16

03.2014

Czy to już jest wolność finansowa?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia

ilość komentarzy: 26

Ostatnio spotykam różnych ekspertów od inwestowania w nieruchomości,  którzy twierdzą iż osiągnęli wolność finansową. Jeden z nich ma 6-7 mieszkań, które wynajmuje na pokoje. Łączny czynsz jaki otrzymuje pokrywa koszty obsługi kredytu hipotecznego i „na rękę” zostaje mu ok PLN 2000 miesięcznie. To z kolei wystarcza na pokrycie jego comiesięcznych kosztów utrzymania.

Czyli nie musi pracować by utrzymać swój standard życia. Z pozoru jest zatem osobą wolną finansową. Dlaczego piszę „z pozoru”? Dlatego,  że mam wątpliwości, czy ktoś zarabiający PLN 2000 miesięcznie i jednocześnie posiadający kredyty na łączną kwotę ponad PLN 2 milionów  (zaciągnięte na zakup owych 7-8 mieszkań) może czuć się osobą „wolną finansową”.

Według mnie jest osobą bardzo przedsiębiorczą, pracowitą, systematyczną, itp. Osobą z doskonałymi zadatkami na osiągnięcie wolności finansowej. Ale jeszcze – według mnie – nie do końca wolną. Jest zależną od wielu okoliczności związanych m.in z rynkiem bankowych kredytów hipotecznych, stóp procentowych, itp. W przypadku, który mam na myśli również od ryzyka walutowego (bo połowa kredytów jest w obcej walucie).

Według mnie budowanie wolności finansowej to wieloletni proces, który zakończy się spłaceniem wszystkich zaciągniętych po drodze kredytów, a nie efekt umiejętności zaciągnięcia dużej liczby tanich kredytów. Osiąga się ją po wielu latach, a nie po pierwszym najmie ostatniego z 6 czy 7 mieszkań kupionych na kredyt. Ta „pozorna” wolność wynikająca z dodatniego przepływu w wysokości PLN 250 na każdym mieszkaniu jest wysoce chybotliwa. A co jeśli się zdarzy miesiąc pustostanu, lub spadną nieco czynsze, lub wzrośnie oprocentowanie zaciągniętych kredytów, lub trafi się na najemców, którzy nie regulują należności, lub trzeba będzie zrobić remont mieszkania.

Dla mnie wolność finansowa to stan w którym nie muszę się martwić swoimi finansami. Nie wystarczy do tego wyliczenie cyferek na kalkulatorze, z którego to wyliczenia w teorii wynika pozytywny cashflow. Obciążenie dużym długiem chyba nie uwolniłoby mnie od zmartwień i trosk.

Patrzę na wolność finansową w bardzo długim horyzoncie czasowym. Niestety widzę, że wiele osób spogląda na nią w kategoriach szybkiego strzału. Tak jak osoba, która kilka dni temu przesłała mi maila. Treść maila poniżej.

Panie Slawku, mialem okazje wysluchac Pana wykladu podczas zajec Asbiro. Od paru dni zainteresowal mnie temat inwestyci w nieruchomosci. Jestem mloda osoba, ale dzieki pracy na etacie za granica moja zdolnosc kredytowa w Polsce powinna wygladac przyzwoicie. Musze sie chyba spieszyc, by zdazyc podzialac przed 1 lipca tego roku, w zwiazku z nadchodzaca ustawa Rekomendacja S. Chcialbym dazyc do wolnosci finansowej i tacy ludzie jak Pan mnie bardzo inspiruja.
Ale do rzeczy. Probuje sobie to wszystko przekalkulowac. Najbezpieczniejsza i najlepsza na start opcja wydaje mi sie byc kupno kawalerki/kawalerek. W moim miescie, zalozmy ze udaloby mi sie znalezc okazje (powinizej ceny rynkowej) za 70 tys PLN. Rata kredytu to wtedy okolo 400 PLN/mies. Czynsz – okolo 400 zl. Daje to juz lacznie 800 z/mies by wyjsc na czysto. Z tego co sie orientuje, cena od lokatora za wynajem jaka moglbym osiagnac to okolo 1000zl/mies + oplaty. Wychodzi wiec, ze moj biezacy zysk z tej kawalerki to tylko 200zl/mies, a dodajmy do tego ew. remonty czy pustostan przez np 1 miesiac w roku. Aby osiagnac przychod (zaledwie) 2 tys PLN/mies. z moich potencjalnych nieruchomosci, musialbym takich kawalerek posiadac az 10! Czy naprawde tak to wszystko wyglada, czy moze pomijam jakis element? Oczywiscie, po 30 latach mam swoje nieruchomosci, ale co z budowaniem wolnosc finansowej do tego czasu?
Wezmy inny wariant, mieszkanie 4-pokojowe (dla studentow). Koszt: 200 tys. Rata: 1000zl/mies. Czynsz: 500zl. Oplaty:500zl. Cena, jaka maksymalnie moglbym dostac od jednego studenta za pokoj, to miesiecznie 500zl+oplaty (czyli okolo 600zl z oplatami). 500 * 4 studentow = 2000zl. 2000 zl – 1500 zl (kredyt+czynsz) = 500zl. To juz wyglada troche lepiej, ale wydaje mi sie biznesem trudnym do prowadzenia, przynajmniej na start, gdzie zakup mebli na start oczywiscie powieksza sie czterokrotnie.
Dziekuje z gory za Panska opinie Panie Slawku. Milego wieczoru!

