Czy urząd skarbowy może Ci odebrać wolność finansową?

Dostaliśmy ciekawe zapytanie od Pawła. Oto ono:

“Chciałem poruszyć pewną sprawę. Wolność finansowa w oparciu o nieruchomości może być zagrożona przez urzędników państwowych. Większość posiadaczy dużej ilości mieszkań pewnie ma założone firmy aby być zgodna z wytycznymi US. No i mając firmę, wiadomo narażeni jesteśmy na kontrole urzędników. A czasem niedopilnowanie jakiegoś drobiazgu może grozić jakimiś ogromnymi sankcjami ze strony urzędników.

Czasem jak słucham audycji w Kontestacji na temat tego jak urzędnicy doprowadzają do bankructwa firmy to włos się na głowie jeży.

Mam pytanie do Fridomiaków, którzy płacą podatki z najmu jak to wygląda w praktyce czy urzędnicy bardzo zatruwają życie? Czy często dochodzi do sytuacji, że kontrole urzędnicze chwieją zdobytą wolnością finansową (lub częściowo zdobytą wolnością finansową – jeśli ktoś jest posiadaczem niewystarczającej ilości mieszkań)?

No i czy może zdarzyły się już przypadki doprowadzenia do bankructwa fridomiaków spowodowanych działaniami urzędników?

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

21 Responses

  1. Paweł, ciekawe pytanie zadajesz. Ja osobiście znam tylko 2 osoby w Polsce, które osiągnęły wolność finansową. Jest to zbyt mała próba by mówić o jakichś bankructwach spowodowanych kontrolami US:-)
    Zresztą ja pod koniec roku miałem taką kontrolę US. Nic strasznego. Najgorsze było to, że co chwila mój księgowy chciał ode mnie jakieś dodatkowe dokumenty “na już”. Raz zrobiłem błąd. Chcąc ułatwić kontrolerom pracę, przygotowałem zestawienie z błędem no i musiałem od tego błędu zapłacić kilkaset złotych zaległego podatku:-) Mogłem się odwoływać, ale ponieważ następnego dnia wylatywałem do Australii, to machnąłem ręką i dopłaciłem. Pretensje w zasadzie mogę mieć tylko do siebie:-)

    Szczerze mówiąc nie sądzę by jakiś kontroler US stawiał sobie cel zniszczenia jakiejkolwiek firmy. Bo niby po co?

    Dodatkowo, inwestowanie w nieruchomości to dość prosty biznes. Jeśli nie zawyżasz sztucznie kosztów, nie ukrywasz dochodów, rozliczasz podatki, to w zasadzie US nie ma wielu miejsc, na których może Cię przyłapać na błędzie, świadomym lub nieświadomym.

    Od wielu lat powtarzam, że język, który w Polsce jest używany do opisywania relacji na linii najemca-właściciel jest strasznie rozhisteryzowany. Jeszcze większa histeria dotyczy obaw przed urzędami skarbowymi. Ja wychodzę z założenia, że jak będę postępował uczciwie, to mogę spać spokojnie:-) I Wam też tego życzę:-)

    1. Sławku,
      Również wychodzę z założenia, że jeśli postępuje się uczciwie to można spać spokojnie, a sytuacje gdzie urzędnik zniszczył firmę bezpodstawnie jeśli w ogóle są, to na pewno incydentalnie i nie jest to normą nawet w naszym dziwnym kraju.

      Ja rozliczam najem (a mam ponad 80 najemców) głównie na zasadach ryczałtu jako osoba prywatna. Ustawa nie limituje liczby wynajmowanych nieruchomości więc nie jest wcale powiedziane, że muszę prowadzić firmę żeby wynajmować swoje prywatne nieruchomości.
      Oczywiście rozliczenia przez firmę też stosuję ale tylko dla wynajmowania lokali komercyjnych które są własnością mojej firmy i najemca wykonuje w nich działalność gospodarczą.

