Dzieki temu, ze w tym tygodniu, od trzech roznych osob otrzymalem maile z prosba o porade ws zakupu miniapartamentow, to postanowilem dzis odejsc od ceny ropy, benzyny i biletow lotniczych i wrocic na grunt o wiele lepiej mi znany. Grunt nieruchomosci na wynajem.
Ostatnio pojawilo sie sporo ofert deweloperow budujacych mini-apartamenty (nazwa dosc mylaca, bo to przeciez oksymoron), mikro-kawalerki oraz inne tego typu wynalazki. Mini-lokale zlokalizowane sa czesto w dobrych miejscach. Sprzedawane sa w bardzo atrakcyjnych cenach – w W-wie juz nawet od PLN 140 tys, we Wroclawiu – nawet od PLN 100 tys. Sa to ceny netto, ale sprzedawcy zapewniaja, ze inwestor bedzie mogl sobie odliczyc VAT, wiec jest on neutralny. Z pozoru, oferta super! Jak marzenie:-)
Ale nie wszystko co sie swieci jest zlotem.
Co to sa “mikroapartamenty”? To lokale o bardzo malych metrazach, czesto nie spelnaijacych definicji “mieszkania”, ktore m.in musi posiadac co najmniej jeden pokoj o pow min 16 m.kw, oddzielna i widna kuchnie, itp. Te lokale tych wymogow nie spelniaja, Sa male, a deweloperzy moga je tanio sprzedawac. Cena za m.kw zwykle bywa dosc wysoka, ale to dosc naturalne i inwestorzy cena za m.kw nie powinni sie przejmowac – o tym byla juz wielokrotnie mowa na lamach fridomii. Niska cena dziala jak lep na muchy. Jest atrakcyjna dla osob poszukujacych pierwszego samodzielnego lokum. Niska cena, dobra lokalizacja, nowy budynek w dobrym, nowoczesnym standardzie. Na ten lep nie powinni sie jednak – moim zdaniem – dawac nabierac inwestorzy. Powinni sprawdzic co sie znajduje pod wierzchnia warstwa zlota:-)
Dlaczego deweloperzy buduja mikro-lokale (ta nazwa jest wlasciwsza dla ich oferty, choc oczywiscie mini apartament brzmi lepiej, dostojniej, chwytliwiej:-)? Bo dzieki temu nie musza zapewniac dla kazdego mieszkania miejsca postojowego. Budowanie miejsc postojowych kosztuje, wlasciciele mikro-mieszkan nie zawsze maja samochody, wiec miejsc postojowych nie potrzebuja. Nie bardzo chca za nie placic. A z kolei deweloper jest pod przymusem administracyjnym stworzenia ilus tam miejsc (czasami nawet wiecej niz jedno na kazde nowe lokum), a to przeciez kosztuje. Stad pomysl na mikro-lokale.
Jakie sa z nimi zwiazane ryzyka dla inwestorow? Kilka. I to na tyle powaznych, ze klienci Mzuri Investments raczej nie sa zainteresowani oferta mikroapartamentow. Wola kupowac standardowe mikro-mieszkania lub wieksze mieszkania z przeznaczeniem na wynajem na pokoje. Dlaczego?
Po pierwsze, kwestia zwrotu VAT, ktora obiecuja sprzedawcy mikro=lokali nie jest tak prosta. Bywa skomplikowana lub wrecz niemozliwa. A to jednak czyni cene zakupu mniej atrakcyjna. Po drugie, choc nie jest to z mojej perspektywy duzy problem, sprzedaz takiego lokum osobie fizycznej moze byc utrudniona w przyszlosci, gdyz ponoc banki nie chca osobom fizycznym udzielac kredytow hipotecznych na zakup lokali. Nie jestem tego pewien, ale dla mnie to temat tak czy inaczej uboczny, bo zakladam, ze osoba budujaca swoj portfel mieszkan na wynajem by osiagnac wolnosc finansowa nie bedzie sprzedawac zakupionego lokum.
