31

10.2015

Ceny mieszkań w Mendozie, Argentynie

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Podróżowanie po świecie

ilość komentarzy: 4

Mendoza starszym czytelnikom bloga fridomia może się kojarzyć z meczami Biało-Czerwonych podczas Mistrzostw Świata Argentyna 1978. Dawne czasy, które jednakowoż pamiętam dość dobrze:-) Mendoza to również samozwańcza światowa stolica wina. Produkuje się tutaj ok 70% całej produkcji wina Argentyny. Wczoraj jadąc na przełęcz stanowiącą granicę z Chile widziałem tysiące hektarów upraw winorośli dziesiątek tutejszych „bodegas”. Robiło to niesamowite wrażenie. Jedziesz autobusem, a wzdłuż drogi ciągną się kilometrami równo posadzone rzędy winorośli. Dziś degustowałem wino z lokalnego szczepu Melbeck w kilku restauracjach w centrum miasta. Bardzo urokliwego miasta. A melbec to wino o bardzo głębokiej, bogatej palecie owocowych smaków. Można się rozpić…

Zanim zacząłem degustację win, zajrzałem do trzech różnych agencji nieruchomości. Jest ich tu więcej niż w wielu miastach, które miałem ostatnio okazję odwiedzić. Oto moje „odkrycia”

Ceny mieszkań jedno-dwu pokojowych w centrum kształtują się na poziomie około 700-800 tyś peso, czyli – po czarnorynkowym kursie dolara – około USD 50 tyś za 50-metrowe mieszkanie. USD 1000 za metr to cena referencyjna. Takie mieszkanie można potem wynająć za około 4 000 peso (plus opłaty za media oraz do administracji), czyli za około USD 250. Daje to zwrot około 5%. Czyli całkiem nieźle.

Ceny nieruchomości ciągle, stabilnie od kilkunastu lat rosną. Ostatnio szybciej – po ok 30% rocznie, bo tyle właśnie – ponoć – wynosi obecnie inflacja argentyńskiego peso. Dziwna gospodarka (mam nadzieję, zę polska nie pójdzie jej śladami). W latach 1991 -2000 peso miało sztywny kurs 1:1 z USD. Nie było wówczas inflacji. Od czasu uwolnienia kursu, wartość peso spada. Dziś oficjalnie wynosi ok 9,6 do dolara, a na czarnym rynku osiąga ponad 15 peso.  Wg jednego z moich rozmówców, nastąpiła tez dzika prywatyzacja wszystkich państwowych firm usługowych – energia, gaz, woda, telekomunikacja, która zaowocowała inflacją.

Argentyna – kiedyś jeden z bogatszych krajów na świecie – przechodził wiele eksperymentów gospodarczych i mocno flirtował z socjalizmem. Nie wyszło to dobrze tutejszej gospodarce:-(

Większość transakcji na rynku nieruchomości jest gotówkowych, bo trudno dostać kredyt hipoteczny. W czasach hiperinflacji tak właśnie bywa. Dziś inflacja ponoć wynosi 30% (choć chyba mniej w kontekście informacji jakie udało mi się pozyskać w banku hipotecznym; o tym poniżej). Rok temu była jeszcze wyższa – 40%. Inflacja wynika głównie z dodruku peso. Czyli tu prawa ekonomii wydają się działać zgodnie z wiedzą o makroekonomii, którą przyswajałem sobie na studiach na SGH:-)

Byłem w banku hipotecznym. Oprocentowanie kredytów 10-letnich wynosi 18%, a 20-letnich – aż 19,9%. Finansowane jest tylko 70% wartości nieruchomości. Maksymalna wartośc kredytu to 1 mln peso, czyli około USD 60 tyś. Relacja spłat kredytu do miesiecznego przychodu kredytobiorcy musi wynieść co najmniej 40%. Ogranicza to mocno grupę potencjalnych kredytobiorców.

Deweloperzy mało budują. Recesja oraz niepewna sytuacja polityczna (druga tura wyborów prezydenckich odbędzie sie ok 22 listopada; cały kraj oblepiony jest plakatami i billboardami kandydatów) zniechęcają do ponoszenia inwestycji.

Nieruchomości kupują w większości konsumenci. Niewielu jest inwestorów. I jeszcze mniej z zagranicy – Chile, USA oraz Hiszpanii. Ale cudzoziemcy raczej kupują winnice wokół niż mieszkania w centrum Mendozy. Nie ma żadnych restrykcji w zakupie nieruchomości przez cudzoziemców. Jako ciekawostkę, jeden z agentów podał mi informację o ograniczeniach w zakupie ziemi w pasie bezpośrednio graniczącym z Chile. Restrykcje te nie dotyczą zakupu mieszkań w Mendozie, która leży kilkadziesiąt kilometrów od granicy.

