28

01.2014

Czy warto kupić mieszkanie na wynajem w … Singapurze?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Opłacalność Inwestowania

ilość komentarzy: 2

Czuję się ogromnym szczęśliwcem. Dopiero co Tomek szczegółowo opisał dla nas rynek nieruchomości w Irlandii i poprosiłem Was o analizy rynków w innych krajach, a już otrzymuję na maila bardzo szczegółową analizę rynku nieruchomości w … Singapurze.

Andrzej, do podziękowań za niedawną gościnę w Singapurze (oraz za podesłane zdjęcia, których niestety nie umiem wrzucić na bloga:-( taki za mnie dinozaur technologiczny) teraz dołączam ogromne podziękowania za włożenie aż tyle czasu w to by nam wszystkim przybliżyć ten arcyciekawy rynek. Dzięki Twojemu wpisowi, fridomia zaczyna nabierać prawdziwie … globalnego charakteru:-))

Sprawdza się powiedzenie „co kraj, to obyczaj”. Rynek w Singapurze jest skrajnie odmienny od rynku w Irlandii. W złoto, w surowce, w waluty, w akcje pewnie inwestuje się w tych krajach podobnie i transakcje podlegają podobnym regulacjom. Natomiast inwestowanie w nieruchomości jest skrajnie różne. To dla mnie kolejny dowód na to, że nie warto inwestować w nieruchomości zagranicą, w kraju, którego nie do końca się rozumie.

Ale do rzeczy. Oto treść maila od Andy. Czy jest może jakieś Singlish określenie dla „thanks”? Jeśli nie, to shei-shei:-)

Sławku,

Obiecałem napisać kilka słów o nieruchomościach w Singapurze. Może będzie to przydatne dla Ciebie i innych w rozeznaniu możliwości inwestycyjnych. Osobiście uważam, że akurat teraz jesteśmy na górce cen nieruchomości w Singapurze. Ceny może nie polecą na łeb na szyję, ale mają mały potencjał wzrostowy. Ponieważ jest to rynek regulowany, to trudno jednak przewidzieć co się stanie w przyszłości, gdyż rząd wpływa na ceny zarówno gdy nieruchomości rosną zbyt szybko jak i gdy spadają.

Singapur to kraj rozwinięty. Piętnaście procent Singapurczyków to milionerzy, stopa bezrobocia jest niska a kraj zamieszkuje ok. 4,5 mln ludności. Rodowitych Singapurczyków jest w tym trochę ponad 3 mln. Pozostali mieszkańcy mają status rezydenta lub obcokrajowca. Wszystko regulowane jest pozwoleniami na pracę, dzięki czemu można na statusie obcokrajowca mieszkać i pracować w Singapurze przez długie, długie lata. Administracja, służba zdrowia, zorganizowane są naprawdę wzorowo. Rząd Singapuru należy do najlepiej opłacanych rządów na świecie, dzięki czemu praktycznie nie ma tu korupcji. Podatki są niskie. Dochodowy, progresywny od 2% do 16%. Do tego ubezpieczenia społeczne, które są płacone przez obywateli i rezydentów obowiązkowo wynoszą max. 16%. Dodatkowo podobną sumę co miesiąc odprowadza pracodawca. Konta ubezpieczenia są indywidualne i wszystkie pieniądze tam zebrane wcześniej czy później wracają do obywatela. Z tych pieniędzy można płacić za: usługi medyczne, spłacać raty kredytu, zapłacić częściowo za kupione mieszkanie, za naukę, kupować akcje wybranych spółek, czy inwestować w złoto. Wydzielona kwota trafia na fundusz emerytalny, który można zacząć realizować w wieku 55 lat (pod pewnymi warunkami, jak np. minimalna kwota zebranych środków). Dzięki temu mechanizmowi, młodzi ludzie po kilku latach pracy są w stanie odłożyć na wkład własny (20%) w ramach tylko funduszu ubezpieczeniowego (tzw. CPF), co ułatwia zakup pierwszego M, które można kupić z prawie zerowym wkładem w gotówce. Następnie z bieżących wpływów do CPF można spłacać kredyt (nie ruszając tego, co trafia na nasze konto w ramach czystej wypłaty).