Pozdrawiam,

Komentarze:

  1. Rafał Łucki napisał(a):

    Trudno ludziom zaakceptować życie poniżej możliwości finansowych. Większość chce zjeść ciastko i mieć ciastko. Mimo to, lepij wziąć kredyt, nawet na 30 lat niż liczyć na ZUS. Dzięki temu może kolejne pokolenie cieszyć się będzie z wolności finansowej. No i pod koniec życia będzie lżej. Osobiście tego typu wyliczenia brałbym z poprawką. Jeśli nie stać cię na „dołożenie do biznesu” to lepiej sobie odpuścić.

  2. Robert napisał(a):

    Zgadzam się z opinią Sławka. Opieranie się wyłącznie na kredytach w budowaniu wolności finansowej to raczej pułapka. Kredyty mogą pewnie trochę wspomagać czy towarzyszyć procesowi budowania wolności, ale na pewno nie polecam opierać się wyłącznie na długach. Celujemy przecież w wolność finansową, a nie w coraz większą stopę zadłużenia!

    W 2006 r. w Santander (honorowali dochody z różnych źródeł – zlecenia, honoraria itd) zaciągnąłem 200 tys. zł kredytu na kupno mieszkania dla swojej rodziny do mieszkania, jeszcze nie na wynajem. To było 60 m2 w Poznaniu, 3 pokoje. Jak tylko udało mi się zgromadzić pieniądze, czym prędzej go spłaciłem, było to już kilka lat temu, kiedy frank kosztował bodajże 2,70 zł, udało mi się jeszcze zdążyć przed znacznym wzrostem kursu.

    Teraz już tam od ponad 2 lat nie mieszkamy, przeprowadziliśmy się do znacznie większego mieszkania, jak pojawiła się u nas dwójka dzieci. A to mieszkanie kupione w 2006 roku dla siebie nie sprzedałem i w zasadzie nie zamierzam sprzedawać, tylko cały czas jest wynajmowane. Teraz mam z niego 1.380 zł miesięcznie zarobku z czynszu najmu. Przez te ponad 2 lata nie było w zasadzie ani jednego dnia pustostanu.

    W emailu od czytelnika nie rozumiem jednej rzeczy. Napisał, że w jego mieście cena kawalerki to 70 tys. zł. Domyślam się że to jakaś niewielka miejscowość, sądząc po cenie mieszkania. Natomiast czynsz czytelnik wycenił na 1.000 zł miesięcznie. Nie wiem tylko czy z jednej kawalerki czy z dwóch? Wydaje mi się niemożliwe żeby za tak tanie mieszkanie (70 tys. zł) uzyskać tak wysoki czynsz (1 tys.zł miesięcznie), więc to pewnie z dwóch kawalerek łącznie? Ale to się nie zgadza bo potem jest mowa w liczbie pojedynczej.

    Krótko mówiąc moja rada jest taka – zamiast od razu porywać się na 10 kawalerek na kredyt (czy nawet tylko 2), spróbuj kupić na początek jedną za własne oszczędności, ewentualnie skredytuj tylko małą część ceny, spróbuj wynająć, zobaczysz jak ci pójdzie, jak szybko znajdziesz najemcę, czy wybrałeś dobrą lokalizację, za ile uda ci się wynająć, potem spróbuj spłacić szybciej kredyt, ochłoń, i wtedy podejmij decyzję co dalej.

