać dość dogłębnie przemyślane komentarze Choć trochę to wygląda na odgrzewany kotlet, to musiałem wrócić do wywołanego tematu braku okazji dla wszystkich Inwestorów Mzuri Investment.
          2. Mam nadzieję, że Cię nie zmęczyłem tymi moimi wypocinami. Przeczytam je ponownie… jak się wyśpię:D

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Wojo, dzięki. Moja wyobraźnia podąża dokładnie tą samą drogą:-))) A za wyobraźnią pójdą wkrótce działania.

  3. inwestor napisał(a):

    Slawku, nie zrozumielismy sie. Nie zarzucam Mzuri braku uczciwosci, ani zlych intencji.

    Uwazam, ze proces zakupu jest niedoskonaly i taka informacja moze byc istotna dla potencjalnego klienta. Bardzo mozliwe, ze z czasem Mzuri sie rozwinie (tego im zycze) i byc moze, rozwiaze problem o ktorym wspominalem.

    Poki co, nikt kto
    a) nie posiada wiedzy i/lub narzedzi informatycznych
    b) nie ma mozliwosci sledzenia emaila non-stop

    …ma niewielkie szanse na sfinalizowanie zakupu poprzez Mzuri.

    Tak, wiec jesli ktos wychodzi z zalozenia, ze wroci po pracy, zje obiad, wejdzie na maila, zeby sprawdzic oferty, skonsultuje je z zona i zadzwoni do opiekuna oferty, zeby np dopytac o szczegoly; jesli ktos spodziewa sie, ze tak to wyglada w praktyce – to bedzie zaskoczony, ze oferta znikaja w ciagu… kilku sekund.

    Oczywiscie Istnieje mozliwosc stworzenia oprogramowania, ktore automatycznie przeczyta maila, rozpozna, czy oferta jest atrakcyjna i odpowie, ale… czy o to w tym chodzi?

    Z twojej odpowiedzi, wynika, ze niektorzy klienci zarzucaja Mzuri nieczyste intencje itd.
    Mozna powiedziec, ze to taka nasza „narodowa przywara”, ze jestesmy przygotowani na to, ze druga strona moze byc nieuczciwa. Sam nie lubie czegos takiego, ale z drugiej strony, gdy przecietna osoba, odpowie np. w 20 minut i dowie sie, ze jest np. 10 w kolejce to… rozumiem, ze budzi to watpliwosci i podejrzenia.

    Dlatego nie sugeruje ze ktos tu kogos robi w konia. Ja sobie zdaje, ze okazji na rynku jest ograniczona ilosc i szybko znikaja a inwestorzy korzystaja ze zdobyczy techniki.

    Jesli opracowujecie nowy system, to super, trzymam kciuki.
    Poki co, moim zdaniem – nie warto.

    Pozdrawiam
    Artur

  4. Robert napisał(a):

    Witam,
    kupiłem niedawno 2 mieszkania poprzez MI i jakoś mi się udało. Czyli jednak się da. Chodzi bardziej nie o szybkość, tylko o wysokość ceny którą oferujesz. Być może inni chcieli zapłacić drożej?

    • inwestor napisał(a):

      Nie chodzi o wysokosc ceny, bo:

      „Pierwsza osoba deklarująca najwyższą kwotę zakupu na adres [adres mzuri] oraz adres opiekuna oferty, niewyższą niż cena wyjściowa”

      a ja zawsze zglaszalem 100% ceny wyjsciowej

      ponadto, za kazdym razem, gdy licytowalem, kontaktowalem sie z mzuri, zeby sie upewnic, ze dobrze rozumiem ich procedury

      Troche mnie dziwi, ze kupiles 2 mieszkania nie znajac procesu zglaszania ofert. Tak, czy inaczej – gratuluje. Moze mi tez sie kiedys uda.

      Jesli sie myle, to prosze mnie poprawic

      Pozdrawiam i zycze powodzenia w kolejnych inwestycjach

  5. Krzywa napisał(a):

    W moim przypadku podpisując umowę z Mzuri, nie było już zapisu o tym ze prowizjA przepada po otrzymaniu pierwszej oferty. Zmieniło się to bardzo niedawno.

  6. pio napisał(a):

    witam
    mi także nie udało się nic kupić przez MI, choć w tym czasie ok.10 mcy kupiłem 2 mieszkania samodzielnie, może warto zastanowić się nad taką modyfikacją przesyłania ofert by w pierwszej kolejności otrzymywali je ci inwestorzy którzy najdłużej oczekują na kupno mieszkania?
    pzdr serdecznie

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Pio, przykro mi że nie udało Ci się nic kupić z pomocą MI, a jednocześnie cieszę się, że sobie poradziłeś sam:-) Dzięki za podpowiedź, przekażę ją Jankowi pod rozwagę.

