08

01.2015

Mzuri Investments w serwisie ekonomia.rp.pl

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Codzienny przegląd prasy, Inwestowanie, Najwyżej cenione, Napisali o ..., Nas, Opłacalność Inwestowania, Wynajem

ilość komentarzy: 17

Dzięki uprzejmości Roberta (dzięki Robert!), dowiedziałem się, że dzisiaj ukazał się artykuł zawierający m.in. wypowiedzi Artura Kaźmierczaka, prezesa spółek Mzuri Investments oraz Mzuri CFI1 dotyczące prognoz rynku najmu na rok 2015. Oto link do artykułu:

http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709850,1169444-Ile-za-wynajem-mieszkania.html

oraz kolejny artykuł z 12.01.2015: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709850,1170719-Ile-mieszkan-kupuja-inwestorzy-i-ile-zarabiaja.html

 

Komentarze:

  1. Pablo pisze:

    Fajny art. na temat :

    inwestycja w akcje i dywidendy ,czy mieszkanie i „dywidendy” z najmu :

    https://longterm.pl/jak-wyceniac-spolki-dywidendowe-czesc-i-rokicki-pdr/

    moim zdaniem w tym momencie cyklu gospodarczego obie formy są bardzo atrakcyjne,akcje wielu firm na gpw są dość tanio wyceniane,ale oczywiście nie każdy potrafi fundamentalnie wycenić (znaleźć wśród 500 firm na gpw) udziały i zakupić je poniżej wartości wewnętrznej .
    Ceny mieszkań(rynek wtórny) też są atrakcyjnie wyceniane ,ale również należy szukać ,liczyć .

    Jeżeli sa osoby zainteresowane gpw ,to służę pomocą .
    Ostatnio słuchałem jak Pan JAn Fijor mówił ,że widzi przyszłość lokalnych nieruchomościch handlowych ,parterowych typu L lub C , na giełdzie jest notowana Czerwona Torebka ,która własnie prowadzi taki biznes i jest wyceniana w tym momencie na 30% wartości księgowej – oczywiście teoretycznie .

    http://stooq.pl/q/?s=czt&c=mx&t=l&a=lg&b=1

    nie znam fundamentalnie tej firmy ,ale przymierzam sie do dogłebnej jej analizy fundamentalnej , bo jeżeli jej lokale w całej Polsce ,który chyba każdy już zna , są wyceniane z takim dyskontem to tak jakby grupowy zakup nieruchomości z dużym dyskontem .Być może w księgach wyceniają nieruchomości drogo i należałoby właśnie to zbadać ,ale jeżeli wyceny nieruchomości ,które wybudowali wycieniają za realną cenę na dzisiaj to zakup udziałów z takim dyskontem jest pewną okazją.

    Przy cenie 2,6 PLN wycena wartości ksiegowej 0,29

    też bym chciał kupić mieszkanie wyceniane na 100 000 za 29 000 ,margines jest dość duży ,co nie oznacza ,że pewny ,bo mieszkanie kupujemy o wiele drożej ,ale wiemy co mamy i tylko my mamy wpływ w większości na inwestycję , a inwestując w akcje musimy się liczyć z kreatywna księgowością ,lub błędami zarządu .

    ale się rozgadałem ………

    • Maciek pisze:

      Pablo:

      Niestety Albert w zbyt uproszczony sposób podszedł do zagadnienia, na przykład nie policzył amortyzacji dla mieszkania, a dywidendy ze spółek giełdowych zawierają amortyzację!!!
      Także jeśli chciałby to porównywać to powinien policzyć wynajem bez podatku, a ze spółek nie brać dywidendy tylko stopę EBIT/EV.
      To się wszystko komplikuje bo firmy inwestują w rozwój, mieszkanie samo w siebie nie inwestuje, i tak dalej.
      Ja zrobiłem dokładniejszy model, który uwzględnia amortyzację, przestoje itd.

      Uważaj na inwestowanie po P/BV w spółki nieruchomościowe, musisz uwzględnić zalewarowanie biznesu! Akurat Czerwonej Torebki nie badałem, ze spółek które brałem na warsztat lepsze dyskonto P/BV ma np. Rank Progress – który generalnie specjalizuje się w galeriach handlowych – dość podobne do „parterowych lokalów komercyjnych”.

