31

10.2015

Ceny mieszkań w Mendozie, Argentynie

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Podróżowanie po świecie

ilość komentarzy: 4

Mendoza starszym czytelnikom bloga fridomia może się kojarzyć z meczami Biało-Czerwonych podczas Mistrzostw Świata Argentyna 1978. Dawne czasy, które jednakowoż pamiętam dość dobrze:-) Mendoza to również samozwańcza światowa stolica wina. Produkuje się tutaj ok 70% całej produkcji wina Argentyny. Wczoraj jadąc na przełęcz stanowiącą granicę z Chile widziałem tysiące hektarów upraw winorośli dziesiątek tutejszych „bodegas”. Robiło to niesamowite wrażenie. Jedziesz autobusem, a wzdłuż drogi ciągną się kilometrami równo posadzone rzędy winorośli. Dziś degustowałem wino z lokalnego szczepu Melbeck w kilku restauracjach w centrum miasta. Bardzo urokliwego miasta. A melbec to wino o bardzo głębokiej, bogatej palecie owocowych smaków. Można się rozpić…

Zanim zacząłem degustację win, zajrzałem do trzech różnych agencji nieruchomości. Jest ich tu więcej niż w wielu miastach, które miałem ostatnio okazję odwiedzić. Oto moje „odkrycia”

Ceny mieszkań jedno-dwu pokojowych w centrum kształtują się na poziomie około 700-800 tyś peso, czyli – po czarnorynkowym kursie dolara – około USD 50 tyś za 50-metrowe mieszkanie. USD 1000 za metr to cena referencyjna. Takie mieszkanie można potem wynająć za około 4 000 peso (plus opłaty za media oraz do administracji), czyli za około USD 250. Daje to zwrot około 5%. Czyli całkiem nieźle.

Ceny nieruchomości ciągle, stabilnie od kilkunastu lat rosną. Ostatnio szybciej – po ok 30% rocznie, bo tyle właśnie – ponoć – wynosi obecnie inflacja argentyńskiego peso. Dziwna gospodarka (mam nadzieję, zę polska nie pójdzie jej śladami). W latach 1991 -2000 peso miało sztywny kurs 1:1 z USD. Nie było wówczas inflacji. Od czasu uwolnienia kursu, wartość peso spada. Dziś oficjalnie wynosi ok 9,6 do dolara, a na czarnym rynku osiąga ponad 15 peso.  Wg jednego z moich rozmówców, nastąpiła tez dzika prywatyzacja wszystkich państwowych firm usługowych – energia, gaz, woda, telekomunikacja, która zaowocowała inflacją.

Argentyna – kiedyś jeden z bogatszych krajów na świecie – przechodził wiele eksperymentów gospodarczych i mocno flirtował z socjalizmem. Nie wyszło to dobrze tutejszej gospodarce:-(

Większość transakcji na rynku nieruchomości jest gotówkowych, bo trudno dostać kredyt hipoteczny. W czasach hiperinflacji tak właśnie bywa. Dziś inflacja ponoć wynosi 30% (choć chyba mniej w kontekście informacji jakie udało mi się pozyskać w banku hipotecznym; o tym poniżej). Rok temu była jeszcze wyższa – 40%. Inflacja wynika głównie z dodruku peso. Czyli tu prawa ekonomii wydają się działać zgodnie z wiedzą o makroekonomii, którą przyswajałem sobie na studiach na SGH:-)

Byłem w banku hipotecznym. Oprocentowanie kredytów 10-letnich wynosi 18%, a 20-letnich – aż 19,9%. Finansowane jest tylko 70% wartości nieruchomości. Maksymalna wartośc kredytu to 1 mln peso, czyli około USD 60 tyś. Relacja spłat kredytu do miesiecznego przychodu kredytobiorcy musi wynieść co najmniej 40%. Ogranicza to mocno grupę potencjalnych kredytobiorców.

Deweloperzy mało budują. Recesja oraz niepewna sytuacja polityczna (druga tura wyborów prezydenckich odbędzie sie ok 22 listopada; cały kraj oblepiony jest plakatami i billboardami kandydatów) zniechęcają do ponoszenia inwestycji.