    2. Paweł,
      może mniej słuchaj radia, mniej czytaj gazet. Dziś media są sensacyjne i podkręcają rzeczywistość.
      Kontrole z US mogą Ci się zdarzyć niezależnie od tego czy masz firmę czy płacisz PIT jako osoba fizyczna.

      Tak, jak napisał Sławek, wynajem nieruchomości to prosty biznes. W przypadku mieszkań nie masz rozliczeń VAT, a tam się zazwyczaj zdarzały największe przekręty. US nie kontroluje wszystkich, tylko takich podejrzanych, czyli odbiegających od standardu. Jeśli Twoja działalność nie wzbudzi podejrzeń, to przez wiele lat nie będziesz miał okazji spotkać urzędnika skarbowego.

      Po prostu działaj, zacznij powoli, na małą skalę i poczuj się pewniej w temacie. Wiele wątpliwości wyjaśni się samych.

  2. Sławku, pozwól, że Ci e zacytuję “… Zresztą ja pod koniec roku miałem taką kontrolę US. Nic strasznego. Najgorsze było to, że co chwila mój księgowy chciał ode mnie jakieś dodatkowe dokumenty „na już”. – uważasz że to nic???? dla mnie to MASAKRA! a gdyby to było nie tuż przed wyjazdem ale już w trakcie??? Może dla Ciebie kilkaset zł to też nic ale dla osób mających 1 lub 2 mieszkania na wynajem to może być czynsz za cały jeden miesiąc?

    1. Darku, nie było dramatu. Urząd Skarbowy wcześniej powiadomił mojego księgowego o zamiarze kontroli. Więc pewnie gdybym był zagranicą to zmienili by termin. Poza tym, akurat tak pechowo wybrali do kontroli również ten rok, w trakcie którego zmieniłem formę rozliczeń z ryczałtu na dg. Gdyby ten rok nie był kontrolowany, to w ogóle nie musiałbym żadnych dokumentów donosić księgowemu.

      W tym tygodniu przełożyłem wyjazd do Afryki bo jeden z moich kluczowych współpracowników w Mzuri poinformował mnie, że wraca do korporacji (wyższa pensja “od już”, asystentka, samochód służbowy, ładny widok z okien biura, itp). To jest dopiero “masakra”:-) Z moich wieloletnich doświadczeń zawodowych i przedsiębiorczych wynika, że o wiele większym zagrożeniem dla przedsiębiorców są … współpracownicy, którzy nie wiedzą czego w życiu chcą, niż urzędnicy :-) W przypadku urzędników przynajmniej wiadomo o co im chodzi:-) Chcą sprawdzić czy nie naginam przepisów. Gdyby te były prostsze to i urzędnicy mieli by mniej okazji do znajdywania błędów.

  3. Witam serdecznie,

    Mam na imie Pawel, mieszkam od kilku lat w Norwegii.

    Slawku, jestes niewatpliwie ekspertem w branzy najmu, a ja chcialbym sie uczyc od najlepszego. Na Fridomii jest nagromadzenie wspanialych ludzi, doskonale znajacych obecna sytuacja na rynku wynajmu, oczekiwana rentownosc w zaleznosci od segmentu rynku, zagrozenia demograficzne na lokalnych rynkach, itp. Wobec tego chcialbym zadac Tobie Slawku i pozostalym Fridomiakom kilka pytan z tym zwiazanych. Nikt inny mi lepiej nie doradzi – takie mam wrazenie.

    Slawku, z racji, ze mam do Ciebie spore zaufanie, ktore zostalo zbudowane poprzez obserwacje Twoich dzialan oraz przeczytane ksiazki, pomimo tego, ze nigdy sie nie spotkalismy, wiec odwazylem sie napisac bezposrednio – mam nadzieje, ze nie masz nic przeciwko?

    Powiem bez ogrodek, ze posiadam do tej pory 6 mieszkan w pelni splaconych w 1 duzym i 3 srednich miastach, wynajmowanych za kwoty od 550 do 1500 miesiecznie (laczne przychody 5500 zlotych). Po odjeciu oplat za zarzadzanie i zalozeniu brakow pustostanu jest to prawie 4900 miesiecznie wpadajace mi na konto minus podatek). Srednia rentownosc brutto, jaka obecnie mam to 8.1% (najem przez 12 miesiecy w roku/zainwestowane srodki). Jesli by przyjac 11 miesiecy w roku i oplaty Mzuri, to bedzie to 6.3%.

