Ceny mieszkań w Mendozie, Argentynie

Mendoza starszym czytelnikom bloga fridomia może się kojarzyć z meczami Biało-Czerwonych podczas Mistrzostw Świata Argentyna 1978. Dawne czasy, które jednakowoż pamiętam dość dobrze:-) Mendoza to również samozwańcza światowa stolica wina. Produkuje się tutaj ok 70% całej produkcji wina Argentyny. Wczoraj jadąc na przełęcz stanowiącą granicę z Chile widziałem tysiące hektarów upraw winorośli dziesiątek tutejszych “bodegas”. Robiło to niesamowite wrażenie. Jedziesz autobusem, a wzdłuż drogi ciągną się kilometrami równo posadzone rzędy winorośli. Dziś degustowałem wino z lokalnego szczepu Melbeck w kilku restauracjach w centrum miasta. Bardzo urokliwego miasta. A melbec to wino o bardzo głębokiej, bogatej palecie owocowych smaków. Można się rozpić…

Zanim zacząłem degustację win, zajrzałem do trzech różnych agencji nieruchomości. Jest ich tu więcej niż w wielu miastach, które miałem ostatnio okazję odwiedzić. Oto moje “odkrycia”

Ceny mieszkań jedno-dwu pokojowych w centrum kształtują się na poziomie około 700-800 tyś peso, czyli – po czarnorynkowym kursie dolara – około USD 50 tyś za 50-metrowe mieszkanie. USD 1000 za metr to cena referencyjna. Takie mieszkanie można potem wynająć za około 4 000 peso (plus opłaty za media oraz do administracji), czyli za około USD 250. Daje to zwrot około 5%. Czyli całkiem nieźle.

Ceny nieruchomości ciągle, stabilnie od kilkunastu lat rosną. Ostatnio szybciej – po ok 30% rocznie, bo tyle właśnie – ponoć – wynosi obecnie inflacja argentyńskiego peso. Dziwna gospodarka (mam nadzieję, zę polska nie pójdzie jej śladami). W latach 1991 -2000 peso miało sztywny kurs 1:1 z USD. Nie było wówczas inflacji. Od czasu uwolnienia kursu, wartość peso spada. Dziś oficjalnie wynosi ok 9,6 do dolara, a na czarnym rynku osiąga ponad 15 peso.  Wg jednego z moich rozmówców, nastąpiła tez dzika prywatyzacja wszystkich państwowych firm usługowych – energia, gaz, woda, telekomunikacja, która zaowocowała inflacją.

Argentyna – kiedyś jeden z bogatszych krajów na świecie – przechodził wiele eksperymentów gospodarczych i mocno flirtował z socjalizmem. Nie wyszło to dobrze tutejszej gospodarce:-(

Większość transakcji na rynku nieruchomości jest gotówkowych, bo trudno dostać kredyt hipoteczny. W czasach hiperinflacji tak właśnie bywa. Dziś inflacja ponoć wynosi 30% (choć chyba mniej w kontekście informacji jakie udało mi się pozyskać w banku hipotecznym; o tym poniżej). Rok temu była jeszcze wyższa – 40%. Inflacja wynika głównie z dodruku peso. Czyli tu prawa ekonomii wydają się działać zgodnie z wiedzą o makroekonomii, którą przyswajałem sobie na studiach na SGH:-)

Byłem w banku hipotecznym. Oprocentowanie kredytów 10-letnich wynosi 18%, a 20-letnich – aż 19,9%. Finansowane jest tylko 70% wartości nieruchomości. Maksymalna wartośc kredytu to 1 mln peso, czyli około USD 60 tyś. Relacja spłat kredytu do miesiecznego przychodu kredytobiorcy musi wynieść co najmniej 40%. Ogranicza to mocno grupę potencjalnych kredytobiorców.

Deweloperzy mało budują. Recesja oraz niepewna sytuacja polityczna (druga tura wyborów prezydenckich odbędzie sie ok 22 listopada; cały kraj oblepiony jest plakatami i billboardami kandydatów) zniechęcają do ponoszenia inwestycji.

