W nawiązaniu do wcześniejszego wpisu Sławka chciałem Was poinformować, że planujemy uruchomienie na wiosnę jednego bądź dwóch nowych CFI. Celem tej spółki będzie zbudowanie portfela mieszkań i ich wynajem w celu osiągania długoterminowego strumienia pasywnej gotówki. W związku z tym, o ile jesteście zainteresowani uczestniczeniem w naszej inicjatywie grupowego inwestowania w mieszkania na wynajem, chciałem zachęcić Was do udziału w ankiecie, która pozwoli nam dopracować szczegóły oferty i odpowiedzieć na oczekiwania potencjalnych inwestorów.
Dwa modele
Obecnie poważnie rozważamy dwa modele biznesowe przyszłej spółki. Pierwszy model – zwany roboczo rentierskim – polega na tym, że po zakupie, remoncie i wynajęciu mieszkań, przychody z najmu będą dystrybuowane na bieżąco (co kwartał lub co pół roku) do udziałowców zgodnie z wysokością wniesionego kapitału. Planujemy, że w tym modelu nowe CFI byłoby otwarte, a więc można by w miarę swobodnie dołączać i wychodzić z tego quasi-funduszu.
Drugi model – roboczo zwany przez nas emerytalnym – różni się tym od rentierskiego, że przychody z najmu byłyby w całości re-inwestowane przez dłuższy okres, by istotnie powiększyć posiadany przez spółkę majątek. W drugim lub trzecim roku działalności, spółka zaciągnęłaby kredyt inwestycyjny by dodatkowo przyśpieszyć proces gromadzenia aktywów. Elementem strategii tego “funduszu” byłby także flipping kamienic(y). Przychody z najmu byłyby dystrybuowane dopiero po znaczącym pomnożeniu kapitału (dzięki magii procentu składanego) i po spłaceniu kredytu bankowego, czyli np. po 5, 10 lub 15 latach. CFI 2 w tym modelu miałoby charakter zamknięty, a więc po zgromadzeniu kapitału nowi wspólnicy nie byliby przyjmowani.
Model rentierski powinien przynieść co najmniej 6% zwrotu niemal od razu, a model emerytalny – o wiele wyższy zwrot, ale dopiero po odczekaniu okresu kumulowania kapitału. Mamy też pomysły na uniknięcie podwójnego opodatkowania – zwłaszcza w modelu rentierskim :).
Ankieta
Bardzo zależy nam na poznaniu Waszych preferencji, zatem zwracamy się z prośbą o wypełnienie ankiety, która znajduje się pod załączonym linkiem:
https://mzuricfi2.ankieta.biz/
Ankieta będzie dostępna pod poniższym linkiem do końca 15 marca 2015. Jej wypełnienie nie powinno Wam zająć więcej niż 5 minut.
Jeżeli jesteście zainteresowani udziałem w inwestowaniu grupowym z Mzuri CFI zostawcie też proszę Wasze dane lub prześlijcie na adres biuro@mzuriCFI.pl maila z informacją, że prosicie o dopisanie do listy zainteresowanych (jeśli zaś otrzymaliście już ode mnie maila o treści zbliżonej do tego wpisu, oznacza to, że już jesteście na tej liście :)).
W drugiej połowie marca poinformuję Was o naszej decyzji odnośnie wyboru modelu CFI 2 i o kolejnych krokach.
14 Responses
Znaleźć odpowiednie mieszkania i odpowiednich najemców to najważniejsza sprawa w tym biznesie.
Wolność, dzięki za odwiedzenie fridomii oraz za bardzo trafne podpowiedzi:-)
Artur/Sławek
Model emerytalny jest ciekawym rozwiązaniem. Jestem nim bardzo zainteresowany. Jednak jako emigrant chciałbym, aby inwestycja w którą wejdę zapewniła przede wszystkim:
– możliwość zwiększania pozycji zza granicy bez konieczności fizycznego przyjazdu do PL
– reinwestowanie środków w celu zwiększania wartości aktywów (którymi byłyby np. udziały)
– optymalne rozwiązanie podatkowe (tak abym nie musiał samodzielnie co miesiąc/rok rozliczać z tego podatku)
Dodatkowo jeśli Mzuri CFI2 byłoby spółką, to można zrobić tak. Umożliwić inwestorom zwiększanie pozycji poprzez tworzenie nowych udziałów. Stare ulegną przez to rozwodnieniu, ale majątek/aktywa spółki także się zwiększą, więc stare udziały ostatecznie będą miały stałą wartość.
