Zwroty z najmu w różnych krajach – w Polsce jest bardzo dobrze

Oto link do artykułu na Interia Biznes,  zawierającego analizę Lion’s Bank odnośnie stóp zwrotu z najmu w różnych krajach Europy. W Polsce zwroty są jednymi z najwyższych w Europie.

Spodziewam się, że zwroty będą spadać. Ale nie dlatego, że będą spadać czynsze, tylko dlatego, że będzie rosnąć wartość sprzedawanych mieszkań. Nadal są relatywnie tanie.

Oto link: http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news/w-polsce-najem-jest-2-razy-drozszy-niz-w-niemczech-i-3-razy,2117960,4206 Artur, dzięki za podesłanie linka:-)

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

19 Responses

  1. Czyli jeżeli kupię mieszkanie teraz, a potem jego cena wzrośnie, to stopa zwrotu mi nie spadnie, bo przecież cena za którą kupiłem mieszkanie nie zmieni się. Wręcz przeciwnie przy wzroście czynszu stopa zwrotu mi wzrośnie.

    Wniosek jest jeden – trzeba kupować mieszkania na wynajem dopóki nie wzrosną ich ceny ;-)

    1. Robert, tak, masz rację. Choć dla ścisłości należałoby wyliczać zwrot nie w stosunku do ceny zakupu tylko w stosunku do aktualnej rynkowej wartości nieruchomości. Jeśli ta wzrośnie, to stopa zwrotu – teoretycznie – spada:-) Choć oczywiście właściciel skorzystał na owym wzroście wartości.

      Mówi się, że są małe kłamstwa, duże kłamstwa i statystyka. “Statystykę” spokojnie można zamienić na “analitykę”. Analityk jest w stanie udowodnić każdy wniosek:-)

      1. Ja jednak wolę liczyć stopę zwrotu od ceny zakupu nieruchomości na wynajem. Przecież ją kupiłem w celu długoletniego wynajmowania, a nie na handel. Wirtualny wzrost jej wartości to puste wirtualne zapisy na kartce papieru. Dla mnie liczy się to ile zapłaciłem za daną inwestycję.

        Aktualną wartość rynkową mogę sobie policzyć żeby np. poprawić sobie humor albo jak będę pisał testament ;-)

        1. Robert, podzielam Twoje podejście. Nawet cieszę się gdy ceny nieruchomości spadają – Klienci Mzuri Investments mogą ich wtedy nabyć więcej:-) Mógłbym się też cieszyć z tego, że rośnie mi zwrot z najmu (skoro rynkowe ceny są niższe), ale na to w ogóle nie zwracam uwagi:-)

  2. Hej Slawek,
    Czytalem ten artykul wczoraj ale uwazam go za nie reprezentywny.

    Artykul przyjal za baze 120 m2 mieszkania , brak czynnika podatkow , brak zmian wartosci nieruchomosci w czasie w poszczegolnych krajach.

    Nie wspominajac o takich czynnikach jak % wynajmowanych mieszkan w danym kraju, liczenie zdolnosci kredytowej czy stosunek czynszow najmu do wynagrodzen.

    Rozumiem ze Lion Bank nie robi pracy doktorskiej ale jako bank dla inwestorow oczekuje bardziej szczegolowej analizy.

    Czy nieruchomosci sa nadal relatywnie tanie w Polsce, z tym moge sie spierac :)

    pzdr
    Marcin
    Tychy

  3. Imho ten artykul jest niemiarodajny. Opiera sie o jeden typ nieruchomosci, do tego dosc specyficzny.

    Ja tez uwazam ze zwroty u nas beda malec i tez wydaje mi sie, ze poprzez wzrost nominalnych cen nieruchomosci. Natomiast kiedys widzialem zestawienie tego jaki procent przychodow wydawany jest na wynajecie mieszkania. U nas byl wysoki w stosunku do krajow zachodniej europy. Jesli u nas ten odsetek zmaleje, znaczyc to bedzie tyle ze realny przychod z najmu (np. w odniesieniu do sredniej placy) spadnie i aby utrzymac ten sam poziom rentierskiego zycia potrzeba bedzie posiadac wiecej nieruchomosci niz dzisiaj.

