12

02.2016

Demografia a nieruchomości

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Co czytaliśmy, Napisali o ..., Nieruchomości, Nieruchomościach

ilość komentarzy: 22

8Czytałem ostatnio chyba ostatni numer „Private Banking”, a w nim cytat z bloga Bossa.pl, z wpisu „O krok za daleko w upraszczaniu świata” pióra Trystero (http://blogi.bossa.pl/2015/12/09/o-krok-za-daleko-w-upraszczaniu-swiata/).  Polecam ten wpis w całości, a poniżej dla zachęty cytuję poniżej kluczowe fragmenty (ze skrótami):

„Autorami analizy są dwaj znani ekonomiści – Gregory Mankiw i David Weil (…) Mankiw i Weil zauważyli, że wzrost cen nieruchomości w latach 70. w USA miał miejsce w trakcie wchodzenia na rynek potężnego powojennego wyżu demograficznego. Prognozowali, że wejście na rynek niżu demograficznego w latach 90. spowoduje istotny spadek popytu na nieruchomości i spadek ich cen. Do 2007 roku realne ceny nieruchomości spaść miały niemal o połowę (o 47%). Ceny nieruchomości w USA nie zbliżyły się do poziomów prognozowanych przez Mankiwa i Weila i nawet na dnie bessy po bańce spekulacyjnej pozostały powyżej szczytu z końca lat 80. (…).

Zwróciłem uwagę na analizę Mankiwa i Weila z trzech powodów. Po pierwsze, pojawia się ostatnio sporo raportów, w których demografia odgrywa kluczową rolę w prognozowaniu trendów makroekonomicznych i inwestycyjnych. (…) Fiasko podejścia Mankiwa i Weila może skłonić do sceptycznego patrzenia na demografię jako czynnik, którym można wyjaśnić wszystkie ważne trendy ekonomiczne.

Kwestie demograficzne wydają się także odgrywać istotną rolę w podejściu wielu inwestorów do polskiego rynku nieruchomości. Nie mam zamiaru przekonywać, że demografia nie będzie odgrywać ważnej roli na polskim rynku nieruchomości. Chciałem raczej przypomnieć, że ignorowanie czynników neutralizujących negatywny wpływ demografii może być równie bolesne co samo ignorowanie demografii.”

Mam nadzieję na soczystą dyskusję na łamach Fridomii dotyczącą demografii a nieruchomości :)

PS. Za każdym razem gdy piszę o mediach elektronicznych używając języka z epoki druku („na łamach”, „pióra Trystero”, itp.) mam wątpliwości co do ich adekwatności… Ale chyba nie wykształciliśmy jeszcze adekwatnych określeń. A sformułowania „od deski do deski” używamy dzisiaj, kilkaset lat po tym jak zaprzestano oprawiania ksiąg w deski. Może więc da się obronić te moje anachronizmy…

Komentarze:

  1. Jacek napisał(a):

    Prognozy dla Polski mówią, że nie tylko społeczeństwo się zestarzeje (co było prognozowane w USA w latach 90tych ale się nie do końca sprawdziło) ale, że liczba ludności wręcz spadnie o kilka milionów.

    Jest jeszcze pytanie czy uda się zatrzymać rozlewanie/wyludnianie się miast spowodowane wyprowadzaniem się ludzi za miasto.

  2. nikt napisał(a):

    Arturze , No tak ale chyba nie bierzesz pod uwagę że USA to kraj imigrancki, a wić nawet jeśli mają ujemny wskaźnik urodzeń to i tak uzupełniają go imigranci

  3. Sławek S. napisał(a):

    witam,

    w zeszłym roku czytałem artykuł w gazecie, że starsi samotni ludzie „wracają” z podmiejskich domów i mieszkania w określonej lokalizacji (m.in. niski czynsz) sprzedają się na pniu.

    z drugiej strony w jakiejś książce przeczytałem, że na starość to potrzebna jest pod ręką apteka i sklep spożywczy.

    tak czy owak pojawił się pomysł podobny do mini akademików, a mianowicie mieszkania dla osób starszych, ale to osobna bajka.

    pozdrawiam, Sławek S.

  4. Bartek napisał(a):

    Witam serdecznie.

