Kilka tygodni temu otrzymałem od Julii z Londynu (znanej z tego, że wraz z mężem planują wykupić całą Częstochowę:-) propozycję przeprowadzenia ze mną wywiadu dotyczącego mojego pierwszego mieszkania na wynajem. Miałem przyjemność rozmawiać z Julią przez Skype’a kilka dni temu i wywiad ten ukazał się dzisiaj na Jej blogu – Mieszkanicznik od Podszewki.
Oto link do wywiadu: http://mieszkanicznikodpodszewki.pl/2015/02/fridomiak-i-jego-pierwsze-inwestycje.html
Rozmowa z Julią jak zwykle doładowuje mi poziom energii. To osoba tryskająca energią, optymizmem, nic nie jest dla niej niemożliwe. Pod koniec rozmowy Julia zapytała mnie czy mógłbym podesłać jej zdjęcia tego pierwszego zakupionego mieszkania. I tu pojawił się drobny problem – nie miałem zdjęć, a mieszkanie teraz należy do mojej byłej żony. Już chciałem poprosić Anię o pomoc w zrobieniu tych zdjęć, gdy przypomniałem sobie o tym, że mam zdjęcia drugiego z kupionych przeze mnie mieszkań przy Al Jana Pawła II w Warszawie (dziś wejście do budynku znajduje się niecałe 30 metrów od wejścia do stacji metra Rondo ONZ).
Zdjęcia tego mieszkania nieco przez przypadek znalazły się w jednym z wydań magazynu “Cztery Kąty” w maju 2001 roku:-). Prawdę mówiąc zupełnie już prawie zdążyłem zapomnieć o tamtym miłym wydarzeniu sprzed 14 lat, ale dzięki dociekliwości Julii, znów do nich dotarłem. Gdy po wielu latach znów zobaczyłem te zdjęcia to pojawił się na moim obliczu uśmiech satysfakcji. Przebyłem od tego czasu szmat drogi inwestycyjnej:-)
Dostajecie też przy okazji dowód (w druku!) na to, że kolor pomarańczowy był mi bliski na wiele lat nim powstało Mzuri. Nim w ogóle wiedziałem, że będę kiedykolwiek zakładał Mzuri, malowałem ściany mieszkań na pomarańczowo. Nie ubieram się na pomarańczowo po to by – jak się domyślają różni “życzliwi” – promować Mzuri. By lansować jakiś “personal branding” czy cokolwiek w tym stylu:-) Po prostu użyczyłem mojego ulubionego koloru mojej ulubionej firmie. A także moim książkom czy Stowarzyszeniu. Staram się być konsekwentny w działaniu. I tyle:-)
Julia, ogromne dzięki za ten wywiad (jak widzę z tekstu, podzieliłaś naszą rozmowę na dwie części – taki ze mnie jest straszny gaduła:-), za wpis na Twoim blogu, za wiele ciepłych słów pod moim adresem oraz za wsparcie i zaufanie firmie Mzuri i powierzenie nam wszystkich swoich częstochowskich mieszkań pod opiekę. Dołożymy starań by podnosić standard usług świadczonych przez Mzuri. Będziemy ulepszać firmę z taką samą konsekwencją i determinacją z jaką budowałem swój własny portfel mieszkań na wynajem. Już wkrótce ruszy pierwszy etap naszego nowego systemu IT, który ogromnie ułatwi kontakty z Mzuri oraz komunikację w ramach rosnącej organizacji Mzuri.
Dzięki też za przypomnienie mi moich własnych pierwszych kroków. Cieszę się, że mogłem i Wam pomóc z Waszymi.
20 Responses
Strasznie drogi miałeś ten wynajem (850 zł w 1998 przy średniej płacy 1239 zł). Dziś w relacji do średniej musiałbyś wynajmować za 2,5 tys. zł odstępnego :-). A pewnie za tyle nie wynajmujesz.
Chociaż pewnie dzieląc dzisiejszą cenę zakupu przez 100 jak Ty zrobiłeś w 1998 suma wyszłaby ok. 2,5 tys. zł. Z tego widać, że rynek zrobił się o wiele bardziej konkurencyjny.
Czytelniku, masz rację mówiąc, że rynek zrobił się bardziej konkurencyjny. Ja bym powiedział więcej – po prostu rynek normalnieje. W latach 90-tych za wynajem płaciło się w dolarach i to za 12 miesięcy (lub więcej) z góry!!! Jak to się miało do średnich płac? Zupełnie nijak. Z drugiej strony, oprocentowanie kredytów wynosiło wówczas pod 20%.