Rynek nieruchomości jest mocno regulowany. Do dyspozycji mamy mieszkania budowane przez rząd, tzw. HDB lub Executive Condo, oraz prywatne Condominia (Condo). Róznica w jakości nie jest oszałamiająca. W Condo lub Executive Condo, poza mieszkaniem mamy do dyspozycji basen i jacuzzi, BBQ, korty do tenisa i często inne udogodnienia jak boisko, sauna, country house (pomieszczenia do urządzania imprez), kort do squasha czy badgmingtona – można wyliczać w nieskończoność. Korzystanie z tych wszystkich udogodnień wliczone są w czynsz (ok. 300 dol. miesięcznie lub więcej). Condominia są zawsze ogrodzone i strzeżone. Co nie ma tak naprawdę większego znaczenia w kraju, który ma jedną z najniższych przestępczości na świecie. Niedawno, niedaleko mojego mieszkania pojawiła się tablica policyjna oznajmiająca, że 3 dni wcześniej w tej okolicy dokonano przestępstwa – skradziono rower. To daje spore pojędzie o poziomie przestępczości w tym kraju.

Condo może kupić każdy, również nie mieszkając w Singapurze. Te mieszkania są najdroższe, ale nie podlegają takim regulacjom jak te budowane z inicjatywy rządu. Można je wynajmować i sprzedawać w dowolnym czasie. Podatek od wynajmu wynosi ok. 9%, dodatkowo można odlczyć koszty z nim związane, jak remonty, czy zakup mebli. Bardzo fair. Te mieszkania oczywiście są droższe.

Mieszkania budowane przy współudziale państwa są ok. dwukrotnie tańsze w zakupie, ale te mogą kupować tylko:

Obywatele Singapuru – 3 razy w życiu mogą kupić nowe mieszkanie HDB lub Executive Condo

Permanent Residents (rezydenci) – mogą kupić tylko mieszkanie HDB z rynku wtórnego

Obywatel dodakowo dostaje ulgę na pierwsze mieszkanie (ok. 30 tyś. Dolarów – czyli równowartość ok. 7%-10% wartości mieszkania nowego). Oczywiście, jak można się domyśleć, na te mieszkania czasem trzeba poczekać kilka lat – bo jest kolejka.

Skupmy się więc na mieszkaniach osiągalnych dla nas, obcokrajowców, czyli Condominia. Cena Condos w ostatnich latach mocno wzrosły o ponad sto kilkadziesiąt procent. Pomimo kryzysu, Singapur radzi sobie świetnie. Aktualnie wzrost trochę przyhamował, oddawane jest dużo mieszkań. Ale wciąż powoli rośnie. W związku z szaleńczym wzrostem cen nieruchomości, rząd Singapuru wprowadził kilka ‘spowalniaczy wzrostu’ (cooling measures), jak m.in. opłatę skarbową w wysokości 15% wartości mieszkania, gdy takowe kupuje obcokrajowiec (te 15% idzie do wspólnej kasy i jest nie do odzyskania). Więc o tyle mieszkanie jest droższe już na wstępie dla osób chcących inwestować na tym rynku z zagranicy. Koszt takiego mieszkania zależy mocno od lokalizacji. W centrum, blisko drapaczy chmur, ceny są również blisko chmur i sięgają tysięcy dolarów za stopę kwadratową (czyli kilkadziesiąt tysięcy dolarów singapurskich SGD za m2). Ale w odległości pół 20-30 minut metrem, ceny spadają do 10 tyś SGD za m2. Jak łatwo policzyć, kupno Codo, z dwoma, trzema sypialniami (90-120 m2) sypialniami w takiej okolicy to wydatek rzędu 1 mln. SGD. Dodatkowo, trzeba dodać 15% opłaty skarbowej (stam duty), i koszty okołozakupowe (20 tyś w górę).

