Jak długo trzeba przechowywać dokumenty związane z najmem mieszkania?

Dzięki uprzejmości Roberta – dobrze nam znanego Fridomiaka chociażby z wpisów dotyczących “Codziennego przeglądu prasy”, “Inwestowania w garaże” i wielu innych tematów – dziś mam przyjemność zamieścić bardzo treściwy i praktyczny wpis dotyczący jednego z ważnych aspektów zarządzania najmem – archiwizowania dokumentów.  Ogromne dzięki Robert!!!
Oto tekst Roberta:
Zakup mieszkania na wynajem i jego późniejsze wynajmowanie kolejnym najemcom generuje mnóstwo dokumentów. Ważne jest, żeby starannie przechowywać wszystkie gromadzone dokumenty, najlepiej ułożyć je chronologicznie. Idealnie jest założyć osobny segregator dla każdego posiadanego mieszkania na wynajem. Każdy posiadacz mieszkania na wynajem szybko zauważy, że liczba dokumentów szybko rośnie.
Na moje codzienne potrzeby rozróżniam dwa typy dokumentów – tzw. “dokumenty podstawowe” związane z mieszkaniem i jego nabyciem oraz dokumenty późniejsze, bieżące, związane z najmem.
Dokumenty podstawowe mieszkania powinny znaleźć swoje osobne miejsce do przechowywania. W segregatorze znajdą się więc np. umowa sprzedaży mieszkania – zwykle gruby akt notarialny, potem protokół przekazania mieszkania, spisanie liczników, dokumenty ze wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni (np. zawiadomienia o zebraniach, uchwały). Kupując mieszkanie od dewelopera możemy jeszcze otrzymać często sążnistą umowę deweloperską oraz prospekt informacyjny, świadectwo energetyczne itd. Na pierwszy rzut oka tych dokumentów po jakimś czasie nie będziemy już potrzebowali na co dzień. Ja jednak uważam, że te zwane przeze mnie “dokumentami podstawowymi” należy przechowywać wieczyście i nigdy ich nie wyrzucać. Pomimo, że zajmują sporo miejsca, to koszt i kłopot z ich przechowywaniem nie są przecież wielkie. Tymczasem dokumenty te mogą okazać się niezbędne np. w sprawach podatkowych (związane z ceną nabycia, podatkową amortyzacją mieszkania, podatkiem od czynności cywilnoprawnych). Także przy ewentualnej sprzedaży mieszkania w przyszłości dokumenty te będą o ile nie niezbędne, to na pewno przydatne. Podobnie jak przy sprzedaży samochodu, nabywca chętniej kupi samochód posiadający wszystkie komplety kluczyków, kartę pojazdu i karty serwisowe, niż egzemplarz bez tych rzeczy.
Podsumowując – uważam, że dokumenty podstawowe należy przechowywać wieczyście i nigdy ich nie wyrzucać. Oczywiście niektóre z nich możemy zawsze w jakiś sposób odzyskać (chociażby od notariusza czy od wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni), ale po co tracić czas na ich szukanie.
Inna sprawa jest z pozostałymi dokumentami. Poza dokumentami podstawowymi, każde mieszkanie na wynajem generuje kolejne stosy dokumentów. Będą to przede wszystkim kolejne umowy najmu oraz protokoły zdawczo-odbiorcze. Przy stosownej przeze mnie praktyce podpisywania umów najmu na rok, co roku mamy kolejny kilkustronicowy dokument, nawet jeżeli najemca się nie zmienia, tylko przedłuża najem (oby takich było jak najwięcej ;-). Do tego dochodzą np. kserokopie dowodów osobistych najemców, zaświadczenia o ich zarobkach. W zależności od przyjętego sposobu rozliczeń, dojdą jeszcze np. faktury za prąd czy gaz za każde mieszkanie z osobna, zwykle co 2 miesiące.
Już po niedługim czasie posiadane przeze mnie segregatory z dokumentami mieszkań zaczęły puchnąć. Zacząłem więc się zastanawiać się nad ewentualną utylizacją zbędnych dokumentów. Pomyślałem, że idealnie byłoby posiadać tylko aktualne umowy najmu. Po co trzymać dokumenty sprzed roku czy dwóch, kiedy najemcy zgodnie się wyprowadzili?
Przed podjęciem takiej decyzji lepiej jednak temat głębiej przemyśleć. Pamiętajmy bowiem, że dokumenty takie jak umowa najmu są tworzone na złe czasy. Jeżeli najemcy będą rzetelni, to umowa najmu do niczego nie będzie nam potrzebna w praktyce poza zajmowaniem miejsca w segregatorze. Jeżeli jednak cokolwiek pójdzie nie tak, w mieszkaniu powstanie szkoda, czy też najemca nie zapłaci czynszu, umowa najmu będzie pierwszym dokumentem, który trzeba będzie sprawdzić, przeczytać i ewentualnie wykorzystać. Warto więc wiedzieć, jak długo taka umowa najmu czy protokoły zdawczo-odbiorcze warto i należy przechowywać dla własnego bezpieczeństwa.
Kodeks cywilny regulujący umowę najmu stanowi w art. 677, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Mamy tu więc krótki – roczny termin przedawnienia. Są to jednak wyłącznie roszczenia przeciw najemcy o naprawienie szkody z powodu zniszczenia mieszkania.
Pozostałe roszczenia, takie jak chociażby podstawowe roszczenie właściciela mieszkania – o zapłatę czynszu – przedawnia się po upływie trzech lat od dnia wymagalności danej raty czynszowej. Jeżeli więc czynsz za styczeń ma być zapłacony do 10. stycznia 2014 r., to przedawnienie nastąpi 10. stycznia 2017 r.
Trzy lata to więc absolutnie niezbędny termin na przechowywanie dokumentów związanych z najmem.
Ja jednak uważam, że niezbędne jest znacznie dłuższe przechowywanie tych dokumentów. Sugerowanym przeze nie terminem jest sześć lat.
Dlaczego akurat tyle? To proste – należności podatkowe przedawniają się z upływem 5 lat licząc od końca danego roku. W zaokrągleniu będzie to więc sześć lat. O tym jak ważne jest gromadzenie dokumentów na potrzeby należytego reprezentowania swoich spraw podatkowych, nie trzeba nikogo przekonywać.
W prasie mnóstwo jest artykułów i analiz na temat sposobu opodatkowania dochodów z najmu mieszkania. Powstają problemy czy małżonkowie mają opodatkowywać to razem czy osobno, które z nich, czy miesięcznie czy kwartalnie, czy według skali podstawowej, czy może ryczałt 8,5 %, a może lepsza będzie działalność gospodarcza. Powstaje zagadnienie konieczności bądź braku posiadania kasy fiskalnej. Przy zbyt dużej liczbie mieszkań fiskus może zakwestionować legalność ryczałtu i nakazać rozliczać według działalności gospodarczej. Może powstać problem podatku VAT, zwłaszcza przy najmnie lokali użytkowych (biura, ale również np. garaż czy miejsce postojowe). Widać więc, że sam podatek od nieruchomości, który na pierwszy rzut oka powinien też stanowić dla nas zmartwienie, to stosunkowo niewielki problem.
Tak czy siak więc uważam, że dla własnego bezpieczeństwa i we własnym interesie dokumenty związane z najmem należy przechowywać przez minimum 6 lat.
Ja jednak jak na razie nie zamierzam pozbywać się tych dokumentów nawet po upływie tego czasu. Najwyżej dołożę kolejne segregatory ;-) Dla własnej informacji warto będzie po latach wrócić do tych dokumentów, żeby np. sprawdzić jak zmieniała się stawka uzyskiwanego czynszu najmu na przestrzeni kolejnych lat.
Jeżeli ktoś ma problem z przechowywaniem dokumentów, zawsze może spróbować przenieść je do formy elektronicznej. Ja sam to praktykuję, ale raczej jako uzupełnienie dokumentacji papierowej. Zeskanowanie dokumentów zajmuje chwilę czasu, ale późniejsza wygoda jest nie do przecenienia, kiedy w kilka sekund można dotrzeć do interesującej nas umowy najmu czy też aktu notarialnego.
Robert Walczak
radca prawny

