28

01.2014

Czy warto kupić mieszkanie na wynajem w … Singapurze?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Opłacalność Inwestowania

ilość komentarzy: 2

Czuję się ogromnym szczęśliwcem. Dopiero co Tomek szczegółowo opisał dla nas rynek nieruchomości w Irlandii i poprosiłem Was o analizy rynków w innych krajach, a już otrzymuję na maila bardzo szczegółową analizę rynku nieruchomości w … Singapurze.

Andrzej, do podziękowań za niedawną gościnę w Singapurze (oraz za podesłane zdjęcia, których niestety nie umiem wrzucić na bloga:-( taki za mnie dinozaur technologiczny) teraz dołączam ogromne podziękowania za włożenie aż tyle czasu w to by nam wszystkim przybliżyć ten arcyciekawy rynek. Dzięki Twojemu wpisowi, fridomia zaczyna nabierać prawdziwie … globalnego charakteru:-))

Sprawdza się powiedzenie „co kraj, to obyczaj”. Rynek w Singapurze jest skrajnie odmienny od rynku w Irlandii. W złoto, w surowce, w waluty, w akcje pewnie inwestuje się w tych krajach podobnie i transakcje podlegają podobnym regulacjom. Natomiast inwestowanie w nieruchomości jest skrajnie różne. To dla mnie kolejny dowód na to, że nie warto inwestować w nieruchomości zagranicą, w kraju, którego nie do końca się rozumie.

Ale do rzeczy. Oto treść maila od Andy. Czy jest może jakieś Singlish określenie dla „thanks”? Jeśli nie, to shei-shei:-)

Sławku,

Obiecałem napisać kilka słów o nieruchomościach w Singapurze. Może będzie to przydatne dla Ciebie i innych w rozeznaniu możliwości inwestycyjnych. Osobiście uważam, że akurat teraz jesteśmy na górce cen nieruchomości w Singapurze. Ceny może nie polecą na łeb na szyję, ale mają mały potencjał wzrostowy. Ponieważ jest to rynek regulowany, to trudno jednak przewidzieć co się stanie w przyszłości, gdyż rząd wpływa na ceny zarówno gdy nieruchomości rosną zbyt szybko jak i gdy spadają.

Singapur to kraj rozwinięty. Piętnaście procent Singapurczyków to milionerzy, stopa bezrobocia jest niska a kraj zamieszkuje ok. 4,5 mln ludności. Rodowitych Singapurczyków jest w tym trochę ponad 3 mln. Pozostali mieszkańcy mają status rezydenta lub obcokrajowca. Wszystko regulowane jest pozwoleniami na pracę, dzięki czemu można na statusie obcokrajowca mieszkać i pracować w Singapurze przez długie, długie lata. Administracja, służba zdrowia, zorganizowane są naprawdę wzorowo. Rząd Singapuru należy do najlepiej opłacanych rządów na świecie, dzięki czemu praktycznie nie ma tu korupcji. Podatki są niskie. Dochodowy, progresywny od 2% do 16%. Do tego ubezpieczenia społeczne, które są płacone przez obywateli i rezydentów obowiązkowo wynoszą max. 16%. Dodatkowo podobną sumę co miesiąc odprowadza pracodawca. Konta ubezpieczenia są indywidualne i wszystkie pieniądze tam zebrane wcześniej czy później wracają do obywatela. Z tych pieniędzy można płacić za: usługi medyczne, spłacać raty kredytu, zapłacić częściowo za kupione mieszkanie, za naukę, kupować akcje wybranych spółek, czy inwestować w złoto. Wydzielona kwota trafia na fundusz emerytalny, który można zacząć realizować w wieku 55 lat (pod pewnymi warunkami, jak np. minimalna kwota zebranych środków). Dzięki temu mechanizmowi, młodzi ludzie po kilku latach pracy są w stanie odłożyć na wkład własny (20%) w ramach tylko funduszu ubezpieczeniowego (tzw. CPF), co ułatwia zakup pierwszego M, które można kupić z prawie zerowym wkładem w gotówce. Następnie z bieżących wpływów do CPF można spłacać kredyt (nie ruszając tego, co trafia na nasze konto w ramach czystej wypłaty).