    Tak jak napisał Sławek budowanie wolności finansowej to długi proces, a nie jednorazowy strzał. Według mnie lepiej mieć 1 kawalerkę bez kredytu i mieć z niej 1.000 zł miesięcznie zysku, niż mieć 10 kawalerek obciążonych milionowymi długami i z każdej na czysto wychodzić po 100 zł miesięcznie zysku po spłacie tych rat. W obydwu sytuacjach kwotowo wychodzi na to samo, ale wolałbym nie mieć na szyi takiej pętli kredytowej ;-)

    Poza tym przy kupnie nagle naraz 10 mieszkań na kredyt dużo ryzykujemy. Zawsze może nas spotkać jakaś niemiła niespodzianka. A to wysoki podatek od nieruchomości (np. od garaży), a to jakaś wysoka opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, a to konieczność remontu. Jeśli tego nie brało się pod uwagę, biorąc takie kredyty można wpaść na niezłą minę…

    Z innej beczki – ten najbardziej znany polski bloger raczej nigdy nie osiągnie wolności finansowej:

    http://kominek.es/2014/03/nigdy-tam-nie-wejdziesz/

    Fajnie mieć marzenia, tylko mając jakiś odłożony pieniądz po co wydawać go raczej bez sensu na jedną noc w hotelu w Dubaju za grube tysiaki…

    Sławek dawno byłeś w Dubaju? Nie pytam czy byłeś bo z definicji odwiedziłeś wszystkie kraje świata ;-)

  3. Romek napisał(a):

    Dlatego właśnie nie mówię o swojej wolności finansowej – bo takowej nie ma „na kredycie”. Obecnie staram się zmienić poziom kredytowania (pierwsze mieszkania były przy ltv 100%), tak aby zachować średni, minimalny poziom wkładu własnego na poziomie 30%. Dlaczego? By osiągnąć pierwszy poziom wolności finansowej, czyli wg. mnie „wolną głowę”. Mam kredyty i to był mój świadomy wybór. Ale analizując zachowania w innych krajach, szczególnie w USA, oraz dynamikę rynku wolę nie martwić się co będzie, gdy wartość nieruchomości spadnie i banki nagle podejdą do wyrównania wkładu własnego itp. Niemożliwe? Wystarczy pomęczyć się dłuższą chwilę z umowami, które podpisujemy…To nazywam wolną głową.
    Nie ma wolności kredytowej na kredyt. Kredyt to narzędzie, a nie cel. Taka jest moja opinia. A pod Twoją podpisuję się oczywiście obydwoma rękami.

  4. Michał Żółtowski napisał(a):

    Według kryteriów z początku wpisu, to ja też jestem wolny finansowo ;)

    A tak bardziej serio – z całym szacunkiem do „wolnego finansowo” – ja rozumiem, że 100-200 zł na plusie z kawalerki na kredyt jest kwotą dość typowa, ale 250 zł z mieszkania wynajmowanego na pokoje?? Przy wynajmie pokoi ma się przychód w okolicach 30% więcej niż koszty kredytu – czyli przy np. mieszkaniu 4-pokojowym, które ma powiedzmy 2400 przychodu, rata kredytowa wyniesie około 1300-1500 zł (zależy jak dobrą okazję trafimy).

  5. Mateusz (ZaradnyFinansowol) napisał(a):

    Ciekawy wpis i muszę zgodzić się z autorem.

    Wolność finansowa jest wtedy, gdy nie jesteśmy w żaden sposób zadłużeni a nasze miesięczne wpływy nie są w żaden sposób zagrożone.
    Posiadanie kilku nieruchomości na kredyt, które dobrze co miesiąc zarabiają z wynajmu to jeszcze nie jest wolność finansowa. Jest to jednak prosta droga do wolności finansowej, którą uzyska się spłacając wszystkie te hipoteki.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Mateusz, Michał, Romek, dzięki za Wasze opinie. Widzę, że nie tylko ja dostrzegam tu problem.
      Wobec tego, miejcie się na baczności przed „farbowanymi” Fridomiakami:-) Opanowanie jazdy samochodem na komputerze czy jakiejś innej aplikacji symulacyjnej, to jednak nie to samo co jeżdżenie po prawdziwych ulicach w zatłoczonym mieście:-) To drugie różni się z kolei od zwyciężania na torze Formuły 1.

  6. Łukasz Sobotowski napisał(a):

    Sławku,

    Ja w tym temacie będę trochę przekorny ;-)
    Zgadzam się z Tobą w 100%, że w przypadku posiadania wszystkich mieszkań na kredyt nie można mówić o pełnej „wolności finansowej”. Natomiast uważam, że kredyty nie są takie złe jeżeli są brane rozsądnie.

