Otrzymaliśmy komentarz od Karoliny, który postanowiłem zamieścić jako odrębny wpis. Co byście im doradzili? Oto treść wpisu:
Sławku,
Mam na imię Karolina (34 lata) mój Mąż namiętnie czyta Twego bloga od kilku lat i czasem mi coś opowie o tej lekturze, aż dzisiaj postanowiłam coś w naszym imieniu skrobnąć (do tej pory nie udzielaliśmy się na blogu, ale niezwykle motywująca jest myśl, że jest sporo ludzi myślących tak jak my i że nie jesteśmy outsiderami – bo obserwując swoje otoczenie człowiek ma wrażenie, że jest z jakiejś innej bajki i że tylko on ma takie myślenie, że luksus to nie najnowszy cud techniki, a wolność, wolność finansowa:-) Dziś przez cały dzień nie możemy sobie z Mężem znaleźć miejsca, bo myślimy o kawalerce na Ochocie, która jest na sprzedaż – wczoraj ją oglądaliśmy i weszła nam w głowę, bo w myślach urządzamy ją do wynajmu i liczymy stopę zwrotu :-)żałujemy, że nie mamy nikogo kogo moglibyśmy się poradzić – czy dobrze robimy. To by była nasza 3 kawalerka w warszawie na ochocie (mamy sentyment i bzika na punkcie małych kawalerek w tej dzielnicy) i pierwsza, gdzie cena jest po stronie wad i jest niestety wysoka – żeby się podbudować sięgnęliśmy na naszą półkę z Twoimi książkami i wzięliśmy tytuł ”Mieszkania na wynajem” i tam piszesz, że ważna jest lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja i żeby nie przeliczać mieszkania na metry:-) 2,5 roku temu po przeczytaniu Twojej książki tak się zmotywowaliśmy, że kupiliśmy 19 m w super lokalizacji w super stanie za 158k plus opłaty notarialne. Dziś trudno znaleźć już taką cenę, mieszkano które wczoraj oglądaliśmy ma 17m plus antresola do spania jako wartość dodana, super lokalizacja, super stan i kosztuje 200k. Problem polega na tym, że jesteśmy optymianami (staramy się wszystko robić optymalnie-zwłaszcza zakupy)i wiemy, że cena jest wysoka za metr (stan jest idealny, wymaga niewielkich nakładów finansowych, żeby doprowadzić do stanu deluxe:-)jest jeszcze taka kwestia, że czasem człowiek wchodzi do takiej kawalerki i czuje to coś, te pozytywne fluidy, a czasem wchodzi do mieszkania o 4 metry większego za taką samą cenę i nie czuje zupełnie niczego, zero emocji. Ja to odczuwam bardzo silnie, albo wchodzę i jest to coś, albo od razu chce mi się wychodzić (no i wczoraj było to coś, bo mi siedzi w głowie:-)wiem, że tak naprawdę tylko czas weryfikuje czy dany zakup był strzałem w dziesiątkę i czy był to dobry krok – na pewno w życiu czego nie lubimy to przepłacać i zawsze staramy się szukać ofert niedoszacowanych – jako, że nie mamy gdzie rozwiać swoich wątpliwości, a Ty jesteś dla nas guru w tych sprawach mamy śmiałość się zapytać – co myślisz – czy 17m w sercu ochoty w b.dobrym stanie za 200k to istne szaleństwo??
Karolina i Radek
23 Responses
Karolina, Radek, dzięki za Wasz pierwszy komentarz na łamach fridomii. Dzięki też za podzielenie się Waszym dylematem ze mną – postrzegam to jako dowód Waszego zaufania do mnie. Mam nadzieję, że inni Czytelnicy Fridomii również zechcą podzielić się z Wami swoimi doświadczeniami, tak byście mogli podjąć właściwą decyzję.
Jestem teraz w Singapurze, 15.000 km od Ochoty i nie jestem w stanie ocenić czy PLN 200 tys za kawalerkę w super stanie na Ochocie to dużo czy bardzo dużo. Prawdę mówiąc, to nawet będąc w W-wie też zapytałbym o to naszego specjalistę ds inwestycji i tak właśnie zrobię. Poproszę Marcina by skomentował tę kwestię w imieniu Mzuri Investments.
W Mzuri Investments stosujemy prostą zasadę sprawdzania opłacalności inwestycji. Czynsz najmu netto (bez opłat do administracji i za media) x 11 miesięcy (by uwzględnić ew pustostan) minus 11% prowizji Mzuri za zarządzanie DZIELIMY PRZEZ cenę zakupu + koszty transakcyjne + nakłady na remont + PLN 1000 opłaty dla Mzuri za przejęcie w zarządzanie I CAŁOŚĆ MNOŻYMY razy 100%. Jeśli dla Warszawy ten współczynnik wyniesie minimum 5%, to inwestycja jest ok, jeśli poniżej, to musiałyby zaistnieć jakieś inne istotne korzyści by zaakceptować niższy zwrot – np mieszkanie w budynku od dewelopera, z podziemnym garażem, itp. Pytanie czy to mieszkanie spełnia ten próg rentowności? Oczywiście bez pomocy Mzuri i bez uwzględniania pustostanów ten próg powinien wynieść odpowiednio więcej.