      Ale ja np. Rank Progress odrzuciłem z powodu zalewarowania. Jeśli np. połowa majątku jest na kredycie bankowym to zauważ że wystarczy 35% spadku wartości budynków (albo urealnienia wycen – na giełdzie spotkałem się z wycenami rzeczoznawców zahaczającymi o abstrakcję z Alicji w Krainie Czarów – serio) aby całe 70% dyskonta do wartości księgowej wyparowało. Od czasu jak zdecydowałem o nie wchodzeniu w Rank Progress cena akcji mocno spadła, może jeszcze raz warto wrócić do tematu…

      Mam w swoim portfelu akcje dwóch firm typowo nieruchomościowych, ale nie jest to ani Czerwona Torebka ani Rank Progress…

      • Grzesiek pisze:

        Rank Progress niestety długo nie pociągnie i inwestowanie w tą spółkę nie byłoby dobrym wyjściem. Od dwóch lat upłynniają majątek, a i nie wiadomo czy z czasem nie zainteresują się nimi prokuratura inne ze względu na wyprowadzanie kasy ze spółki.

        Lewarowanie w RP jest problemem, ale większym może być fakt, że długo ta spółka nie podziała jeśli nic się nie zmieni. Mają świetną działkę we Wrocławiu kupioną za grubą kasę. Chcieli tam budować marinę, apartamenty i biurowiec a teraz najchętniej by to sprzedali tylko brak chętnych za stawkę jaką by oczekiwali.

        • flow pisze:

          RNK sie zaczal psuc od głowy czyli od momentu jak Panowie Prezesowie sie pokłócili….
          na razie tylko sprzedają, a pamiętam jak Mroczka mowil ze ma aspiracje do W20 jak mu kurs wyciganeli na 16 pln:)))))

          CZT jest tanie, tylko pod krotka spekułe to mozna kupic, odbicie zdechłego kota.

    • Robert pisze:

      Na temat Czerwonej Torebki poczytaj głębiej zwłaszcza skąd wywodzi się jej właściciel i jaka jest historia jego dokonań biznesowych i okołobiznesowych. Zauważ też, że oni stworzyli duże sieci takie jak żabka czy biedronki, ale zrobili to bardzo szybko i błyskawicznie po osiągnięciu pewnej skali je sprzedali. Temat z torebkami pojawił się już dosyć dawno temu i jakoś tej sieci nadal nie widać. Za to cały czas zbierają intensywnie pieniądze na stawianie nowych sklepów. Ja nie do końca to widzę, wcale nie ma pewności, że taki format tym razem będzie oznaczał strzał w dziesiątkę. Nie mówię nie, ale widzę spore ryzyko.

      • flow pisze:

        CZT rozwija swoj biznes, widac ich głownie na obrzezach i w mniejszych miastach. to jest sprawdzony patent biznesowy rodem z usa. taka gwarancja ze jak przyjedziejsz w jedno miejsce ktore jest obok Twojego miejsca zamieszkania to masz tam apteke, miesny, jakis maly spozywczy i jakis fastfood.

        co innego jest szukanie kasy na te inwestycje, jakis rok temu gwarantowali 8 % …

        • Robert pisze:

          Tak ja generalnie rozumiem ten koncept, być może to chwyci, nigdy nie wiadomo. Nie wiem jednak do końca na czym polega konkretnie zarobek inwestorów, bo z tego co czytałem to te poszczególne pawilony są sprzedawane na własność poszczególnym sklepikom. Czyli zwykła deweloperka? Budują sklepiki i je sprzedają? No to jest już zupełnie inny koncept biznesowy niż jakieś żabki czy biedronki, gdzie sieć po prostu oznaczała posiadanie kolejnych sklepów, najemców i ajentów. Tutaj jak rozumiem po sprzedaniu sklepiku udział tej Torebki się kończy? No to już zupełnie co innego, bo nie dość że inna zasada budowy (nie pomieszczenie na parterze w kamienicach gęsta sieć w najlepszych miejscach w mieście, tylko wolno stojące pomieszczenia pawilonowe), to jeszcze zasada biznesowa zupełnie inna (buduj-sprzedaj). Nie wiem jakie oni mają doświadczenie w deweloperce. Co innego wynająć lokal i go pomalować na kolory żabki czy jakiejś małpki, a co innego znaleźć dobry grunt, wybudować od podstaw pawilony handlowe i potem znaleźć chętnego do ich kupienia po dobrej cenie dla inwestorów.

          Tak cały czas obiecują 8 % zysków.

          Tak jak pisałem ten koncept do mnie nie przemawia do końca. Jak widzę obietnice „8 % zysku” to trochę za bardzo mi to przypomina identyczne reklamy które jeszcze dwa lata temu zalewały Polskę i nie muszę przypominać kogo mam na myśli ;-( Bardziej by do mnie przemawiało gdyby chwalili się pomysłem czy konceptem na zarobek, a nie samą tylko jego wysokością.