    Cały proces można podzielić na kilka etapów.
    Osiągnięcie dochodu przewyższające wydatki uważam za jeden z pierwszych etapów dążenia do wolności finansowej. Kolejnym jest właśnie stopniowe spłacanie zaciągniętych zobowiązań wobec banków, aż do osiągnięcia „prawdziwej” wolności finansowej.

    Biorąc pod uwagę średnie wynagrodzenie to niestety mimo życia poniżej swoich możliwości finansowych i odkładania części dochodu na inwestycje (np. 10%) cały proces może zająć baaardzo długi czas. Posiłkowanie się kredytem daje możliwość utrzymywania się z przychodu pasywnego (żeby nie powiedzieć „wolność finansową” ;-) znacznie wcześniej.

    Oczywiście mówiąc o kredytach mam na myśli bezpieczne podejście, a nie cashflow w wysokości 100-200zł po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Raczej przychód, o którym wcześniej pisał Michał.

    Pozdrawiam,
    Łukasz

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Łukasz, wcale nie jestem przeciwnikiem kredytów. Jestem przeciwnikiem myślenia o wolności finansowej „na chybcika”.
      Gdyby wolność finansową dało się osiągnąć tylko dzięki nadwyżce czynszu najmu ponad raty kredytu, to można by mieć nawet 10 tysięcy pasywnego cashflow, gdyby udało się kupić 100 kawalerek na kredyt i mieć z każdej po PLN 100 nadwyżki. A czemu nie kupić ich 200 i mieć aż PLn 20.000 pasywnej gotówki. Tylko gdzieś to szaleństwo ma granice.

      Jak to napisał jeden z przedmówców, jeśli kogoś nie stać „na dopłacanie” PLN 50 czy 100 do swojej inwestycji, to powstaje pytanie czy w ogóle jest gotowy do inwestowania w nieruchomości? Wg mnie nie jest.

  7. Romek napisał(a):

    Sławek – na potwierdzenie, że minimalny pozytywny cash flow to nie wolność. Dzisiaj odmówiła posłuszeństwa płyta elektryczna w mieszkaniu „pod wynajem i na kredyt”. Niestety nie kwalifikuje się pod naprawę gwarancyjną. Naprawa zje w tym miesiącu „pozytywny przepływ”. Chyba najlepsze potwierdzenie „ograniczonej wolności”.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Romek, dzięki za przykład choć szkoda, że dla Ciebie nieco dotkliwy. Domyślam się, że nie podchodzisz do tego jak do jakiejś katastrofy:-) Z perspektywy momentu gdy już osiągniesz wolność finansową, te kilkaset złotych wydanych dziś na płytę nie będzie miało jakiegokolwiek znaczenia. Niby oczywiste, ale znam sporo osób, które pieklą się z powodu jakiś doraźnych, mało znaczących dupereli.

      Różnica między doraźnym pozytywnym cash flow jest taka jak między – to przykład z wczorajszej dyskusji z jedną z firm sprzątających:-) – sprzątaniem a czystością. To że firma posprzątała nie jest równoznaczne z tym, że jest czysto:-) Zwykle trzeba posprzątać, aby było czysto. Ale jeśli się sprzątania nie dokończy, to czysto jeszcze nie jest. Jest czyściej niż było, to fakt. Ale nie jest jeszcze „czysto”.
      Z drugiej strony, gdy już się osiągnie stan „czystości”, to nie trzeba więcej sprzątać. Wystarczy nie brudzić:-)

      I to samo jest z wolnością finansową. Chodzi o to, żeby na końcu procesu mieć „czysty” cashflow w odpowiedniej wysokości. A że po drodze trzeba trochę sobie posprzątać, no i co z tego. O ile zarabiam co najmniej średnią krajową, to jakie realne znaczenie ma to czy dziś mam lekki plusik (PLN 50-100), a jutro lekki minusik z zakupu danego mieszkania na wynajem. Problemem by się to mogło stać gdybym był bezrobotny lub gdybym przy niskich zarobkach z pracy na etacie takich mieszkań kupił sobie 5 czy 10. Ale nawet wtedy – jeśli stać by mnie było na załatwienie sobie 5 czy 10 kredytów, to chyba stać by mnie też było na znalezienie sobie dodatkowego zajęcia lub lepiej płatnej pracy.