W Twoim komentarzu znalazły się inne informacje, które powodują, że mam wątpliwości – przepraszam za swoją może zbytnią bezpośredniość – odnośnie Waszej strategii inwestycyjnej. Po pierwsze, powinniście szukać OKAZJI RYNKOWYCH, a nie mieszkań z klimatem, z duszą, czy z jakimiś innymi pozytywnymi emocjami. Emocje powodują zamieszanie. Z jednej strony, ludzie przepłacają przy kupnie, z drugiej właściciele starych mieszkań ze starymi meblami nie chcą ich usunąć, bo są emocjonalnie przywiązani. Emocje należy kierować do innych osób, a nie przedmiotów. Mieszkanie to tylko przedmiot, a raczej instrument inwestycyjny.
Po drugie, nie rozumiem ograniczenia do Ochoty. W Warszawie mamy 17 dzielnic, nawet gdyby odrzucić 3-5 peryferyjne (trudne dojazdy gdy trzeba pokazywać mieszkanie najemcom, itp), to pozostaje – oprócz Ochoty – nadal 11-12 innych fajnych dzielnic. Szukanie okazji tylko na Ochocie dla mnie brzmi tgak samo jak ograniczenie poszukiwań tylko do mieszkań zlokalizowanych na … 11-stym piętrze. No chyba, że Waszą strategią jest wykupienie Ochoty i zmienienie jej nazwy na … Fridomia:-) lub innej wg Waszego wyboru:-) Wtedy warto kupić to mieszkanie za PLN 200 tys, bo nowy właściciel nie będzie potem chciał sprzedać tego mieszkania “ze stratą”. Też zdąży się z nim emocjonalnie związać:-)
Jeśli Waszym celem jest jak najszybsze osiągnięcie wolności finansowej, to lepszymi opcjami od Warszawy (całej, łącznie z Ochotą) jest wiele innych miast w Polsce, Katowice, Łódź, Radom, ale też Wrocław, Kraków i inne. Warszawa daje najniższe zwroty. Ale oczywiście odradzam kupowanie mieszkań w innych miastach o ile nie zechcielibyście współpracować z Mzuri. Zarządzanie najmem jest wystarczająco skomplikowane bez dodatkowych komplikacji związanych z uciążliwą odległością.
Po trzecie, Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja to prawdopodobnie rzeczywiście jeden z tytułów mojej książki, natomiast raczej starałem się w nim obalić ten MIT, niż go potwierdzać. Widać nie do końca mi się udało:-(
Podsumowując, dylemat czy kupić akurat to mieszkanie czy się wstrzymać uważam za mniej istotny niż dylemat czy wybrać taką czy inną STRATEGIĘ inwestowania. Gdy już strategia będzie jasna i klarowna, to i dylematów operacyjnych będzie się pojawiać o wiele mniej. Kupno tego czy innego mieszkania, za taką czy inną kwotę co najwyżej przybliży Was lub oddali Was od wolności finansowej o miesiąc, dwa, może cztery. A to szczegół. Banał, o który wiele osób – z moich obserwacji – się potyka. Banał, o który niektórzy miewają (na szczęście coraz rzadziej:-) pretensje do Mzuri. Natomiast pójście niewłaściwą ścieżką lub kluczenie pomiędzy różnymi strategiami może oddalić perspektywę wolności finansowej na … zawsze.
Niestety my Polacy (a może my ludzie) wolimy koncentrować się na tzw “konkrecie” niż na “pierdołach” typu strategia. Taka nasza ludzka natura. Wydaje nam się, że jak będziemy stawiać dobrze kroki, to właściwy cel i kierunek naszego marszu sam się znajdzie…
Powodzenia w Waszych decyzjach.
Karolino i Radku, zajmuję się wyszukiwaniem interesujących ofert dla Mzuri w Warszawie.
Ostatnie mieszkanie na Ochocie kupiliśmy dla naszego klienta 4m-ce temu, 18m2 na ul.Kopińskiej. Cena zakupu wyniosła 160tys zł, po odświeżeniu mieszkanie wynajęło się za 1250zł brutto (z opłatami do wspólnoty). Rentowność wg naszej metody liczenia wynosi 5,9%.
Na Ochocie relatywnie rzadko pojawiają się okazje, podobnie jak na Ursynowie czy Górnym Mokotowie. Ochota jest dobrą okolicą, ale bym jej nie przeceniał, rentowność inwestycji na Woli czy na Bielanach (w pobliżu linii metra), a nawet na bliskiej Pradze Południe będzie bardzo podobna.
Sławku pytanie dotyczy współczynnika opłacalności ale dla Katowic
Uwzględniając te parametry – to jak niski ten współczynnik może jeszcze być aby dokonać zakupu , który ma sens w Katowicach ?
pozdrawiam
Marcin, jeśli dobrze zrozumiałem Twoje pytanie, to próg opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem dla Katowic (i okolicznych miast) przyjęliśmy na poziomie 7%. Jest to 7% wg metodologii Mzuri Investments, który odpowiadałby około 10% zwrotu brutto.
W praktyce, naszym klientom inwestującym na Śląsku często zdarza się osiągać zwroty znacząco przekraczające ów minimalny próg. Podobnie dzieje się w Łodzi. Tam minimalny próg jest również ustalony na poziomie 7%, ale sami sprzedawaliśmy w zeszłym roku mieszkania w kamienicy zakupionej i wyremontowanej przez Mzuri Investments w cenach pozwalających inwestorom osiągnąć nawet ponad 8% zwrotu liczonych wg metodologii Mzuri.