W odróżnieniu od Hong Kongu, mieszkania w Singapurze są przstronne. Kawalerki w polski mrozumieniu nie istnieją. Studio dla jednej osoby to ok. 40 m2, choć ostatnio pojawiają i i mniejsze lokale w nowo budowanych Condach. Lecz wtedy m2 jest droższy.

Jeśli myślimy o inwestycji na wynajem, to możemy spokojnie uzyskać czynsz na poziomie 2900-3500 SGD miesięcznie. Minus opłata za zarządzanie (ponosią ją wynajmujący), zostanie na rękę 2600-3200 SGD miesięcznie. Minus podatek oczywiście i ubezpieczenia. Niby dużo, ale pomimo małej ilości pustostanów, zysk przy aktualnych cenach wyniesie ok. 3% rocznie. Jest jednak wiele zalet inwestowania w Singapurze. Do podstawowej należy bardzo niskie oprocentowanie kredytów (stopa zmienna), na poziomie 1,5%. Niestety, przewiduje się, że oprocentowanie będzie w przyszłych latach rosło i może w dłuższej perspektywie zjeść spodziewany zysk. Ale jest jeszcze zysk na wzroście wartości mieszkania. I tu raczej przyszłość nie napawa optymizmem. Po pierwsze, w następnych latach będzie oddawane dużo mieszkań, które zaczęto ostatnio budować w ilości znacznie większej niż w latach poprzednich. Dodatkowo, rynek jest już rozgrzany bardzo mocno wzrostami z ostatnich kilku lat. Ale nic nie jest oczywiste, gdyż Singapur rozwija się systematycznie i wciąż napływają rzesze specjalistów do pracy z całego świata, w tym z Europy. A Ci muszą przecież gdzieś mieszkać. Można też domniemywać, że z czasem rząd będzie działał również stabilizująco na spadki cen, np. poprzez zmniejszanie opłaty skarbowej, gdy ceny zaczną spadać. I najważniejsze, Singapur jest niewielką wyspą, na której naprawdę gołym okiem widać, że ‘ziemi ubywa’ w dużym tempie.

Na koniec ciekawostka. W ostatnich latach pojawił się w Singapurze nowy koncept budowy mieszkań z dodatkowym kluczem. Są to mieszkania, które w łatwy sposób można przerobić na 2 niezależne z osobnym wejściem. Wtedy kupując np. mieszkanie z trzema sypialniami, na etapie kupna zlecamy deweloperowi przygotowanie ich na 2 sypialnie plus studio z osobnym wejściem. Takie studio można wtedy wynająć za ok. 1500 SGD, co częściowo spłaca nasz kredyt, lub po prostu potania zakup kawalerki w (kupujemy duże mieszkanie w cenie niższej za m2 i dzielimy je na dwa). Oczywiście mieszkania tego typu od razu są przygotowane do podziału, czyli  mają wszystkie przyłącza do drugiego mieszkania w gotowości.

Pozdrawiam serdecznie,

Andrzej

Komentarze:

  1. Natalia napisał(a):

    „Mieszkania budowane przy współudziale państwa są ok. dwukrotnie tańsze w zakupie, ale te mogą kupować tylko:

    Obywatele Singapuru – 3 razy w życiu mogą kupić nowe mieszkanie HDB lub Executive Condo

    Permanent Residents (rezydenci) – mogą kupić tylko mieszkanie HDB z rynku wtórnego”

    To stwierdzenie oraz to dotyczące kawalerek, a raczej ich braku zrobiło na mnie największe wrażenie. W Polsce większość mieszkań opiera się przecież na metrażu zbliżonym do 35 m/kw!

  2. Paweł napisał(a):

    No… to mieszkanie z dodatkowym kluczem to super pomysł :)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

poniedziałek, 15 maja – Warszawa, godz 12:15, SGH, Al Niepodległości 128, Bud C, Aula II Antresola

środa, 17 maja – Warszawa, godz 13:00, szczegóły bliżej terminu.