    Mam systuacje nieco abstrakcyjna z punktu widzenia przecietnego aspirujacego Fridomiaka w Polsce. Nie ukrywam, ze ciezko pracowalem i pracuje nadal za granica, srednio po 14-16 godzin dziennie, nierzadko w weekendy. Moj problem wydaje sie byc blahy, ale mam nadzieje, ze mnie zrozumiesz.

    W 2014 roku bede mial potencjalnie do dyspozycji do zainwestowania okolo 800.000 zlotych. Pozniej co roku od 2015 po okolo 150-200 tysiecy zlotych rocznie. Mowie tutaj o zdolnosciach gotowkowych, kompletnie pominalem aspekt kredytowania. Te 150-200k PLN zawiera w sobie juz przychody z najmu istniejacych i przyszlych mieszkan. Jest to konserwatywne i bezpieczne zalozenie, podejrzewam, ze realne oszczednosci generowane co roku beda wyzsze, ale nie chce przyjmowac na tym etapie blednych i nazbyt optymistycznych zalozen (do tego ceny mieszkan tez moga w miedzyczasie wzrosnac, wobec tego wole przyjmowac konserwatywnie 150-200k zl).

    Mam tez sporo watpliwosci:

    1) Kredytowanie. Przyjalem poki co inwestowanie za gotowke, skoro ja posiadam, to po co dawac zarobic bankowi (i przy okazji tlumaczenie dokumentow, przyjazdy do Polski w tym celu). Nie wykluczam kredytowania w przyszlosci, ale poki co nie moge znalezc na tyle okazji, zeby wydac te gotowke, a co dopiero kredytowac sie. Czy Ty bys poszedl jednak w lewar, czy posilkowal sie gotowka? Innymi slowy, czy radzilbys zostac pierwszym Fridomiakem, ktory zrobil to za wlasnorecznie zarobiona gotowke :-) (nikt nie podarowal mi nigdy ani grosza, ani nic nie wygralem), czy lepsze efekty osiagne kredytujac sie?

    2) Timing. Czy czekac, az sie sytuacja wyklaruje z MDM, BGK i FMnW, czy inwestowac juz teraz? Czy czekac na spadki cen, czy raczej kupowac okazje, jak sie pojawiaja?

    3) Lokalizacja. Gdybys byl na moim miejscu teraz, w obecnej sytuacji, to gdzie bys inwestowal (czy nadal w Lodzi, czy teraz w obecnej sytuacji w innych miastach). Mam pobiezna znajomosc kilku duzych miast w Polsce. Nie mam problemu z inwestowaniem tez w innych miastach, ale musza byc ku temu przeslanki (optymalne prognozy demograficzne i akpceptowalny poziom rentownosci – warunki te czesciowo spelniaja tylko kilka innych miast, ale nigdy w nich nie bylem nawet przez chwile.

    4) Mix czy koncentracja. Skupic sie na jednym miescie, czy zwiekszyc dywersyfikacje i zmniejszyc ryzyko, ze w jakims jednym miescie oslabnie rentownosc?

    5) Okres inwestowania. Zakladam, ze budowe portfela chcialbym zakonczyc za kilka lat (zalozmy 2020 rok). Czy moja prognozowana kwota realnych przychodow z najmu wtedy rzedu 10-15 tysiecy zlotych wydaje Ci sie zbyt niska, zeby wiesc spokojne zycie w Polsce po powrocie z Norwegii?

