Polska jest postrzegana na Zachodzie jako nadal niestabilny i niepewny inwestycyjnie kraj. Jak się okazało na niedawnym spotkaniu z Polonią w Glasgow, nie tylko przez cudzoziemców. Kilkoro uczestników spotkania zachwalało inwestowanie w UK jako pewniejszym rynku od Polski.
Jako zagrożenia w Polsce wymieniano 3 rzeczy. Według mnie wszystkie trzy dość stereotypowe i nie do końca oddające rzeczywistość.
1) ustawa o ochronie praw lokatorskich. To nieporozumienie, bo podobna ustawa istnieje też w Wielkiej Brytanii. To prawda, że egzekwowanie prawa (np eksmisja) są w UK dzisiaj prostsze i szybsze niż w Polsce, ale Mzuri zarządzając blisko 1300 mieszkań, domów i lokali użytkowych na wynajem nigdy nie musiało eksmitować najemcy. Stosujemy prewencję, a w przypadkach gdy nie zadziała, po prostu dogadujemy się z najemcą. Ustawa nam nie przeszkadza w prowadzeniu biznesu.
2) ryzyko niestabilności prawa. Kolejny przykład bardzo stereotypowego myślenia. W UK jest o wiele więcej ustaw i regulacji normujących najem – np wymóg drzwi antypożarowych, systemów ostrzegawczych przed pożarem, ustaw dotyczących kaucji, HMO i wielu innych – nieznanych w Polsce regulacji. Ze spotkania stowarzyszenia landlordów w UK wiem, że wynajmujący podlega ponad 100 przepisom. Łatwo się w tym pogubić, zwłaszcza, że część przepisów jest ogólnokrajowych (choć przepisy w Szkocji znacznie różnią się od tych w Anglii), a wiele jest wręcz lokalnych i każda gmina wprowadza swoje. Co więcej na tym samym spotkaniu dowiedziałem się, że jeden z przepisów zmienił się w ciągu ostatnich 5-10 lat ponad 100 (!!!!) krotnie. W Polsce mamy mniej przepisów regulujących najem (to fakt) i nie zmieniają się chyba częściej niż w Anglii (to mit)
3) ryzyko polityczne. Przed Europą stoją teraz dwa duże wyzwania. Polityka Rosji (która bardziej dotyka Polskę) oraz ISIS (który jest większym zagrożeniem dla UK). Nie wiem ilu Polaków walczy po stronie ISIS w Syrii i Iraku, ale osób z angielskim obywatelstwem jest tam ponoć całkiem sporo. Wiem, że trudno prognozować przyszłość. Nie sądzę by ktokolwiek mógł przewidzieć obalenie apartheidu w RPA (bardzo silny reżim) czy obaleniu komunizmu w Europie Środkowej (jeszcze silniejszy reżim).
Ale pomimo to zastanówmy się co się może wydarzyć w przyszłości? Putin – tak jak każdy człowiek – kiedyś zniknie. Może się zdarzyć, że jego miejsce zajmie jeszcze większy “class bully” z jeszcze silniejszymi ciągotkami imperialistycznymi. Ale może zwyciężyć ruch na rzecz modernizacji Rosji i wtedy sąsiad Polski stanie się dla nas o wiele mniejszym zagrożeniem. Z drugiej strony, może się zdarzyć, że UK wyjdzie z UE (ma być referendum więc nie jest to wykluczone), jej gospodarka popadnie w tarapaty, a władza polityczna przejdzie w wyniku demokratycznego wyboru w ręce Muzułmanów. To jeszcze bardziej rozsierdzi ruchy typu UKIP i wybuchną poważne zamieszki. Być może UK stanie się pierwszym w Europie kalifatem. Nawet przejęcie włądzy przez Muzułmanów nie musi być gwarancją końca problemów – bo jak widać w innych częściach świata – jedni mogą walczyć przeciw drugim (tak jak robią to też fundamentaliści Chrześcijańscy).
Oczywiście nie życzę źle Wielkiej Brytanii. Wręcz przeciwnie, mam do tego kraju bardzo wiele sympatii. Ale scenariusz tego, że w perspektywie kilkudziesięciu lat to Anglicy będą szukać azylu politycznego w Polsce wydaje mi się – choć na szczęście bardzo mało prawdopodobny – bardziej realny niż scenariusz ponownego zniknięcia Polski z map świata. Wiem, że dziś wydaje się to mrzonką, ale czy jeszcze kilkanaście lat temu było możliwym do przewidzenia, to że w 2015 roku cieszymy się z tego, że w Polsce nadal posługujemy się złotówką, a nie Euro? Świat się zmienia – czasami bardziej radykalnie niż nam się wydawało możliwym.