Pozostale wady sa jednak powazniejsze. W istotny sposob zmniejszaja rentownosc najmu. Podatek od nieruchomosci w przypadku mieszkan wynosi srednio 70 groszy za m.kw. W przypadku lokalu uzytkowego (a takim sa owe mikrolokale) podatek wynosi juz PLN 23 za m.kw czyli prawie 33-krotnie wiecej!!! Oplata za uzytkowanie wieczyste tez jest 3-krotnie wyzsza (liczona od 3% wartosci lokalu, a nie od 1%). Kwoty podatkow, ktore bywaja “groszowe” w przypadku mieszkan, moga stac sie “grubymi kwotami” w przypadku lokali uzytkowych. A to znaczaco zmniejszy dochod z najmu bo od kwoty rynkowego poziomu najmu, trzeba bedzie odjac wyzsze kwoty danin.
O koniecznosci ewentualnego ovatowania calosci przychodow z najmu (rowniez najmu mieszkan) czy o ryzyku tego, ze jakis urzednik miejski kiedys sie obudzi i skontroluje cel na jaki przeznaczane sa owe lokale uzytkowe w danym budynku i go zakwestionuje jako niezgodny z przepisami tylko wspomne bez wchodzenia w szczegoly.
Podumowujac, moim zdaniem nie kazda oferta mikro-lokali bedzie interesujaca dla inwestorow budujacych portfel mieszkan na wynajem. Nawet pomimo niskiej ceny zakupu. Jest to oferta interesujaca – byc moze – dla konsumentow lub dla biznesmenow chcacych rozkrecic dzialalnosc polegajaca na uslugach hotelarskich. Mam tu na mysli osoby prowadzace dzialalnosc gospodarcza polegajaca na najmie krotkoterminowym. Inwestorzy wyzsze zwroty moga osiagnac na tradycyjnym najmie, bez brania na siebie dodatkowych ryzyk zwiazanych z mikro-lokalami. Nie wszystko zloto co sie swieci. Czasami to tylko pozlacana stal.
Nie jestem licencjonowanym doradca inwestycyjnym, a moje rozwazania nalezy traktowac jedynie jako perspektywe jednej z osob troche znajacych sie na najmie mieszkan. Niewykluczone tez, ze byc moze wsrod ofert deweloperow, uda sie znalezc taka oferte mini-lokali, ktore zapewnia satysfakcjonujacy zwrot pomimo wyzszych podatkow,
A jakie sa Wasze doswiadczenia i/lub obserwacje w tym temacie? Dodajac komentarze, prosze raczej powstrzymywac sie od podawania nazw konkretnych deweloperow, adresow inwestycji, cen, itp. Na fridomii staramy sie unikac reklam niesprawdzonych firm.
16 Responses
Zastanawiam się czy przy zakupie “mini lokalu” działającego na zasadzie hotelu czy nie trzeba mieć czasem założonej działalności gospodarczej? Wtedy chyba to nie jest już “wynajem okazjonalny” tylko raczej zorganizowany skoro teoretycznie co dzień może tam spać ktoś inny. Jeśli chodzi o VAT przy zakupie to faktycznie można odciągnąć (przy założonej działalności) dosyć prosto. Biorąc pod uwagę to, że VAT trzeba doliczyć do każdego rachunku co miesiąc (chyba 8% jeśli się nie mylę) trzeba też brać pod uwagę, że w kosztach za prąd/gaz itd można ten podatek “odliczyć” (a są opodatkowane 23%) jednak to ciągle podwyższa koszty… Zastanawiam się czasem czy tego typu wynajmowanie nie jest obarczone zaostrzonymi przepisami PPoż., bhp itd. Wydaję mi się, że to mógłby być dobry interes przy większej ilości lokali – 40/50. Ah i amortyzacja jest trochę wyższa niż przy zwykłych mieszkaniach na wynajem. Widać deweloperzy idą z duchem czasu i nadzieją ludzi, że można dużo zarobić na wynajmie.
Zagadnienie czy najem jest działalnością gospodarczą czy nie, to temat rzeka, jest mnóstwo sprzecznych opinii. Generalnie urzędy skarbowe nie kierują się co konkretnie wynajmujesz, ale raczej skalą działalności – liczbą mieszkań i kwotami które uzyskujesz.
