Wczoraj spędziliśmy upojne 2-3 godziny w kancelarii notarialnej. Tym razem nie był to niestety zakup kolejnego mieszkania lub kamienicy, tylko sprawy z kategorii housekeeping w Mzuri. Najważniejsze zmiany to:
1. od wczoraj przestałem pełnić funkcję Prezesa Mzuri Investments, którą pełniłem tymczasowo od około 3 miesięcy. Nadal będę jednak członkiem zarządu MI
2. nowym prezesem MI oficjalnie został mój długoletni Przyjaciel i od niedawna wspólnik w MI, Artur Kaźmierczak. Sylwetkę Artura już kiedyś przedstawiałem na łamach fridomii
3. do zarządu weszli jeszcze Beata, Krzysztof oraz Jarek Kalinowski – nasz specjalista ds. kamienic i czynszówek, którego sylwetkę również już prezentowałem
4. W związku z planowanymi inwestycjami m.in w nowy operacyjny system informatyczny, dokapitalizowaliśmy spółkę Mzuri. Nowe udziały kapitałowe objęli Artur oraz Piotr Żurawski (którego też już kiedyś prezentowałem)
5. Obaj Panowie weszli do zarządu Mzuri, w którym jeszcze przez jakiś czas będę pełnił funkcję prezesa zarządu
To tyle ze zmian formalnych.
Po stronie operacyjnej, udało nam się zredukować pustostany w Warszawie do poniżej 5%. Wdrażamy działania, które pomogą zredukować pustostany również w innych miastach. Rozmawiamy z dostawcami energii by uzyskać zniżki przy zakupach hurtowych (niższe koszty energii mogą zachęcić najemców do wybrania mieszkań, którymi się opiekujemy). Usprawniamy procesy. Wysłaliśmy zapytania ofertowe do kilku firm IT. Spośród nich wybierzemy tę, która pomoże nam we wdrożeniu nowego systemu, który istotnie poprawi komunikację i spójność naszych procesów operacyjnych. Zatrudniliśmy kolejne osoby do back-office’u w Łodzi. Zmieniamy warszawskie biuro, bo w obecnym już się od jakiegoś czasu nie mieścimy.
W Mzuri Investments rozszerzamy grupę specjalistów ds. inwestycji. Trwają szkolenia i równolegle kontynuujemy rekrutację. Zgodnie z sugestiami naszych Klientów, zmieniliśmy model przedstawiania kalkulacji zwrotu z inwestycji. Kontynuujemy rozmowy z deweloperami ws zakupu większych pakietów mieszkań, oczywiście na korzystniejszych niż normalnie warunkach. Po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę, dwa tygodnie temu rozpoczęliśmy remont kamienicy przy ul Pabianickiej w Łodzi. W pierwszym etapie powstanie w niej ponad 20 mieszkań na wynajem oraz kolejne kilkanaście w etapie drugim. Dołączyła do naszego zespołu nowa osoba w centrali, której głównym zadaniem jest monitorowanie i rozliczanie remontów mieszkań.
W skrócie, krok po kroku usprawniamy funkcjonowanie grupy Mzuri. Chodzi o wypełnienie luk, które powstały przy okazji naszego szybkiego wzrostu (przepraszam za niedogodności z tym związane) oraz przygotowanie solidnej bazy pod kolejne fale rozwoju. Szybkimi krokami zbliżamy się do 1000-cznego mieszkania pod naszą opieką. Nie możemy dopuścić do tego by szybki wzrost zagrażał jakości naszych usług. Mamy ambicję być NAJlepszą (a nie tylko największą) wynajmialnią mieszkań w Polsce.
23 Responses
Sławku kiedy dowiemy się czegoś więcej o usłudze “flipowaniu” mieszkań i kiedy ją zamierzacie wprowadzić?
Hubert, dzięki za przypomnienie sprawy. Koncepcja usługi leży gotowa już od jakiegoś czasu. Ale zaangażowany w operacyjność Mzuri, nie miałem głowy do uruchamiania nowych inicjatyw.