  8. Grzesiek napisał(a):

    A przecież czas i tak minie, więc lepiej na spokojnie i miarowo, a do celu :) Jak się ciężko pracuje to w rok, może dwa można zebrać wkład własny na poziomie 30-40% jeśli się kupuje takie mieszkanie za 70 tyś zł. Według mnie oszczędzanie 10% dochodów i myślenie o wolności finansowej to taka trochę bzdura. Dla mnie docelowy poziom to 50%, ale to trzeba iść w dwie strony. Z jednej obniżać koszty, a z drugiej podnosić dochody.

  9. Gosia napisał(a):

    Sławku, zgadzam się z Tobą w 100%. Kredyty kuszą, dają poczucie niezależności, ale tylko pozornej. To jest myślenie bez wyobraźni, jeśli ktoś wyobraża sobie zakup nieruchomości w 100% na kredyt nie posiadając „poduszki finansowej”, chociaż minimalnego wkładu własnego. To jest po prostu hazard – chyba że ktos lubi :) Dla mnie opcja 70% wkładu własnego + 30% kredyt wydaje się być bezpieczna. A propo spotkań, wybieram się 26 marca na spotkanie w Warszawie, niestety nie mogę się dodzwonić pod nr tel. podany na tej stronie :( (cały czas włącza się sekretarka że „abonent chwilowo niedostępny”….)

    serdecznie pozdrawiam,

    Gosia

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Gosiu, dzięki. A co do spotkania, to akurat dziś będę miął prezentację wewnętrzną dla pracowników Banku, więc przy okazji zapytam kiedy ten numer zacznie być dostępny:-)

  10. flow napisał(a):

    czesc,

    jedna rzecz wg mnie nie jest tu uwzgledniona:
    – jezeli wszystkie te kredyty wystartowaly np 3 mce temu rownoczesnie to zapewne osoba ta bedzie wkrotce bankrutem, to raczej nie uniknione
    – jednak jezeli np juz sa spalcane od 5 lat lub wiecej to jest to duzy krok na przod (nadplacany kapital wlasny, szczegolnie w ratach rownych), nawet w razie skokowego wzrostu stop % (vide Turcja) sprzeda 2-3 nieruchomosci, i nadplaci pozostale kredyty, zreszta wtedy mozliwosci jest znancznie wiecej.

    pzdr
    flow

  11. Michał Żółtowski napisał(a):

    Jeszcze apropo 100 złotych na plusie czy na minusie – takie rozważania czy sie opłaca czy nie, sa oparte na nieco błędnych podstawach. Zgadzam sie ze nie ma znaczenia ten lekki plus czy minus w cashflow mieszkania. Głownie dlatego ze naszym realnym zyskiem nie jest przychód minus rata, tylko przychód minus rata odsetkowa.

    Znam sporo osob, (i tez taki byłem większość życia) które mówią wprost, ze nieruchomosci sa dla nich idealna inwestycja, ponieważ nie potrafią oszczędzać gotówki. Dzieki zakupom mieszkaniowym zamrażają ją i przez to skutecznie oszczędzają. Cos w tym jest :)

    Nawet zakup mieszkania dla siebie na kredyt, jest dla wielu osob idealnym planem regularnego oszczędzania. Duzo lepszym niż jakieś polisolokaty itp.

  12. Aga-ta napisał(a):

    Jestem tą osobą z milionowymi kredytami :-) i przyznam, że bardzo mnie to nie martwi. Wolałabym wszystkie nieruchomości mieć spłacone, ale zwyczajnie nie zdołałam w swoim życiu zarobić właśnie tych milionów i kredyty były jedyną drogą do kupna większej ilości nieruchomości.

    Moim zdaniem ważny jest nasz osobisty plan, nasze możliwości i oczekiwania. Jeśli ktoś potrafi czuć się wolny przy 2 tpln, gratulacje! Ja bym się tak nie czuła, ale moja Mama – bez kredytu, z minimalnymi rachunkami, wydatkami zdrowej emerytki, byłaby zadowolona. Wszystko zależy od tego, czego w życiu oczekujemy. Co nas zniewala, co spędza nam sen z powiek. A co daje nam poczucie komfortu i wolności.