Przykładowo jak odziedziczę po babci nieruchomość w której jest zakład fryzjerski na podstawie najmu, no to nie czyni mnie to przedsiębiorcą. Ale mając 10 mikro-lokali i zajmując się tylko och obsługą, istnieje ryzyko, że fiskus nakaże założenie działalności gospodarczej i inne zasady opodatkowania, ZUS itd.
Wracając do tematu mikro-lokali, to wziąłbym pod uwagę nie tylko stawki podatku od nieruchomości czy też VAT, ale również stawki opłat do wspólnoty mieszkaniowej. Czasem deweloperzy wpadają na wspaniały pomysł, żeby w takich blokach usadowić na dole portiera. Za takie i inne podobne przyjemności płacimy w czynszu.
Długo myślałem nad zakupem całego pakietu takich lokali, w końcu jednak zrezygnowałem z tego pomysłu i kupiłem u dewelopera tylko jeden tego typu lokal w Warszawie. Okazało się to dobrym krokiem ( tylko jeden lokal), ponieważ deweloper jest obecnie na skraju bankructwa, a cała inwestycja wisi dosłownie na włosku, ale to inny temat. Wiele z tego, co napisałeś, mogę potwierdzić, jednakże nadal stopa zwrotu wynosi (zgodnie z Waszą metodologią) ok 7%, co jak na Warszawę i nowe budownictwo uważam za bardzo dobry wynik. Z pozytywnych aspektów można wspomnieć o dwóch rzeczach: Amortyzacja, która w przypadku tego typu lokali wynosi 3,5% w stosunku do 2,5% dla lokali mieszkalnych, które powstały po 1986 roku, oraz 23% podatek vat, który odliczamy od zakupu lokalu absolutnie bez problemu. Oczywiście podatek vat musimy równiez naliczyć przy samej usłudze najmu, jednakże jeśli skierujemy naszą ofertę do klienta instytucjonalnego ( typowa firma wynajmująca mieszkanie dla swojego pracownika), podatek ten staje sie neutralny, ponieważ rynkowa stawka wynajmu to kwota netto. Podsumowując kupilem lokal 23 metry w okolicy biur, który chcę wynajmować firmie, a planowany zwrot z inwestycji to 7%. Rzeczywistość oczywiście zweryfikuje te założenia, o czym będziecie się mogli niedługo sami przekonać, ponieważ lokal ten, jak wszystkie mieszkania niedzielone na pokoje, które kupuję, trafi do Was.
Adam, dzięki za zaufanie Mzuri. Oczywiście – jak zwykle – dołożymy starań by zwrot był możliwie najwyższy. Sam jestem ciekaw jakie będą rzeczywiste zwroty, więc poproszę moich ludzi w Warszawie o informacje na ten temat. Jeszcze raz, dzięki za zaufanie Mzuri
Sławku, zagadnienie trochę z innej beczki ale nigdzie na Frodomii nie znalazłem wpisu o nim, a ostatnio jest bardzo aktualny np. w W-wie.
Zastanawiam się nad zakupem mieszkania z rynku wtórnego, w Warszawie w
bloku który nie posiada uregulowanego stanu formalno-prawnego dla gruntu
na którym stoi.
W związku z tym że nie mogę w internecie znaleźć wiarygodnych
informacji nt. niebezpieczeństw z tym zakupem związanych zwracam się do
Ciebie jako praktyka tematu nieruchomości z zapytaniem – czy miałeś doświadczenie z tego typu mieszkaniami / polecałbyś lub nie
taki zakup jeżeli mieszkanie posiadałoby o 10% niższą cenę niż typowa
cena transakcyjna dla tego typu mieszkań w okolicy, czy może premium
związane z zakupem ryzyka nie uzasadnia wejścia w ryzyko związane z
gruntem? wg. mnie przy zmienności prawa w Polsce i przy różnych
rozstrzygnięciach sądów takie bloki to może być tykająca bomba
zegarowa dla spółdzielni (bo być może w przyszłości zajdzie potrzeba
partycypowania w kosztach obsługi wierzytelności względem tego dawnego
właściciela gruntu…)
i czy w świetle powyższego nie powinno się, jeżeli tylko sytuacja na to
pozwala zamieniać posiadane prawa spółdzielcze własnościowe dla
swojego lokalu na prawo pełnej własności? czy Ty to praktykujesz na
swoich nieruchomościach?