Teraz planujemy ogłosić ideę Mzuri flipping tuż po wakacjach. Poczekasz? :-)
Jasne, dzięki za szybką odpowiedź :)
gratuluję Tobie Sławku i całemu zespołowi Mzuri owych 1000 lokali :)
inaczej na to patrząc to są 2 hektary kawalerek :)
pozdrawiam, Sławek S.
Sławku, dzięki za gratulacje. Po prawdzie dopiero zbliżamy się do owego magicznego tysiąca, ale i tak jest miło otrzymać gratulacje. Z drugiej strony, to tych hektarów uzbierało się nawet więcej, bo nasi Klienci powierzają nam pod opiekę bardzo różne mieszkania – od 10-metrowych mini-kawalerek, po 160-metrowe wypasione apartamenty, po jeszcze większe domy na wynajem. Może podamy trochę ciekawostek przy okazji refleksji nt owego 1000-ca.
No, no – zmiany, zmiany, zmiany!
To już wiem, jak to się stało, że w ciągu miesiąca od formalnego przekazania kluczy do mieszkania, Mzuri znalazło najemcę :-) A serio, to naprawdę się cieszę, że mimo wewnętrznego zamieszania i sezonu urlopowego nasze mieszkanie nie stoi puste. Nie jest łatwo w czasie wakacji wynająć trzypokojowe mieszkanie, a Mzuri dokonało tego błyskawicznie! Jakież było moje zdziwienie, gdy w skrzynce mailowej znalazłam umowę :-)
Polecam Mzuri, bo przecież nie jesteście tylko najwięksi, ale najlepsi! I tak już będzie :-)
Aga-ta, dzięki za słowa uznania. Są o wiele rzadsze (widać muszą być trudniejsze do sformułowania:-) niż słowa krytyki. Tym bardziej cenne. Dzięki.
A ja już mam niestety powoli dość kontaktów z najemcami i potencjalnymi najemcami moich mieszkań i garaży… Niedługo wszystko oddam w zarządzanie Mzuri, bo już mam po dziurki w nosie rozmów z nimi.
Co człowiek to inny problem, wymyślają różne historie, ciągle różne problemy, większe i mniejsze. Muszę tylko dokończyć restrukturyzację tego biznesu – sprzedać zbyt duże mieszkanie dość słabo nadające się do wynajmu (ogródek, parter, układ pokoi), sprzedać słabo rentowne garaże i kupić w to miejsce kilka kawalerek albo małych dwupokojowych w lepszej lokalizacji i z głowy.
Szkoda że w Poznaniu nie działa jeszcze MI.
Robert, rzeczywiście historie bywają przeróżne. Kilka anegdot tylko z tego tygodnia (i też pewnie nie docierają do mnie wszystkie zabawne historie). Pewna właścicielka zgłosiła do mnie pretensje sąsiadów o to, że pies najemców szczeka na balkonie. Właściciel mieszkania, któremu MI pomogło kupić i wyremontować kawalerkę i która wynajęła się w dniu odbioru remontu, miał do nas pretensje bo … pewnie wynajęliśmy ją zbyt … tanio. Pewien współpracownik Mzuri poniedziałkowego poranka po prostu nie pojawił się w pracy. Zrezygnował. Pewien najemca porzucił mieszkanie i zniknął. Inny wpłacił PLN 500 opłaty rezerwacyjnej i zrezygnował po dwóch dniach. Jedna najemczyni wprowadziła się do mieszkania tylko po to by po 3 tygodniach oznajmić nam, że jest zmuszona do wyprowadzki z powodu sąsiada -pijaka na przeciwko. Chciała zwrotu kaucji i nie naliczania opłaty za dodatkowy miesiąc pomimo ewidentnych zapisów w umowie. Potencjalni najemcy szukający mieszkań często dzwonią po godzinie 23-ciej. Jedna z najemczyń zadzwoniła do mojej żony o godz 8:01 rano. Na imprezie zgubiła klucze i o 4-tej rano zorientowała się, że nie może się dostać do swego mieszkania. Całe szczęście, że nie zadzwoniła od razu, tylko poszła na pobliski Dworzec Centralny i zaczekała do godz 8-ej:-)