Nieruchomości kupują w większości konsumenci. Niewielu jest inwestorów. I jeszcze mniej z zagranicy – Chile, USA oraz Hiszpanii. Ale cudzoziemcy raczej kupują winnice wokół niż mieszkania w centrum Mendozy. Nie ma żadnych restrykcji w zakupie nieruchomości przez cudzoziemców. Jako ciekawostkę, jeden z agentów podał mi informację o ograniczeniach w zakupie ziemi w pasie bezpośrednio graniczącym z Chile. Restrykcje te nie dotyczą zakupu mieszkań w Mendozie, która leży kilkadziesiąt kilometrów od granicy.

Ceny w Mendozie, Cordobie i w Rosario ponoć nie są o wiele niższe niż w Buenos Aires. Najdroższe nieruchomości są ponoć w Patagonii. Powstało tam kilka miast bazujących na ropie naftowej i gazie. Przybywają pracownicy kuszeni wysokimi pensjami, a infrastruktura nie nadąża za szybkim rozwojem tych miast.

Ostatnią obserwacją jest to, że w Mendozie istnieje wiele firm podobnych do Mzuri. Za zarządzanie najmem pobierają 10% prowizji od czynszu otrzymywanego przez właściciela, ale – w odróżnieniu od Mzuri – dodatkowo pobierają 50%-ową prowizję od miesięcznego czynszu najmu za znalezienie najemcy. To raczej wydaje się ogólnoświatowym standardem, od którego Mzuri jest chlubnym wyjątkiem:-)))

 

Podziel się!

0

Komentarze:

  1. Monte pisze:

    Sławku, czy dobrze identyfikuję Twoje aktualne miejsce pobytu ‚zimowego’ – tj. Ameryka PD? wydaje mi się że wielu podróżników i obieżyświatów tam ciągnie…nie tylko na wakacje, ale na długi pobyt rozciągający się np. na emeryturę i zakupują lokalne latyfundia. Co sądzisz o tym kierunku na emeryturę? jeżeli mogę zapytać to czy sam również inwestujesz w nieruchomości w Am Pd? czy jedynie aktualnie wynajmujesz coś doraźnie? pozdrawiam z PL

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Monte, tak, rzeczywiście jestem chwilowo w Ameryce Południowej, wczoraj w Urugwaju, dziś znów w Buenos Aires. Ale będę tu jeszcze tylko przez chwilę. Jutro wracam do Polski i jadę do sanatorium na Litwę. Obniżyć ciśnienie przed kolejnym etapem mojego życia:-)
      A potem od połowy grudnia jadę do Singapuru. To jest zasadniczy mój kierunek na tę zimę. Zacznę się tam uczyć języka chińskiego. A żadnego mieszkania ani tym bardziej latyfundium nie zamierzam sobie sprawiać. Marzy mi się raczej bezdomność niż stałe miejsce pobytu:-)

      0
  2. Michał pisze:

    hmm znam argentynę i zresztą z tego co pan pisze pokrywa się z moim poglądem, że ten kraj jest jak na dzień dzisiejszy bardzo niestabilny. 5% przy takiej niestabilności i mieszkanie oddalone o kilkanaście tysięcy km czy to dobry pomysł? Jeśli już ktoś lubi niestabilność to lepsza ukraina i zarobki prawdopodobnie wyższe :D (od razu mówię, że nie mam pojęcia jak to wygląda na ukrainie).

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Michał, masz rację inwestowanie zagranicą jest bardzo, bardzo ryzykowne i zdecydowanie to odradzam. Tak samo jak inwestowanie w innym polskim mieście, dalekim od Twojego miejsca zamieszkania (no chyba, że ktoś ma zaufanie do i korzysta z pomocy Mzuri:-). Natomiast piszę o cenach i rynkach mieszkaniowych w innych krajach, by pokazać w czym są podobne, a czym się różnią od polskiego. Łatwiej jest nam dostrzec, że w Polsce czegoś brak jeśli zaobserwujemy to gdzieś zagranicą:-) I to jest zasadniczy cel moich odwiedzin w biurach nieruchomości czy nawet w biurach sprzedaży deweloperów w tych krajach, które akurat odwiedzam.

