Oto pytanie od Krzysztofa otrzymane mailem. Zanim ja mu odpowiem, to liczę (i Krzysztof też) na Wasze wskazówki i podpowiedzi dla Krzysztofa.
Witaj Sławku!
Tak jak obiecałem piszę jeszcze raz to co miało być w komentarzu w księdze gości :-) Na wstępie chciałem cię bardzo serdecznie pozdrowić i podziękować ci za to co robisz dla polek i polaków :-) Jestem twoim wielkim fanem a twoje książki ,, pożeram ” jedną po drugiej. Narazie ,, pożarłem ” Wolność finansową dzięki inwestowaniu w nieruchomości i Pomysł do wynajęcia i mam apetyt na resztę:-) ale może zacznę od początku: Jestem już prawie ( rocznik 86′ z miesiąca lutego ) 30-letnim mężem i ojcem. Z ideą wolności finansowej spotkałem się po raz pierwszy w książkach Roberta Kiyosaki jakieś 3 lata temu kiedy przeczytałem ,, Biedny Ojciec, Bogaty Ojciec” . Od tamtego momentu ta idea siedzi w mojej głowie i gdybym miał dzisiaj określić na jakim etapie się znajduję powiedziałbym, że na etapie budowy zdolności kredytowej. Od niedawna jestem kierowcą zawodowym na dużych autach i jeżdzę po Polsce:-) Jednak to co mnie interesuje to budowa wolności finansowej dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Posiadamy z żoną 3 działki budowlane i dwie z nich chcemy spieniężyć. Będzie to kwota około 90 tys. zł które chcemy przeznaczyć na zakup naszych pierwszych mieszkań. Dodam, że miastem gdzie chcę robić moje zakupy jest Poznań. To miasto znam. Tam mieszkałem i studiowałem ( aktualnie mieszkamy w Lesznie z rodziną ale w dalszej perspektywie czasu chcemy zamieszkać znów w Poznaniu). Powiedz mi Sławku czy przy założeniu, że z pracy etatowej zarabiam 5 tys. zł gdzie 3 tys. jest ,, przejadane ” a 2 tys. odkładane. Mając ok. 90 tys. zł oszczędności lepiej kupić 2-3 mieszkania czy zacząć od podnajmu? :-) jak ty to postrzegasz? Muszę dodać że oczywiście część tej kwoty będzie przeznaczona na inwestycję w ramach CFI :-) W 2016 roku wezmę na pewno udział w kilku szkoleniach na temat inwestowania w nieruchomości :-) Korzystając z okazji życzę ci zdrowych i spokojnych w pełni rodzinnych Świąt Bożego Narodzenia i życzliwości w Nowym Roku :-) oraz dalszej radości z życia :-)
Krzysztof
17 Responses
Chętnie przeczytam odpowiedzi. Poszerzyłabym to pytanie o to: jak zacząć jeśli mam zobowiązania? Czy najpierw spłacić i dopiero od stanu zero rozpocząć inwestycje i zakup mieszkań? Intuicja podpowiada mi, że powinnam zacząć jak najszybciej ale doświadczenia mi brakuje…
Cieszę się, że poruszyłeś Sławku ten temat. Podziękowania dla Krzysztofa.
Serdeczne pozdrowienia
Ania
Cześć Krzysztof, Cześć Sławek
90 tys zł to już dobry wkład własny :)
Ja bym zrobił tak:
1. poszukał bym 2 kawalerek w Poznaniu (po 25m2) za ok 150 tyś zł każda (w sumie 300 tyś)
2. 60 tys (20%) przeznaczyłbym na wkład własny (30 tys minus opłaty manipulacyjne pozostaje w rezerwie)
3. kredyt na 15-20 lat
4. wynajecie
5. jak skońćzysz jeździć na dużych autach będizesz się cieszyć wolnościa finansową :)
Myślę, ze w Twoim przypadku kwota i lokalizacja którą zakładasz same odpowiedzą na pytanie czy zacząć od 2-3 mieszkań. Z tego co się orientuję, kawalerka w dobrej lokalizacji w Poznaniu będzie wymagała inwestycji ok. 180 tys pln (mieszkanie + koszty notarialne + ewentualny remont). Jeśli masz 90 tyś to do dwóch (nie wspominając o trzech) kawalerek brakuje Ci jakieś 270 tys. Przy zarobkach 5 tys/msc i kosztach stałych ok. 3 tys, mając rodzinę na utrzymaniu zorientowałbym się najpierw jakie są możliwości finansowania, bo może się okazać, ze będziesz musiał zacząć od jednego mieszkania.