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

12 Responses

  1. witam,

    my dużo mieszkań nie mamy, ale każde ma swój segregator, a dokumenty są w koszulkach i wg grup (np. związane z zakupem – akt i inne, gazownia, spółdzielnia itd). na końcu mam koszulki z umowami z najemcami (ostatnia jest aktualna) a od początku wkładam chronologicznie faktury (tak jak są wpisy do księgi podatkowej). osobny segregator jest na podatki (latami).

    kiedyś przeczytałem, że w Polsce to lepiej nie wyrzucać żadnych papierów, więc jak zabraknie miejsca to będzie dodatkowy segregator.

    dodatkową rzeczą jest karta (na rok) przypisana do każdego z mieszkań z listą wszystkich opłat zawierająca kwotę płatności, stany liczników na fakturze, nr faktury najemcy, na której płaci za dane media, itd. notuję tam także kiedy i za co ja płacę i kiedy najemca wpłacił. mam ten system trzeci miesiąc, ale już stwierdzam, że jest to duża pomoc, bo jeden rzut oka pozwala ocenić płatności a, co najważniejsze, nic nie pomijam i oszczędzam czas.

    pozdrawiam życząc powodzenia z papierami bo to znaczna część tego biznesu, a jakby “niewidoczna”, Sławek

  2. Mam problem z przechowywaniem dokumentów. Przechowuję dokumenty w kilku miejscach a potem zawsze jest problem, żeby znaleźć konkretny gdy jest jakiś potrzebny.
    Dlatego poszukuję aplikacji, która pomogłaby w zarządzaniu najmem. Skanowaniu dokumentów i trzymania plików w jednym miejscu. Miałaby kalendarz z możliwością generowania przypomnień o przelewach i rachunkach do opłacenia. Możliwością wysyłania maili i smsów do najemców. Znacie taką aplikację najlepiej webową? Możecie jakąś polecić?