    Każdy orze jak może. Pozwólmy marzyć młodym na miarę ich temperamentu. Szybko się sami przekonają, że wolność finansowa, to coś więcej niż szybki zysk z dużą dozą niepewności. Do tego należy dojrzeć, a od czegoś każdy musi zacząć :-)

  13. PAndy napisał(a):

    Robiłem niedawno symulację do czego bym doszedł za 20 lat kupując tylko za gotówkę i reinwestując zyski w zakup nowego mieszkania a sytuacją, gdy kupuję więcej mieszkań na kredyt i również reinwestuję pozostałą (mniejszą jednakże) gotówkę w zkup następnych mieszkań w kredycie. Wyszło mi baaaardzo podobnie. Skala przy kredycie jest większa, ale część zjada bank. Natomiast ryzyko ‚prowadzenia inwestycji’ jest na pewno większe przy kredycie. Jednocześnie, w przypadku wzrostu wartości mieszkań zysk jest przy kredycie większy, gdyż kupujemy po dzisiejszej cenie 10 kawalerek. Każdy musi sobie wymyśleć strategię sam. Bo parametrów jest dużo, jak i cele różnią się znacznie.
    Chciałbym jednak zwrócić uwagę na aspekt bardzo ważny, a nagminnie pomijany przy kalkulacji: jaki kredyt bierzemy czy stały czy z ratą majejącą. Jeśli po kredycie ‚stałym’ zostaje nam 100zł z mieszkania, to należy sobie zdawać sprawę, że tyle samo prawdopodobnie zostanie za lat 10 i 20. Przy malejącym, powoliraty nam się zmniejszają i polepsza się przepływ gotówki.
    A najważniejsze, jest i tak zarządzanie ryzykiem, które jest równocześnie najtródniejsze, bo nie znamy przyszłości. Warto jednak przynajmniej zdawać sobie sprawę z potencjalnych przykrości, które mogą nas spotkać i trzymać się nieoptymistycznego scenariusza. Najwyżej będzie lepiej niż się spodziewaliśmy. Scenariusz optymistyczny, przy tak napiętym planie niestety, prawdopodobnie skończy się po prostu bankructwem i spłacaniem długów do końca życia. Niezbyt miła perspektywa, bo to raczej niewolnictwo niż wolność finansowa.
    Polecam liczyć, liczyć …. i nie bać się następnie inwestować. Jeśli plan jest dobry i przemyślany, to i rezultaty będą dobre i przewidywalne w dłuższej perspektywie.
    Najważniejszy czynnik sukcesu w obu scenariuszach? Kupić tanio :).

  14. wojcik.sylwia napisał(a):

    Czy można mówić o wolności finansowej posiadając milionowe kredyty? Wydaje mi się, że mimo wszystko to kwestia indywidualna. Ja nie posiadam żadnych kredytów i innych zobowiązań, bo jestem jeszcze studentką, ale jak widzę siebie za kilka lat i myślę nad swoją wolnością finansową to zdecydowanie widzę ją jako brak kredytów. Każdy jednak czuje się wolny finansowo na swój własny sposób. Jedna osoba mając milionowe kredyty czuje się wolna finansowo, a inna żeby mieć takie poczucie musi mieć wszystkie kredyty spłacone albo nigdy nie zaciągnięte.

  15. Aneta napisał(a):

    Zgadzam, że posiadanie mieszkań na kredyt nie jest wolnością finansową i jest obarczone ryzykiem. Ważne jest jednak by je minimalizować. Natomiast pierwszą przeszkodą dla większości ludzi jest brak gotówki na zakup 1-szego mieszkania.
    Branie kredytów jak wiemy nie jest takie łatwe dla tych co je biorą:)
    1szy kredyt jest łatwy, drugi w miarę, dla jednego z 3cim jest już problem i to duży by go wziąć, a dla innego problem się pojawia przy +4. Ale dzięki dźwigni finansowej możemy „coś mieć” albo na emeryturę, albo na życie, albo na co innego:)
    Z drugiej strony raty kredytów w czasie będą realnie dla nas maleć, a wartości nieruchomości długoterminowo wzrastać. Mając jedną kawalerkę, mamy wzrost wartości tylko na jednej, mając X, wzrost na każdej z nich. Mamy potencjalny dochód z 2 źródeł – najmu i wartości nieruchomości.
    Jeśli mamy więcej mieszkań (również tych pochodzących z kredytów), wówczas mamy do zagospodarowania dużo większy 1% z podatków (osobistych w tym z najmu, od którego ktoś decyduje się odprowadzać podatki). Wtedy będziemy mogli przeznaczyć te 1% na Sławka Fundację, gdzie znowu nasze pieniądze zostaną jak wiadomo pomnożone:))))

    Pozdrawiam:)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Aneta, dzięki za życzliwe wspomnienie Fundacji Fridomia. W natłoku bieżących zajęć związanych z zarządzaniem Mzuri (ciężko jest wrócić z emerytury prosto na pierwsża linię frontu:-), jeszcze nie zabrałem się do rejestrowania Fundacji. Ale obiecałem sobie, że zrobię to w tym roku. Są rzeczy ważne i ważniejsze:-) A niestety rzeczy pilne wypychają z kalendarza rzeczy najważniejsze…