Sławku,
Dziękujemy za obszerną i szybką odpowiedź :-) oczywiście stopa zwrotu na poziomie minimum 5pct
to jest absolutne minimum poniżej którego nie schodzimy :-) – w naszych 2 kawalerkach nasza stopa zwrotu to 7pct – (w tym przypadku to by wyszło trochę mniej i stąd nasze wątpliwości). Jeśli chodzi o emocje – to niestety ale emocje są dla nas zawsze związane z kupnem mieszkania, bo jest tak, że albo się wchodzi i jest to coś, albo nie – i nie chodzi o żadną duszę, tylko o coś co sprawia, że fajnie się człowiek czuje w danym mieszkaniu. Ważny jest układ takiego maleńkiego mieszkania, bo czasem kawalerka o kilka metrów mniejsza ma lepszy i bardziej funkcjonalny układ od tej niby większej. To mieszkanko o którym piszemy jest po generalnym remoncie, urządzone w nowoczesnym stylu – z doświadczenia wiemy, że ludzie są skłonni zapłacić więcej za bardzo ładne, czyste, nowocześnie urządzone mieszkanie – ludzie wynajmują często mieszkanie jako całość, nie przeliczają na metry i wygląd plus lokalizacja mają tu największe znaczenie. Zawsze staramy się dopieścić wygląd i urządzenie naszej kawalerki, bo chcemy, żeby klient był zadowolony, wyznajemy zasadę, że jak się bierze za to pieniądze to trzeba oferować coś dobrego, czyli takie mieszkanie w którym sami byśmy mogli mieszkać – taka jest nasza strategia :-) Stosujemy też selekcję przy wyborze najemcy, nie wynajmujemy pierwszemu, który się zdecydował, a nam nie przypadł do gustu – uważamy, że trzeba mądrze na ile to możliwe wybierać najemcę, żeby potem nie mieć problemu – jak dotąd w naszym prawie 6letnim doświadczeniu z wynajmem byliśmy bardzo zadowoleni z naszych klientów.
Jeśli chodzi o ochotę – nam ona najbardziej się podoba, bo cena najmu i stopa zwrotu z inwestycji jest dla nas satysfakcjonująca. Za taką samą cenę 200k można kupić na Woli ok 25m – ale prawda jest taka, że cena najmu jest tam dużo niższa, czynsz większy bo wyższy metraż, lokalizacja gorsza, stopa zwrotu niższa, więc de facto dla nas ochota to po prostu najlepsza dzielnica w warszawie na inwestycję (lepsza w naszej opinii od śródmieścia, gdzie ludzie często rezygnują z najmu i szukają na ochocie, ze względu na hałas i inne niedogodności w samym centrum stolicy-spotkaliśmy się już nie raz z takimi opiniami). Ze względu na to, że zajmujemy się najmem we własnym zakresie, pasuje nam, żeby mieszkania nie były rozrzucone po całej warszawie, a były niedaleko siebie, żebyśmy mogli dotrzeć z naszego miejsca zamieszkania w 20minut (chodzi o pokazywanie najemcom i itd.)
Oczywiście, zgadzamy się, że szuka się okazji rynkowych – ciężko jednak o małe metraże w Warszawie w okazyjnej cenie. Zauważyliśmy, że są ludzie, którzy kupują małe mieszkania do remontu, remontują i urzadzają i za chwilę sprzedają za duuuużo wyższą cenę jako ‘luksusową kawalerkę’ – okazje rynkowe raczej nie trafiają do indywidualnych klientów, jeśli nie ma się znajomości w agencjach – naprawdę w warszawie jest spory popyt na takie mieszkania i spora grupa, która zajmuje się tym zawodowo i ciężko, żeby niedoszacowana okazja trafiła się zwykłym ludziom :-)200k za kawalerkę na ochocie to oczywiście jest dużo – jakby się uprzeć można szukać czegoś za 170-180k, ale wtedy wymaga ono remontu, więc jak doliczyć koszty remontu i kupno mebli i sprzętów plus czas wyjdzie na to samo. Mieszkanie to jest w kamienicy i ma niski czynsz (w blokach z wielkiej płyty są wyższe czynsze) a niski czynsz jest dla nas istotnym elementem przy kupnie, bo wpływa znacząco na wyższą stopę zwrotu.
Tylko dlatego, że cena nie jest szałem, oferta jest dostępna, w innym przypadku zniknęłaby b.szybko. Najlepsze w nieruchomościach jest to, że z roku na rok zyskują na wartości i nigdy na takich inwestycjach się nie traci. w 2013 roku udało nam się kupić b.ładnie urządzoną kawalerkę 19m na ochocie za 158k, ale wtedy była to okazja rynkowa (właścicielka mieszkała za granicą i była zmotywowanym sprzedawcą) dzisiaj już trudno znaleźć coś ładnego poniżej 200k
Każdy oczywiście ma inną strategię inwestowania w nieruchomości i na inne aspekty zwraca uwagę (nasza to lokalizacja-funkcjonalne i nowe wyposażenie-wysoka stopa zwrotu), ważne że wszystkich fridomiaków łączy jedno – zbliżanie się do wolności finansowej i ten cel sprawia, że chociaż człowiek się boi (bo zawsze gdy chodzi o wydanie większych pieniędzy człowiek ma w sobie naturalny strach) to robi ten krok dalej :-)
pozdrawiamy :-)
Karolina i Radek
Karolina, dzięki, że się nie obraziłaś na moje nieco obcesowe podejście do odpowiedzi na Twoje pytanie. Cieszę się, że macie tak jasno zdefiniowaną strategię. W takim razie powinniście podjąć decyzję zgodną z Waszą strategią. Powodzenia w osiągnięciu wolności finansowej! Trzymam życzliwie kciuki:-) I zapraszam do częstszego zostawiania komentarzy na łamach fridomii. Myślę, że dla wielu osób ciekawa byłaby informacja czy w końcu kupiliście omawianą kawalerkę i jak się sprawy potoczyły dalej…
Nie jestem specem akurat od Warszawy, ale podam mój przykład, bo jedną kawalerkę tam posiadam. Możesz porównać do swojej sytuacji. Poza tym nie bardzo rozumiem aż takie wątpliwości, bo piszesz, że posiadasz już w tej samej okolicy 2 kawalerki. Nie wystarczy porównać – ceny zakupu, czynszu który uzyskujecie, czy jest popyt, ile wynoszą pustostany? Dotychczasowa praktyka to najlepsze źródło informacji.
