31

10.2015

Ceny mieszkań w Mendozie, Argentynie

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Podróżowanie po świecie

ilość komentarzy: 4

Mendoza starszym czytelnikom bloga fridomia może się kojarzyć z meczami Biało-Czerwonych podczas Mistrzostw Świata Argentyna 1978. Dawne czasy, które jednakowoż pamiętam dość dobrze:-) Mendoza to również samozwańcza światowa stolica wina. Produkuje się tutaj ok 70% całej produkcji wina Argentyny. Wczoraj jadąc na przełęcz stanowiącą granicę z Chile widziałem tysiące hektarów upraw winorośli dziesiątek tutejszych „bodegas”. Robiło to niesamowite wrażenie. Jedziesz autobusem, a wzdłuż drogi ciągną się kilometrami równo posadzone rzędy winorośli. Dziś degustowałem wino z lokalnego szczepu Melbeck w kilku restauracjach w centrum miasta. Bardzo urokliwego miasta. A melbec to wino o bardzo głębokiej, bogatej palecie owocowych smaków. Można się rozpić…

Zanim zacząłem degustację win, zajrzałem do trzech różnych agencji nieruchomości. Jest ich tu więcej niż w wielu miastach, które miałem ostatnio okazję odwiedzić. Oto moje „odkrycia”

Ceny mieszkań jedno-dwu pokojowych w centrum kształtują się na poziomie około 700-800 tyś peso, czyli – po czarnorynkowym kursie dolara – około USD 50 tyś za 50-metrowe mieszkanie. USD 1000 za metr to cena referencyjna. Takie mieszkanie można potem wynająć za około 4 000 peso (plus opłaty za media oraz do administracji), czyli za około USD 250. Daje to zwrot około 5%. Czyli całkiem nieźle.

Ceny nieruchomości ciągle, stabilnie od kilkunastu lat rosną. Ostatnio szybciej – po ok 30% rocznie, bo tyle właśnie – ponoć – wynosi obecnie inflacja argentyńskiego peso. Dziwna gospodarka (mam nadzieję, zę polska nie pójdzie jej śladami). W latach 1991 -2000 peso miało sztywny kurs 1:1 z USD. Nie było wówczas inflacji. Od czasu uwolnienia kursu, wartość peso spada. Dziś oficjalnie wynosi ok 9,6 do dolara, a na czarnym rynku osiąga ponad 15 peso.  Wg jednego z moich rozmówców, nastąpiła tez dzika prywatyzacja wszystkich państwowych firm usługowych – energia, gaz, woda, telekomunikacja, która zaowocowała inflacją.

Argentyna – kiedyś jeden z bogatszych krajów na świecie – przechodził wiele eksperymentów gospodarczych i mocno flirtował z socjalizmem. Nie wyszło to dobrze tutejszej gospodarce:-(

Większość transakcji na rynku nieruchomości jest gotówkowych, bo trudno dostać kredyt hipoteczny. W czasach hiperinflacji tak właśnie bywa. Dziś inflacja ponoć wynosi 30% (choć chyba mniej w kontekście informacji jakie udało mi się pozyskać w banku hipotecznym; o tym poniżej). Rok temu była jeszcze wyższa – 40%. Inflacja wynika głównie z dodruku peso. Czyli tu prawa ekonomii wydają się działać zgodnie z wiedzą o makroekonomii, którą przyswajałem sobie na studiach na SGH:-)

Byłem w banku hipotecznym. Oprocentowanie kredytów 10-letnich wynosi 18%, a 20-letnich – aż 19,9%. Finansowane jest tylko 70% wartości nieruchomości. Maksymalna wartośc kredytu to 1 mln peso, czyli około USD 60 tyś. Relacja spłat kredytu do miesiecznego przychodu kredytobiorcy musi wynieść co najmniej 40%. Ogranicza to mocno grupę potencjalnych kredytobiorców.

Deweloperzy mało budują. Recesja oraz niepewna sytuacja polityczna (druga tura wyborów prezydenckich odbędzie sie ok 22 listopada; cały kraj oblepiony jest plakatami i billboardami kandydatów) zniechęcają do ponoszenia inwestycji.