    Temat demografii jest dla mnie szalenie interesujący w kontekście mojej nadchodzącej życiowej przygody z mieszkaniami i z nieruchomościami w ogóle.

    a) Na początku odniosę się do informacji, że liczebność Polaków spadnie o kilka milionów w perspektywie najbliższych 20-30 lat. . Moim zdaniem, ten fakt można wkalkulować w analizę przewidywanej stopy zwrotu z inwestycji w następujący sposób:
    (tak, wiem, stopa zwrotu to dość śliski temat, natomiast ja osobiście bardzo lubię liczby i stąd w ten sposób to zaprezentuję)

    – obecnie jest nas około 37 milionów, a za 30 lat będzie nas zgodnie z obecnymi prognozami około 32 miliony

    32/37*100%= 86%

    – tak więc jeśli uznamy, że demografia to główny czynnik decydujący o stopie zwrotu z najmu to za 30 lat mieszkanie takie, jak dzisiaj, będzie miało stopę zwrotu wynoszącą 86% obecnej

    – jeśli demografia spędza nam sens z powiek to w takim razie zbudujmy naszą wolność finansową z 16% zapasem lub przygotujmy się na to, że w przyszłości będziemy musieli zredukować nasze potrzeby o 14% – to chyba i tak lepiej niż redukcja o 50% przy przechodzeniu na ZUSowską emeryturę, prawda?

    b) Scenariusz bogacenia się Polski jest scenariuszem bardzo realistycznym.

    Dzięki postępującej globalizacji i coraz łatwiejszemu dostępowi do nowoczesnych technologii oraz idei, możemy, jako Polacy, łatwo korzystać z dobrodziejstw wynalazków z innych, bogatszych krajów. To znacznie skraca dystans do tych krajów i pozwala się szybciej rozwijać. Można to zobrazować w następujący sposób:

    – załóżmy, że dochodowo jesteśmy 30 lat za Niemcami
    – jednak czy 30 lat temu w Niemczech był Internet? A jak ze specjalistycznymi urządzeniami, np. w medycynie albo w przemyśle komputerowym?
    – załóżmy, że mimo wszystko dostęp do nowoczesnych technologii jest trochę opóźniony i jesteśmy w tym temacie 5 lat za Niemcami
    – ale dzięki temu możemy większość potrzebnych nam maszyn, urządzeń, a nawet żywności, produkować sposobami już tylko o 5 lat opóźnionymi, a nie 30; to powoduje, że w danej jednostce czasu możemy wyprodukować więcej bądź lepiej niż Niemcy 30 lat temu, co sprawia, że my jako społeczeństwo jesteśmy o tyle bogatsi

    Ponadto olbrzymia część środków, jakie otrzymaliśmy z Unii w ostatnich latach i jaką sami, jako Polacy, w tym czasie wyprodukowaliśmy, została przeznaczona na infrastrukturę. Dostrzegamy absurdy, jak np. naprawy całkiem nowej autostrady, ale w skali całego kraju nasza infrastruktura jest przecież dużo, dużo bogatsza niż kilkanaście lat temu. I ona już tu jest i będzie. A my, jako społeczeństwo, będziemy nadal produkowali i tych środków nie będziemy musieli przeznaczać na budowę dróg, dworców, szpitali, szkół, ale będziemy mogli kumulować jako majątek.

    Mimo że obserwujemy obecnie „konsumpcję na pokaz” jako dominujący styl życia Polaków, w pewnym momencie – na przykład kolejne pokolenie – konsumpcja nam się przeje, co jest obserwowane teraz na przykład w USA. Dzięki temu nasze wysiłki produkcyjne, które podejmujemy każdego dnia w pracy, zostaną „zaoszczędzone” w formie majątku.

    To doprowadzi do postępującego wzrostu zamożności społeczeństwa, a więc i wycen nieruchomości – wartość odtworzeniowa będzie wzrastać – jak również wzrost czynszu najmu, który uzyskamy od najemców, który w dużej mierze zależy od zarobków.

    c) Na koniec dość przewrotnie w stosunku do tego, co jak dotąd napisałem. Zakładając bardzo pesymistyczny scenariusz, że w przyszłości ceny nieruchomości i czynsz najmu spadną o 50% i zamiast, powiedzmy, czterech tysięcy złotych miesięcznie, będziemy mieli 2 tysiące, to i tak o te 2 tysiące więcej niż większość społeczeństwa, prawda?

    Podsumowując, zamiast martwić się katastrofą demograficzną w naszym kraju i przez to rezygnować z inwestowania w nieruchomośc czy czekać na „lepszy” moment, zabierzmy się do pracy, każdy w tym, czym jest najlepszy. Wyszukujmy okazyjnych mieszkań poniżej ceny rynkowej i z radością patrzmy na to, jak wzrasta nasz majątek, jak zabezpieczamy przyszłość swoją i najbliższych, a po kilku-kilkunastu latach uwalniamy swój czas i energię na to, co jest naprawdę dla nas ważne.