Zakup listopad 2013 r., oferta znaleziona kupiona poprzez Mzuri, na Bielanach kawalerka 25 m2, III piętro w wieżowcu, mieszkanie nie wymagało wielkiego remontu. Zakup 166.000 zł plus notariusz, prowizja Mzuri itd.
Wynajęte za 1.050 zł czynszu minus prowizja Mzuri. Jak na razie chyba nie było w ogóle pustostanu ;-)
Jeżeli więc mi udało się znaleźć i kupić za ok. 175.000 zł i mam czynsz 1.050 zł, no to porównaj sobie czy jak kupisz za 200.000 zł, czy uda Wam się uzyskać odpowiednio wyższy czynsz najmu, np. 1.200 złotych?
W Poznaniu mam kilka kawalerek które kosztowały mnie od dewelopera 200.000 zł + jakieś 20.000 zł na notariusza, remont itd. Wynajmuję je za 1.250 zł na czysto dla mnie. Pustostanów jak na razie też nie ma prawie żadnych, najemcy dosyć często się zmieniają, ale to tylko irytujący szczegół ;-)
Tak więc moja rada – jeżeli uda Ci się uzyskać za to mieszkanie powiedzmy minimum 1.200 – 1.250 zł czynszu na rękę, no to chyba warto kupić. Ja z takiej stopy zwrotu jestem zadowolony w każdym bądź razie.
Ważniejsza i tak jest sama strategia i plany. Jeżeli kupisz za te 200.000 zł i wynajmiesz powiedzmy nie za 1250 zł, tylko za 1100 zł bo nie będzie chętnych – czy coś wielkiego się stanie? Zawsze to będzie pasywny dochód, który jest przecież Waszym głównym celem. A może za rok – dwa, przy okazji zmiany najemców, uda się znaleźć najemców na wyższy czynsz? Najwyżej osiągnięcie fridomii opóźni się o miesiąc czy trzy miesiące. Najważniejsza jest idea.
Przyłączam się również do opinii Sławka odnośnie tego żeby nie kierować się emocjami, pozytywnymi fluidami itd. To, że Tobie mieszkanie się podoba, wcale nie znaczy, że będzie się podobać również Twoim najemcom – i odwrotnie. Nie kieruj się również zasadą że tylko lokalizacja jest ważna. Gdyby tak było, wszyscy by mieszkali w centrum? Najważniejsza jest cena zakupu i czy czynsz który możesz realnie uzyskać, będzie dla Ciebie satysfakcjonujący. Fluidy ani emocje nie mają wpływu na kasę do uzyskania ;-)
Ja stosuję odwrotną zasadę od Was – kupiłem szereg mieszkań np. w Łodzi oraz to jedno w Warszawie, poprzez Mzuri, w których to mieszkaniach nigdy nawet nie byłem i nie widziałem. W Poznaniu podobnie jak Mzuri zarządza moim jakimś mieszkaniem, to nie mam potrzeby ani ochoty je odwiedzać – bo po co? Z tymi mieszkaniami nie wiąże mnie kompletnie nic, żadne emocje. Ważne są comiesięczne przelewy czynszu i czy nie ma pustostanu, a nie fluidy czy moje przywiązanie do mieszkania.
To tak samo jakbyś się tak emocjonowała np. lokatą bankową ;-) Zakładała więc lokatę tylko tam, w którym oddziale banku były pozytywne fluidy, albo przystojny sprzedawca w okienku ;-)
Dzięki Sławku za kolejny ciekawy wpis.
Czy we wzorze zysku netto bierzesz pod uwagę koszty cyklicznych remontów (malowanie, cyklinowanie, wymiana agd) oraz podatku dochodowego?
I druga sprawa, przy 5% zysku zwrot z inwestycji jest po 20 latach. Bierzecie pod uwagę prawdopodobną długość życia budynku? W PRL np. zakładano żywotność wielkiej płyta na 50 lat. Więc kupując 35 letnie mieszkanie margines nie jest duży, Z pewnością te budynki postoją sporo dłużej. Jedno czy nie warto kosztem zysku kupować nowsze nieruchomości bo będą dłużej dla nas (naszych dzieci) pracować?
Art, pozwolę sobie odpowiedzieć za Sławka. We wzorze na rentowność nie uwzględniamy cyklicznych remontów, z dwóch powodów: po pierwsze większość kosztów pokrywają najemcy, którzy sprawiają, że remonty czy też odświeżenia są potrzebne. Oczywiście nie wszystkie. Tu dochodzimy do drugiego powodu – bardzo trudno oszacować jaka będzie wartość niezbędnych remontów / napraw, których koszt będzie musiał sfinansować właściciel.