  16. MarcinCh napisał(a):

    Witam Panie Slawku!
    Natknalem sie na ten wpis pare dni temu i pokrywa sie on z pewnymi moimi przemysleniami, obawami itd. Chcialbym zapytac czy ma Pan jakis „prosty sposob” aby sprecyzowac kiedy to nalezy przejsc z lewarowania portfolio nieruchomosci kredytami do splacania nieruchomosci? Teoretycznie majac gotowke i dostep do „taniego kredytu” na nieruchomosci powinienem lewarowac sie kredytami w celu zbudowania portfolio, ktore to kiedys tam doprowadzi mnie do wolnosci finansowej. Do tego nalezaloby utrzymywac tzw. finansowa poduszke bezpieczenstwa odpowiednia do portfolio i ryzyka, aby dotrwac do splaty kredytu po 25 czy 30 latach. To pewnie tak w skrocie za R.Kiyosakim.
    Wiekszosc moich kolegow, ktorzy tez amatorsko inwestuja w nieruchomosci jest zdania, zeby dalej lewarowac portfolio, szczegolnie teraz kiedy rynek nalezy do kupujacego, a oni i ja mozemy dostac kolejne kredyty.
    Sprawa rozliczenia kosztow i podatkow rowniez sklania aby myslec o kredytach raczej niz o splacie zadluzenia.
    Natomiast mnie nachodza od czasu do czasu pewne obawy. Mam znajomych w Stanach czy w Irlandii, ktorzy widzieli wielu takich jak ja upadajacych ze „szczytu na dno” kiedy to ich kraje dopadl kryzys.
    Co wiecej oni nie musieli az tak intensywnie myslec o dodruku pieniadza w gospodarce, kiedy to obecnie jest to nagminne i mowimy o bilionach USD.Wiem, ze proceder trwa od lat ale ostatnie dwa lub trzy to chyba niekontrolowana eskalacja. Kiedy ludzie przestana sie bac inwestowac i puszcza wodze oraz zaczna wydawac to nie jestem pewien czym to sie moze skonczy.
    No dobrze. Do sedna. Kupowac kolejny lokal, czy splacic jadna czy dwie nieruchomosci (z 5)? A moze splacic wszystkie i … wtedy co zeby nie placic 8,5% od przychodu? Dzialalnosci? W jakies formie?….
    Jak Pan znajdzie czas i bylby Pan tak mily to prosze o odpowiedz.
    pozdrawiam
    Marcin

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Marcin, nie jestem ekspertem od strategi kredytowania. Moja ogólna rada jest taka: lewarować się, ale ostrożnie. Jestem zwolennikiem wkładu własnego co najmniej na poziomie 20-25%. Potem raczej nadpłacałem kredyty by je szybciej spłacić i pozbyć się balastu. Kredytów nie brać zbyt dużo, „pod korek”. Lepiej nie wykorzystywać swojej zdolności kredytowej „na maxa”. Osoby, które spadają „ze szczytu na dno” prawdopodobnie wzięły na swoje barki zbyt wielki ciężar kredytów.

      W nieruchomościach nie wierzę w żadne „szybkie metody”. Zresztą w życiu podobnie. Nie wierzę w szybkie diety-cuda, w leki, które szybko wyleczą, w szybką naukę, w szybkie awanse, w szybkie nawiązywanie przyjaźni, w fast-food’y:-) To co reprezentuje jakąś wartość zwykle wymaga czasu, cierpliwości i systematyczności.

      Wg mnie 8,5%-owy podatek nie jest czymś strasznym. Bywa o wiele gorzej. Niemniej, można przejść na działalność gospodarczą i od przychodów odliczać koszty uzyskania przychodu, czyli m.in odsetki od kredytu, wymianę pralki, opłaty do administracji w okresie pustostanu oraz – co najważniejsze – amortyzację. Jeśli mieszkanie jest w budynku, który ma co najmniej 5 lat i nie było wcześniej amirtyzowane, to można stosować amortyzację przyśpieszoną. W dowolnej wysokości do 10%. Można wybrać taką stopę amortyzacji by dochód praktycznie wynosił zero od czego 18 czy 19% podatku już tak nie boli.

      Powodzenia!