Rynek nieruchomości jest mocno regulowany. Do dyspozycji mamy mieszkania budowane przez rząd, tzw. HDB lub Executive Condo, oraz prywatne Condominia (Condo). Róznica w jakości nie jest oszałamiająca. W Condo lub Executive Condo, poza mieszkaniem mamy do dyspozycji basen i jacuzzi, BBQ, korty do tenisa i często inne udogodnienia jak boisko, sauna, country house (pomieszczenia do urządzania imprez), kort do squasha czy badgmingtona – można wyliczać w nieskończoność. Korzystanie z tych wszystkich udogodnień wliczone są w czynsz (ok. 300 dol. miesięcznie lub więcej). Condominia są zawsze ogrodzone i strzeżone. Co nie ma tak naprawdę większego znaczenia w kraju, który ma jedną z najniższych przestępczości na świecie. Niedawno, niedaleko mojego mieszkania pojawiła się tablica policyjna oznajmiająca, że 3 dni wcześniej w tej okolicy dokonano przestępstwa – skradziono rower. To daje spore pojędzie o poziomie przestępczości w tym kraju.

Condo może kupić każdy, również nie mieszkając w Singapurze. Te mieszkania są najdroższe, ale nie podlegają takim regulacjom jak te budowane z inicjatywy rządu. Można je wynajmować i sprzedawać w dowolnym czasie. Podatek od wynajmu wynosi ok. 9%, dodatkowo można odlczyć koszty z nim związane, jak remonty, czy zakup mebli. Bardzo fair. Te mieszkania oczywiście są droższe.

Mieszkania budowane przy współudziale państwa są ok. dwukrotnie tańsze w zakupie, ale te mogą kupować tylko:

Obywatele Singapuru – 3 razy w życiu mogą kupić nowe mieszkanie HDB lub Executive Condo

Permanent Residents (rezydenci) – mogą kupić tylko mieszkanie HDB z rynku wtórnego

Obywatel dodakowo dostaje ulgę na pierwsze mieszkanie (ok. 30 tyś. Dolarów – czyli równowartość ok. 7%-10% wartości mieszkania nowego). Oczywiście, jak można się domyśleć, na te mieszkania czasem trzeba poczekać kilka lat – bo jest kolejka.

Skupmy się więc na mieszkaniach osiągalnych dla nas, obcokrajowców, czyli Condominia. Cena Condos w ostatnich latach mocno wzrosły o ponad sto kilkadziesiąt procent. Pomimo kryzysu, Singapur radzi sobie świetnie. Aktualnie wzrost trochę przyhamował, oddawane jest dużo mieszkań. Ale wciąż powoli rośnie. W związku z szaleńczym wzrostem cen nieruchomości, rząd Singapuru wprowadził kilka ‘spowalniaczy wzrostu’ (cooling measures), jak m.in. opłatę skarbową w wysokości 15% wartości mieszkania, gdy takowe kupuje obcokrajowiec (te 15% idzie do wspólnej kasy i jest nie do odzyskania). Więc o tyle mieszkanie jest droższe już na wstępie dla osób chcących inwestować na tym rynku z zagranicy. Koszt takiego mieszkania zależy mocno od lokalizacji. W centrum, blisko drapaczy chmur, ceny są również blisko chmur i sięgają tysięcy dolarów za stopę kwadratową (czyli kilkadziesiąt tysięcy dolarów singapurskich SGD za m2). Ale w odległości pół 20-30 minut metrem, ceny spadają do 10 tyś SGD za m2. Jak łatwo policzyć, kupno Codo, z dwoma, trzema sypialniami (90-120 m2) sypialniami w takiej okolicy to wydatek rzędu 1 mln. SGD. Dodatkowo, trzeba dodać 15% opłaty skarbowej (stam duty), i koszty okołozakupowe (20 tyś w górę).