Podatku dochodowego również nie uwzględniamy z dwóch powodów: po pierwsze nikt ich nie uwzględnia pokazując rentowność – banki podają oprocentowanie lokat przed opodatkowaniem, fundusze inwestycyjne podobnie. Po drugie, mnogość sposobów i poziom opodatkowania sprawia, że nie miałoby to sensu. Wielu Klientów Mzuri, ja także, w majestacie prawa nie płacimy podatku od naszych dochodów z najmu (albo, by być bardziej precyzyjnym, płacimy zerowy podatek). Z naszych zeznań podatkowych wynika podatek w wysokości zero zł – głownie dlatego, że korzystamy z indywidualnej stawki amortyzacji.
Nie bierzmy też pod uwagę prawdopodobnej długości życia budynku, bo nie potrafimy jej oszacować. Mzuri zarządza mieszkaniami, które znajdują się w ponad stuletnich kamienicach. Z drugiej strony kilkadziesiąt lat temu bardzo, bardzo wiele budynków rozpadło się pod bombami zrzucanymi przez hitlerowskie samoloty. To trochę wróżenie z fusów.
Wydaje się, że i Klienci Mzuri mają zróżnicowane strategie: większość kupuje mieszkania w starszych budynkach, by korzystać z dobrodziejstw przyspieszonej amortyzacji (i z niższych cen wynikających m.in. z mniejszych metraży niż dzisiaj dozwolone prawem), część natomiast preferuje nowe mieszkania.
Art. Moje 2 grosze. Kupiłem poddasze w 60 letnie kamienicy i przerobiłem na mieszkanie 18 lat temu. Od tego czasu, kamienica jest w nieporównywalnie lepszym stanie niż 20 lat temu. Wymieniliśmy wszystko, co się popsuło lub mogło się popsuć. Więc nie powiedział bym, że mieszkanie na prawdę się zestarzało. Wynajmuję je przez ostatnie 17 lat i pewnie jeszcze powynajmuję długo. Nie bał bym się starszych mieszkań. Wszystko zależy od stopy zwrotu, lokalizacji i okazji rynkowej.
Jedyny minus (poza ewentualną wyższą ceną) w kupnie mieszkania nowego na wynajem widzę brak możliwości przyśpieszonej amortyzacji takiego mieszkania. Ale i temu można zaradzić kupując mieszkania nowe i używane oraz dobierając odpowiednio amortyzację dla tych używanych.
Jak często pisał Sławek (i nie tylko) liczy się zwrot z inwestycji. Wielu Fridomaniaków nigdy nie widziało swoich mieszkań i nie mają z tym problemów. I na koniec, wielka płyta ma już ponad 50 lat w wielu miejscach w Polsce i jest OK. Nikt na prawdę nie wie, jak długo jeszcze wytrzyma. Nie jestem entuzjastą wielkiej płyty, ale niezaprzeczalnym plusem jej jest lokalizacja i otoczenie – często w wielkiej płycie mieszkają głównie ludzie starsi, jest dużo zieleni i jeszcze więcej spokoju. Wymarzone miejsce na wynajem. A budynki z cegły często stoją po kilkaset lat. Pozdrawiam,
PAndy
Też odniosłem wrażenie, że Sławek w swoich książkach zawsze tłumaczył, że lokalizacja nie jest ważna, a tymczasem autorzy listu twierdzą coś zupełnie odwrotnego…
Moim zdaniem 200 000 zł za tak małą kawalerkę to nieokazyjna cena. W zeszłym roku kupiłem kawalerkę na Ochocie o podobnym metrażu znacznie taniej, zresztą z pomocą Mzuri Investments. Jak można zgadnąć, kawalerka o takiej powierzchni kokosów nie przynosi. Wydaje mi się, że za 200 000 można pokusić się o zakup mikroapartamentu w nowym budownictwie, wtedy przynajmniej zaoszczędzi się na PCC. Ale – tak jak mówi dyplomatycznie Sławek – jeśli stopa zwrotu Was zadowala, to kupujcie :)
Emocjonalne podejście do nieruchomości nie jest niczym złym, o ile nas na nie stać :-)))
Ja też lubię Ochotę, lubię czuć dobrą energię danej nieruchomości, uwielbiam urządzać, planować, ulepszać. Dlatego też doskonale rozumiem Karolinę i… zagrożenia jakie niesie tego rodzaju podejście. Przy emocjach potrzebny jest ktoś, kto nas ściągnie z chmur. Mam nadzieję, że Twój Mąż, Karolino, jest takim skutecznym balastem :-) Mój jest :-)
Jeśli są wątpliwości i pytasz Sławka, to znaczy, że ta inwestycja nie jest najlepszym pomysłem. Ale najgorszym też nie, jeśli wzięliście ją pod uwagę. Zatem cokolwiek zrobicie, będzie dobrze :-)
Moim zdaniem emocje zawsze są dobre przy takich zakupach. Najlepiej w domu odsiać wszystkie mieszkania, bez ich oglądania które wstępnie nie będą spełniać naszego progu rentowności i oglądać dopiero te które wróżą najlepiej. A w tedy można już się powoływać na emocje bo mamy odsiane nierentowe oferty i wybór jest łatwiejszy.