Podsumowując, Polska ma pod górkę jeśli chodzi o przezwyciężanie stereotypowego myślenia na jej temat. Jak się okazuje, nie tylko wśród osób z Zachodniej Europy czy Stanów. Nie chcę powiedzieć, że inwestowanie w Polsce nie niesie za sobą ryzyk. Oczywiście niesie. Tak samo jak inwestowanie w UK czy w jakimkolwiek innym kraju. Tak samo jak inwestowanie w inne rodzaje aktywów. Tak samo jak podróżowanie samochodem, pociągiem czy samolotem. Tak samo jak picie piwa, wody czy jedzenie pomidorów. Życie jest jednym wielkim ryzykiem. Natomiast malowanie dodatkowych ryzyk wobec Polski wydaje mi się nie jest już zasłużone. Ma coraz mniejsze pokrycie w rzeczywistości. I mam nadzieję, że kiedyś zostanie to dostrzeżone i Polska wyleczy się z historycznych kompleksów.
Ryzyko inwestowania w Polsce jest większe niż w UK, ale według mnie nie wynika to z powyższych 3 powodów, a z tego, że Polska jest mniejszym rynkiem (i przez to mniej płynnym) oraz tego, że nadal brakuje nam w Polsce standardów rynkowych oraz instytucji wspierających dobre funkcjonowanie rynku. To się będzie zmieniać wraz z cywilizowaniem się polskiego rynku najmu mieszkaniowego.
A co Wy o tym wszystkim sądzicie?
17 Responses
To ja dodam od siebie kilka czynników, ale bardziej na temat tego że to obecnie bardzo zły czas na inwestowanie w nieruchomości:
1. Demografia – kupjąc nieruchomość w Polsce teraz prawdopodobnie znacznie przepłacisz, Załamanie demograficzne w Polsce i Europie doprowadzi w dalszej perspektywie do utraty wartości nieruchomości, dodajmy do tego inflację… UK wygląda na tle Polski i reszty europy znacznie lepiej bo tam mamy wskaźnik urodzeń na poziomie 2.1
2. Niskie stopy procentowe – kupowanie nieruchomości na kredyt lub lewarowanie się gdy mamy historycznie niskie stopy procentowe to strzał w kolano. Osoby, które biorą kredyt teraz, będą płaciły znacznie wyższe raty w przyszłości – wielu tego nie wytrzyma, zacznie się wyprzedaż
3. Kilka czynników zapalnych o których jest dość cicho, mogą wywołać globalny kryzys gospodarczy – jednym z nich są problemy deutche banku (lechman to w porównaniu do tej skali z 2008 to pikuś). To nie pozostanie bez znaczenia dla wycen nieruchomości.
Podsumowując – wg mnie na inwestowanie w nieruchomości przyjdzie jeszcze lepszy czas, zarówno w Polsce jak i UK czy Niemczech.
“wg mnie na inwestowanie w nieruchomości przyjdzie jeszcze lepszy czas, zarówno w Polsce jak i UK czy Niemczech” – a skąd ta pewność? Nie znamy przyszłości… Jest takie powiedzenie że najlepszy czas na kupowanie nieruchomości był wczoraj, a jutro będzie dzisiejszy dzień.
@Rober,
uzasadniłem to w pkt 1, 2 i 3
Takie jest moje zdanie – jak będzi w praktyce, przekonamy się prawdopodobnie w ciągu 5 lat.
Sławku, może troszkę wyjdę poza temat, ale nie można również zapominać o innych czynnikach ryzyka inwestowania w nieruchomości, szczególnie stosując podobną filozofię inwestowania do Twojej – zakup mieszkań w starszych kamienicach.
Chodzi mi mianowicie o stan budynku, oraz czynniki zewnętrzne.
Ja niestety nie miałem szczęścia, ponieważ mieszkanie które wynajmowałem (jest w zarządzaniu Mzuri) znajduje się w okolicy budowy nowej drogi, przez co została naruszona konstrukcja przedwojennego budynku, oraz został wyłączony z użytkowania, wraz z ewakuacją mieszkańców. Nie wiem jak historia się zakończy, mają budynek wyremontować, ale zapewne zrobią to dopiero po skończeniu budowy drogi (pół roku) o ile też będzie się to opłacało, w każdym bądz razie zostałem pozbawiony comiesięcznego źródła przychodu, nie z mojej winy.
Jako, że jesteś posiadaczem wielu mieszkań właśnie w starszych, często przedwojennych budowach tego typu, mam do Ciebie pytanie – czy spotkałeś się z podobnym przypadkiem jak moim?
Szczególnie w Łodzi, występuje z tego co się orientuje dużo budynków tego typu, co w przypadku podjęcia decyzji o rozbiórce?