        • Tomtor pisze:

          Troche off topic ale amerykanska nazwa na tego typu przedsiewziecie (strip mall) wzbudza paroksymy smiechu w kazdych innym kraju anglojezycznym. Wielkie obietnice a tu tylko pare sklepikow ;-)

        • Robert pisze:

          Tutaj są aktualne informacje na temat Czerwonej Torebki. Z tego artykułu nie wyłania się pozytywny obraz. W ciągu 2 miesięcy kurs akcji spadł o 50 %. Poza tym zmiana koncepcji biznesowej co kilka miesięcy nie wróży nic dobrego. Najpierw chcieli być pasażami handlowymi i zajmować się ich deweloperką. Potem zmienili zdanie i jednak stwierdzili że będą robili dyskonty. Potem znowu wpadł jakiś pomysł o parku logistycznym. Potem zaczęli kupować serwisy internetowe – Merlina. Teraz jednak znowu coś im się odwidziało o jednak chcą to sprzedać.

          http://poznan.gazeta.pl/poznan/1,36001,17250819,Merlin_pl_moze_zostac_sprzedany__Co_z_biznesem_Mariusza.html#LokPozTxt

          Sorry ale jak dla mnie to co najmniej dziwnie to wszystko wygląda.

  2. Grzesiek pisze:

    Sławku mój komentarz będzie trochę nie w temacie, ale chciałbym poznać Twoją opinię na pewien temat.

    Co sądzisz o inwestowaniu w mieszkania na wynajem w miastach, które osiągnęły „demograficzne dno” czyli takie, w których w ciągu ostatnich 20-25 latach ubyło po kilkanaście procent osób a od kilku lat demografia się ustabilizowała.

    Przykładami takich miast są przede wszystkim miasta śląskie np: Bytom czy Sosnowiec. Bytom w latach 1990-2005 stracił 20% mieszkańców, ale w kolejnych 9 latach spadek trend ten się zmienił i liczb a ludności zmienia się z trendem zbliżonym do całego kraju.

    Bytom odpycha cześć inwestorów z zewnątrz (np takich którzy kupują kamienice do remontu jak Mzuri CFI :)) przez co ceny nieruchomości w takich miastach są wręcz absurdalnie niskie. Tutaj w grę wchodzą również niuanse administracyjne o których często opracowania demograficzne milczą. Np do 1997 roku Radzionków był częścią Bytomia z tego co kojarzę, a odłączenie jest odpowiedzialne za 1/3 spadku liczby ludności „na papierze”. Podobne sytuacje pewnie miały miejsce w innych miastach na Śląsku podczas reformy administracyjnej.

    Sytuacja ta mnie interesuje ponieważ takie miasta zapewne zawsze pozostaną poza polem zainteresowań inicjatyw rządowych typu Fundusz Mieszkań na Wynajem ponieważ koszty budowy są wyższe niż ceny nieruchomości co wypędza deweloperów daleko od takich miast.

    Tutaj będą chyba zawsze rządzić inwestorzy prywatni. Kamienicę do remontu w kilku około 100 tys miastach śląska można kupić już od 300-400 tys co odpowiada cenie mieszkania w Warszawie, a możliwa do uzyskania rentowność z najmu jest potencjalnie duużo wyższa.

    Ehhh trochę się rozpisałem, ale aby nie zostać z myślami samemu próbuję na Fridomii wywołać małą dyskusję na ten temat :)

    • Sławek Muturi pisze:

      Grzesiek, osobiście zgadzam się z wieloma argumentami, które przytaczasz. I to z wielu różnych powodów. Po pierwsze, liczba ludności może być efektem różnych administracyjnych decyzji. Po drugie, nie słyszałem o żadnym dużym europejskim mieście, które by się zupełnie wyludniło w ciągu ostatnich 100-200 lat. Po trzecie, wierzę w to, że miasta, podobnie jak ludzie, jak firmy, jak konkretne produkty przechodzą przez pewien cykl życia, gdzie okresy rozkwitu przeplatają się z okresami kurczenia się. Gdy miast się kurczy, ludzie wyjeżdżają, to wiele rzeczy w tym nieruchomości i stawki wynagrodzeń tanieją, a przez to stają się atrakcyjne dla inwestorów. Po czwarte, wierzę w to, że większe szanse sukcesu ma ten inwestor który idzie swoją własną drogą niż ten, który podąża za stadem inwestorów. Czyż nie mówi się, że lepiej kupować gdy ceny spadają, a sprzedawać gdy rosną, a nie na odwrót?

      Nie znam tak dobrze Bytomia czy Sosnowca, ale jeśli Ty je dobrze znasz, to inwestuj bez oglądania się na innych. Tylko szukaj rzeczywistych okazji rynkowych, a nie pierwszych z brzegu. Takie jest moje zdanie.

    • AdiT pisze:

      Grzesiek – co do Bytomia, to warto sprawdzic możliwość zabezpieczenia Twojej inwestycji. Wg. mojej wiedzy problemem moze byc ubezpieczenie nieruchomosci w Bytomiu. Wynika to z tego, ze duzo mieszkań/kamienic stoi nad kopalniami, które nie zostały odpowiednio zabezpieczone. Zamiast puste wyrobiska wypełnić np. piaskiem, to pozostawiono je „na zawalenie sie”.