Ale najzabawniejsza historia tego tygodnia to: dzwoni Pan z ogłoszenia na banerze. Wypytuje o mieszkanie. Na koniec pada pytanie: ile kosztuje? 3 tysiące odpowiada moja żona. “Jak to?” dziwi się dzwoniący. Żona tłumaczy, że to mieszkanie 3-pokojowe, w centrum, w dobrym standardzie i że to właściwie niedrogo. Pan się zgadza, że to tanio jak barszcz. “Co jest nie tak z tym mieszkaniem, że takie tanie?” – dopytuje. Moja żona zbaraniała. Nie bardzo wiedziała co odpowiedzieć i dopiero po chwili wybuchnęła śmiechem. Pan chciał to mieszkanie …. kupić. A że na banerze widniało “Wynajmę bezpośrednio”…
Robert, powodzenia w restrukturyzowaniu swojego portfela. Cieszy mnie to, że rozważasz powierzenie swoich mieszkań i garaży pod opiekę Mzuri. A co do MI, to mamy już pewnego kandydata (czy nawet dwóch) w Poznaniu. Artur Bartnicki będzie finalizował nabór i szkolenie po powrocie z urlopu, więc mam nadzieję, że wkrótce ruszymy z MI Poznań pełną parą. Zresztą jeden z deweloperów zaproponował nam tam kilka mieszkań do zakupu pakietowego. Czekamy na “szczegóły” cenowe:-) Mam nadzieję, że okażą się atrakcyjne inwestycyjnie.
Kolejna porcja (wcale nie takich) zabawnych historyjek z życia Mzuri w tym tygodniu. W Warszawie nie mamy już wolnych kawalerek. Nawet te, które zwolnią się dopiero od 1 września lub nawet od 1 października, częściowo są już wynajęte kolejnym najemcom. Do Andrzeja dzwoni Pani, która zobaczyła w internecie ogłoszenie kawalerki na wynajem. Andrzej mówi, że już nieaktualne, bo przed chwilą ją wynajął. To ta Pani dzwoni do Nataszy, a ponieważ Natasza jeszcze nie wiedziała, że Andrzej przed chwilą wynajął, to tłumaczy jej, że mieszkania nie możemy pokazać dzisiaj, bo mieszka tam jeszcze dotychczasowy najemca. Ta Pani nalega, że ona już od zaraz potrzebuje mieszkania. Więc Natasza jeszcze raz powtarza, że po pierwsze nie możemy w tej chwili pokazać bo musimy wczęsniej uzgodnić termin z najemcą, a po drugie skoro potrzebuje “od zaraz” to na to mieszkanie i tak musiałaby jeszcze ponad 2 tygodnie poczekać. “A dlaczego?” – dopytuje się ta Pani i nie daje za wygraną. Dzwoni znów do Andrzeja z pretensjami o to, że Natasza odmawia wynajęcia jej mieszkania.
Do oglądania innego mieszkania umówionych było dzisiaj 5 osób. Żadna nie raczyła stawić się na umówione spotkanie. Tylko jedna wcześniej zadzwoniła i odwołała. Pozostałym się nie chciało.
Inna sytuacja, też z dzisiaj. Rano zadzwoniła najemczyni z informacją, że jej współlokator nie chce jej wpuścić do mieszkania i z pytaniem jak my jej możemy pomóc? Po sprawdzeniu personaliów tej Pani w naszej bazie najemców, Natasza sugeruje by najemczyni zadzwoniła na policję. No bo niby co my możemy w tej sytuacji zrobić. Po paru godzinach, najemczyni znów dzwoni i domaga się byśmy przyjechali do tego mieszkania z kluczami by ją wpuścić do mieszkania, do którego nie chce jej wpuścić współlokator.