      Natomiast realia dobrych okazji rynkowych są takie, że szybko znikają z rynku. Im lepsze, tym szybciej znikają. Obawiam się, że gdybyśmy dawali komukolwiek fory i akurat nikt z tej grupy „faworyzowanych” inwestorów by się nie zgłosił, to w tzw międzyczasie oferta mogła by zniknąc z rynku. No chyba że różnica czasowa pomiędzy faworyzowanymi, a pozostałymi byłaby bardzo krótka. Pytanie jak krótka? Przegadam to z Jankiem Dziekońskim.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, dzięki za ciekawego linka. Bardzo spodobał mi się też rzeczowy komentarz do wywiadu z nowym wiceministrem red Marka Wielgo.

  7. Robert napisał(a):

    Podsumowując dyskusję na temat procedur zgłaszania chęci zakupu danego mieszkania poprzez MI, można chyba dojść do jednego prostego wniosku: należy to uprościć, jeżeli nie samą procedurę, to na pewno jej opis, bo jak widać nikt z nas do końca tego nie rozumie ;-) Nie wiemy czy wygrywa osoba która najszybciej odpisze na emaila, czy zaoferuje wyższą cenę? Czy może jeszcze co innego decyduje? Jedno z mieszkań w Wawie kupiłem na przetargu ze spółdzielni. W emailu do Mzuri zadeklarowałem że chcę zaoferować 200 tys. zł. JD sprowadził mnie na ziemię, że to jest przetarg ofert (a nie licytacja), więc po co oferować tak dużo. Wpisałem więc do oferty bodajże 165 tys. zł i za tyle kupiłem. Tak więc procedura startowania do MI jest chyba bardziej skomplikowana, skoro podawałem dwie różne kwoty. A może inny klient MI też składał ofertę, ale niższą od mojej? Wówczas mamy ciekawą sytuację – MI zna wszystkie oferty inwestorów i może doradzić jednemu ile zaoferuje ten drugi ;-) I zaoferować złotówkę więcej ;-)

    Tak na marginesie – od ponad roku czasu jestem chętny, żeby kupić jeszcze 3-4 mieszkania w Poznaniu poprzez MI, ale ofert jak na razie kompletnie brak, była jedna propozycja która mi nie pasowała. Na razie kupiłem więc poprzez MI w Łodzi i Warszawie, ale więcej tak na odległość nie chcę już kupować. Jeżeli Mzuri chciałoby zwiększyć portfel mieszkań zarządzanych w Poznaniu, wystarczy poszukać dla mnie jakichś ciekawych okazji rynkowych.

    Sławku daj znać jak będzie można głosować na Twój blog w konkursie Onetu, wyślemy SMSy.

    Pozdrawiam
    Robert

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Robert, na pewno nie jest tak, że doradzamy jednemu Klientowi jak ma wygrać z drugim:-)))) Poproszę Janka byśmy uprościli opis zasad, skoro są z tym problemy. A co do Poznania to się zorientuję. Są miasta w których znalezienie ofert jest łatwiejsze i takie w których mieszkania są drogie. Ale może być też tak, że niewystarczająco intensywnie przeczesujemy oferty rynkowe w Poznaniu. Jeśli rzeczywiście tak jest, to musimy zintensyfikować nasze starania:-) Ku chwale Klientów:-)))

      Właśnie finalizujemy z Jankiem i z zespołem przemyślenia nt mojego najnowszego pomysłu nowej oferty Mzuri, która wychodzi – mam nadzieję – naprzeciw potrzebom zgłaszanym przez Was. Ogłoszę ten pomysł na fridomii na dniach:-)

  8. andriu napisał(a):

    Własnie podpisałem na dniach umowe o świadczenie usług doradztwa z Mzuri Investments i w paragrafie 3 Wynagrodzenie
    ust.6. wyrażnie jest napisane ze Zleceniodawca dokonuje przelewu w kwocie 2000 na rzecz prowizji (2,5% netto) od kwoty transakcyjnej + vat, zaliczka podlega zwrotowi w przypadku rozwiązania umowy przed dokonaniem zakupu. zaliczka jest ponawiana po kazdorazowym dokonaniu ZAKUPU wskazanej nieruchomosci.
    Takze nie ma mowy o przepadzie zaliczki, trochę co niektórzy ferment sieją, bo jesli tak miałaby wyglądac wspołpraca to raczej nikt z MI by nie wspólpracował a jednak coraz wiecej ludzi decyduje sie na inwestowanie z pomocą MI, miałem okazje po świetach rozmawiac z „oddziałową” Mzuri w Trójmiescie p.Małgosią co utwierdziło mnie w dawno podjetej decyzji, na szereg pytan -pełne wyczerpujace odpowiedzi, pełny profesjonalizm i uczciwosc, nie sadze zeby takim ludziom chodziło o oszukiwanie i cwaniaczenie, nie chcę tutaj nikomu słodzic ani wychwalac zeby nie przedobrzyc, ale takie są moje odczucia:)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Andriu, dzięki za pozytywną opinię. Masz rację, cwaniaczenie to ostatnia rzecz, na której by nam w Mzuri mogło zależeć:-)