      • MarcinCh napisał(a):

        Witam Panie Slawku!
        Dziekuje za odpowiedz i gratuluje podejscia do zycia. Ja choc jestem niecierpliwy to w cuda tez nie wierze, a raczej w ciezka prace i systematycznosc. Oraz moc charakteru!
        Pozwole sie jeszcze dopytac w sprawie kredytu bo ja mojej zdolnosci nie wykorzystalem (a wszystkie kredyty mam na LTV 80%), a w miedzy czasie „wszedlem” troche w nieruchomosci ziemskie oraz akcje 1 firmy (ktora dobrze znam i w ktorej pracowalem). W ten sposob teoretycznie odszedlem od specjalizacji w ktora wierze (nieruchomosci na 1 lokalizacji – bo 1 dobrze znam), ale z drugiej strony to inwestuje tylko w to co dobrze znam (a przynajmniej wierze, ze lepiej niz przecietnie).
        No ale nie o tym chcialem. Majac wolna gotowke i mozliwosc splaty jednego lub paru lokali, zastanawiam sie czy nadplacac/splacac czy dalej lewarowac. Zdolnosc jeszcze mam i gotowke tez. Wielu twierdzi, zeby lewarowac bo jest jeszcze troche „miejsca”. Natomiast ja nie jestem pewien. Mam poczucie straconych szans w przypadku pozbycia sie gotowki ale z drugiej przeraza mnie sytuacji makroekonomiczna i nie wierze, ze swiat bedzie dalej tak funkcjonowal jak przez ostatnie 50-60 lat. Poza tym bez kredytow nie mam kosztow w postaci odsetek. No i jestem w kropce. Z tego co rozumiem Pan nadplaca.
        Co do podatku to stosuje metode progresywna i odliczam wszelkie koszta wl. te o ktorych Pan wspomina i oscyluje z podatkiem w okolicy 4-5% o dochodu. Natomiast po splacie musze sie liczyc z 8,5% od przychodu co stanowi znaczne pogorszenie. Dlatego myslalem o dzialalnosci aby moc uznac wiecej kosztow operacyjnych.
        Jezeli moze Pan jeszcze cos doradzic w sprawie lewarowania to prosze o rozwiniecie tematu.
        Pozdrawiam serdecznie
        Marcin

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Marzenia

Marzenia to cenna rzecz. Popychają nas naprzód, dają nam energię. Napełniają entuzjazmem. Marzenia wymagają, by sięgać wysoko, wykraczać poza to, co przeciętne. Niestety wielu ludzi wcale nie marzy. Niektórzy dlatego bo są przekonani, że marzenia są tylko dla ludzi wyjątkowych. Inni uważają, że nie nadszedł jeszcze właściwy moment na realizację marzeń. Jeszcze inni, że dla nich już za późno, by pójść za marzeniami. Ludzie, którzy nie posiadają inspirujących marzeń są narażeni na bezcelowe dryfowanie po [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Gdyby ktoś był zainteresowany wspinaczką, to gorąco polecam mojego przewodnika – David Maina....
  • Sławek Muturi: Po czterech dniach trekkingu zszedłem z Góry Kenii. Wyczerpany, ale bardzo zadowolony i to nawet...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki:-)
  • PioNa: Dzięki Robert za odpowiedź ;)
  • Robert: Jest dzisiaj wywiad z szefem Mzuri: http://www.rp.pl/artykul/13147 83-Oszustow-na-rynku-najmu-...
  • Robert: Póki co chyba nie ma jeszcze żadnych doświadczeń, bo nie ma jeszcze żadnych wypłat ;-) trzeba cierpliwości
  • kw: no to napisz co uważasz za plusy i minusy tej spółki i jak ją oceniasz, ja osobiście wolałbym własną kawalerkę,...
  • Beata Suchodolska: Weroniko, tu jest wymieniona dystrofia miotoniczna- nie wiem, czy to to samo:...
  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 303279974-Szalenstwo-na-rynku- najmu-trwa.html#ap-1
  • BiL: http://www.polskieradio.pl/42/ 277/Artykul/1743734,Mieszkanie -Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-z a-m-kw-ale-bez-wind...
  • Weronika: Witam, Mojego pracownika synek jest chory na dystrofie mięśniowa. Przeczytałam, ze ta metoda leczenia może...
  • Michał: Witam ! Czy jest tutaj ktoś, kto inwestuje w Mzuri CFI II ? Jak przebiega wasza droga do Wolności Finansowej...
  • Robert: Ceny wywołania masz podane w ogłoszeniu o przetargu. Niekoniecznie jest to „cena rynkowa” czy 3/4...
  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design