Marcin, dzięki za Twój komentarz. Teoretycznie masz rację, natomiast ludzki mózg ponoć działa inaczej. Nie jestem psychologiem, ani neuro- kimś -tam:-), ale czytałem, że ponoć podejmujemy zwykle decyzje na podstawie emocji, a dopiero potem je uzasadniamy w głowach, szukając odpowiednich argumentów. Ostatnio też czytałem bardzo dobrą książkę na ten temat – “Fooled by Randomness” Nassima Nicholas’a Taleb, którą niedawni zrecenzowałem na łamach fridomii.
Emocje w stosunku do rzeczy najlepiej – w jak największym stopniu – całkiem wyłączyć. Uważam, że trudno jest nad nimi skutecznie zapanować. Korzystać w jednej sytuacji, a w innej nie. Pozbawiając się emocji, zmniejszamy ryzyko tego, że wyprowadzą nas na manowce:-)
Witam, wybaczcie, że akurat w tym wątku , ale sprawa jest poważna .Najemca nie zaplacil za biezacy miesiąc , nie odbiera również telefonu .Co radzicie ?
Zibi, najprostsze rozwiązania są najlepsze. Pojedź na miejsce i porozmawiaj by zrozumieć o co chodzi i jak najszybciej odzyskać należne Ci za ten miesiąc pieniądze. Powodzenia!
Mamy dopiero 14 stycznia, więc nie ma paniki, to tylko kilka dni opóźnienia na razie, tak jak Sławek pisze najlepiej pojedź na miejsce, wybadaj sytuację, najlepiej obejrzyj przy okazji mieszkanie czy ktoś mieszka, w jakim stanie mieszkanie itd.
Wejście do swojego mieszkania zawsze możesz uzasadnić potem swoją realną obawą, że coś się w nim komuś poważnego stało (np. najemca zasłabł i potrzebuje pomocy), skoro nie odbiera telefonów.
Dokładnie. Najlepiej z rana tuż przed jego/jej wyjściem do pracy, żeby uniknąć zabawy w chowanego.
Karolino i Mężu, ekspertem to ja nie jestem, a nieruchomościami zajmuję się aktywnie zaledwie od 5 lat. Powiem Wam tylko tyle, że najgorszy stan emocjonalny jakiego doświadczyłem to ‘wahać się i czekać.’ Nie zwlekajcie. Kupujcie. Dacie radę. Na pewno są lepsze okazje i dają lepsze stopy zwrotu, ale czy jesteście w stanie je wszystkie przeanalizować, obejrzeć, ocenić itd? Stracicie na to więcej czasu i energii niż współczynnik niedoskonałości ekonomicznej trzeciej inwestycji na Ochocie. Albo jesteście inwestorami albo nie. Nie wahajcie się. Lepiej żałować decyzji, które podjęliśmy, niż tych, których nie zdążyliśmy podjąć bo ktoś inny kupił i cieszy się zyskiem. Prosty przykład: w zeszłym roku “sprzątnięto” mi sprzed nosa pięć okazji inwestycyjnych nieruchomości bo się wahałem. W 2016 już kupiłem dwie (akty notarialne podpisuję dziś po południu) i negocjuję trzecią. Pewnie zamiast tych dwóch można było szukać ‘lepszych’. Ale te już są moje i będę na nich zarabiał. A Wy kiedy będziecie zarabiać na trzeciej inwestycji na Ochocie.
Nie wahajcie się!
Pozdrawiam,
Piotr
Piotrze, dzięki w imieniu Karoliny, jej męża oraz swoim. Przypomniałeś o jednym ważnym zagrożeniu – analysis paralysis, przed którym trzeba się strzec.
Karolina, jeśli nadal zaglądasz na fridomię, to daj proszę znać co ostatecznie postanowiliście:-)
Dzień dobry Wszystkim.
Długo się nie odzywaliśmy, bo sytuacja zmieniała się jak w kalejdoskopie i jesteśmy już po zakupie, remoncie oraz wynajęciu mieszkania. Ale nie tego, o którym była mowa na początku :).
Opowiem pokrótce. Ostatecznie nie kupiliśmy mieszkania, o którym pisała moja Żona. Złożyło się na to kilka czynników, z czego chyba najbardziej istotne okazały się te związane z emocjami. Mimo tego, że to biznes, wydaje nam się, że emocje okazały się w tym przypadku bardzo pomocne, ponieważ finansowo nam się to w kalkulacjach spinało. Mimo wysokiej ceny zakupu mieszkania, szacuję, że można było na nim uzyskać wysoką stopę zwrotu. Dlaczego zatem nie kupiliśmy? Dlatego, że coś nam się nie do końca podobało w tej ofercie. Nie chcę za bardzo tego wątku rozwijać, ale w skrócie: kamienica w/po procesie reprywatyzacji, tylko część mieszkań była wykupiona; bardzo słychać było sąsiadów zza ściany, do tego stopnia, że nas to przeraziło. Wiem, że to nie my tam mamy mieszkać, ale uważamy, że to duża wada. Nie wiem co było przyczyną, bo ściany były z cegły. Być może przeróbki wentylacji, a może to, że mieszkanie były wytynkowane płytami gipsowymi a nie tynkiem tradycyjnym. To zresztą kolejna wada jak dla mnie – tynki z płyt, pękają, pod nimi chętnie zbierają się pająki i inne tego typu świństwa. Poza tym – mieszkanie, mimo, że po remoncie i na pierwszy rzut oka wyglądało super, wysokie, z antresolą do spania, to jednak bardzo mało miejsca na przechowywanie, trzeba by dokupić sporo mebli, których nie za bardzo było gdzie ustawić. Suma summarum, zbyt wiele wątpliwości i odpuściliśmy (mimo, że sprzedający sam zaoferował obniżkę ceny). To było ok. 8 stycznia.