    1. TX, z pewnością masz rację. Natomiast dodałbym jeszcze, że dość naturalna jest zmiana koszyka wydatków gospodarstw domowych wraz z bogaceniem się. Im biedniejsze gospodarstwo domowe tym wyższy odsetek budżetu wydawane jest na jedzenie i bardzo mało na rozrywkę. W miarę wzrostu zamożności odsetek wydatków na jedzenie spada, a rośnie odsetek wydatków na rozrywkę. Procent wydatków na mieszkanie jest w miarę stały – po prostu ludzie przeprowadzają się do większych mieszkań, do bardziej prestiżowych dzielnic, kupują droższe wyposażenie, itp. To samo zjawisko dotyczy również zamożności krajów, czyli całych społeczeństw:-)

  4. Chciałbym dodać komentarz z hiszpańskiej strony zajmującej się nieruchomościami- Fotocasa.es:

    Dekalog dobrego najemcy (tekst redakcji Fotocasa)

    1.Płać kiedy przypada termin i nie opóźniaj nigdy płatności
    2.Negocjuj kontrakt przed podpisaniem czy w momencie jego przedłużania a nie próbuj tego robić
    w trakcie trwania.
    3.Dbaj o mieszkanie jakby było twoje (w przeciwnym wypadku możesz stracić część lub całość
    kaucji)
    4.Wprowadzaj ulepszenia w mieszkaniu tylko za zgodą właściciela.
    5.Nie hałasuj i unikaj problemów z sąsiadami (może to się stać jedną z przyczyn rozwiązania
    umowy )
    6.Naprawiaj szkody wynikłe ze złego użytkowania (uszkodzenia powstałe z twojej winy -są na twój koszt, natomiast awarie wynikłe z naturalnego zużycia czy ze starości sprzętu pokrywa
    wynajmujący).
    7.Respektuj okres na który zawarłeś najem (chociaż możesz wypowiedzieć umowę najmu np.
    zachowując umowny 30 dniowy okres wypowiedzenia ,tym niemniej właściciel może się
    domagać równowartości miesięcznej kwoty najmu za każdy rok brakujący do końca okresu
    uzgodnionego w umowie)
    8.Przy wyprowadzce pozostaw mieszkanie w takim stanie w jakim było, gdy się do niego
    wprowadziłeś.
    9.Płać rachunki za media jeśli zgodnie z umową jesteś do tego zobowiązany.
    10.Utrzymuj dobre kontakty z dozorcą domu (w Hiszpanii często dozorca mieszka na parterze
    danego budynku)

    A pod spodem w komentarzach do tego tekstu :

    Wszystko świetnie ,ale chyba brakuje dekalogu dobrego wynajmującego.
    1.Umeblować godnie mieszkanie , a nie sprzętami po babci czy wyciągniętymi ze śmietnika.
    2.Wynajmować czyste mieszkanie a nie tak jak je zostawił poprzedni najemca (razem z łupinami
    słonecznika w szufladzie stołu).
    3.Pomalować mieszkanie np.co 5 lat ,nie zrujnuje cię to, a poprawi wygląd i higienę.
    4.Przeprowadzić rozsądny wywiad a nie prześwietlać najemcę do trzeciego pokolenia (“a na co
    zmarli twoi dziadkowie? Płacili zawsze czynsz? “).
    5.Nie wrzucać do umowy kosztów remontów wspólnoty, które powinien ponosić wynajmujący.
    6.Ponosic koszty napraw, które przypadają na wynajmującego ,zamiast mówić:” jak ci się nie
    podoba to możesz się wyprowadzić kiedy zechcesz”.
    7.Podnosic czynsz najmu kiedy jest inflacja i “zapomnieć” obniżyć podczas deflacji.
    8.Dbać o dobrych najemców ,zamiast starać się ograbić ich z pieniędzy.
    9.Płacic podatek od najmu.
    10.Solidnie rozliczać kaucję, zamiast próbować ją sobie przywłaszczyć (“przecież ściany są trochę
    przybrudzone po 5 latach “).

