Jestem akurat w Rosji. Rano obchodziliśmy z moimi teściami Rożdziestwo, czyli ortodoksyjne Boże Narodzenie. Nastrój jest podniosły, choć daleko mu od polskich świąt, choć i tak w Wyborgu (kilkadziesiąt km od granicy z Finlandią i ok 200 km na wschód od Helsinek) święta są bardziej odczuwalne niż np w St Petersburgu. Jak zwykle regiony przygraniczne są bardziej podatne na wpływy swoich sąsiadów.
Ledwo otworzyłem przed chwilą komputer, a znalazłem dobrze ponad tuzin maili oraz wpisów na fridomii dotyczących uruchomienia najmu mieszkań przez fundusz założony przez państwowy Bank BGK. Oto link do strony oraz do jednego z artykułów komentujących tę ofertę: https://oferty.jakusiebie.pl/property/poznan-saperska-32b-23-m2/
https://oferty.jakusiebie.pl/lista-mieszkan/
Poprosiłem mailowo swoich współpracowników z Mzuri oraz Mzuri Investments w Poznaniu by sprawdzili dla nas ile w tej okolicy (6 km od centrum Poznania, w dzielnicy Wilda) wynosi cena rynkowa najmu, czyli o ile to BGK zbił je w rzeczywistości w dół? Zapraszam też do skomentowania tej oferty wszystkie Fridomiaczki i Fridomiaków z Poznania. Może ktoś z Was ma już mieszkania w tej okolicy…
Jednak z perspektywy Świąt, informacja ta, choć jak widzę wzbudziła w Polsce wiele emocji, wydaje mi się naprawdę mało istotna.49 mieszkań (a nawet 20.000 w dłuższej perspektywie) nie robią na mnie wrażenia. Oferowane ceny najmu też nie. Najbardziej spodobał mi się komentarz jednego z moich współpracowników z Mzuri Investments. Jak napisał Szymon: Jak zwykle wcześniejsze pogłoski nt. cen najmu poniżej rynkowych okazały się newsem a’la Radio Erewań ;)
С Рождеством Христовым! Всех благ, счастья и здоровья! (fonetycznie: s rażdżiestwom Christowym! Wsiech blag, szczastia i zdarowja!)
18 Responses
mimo wszystko jest to konkurencja , której nie należy lekceważyć.
jakbym miał wynająć mieszkanie , to wolałbym w takim bloku:
bo nowe mieszkanie
nowy budynek
mogę mieszkać i 10 lat bez obawy o wypowiedzenie najmu,więc można sobie urządzać po swojemu bez strachu (zabudowy,meble,rtv,agd)
trochę jak McDonald ,drogie jedzenie ,nie zdrowe a ludzi pełno mimo ,że inne lokale mają tańsze jedzenie i nieraz zdrowsze oferują.
Ps. dla mnie McD KfC BurgerKing itp . służą tylko do potrzeb higienicznych ,ale ludzie mają inne zdanie.
Pablo, staram się nikogo nie lekceważyć. Tylko każdego traktować z szacunkiem. Natomiast nadal uważam, że 20.000 mieszkań to jest bardzo bardzo niewiele w skali rynku jakim jest Polska. I to tylko dlatego nie uważam by BGK mogło cokolwiek na rynku najmu trwale zmienić.
Slawku, to nie jest nawet polowa bloku, ktora kupil fundusz (49 mieszkan z 124). Swoja droga wedlug informacji ze strony funduszu to parking moze tam byc niezle klopotliwy:
Opis budynku
Budynek mieszkalny o VII kondygnacjach nadziemnych wraz z garażem podziemnym. W budynku znajdują się:
– 124 mieszkania,
– 22 miejsca postojowe w garażu podziemnym,
– 12 miejsc naziemnych,
– 43 komórki lokatorskie.
Tomtor, ciekawe jest to co piszesz. Osobiście bardziej się znam na rynku wtórnym niż pierwotnym, ale warszawscy deweloperzy (nawet ci budujący poza centrum) wciskają – obowiązkowo – kupującym garaże. Ponoć dlatego, że władze miasta wymagają od nich budowania po co najmniej jednym miejscu postojowym na każde mieszkanie. Z tego co piszesz, wynika, że w tej poznańskiej inwestycji mamy do czynienia z 1 miejscem na prawie 4 mieszkania. Wiem, że w Krakowie i we Wrocławiu miejsca postojowe są raczej opcją niż obowiązkiem.