    Serdecznie pozdrawiam i życzę wszystkim (i sobie) optymizmu oraz determinacji.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Bartek, bardzo ładnie i analitycznie to ująłeś. Zgadzam się z Twoimi przewidywaniami. Sukcesów w budowaniu swojej wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki.

  5. prezesik2000 napisał(a):

    Sławku, mam wrażenie że odkąd jesteś w Singapurze jakość bloga znavząco się podniosła a liczba reklam Mzuri znacząco się obniżyła :)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Dzięki Prezesik. Dwa powody – mam akurat ferie od nauki języka chińskiego, to raz. Mzuri jest już tak duże i dobre, że nie potrzebuje tyle reklamy ode mnie:-)))

    • nibul napisał(a):

      Potwierdzam, zapachniało starą dobrą fridomią;)

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Nibul, cieszę się, że poczułeś przyjemny zapach. Nie powiem, że ja poczułem zapach potu, ale fridomii poświęciłem całe mnóstwo czasu w zeszłym tygodniu. Nieco kosztem powtarzania sobie lekcji języka mandaryńskiego, kosztem iluś tam przepłyniętych basenów oraz nawet nieco kosztem snu. Ale cieszę się, że efekt jest widoczny i Wam się podoba.

        Jeśli i inni Fridomiacy się zaangażują i poświęcą nieco swojego czasu na opisywanie własnych doświadczeń, dzielenie się przemyśleniami, recenzjami przeczytanych książek czy artykułów, komentowaniem tekstów czy innych komentarzy to fridomia utrzyma wyższy standard. Będzie bardziej przydatnym miejcem dla nas wszystkich. Ja sam – po 6,5 roku prowadzenia bloga – pewnie nie dam rady z pomocą jedynie Artura, Roberta czy Bobbi’ego, którzy też na co dzień pewnie są bardzo zajęci (że Artur jest bardzo zajęty wiem na pewno:-). Dziękuję Wam za Wasz cenny – i regularny – wkład.

        Co więcej, o ile na początku naszej wspólnej znajomości, wielu z Was nie miała żadnych doświadczeń, to w ciągu tych 6,5 lat wielu z Was wkroczyło na drogę do wolności finansowej (również dzięki inspiracji tu znalezionej) i macie już się czym podzielić. Możecie więcej wnosić do fridomii, a nie tylko z niej czerpać. Zachęcam:-)

        • Pawel napisał(a):

          Poczulem sie wywolany do tablicy, aby wspomoc Slawka w budowie wartosciowego bloga. W koncu tyle mu zawdzieczam, a nie zawsze jest okazja by podziekowac. To chociaz pomoge troszke i byc moze pomoge tez Wam lub chociaz zainspiruje :-)

          2 lata temu popelnilem wpis na blogu, z ktorego Slawek zrobil osobny post (Czy można zbudować fridomię bez posiłkowania się kredytami?). Nie chce sie powtarzac, wiec zapraszam do wpisu sprzed 2 lat:
          http://fridomia.pl/2014/02/04/czy-mozna-zbudowac-fridomie-bez-posilkowania-sie-kredytami/

          Otrzymalem wtedy kilkadziesiat komentarzy i pomocnych rad, za ktore bardzo dziekuje, mialem wtedy mnostwo watpliwosci.

          Moze Slawek zdecyduje tez zrobic z tego osobny wpis? ;)

          A wiec mam na imie Pawel, mieszkam od kilku lat w Norwegii.

          Przez te 2 lata zmienilo sie kilka rzeczy. Mianowicie, tak jak planowalem powiekszylem kapital na inwestycje w nieruchomosci pod wynajem w Polsce i z 6 mieszkan zrobilo sie ich 12. Sumaryczna kwota najmu przekracza juz 10.000 zlotych miesiecznie na reke przed podatkiem. Nadal kupuje wylacznie za gotowke, z reguly mieszkania do remontu (glownie kawalerki).

          Od tego roku jestem w stanie generowac roczne oszczednosci rzedu 250k PLN z zamiarem inwestowania (wliczajac w to dochody pochodzace z inwestycji dotychczasowych).