Zupełnie inna rzecz to taka, że wraz ze wzrostem dochodów gospodarstwa domowego, w koszyku wydatków domowych spada procentowy udział żywności. Rośnie procentowy udział wydatków na rozrywkę, sport, edukację, itp. A procent wydatków na mieszkanie utrzymuje się na mniej więcej stałym poziomie.
Czy uwazasz za rozsadne zakup mieszkania w Kielcach za ok 4tys m2? Jak dlugo obecnie amortyzuje sie Twoje mieszanie (powiedzmy jakies z ostatnio kupionych)?
EmiAmi, dzięki za odwiedzenie fridomii. Fridomiacy uważają, że mniej istotna od ceny metra kwadratowego jest cena całego mieszkania i czy czynsz najmu, który osiągnąłbyś z tego mieszkania da satysfakcjonujący Ciebie zwrot z najmu.
W Warszawie zwrot (liczony dość konserwatywną, ostrożnościową metodą Mzuri) powinien wynieść co najmniej 5% (czyli 20 lat), w Krakowie, Wrocławiu i innych dużych miastach, co najmniej 6%, a dla Łodzi, Katowic, Częstochowy, itp co najmniej 6,5% (czyli ok 15 lat)
Powodzenia!!!
Hmm, ja w kosztach wynajmu widzę spadek (dzisiejsze 1300-1400 do 850 zł w 1998). W 1998 koszt mieszkania u Ciebie stanowił ok. 70 % średniej płacy, a dziś ok. 35% średniej płacy. Przy wszystkich wadach jakie ma posługiwanie się średnią płacą widać że wynajem stał się bardziej dostępny ze względu na rosnącą podaż mieszkań. Albo znormalniał, co mnie jako najemcę tylko cieszy :-)
Ale masz rację, lata 90-te to nie są miarodajne czasy dla jakichkolwiek porównań. Wtedy faktycznie ceny mieszkań i czynsze były denominowane w dolarach, a rynek wynajmu praktycznie poza większymi miastami nie istniał i miał chorą postać. Podobnie jak rynek obrotu mieszkaniami przy ówczesnej dostępności kredytu i jego koszcie.
Ciekawe czy dojdziemy kiedyś do sytuacji Niemiec, gdzie ponad 30% społeczeństwa wynajmuje. Ja chciałbym żeby tak było, bo to bardzo ucywilizuje rynek najmu, ale nie sądzę żeby to było możliwe przy obecnej mentalności Polaków i obecnych przepisach. Ja np. wynajmuję kawalerkę i na klatce są 4 mieszkania, w tym dwa niezamieszkałe (czekające na lepsze czasy?). Mój wynajmujący też miał dylemat czy sprzedać czy bawić się z najmem. Nie bardzo rozumiem ludzi trzymających puste mieszkania ale tu jest chyba podobny mechanizm jak przy złocie.
Pozdrawiam
Tomek
kamienicznik w kamienicy- wideo :
http://www.inwestortv.pl/film/lukasz-tylec-prezes-zarzadu-2c-partners-sa21-spolki-z-wyzszej-polki-1,54#
jak to prezes spółki giełdowej ,musi mówić o gruszkach na wierzbie +30% rocznie…wow! ,nie mówie że nie ,ale brak tu pokory ……………
może Panie Sławku waszą sp.zoo na akcyjną i na gpw , bo to jak przeskoczyć z remontowania mieszkań na kamienice WIĘKSZA SKALA ? Trzymam kciuki za Pana projekt , bo sam od niedawna zacząłem [2 mieszkanie kupione …dopiero :( …….. ]
Co ciekawe nigdy nie byłem na żadnym szkoleniu ,a 1 kawalerkę kupiłem z żoną w swoim mieście bez wcześniejszego oglądania (zakładałem kapitalny remont i nie interesowała mnie jak wyglada , ale znałem okolice i blok) , nie wiem czy mamy szczęscie ,ale po remoncie było tylu chętnych ,że wciągneło nas to bardzo .
zakup 62000
koszty remontu,kredytu,czynszów,i inne 21 000
razem 83 000
wynajem 670 +czynsz
rata 329 zł ,ryczałt 57 zł ,zostaje 284 zł + 120 spada co m-c wartośc kredytu
wkład własny 17 000 – 2000 kaucja ( która może zarabiac)
rzeczywisty wkład 15 000 zł
roczny zysk ok 4800 zł
a mieszkanie warte dzisiaj 95 000 od ręki (naprawdę od ręki – była już nawet propozycja)
ale nasz cel to WF ,a nie bogactwo !