Tak czy inaczej warto :-)
A może Leszno jest lepszym wyjściem? Ceny mieszkań zapewne niższe?
Zadałeś jedno główne jak rozumiem dla Ciebie pytanie:
“Mając ok. 90 tys. zł oszczędności lepiej kupić 2-3 mieszkania czy zacząć od podnajmu?”
Hmmm to pytanie jest dla mnie niejasne, czy oby na pewno ze zrozumieniem przeczytałeś książki Sławka?
Podnajem (czyli jak rozumiem wynajmujesz od kogoś cudze mieszkanie we własnym imieniu, a potem je wynajmujesz np. na pokoje dla studentów i ta różnica z czynszów zostaje u Ciebie) nie oznacza wolności finansowej, tylko i aż jest to kolejny sposób na zarabianie, taka sama działalność gospodarcza jak każda inna, też tutaj masz ryzyko, nakłady, zyski i straty. Równie dobrze możesz kupować i sprzedawać po remoncie mieszkania z zyskiem i też na tym zarabiać.
Najpierw więc przemyśl dokładnie co konkretnie dla Ciebie oznacza takie pojęcie jak “wolność finansowa”. Zdefiniowanie celu w życiu czy szerzej misji życiowej jest niezwykle istotne.
I dopiero jak będziesz miał to jasno określone, pomyślisz nad sposobami dojścia do tego celu.
Jeżeli z podnajmu uda Ci się uzyskiwać jakieś konkretne mierzalne zyski i będziesz je odkładał w celu nabycia swoich mieszkań na wynajem, no to dopiero na końcu tej drogi będziesz miał wolność finansową, a więc nadwyżkę dochodów pasywnych nad swoimi wydatkami.
Podnajem czy też flipping mieszkań (kupno w celu późniejszej odsprzedaży z zyskiem) to nie są dochody pasywne, bo wymagają Twojej normalnej pracy – i wcale nie wiadomo czy nawet nie większej niż jeżdżenie ciężarówką ;-)
Należy przyklasnąć Twojemu pomysłowi inwestowania w mieście, które dobrze znasz. Na pewno łatwiej Ci będzie inwestować w mieszkania na wynajem w dobrze znanym Ci mieście, gdzie znasz takie szczegóły jak gdzie są uczelnie i gdzie chcą mieszkać studenci, gdzie są najwięksi pracodawcy, jak funkcjonuje komunikacja publiczna w danej okolicy, ile kosztują mieszkania, jakie są średnie stawki czynszów najmu itd.
90.000 zł jak na ceny nieruchomości w Poznaniu to nie jest jakaś wielka kwota, będzie Ci bardzo trudno kupić za to chociażby kawalerkę. Myślę że aby myśleć o inwestycji w mieszkanie na wynajem w Poznaniu potrzebujesz jakieś minimum 160 – 180 tys. zł. Należy jednak pochwalić, że udało Ci się zgromadzić chociaż owe 90.000 zł, skoro większość Polaków nie ma żadnych oszczędności. A to, że chcesz te pieniądze przeznaczyć na mieszkanie na wynajem to już w ogóle trzeba przyklasnąć, a nie że np. wydasz to na lepszy samochód ;-)
Proponuję na początek wziąć kredyt na brakujące 80 tys. zł, żeby kupić mieszkanie na wynajem np. kawalerkę albo 2 małe pokoje w dobrym miejscu w Poznaniu, potem przygotować je na wynajem i spróbować wynająć powiedzmy za 1.200 zł. Rata kredytu na pewno będzie mniejsza niż uzyskiwany czynsz, więc zostanie Ci pasywny dochód. Dalej to odkładasz, spłacasz kredyt, ciężko pracujesz, oszczędzasz i odkładasz. Potem kolejne mieszkanie i kolejne, aż osiągniesz wolność finansową.