    Jestem oszczedny i nie mam duzych potrzeb finansowych, zakladam, ze mialbym w Polsce gdzie mieszkac. Nie potrzebuje wiele podrozowac (1-3 razy w roku na bliski urlop). Czy sadzisz, ze lepiej posiedziec w Norwegii nieco dluzej i uzyskac po tym okresie przychody z najmu rzedu 20-25 tysiecy zlotych na reke? Czy to nadal zbyt ryzykownie malo – pytam dlatego, ze po powrocie nie chcialbym juz wracac nigdy do pracy na etacie, wiec chcialbym miec jakas tam pewnosc dochodow do konca zycia.

    Duzo myslalem nad objeta strategia i widze, ze osiagniecie wolnosci finansowej jest realne w moim przypadku, ale nie chce w trakcie tej dlugiej drogi popelnic jakich nieprzemyslanych bledow.

    Co do spraw zwiazanych z zyciem prywatnym, to nie one sa trescia mojego zapytania i te sprawy sa niejako juz ‘zalatwione’ :-) Odpowiadajac z gory na pewne pytania, ktore moga sie pojawic, to nie chce inwestowac w Norwegii, ani nigdzie zagranica i chce wrocic docelowo do Polski i utrzymywac sie z najmu.

    Dzieki
    Pawel

    1. Pawel,

      Chcialem Cie zapytac, dlaczego nie zamierzasz inwestowac tutaj ? Czy tylko dlatego, ze masz w planach wrocic do kraju? Ja dotychczas zaiwestowalem w 2 mieszkania tu, moze stopa nie jest tak wysoka jak w PL, wg. mioch wyliczen oscyluje gdzies pomiedzy 4,5 % , ale kolejne 3,4 procenty zyskalem (teoretycznie) na wzroscie cen. Prognozy dla Norwegii sa optymistyczne (jeden z najwyzszych wzkaznikow urodzin, liczna imigracja). Trudno przewidziec , co bedzie sie dzialo w PL za kilka lat, a w takiej perspektywie czasu powinnismy oceniac trafnosc podjetych decyzji odnosnie zakupu nieruchomosci.
      Kolejnym argumentem za tym, ze zainwestowalem, tam, gdzie obecnie pracuje i mieszkam jest fakt, ze lubie miec wszystko pod kontrola- kierujac sie zasada ” inwestuj tam, gdzie mieszkasz”. Nie wyobrazam sobie , ze mialbym latac do PL tylko dlatego, by naprawic kran, podpisac jakis brakujacy papier. To wszystko kosztuje, aktualnie koszty takie sa dla mnie zerowe (doslownie , bo i tak jezdze na rowerze :-)) .
      Pozdrawiam i czekam na kontakt !

      1. Bartek, podpisujesz umowę z Mzuri o zarządzanie nieruchomością i już nie musisz lecieć do kraju naprawiać kran ;)
        Gratuluję 2ch i życzę kolejnych nieruchomości
        Pozdtrawiam

        1. Adam, dzięki za podpowiedź. Nie myślałem nigdy w tych kategoriach, ale przyszło mi do głowy, że Mzuri stało sie niechcący konkurentem dla mojego ulubionego Ryanair:-)

  4. A ja mam nadzieje ze kiedyś będzie w Polsce tak samo możliwe rozliczanie się z najmu jak np. w Niemczech. W Niemczech możesz posiadać setki i nawet tysiące mieszkań, budynków czy innych nieruchomości jako osoba prywatna i żadnej działalności gospodarczej z tego powodu otwierać nie trzeba. Dołącza się tylko dodatkowy formularz do swojego zeznania podatkowego, wylicza przychody z najmu i poniesione z tego prywatnego businessu koszty. Można nawet odliczyć sobie koszty podroży do oglądającej przez ciebie nieruchomości – nawet jak się jej nie kupi + wszelkie szkolenia w zakresie inwestycji w nieruchomości i dużo więcej rzeczy jeszcze :)

  5. Nie słyszałem jeszcze, żeby jakiś urząd skarbowy wykończył mieszkanicznika. Skala skomplikowania rozliczania podatków z najmu jest tak niewielka, że w zasadzie na tym nie ma gdzie człowieka zagiąć. Najwyżej tak jak pisze Sławek każą zapłacić kilkaset złotych zaniżonego podatku, nakażą zapłacić PIT od czynszu odprowadzanego do spółdzielni i takie sprawy, gdzie kwoty nie powinny nikogo zwalić z nóg.