Niedługo potem, w połowie stycznia, znalazłem bezpośrednie ogłoszenie sprzedaży kawalerki, na ulubionej przez nas Ochocie, a jakże :). Cena była bardzo dobra 170k za 17,5mkw. Stan mieszkania opisany był jako po remoncie 6 lat temu, jednak zdjęcia nie pozostawiały złudzeń – był to remont bardzo tani, stare meble, wyglądało to na zdjęciach słabo, no może średnio. Po kontakcie telefonicznym z właścicielem dowiedzieliśmy się, że mieszkanie jest obecnie wynajmowane, a sam właściciel nie mieszka w Warszawie. Mieszkanie musi sprzedać z powodów rodzinnych. Dzwoniłem do właściciela rano w poniedziałek lub wtorek i umówiliśmy się na sobotę (nie pamiętam już czy najbliższą czy kolejną), bo wtedy mógł przyjechać do Warszawy, uzgodnić z Najemcą pokazywanie mieszkania itp.
Wiedzieliśmy, że oferta jest atrakcyjna (dla nas tym bardziej, bo to w końcu mały metraż na Ochocie, którego szukamy), więc byliśmy w emocjach i czekaliśmy do soboty. Kontakt telefoniczny był dobry, mieliśmy być pierwszymi oglądającymi. W międzyczasie ogłoszenie pojawiło się z ceną 175k ale wystawione przez mikro agencje.
W sobotę podjechaliśmy pod blok i zauważyliśmy, że chyba nas ktoś ubiegł. Okazało się, że osoby umówione jako drugie (na 30 min po nas), przyszły celowo wcześniej, żeby być pierwsze. Była to pani z mikro agencji z klientką. Za pierwszym podejściem na szczęście nie zdecydowały się i mogliśmy obejrzeć mieszkanie. Było to nieco krępujące, ponieważ w mieszkaniu siedział Najemca a my z właścicielem ogarnęliśmy tylko wzrokiem to co mogliśmy. Nie trwało to nawet 5 minut. Wychodząc z klatki, nadal stały te pierwsze klientki, poszliśmy z właścicielem do naszego auta popytać o szczegóły, stan prawny, podstawę nabycia itp. W międzyczasie do właściciela dzwonił telefon, nadchodził kolejny oglądający. Dowiedzieliśmy się, że powodem sprzedaży są długi – pożyczki typu chwilówki zaciągnięte do b. wysokiej kwoty przez dorosłe dziecko właściciela. Nie ukrywam, że taka wiedza uwiarygodniła nam tego człowieka. Spytaliśmy ile więc byłoby do zapłacenia i usłyszeliśmy kwotę 165k. Bardzo nas to ucieszyło i spisaliśmy umowę przedwstępną oraz wręczyliśmy zadatek. Było to 22 stycznia. Umówiliśmy się, że na akt notarialny dopiero z końcem lutego, ponieważ właściciel musiał dać czas najemcy na wyprowadzkę. Potem nastąpiło trochę stresujących sytuacji, bo po kilku dniach ogłoszenie nadal wisiało, byliśmy w kontakcie telefonicznym z właścicielem. O ile jego zachowanie nie budziło żadnych wątpliwości, o tyle raz pod koniec rozmowy z nim, przekazał słuchawkę swojej żonie i ona nie zgadzała się uzgodnioną ceną (mieszkanie było tylko na niego). Powiedziała, że mąż postąpił nieodpowiedzialnie, za mocno obniżył cenę i że musimy coś dołożyć. Nie słuchała argumentów o umowie przedwstępnej, zadatku itp. Rozłączyliśmy się lekko poirytowani nawzajem. Stresowaliśmy się o tyle, że zadatek był dość niski i właściciel mógłby to mieszkanie sprzedać nieco drożej. Nawet gdyby zwrócił nam 2-krotność zadatku, byłby nieco do przodu. Za żadną cenę tego nie chcieliśmy, bo mieszkanie to miało dla nas zbyt dużo zalet, wg mnie było dużą okazją rynkową (nie tylko obiektywnie, biznesowo, ale co również bardzo ważne – subiektywnie atrakcyjne dla nas).
Skontaktowałem się z właścicielem i zaproponowałem, że dorzucimy 2k pln. On to przyjął, podziękował, przeprosił za żonę i zapewnił, że jest OK. Nie zmieniało to faktu, że z dużą dozą niepewności czekaliśmy na koniec lutego. Umówiłem notariusza, właściciel termin zaakceptował, projekt aktu został przygotowany, pozostało czekać. W tygodniu poprzedzającym podpisanie aktu, właściciel zadzwonił, że musimy przełożyć termin aktu (z piątku na poniedziałek) – dla nas to znowu stres, co kombinuje, itp. Muszę przyznać, że psychicznie nas to sporo kosztowało, cały miniony miesiąc.
Koniec końców – na akcie wszyscy się zjawili, obyło się bez problemów. No może ledwie co, uniknęliśmy problemu przy płaceniu przelewem. Przelew szedł w dwóch ratach, na dwa konta. Raz o mały włos a pani z banku wybrałaby zły typ przelewu (standardowy zamiast szybkiego). Udało mi się to wyłapać i zostało poprawione. Jest to kolejny przykład, że wszystko warto sprawdzić samemu i nie można ufać nieomylności innych.