      To powoduje, ze możesz zbudować bardzo niestabilny portfel mieszkań ;).

  3. Robert pisze:

    Dzisiaj też w Rzeczpospolitej ukazał się duży wywiad z prezesem Mzuri Inv.

    http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709850,1170719-Ile-mieszkan-kupuja-inwestorzy-i-ile-zarabiaja.html

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

13.X. 2018, sobota – godz 17:00; Seul, Korea – darmowe spotkanie w 3 Alley Pub, podczas którego chętnie odpowiem na pytania związane z wolnością finansową, inwestowaniem w najem, również w formule crowd fund investing, oraz o tym co można robić po osiągnięciu wolności finansowej:-)

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Czy inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest w ogóle opłacalne?

Czytelnicy książki, widzowie Bankier.TV, czytelnicy naszych artykułów często podnoszą wątpliwość dotyczącą tego, czy przy obecnej relacji cen zakupu mieszkania, wysokości stawek najmu oraz wysokości oprocentowania kredytów, w ogóle możliwe/opłacalne jest inwestowanie w nieruchomości pod wynajem. Podawane przykłady dotyczą kawalerki na warszawskich Kabatach w cenie PLN 300 tys, którą można wynająć za PLN 1600, a sam koszt miesięcznej spłaty kredytu z odsetkami wynosi PLN 1700. Inwestycja przynosi ujemny cashflow, a więc – pada argument - jest [...]

Najnowsze komentarze

  • Jan Dziekonski: Sławku, ja też mam nadzieję, że uda mi się godnie uzupełnić Fridomię – mam tylko nadzieję, że...
  • Jan Dziekonski: Mam nadzieję, że PB opublikuje sprostowanie – dziennikarz okazał się otwarty, otrzymał...
  • Artur Kaźmierczak: Skonsultowałem się z Hieronimem, który odpowiada w Mzuri za zarządzanie najmem na południu Polski...
  • Sławek Muturi: Janku, dzięki za danie fridomii nowej energii, nowego życia. Mam nadzieję, że to nie tylko...
  • Sławek Muturi: Twoja, dzięki za komentarz. Ale rację miał Jan Dziekoński, mój wspólnik i prezes Mzuri Investments,...
  • Twoja: Tak Slawku masz rację chyba że autor chciał wyliczyć ROI z pierwszego roku
  • JacekP: Ja patrząc z perspektywy rynku katowickiego nie widzę wzrostu czynszów. Widzę spadki czynszów przy...
  • Sławek Muturi: Artur, dzięki za zainteresowanie dołączeniem do tej wycieczki. Intensywność duża. Planuję byśmy...
  • Artur Banach: Dziękuje za przybliżenie terminu i trasy wyprawy.Tak właśnie sobie wyobrażałem jej plan na podstawie...
  • Tomek: W opisywanym artykule dziwi mnie to, że błędnie wylicza ROI ktoś, kto jest twórcą aplikacji do wyliczania ROI,...
  • Jan Dziekonski: Tomasz Pełna zgoda – nawet jeśli sprzedaż nowych mieszkań spada (gdzie mniejszy nabór kredytów,...
  • Tomasz: Nie można poza brakiem lub głębokim niedoborem w miarę niezłych mieszkań nie zwrócić uwagi na szybko rosnące...
  • Sławek Muturi: Artur, dzięki za zainteresowanie tym wyjazdem. Tak, podróż będzie prawie dookoła całej Afryki –...
  • Sławek Muturi: Arek, dzięki za podpowiedź. Czosnek lubię, a i w podróży czosnek da się dość łatwo zorganizować. Tylko...
  • Sławek Muturi: Jacek, super! Dzięki za deklarację. Miejsca czekają :-)
  • Sławek Muturi: antypłaskoziemca, dzięki za rekomendację. Może wezmę ze sobą gdy będę znów wracał do Polski Koleją...
  • Sławek Muturi: Adam, dzięki za Twój głos w dyskusji i przepraszam że zatwierdzam z opóźnieniem. Nie widziałem...
  • Sławek Muturi: Magda, tak, tempo rzeczywiście duże – lubię gdy jest w życiu intensywnie. W podróżach. W...
  • Sławek Muturi: Aga-ta, jak zwykle muszę się z Tobą zgodzić. Też czuję, że bycie zajętym i posiadanie zawsze jakiegoś...
  • Tomek: https://prawo.gazetaprawna.pl/ artykuly/1391256,koniec-uzytko wania-wieczystego-a-przedsi...

Najnowsze wpisy

created by Water Design