  6. Ja akurat mam dosc powazne problemy zwiazane z podatkiem od sprzedazy nieruchomosci przed uplywem 5 lat od ich nabycia. US nie uznaje bowiem splaty hipoteki na mieszkaniu uzyskanym ze spadku, jako kosztu uzyskania przychodu. Po sprzedazy mieszkania podatek nalezy sie wiec od calej kwoty uzyskanej. Podobnie splacenie hipoteki srodkami ze sprzedazy innego mieszkania nie wypelnia warunku przeznaczenia tych srodkow na cel mieszkaniowy. Na dodatek, nie wiem czy moge kupic mieszkania na wynajem, bo wynajem nie spelnia warunku “wlasnego celu mieszkaniowego”,. Mam wiec do zaplacenia mnostwo podatku, ktory zostal sztucznie wygenerowany, a za uzyskane ze sprzedazy jednych mieszkan srodki nie moge nabyc innych tak, aby nie zaplacic 19% podatku od calej wartosci lokalu … W kazdym razie sprawy podatkowe moga powaznie obnizyc motywacje do budowania wolnosci podatkowej prezez inwestowanie w nieruchomosci (chociaz ja sie nie poddaje :). Czy ktos mial moze podobne przejscia z US?

    1. Jacku, bardzo mi przykro z powodu Twoich kłopotów. Niestety nic mądrego nie będę Ci w stanie podpowiedzieć w tej sprawie, która brzmi dla mnie jakby była z pogranicza prawa podatku od sprzedaży nieruchomości i prawa spadkowego (bo jak rozumiem, chodzi o ustalenie wartości masy spadkowej). Ponadto, na podatkach od sprzedaży nieruchomości też się specjalnie nie znam, bo nigdy żadnej nieruchomości nie sprzedałem:-)

      Ale mam nadzieję, że ktoś z Fridomiaków lub Fridomiaczek będzie w stanie coś Ci użytecznego podpowiedzieć. Trzymam gorąco kciuki za pomyślne rozstrzygnięcie Twojej sprawy:-)

    2. Jacek,
      niestety w Polsce każdy kierownik US może przepisy interpretować inaczej.

      Ja z kolei spotkałem się z przypadkiem przyjaciela, który dochód ze sprzedaży mieszkania właśnie przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup innego mieszkania.
      Z tego co wiem, to właśnie było robione w porozumieniu z US.

      powodzenia!

  7. Dzieki za odpowiedz Slawku. Sprawa wlasciwie dotyczy glownie podatkow. Rozmawialem juz w tej sprawie ze specjalistami (m.in. Grzegorzem Grabowskim), jednak problem polega na niescislych przepisach, ktore sa niestety interpretowane przez US na niekorzysc podatnika. Coz – narazie walczymy :) Do zobaczenia w Londynie!

  8. Dzięki Sławku za umieszczenie mojego komentarza jako osobnego wpisu :)

    Miło czytać, że jednak z tymi urzędnikami nie jest tak źle :)

    A Ty Sławku tą firmę, którą założyłeś ze względu na dużą ilość mieszkań to zwykłą działalność gospodarczą czy aby ograniczyć “urzędnicze ryzyko” masz spółkę z o.o.?

  9. Witam, wlasnie dodalem ta www do moich ulubionych, ma potencjal, ale musze ci powiedziec, ze jest slabo widoczna w wyszukiwarkach. Zasluguje na wiekszy ruch. Jest cos co ci sie na pewno przyda, poszukaj sobie w google – niezbednik dla kazdego webmastera

    1. Gawel, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za komplement. Co do widoczności, to pewnie masz rację. Nie robię niczego w kierunku tego by stronę lepiej pozycjonować. Nie monitoruję też liczby odwiedzających – już ponad rok-dwa lata nie działa mi licznik odwiedzin:-)

Skomentuj Przemek Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.