W odróżnieniu od Hong Kongu, mieszkania w Singapurze są przstronne. Kawalerki w polski mrozumieniu nie istnieją. Studio dla jednej osoby to ok. 40 m2, choć ostatnio pojawiają i i mniejsze lokale w nowo budowanych Condach. Lecz wtedy m2 jest droższy.

Jeśli myślimy o inwestycji na wynajem, to możemy spokojnie uzyskać czynsz na poziomie 2900-3500 SGD miesięcznie. Minus opłata za zarządzanie (ponosią ją wynajmujący), zostanie na rękę 2600-3200 SGD miesięcznie. Minus podatek oczywiście i ubezpieczenia. Niby dużo, ale pomimo małej ilości pustostanów, zysk przy aktualnych cenach wyniesie ok. 3% rocznie. Jest jednak wiele zalet inwestowania w Singapurze. Do podstawowej należy bardzo niskie oprocentowanie kredytów (stopa zmienna), na poziomie 1,5%. Niestety, przewiduje się, że oprocentowanie będzie w przyszłych latach rosło i może w dłuższej perspektywie zjeść spodziewany zysk. Ale jest jeszcze zysk na wzroście wartości mieszkania. I tu raczej przyszłość nie napawa optymizmem. Po pierwsze, w następnych latach będzie oddawane dużo mieszkań, które zaczęto ostatnio budować w ilości znacznie większej niż w latach poprzednich. Dodatkowo, rynek jest już rozgrzany bardzo mocno wzrostami z ostatnich kilku lat. Ale nic nie jest oczywiste, gdyż Singapur rozwija się systematycznie i wciąż napływają rzesze specjalistów do pracy z całego świata, w tym z Europy. A Ci muszą przecież gdzieś mieszkać. Można też domniemywać, że z czasem rząd będzie działał również stabilizująco na spadki cen, np. poprzez zmniejszanie opłaty skarbowej, gdy ceny zaczną spadać. I najważniejsze, Singapur jest niewielką wyspą, na której naprawdę gołym okiem widać, że ‘ziemi ubywa’ w dużym tempie.

Na koniec ciekawostka. W ostatnich latach pojawił się w Singapurze nowy koncept budowy mieszkań z dodatkowym kluczem. Są to mieszkania, które w łatwy sposób można przerobić na 2 niezależne z osobnym wejściem. Wtedy kupując np. mieszkanie z trzema sypialniami, na etapie kupna zlecamy deweloperowi przygotowanie ich na 2 sypialnie plus studio z osobnym wejściem. Takie studio można wtedy wynająć za ok. 1500 SGD, co częściowo spłaca nasz kredyt, lub po prostu potania zakup kawalerki w (kupujemy duże mieszkanie w cenie niższej za m2 i dzielimy je na dwa). Oczywiście mieszkania tego typu od razu są przygotowane do podziału, czyli  mają wszystkie przyłącza do drugiego mieszkania w gotowości.

Pozdrawiam serdecznie,

Andrzej

Komentarze:

  1. Natalia pisze:

    „Mieszkania budowane przy współudziale państwa są ok. dwukrotnie tańsze w zakupie, ale te mogą kupować tylko:

    Obywatele Singapuru – 3 razy w życiu mogą kupić nowe mieszkanie HDB lub Executive Condo

    Permanent Residents (rezydenci) – mogą kupić tylko mieszkanie HDB z rynku wtórnego”

    To stwierdzenie oraz to dotyczące kawalerek, a raczej ich braku zrobiło na mnie największe wrażenie. W Polsce większość mieszkań opiera się przecież na metrażu zbliżonym do 35 m/kw!