z góry dziękuję za odpowiedź,
Mariusz
Monte, nie jestem praktykującym prawnikiem, a to raczej pytanie prawne niż inwestycyjne. Sprawdziłbym z jakiego powodu dana spółdzielnia nie ma rozwiązanej kwestii własności i zapytałbym prawnika o poradę w tej konkretnej sytuacji. Z punktu widzenia operacyjnego, nie ma większych przeszkód w nabywaniu takich mieszkań (sam mam takich kilka). Kupujesz tanio, remontujesz, wynajmujesz i cieszysz się kolejnym krokiem do wolności finansowej. Mogą pojawić się potencjalne utrudnienia przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego (nie zaciągałem), albo przy późniejszej sprzedaży mieszkania (nie sprzedawałem więc nie znam z osobistego doświadczenia), ale chyba nie muszą.
Liczę, że inni Fridomiacy zechcą się podzielić z Tobą, z nami, swoimi przemyśleniami.
Dzięki za odpowiedź Sławku,
przyczyny w skali większości spółdzielni mieszkaniowych w W-wie są podobne – ziemia odebrana dekretem Bieruta i uzyskania przez spółdzielnie. Po jakimś czasie pojawiają się osoby z roszczeniami i sprawa zaczyna się wozić po sądach. Warszawa zamiata to pod dywan lub stara sie przerzucić na spółdzielnie. Spółdzielnie nie chcą bo ‘jedynie’ są wieczystymi użytkownikami.
Sporo tych przypadków w W-wie, co pozwala mieć nadzieję że problem zostanie rozwiązany po myśli właścicieli tych mieszkań, lub…nie zostanie rozwiązany i pozostanie w próźni :)
Napisałeś o bardzo ważnej przesłance – operacyjnym punkcie widzenia, jednak i tu pojawia się pytanie – jeżeli mleko się wyleje to jak szybko – za 5 czy 50 lat. Bo jak 50 to rzeczywiście sprawa drugorzędna. Jak za 3-5 to może być niezła mina.
Jestem bardzo ciekaw innej kwestii – w swojej książce opisywałeś swoje pierwsze podejścia do tematu zakupu pierwszych mieszkań. Na typ etapie byłeś wg. mnie bardzo czujnym inwestorem – ilość obejrzana przechodziła w jakość zakupów. W tym momencie wydajesz się inwestorem dużo odważniejszym – piszesz że masz kilka takich mieszkań, ale komentarz piszesz bez spinki, na luzie, zwracając bardziej uwagę na stronę operacyjną zakupu. Pytanie – czy tej odwagi inwestycyjnej nabrałeś po zakupie wielu mieszkań, czy posiadałeś ją od początku, i czy to jest ważna rzecz przy Twoim profilu inwestowania? pytanie może wydać się banalne, ale ja np. widzę że wiekszość zakupów nad któymi się długo zastanawiałem i mocno je analizowałem a których nie dokonałem – byłoby tymi strzałami w dziesiątkę…
Monte, rzeczywiście dziś do swoich własnych zakupów podchodzę na dużym luzie. Pewnie z dwóch powodów – raz, że przestało to być dla mnie osobiście kwestią “być albo nie być”, a po drugie – ważniejsze – wiem, że ludzie w Mzuri przejmują się tym dużo bardziej ode mnie. Mam do nich większe zaufanie niż do siebie samego:-)
Do zakupów dla Klientów Mzuri Investments podchodzimy z pełną powagą i profesjonalizmem. Z wielu względów – m.in. odpowiedzialność za czyjeś oszczędności, chęć uniknięcia kłopotliwych pytań czy skarg, dbanie o naszą reputację, starania o pozytywne referencje, determinacja by rozwijać skalę działania, itp. Wreszcie, im lepszego zakupu dokonamy, tym łatwiej potem będzie Mzuri zarządzać najmem zakupionego przez Inwestora mieszkania. Do zakupów swoich mieszkań podchodzę z dużym luzem. Kupuję np te mieszkania, których inwestorom niekoniecznie chcielibyśmy zaprezentować. Eksperymenty wolę dokonywać za swoje pieniądze, a nie za pieniądze należące do naszych Klientów.