Działam w tym biznesie już od ponad 15 lat, ale przyznam, że nadal bywają sytuację, które mnie zaskakują. Sytuacje, na okoliczność których nie wypracowaliśmy sobie jeszcze procedur. Co w tej sytuacji robić? Prosić Andrzeja by w długi weekend przejechał pół miasta z domu do biura (by zabrać klucze) i znów pojechał na drugi koniec miasta by otworzyć drzwi? No a co potem? Jeśli się okaże, że para się pokłóciła, to ma zacząć mediacje? Moglibyśmy zaprosić tę panią do biura by przyjechała i dorobiła sobie gdzieś obok klucze. Ale jest długi weekend i tego punkty dorabiania kluczy są pozamykane. Na razie, poradziłem by Natasza spróbowała zadzwonić do współlokatora tej Pani. Może się zreflektują i przestaną nam zakłócać spokój swoimi prywatnymi sprzeczkami.
Doszedłem do wniosku, że skorzystanie z usług Mzuri jest najlepszym i jedynym wyjściem. Już teraz zarządzają moimi 3 mieszkaniami w 3 różnych miastach (Poznań, Łódź, Warszawa) i jest idealnie.
Postanowiłem, że więcej samemu nie będę płaszczył się przed studentami oglądającymi moje mieszkania, ani wysłuchiwał narzekań że ściany są… zbyt białe (że niby jak w szpitalu). Historia autentyczna. Nie po to człowiek ciężko pracował na zainwestowane pieniądze, żeby potem słuchać narzekań potencjalnych najemców na zbyt wysoki czynsz czy opłaty.
Przykładowo niedawno w ogłoszeniu jak byk napisałem, że czynsz wynosi 900 zł + 300 zł opłat. Przychodzą oglądać studenci i mówią, że chętnie wynajmą, ale za … 900 zł już z opłatami, bo więcej nie mają. Ręce opadają, tylko marnują czas.
Niech żyje Mzuri.
:-) Niech żyje! A naszym Klientom niech się żyje … wolniej:-)
A propos porzucania pracy – miałem kiedyś podobną historyjkę, miałem w biurze praktykantkę – studentkę prawa, w sumie nawet byłem z niej zadowolony, za niedługo miała kończyć studia, jakby się dostała na aplikację to mogłaby od razu do nas uderzać po pracę.
Tymczasem po jakichś 2-3 tygodniach pracy przysłała w środku nocy SMS-a do jednego z moich pracowników, że wyjeżdża na zagraniczne wakacje i już się nie może pojawić. Nawet jej się nie chciało zadzwonić, podziękować itd.
Nie ma to jak zacząć wyrabiać sobie renomę i markę jeszcze na studiach ;-))
No, no… nazbierało się trochę :-) Już rozumiem, dlaczego marzysz o emerytyrze :-)
Wbrew pozorom nie jest latwo… Mzuri to poważna firma z tysiącami klientów! Wszystkich zadowolić trudno, ale jak widać, można.
A jeśli chodzi o zbyt tani wynajem… hmmm… czegoś mnie nauczyłeś. Gdy oddawalismy Mzuri nasze kawalerki, przedstawiłeś mi filozofię opartą na określonej puli mieszkań na rynku i konieczności znalezienia się na szczycie piramidy, aby to nasze mieszkanie wynajelo się jak najszybciej. Zatem oddając nasze trzypokojowe mieszkanie, uznaliśmy,że im szybciej się wynajmie, tym niższa będzie cena najmu. Każdy bowiem miesiąc przestoju kosztuje nas ca. 2500 kosztów, co przekłada się na ok 200 pln/m-c przy rocznej umowie. I nawet obniżając cenę najmu o 200 pln (taki był wynik negocjacji z najemcą) jest to korzystniejsze niż przestój do kolejnego potencjalnego klienta.
Ale przyznam, że do takich decyzji trzeba dojrzeć.
Sławku,
Toż to materiał na kolejną książke połaczoną z humorystycznymi sytuacjami mieszkaniczków w całej Polsce. Coś w rodzaju ” Z pamiętnika mieszkanicznika – historie z życia wzięte”
Pozdrawiam
Marcin
Tychy
Masz rację Marcin, to się jak najbardziej nadaje na książkę. Pamiętam też, że mamy ją napisać wspólnie:-) Na razie spisuję sobie notatki:-)
Napisałeś Sławku, że w Warszawie udało się Wam zredukować pustostany do poniżej 5%. Czy możesz napisać jakie macie wskaźniki pustostanów w pozostałych miastach.