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, godz 14, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Gdańsk, godz 18, Park Naukowo-Technologiczny, ul Trzy Lipy 3

wtorek, 30 maja – Poznań, godz 18:00, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

piątek, 2 czerwca – Warszawa, godz 13:30, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja tutaj: http://businesswomancongress.pl/#Rejestracja

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Portal Corporate-Wellness o emeryturze od korporacji

Renata Plaga, założycielka portalu corporate-wellness.pl (tak  samo młodego jak blog fridomia.pl) przeprowadziła ze mną wywiad, koncentrując się  w swoich pytaniach na mojej karierze korporacyjnej oraz wyjściu z korporacji. Powstał z tego tekst, który podsumowuje moich kilkanaście lat  zawodowego  życia plus 1 rok wolności od etatu.  Poniżej link: http://corporate-wellness.pl/2010/06/wolnosc-finansowa/#more-1327 [...]

Najnowsze komentarze

  • Piotr: Ludzie zawsze dązyli do dominacji nad drugim człowiekiem, zawsze chcieli zyc lepiej od swoich rowieśników i na...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za niespodziewany komplement. Kilka dni temu myślałem, że może warto by stronę...
  • Sławek Muturi: OK, dzięki. Zgadzam się z Tobą, że prewencja jest zawsze lepsza od leczenia. Pytanie co robić gdy ktoś...
  • Robert Gołoński: Świetne i rzeczowe artykuły, które pomagają zrozumieć trudne terminy. Jak dla mnie jak najbardziej...
  • Michał: Sławku uważam, że pozbywanie rzeczy jest szkodliwe bo kupujesz coś np. za 500zł i później wydaje ci się to...
  • Sławek Muturi: Rent, dzięki za komplement:-)
  • Robert: Pozbywanie się rzeczy może być szkodliwe, bo jak wywalisz jedną skarpetkę to pójdziesz na spotkanie z jedną...
  • rent: Właśnie jestem po przeczytaniu tej książki i jestem pod wrażeniem fachowości. Sam zarządzam najmem mieszkań i...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki. Bardzo kibicuję Sebastianowi. Przynajmniej z 3 względów: 1) po przyjacielsku –...
  • Sławek Muturi: Michał, w tej kwestii w pełni się z Tobą zgadzam:-)
  • Sławek Muturi: Michał, tym razem to chyba rzeczywiście nie do końca rozumiem. Natomiast to co zaciekawiło mnie w...
  • Robert: http://businessinsider.com.pl/ strategie/sebastian-mikosz-pre zesem-kenya-airways-wywiad/ns0 v3fe
  • Michał: Może mogę dodać dosyc jasne porownanie. Jesli ktos sie uczy to bedzie mial dobre oceny. Oceny sa wynikiem...
  • Michał: Sławku, źle mnie zrozumiałeś. Nie napisałem „pozbywanie się nadmiaru rzeczy” tylko...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /305229870-Mikrokawalerki-reso rt-ukroci-nielegalne-prakty...
  • Robert W: Będą sprawdzali umowy najmu. Przy ryczałcie musisz opodatkować kwotę z umowy najmu, a nie to co Ci przelewa...
  • Sławek Muturi: W tym quizzie zdobyłem komplet punktów. Samoloty rozpoznawałem nim pojawiały się podpowiedzi:-) Oto...
  • Sławek Muturi: Tomek, nie sądzę by minimalizm był koniecznie powiązany lub by miał wynikać z chęci oszczędzania....
  • Marta: Sławku, Harva nie było. Był za to bardzo sympatyczny trener Ryan. Jadłam z nim śniadanie w hotelu i naprawdę...
  • Tomek: Czy jednak zawsze minimalizowanie liczby posiadanych przedmiotów idzie w parze z oszczędnościami? Minimalista...

Najnowsze wpisy

created by Water Design