    Czy u nas mamy podobne problemy ?

    1. Wiesiek, dzięki za podesłanie dekalogów. W Polsce problemy oczywiście są podobne. Natomiast nie mamy jeszcze rozpowszechnionego dekalogu. Wprawdzie gdy byłem prezesem, to byłem też jednym z inicjatorów powstania i rozpowszechnienia “Kodeksu etyki”, ale z tego co pamiętam, to nowy zarząd stowarzyszenia mieszkanicznik podjął decyzję o zawieszeniu tematu.

      1. Oto kodeks etyki mieszkanicznika:
        – Najemców traktujemy z szacunkiem i po partnersku.
        – Oferty najmu, które prezentujemy, są zgodne ze stanem faktycznym.
        – Dbamy o utrzymanie właściwego standardu naszych lokali, przede wszystkim o komfort i bezpieczeństwo najemców.
        – Warunki najmu i rozliczeń z najemcą regulujemy pisemnie, zawsze za pomocą standaryzowanej umowy.
        – Nasze umowy najmu są zrozumiałe i precyzyjne oraz posiadają protokoły zdawczo-odbiorcze.
        – Zmiany czynszu najmu odbywają się zgodnie z zapisami umowy.
        – Rozliczamy kaucję zgodnie z zapisami umowy.
        – Nie odwiedzamy wynajętego lokalu bez wcześniejszego uzgodnienia terminu (za wyjątkiem sytuacji awaryjnych).
        – Rozliczamy podatki od najmu zgodnie z obowiązującym prawem.
        – Promujemy i polecamy dobrych najemców.
        – Przestrzegamy społeczność Mieszkaniczników przed nieuczciwymi najemcami.
        – Ewentualne spory najpierw próbujemy wyjaśnić polubownie z uwzględnieniem interesów obu stron.
        – Zawsze i w pełni wywiązujemy się ze zobowiązań, które podejmujemy wobec najemców.

        Faktycznie ten kodeks jest według mnie za bardzo ogólnikowy. Równie dobrze można go zastąpić stwierdzeniem “bądź dobrym wynajmującym” ;-) Albo “działaj według dekalogu” ;-)

        1. Robert, treść kodeksu jest mi doskonale znana. Byłem jednym ze współautorów kodeksu. W stosunku do moich propozycji wypadł postulat byśmy nie dyskryminowali najemców ze względu na ich narodowość, rasę, religię, wiek, stan zdrowia, preferencje seksualne itp. Treść jest ogólna, ale problemem jest to, że wielu wynajmujących nie przestrzega tych podstawowych postulatów. Problemem jest też zbyt mała aktywność celem wdrożenia Kodeksu w życie. Wdrożenia po to by cywilizować polski rynek najmu mieszkań.

        2. No właśnie tylko jak zmusić wynajmujących żeby to przestrzegali…

          Swoją drogą fajnie by było żeby kodeks składał się z dwóch części – w odniesieniu do właścicieli oraz najemców. Tak żeby była zachowana równowaga ;-)

  5. Mam wrażenie, że zwyczajnie nieruchomości u nas są nadal stosunkowo tanie jeśli chodzi o europejski rynek. Bo przecież żywność jest na zbliżonym poziomie, ubrania często droższe, podobnie z AGD, czy RTV – mamy europejskie ceny, a mieszkania 2-3 razy tańsze.
    Oczywiście, zarabiamy mniej niż Europejczycy, ale gros środków przeznaczamy na dobra typowo konsumpcyjne, potrzeby podstawowe.