Czy nie masz obaw przed niszczejącymi budynkami?
Michał, inwestowanie jest ryzykowne, ale nie przypominam sobie przypadku podobnego do Twojego. Powodzenia w remoncie kamienicy!
Tak samo jak kamienica może niszczeć, tak samo może zostać odnowiona z korzyścią dla właścicieli mieszkań oraz dla najemców. W kilku kamienicach w Łodzi ładnie odremontowano klatki schodowe i moje mieszkania stały się łatwiej wynajmowalne. Z drugiej strony, miasto zaproponowało mi wykup jednego z mieszkań w kamienicy, która popadła w bardzo zły stan. Miasto chyba chce ją wyburzyć. Za mieszkanie dostałem dokładnie tyle ile zaproponowałem miastu. Chyba za mało zaproponowałem:-)
Do ryzyk można jeszcze dodać ryzyko wprowadzenia wysokiego podatku katastralnego oraz runięcie systemu bankowego wskutek kryzysu strefy EURO, problemów z Grecją (dotyczy mieszkań kupionych na kredyt).
w UK ceny nieruchomości są napompowane do granic “bańki” i ryzyko jest b.duże ,zreszta to samo juz w Azji
zabawa na Titanicu trwa ,ale niedługo może przyjść “sprawdzam”
w gruncie rzeczy ciężko wybrać aktywa ,które dają dobre stopy zwrotu,na wynajem spokojnie można kupować z 7-10% zwrotem z najmu rocznie i to bez remontu , to albo ceny najmu spadna ,albo urosna ceny nieruchomosci
Hej Slawek,
Ja od wielu lat mieszkam w UK. Od czasu wyjazdu z Polski analizowalem problem ryzyka inwestycji w Polsce vs ryzyka inwestycji w UK. Po pewnym czasie zdalem sobie sprawe, ze nie da sie przewidziec co bedzie za 10 lub 20 lat.
Dlatego dzisiaj mysle o tym w inny sposob. Polacy mieszkajacy w UK staja przed unikalna szansa – mozliwosc inwestowania na dwoch odmiennych rynkach nieruchomosci. Dlaczego nie budowac wolnosci finansowej w oparciu o dochod z nieruchomosci w Polsce i w UK? Przeciez znamy dobrze lokalne realia w obu krajach i przy odrobinie wysilku mozna kupowac w Polsce i UK rownoczesnie…
Pozdrawiam!
Brytyjski rynek nieruchomości jest o wiele bardziej przejrzysty niż polski. W Polsce nie wiem jakie są ceny transakcyjne, jakie są trendy, czy dana okolica jest bezpieczna. W UK wpisuję zoopla i wiem jakie są ceny w okolicy, wykresiki wszystko. Mogę z łatwością znaleźć statystyki przestępczości oraz wyznania religijne z podziałem na procenty (tam gdzie jest Muslim przestępczość jest kilkukrotnie wyższa niż Christian). Tak więc brytyjski rynek nieruchomości bardziej zachęca do inwestowania niż polski.
Slawku dziękuję za spotkanie w EDI, niestety powyższy wpis bardzo mnie zasmucil ponieważ pomyliłeś miasta w Edynburgu mówiłeś że w Glasgow zwrócono Ci uwagę że Polska jest ryzykowniejszym rynkiem :( z nami tylko temat przedyskutowales ale chyba nikt z nas nie ma jednak obaw… (z Edynburga). My a głównie JA zarysowalem obawy względem CFI opartego na spółce z o.o i zasugerował iż w UK przychylniej będziemy patrzeć na cfi oparte o spółkę Limited (charity)
Jeszcze raz dziękuję że poswieciles swój czas na przyjazd do Edynburga
Dawid, najmocniej przepraszam. Oczywiście miałem na myśli spotkanie w Glasgow. Rzeczywiście wyczułem o wiele mniej obaw wobec Polski podczas naszego sympatycznego spotkania w Edynburgu. Dla ścisłości dodam, że w Glasgow też był to jeden – może dwa głosy na 30-40 uczestników, więc nie chcę też by Glasgowczycy poczuli się urażeni moim generalizowaniem. Wiem, że Polacy są tak samo patriotyczni na całym świecie:-)))
Jeszcze raz dziękuję Ci za inicjatywę jego zorganizowania i za tak skuteczne rozpropagowanie spotkania w ciągu zaledwie kilku dni. Chylę czoła. A wybór miejsca (dla niezorientowanych – The Elephant House to przytulna kawiarenka z widokiem na Zamek, w której JK Rowlings pisała Harry Pottera:-) był strzałem w dziesiątkę! Bardzo sympatyczne miejsce. Jeszcze raz dziękuję.