Inny sposób to wpłacasz wszystkie pieniądze do któregoś z Mzuri CFI, oni inwestują za Ciebie, a Ty co miesiąc otrzymujesz pasywne dochody na konto ;-)
Cześć Krzysztof,
Wszystko zależy od tego jaki stawiasz Sobie cel i założenia przed rozpoczęciem inwestowania. Jeśli budujesz portfel nieruchomości, które spłacie kredytów ma stanowić zabezpieczenie dla Twojej rodziny i przyszłych pokoleń, to zakup nieruchomości na kredyt jest najlepszym rozwiązaniem. Podstawą jest dobra kalkulacja i uwzględnienie zmiany stóp procentowych i wielu innych bardzo istotnych czynników. Przede wszystkim w jaki segment najemców celujesz, od tego zależy bardzo wiele. Musisz natomiast liczyć się z tym, że w którymś momencie Twoja zdolność kredytowa może się skończyć. I w takim momencie zastosowanie podnajmu, może pomóc.
W moim subiektywnym odczuciu podnajem jest formą działalności, a nie rentierstwa, ponieważ wymaga bardzo dużo pracy i zachodu. Ma on jednak bardzo duże plusy, ponieważ przy pomocy naprawdę niewielkich nakładów finansowych, jesteś w stanie w istotny sposób zwiększyć dochody. Na drodze do wolności finansowej podnajem, może być jedynie sposobem na zdobycie dodatkowych środków. Niezaprzeczalnie podnajem jest też najlepszą formą sprawdzenia, czy inwestycje w nieruchomości to Twoja para kaloszy :) Ucieczka z wysypy komfortu wymaga sporo odwagi, a ryzyko “utraty” 5-10 tys. wygląda o wiele bardziej sexy niż “utraty” 100 – 200 tys. Tu dodatkowo pomaga fakt, że inwestycję planujesz w Poznaniu, gdzie podnajem na pewno się sprawdzi ze względu na liczne uczelnie.
Życzę powodzenia w przyszłych inwestycjach :)
Każdy ma inną drogę, ale z rozmów z tymi którzy zaszli o wiele dalej niż ja wychodzi zawsze, że najlepiej zacząć od jednego, potem kupić kolejne itd. Kupowanie 2-3 jednocześnie może nie być dobrym pomysłem.
Z tego co wyczytałem nie masz oszczędności oprócz tych działek. Więc może lepiej zacząć od faktycznego spieniężenia jednej z działek i poszukać pierwszej kawalerki na wynajem.
Co do podnajmu to jest to również uważam, że nie jest to inwestycja, a jedynie świadczenie usług (niekiedy bardzo dochodowe). Ale dla Ciebie jako osoby mieszkającej w Lesznie wynajmowanie w celu dalszego podnajmu mieszkań w Poznaniu nie ma większego sensu. Podnajem jest dla tych, którzy mogą się tym zajmować na bieżąco bo jakiś konkretny pieniądz zacznie się jak będziesz miał 5-10 mieszkań na podnajem, a to już niestety sporo czasu może Tobie zająć.
Podsumowując powiem Ci jaką ja drogę obrałem i jaką proponuję również Tobie bo wydaje mi się dobra:
1) skup się na obecnej pracy aby zarabiać jak najwięcej.
2) zdobądź wkład własny, ale w gotówce a nie w postaci działki którą może sprzedaż, a może nie.
3) kup pierwsze mieszkanie na wynajem i zobacz jak Ci z tym będzie.
4) Jeśli będzie Ci z całą inwestycją dobrze sprzedaj drugą działkę na wkład własny na drugie mieszkanie.
Kilka moich podpowiedzi z własnego doświadczenia.
Przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego warto do niego przygotować się dużo wcześniej. Nie tylko pod kątem finansowym. Ważny jest aspekt mentalny w tej drodze, bo to nie raczej sprint ale zdecydowanie maraton. Początek to cel. Uświadomienie sobie czego się chce, czego pragnie ale również odrzucenie wielu pokus oraz dziwnych pomysłów. Gdy mamy już jasny, sprecyzowany cel to pojawia się droga.