      Chcemy w Mzuri zapewniać uczciwą i solidną usługę. Czasami zdarza nam się potknąć (na szczęście jak dotąd nic poważnego), ale szybko analizujemy powód potknięcia i staramy się go szybko wyeliminować. By się więcej nie potykać bo mamy daleką drogę przed sobą i szkoda czasu na potykanie się po drodze:-)

  9. jawor napisał(a):

    Mam pewne spostrzeżenia wątpliwości na temat „okazyjności” ofert proponowanych przez MI. Na przełomie 2013/2014 kupiłem przez MI w W-wie dwie kawalerki. Niestety dla obydwu mieszkań operat bankowy wyszedł zdecydowanie poniżej kwoty, którą zapłaciłem, konkretnie:
    – 17m2 na Ochocie, cena zakupu 165tyś (+prowizja MI), operat bankowy 145tyś
    – 16m2 na Woli, cena zakupu 143tyś (+prowizja, j.w.), operat bankowy 141tyś

    W tym drugim wyszło „przyzwoicie” bo operat był wykonywany przez zaprzyjaźnionego rzeczoznawcę. Pokazał mi ceny transakcyjne, które uzyskał z bazy, były zdecydowanie niższe, do operatu wybrał te z górnej półki.

    Ktoś mnie oświeci co jest grane?

    M

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jawor, przykro mi, że masz jakieś wątpliwości co do zakupionych mieszkań. Jeśli chcesz, to mogę je od Ciebie odkupić w cenach, w których Ty te mieszkania kupiłeś:-) Niech to ja będę stratny:-) Myślę, że oprócz mnie znalazłoby się wielu chętnych:-)

      A tak na serio, to sądzę, że wiem skąd się wzięły zaniżone wyceny. Spodziewam się, że dylemat leży w tym, że rzeczoznawcy w swoich operatach wychodzą od średniej ceny za m.kw. mieszkania. Przy zakupie małych metraży (mieszkań poniżej 20 m.kw w Warszawie nie ma wielu) cena za m.kw jest relatywnie wysoka.
      Większość Inwestorów Mzuri jest świadoma tego, że przy kupowaniu na wynajem, ważniejsza od ceny za m.kw jest cena całkowita. Dlaczego? Dlatego, że najemcy będą płacić czynsz nie za m.kw mieszkania, tylko za „liczbę pokoi”. Czy wszyscy w Polsce (łącznie z rzeczoznawcami:-) to wiedzą? Wątpię:-)

      Powodzenia w dalszym rozbudowywaniu swojego portfela mieszkań na wynajem.

    • TX napisał(a):

      Jawor, porównywałeś ten sam typ budynków? Może te niższe ceny to jakieś płyty w słabym stanie.

    • Sławek napisał(a):

      W operacie powinieneś mieć współczynniki korygujące cenę ze względu na lokalizację, powierzchnię, standard, piętro itd. Jak to tam wygląda?

      Operat to jest pewne przybliżenie, konkretna wartość jest wiadoma dopiero przy sprzedaży. :)
      Jak trafisz na zdesperowanego kupującego, to może i sprzedasz drożej. Kolega raz miał takie szczęście (to był początek ostatniego boomu). Kupił mieszkanie za ~200 tys. i pół roku później sprzedał za ~300 bo gość pilnie potrzebował „na już” mieszkania w tej okolicy.

  10. jawor napisał(a):

    Dziękuję Sławku za propozycję odkupienia, zastanowię się tyko nad prowizją jaką chciałbym uzyskać :-)

    Faktycznie rzeczoznawcy do operatów używają średnie ceny transakcyjne m.kw. Jednak wybierają do tego transakcje podobnych mieszkań (metrażowo i lokalizacyjnie). Faktycznie transakcji lokalami o metrażu poniżej 20 m.kw jest w rejestrze niewiele, jednak te które są, znacząco odbiegają (w dół) od transakcji, które ostatnio wykonałem za pośrednictwem MI.

    Może masz jeszcze jakieś pomysły skąd ta różnica?