          Mam tez kilka spostrzezen z ostatnich kilku lat:
          1) Kredytowanie. Byc moze kredytowanie przyspieszyloby moje wyniki, jednak nie lubie kupowac czegos dzisiaj, a splacac to pozniej. Dotyczy to wszystkiego, w tym inwestycji. Po prostu preferuje wolniej, ale spokojniej i stabilniej, a przy okazji chce miec swiadomosc, ze w kazdej chwili moge wyjsc z wyscigu szczurow i nadal miec sie dobrze (bez przymusu pracy i splacania kredytow).
          2) Timing. Doszedlem do wniosku, ze nie ma na co czekac, trzeba inwestowac (oraz zarabiac) tu i teraz. Bez obaw o demografie, podatki, przepisy, poglady innych osob. Budowanie portfela mieszkan potrwa wiele lat i nie wydaje mi sie (choc moge sie mylic), ze jest jakis realny czynnik, ktory spowodowalby, ze ten biznes zostalby usmiercony z dnia na dzien. Majac zbudowany i zainwestowany juz jakis kapital, w razie negatywnych tendencji na rynku, bede w stanie sie dostosowac i ewentualnie cos sprzedac/kupic, zmienic sektor/lokalizacje.
          3) Lokalizacja. Kupuje na swoim dobrze znanym mi podworku lub tam, gdzie ktos mi w tym pomoze (Mzuri). Zanim cos kupie, musze znac te okolice, chocby mniej-wiecej (niekoniecznie musialbym tam wczesniej byc). Kupuje z reguly na odleglosc.
          4) Mix czy koncentracja. Skupic sie na jednym miescie, czy zwiekszyc dywersyfikacje? Nie zamierzam posiadac nieruchomosci w 1 miescie, ani w wiecej niz 5. 3-5 miast to optymalna liczba, ktora pozwoli na dywersyfikacje portfela, a jednoczesnie zapewni mi mozliwosc efektywnego zarzadzania.
          5) Okres inwestowania. Nadal zakladam, ze budowe portfela zakoncze za kilka lat (okolo 2020 rok). Juz teraz wiem, ze moja prognowana kwota zarobkow wtedy rzedu 15-20k PLN netto juz po podatku miesiecznie jest jak najbardziej realna i mozliwa do osiagniecia, aby wiesc spokojne zycie w Polsce po powrocie z Norwegii.
          6) Abym mogl zarobic, to musza zarobic tez inni (posrednik, doradca, notariusz, ekipa remontowa, itd. itp.). Na poczatku nalezy odrobic prace domowa i popelnic kosztowne bledy i zaplacic innym za tzw. lekcje. Nie da sie wszystkiego robic bezblednie.

          Co do przykladowych bledow, ktore popelnilem do tej pory, to z pewnoscia moglem skupic sie na nieruchomosciach, ktore mozna amortyzowac przyspieszona stawka 10%. Kupujac za gotowke nie mam zbyt wielu kosztow teraz i zaczynam juz placic podatki, co nieco zmniejsza rentownosc. Na szczescie czesc mieszkan ma wysoka amortyzacje, a wiec podatek placony jest od okolo 1/3 calosciowych przychodow poki co. Mam wiec nauczke na przyszlosc, zeby kupic wiecej starszych niz 5 lat mieszkan z pelna wlasnoscia (10% amortyzacji), a niekoniecznie nowych od dewelopera (1.5% amortyzacji).

          Oczywiscie problemem jest tez zarzadzanie ekipami na wynajem, chociaz tutaj nie widze duzego problemu w ryzyku nadplacenia za remont. Bardziej balbym sie zakupu nieruchomosci z problemem prawnym.

          Jakie mam plany? Sytuacja osobista zmusza mnie do pozostania w Norwegii jeszcze przez jakies 4-6 lat. W tym okresie realnym wydaje sie uzbieranie kapitalu rzedu nieco ponad 1 miliona zlotych w gotowce. Kupie wiec jeszcze co mam kupic, ale nie zamierzam zgrywac jakiegos wielkiego dewelopera czy inwestora, nie mam takich ambicji.

          Jestem oszczedny i nie mam duzych potrzeb finansowych, wiem tez, ze mialbym w Polsce gdzie mieszkac, moge tez cos wynajac w dowolnym zakatku swiata w razie potrzeby. Poza tym bede mial mozliwosc dalszego zdalnego zarobkowania. Oczywiscie majac do dyspozycji caly dzien bez etatu, jesli zajdzie taka potrzeba, to bede mogl dalej pracowac bez presji, tak ze o finanse osobiste juz sie nie boje.