Ceny w Mendozie, Cordobie i w Rosario ponoć nie są o wiele niższe niż w Buenos Aires. Najdroższe nieruchomości są ponoć w Patagonii. Powstało tam kilka miast bazujących na ropie naftowej i gazie. Przybywają pracownicy kuszeni wysokimi pensjami, a infrastruktura nie nadąża za szybkim rozwojem tych miast.

Ostatnią obserwacją jest to, że w Mendozie istnieje wiele firm podobnych do Mzuri. Za zarządzanie najmem pobierają 10% prowizji od czynszu otrzymywanego przez właściciela, ale – w odróżnieniu od Mzuri – dodatkowo pobierają 50%-ową prowizję od miesięcznego czynszu najmu za znalezienie najemcy. To raczej wydaje się ogólnoświatowym standardem, od którego Mzuri jest chlubnym wyjątkiem:-)))

 

Podziel się!

0

Komentarze:

  1. Monte pisze:

    Sławku, czy dobrze identyfikuję Twoje aktualne miejsce pobytu ‚zimowego’ – tj. Ameryka PD? wydaje mi się że wielu podróżników i obieżyświatów tam ciągnie…nie tylko na wakacje, ale na długi pobyt rozciągający się np. na emeryturę i zakupują lokalne latyfundia. Co sądzisz o tym kierunku na emeryturę? jeżeli mogę zapytać to czy sam również inwestujesz w nieruchomości w Am Pd? czy jedynie aktualnie wynajmujesz coś doraźnie? pozdrawiam z PL

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Monte, tak, rzeczywiście jestem chwilowo w Ameryce Południowej, wczoraj w Urugwaju, dziś znów w Buenos Aires. Ale będę tu jeszcze tylko przez chwilę. Jutro wracam do Polski i jadę do sanatorium na Litwę. Obniżyć ciśnienie przed kolejnym etapem mojego życia:-)
      A potem od połowy grudnia jadę do Singapuru. To jest zasadniczy mój kierunek na tę zimę. Zacznę się tam uczyć języka chińskiego. A żadnego mieszkania ani tym bardziej latyfundium nie zamierzam sobie sprawiać. Marzy mi się raczej bezdomność niż stałe miejsce pobytu:-)

      0
  2. Michał pisze:

    hmm znam argentynę i zresztą z tego co pan pisze pokrywa się z moim poglądem, że ten kraj jest jak na dzień dzisiejszy bardzo niestabilny. 5% przy takiej niestabilności i mieszkanie oddalone o kilkanaście tysięcy km czy to dobry pomysł? Jeśli już ktoś lubi niestabilność to lepsza ukraina i zarobki prawdopodobnie wyższe :D (od razu mówię, że nie mam pojęcia jak to wygląda na ukrainie).

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Michał, masz rację inwestowanie zagranicą jest bardzo, bardzo ryzykowne i zdecydowanie to odradzam. Tak samo jak inwestowanie w innym polskim mieście, dalekim od Twojego miejsca zamieszkania (no chyba, że ktoś ma zaufanie do i korzysta z pomocy Mzuri:-). Natomiast piszę o cenach i rynkach mieszkaniowych w innych krajach, by pokazać w czym są podobne, a czym się różnią od polskiego. Łatwiej jest nam dostrzec, że w Polsce czegoś brak jeśli zaobserwujemy to gdzieś zagranicą:-) I to jest zasadniczy cel moich odwiedzin w biurach nieruchomości czy nawet w biurach sprzedaży deweloperów w tych krajach, które akurat odwiedzam.

      0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK
I FRIDOMIAKÓW

11 kwietnia 2019 r., od godz. 18, Poznań – prezentacja „Czy to jest dobry czas na inwestycje deweloperskie?” – spotkanie Global Investor Club (Hotel Sheraton)

24 kwietnia, 18:00-20:00 – live i webinar z Jankiem Dziekońskim z Filipem Kowarskim na Moniter.pl, pt. „Czy kamienice są dla mnie? Jak skutecznie inwestować i flipować mieszkaniami w kamienicach”

25 kwietnia, Londyn (do potwierdzenia) – prezentacja Artura Kaźmierczaka „Zrób Brexit swoim pieniądzom” poświęcona możliwościom i perspektywom inwestowania w mieszkania w Polsce. Budynek POSK, Sala Multimedialna na 4 piętrze, 238-246 King Street, Hammersmith, Londyn

7 maja, godzina 19:00, Londyn – prezentacja Artura Kaźmierczaka „Zrób Brexit swoim pieniądzom” poświęcona możliwościom i perspektywom inwestowania w mieszkania w Polsce. Budynek POSK, Sala Multimedialna na 4 piętrze, 238-246 King Street, Hammersmith, Londyn

15 maja, środa, godz. 11.30-13.00, Katowice – udział Artura Kaźmierczaka w debacie poświęconej rynkowi mieszkaniowemu, odbywającej się w ramach Europejskiego Kongresu Gospodarczego. Międzynarodowe Centrum Kongresowe.