Powstaje pytanie czy polityka władz Warszawy aż tak skrajnie się różni od polityki władz innych miast, czy też – po prostu – warszawscy deweloperzy zmówili się by w ten sposób podwyższać swoje marże? Bo trzeba dodać, że miejsca postojowe w garażach są sprzedawane w kosmicznych cenach, najmniej po około 30 tyś, ale ceny dochodzą nawet do ponad 100 tysięcy za miejsce postojowe w podziemnym garażu. To więcej niż kosztowałby nowy egzemplarz samochodu, którym jeżdżę:-)
Deweloperzy chętnie nie budowaliby miejsc bo do nich dopłacają, przynajmniej jeśli sprzedają po 30 tys. Nie wiem dokładnie jaki jest koszt, ale budowa jest bardzo droga z uwagi na prace podziemne.
W Krakowie z tego co wiem bardzo trudno jest znaleźć mieszkanie z miejscem parkingowym.
To ciekawa sprawa, bo jeśli poza stolicą rzeczywiście można budować jeden parking na 4 lokale, to koszty budowy znacznie się różnią, przynajmniej w lokalizacjach gdzie ziemia jest droga (na obrzeżach można sobie poradzić dając miejsce naziemne zamiast garażu).
Gwoli ścisłości, polityka władz Warszawy dla centrum miasta mówi nie o minimalnej liczbie miejsc parkingowych, ale o maksymalnej: na jedno wybudowane mieszkanie w centrum Warszawy ma przypadać maksymalnie jedno miejsce. Natomiast w pozostałych dzielnicach ma przypadać co najmniej jedno miejsce.
Źródło: http://www.zdm.waw.pl/zarzad-drog-miejskich/zadania-zdm/parkowanie/wskazniki-parkingowe/)
to az nie mozliwe poniewaz developer MUSI zagwarnotwac min. 1 miejsce do kazdego mieszkania. tak mowi Prawo Budowlane.
Sławku jak dla mnie to oferta ciut tansza niz ceny rynkowe, ale naprawde wg mnie marginalnie bo w Poznaniu mozna spokojnie wołać za kawalerke 1000-1100zl + oplaty (wówczas wynajmuje sie do 30dni)
W sumie jest to bardzo dobra wiadomosc :)
Przyznam, że trochę spadł mi kamień z serca :)) Miałem nieco obaw czy czasem BGK nie zaniży cen wywierając nadmierną presję na inwestorach indywidualnych, ale z tego co widzę to stawki nie odbiegają znacząco od rynkowych.
Z drugiej strony jeśli koszty najmu spadną o te kilka – kilkanaście procent to w dłużej perspektywie my jako inwestorzy możemy na tym skorzystać, ponieważ najem będzie coraz lepszą alternatywą dla posiadania własnego mieszkania.
Cześć Sławku,
Jako jeszcze niedawno wieloletni wynajmujący mieszkanie w Poznaniu, to stwierdzam, że
a) jeśli mieszkania są w standardzie luksusowym, to są trochę tańsze niż cena rynkowa (a przynajmniej taka, za jaką udawało mi się wynajmować),
b) jeśli mieszkania są w jako takim (średnim) standardzie, to koszt najmu tych mieszkań jest w okolicach standardu, a może nawet troszeczkę wyższy,
c) jeśli mieszkania są w niskim standardzie (w co wątpię, skoro są to nowe mieszkania), to cena jest bardzo zawyżona.
Jeszcze jedna uwaga, którą bym dodał. Ceny jakie tam chcą za okres najmu od 24 do 47 miesięcy, to ja miałem za okres 12 miesięcy z możliwością wypowiedzenia w ciągu miesiąca.
A ceny, które tam są za okres do 23 miesięcy – są śmiesznie wysokie według mnie.
Andrzej, dzięki za Twoje obserwacje.
Tak jak obiecywałem, poprosiłem moich współpracowników z Mzuri z Poznania i oto co otrzymałem od Mariusza, specjalisty ds najmu oraz kierownika regionu Zachód, który obejmuje również Poznań:
Dla porównania – poniżej, przesyłam zestawienia przykładowych ofert z naszego portfela, które wynajmujemy w tej lokalizacji.