          To taka historia od zera do (niekoniecznie) milionera. Nie chodzi tu o posiadanie milionow na koncie, tylko o swobode zycia i wolnosc. Niestety nawet najbogatsi czesto nie sa wolni i nie decyduja o sposobie spedzania swojego zycia.

          Dla niewtajemniczonych, kilka lat temu wyjechalem z Polski zadluzony, a wroce wolny finansowy bez potrzeby kredytowania. Kilka razy doswiadczylem w zyciu to co znaczy byc glodnym i bylem bez pieniedzy na najbardziej podstawowe potrzeby, teraz odczuwam niesamowita ulge w tym temacie i mam swiadomosc, ze moge sie skupic na innych rzeczach, niz praca zawodowa i walka o przetrwanie.

          Dlatego bardzo doceniam to co udalo mi sie osiagnac ciezka praca i na wlasnym przykladzie moge dowiesc, ze kazdemu moze sie udac osiagnac wolnosc finansowa (nie jestem jakos szczegolnie inteligentny czy uzdolniony w jakiejs dziedzinie). Nie wiem, kim bylbym gdybym nie spotkal Slawka na swojej drodze, ale pewnie poszedlbym w kierunku wiekszej konsumpcji i mniejszego spokoju na co dzien. Dziekuje Ci Slawku!

          Teraz mam prosbe do Was Fridomiacy – prosze doradzcie, jak spozytkowac ten niewatpliwy sukces, czym sie zajac przez kolejnych kilka/kilkanascie/kilkadziesiat lat mojego zycia (nie wiem ile jest mi dane)? Jaka wizje Fridomii mi zasugerujecie?

          Jestem dosc aktywny i nie chcialbym spedzic zycia wylacznie na budowie kapitalu. Z drugiej strony wizja koszenia trawy i obserwacje, czy rowno rosnie tez mi sie nie podoba.

          Czym Wy planujecie sie zajac w momencie, gdy juz osiagniecie wolnosc finansowa i bedziecie mogli zrezygnowac z etatu? Czy macie juz jakies skonkretyzowane cele i plany rodzinne/zawodowe/sportowe/zdrowotne?

          W jakim innym zakresie planujecie poszerzanie swojej wolnosci?

          Kolejna sprawa, to czy nie obawiacie sie samotnosci, w koncu wielu najblizszych znajomych bedzie nadal pracowac i nie bedzie dostepnych przynajmniej przez 8 godzin kazdego dnia i beda mieli nadal inne priorytety w zyciu? Wydaje mi sie, ze osob o pogladach minimalistycznych i pasjonatow wolnosci finansowej nie ma zbyt wielu na swiecie.

          Dzieki
          Pawel

        • Sławek Muturi napisał(a):

          Paweł, duże dzięki za Twoja historię. Już robię z niej oddzielny wpis. Gratuluję dotychczasowych sukcesów i życzę wytrwałości w realizacji kolejnych postanowień.

          A co robić po uzyskaniu wolności finansowej? Super, że o to pytasz, bo ja też odkryłem, że osiągnięcie wolności finansowej nie powinno być celem samym w sobie, jest to jedynie narzędzie. Narzędzie do czego? – oto inny sposób sformułowania Twojego pytania. Garstkę podpowiedzi w tym jak się przygotować do życia na wcześniejszej emeryturze zawarłem w książce „Życie postkorporacyjne” (dostępna w sklepiku na stronie mzuri.pl, może też gdzieś indziej, nie wiem). Jeśli jeszcze nie czytałeś, to gorąco polecam. Oczywiście przyłączam się też do Twojego apelu o podpowiedzi ze strony Fridomiaków. Im wcześniej zaczniesz przygotowywać się do wcześniejszej emerytury również od strony poza-finansowej, tym da ci ona większą życiową satysfakcję. Powodzenia!

          Jeszcze raz dzięki za Twojego case’a:-)

        • mnm napisał(a):

          Sławku
          Może pora na ustanowienie moderatorów, którzy Cię wyręczą?

  6. nibul napisał(a):

    Zgadzam się z wnioskami artykułu klawiatury;) Tystero. Dodam od siebie, że nawet pesymistyczne prognozy demograficzne nie muszą odstraszać od nieruchomości. Ja na ten przykład oszacowałem to ryzyko i dlatego kupując mieszkania wybieram takie, które to ryzyko zminimalizują a tym samym i tak pozostaną konkurencyjne na trudniejszym rynku.