    Jawor

  11. Krzysiek napisał(a):

    jawor, czy cena zakupu ma tutaj jakiekolwiek znaczenie? Jesli chcesz oceniac okazyjnosc, to interesuje Cie ROI a nie cena zakupu. Nie wiem co to za kawalerki, ale jak sa w takim miescu i standardzie, ze najemcy chetnie zaplaca 1.5k PLN/msc to w czym problem?

  12. daniel napisał(a):

    Jawor a powiedz jaki czynsz dostajesz od najemcy i czy oprócz ceny zakupu i prowizji dla MI musiałeś coś dołożyć do inwestycji

  13. jawor napisał(a):

    TX: Tak jak pisze Sławek, operat powinien uwzględniać różne technologie budowy budynków, ich stan techniczny, lokalizacje itd.

    Krzysiek: To prawda, że liczy się „spinanie” się inwestycji, dlatego złożyłem oferty kupna. Problemu może nie ma, ale są wątpliwości. To druga z rzędu inwestycja, gdzie cena transakcyjna była powyżej (tak przynajmniej wynika z operatu) ceny rynkowej.

    daniel: Druga kawalerka (Wola) jest w trakcie zakupu, remont został oszacowany na 12tyś. Adaptacja pierwszej kosztowała 2,8tyś i spodziewam się czynszu (jeszcze się nie wynajęła) 1tyś pln (po odjęciu kosztu Mzuri będzie 890pln).

    J

  14. Wojtek napisał(a):

    a może Jawor kupił mieszkania z myślą o zarobieniu na ich sprzedaży?

  15. Jawor napisał(a):

    Wojtek: Nie zamierzam ich sprzedawać przez najbliższe 10-15lat :-)

  16. TX napisał(a):

    Jawor – z ciekawości – jaka to technologia budynku? I daj znać jak Ci pójdzie z wynajmem.

  17. Hal napisał(a):

    Ciekawy wpis, z pewnością rozwieje pewne wątpliwości niejednej osoby zastanawiającej się nad wynajmem powierzchni np. na biuro. Wydaje mi się, że jeśli ktoś zna się na rzeczy, może odnieść w tej dziedzinie znaczący sukces.
    Pozdrawiam :)

  18. tomowi napisał(a):

    Bardzo fajny temat :) Sam osobiście mogę też polecić wynajem powierzchni magazynowych. Myślę, że ten artykuł przyda się nie jednej osobie.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Uwaga, teraz warto płacić ryczałt!!!

To szalenie ważna informacja dla wszystkich właścicieli mieszkań na wynajem, zarówno tych, którzy przykładnie płacą podatki, jak i dla tych, którzy wciąż tkwią w szarej strefie.  Od 1 stycznia 2010 opodatkowanie ryczałtowe ulega znacznemu uproszczeniu, ponieważ podatek  będzie się płacić zgodnie z jedną stawką procentową - 8,5%, zamiast dwóch - 8,5% i 20%, które obowiązywały w roku 2009.  W zawiązku z tym wielu właścicieli, którzy płacili dotąd podatek według innych zasad (zasady ogólne) powinno przemyśleć, czy podatek ryczałtowy [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Gdyby ktoś był zainteresowany wspinaczką, to gorąco polecam mojego przewodnika – David Maina....
  • Sławek Muturi: Po czterech dniach trekkingu zszedłem z Góry Kenii. Wyczerpany, ale bardzo zadowolony i to nawet...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki:-)
  • PioNa: Dzięki Robert za odpowiedź ;)
  • Robert: Jest dzisiaj wywiad z szefem Mzuri: http://www.rp.pl/artykul/13147 83-Oszustow-na-rynku-najmu-...
  • Robert: Póki co chyba nie ma jeszcze żadnych doświadczeń, bo nie ma jeszcze żadnych wypłat ;-) trzeba cierpliwości
  • kw: no to napisz co uważasz za plusy i minusy tej spółki i jak ją oceniasz, ja osobiście wolałbym własną kawalerkę,...
  • Beata Suchodolska: Weroniko, tu jest wymieniona dystrofia miotoniczna- nie wiem, czy to to samo:...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 303279974-Szalenstwo-na-rynku- najmu-trwa.html#ap-1
  • BiL: http://www.polskieradio.pl/42/ 277/Artykul/1743734,Mieszkanie -Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-z a-m-kw-ale-bez-wind...
  • Weronika: Witam, Mojego pracownika synek jest chory na dystrofie mięśniowa. Przeczytałam, ze ta metoda leczenia może...
  • Michał: Witam ! Czy jest tutaj ktoś, kto inwestuje w Mzuri CFI II ? Jak przebiega wasza droga do Wolności Finansowej...
  • Robert: Ceny wywołania masz podane w ogłoszeniu o przetargu. Niekoniecznie jest to „cena rynkowa” czy 3/4...
  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design