Nieruchomości kupują w większości konsumenci. Niewielu jest inwestorów. I jeszcze mniej z zagranicy – Chile, USA oraz Hiszpanii. Ale cudzoziemcy raczej kupują winnice wokół niż mieszkania w centrum Mendozy. Nie ma żadnych restrykcji w zakupie nieruchomości przez cudzoziemców. Jako ciekawostkę, jeden z agentów podał mi informację o ograniczeniach w zakupie ziemi w pasie bezpośrednio graniczącym z Chile. Restrykcje te nie dotyczą zakupu mieszkań w Mendozie, która leży kilkadziesiąt kilometrów od granicy.

Ceny w Mendozie, Cordobie i w Rosario ponoć nie są o wiele niższe niż w Buenos Aires. Najdroższe nieruchomości są ponoć w Patagonii. Powstało tam kilka miast bazujących na ropie naftowej i gazie. Przybywają pracownicy kuszeni wysokimi pensjami, a infrastruktura nie nadąża za szybkim rozwojem tych miast.

Ostatnią obserwacją jest to, że w Mendozie istnieje wiele firm podobnych do Mzuri. Za zarządzanie najmem pobierają 10% prowizji od czynszu otrzymywanego przez właściciela, ale – w odróżnieniu od Mzuri – dodatkowo pobierają 50%-ową prowizję od miesięcznego czynszu najmu za znalezienie najemcy. To raczej wydaje się ogólnoświatowym standardem, od którego Mzuri jest chlubnym wyjątkiem:-)))

 

Komentarze:

  1. Monte pisze:

    Sławku, czy dobrze identyfikuję Twoje aktualne miejsce pobytu ‚zimowego’ – tj. Ameryka PD? wydaje mi się że wielu podróżników i obieżyświatów tam ciągnie…nie tylko na wakacje, ale na długi pobyt rozciągający się np. na emeryturę i zakupują lokalne latyfundia. Co sądzisz o tym kierunku na emeryturę? jeżeli mogę zapytać to czy sam również inwestujesz w nieruchomości w Am Pd? czy jedynie aktualnie wynajmujesz coś doraźnie? pozdrawiam z PL

    • Sławek Muturi pisze:

      Monte, tak, rzeczywiście jestem chwilowo w Ameryce Południowej, wczoraj w Urugwaju, dziś znów w Buenos Aires. Ale będę tu jeszcze tylko przez chwilę. Jutro wracam do Polski i jadę do sanatorium na Litwę. Obniżyć ciśnienie przed kolejnym etapem mojego życia:-)
      A potem od połowy grudnia jadę do Singapuru. To jest zasadniczy mój kierunek na tę zimę. Zacznę się tam uczyć języka chińskiego. A żadnego mieszkania ani tym bardziej latyfundium nie zamierzam sobie sprawiać. Marzy mi się raczej bezdomność niż stałe miejsce pobytu:-)

  2. Michał pisze:

    hmm znam argentynę i zresztą z tego co pan pisze pokrywa się z moim poglądem, że ten kraj jest jak na dzień dzisiejszy bardzo niestabilny. 5% przy takiej niestabilności i mieszkanie oddalone o kilkanaście tysięcy km czy to dobry pomysł? Jeśli już ktoś lubi niestabilność to lepsza ukraina i zarobki prawdopodobnie wyższe :D (od razu mówię, że nie mam pojęcia jak to wygląda na ukrainie).

    • Sławek Muturi pisze:

      Michał, masz rację inwestowanie zagranicą jest bardzo, bardzo ryzykowne i zdecydowanie to odradzam. Tak samo jak inwestowanie w innym polskim mieście, dalekim od Twojego miejsca zamieszkania (no chyba, że ktoś ma zaufanie do i korzysta z pomocy Mzuri:-). Natomiast piszę o cenach i rynkach mieszkaniowych w innych krajach, by pokazać w czym są podobne, a czym się różnią od polskiego. Łatwiej jest nam dostrzec, że w Polsce czegoś brak jeśli zaobserwujemy to gdzieś zagranicą:-) I to jest zasadniczy cel moich odwiedzin w biurach nieruchomości czy nawet w biurach sprzedaży deweloperów w tych krajach, które akurat odwiedzam.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