Przyznam, że jestem trochę zaskoczony wskazaniami tego co według wielu jest największym ryzykiem inwestowania w nieruchomości w Polsce. Bardziej skłaniałbym się do ryzyka stóp procentowych lub demografii w przypadku niektórych miast (podkreślam, że chodzi mi o niektóre miasta, a nie o Polskę całościowo).
Sam widzę więcej szans niż zagrożeń na rodzimym rynku nieruchomości, choć wiele rzeczy powinno się zmienić aby inwestowanie w nieruchomości mieszkalne było w Polsce jeszcze lepszym biznesem. Poniżej moje typy tego co warto zmienić:
1) Wprowadzenie REIT-ów z niskim wymogiem kapitałowym konkretnie pod mieszkaniówkę.
2) Ulgi podatkowe dla właścicieli mieszkań na wynajem
3) Zastąpienie budownictwa socjalnego i jego wyprysków (np MdM, RnS, FMnW) dopłatą do czynszu dla najbiedniejszych. Szybko znaleźli by się prywatni inwestorzy chętni do zagospodarowania tej niszy.
4) Rozwój firm jak Mzuri i Mzuri CFI
Pewnie znalazłoby się coś jeszcze, ale jak widać jest jeszcze trochę rzeczy do wdrożenia, które mogą zrównoważyć ewentualne ryzyka mogące wystąpić w przyszłości.
mini (?) kawalerki w NYC:
http://weekend.pb.pl/4016867,2860,nowojorczycy-odkrywaja-najmniejsze-kawalerki
Mieszkania maja mieć 24-33m2; poprzedni burmistrz, M.Bloomberg chciał objąć programem budowy tego typu mieszkań do 500 tys mieszkańców miasta.(…) Wielką popularnością do dziś cieszy się film pokazujący ledwie 8-metrowe nowojorskie mieszkanie graficzki Felice Cohen, za którego wynajem płaci ona miesięcznie aż 700 USD:
https://www.youtube.com/watch?v=JZSdrtEqcHU
mnie przeszkadzało na rynku najmu (jak kilka lat temu wynajmowałem) brak stabilności i niski standard mieszkań. Mieszkasz rok, półtora, a tu nagle właściciel obwieszcza że za miesiąc robi remont i do widzenia. Fakt, zwykle szukałem najtańszych kawalerek (Wawa, do 1200zł) więc nie oczekiwałem high end’u, ale stan tych mieszkań był często opłakany i zasługiwały na miano nor.
Co do ryzyka to często ludzie używają go jako wymówkę przed inwestowaniem/zajęciem się czymś bo tu czy tam ryzyko jest większe/mniejsze. ok, z pespektywy Wlk Brytanii polska wydaje się bardziej ryzykowna, tak jak dla nas bardziej ryzykowna wydaje się Bułgaria czy Mołdawia.
W tym roku wychodzę z portfela obligacji korporacyjnych i przesuwam się w nieruchomości na wynajem, bo widzę o wiele niższe ryzyko w mieszkaniach. Mimo że obligacje (różnych firm) dały mi w ciągu ostatnich 4 lat średnio 10% rocznie, to wolę mieszkania na wynajem. Przez kilka lat oszczędzałem i powiększałem portfel z głównym celem aby spłacić kredyt. Ale w międzyczasie obserwowałem rynek mieszkań, w dodatkowym międzyczasie natknąłem się na fridomię, co zaowocowało niewielkim, częściowym nadpłaceniem kredytu i zakupem 2 kawalerek na wynajem i drugim, ale niewielkim kredytem. Na swoje potrzeby tez porównuję obligację do mieszkania: mieszkanie na wynajem jest dla mnie tez taką swego rodzaju obligacją-perpetualem, ale z dwiema fajnymi cechami zarówno kupon jak i wartość nominalna jest indeksowana do inflacji (w dużym uproszczeniu oczywiście).
To, co chciałbym zaoferować swoim przyszłym najemcom, to ładne (ładne nie musi być drogie), schludne (ale tanio wykończone) mieszkanie bez wyżyłowanej ceny.
Gratuluję pomysłowości
No cóż. Minęło parę lat i nadal wszyscy najemcy się dziwią, że ktoś chce ich weryfikować :)
Zdecydowanie natomiast poprawia się jakość substancji mieszkaniowej na wynajem. Oznacza to moim zdaniem, że rynek najmu się powoli nasyca i najemcy w związku z coraz większą podażą, mogą stawiać coraz wyższe wymagania. Ciekaw jestem do czego to ostatecznie zaprowadzi.
Pozdrawiam
Czy zna ktos jakas forme inwestowania gdzie nie ma ryzyka?