Nieruchomości kupują w większości konsumenci. Niewielu jest inwestorów. I jeszcze mniej z zagranicy – Chile, USA oraz Hiszpanii. Ale cudzoziemcy raczej kupują winnice wokół niż mieszkania w centrum Mendozy. Nie ma żadnych restrykcji w zakupie nieruchomości przez cudzoziemców. Jako ciekawostkę, jeden z agentów podał mi informację o ograniczeniach w zakupie ziemi w pasie bezpośrednio graniczącym z Chile. Restrykcje te nie dotyczą zakupu mieszkań w Mendozie, która leży kilkadziesiąt kilometrów od granicy.

Ceny w Mendozie, Cordobie i w Rosario ponoć nie są o wiele niższe niż w Buenos Aires. Najdroższe nieruchomości są ponoć w Patagonii. Powstało tam kilka miast bazujących na ropie naftowej i gazie. Przybywają pracownicy kuszeni wysokimi pensjami, a infrastruktura nie nadąża za szybkim rozwojem tych miast.

Ostatnią obserwacją jest to, że w Mendozie istnieje wiele firm podobnych do Mzuri. Za zarządzanie najmem pobierają 10% prowizji od czynszu otrzymywanego przez właściciela, ale – w odróżnieniu od Mzuri – dodatkowo pobierają 50%-ową prowizję od miesięcznego czynszu najmu za znalezienie najemcy. To raczej wydaje się ogólnoświatowym standardem, od którego Mzuri jest chlubnym wyjątkiem:-)))

 

Jeżeli chcesz podzielić się z innymi, udostępnij:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

4 Responses

  1. Sławku, czy dobrze identyfikuję Twoje aktualne miejsce pobytu ‘zimowego’ – tj. Ameryka PD? wydaje mi się że wielu podróżników i obieżyświatów tam ciągnie…nie tylko na wakacje, ale na długi pobyt rozciągający się np. na emeryturę i zakupują lokalne latyfundia. Co sądzisz o tym kierunku na emeryturę? jeżeli mogę zapytać to czy sam również inwestujesz w nieruchomości w Am Pd? czy jedynie aktualnie wynajmujesz coś doraźnie? pozdrawiam z PL

    1. Monte, tak, rzeczywiście jestem chwilowo w Ameryce Południowej, wczoraj w Urugwaju, dziś znów w Buenos Aires. Ale będę tu jeszcze tylko przez chwilę. Jutro wracam do Polski i jadę do sanatorium na Litwę. Obniżyć ciśnienie przed kolejnym etapem mojego życia:-)
      A potem od połowy grudnia jadę do Singapuru. To jest zasadniczy mój kierunek na tę zimę. Zacznę się tam uczyć języka chińskiego. A żadnego mieszkania ani tym bardziej latyfundium nie zamierzam sobie sprawiać. Marzy mi się raczej bezdomność niż stałe miejsce pobytu:-)

  2. hmm znam argentynę i zresztą z tego co pan pisze pokrywa się z moim poglądem, że ten kraj jest jak na dzień dzisiejszy bardzo niestabilny. 5% przy takiej niestabilności i mieszkanie oddalone o kilkanaście tysięcy km czy to dobry pomysł? Jeśli już ktoś lubi niestabilność to lepsza ukraina i zarobki prawdopodobnie wyższe :D (od razu mówię, że nie mam pojęcia jak to wygląda na ukrainie).

    1. Michał, masz rację inwestowanie zagranicą jest bardzo, bardzo ryzykowne i zdecydowanie to odradzam. Tak samo jak inwestowanie w innym polskim mieście, dalekim od Twojego miejsca zamieszkania (no chyba, że ktoś ma zaufanie do i korzysta z pomocy Mzuri:-). Natomiast piszę o cenach i rynkach mieszkaniowych w innych krajach, by pokazać w czym są podobne, a czym się różnią od polskiego. Łatwiej jest nam dostrzec, że w Polsce czegoś brak jeśli zaobserwujemy to gdzieś zagranicą:-) I to jest zasadniczy cel moich odwiedzin w biurach nieruchomości czy nawet w biurach sprzedaży deweloperów w tych krajach, które akurat odwiedzam.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Kup Pomarańczową wolność finansową

 

Najnowszą książkę autorów bloga Fridomia i dołóż swoją cegiełkę do kupna mieszkania dla młodzieży opuszczającej domy dziecka. I Ty możesz pomóc.

 

Książkę kupisz klikając tutaj.