Taka informację wydaje się pokazywać rzetelny obraz skuteczności firmy zarządzającej mieszkaniami na wynajem i pewnie była by cenną informacją dla obecnych i przyszłych klientów Mzuri.
Magister, przy relatywnie niedużej liczbie mieszkań pod opieką, dane dotyczące pustostanów są mało wiarygodne. Ostatnio w jednym z miast gdzie zarządzaliśmy około 65 mieszkaniami, pomogliśmy w zakupie 7 mieszkań w jednym budynku. Stan pustostanów nagle wzrósł z 8% do 18%. Tam gdzie zaczynamy, np w Lublinie, możemy mieć 50%-owy pustostan. Wystarczy, że puste jest jedno z dwóch mieszkań, którymi zarządzamy. Warto też wspomnieć o tym, że szybko przybywa nam w Mzuri nowych mieszkań w zarządzaniu – to też ma wpływ na pustostany.
Patrząc bardziej długoterminowo, współczynnik pustostanów kształtuje się w granicach 8-12% (wyżej dla luksusowych apartamentów i domów na wynajem, gdzie dochodzi do 6-9 miesięcy, ale potem powinien być spokój na kilka lat). Sporadycznie spada on poniżej 5% lub rośnie powyżej 15%.
zgadzam się że % udział nie wynajętych mieszkań nic nie mówi – ważniejszy jest średni czas w jaki mieszkanie znajduje najemcę, bo co z tego że w poniedziałek mamy 50 % pustostanów jak w piątek uda się wszystkie wynająć.
PS. czy jest możliwe poznanie jakiś historii mieszkania z ekstremalnie długim czasem pustostanu i z czego by to wynikało (tak żeby wiedzieć jakich mieszkań unikać)
Patryk, w Mzuri mamy kilka przykładów domów z ekstremalnie długimi okresami pustostanów. Jeden jest pod Warszawą, drugi na Mokotowie. Oba w szeregowej zabudowie i nie najwyższym standardzie (boazerie, wąskie drzwi do łazienek, itp.) Problem z domami jest też taki, że ogródki zaczynają zarastać chwastami, na balkony spadają liście i gałęzie, robi się pajęczyna, dom wygląda na długo niezamieszkany. Ten na Mokotowie jest stosunkowo drogi, a właściele nie chcą obniżać ceny. Na dodatek, co znajdziemy chętnego najemcę, to nie podoba się on właścicielom – bo trzej Turcy (przedsiębiorcy prowadzący firmę w Polsce, ale mieszkający na stale w Stambule), bo rodzina, ale z .. Wietnamu. O Polakach, ale studiujących tez nie ma mowy. Znacznie to ogranicza pole możliwości. Domy stoją puste od końca 2013 roku, a więc 9-10 miesięcy i zainteresowanie jest bardzo znikome. To niechlubne rekordy w portfelu, którym się opiekujemy.
Mamy też mieszkania, które długo stoją. Najdłużej luksusowe, 150+ m.kw, wypasione apartamenty. Po pierwsze jest ich na rynku dużo, o wiele więcej niż chętnych. Po drugie, chętni mają wysokie oczekiwania. Takie apartamenty po PLN 10,000 za miesiąc każdy stoją po 5-6 miesięcy, choć zdarzało nam się wynająć je nawet po 2 miesiącach. Bez udziału pośrednika wynajęcie takiego apartamentu czy drogiego domu graniczy z cudem.