      1. Sławek, nikogo do reklamy nie zachęcam. Poszukałem w Internecie i znalazłem już kilka ciekawych aplikacji

  3. Ja ma podobne doświadczenia.
    W 2015 roku Urząd Skarbowy kontrolując zeznanie podatkowe za rok 2012 poprosił mnie o umowy najmu z całego okresu roku 2012. A ponieważ przechowuję wszystkie dokumenty minimum 5 lat to nie miałem żadnego problemu aby wymagane dokumenty dostarczyć.
    Wyrzucam dokumenty dopiero wtedy, kiedy potrzebuję miejsca na nowe dokumenty i wtedy “kasuję” w pierwszej kolejności te starsze niż 5 lat.
    Dokumenty “jeść nie wołają” – więc mogą sobie leżeć :-)

  4. Forma elektroniczna dokumentów jest preferowana również z innego powodu: zawsze może się zdarzyć, że dokumenty papierowe zostaną zniszczone w wyniku pożaru, zalania itp. Dlatego warto jak najwięcej dokumentów mieć wskanowanych bądź w ogóle tylko w postaci elektronicznej, i przechowywać ich kopię zapasową poza naszą siedzibą.

    Na marginesie pytanie do Sławka: jak robi to Mzuri? W końcu przy korzystaniu z usług Mzuri to Mzuri ma wszystkie umowy z lokatorami, protokoły itd.

    1. Tomku, papierów rzeczywiście mamy tony. Będąc w Łodzi kilka dni temu spotkałem w naszej łódzkiej centrali listonosza. Przywiózł cały wózek korespondencji. Podobno nie była to rekordowa ilość:-) Nie podam szczegółów tego jak sobie radzimy, bo nawet sam wszystkich szczegółów nie znam. Ale wiem, że też skanujemy dokumenty. W nowym systemie IT Mzuri wiele dokumentów będzie powstawać tylko w formie elektronicznej i nasi ludzie zostaną wyposażeni w tym celu w specjalne terminale do podpisywania dokumentów na ekranie, a nie na papierze. Czy uda nam się całkiem przejść na obsługę bezpapierową? Niestety na tym etapie jeszcze nie.

  5. A ja mam bardzo ważne dla mnie pytanie choć może nie do końca w temacie to jednak odnośnie archiwizacji.
    Czy jest jakieś archiwum gdzie powinny być dokumenty potwierdzające wpłatę/wpłaty wkładu mieszkaniowego za mieszkanie spółdzielcze lokatorskie z lat 70? Jest mi to bardzo potrzebne, spółdzielnia już tych dokumentów nie ma… czy jest możliwość, że gdzieś je przesłano do jakiegoś archiwum (Wawa)?

    1. Andrzej, wątpię. Ostatnio widziałem taką książeczkę mojej byłej żony jakieś … 22 lata temu:-) Z tego co pamiętam, to wpisy w książeczkę były dokonywane odręcznie przez panią/pana w kasie przyjmującego wpłatę i przystęplowana pieczątka. I tyle. Nie sądzę by pani w kasie odszukiwała jakąś kopię tej książeczki by zrobić analogiczny wpis. Po prostu wyrywała z danej książeczki skopiowany kupon by jej się w kasie zgadzało. Nie było wtedy komputerów ani innych systemów IT.

      Pewnie istnieje gdzieś archiwum tych luźnych karteczek, ale jeśli już to raczej zorganizowanych wg nazwy oddziału oraz chronologicznej daty wpłaty, a nie według nazwiska benficjenta. Ale obym się mylił. Może ktoś z Fridomiaków będzie miał dla Ciebie konstruktywną podpowiedź. Powodzenia!

  6. Od maja 2018 roku zaczęły obowiązywać nowe przepisy o ochronie danych osobowych. Myślę, że należałoby zweryfikować/uaktualnić informacje o czasie przechowywania dokumentów związanych z najmem.
    Zgodzę się z okresem 6 lat (podatki), wszystko co ponad może budzić wątpliwość UODO oraz samych zainteresowanych.Rozporządzenie UE otwiera możliwości dłuższego przechowywania dokumentów, które zawierają dane osobowe. Jednym z rozwiązań jest anonimizacj, gdzie wszystkie dane są trwale usunięte, a pozostałe dane które nas interesują są nadal w naszym archiwum.

    1. Grzegorz, możesz trzymać umowy tak długo, aż przedawnią się roszczenia, które mogą wytoczyć Ci najemcy. Termin przedawnienia roszczeń wynosi 10 lat, ale można dochodzić również przedawnionych roszczeń. Trudno mi powiedzieć, jakie to w praktyce mogłyby być roszczenia po tak długim czasie, ale na przykład niech jakiś były najemca do Ciebie przyjdzie z zarzutem, że przez to, że był grzyb w wynajmowanym od Ciebie mieszkaniu 10 lat temu, on teraz ma raka. Moim zdaniem to dobre uzasadnienie na trzymanie tego typu dokumentów tak długio, jak długo masz na nie miejsce.

Skomentuj Tomek Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.