29 maja 2019 r., środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

10-11 czerwca, Sopot – występ Janka Dziekońskiego w Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie (szczegóły wkrótce).

15 czerwca, Warszawa, restauracja SixSeasons – występ Janka Dziekońskiego w Warszawskim Forum Nieruchomości (szczegóły wkrótce).

 

 

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Życzenia noworoczne. Wejdź na ruchome schody do Fridomii

Niezależność finansowa wymaga tylko Twojej decyzji. Po prostu. A przekonuje do tego David Bach w swojej książce „Ruchome schody do Fortuny”. Sięgnąłem po nią, bo jeden z Fridomiaków polecił nam wszystkim tę pozycję w komentarzu do mojego wpisu w dniu 12.11.2010 dotyczącym tego, ile kosztują nas nasze uzależnienia. Serdecznie dziękuję Pani/u Cremaster. Warto było przeczytać tę książkę, bo David w bardzo prosty, elegancki i przekonywujący sposób namawia do podjęcia owej decyzji. 220-Stronicową książkę przeczytałem w jeden [...]

Najnowsze komentarze

  • Luke: Jest jedna osoba którą znam z tego, że m.in. podnosi problemy jakie opisałeś – Marlena Kosiura.
  • Przemek: A zatem jesteśmy niemal sąsiadami, gdyż jestem ze Złotowa ;) Dlatego też ta informacja utkwiła mi w pamięci....
  • Artur Banach: Dobry artykuł wyjaśniający dokładnie jeden z mitów dotyczących inwestowania, że wyższy standard oznacza...
  • Bobbi van der Rohe: Przemku, na czym więc polega inwestowanie jak nie na podnoszeniu wartości otaczającego nas świata...
  • Przemek: Oj, tam Bobby. Zauważam lekko zwiększona trudność wprowadzenia funkcjonalnych wnętrz w istniejących...
  • Bobbi van der Rohe: Peace Man! Uderzenie było koszmarnie mocne :-) Pozostańmy więc przy tym, że się nie...
  • Jan Dziekonski: Bobbi, cóż, chyba uderzenie faktycznie było mocne ;) A na serio, chyba faktycznie niejasno napisałem...
  • Bobbi van der Rohe: O rety! Następny… Trudno, najwyżej się komuś narażę… Ręce prawie opadają, ale...
  • Jan Dziekonski: Marcin, tu się zgodzę, że najbardziej rozgrzanym rynkiem na dzień dzisiejszy jest faktycznie...
  • Marcin: Jan, dziękuję za linka do ciekawej analizy, pada w niej pytanie ”czy ceny mieszkań zwariowały?” Z...
  • Jan Dziekonski: Marcin, nie wiem skąd opinia,że ceny są „rozgrzane”? Ja akurat jestem mocno analityczny i...
  • Marcin: Sławku, przy tak rozgrzanym cenowo rynku, co wynika równiez z działań panów o których wspomniałem,...
  • Kuneg: Ceny jeszcze nie osiągnęły sufitu (przynajmniej we Wrocławiu). Dopiero co przekroczyliśmy poziom cen z 2008...
  • Jan Dziekonski: Errata, racja – uszczegółowiłem, że SKOKi do 2012 nie były objęte BFG, ale też przypomniałem,...
  • errata: Depozyty w SKOK są objęte ochroną w Bankowym Fundusz Gwarancyjnym.
  • Sławek Muturi: Marcin, napisz proszę więcej, bo nie rozumiem (może dlatego, że przed wylotem do Afryki zaczynam...
  • Przemek: Tyle, że Sławek ma 100% racji. Bez szklanej kuli nie wiemy w którą stronę będzie podążał rynek. Ale też nie...
  • Marcin: Dziekuje Sławku za odpowiedz, podważanie przeze mnie argumentu samochodowego było nieostrożne ;) dalej jednak...
  • Sławek Muturi: Marcin, :-))) Niepoważne mówisz? :-) Życie jest ryzykiem – jazda samochodem uważasz nie jest...
  • Marcin: Panie Sławku, przy całym szacunku, odpowiadanie takimi argumentami jak ten o kierowcach na opinie Adama nie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design