Witam społeczność. Dzięki Sławku za poruszenie tego tematu. Mój punt widzenia jest taki, iż rozwiązania mikromieszkaniowe, nadają się głównie na najem krótkoterminowy i mogą generować w miarę stabilne przychody, pod warunkiem dobrego modelu zarządzania oraz odpowiedniej skali. Więcej w tym wszystkim jest biznesu hotelowego niż klasycznego, długoterminowego wynajmu, więc trzeba być na to przygotowanym. Późniejsza sprzedaż tego typu lokalu może okazać trudniejsza, że względu na ograniczone grono potencjalnych nabywców – zazwyczaj są to inwestorzy, bo przysłowiowy konsument Kowalski nie będzie zainteresowany kupnem mega “malucha”. Co do podatków to 23% VATu z zakupu jest oczywiście do odliczenia i z tym nie ma problemu. Większą niedogodnością jest zdecydowanie opodatkowanie 1m2 takiej nieruchomości (wpis Sławka). Takie moje przemyślenia..
Btw. Sławek, jeśli uda mi się pojawić w Singapurze przed Twoim powrotem do PL, to zapraszam na herbatę Gong Cha :]
Marek, dzięki za podzielenie się swoimi uwagami. A w Singapurze planuję być większość lutego oraz koniec marca/początek kwietnia. Pod koniec lutego/początek marcu wybiorę się chyba na 4 tygodnie na wyspę Hainan w Chinach by tam kontynuować moją naukę języka mandaryńskiego. Mam nadzieję, że uda nam się tu spotkać na miejscu.
Witaj Sławku i Monte
Moje doświadczenie w temacie mieszkań z nieuregulowanym gruntem jest małe, jednak uważam, że sprawa z jednej strony jest olewana przez Urząd Miasta a z drugiej strony, ( czyli np. klientów Mzuri) warta jest zainteresowania. Uchwała SN z maja 2013 zamknęła możliwość zakładania KW dla lokali w budynkach posadowionych na gruncie nieuregulowanym. Efekt jest taki, że są praktycznie niesprzedawalne za rynkową wartość i z lewarowaniem się kredytem hipotecznym pod te lokale. Natomiast te lokale, które miały założoną KW przed wejściem w życie tej uchwały, mogą dostać kredyt na moją wiedzę tylko w jednym banku:). Oczywiście każdy zakup czy to z KW czy też bez KW można zrobić za gotówkę lub pod zastaw innej nieruchomości. Jednak widzę, że często cena takich nieruchomości jest niższa od rynkowej 10-20%. W Warszawie problem może dotyczyć nawet 30% mieszkań w zasobach spółdzielni.
Na początek warto sprawdzić czy spółdzielnia ma wieczyste użytkowanie ustanowione czy też nie. Jeśli ma to jest bardzo duże prawdopodobieństwo, że to miasto powinno zapłacić za ewentualne roszczenia właścicieli.
Jeśli natomiast nie ma żadnej podstawy prawnej do tego terenu tylko tzw władanie( to też dziwna konstrukcja:)), to trzeba sprawdzić czy są to roszczenia właścicieli czy też opieszałość urzędników, ewentualnie ( o tym również słyszałem) pracowników spółdzielni, że nie przygotowali dokumentacji.