Uff, już się zmęczyłem pisaniem :), ale lećmy dalej.
Na OLX wystawiliśmy do oddania za darmo stare meble. Nie na rękę mi było zajmowanie się tym samemu, bo 3-częściowy regał, sofę i szafki z kuchni ciężko zutylizować, wynieść. Chętni szybko się znaleźli, ale z regałem było ciężko.
Rozpoczęliśmy remont. Plusem było to, że mieszkanie miało nowe okno, drzwi, zrobione gładzie, jako takie płytki w łazience i wymienioną instalację elektryczną. To był ten remont, o którym było napisane w ogłoszeniu. Było natomiast bardzo brudne, można powiedzieć brzydko „zapyziałe”. Tak, jakby przez kilka dobrych miesięcy nikt tam nie sprzątał. Najtańsze panel położone były bez żadnego podkładu na starym, krzywym parkiecie, wyglądały tragicznie. Kabina w łazience, fugi zagrzybiałe, no słabo było.
Remont robiłem sam. Raz, że lubię, dwa, że chciałem :). Zakres remontu to: nowe panele, nowa kabina z brodzikiem, malowanie, płytki nad blatem w kuchni, meble, sofa, rolety, nowy parapet (polecam bardzo fajną nakładkę renowacyjną na parapet betonowy), kompleksowe czyszczenie. Ze względu na to, że mieszkanie jest z lat 50’, nie obyło się bez niespodzianek. Krzywa podłoga, krzywe ściany – brzmi niegroźnie, ale bardzo spowalnia pracę. Na przykład wsuwasz pod blat lodówkę, a ona wchodzi tylko do połowy, bo przy ścianie podłoga jest wyżej i lodówka podblatowa nie mieści się pod blat. Musisz demontować blat, szukać jakichś listewek, żeby estetycznie zamontować go wyżej.
Wyposażenia jak sofa czy pralka szukaliśmy na OLX. Łatwo nie jest, jeśli chce się kupić coś dobrego. Zależało nam na kompaktowej, niewielkiej rozkładanej sofie z pojemnikiem na pościel. Nie podoba mi się tanie łóżko z ikea, gdzie jedno jest bez pojemnika i śpi się prawie na podłodze a inne zajmuje bardzo dużo miejsca złożone. W przypadku tak małych mieszkań każdy metr jest na wagę złota.
Po długich poszukiwaniach udało się kupić super sofę, praktycznie nową, za bdb cenę. Zawsze problemem był transport i wnoszenie. Kosztowało nas to dużo czasu, energii, ale teraz jesteśmy z tego bardzo dumni.
Podsumowując – remont trochę trwał, kompletowanie wyposażenia także, nie zależało nam na czasie, mieliśmy inne sprawy, mieszkanie było gotowe i wyposażone w ciągu 2 miesięcy po kupnie. Jest super, miło nam się tam z Żoną przebywa i to jest właśnie to, czego szukaliśmy, to są te emocje, które w naszym przypadku są istotnym elementem procesu.
Mieszkanie chcieliśmy wynająć dla 1 osoby bez zwierząt i udało nam się to zrealizować. Ogłoszenie tym razem dałem tylko na olx i fb, bez numeru telefonu (bo ostatnim razem, miałem rozbity cały dzień, gdzie musiałem odbierać telefon i udzielać informacji, pytać się, umawiać). Pierwsza osoba skontaktowała się ze mną w 20 min, po dodaniu ogłoszenia (i to ona ostatecznie wynajęła kolejnego dnia). Druga osoba dzwoniła (po kontakcie PW) z Francji i chciała w ciemno wynająć, ale tego nie akceptujemy. Podobnie klient biznesowy z innego miasta. Był też jeszcze jeden oglądający, zdecydowany, ale oczekiwał innej wersji umowy niż my byliśmy w stanie zaakceptować.
Wydaje mi się, że mieliśmy dość restrykcyjne wymagania co do Najemcy, ale udało się je zrealizować i to w rekordowo krótkim czasie.
Koszty:
Mieszkanie – 167k
Notariusz – 5k
Remont i wyposażenie – 6,5k
Suma – 180k (doliczmy paliwo i inne śrubki, czasu pracy nie liczę ;) )
Wynajem 1500 zł (z opłatami)
Czynsz 170 zł, prąd, gaz, woda – 130 zł
Zostaje 1200 zł/m przed podatkiem
Do rentowności zakładam 12 miesięcy (już kolejny raz wynajęliśmy mieszkanie w 1 dzień) – co daje nam 8% zwrotu.
Radek, duże dzięki za obszerną relację z Waszych postępów. Cieszę się, że się Wam udało pomimo różnych zawirowań i zakrętów. Gratuluję i życzę kolejnych udanych inwestycji na Waszej drodze do wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki. I czekam na kolejne relacje:-)
Gratuluje fajnej inwestycji i zadowolenia w zakupie .Jesli kszt zakupu wyniosl 180 tys a miesiecznie na reke zostaje 1200 czyli po oplaceniu 8.5% podatku to zwrot jest nie 8% jak piszesz ale co najwyzej 6-6.5% co i tak jest dobrym wynikiem oczywiscie nie liczac za jakis czas remontu oraz roznych nieprzewidzianych wydatkow ktore pojawic sie moga przeciez zawsze.