      0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK
I FRIDOMIAKÓW

 

25 czerwca, godz. 19:00-20:30 – wywiad Janka Dziekońskiego z Arturem Bartnickim pt. „Jakie problemy możesz napotkać wynajmując mieszkanie i jak z nimi sobie poradzić?” Link do rejestracji

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

 

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Kosztowny styl życia – David i Victoria Beckham

Wiele razy powtarzam, że „bogactwo” w odróżnieniu od „wolności finansowej” jest bardzo trudno zdefiniować. Czy ktoś jest bogaty, czy nie, można stwierdzić porównując tę osobę do innych.  Najbogatsza osoba w Racławicach koło Kalisza może się czuć ubogo na jakimś balu charytatywnym dla najbogatszych Polaków w Warszawie, a już z pewnością taką się poczułaby na balu w Moskwie, Monte Carlo czy w Dubaju.  Problem z poszukiwaniem szczęścia przez konsumpcję dóbr polega na tym, że nawet gdy [...]

Najnowsze komentarze

  • Karolina: Hej Sławek. Nie mam oferty pracy ale mam pewną inspirację. Może popracujesz jako wolontariusz w schronisku...
  • Sławek Muturi: Zy, jeszcze jedno. Pytasz czy wyjazd do Egiptu to „wyczyn? Sam nie wiem, ale wyjazd na...
  • Sławek Muturi: TX, tak. Kilkanaście lat temu też uważałem M jako bezpieczną inwestycję. Z kilku powodów: ludzie muszą...
  • Sławek Muturi: Bil, zgadzam się z Tobą, że ostateczny poziom ryzyka zależy zarówno od ogólnego profilu ryzyka danego...
  • Sławek Muturi: Zy, przepraszam jeśli poczułeś/aś się przeze mnie oceniany/a. Starałem się porównać różne życiowe...
  • BiL: Dzieki za Twoja odpowiedz, Slawek. Mozna powiedziec, ze zycie to sztuka podejmowania decyzji, oraz umiejetnosc...
  • zy: Nie wiem co jest odważnego w podróżowaniu? Czy wyjazd do Egiptu zaliczamy do kategorii „wyczyn”? Czy...
  • Sławek Muturi: BiL, dzięki za Twój komentarz. Odpowiadając na Twoje pytanie, to tak w roku 1998 lub 1999 (gdy...
  • Sławek Muturi: Martyna, dzięki i Tobie też życzę długiego i odważnego życia:-)
  • TX: Sławku, ja to widzę trochę inaczej. Czy kilkanaście lat temu gdy zaczynałeś inwestować w mieszkania na wynajem...
  • BiL: Czesc Slawek – fajny wpis. Mysle, ze latwiej jest zyc odwaznie bedac zabezpieczonym finansowo tak jak Ty...
  • Robert: https://www.rp.pl/Ubezpieczeni a/306139916-Jak-ubezpieczac-mi eszkanie-na-kredyt.html#paragr aph6
  • Martyna Lipska: Cześć Sławku, dzięki za ten wpis – jak zawsze rozsądny. Niestety masz rację – bardzo dużo...
  • Jan Dziekonski: Nagranie webinaru: https://www.youtube.com/watch? v=LT4Zfj-Zlgc&feature=you tu.be
  • Artur Kaźmierczak: Zapraszam na nasz kanał na YT. Bezpośredni link: https://www.youtube.com/watch? v=0AnpIAH7yOI
  • Wojtas: Czy jest, gdzieś dostępny webinar CFI Stolica ? Pozdrawiam
  • nibul: https://wiadomosci.onet.pl/kra j/jaroslaw-kaczynski-nie-wprow adzimy-podatku-katastralnego/3 9d2r7l
  • Robert: https://www.rp.pl/Komercyjne/3 06069841-Pieniadze-leza-na-par kingach.html
  • Bartosz vF.: Agnes 7 – to jest właśnie zdobywanie wiedzy :) Ciebie powinien interesować dział hipoteki (IV) w...
  • zdumiona: Tak, zmieniło się podejście banków w tej akcji kredytowej na fikcję właścicielską. Czy wszystkich? Śmiem...

Najnowsze wpisy

created by Water Design