Wypłata dywidendy np. raz na rok, przy jednoczesnym pozwoleniu inwestorowi na decyzję, czy dywidenda jest faktycznie wypłacana, czy reinwestowana. W ten sposób każdy może elastycznie dobierać okres reinwestowaina i konsumowania dywidendy.
Uważam, że wehikuł inwestycyjny Mzuri CFI2 powinien korzystać z dźwigni kredytowej w celu zwiększenia rentowności.
Pozdrawiam.
Krzysiek, dzięki za zainteresowanie wspólnym inwestowaniem. Zgadzam się z Twoimi postulatami. Wiele z nich już wbudowaliśmy w konstrukcję spółki. Pozostałe rozważymy. Chcemy by formuła była jak najlepiej dostosowana do potrzeb inwestorów. To oczywiste. Dzięki za Twoje podpowiedzi.
Krzysiek swietne postulaty jako emigrant w pelni je popieram I zgadzam sie z nimi.
Krzysiek,
Wydaje mi się że, trzeba by jednak ograniczać w jakiś sposób takie wejścia z dodatkowym kapitałem np. po rozliczeniu jednej inwestycji a przed kolejną.
Pozdrawiam
Emisja nowych udziałów za gotówkę lub reinwestycję dywidend jest ryzykowna, dlatego że wymaga wyceny godziwej udziałów starych – nowy udział powinien kosztować dokładnie tyle ile wynosi wartość starego. A wycena starych nie jest sprawą oczywistą, nie musi być wcale równa temu co udziałowcy wpłacili kiedyś na kapitał, ani równa cenie zakupu kamienicy i kosztom jej remontu. I ta wycena różni się w zależności od tego kto wycenia więc część udziałowców może być niezadowolona.
Jest na to sposób:
Jeśli już taką opcję wprowadzać to nie w sposób ciągły i używając prawa poboru – to jest jeśli emitujemy nowe udziały, pierwszeństwo w ich objęciu mają aktualni udziałowcy i to w proporcji posiadania aktualnych udziałów. I takie emisje są nie częściej niż np. raz na pół roku, z odpowiednio wczesnym uprzedzeniem udziałowców.
Maciek i inni, ja nie jestem specjalistą od społek. Slawek współpracuje z całym sztabem doradców, więc z pewnością nie zrobi żadnej głupoty. Ja tylko chciałem położyć nacisk, że aby plan miał długofalowy i emerytalny sens powinien umożliwiac “wpuszczanie” kolejnych oszczędności w sposób w miarę prosty.
Początkowy koszt wejścia dla emigrantów jest zawsze większy z powodu chociażby kosztów podróży, a dochodzi przecież jeszcze stracony urlop, zakwaterowanie i wiele innych. Dodatkowo po ogłoszeniu konkretnego CFI mamy ledwie kilka miesięcy na uzbieranie wkładu. Inwestorzy zwykle nie trzymają wysokich środków na koncie w oczekiwaniu na super-inwestycje, tylko puszczają w obieg jak najszybciej. Trudno w takich warunkach wyjsć na tym na plus nawet w długim terminie.
Oczywiście względy techniczne są do uzgodnienia. Jeśli zostanie ustalone, że można dokładać raz na dwa lata, albo w losowym momencie kiedy pojawi sie kolejna inwestycja to zawsze lepsze niż całkowity brak takiej możliwości. Sądzę, że osoby deklarujące chęć długofalowego pozostania w tym CFI bedą elastyczne.
Zdaję sobie sprawę, że w przypadku tego CFI może to się nie udać. Mzuri jednak rozwija się szybko i widzę sporo pozytywnych zmian. Stąd apeluję o wprowadzenie takiego wehikułu w przyszłości :).
Krzysztof, dzięki za podpowiedzi. Wchodzenie dodatkowych osób do spółki (w miarę płynnie), albo obejmowanie nowych udziałów w innych proporcjach niż dotycchczasowe jest łatwiejsze w modelu rentierskim (bo na bieżąco wypłacana jest całość dochodów z najmu) niż w modelu emerytalnym gdzie wpływy z najmu są przez pierwszy okres re-inwestowane. Przy każdorazowej zmianie struktury udziałów należałoby dokonywać wyceny spółki, a to jest czasochłonne, kosztowne i czasami dyskusyjne. Ale zastanowimy się nad różnymi opcjami. Tak by z jednej strony nie kreować kosztów i biurokracji, ale z drugiej strony by nie utrudniać inwestowania:-)
Sławku,
CFI1 – 10% zwrotu z inwestycji, CFI2 w modelu rentierskim – 6% zwrotu?, czy to nie jest początek negatywnego trendu?