12 lutego 2019 r., wtorek – godz 18:30; nagranie live na temat perspektyw inwestowania na Górnym Śląsku

23-24 lutego 2019 r. (sb-nd), Warszawa, Expo XXI; Targi Mieszkań i Domów

9-10 marca 2019 r. (sb-nd), Kraków, Expo Kraków; Targi Mieszkań i Domów

29 maja 2019 r., środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Bogaty albo Biedny – po prostu różni mentalnie

Kilka lub nawet kilkanaście miesięcy temu ktoś z Fridomiaków polecił nam wszystkim książkę o powyższym tytule, autorstwa T.Harv Eker. Początkowo nie mogłem jej znaleźć w księgarniach. Potem gdy zacząłem ją czytać, odłożyłem ją na półkę, bo mi się ... nie spodobała. Nie spodobała mi się z kilku powodów. Po pierwsze, zaczyna się od wstępu zatytułowanego "Kim u licha jest T.Harv Eker?" i ja po przeczytaniu tego wstępu pomyślałem dokładnie to samo :-) Po drugie, powtarzające [...]

Najnowsze komentarze

  • Tomek: Tu wyraźnie widać, jaką przewagę ma oddanie mieszkania w najem firmie takiej jak Mzuri. Mi z pomocą firmy...
  • Lila: Witam, To moj pierwszy wpis i kilka mitow: 1. ” Za chwile banki podniosa stopy procentowe i z depozytu...
  • Jan Dziekonski: Dzięki – jednak ktoś to czyta! ;) Już poprawione =)
  • Łukasz: Tych mitów chyba jeszcze nie ma na liście: – Trzeba być ekspertem od nieruchomości, aby zainwestować...
  • Anu: W stu procentach zgadzam się z Pana postem! pozdrawiam
  • Konrad: Janku, w pkt 6 miałeś zapewne na myśli rynek wtórny a nie pierwotny…
  • Sławek S.: Witam, mam tak samo – jeżeli najemca jest nieabsorbujący i nie ma problemów z płatnościami to jest...
  • Sławek Muturi: Tomek, OK, rozumiem. Dzięki:-) W sumie to nasza dyskusja jest nieco akademicka – za co...
  • Kuneg: Tomku, niczego nie sugerowałam, bo znamy się wystarczająco długo i dobrze, żeby rozmawiać otwartym tekstem, a...
  • arek: Dorzucę swoje trzy grosze, zdaje się ,że Sławek na początku napisał o tym ,że wynajem w Szwecji jest...
  • Tomek: Sławku, masz w pewnym sensie rację, ale mi chodziło o coś trochę innego. Otóż, jeśli osiągasz przychód 70 tyś...
  • TX: To chyba nie do konca prawda. Niski zwrot moze wynikac z wysokiej ceny aktywa a nie z malej przewagi przychodow...
  • Sławek Muturi: Tomek, zgadzam się z Tobą. Teoretycznie masz rację. Pewnie dużo zależy od etapu na którym jesteś jeśli...
  • Tomek: Moim zdaniem, zarabianie na zwrocie 0.1% – 1% ma jednak znaczącą wadę względem zarabiana na zwrocie...
  • Tomek: Moim zdaniem, robisz nie do końca dobrze, sugerując koleżance niewprost, że źle robi, jeżdżąc na wakacje, i...
  • BiL: Slawek, oblicznenia byly oczywiscie mocno uproszczone, ale nie sadze zeby az tak bardzo odbiegaly od...
  • BiL: Dzieki Jan, podsumowalem moje mity z zeszlego tygodnia ponizej (przepraszam, ze byly powklejane w rozne wpisy,...
  • Sławek Muturi: Marian, dzięki za Twój komentarz. Niby masz rację, ale mam kilka „ale” do takiego toku...
  • Sławek Muturi: BGK, częściowo się zgadzam. Będzie poddany ryzyku kursowemu, to prawda. Ale wg mnie mniej go powinnien...
  • Sławek Muturi: Lemon, zgadzam się. Tak to wygląda z naszej perspektywy. Ale już z jego perspektywy, Polska jest...

Najnowsze wpisy

created by Water Design