Czytanie książek o inwestowaniu w nieruchomości szczególnie osadzonych w polskich realiach to dobra droga by nabyć podstawową wiedzę potrzebną w późniejszym procesie. Szkolenia to również dobra droga, warto trafiać do ludzi, którzy chętnie dzielą się taką wiedzą i ich głównym motywem przewodnim nie jest chęć zysku, zarobienia ze szkolenia ale przekazanie wiedzy oraz wartości.
Gdy poznamy tę wiedzę warto przyjrzeć się swoim finansom osobistym. Warto w swym comiesięcznym bilansie odnaleźć pozycje, które odpowiadają bardziej naszym wydumanym ambicjom czy chęciom pokazania się niż faktycznie są one nam potrzebne w comiesięcznym bilansie. Być może z nich zrezygnować gdy dojdziemy do wniosku że bez nich również można być szczęśliwym?
Gdy pojawią się dodatkowe pieniądze, premia, zyski z inwestycji, spieniężenie jakiejś transakcji, sprzedaż niepotrzebnych gratów, warto te pieniądze nie skonsumować ale dodać do kolumny “na inwestycje”. Tutaj klucz to nauczenie się kluczowej umiejętności potrzebnej do zdobycia wolności finansowej oraz jej późniejsze utrzymanie to umiejętność życia poniżej swoich możliwości finansowych.
Gdy otoczenie konsumuje na pokaz, warto wtedy pamiętać co jest naszym celem do czego zmierzamy. Na początku tej drogi pojawi się wielu “życzliwych”, którzy grzecznie zasugerują że nieruchomości i to jeszcze na wynajem to nie jest dobry pomysł, tyle z tym problemów, umowa lokatorska, to nie płacą, zniszczą mieszkanie etc.
Pomimo wszystko warto iść nadal.
Gdy strach przed kredytem hipotecznym zmaleje być może on może się przydać w procesie inwestowania.Warto poczytać jaka jest obecnie najlepsza oferta na rynku. Gdzie można mocno obniżyć marżę, która raz ustalona jest stała przez cały okres kredytu w przeciwieństwie do Wiboru, który jest zmienny. Warto samemu zapoznać się z tą wiedzą gdyż, wielu doradców działa prowizyjnie nie rozumiejąc myślenia inwestorskiego. Gdy znajdziemy taką już osobę warto posiadać samemu wiedzę by sprawdzić że jest dobry.
Widzę tutaj trochę bałaganu myślowego.
Inwestycja w zakup 2-3 mieszkań, podnajem i jeszcze inwestycja w ramach CFI.
Dysponując takim warto na początku ustalić co się chce tak naprawdę. Czy akumulować kapitał by mógł być on większy za jakiś czas i dopiero wtedy rozpocząć proces inwestowania.Czy już szukać inwestycji przynoszącej dochód pasywny. Tyle, że taka kwota jest zbyt mała by dochód pasywny był satysfakcjonujący tym bardziej w Poznaniu. Na początku będzie to jako dodatek do pracy na etacie który może pozwolić w większej kwocie oszczędzać co miesiąc z obecnej pensji. Jeżeli oczywiście nie będzie konsumowany na bieżąco.
Podnajem to jak moi poprzednicy napisali forma pracy zarobkowej. Jest to obecnie temat bardzo bardzo gorący w Polsce z kim bym nie rozmawiał odnośnie inwestowania w nieruchomości to otrzymuję zapytanie ” Ok, wolność finansowa super, ale co sądzisz o podnajmie to fajna sprawa przecież?”
Inwestycja w ramach CFI to inwestycja w różne modele: rentierski bądź emerytalny.
Tutaj również pytanie czy kapitał w takiej wysokości może dawać już satysfakcjonujący zwrot w modelu rentierskim. W modelu emerytalnym zamrożenie kapitału na kilka lat by mógł on później w większej kwocie pracować pasywnie.
Wiele opcji, wiele możliwości.
Inwestycje zakupu mieszkań na wynajem powinny być finansowane wg. mnie tylko gotówką.
Jest zbyt niska rentowność i zbyt małe ryzyko żeby finansować to kredytem. Kredytem finansuje się bardziej ryzykowne inwestycje poprzez spółki z osobowością prawną i to takie inwestycje które dają dużą rentowność i powodują znaczący wzrost kapitału po zapłaceniu kosztów finansowania.