Pewną zagadką dla nas było 60+ metrowe, dwupokojowe mieszkanie na bliskiej Woli. Pomimo intensywnego ogłaszania i całkiem niezłego standardu (dwa duże, samodzielne pokoje, duża widna kuchnia, sporej wielkości balkon; jedyny minus to nieco nienowoczesne, choć eleganckie meble), mieszkanie stało puste przez 10 miesięcy. Chyba wszyscy z warszawskiego biura Mzuri pokazywaliśmy to mieszkanie (zauważyliśmy, że czasami wystarczy zmienić osobę pokazującą, bez obarczeń i uprzedzeń do danego mieszkania by się szybko wynajęło) i … nic. W tym czasie wynajęliśmy setki mieszkań, niektóre wielokrotnie, a to jak stało, tak stało. Cena nie była zbyt wysoka, lokalizacja całkiem niezła z doskonałą komunikacją i kilkoma wieżowcami biurowymi w pobliżu), okolica sympatyczna (częściowo zamknięte, ciche, zadbane, zielone osiedle), mieszkanie na pierwszym piętrze (ani parter, ani wysokie piętro bez windy), dobrze doświetlone, czyste i pachnące. Telefonów bardzo mało, oglądających jeszcze mniej. Zmienialiśmy zdjęcia, opis mieszkania, cenę najmu. Gotowi byliśmy pokazywać je o każdej porze dnia i nocy. I bez efektów przez 10 długich miesięcy.
Co tydzień mamy spotkania operacyjne (w Warszawie są to poniedziałkowe poranki) gdzie wielokrotnie dyskutowaliśmy to mieszkanie. Każdy z członków zarządu je odwiedził co najmniej raz lub więcej. Analizowaliśmy bez końca. Teraz niedawno się wynajęło (2 pary studentów), ale nadal – przyznam – nie wiemy co było przyczyną tak długiego przestoju. Może się też zdarzyć tak, że po wyprowadzce obecnych najemców (oby nie za szybkiej:-), kolejni najemcy znajdą się nazajutrz i że przez kolejne kilka lat nie będzie ani dnia pustostanu.
Ja już się przekonałem, że wynajem jest trochę nauką ścisłą, a trochę sztuką. Trochę też – niestety – przypadkiem. Dlatego też radzę uzbroić się w cierpliwość, myśleć długoterminowo i zbudować sobie portfel liczący jak największą liczbę mieszkań. Zaczyna wtedy działać prawo dużych liczb i przychody się stabilizują w czasie. Pozwala to na uniknięcie nerwówki, którą obserwuję szczególnie u osób, które dopiero co kupiły swoje pierwsze mieszkanie na wynajem. Drobnostka może wtedy urastać do kolosalnego, gigantycznego problemu:-) Tak napompowany problem zaczyna przesłaniać całą resztę:-(
Cześć Sławku
Czy mógłbyś napisać coś więcej o Waszym systemie informatycznym. Czy zdecydowaliście się na jakąś firmę? Czy to system klasy ERP czy bardziej system rozliczania najmu i wystawiania faktur?
Ja powoli dojrzewam do zakupu programu/sytemu który ułatwi mi zarządzanie najmem, wystawianie faktur, wysyłanie SMS-ów itd. Czy mógłbyś się podzieli doświadczeniami albo zarekomendować jakiś konkretny produkt?
Jacku, nie będę pisał nt naszego nowego systemu IT, bo bloga fridomia czyta tez wielu konkurentów Mzuri. Powiem tylko, że z firmą, która będzie nam wdrażać system podpisaliśmy zakaz pracy dla konkurentów. Powodzenia w Twoich przedsięwzięciach.
Dziękuję za odpowiedź.
To może inni czytelnicy blogu podzielą się swoimi doświadczeniami w tym zakresie.
Ja ma kilka exceli (rachunki, media, amortyzacja,ewidencja) oraz napisane makra jako próba zautomatyzowania pewnych powtarzalnych czynności.
Ciekawy jestem czy jakieś systemy na rynku są dopasowane do naszych potrzeb. Widziałem że większość z nich jest dedykowana wspólnotom mieszkaniowym. Wysłałem kilka zapytań oraz próśb do firm o dostęp do darmowej wersji demo.
Mój “research” zacząłem od strony http://www.administrator24.info/artykul/id4016,ranking-najlepszych-programow-wspierajacych-zarzadzanie-nieruchomosciami .