Kawalerka – wykończenie standard – 900zł
Kawalerka – odrestaurowana kamienica, wysoki standard wykończenia – 1150zł
2 – pokoje – nowy budynek, plomba, wykończenie standard – 1100zł
2 – pokoje – nowy budynek, “osiedle deweloperskie” – 1200zł
Przy wynajmie mieszkań od BGK – potencjalni najemcy powinni wziąć kilka kwestii pod uwagę:
– przede wszystkim mieszkania będą wynajmowane na zasadach najmu okazjonalnego, co nie wszystkim jest na rękę
– mieszkania nie będą umeblowane – więc do początkowych kosztów związanych z najęciem mieszkania (czynsz + kaucja) – dochodzą koszty umeblowania
– budynki są kiepsko zlokalizowane – do linii tramwajowej, biegnącej do centrum miasta jest niby bliska, ale żeby do niej dojść trzeba ominąć zakłady przemysłowe
– no i brak miejsc postojowych, temat często poruszany przez okolicznych mieszkańców. W miejscu, gdzie stoją teraz budynki – miały być parkingi :-)
– budynki są kiepsko zlokalizowane – do linii tramwajowej, biegnącej do centrum miasta jest niby bliska, ale żeby do niej dojść trzeba ominąć zakłady przemysłowe
to jest duze naduzycie:) wystarvzy isc ulica Wspólną i dojdzie sie do 28 Czerwca:)
zreszta jest drugi przystanek na Hetmańskiej.
swoja droga ciekawe jak bedzie wygladala sprzedaz pozostałych mieszkań w tym budynku:)))
moze bedzie okazja za jakis czas:)
Zgodnie z założeniami programu fundusz na osiągnąć stopę zwrotu 4% (zapewne liczona na 12 miesięcy najmu). Ale nawet licząc 10 miesięcy najmu i 2 pustostanu, przy najmie rocznym to:
kawalerka jest za 1080 zł miesięcznie, rocznie 1080*10=10800 minus opłaty za pustostan więc około 10400, ale zaokrąglijmy 10000.
wartość mieszkania jest równa wiec 10000/0,04=250000 (a przyjmując że 4% jest liczone na 12 miesięcy to cena wychodzi 324000)
albo rząd przepłacił za mieszkania albo policzył, że 4% to słaby zwrot kapitału i urynkowił go.
PS. duży plus na wprowadzenie niższych stawek najmu przy umowach paroletnich. Moim zdaniem jest to kierunek w stronę cywilizowania najmu (zmniejszanie rotacji najemców).
Link do artykułu Bankier.pl na temat zmian w wysokości czynszu wynajmowanych mieszkań:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wynajem-Polacy-placa-wiecej-niz-rok-temu-7230735.html
Jestem emerytka bardzo zainteresowana wynajmem mieszkania.Ceny podane sa bardzo wysokie!!!!Ja wynajmuje mieszkanie od 5 lat budynek z 2005 roku ale jakiekolwiek usterki adm usuwa w dniu zgloszenia.Dzielnica Górczyn,sklepy potrzebne w granicach 50m ,tramwaj 30m,centrum handlowe Leclerk 100!!!Mieszka mi sie wspaniale ale szukam czegos tanszego bo za 44 (kawalerka)place 1100 plus media i ogrzewanie.jak na razie moje proby poszukiwawcze spelzaja na niczym.propozycja Banku nie powala!Mam zameldowanie na okres staly wiec tez jestem bezpieczna
Krystyna, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za Twój komentarz.
Wpis Krystyny tylko utwierdzam mnie w dobrze przyjetej strategii…
Im mniejsze i co za tym idzie, tansze mieszkanie tym lepiej, poniewaz liczy sie cena calkowita za kawalerke i nie ma az takiego znaczenia czy ma ona 25 czy 30m2
Od siebie dodam, ze w Poznaniu 22-25m2 wynajmuje za 1000-1100 plus wszystkie oplaty i najemce zawsze znajduje max w ciagu 2 tygodni…
Moze to wynika z tego ze mieszkania sa jeszcze swieze i w miare schludnie wykonczone :)
http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,17251231,64_chetnych_na_jedno_mieszkanie_od_BGK__Cena_czynszu.html#BoxSlotI3img