    Z mojego punktu widzenia artykuł pośrednio daje zezwolenie, aby widzieć w mieszkanicznikach krwiopijców (najem jest dwa razy droższy niż w Niemczech! i trzy razy niż w Austrii). Dla kogoś, kto czyta tylko tytuły, w głowie pozostanie informacja, że najemcy płacą nam 2-3 razy więcej niż powinni!
    A przecież zakup mieszkania kosztuje nas, w stosunku do naszych średnich zarobków, więcej iż 2-3 razy drożej niż przeciętnego Niemca, czy Austriaka.

    1. Aga-ta, jak to często bywa, w pełni się z Tobą zgadzam. Tytuł artykułu rzeczywiście był dość sensacyjny. Niestety jest to typowe dla redaktorów decydujących o tym co i pod jakim tytułem ma się pojawić na stronach.

  6. Witam,
    Tak się zastanawiam, czy z podanego przez Sławka artykułu oraz tego, że kredyt hipoteczny w innych państwach europejskich jest tańszy niż u nas, nie można wysnuć wniosku, że dla osób posiłkujących się kredytem opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem w najbliższych latach nie spadnie znacząco lub nawet się utrzyma?
    Pozdrawiam

  7. zyskowność naszych inwestycji można liczyć na wiele sposobów, w stosunku do średniej pensji, w stosunku co ceny mieszkania, w stosunku do faz Księżyca… ostatnio się nad tym zastanawiałem i tylko jedno jest pewne – kupujemy okazję, poniżej średniej ceny rynkowej, nieruchomość ma zarabiać już na starcie, a ile jest warta to można sobie szacować dla dobrego samopoczucie, bo prawdziwą wartość pokażą nam jedynie kupujący kładąc pieniądze na stół (robiąc przelew).

    dla mnie kluczowe jest pytanie, czy za 10 lat potrzebne x kawalerek nie zmieni się w x+3 kawalerki :) za dużo zmiennych, żeby to oszacować w miarę dokładnie, bo np. lokalizacja może mieć znaczenie, albo to, że jest odmalowane.

    podsumuję nieco przewrotnie, że nie liczby są najważniejsze, ale wolność finansowa, chociaż właśnie kończymy remont i to się odbywa z excelem, ale liczyć trzeba, żeby mieć kontrolę nad finansami.

  8. Według mnie kupowanie poniżej cen rynkowych i szukanie okazji nie jest niezbędne do osiągnięcia wolności finansowej. Oczywiście kupowanie mieszkań jak najtaniej może ten proces przyspieszyć. Ale jeżeli kupuje się mieszkania w cenach rynkowych, albo nawet drożej, to czy to w czymś przeszkadza, żeby również osiągnąć wolność finansową? Najwyżej kupi tych mieszkań trochę mniej, co zmusi go do mniejszych wydatków potem na emeryturze finansowej. Ale jego wolność finansowa wcale nie musi być gorsza od tych, którzy kupowali tylko okazje rynkowe. No i jeżeli ktoś ma mnóstwo pieniędzy, to może w ogóle kupować sobie drogie mieszkania i mieć taką wolność finansową, jaką sobie chce.

    1. Robert, masz rację, że wolność finansową można osiągnąć również kupując mieszkania w cenach powyżej cen rynkowych. Można, tyle, że nie jest to efektywne. Osobie posiadającej duże środki, taka “rozrzutność” może być obojętna, natomiast dla wielu Fridomiaków, droga do wolność może się niepotrzebnie wydłużyć, albo wręcz oddalić do nieosiągalności. I to właśnie dlatego sugeruję inwestorom by starali się coś znaleźć w cenach poniżej średnich rynkowych. I to bez względu na segment rynku najmu, który preferują – budżetowy, średni czy luksusowy:-)

      Dróg do wolności finansowej poprzez nieruchomości na wynajem istnieje bardzo wiele.

  9. To prawda, szczególnie dużo mieszkań pod wynajem kupują przedsiębiorcy z UK i Niemiec, bo tam są trochę inne przepisy i wyższe ceny nieruchomości (UK).

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.