10 M w 10 lat ,ale będzie szybciej ,bo jak to mówiła Julia z London “jak masz cel to nic Cię nie zatrzyma”
Pablo, dzięki za komplement oraz za podzielenie się Twoim case’em. Gratuluję i życzę kolejnych sukcesów.
Pablo. Czy kaucja nie powinna zarabiac ale dla tego kto ja wplacil?
Najemca który wpłacił kaucję ma ją otrzymać w kwocie nominalnej z powrotem, jeżeli nie wyrządzi szkód w mieszkaniu. Nie słyszałem żeby miał otrzymywać zwrot kaucji powiększonej o jakiejś procenty ;-)
Moja kaucja lezy na koncie oszczednosciowym. No ale fakt, to nie w Polsce. Z drugiej strony kaucja to w dalszym ciagu moje pieniadze. Jak cos zniszcze wlasciciel slusznie potraci to sobie z kaucji, tylko dlaczego ma zagarnac jeszcze procenty???? To pokazuje, ze przed Slawkiem jeszcze kupa roboty w cywilizowaniu polskiego rynku najmu….
Darku, masz racje. W Anglii istnieja specjalne deposit schemes dla kaucji…
W obecnym świecie ujemnych stóp procentowych trudno uzyskać jakieś procenty, więc nawet jakby ktoś chciał to nie ma jak oprocentować kaucji.
O ilę się orientuję to jeśli najemca zażada procentów od kaucji to należy mu je wypłacić, gdyż kaucja to cały czas są jego pieniądze i stanowi wyłącznie zabezpieczenie ewentualnych roszczeń za zniszczenia. Więc raczej nie liczyłbym tego do zwrotów. Choć fakt faktem, że większość najemców nie wie, że możę zażądać procentów od kaucji.
Lukasz, oplata za prowadzenie rachunku bankowego czesto wynosi wiecej niz miesieczne oprocentowanie (pomniejszone o podatek Belki) od kwoty rzedu 1-2 tysiecy zlotych
Łukasz czy masz jakiekolwiek źródło dla potwierdzenia tego co piszesz?
Art 6.3 ustawy o ochronie praw lokatorów:
6.3 Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty
miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu
przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
Jeżeli więc nie podwyższałem czynszu, to nie ma żadnych procentów.
Po przejrzeniu paru przepisów wygląda na to, że po 2001 roku istotna jest tylko waloryzacja o której wspominasz (czyli jak nie podnosisz czynszu to nie ma problemu) i nie ma możliwości zażądania oprocentowania od kacji. Nie wiem gdzie ja to wcześniej czytałem (być może w jednej z wielu umów, które przeglądałem) o tym oprocentowaniu, ale była to informacja błędna, w związku z czym przepraszam wszystkich wprowadzonych w błąd. Pozdrawiam.
Pablo – pozdrawiamy, my z żoną też mamy w planie 10 M a potem emerytura, a póki co to porównując z maratonem też jesteśmy na 10. kilometrze, powodzenia i wytrwałości dla wszystkich fridomiaków.
pozdrawiam, Sławek S .
Problem z lokatorem, jak pomóc temu Panu?
http://wiadomosci.wp.pl/kat,89914,title,Wynajal-mieszkanie-w-Krakowie-Lokator-nie-placi-i-nie-zamierza-sie-wyprowadzic,wid,17256557,wiadomosc.html
Z tego co zrozumiałem to umowa najmu wygasła (skończyła się), dlaczego więc nie spróbować wynająć, części tego mieszkania ( np. 1 pokoju), osobom obcym np. studentom lub obcokrajowcom ze wschodu? Niestety tylko takie działania sposobem na granicy prawa są możliwe. Na szczęście są to sytuacje rzadkie, ale i takie się zdarzają. Jeśli chodzi o właściciela to musi on jak najszybciej wejść w posiadanie z powrotem swojego lokalu, (wszelkimi środkami), oczywiście może być oskarżony itp, ale odzyska swoją nieruchomość, wynajmie uczciwej osobie i będzie miał środki na procesy sądowe. Na marginesie jest to absurd aby właściciel musiał kombinować aby odzyskać swoją cięzko zapracowana własność, ale w Polsce, sorry takie mamy prawo…
Pomysł z wynajęciem części mieszkania innej osobie np. bezdomnemu czy uciążliwemu studentowi jest bardzo dobry. Problem tylko w tym, że ten gość jak widać nie może się w ogóle dostać do mieszkania….