  2. Paweł pisze:

    No… to mieszkanie z dodatkowym kluczem to super pomysł :)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

Friend Email
Enter your message
Enter below security code
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Gwarancja zysku to klasyczny oksymoron

Wszelkie "gwarancje zysku" to - według mnie - triki dla naiwniaków. Dlaczego tak uważam? Bo w biznesie jest tak, że zysk jest niczym innym jak nagrodą za gotowość do poniesienia ryzyka. Im większe ryzyko ponosi inwestor, tym większego  zysku może oczekiwać. Ryzyko ponosi inwestor kupując produkty (złoto, obligacje, ziemię, mieszkanie) lub usługi (lokaty bankowe, akcje giełdowe, jednostki funduszy inwestycyjnych, polisy ubezpieczeniowe, itp) dostarczane przez ich "producentów" czyli banki, skarb państwa, firmy, fundusze, itp. Gwarancja oznaczałaby, że podmiot [...]

Najnowsze komentarze

  • Robert: Co masz konkretnie na myśli? Kto „prowokuje, ocenia i szufladkuje”? Wyrażam jedynie swoją opinię,...
  • Sławek Muturi: Gosiu, Etiopia jest w miarę bezpieczna. Ze względu na to, że był to (i w dalszym ciągu nadal jest)...
  • Sławek Muturi: Doktorze, „zacząć życie od nowa” z pewnością odmłodziłoby mózg, masz rację. Ale jak można...
  • UlaD: doktor21 obawiam się, że to może zadziałać wręcz przeciwnie :) http://wiedzoholik.pl/wielo...
  • nibul: Robert, niektórym przeszkadza jak ktoś popełnia błędy ortograficzne, a innym kiedy ktoś prowokuje ludzi,...
  • Gosik: Witam😊z ciekawością czytam twój blog ,dziękuję że przekazujesz swoje doświadczenia 😊dużo się dowiedziałam ,ale...
  • doktor21: Panie Sławku to nie była propozycja tylko luźne przemyślenia nad sensem życia:) a tak od innej strony to ja...
  • Sławek Muturi: Artur, nie miałem wpływu – bezpośredniego – na wysoką jakość komentarzy na fridomii, poza...
  • ArturSt: Mam już wyrobioną opinię po paru komentarzach których nie poprawiłeś. Niestety dużo gorzej się to...
  • Sławek Muturi: Zgadzam się. W Warszawie mamy 16 czy 17 dzielnic i w zasadzie prawie w każdej z nich (może oprócz...
  • Robert W: Wydaje mi się, że ewidentne ortografy należy poprawiać, jak tylko masz czas… Dzisiaj przykładowo...
  • Robert W: Dzielnica jakich wiele. O powodzeniu inwestycji będzie decydować pewnie cena zakupu tej kawalerki oraz...
  • kolo: nie no proszę was , tego języka neandertalsko-jaskiniowego nie da się czytać, skoro skończyliście szkoły,...
  • Sławek Muturi: Tomek, Mirosław, Bolo, dzienki sa fasze komętaże i suowa otuhy. F takiem razje bende fszystko pószczau...
  • Tomek: Ja bym zostawiał błendy takimi jakie one som, w oryginale. Jakby nie patżeć, sposub wypowiedzi i pisowni terz...
  • Mirosław Tomasz Borucki: Mam dwa blogi prywatne, nie pisane pod imieniem i nazwiskiem i zawsze moderuję treści, ale...
  • Bolo: Myślę, że ten blog mógłby być wzorem dla innych portali jeśli chodzi o kulturę prowadzonej dyskusji. Po co to...
  • Sławek Muturi: Doktorze, ciekawy pomysł, ale obawiam się, że sam będziesz musiał przeprowadzić swój eksperyment...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za linka do ciekawego artykułu. W uzupełnieniu do treści przedstawionych w artykule,...
  • Sławek Muturi: Sałata, masz rację. Ja też staram się nie outsource’ować myślenia do maszyn, które mają mnie w...

Najnowsze wpisy

created by Water Design