W mieszkania na wynajem inwestuje sie wg. mnie tylko kwoty które leżą na koncie i wybór jest pomiędzy mieszkaniami, lokatami, funduszami itp.
Też wyznaję podobne zasady i nie biorę żadnych kredytów.
Mariusz, na lokatę można wpłacić 20 czy 50 tysięcy, a za taką kwotę nie kupię mieszkania. Czy Twoim zdaniem lepiej jest czekać z inwestowaniem do czasu kiedy uzbieram niezbędną kwotę?
Wg. mnie oczywiście że tak. Inwestuje się swoje zarobione pieniądze, szczególnie w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem czyli jako podjscie rentierskie.
Jak widzę ksiażki i szkolenia typu kupowanie nieruchomości na kredyt i bez wkładu własnego lub używanie pieniędzy innych ludzi, czy też że najemca spłaci twój kredyt, to z jednej strony wybucham śmiechem z z drugiej żal mi ludzi którzy wierzą w teorie ludzi którzy pieniądze zarabiają na szkoleniach bo na nieruchomościach nie potrafią.
Kredytów używa się za pośrednictwem spółek kapitałowych do finansowania wysoko rentownych przedsięwzięć. Albo się uda i będzie zysk albo jest upadłość bez szkód na własnym majątku.
Siedzę w branży nieruchomości ponad 10 lat i widziałem wiele. Cały czas też obserwuję różne głupie posunięcia ludzi i fatalne efekty tych decyzji.
Moje zdanie jest takie: zarób pieniądze na pierwsze mieszkanie, wynajmij zajmij się zarabianiem na kolejne.
Kawalerkę kupisz np. w Łodzi za 80 tys. zł więc już niewiele ci brakuje.
Witaj Krzysztofie!
Od razu po przeczytaniu Twojego listu, wziąłem do ręki kalkulator i wyszło mi, że skoro odkładasz miesięcznie 2 tysiące, a posiadać będziesz niebawem 90 tysięcy, to sytuację masz wymarzoną.
Pomijając Twój własny kapitał (90tys.), odłożysz w ciągu 10 lat dokładnie 240 tysięcy. Pomijam oczywiście czynniki inflacji itp, mówimy o dzisiejszej perspektywie. Twoim zadaniem jest więc takie zorganizowanie 240 tysięcy, aby było rozłożone na 10-letnią spłatę i jak najniżej oprocentowane rzecz jasna. Oszczędności (2 tys.) będziesz przeznaczał na spłatę zadłużenia, a oprócz tego swoim własnym życiem będzie żył dochód pasywny z najmu nieruchomości.
Zakładając, że załatwisz 240 tysięcy, dodasz do tego 90 tysięcy swoich środków. Masz 330 tysięcy, czyli po 165 na nieruchomość, jeśli chcesz kupić dwie. Mieszkam w Poznaniu i orientuję się, że wcale nie muszą to być kawalerki, ale np. ponad 40-metrowe 2-pokojowe mieszkanie w dzielnicy graniczącej z centrum miasta. Moim zdaniem, przed Tobą maluje się bardzo fajna perspektywa ;-) Życzę powodzenia i mam nadzieję, że Twoje plany – jakkolwiek ich nie zrealizujesz – w 100% się powiodą. Pozdrawiam
Krzysztofie,
Na wstępie gratuluje Twoich planów i podejścia do życia.
Wbrew jednak niektórym osobom doradzającym tutaj, skupiłbym się jednak na Twoim miejscu na pierwszym miejscu na rozwijaniu swoich kwalifikacji, na zwiększeniu dochodów i na budowie kapitału. Nieruchomości to tak naprawdę lokata nadwyżek, a nie droga do spektakularnego bogacenia się.
90 tysięcy to dość spora kwota, która blednie jednak w momencie, gdy zechcesz coś zakupić. Pomijając fakt, że za tyle w Poznaniu to będzie ciężko coś kupić bez posiłkowania się kredytem, to stopa zwrotu z wkładu własnego będzie i tak opiewać w okolicach max. 6-7% w tym mieście. Czyli realnie zwrot z inwestycji wyniesie około 500 złotych netto na rękę.