Mark, jeśli w Twoim pytaniu ukryta jest obawa, że wkrótce ogłosimy Mzuri CFI7 z ujemną stopą zwrotu, to śpieszę rozwiać Twoje obawy. Niczego takiego nie planujemy. A tak na poważnie, to mam kilka uwag:
1) napisałem minimum 6%, ale tak naprawdę spodziewamy się wyższych zwrotów w MzuriCFI2. Wolimy obiecać min 6% i dostarczyć więcej, niż obiecać 14-15% (tak jak Amber Gold) i dostarczyć … zero
2) przy CFI1 spodziewamy się wyższego zwrotu niż owe min 10% średniorocznie. Kamienica, którą zadatkowaliśmy tydzień temu daje takie nadzieje. Mamy nieco zapasu ponad owe minimum. Ale oczywiście wiele się jeszcze może zdarzyć po drodze, więc nie chcę zachwalać dnia przed zachodem słońca:-)
3) porównanie zwrotów w Mzuri CFI1 oraz CFI2 nie do końca jest porównywaniem jabłek z jabłkami. Spółki te mają mieć zupełnie odmienne modele biznesowe. Udziałowcy Mzuri CFI1 otrzymają jednorazowy zwrot ze sprzedaży mieszkań. Pomnożą swój kapitał. Natomiast udziałowcy CFI2 (w modelu rentierskim) będą otrzymywać zwrot w postaci przychodów z najmu co roku, potencjalnie do końca życia. Zbudują strumień pasywnej gotówki. Według mnie trudno jest to porównywać procent do procentu, ale może się mylę?
4) model rentierski jest podobny do samodzielnego inwestowania w mieszkania na wynajem. Tutaj inwestorzy kupujący z pomocą Mzuri Investments osiągają minimalnie 5% zwrotu (Warszawa). Przypominam też o tym, że bardzo konserwatywnie liczymy stopę zwrotu, uwzględniając m.in pustostany oraz prowizję Mzuri za zarządzanie. W Mzuri CFI2 spodziewamy się, że zwrot ten będzie wyższy z kilku powodów: (a) spółka nie będzie kupować mieszkań tylko w Warszawie, ale rownież w miastach dających wyższe zwroty, (b) przy większej liczbie mieszkań, zaczyna oddziaływać prawo wielkich liczb i średnie pustostany powinny się skrócić, (c) w zależności od zgromadzonego kapitału możliwe będzie uzyskanie ekonomii skali (tańsze zakupy, może kupno całej kamienicy, może kupno większych mieszkań do podziału na pokoje, może zakup strychów do adaptacji; niższe jednostkowe koszty obsługi, itp);
Biorąc pod uwagę, że część osób zainteresowanych udziałem w projekcie Mzuri CFI2 może mieć gotówkę gdzieś zamrożoną na lokacie lub w innej formie, to śpieszę donieść, że planujemy ruszyć z naszą spółką gdzieś w kwietniu. Warto na ten okres uwolnić swoją gotówkę. O dokładnej dacie, Artur poinformuje wkrótce.
Póki co, analizujemy treści ankiet, które żeście licznie przysłali. Serdecznie dziękujemy wszystkim respondentom. Jednocześnie przypominam, że termin wypełniania ankiet mija 15 marca.
Czy coś już może wiadomo na temat MZURI CFI2?
Marek, dzięki za zainteresowanie Mzuri CFI2. Coraz więcej już wiadomo. Najprawdopodobniej ruszymy w pierwszej kolejności z modelem emerytalnym na 5 lat, w formule sp z o.o. Zbieranie kapitału powinniśmy zacząć jeszcze w kwietniu.
Jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, to prześlij maila na adres biuro (małpka) mzuricfi.pl albo zapisać się do newslettera na stronie http://www.mzuricfi.pl, to wtedy z pewnością dostaniesz komplet informacji jak tylko już będziemy gotowi do jej rozesłania.