W SM, którą znam jest tak, że sprawa się ciągnie od 2008 roku. Miasto miało już dokumenty przygotowane do przekazania gruntów pod budynkami wraz z niezbędną infrastrukturą, ale SM chciała więcej i do podpisania aktu nie doszło(, bo tylko aktem notarialnym musi być to zrobione!!!!). Spółdzielnia poniekąd słusznie stoi na stanowisku, że należy jej oraz członkom spółdzielni nie tylko grunt pod budynkami, ale również np. place zabaw, które zostały zrobione za pieniądze spółdzielców oraz parkingi społeczne również zrobione przez mieszkańców utrzymywane i opłacane podatkiem za władanie:). I chociaż nie ma roszczeń do tego terenu właścicieli a teren jest w posiadaniu SM od ponad 30 lat to nadal sprawa stoi w miejscu. Chociaż mieszkańcy jak by byli bardziej zdeterminowani i zaczęli domagać się zrekompensowania strat z uwagi na fakt nieuregulowania gruntu to sprawa by szybko się zakończyła. W latach 80-tych nikt nie przewidywał, że ludzie będą mieli samochody nawet dwa-trzy w rodzinie i trzeba będzie je gdzieś parkować, więc nie budowano pod budynkami parkingów, dlatego uważam takie roszczenie SM za słuszne.
Odbiegłem od tematu:), ale chciałem trochę go naświetlić.
Uważam, że potencjalny inwestor ma tutaj dobre pole do popisu by zbić cenę i w perspektywie czasu zarobić. A będąc już właścicielem będzie zależało mu na uregulowaniu gruntów i będzie wywierał presje na różnych organach.
Minus jest taki, że nie można zastosować amortyzacji:), przynajmniej do czasu uregulowania gruntu.
Spora ilość takich mieszkań jest w dobrze skomunikowanej części Wawy, z dobrą infrastrukturą a nawet w pobliżu stacji metra.
Adam, dzięki za wiele konkretnych informacji.
Sławku piszesz:
” Podatek od nieruchomosci w przypadku mieszkan wynosi srednio 70 groszy za m.kw. W przypadku lokalu uzytkowego (a takim sa owe mikrolokale) podatek wynosi juz PLN 23 za m.kw czyli prawie 33-krotnie wiecej!!! Oplata za uzytkowanie wieczyste tez jest 3-krotnie wyzsza”
Wybacz ignorancję ale czy tradycyjne mikrormieszkanie 17-metrowe na rynku wtórnym też jest objęte wyższymi podatkami> Jakie różnice prawne powoduje posiadanie “niepełnowartościowego” mieszkania, w którym pokój nie ma minimum 16 m kw?
Borys, na rynku oczywiście są mieszkania mniejsze niż 16 m.kw powierzchni całkowitej, a nie tylko jednego pokoju. Póki zostały wybudowane przed wejściem ustawy normującej minimalną wielkość mieszkania, to nadal są traktowane jako “mieszkanie”, pomimo tego, że nie spełniają dzisiejszych norm. Natomiast dziś budowane “mieszkania” muszą spełniać normy, bo inaczej deweloper nie dostałby pozwolenia na użytkowanie jako “mieszkanie”.
Różnice w opodatkowaniu dotyczącą celu przeznaczenia (cele mieszkaniowe vs cele nie-mieszkaniowe); wielkość powierzchni nie ma tutaj znaczenia. Lokal użytkowy o powierzchni czy 5 m.kw czy 1000 m.kw będzie opodatkowany wyżej niż mieszkanie.
Mikroapartamenty w podatku od nieruchomosci są kwalifikowane jako budynki inne, nie użytkowe. Podatek tylko trochę wyższy, niż od mieszkań.
Takie małe “lokale użytkowe” są tworzone głównie dlatego, że obecnie prawo (ustawa o warunkach technicznycg, jakim powinny odpowiadac budynki) wymaga, by choć jeden pokój w mieszkaniu miał 16m2 i odpowiednią szerokość. A dla lokali użytkowych tego wymogu nie ma. No i lokal można legalnie wynajmowac na doby, mieszkanie tylko powyżej 30-dni. Na szczęście pierwszy powód (warunki techniczne) w najbliższym roku-dwóch zniknie – wejść ma zmiana przepisów (ale dotyczyc będa tylko budynków, które uzyskały pozwolenie na budowę dopiero po ich wejściu w życie).