Czy możesz sobie pozwolić na wyjazd zagraniczny do pracy na powiedzmy rok? Idealnie byłoby na kilka lat. Realnie, pracując zagranicą jesteś w stanie w krótkim czasie podwoić ten kapitał. Spędzając kilka lat zagranicą i pracując w swoim zawodzie, byłbyś w stanie uzyskać wolność finansową po powiedzmy 8-10 latach.
Jeśli jednak nie chcesz wyjeżdżać zagranicę, to skup się na możliwościach zwiększania zarobków, bo z samych kredytów ciężko jest inwestować a i zdolność kredytowa dość szybko się kończy. A zakupy mieszkań silnie uzależniają :-)
Spójrz również, jak działał i inwestował nasz Mentor, Sławek. Raczej wystrzegał się kredytów, tylko na swojej drodze dość mocno inwestował we własny rozwój, edukację i sporo czasu w rozwój kariery. Nie wydaje mi się, aby mógł osiągnąć taki sukces tylko poprzez zakupy na kredyt, gdyby zatrzymał się kiedyś w miejscu i zaakceptował niski poziom zarobków. Nieruchomości niejako pojawiły jako skutek uboczny, gdy zaczął szukać możliwości inwestowania nadwyżek. Podobnie robi teraz Robert.
Tak czy inaczej, wszystko zależy od Twoich założeń i planów oraz determinacji.
Życzę Ci powodzenia!
Witajcie fridomiacy i fridomiaczki , witaj Sławku
Dziękuję wam wszystkim za cenne uwagi i wskazówki. Na pewno wezmę każdą z nich z osobna pod uwagę. Oczywiście zgadzam się z wami co do podnajmu. Ja również podnajem rozumiem jako narzędzie, które pozwala zwiększyć zdolność kredytową jednak nie należy rozumieć tego w kategoriach inwestycji. Tak Robert, oczywiście książki Sławka czytam ze zrozumieniem, w ciszy i spokoju :-)Już wiem na czym się skupić. Dzięki za mentalne wsparcie. Dobrze jest wiedzieć, że jest masa ludzi myślących w podobny sposób :-) Będę czekał również na podpowiedzi od naszego Mentora :-) Pozdrawiam wszystkich i do zobaczenia gdzieś tam w Polsce :-)
Witaj Krzysztof. Przeczytałem Twojego maila, przeczytałem podpowiedzi forumowiczów, i tak się zastanawiam dlaczego nie chcesz wybudować na działce domu i sprzedać razem z działką. Zakładam że masz zdolność kredytową. Masz również dwie działki o wartości 90 tys. czyli jedna jest warta ok. 45 tys. Jeżeli masz nadwyżkę finansową w wysokości 2 tys. to spokojnie będziesz mógł spłacać ratę kredytu. Na początek jeden dom na jednej działce. Zakładając Twój udział w budowie (doglądanie, zamawianie materiałów rozliczanie itp.) jesteś w stanie zarobić na jednym domu ok. 50 tys. A więc po pierwszej sprzedaży masz w kieszeni 95 tys. i drugą działkę. Z drugą działką robisz podobnie i po dwóch latach masz ok. 190 tys. Więc pytanie jest takie – czy przez dwa lata jesteś w stanie z zakupu nawet dwóch mieszkań wygenerować dochód na poziomie o 100 tys. wyższy niż zakładałeś ? Wydaje się to nierealne, jeżeli chcesz zainwestować 90 tys.
Po stronie minusów jest to, że wchodzisz w zupełnie nowy segment działalności, i do tego wcale niełatwy (po pierwszym domu drugi będzie już prostszy) i będziesz musiał poświęcić mnóstwo swojego wolnego czasu. Może tak warto spróbować? Pozdrawiam. Marek
Hmmm zbudowanie domu i potem próba jego sprzedaży z zyskiem to już zwykła że tak powiem spekulacja i duże ryzyko… A jak nikt nie będzie chciał kupić potem tego domu? Nie znamy lokalizacji działek, może są słabe?
Pamiętajmy że kolega pytał o dojście do wolności finansowej dzięki mieszkaniom na wynajem, może lepiej nie zachęcajcie go od razu do deweloperki ;-))