    Gdy nadciąga burza, jedni budują schrony a inni wiatraki.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Nibul, dzięki. Fajna analogia i nie tak oklepana jak owa szklanka „pół pusta czy pół pełna”:-)

  7. flow napisał(a):

    ceny mialy spac do 2007 r w usa, istotnie spaldy tyle ze po 2007r. kryzysy subprime jest niejako tylko zapalnikiem, prawdziwym powodem jest jdnak nieublagnia demografia.
    http://2.bp.blogspot.com/-9Nf7crw1wyU/VqlWJPemFRI/AAAAAAAAU-s/NzByrDtoys0/s1600/Case%2BShiller%2BNatl%2BHome%2BPrices.jpg

    http://4.bp.blogspot.com/-RRm-QN0OixY/VqlYiLthSMI/AAAAAAAAU_o/zCc6pOQcQTk/s1600/New%2BHome%2BSales.jpg

    Wracając do PL:

    to dosc proste:
    – mniej ludzi
    – mniej mieszkan, nie liczac miast widmo w Chinach:)

    Oczywiście wokół tego jest tzw szum ulicy czyli:
    – imigracja (zarobkowa, polityczna, trendowa itd)
    – wzrost zasobności PL
    – powroty do PL
    – moda na Pl
    – jeszcze braki mieszkan w stosunku do ilosci ludzi
    – itd etc – wszystkie one beda działać na PLUS jednak pewnie nie zniwelują TRENDU SPADKOWEGO.

    Ponadto spadki cen czesto nie dotykaja szczegolnie lokalizacji premium, warto posiadać mieszkna takze w tym segmencie. szczególnie w dlugim terminie.

    pzdr
    flow

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Flow,
      Dzisiaj się właśnie zastanawiałem: skoro w Polsce, wg różnych szacunków, brakuje m. 1,5 mln a 5,5 mln mieszkań, a wg. GUS w roku 2050 ma być ok. 34 mln Polaków (czyli o ok. 3 mln mniej niż dzisiaj), to zgrubsza wówczas dopiero powinien zniknąć deficyt. Oczywiście to naprawdę zgrubny szacunek, bo wiele czynników będzie wpływać na wielkość deficytu. Rok 2050 będzie za 35 lat – to odległa perspektywa. Przynajmniej dla mnie – będę miał wówczas prawie 80 lat, więc naturalnie wiele dalej w przyszłość nie wybiegam – przynajmniej myśląc o moich własnych inwestycjach… :)
      Druga kwestia to trafność prognoz demograficznych. W tym kontekście polecam bardzo ciekawy wpis na blogu p. Michała Stopki (http://www.michalstopka.pl/polska-katastrofa-demograficzna-prognoza-demografii-gus-2014-a-2002-i-2007/). Przeczytałem go dość szybko i z pewnością do niego wrócę, ale dwa wnioski są dość silne:
      1. GUS w przeszłości mocno się mylił w prognozach demograficznych (prognoza z 2002 roku), zarówno nie doszacowując urodzeń jak i przeszacowując liczbę zgonów
      2. Wskaźniki dzietności (liczba urodzeń) są silnie skorelowane ze wskaźnikami gospodarczymi (stopą bezrobocia i dynamiką PKB) – zatem im Polska będzie zamożniejsza, tym więcej będzie Polaków (choć osobiście mam wątpliwości na ile można te dane historyczne ekstrapolować – gdyż raczej na świecie widoczna jest odwrotna zależność: dzietność jest największa w biednych krajach).

      • Tomek napisał(a):

        Pytanie jeszcze o rozsądne alternatywy: złoto? akcje? obligacje? Nieruchomości kupowane z głową są jednym z najbardziej stabilnym filarem wolności finansowej w dłuższej perspektywie. Dla mnie jedynie pakiet akcji stabilnej spółki dywidendowej jest konkurencją ale w przypadku spółki jest zbyt wiele niezależnych od nas czynników. Czytam teraz „Potęga pieniądza. Finansowa historia świata” Naill’a Fergusona i rozdział o obligacjach jasno pokazuje jak można się „przejechać” opierając swoją wolność na pozornie „bezpiecznych” papierach dłużnych. A taki sposób zabezpieczeń proponował m.in. Joe Dominguez w książce „Your Money or Your Life” ale on „retired at age 30 in 1969” więc w zupełnie innej rzeczywistości politycznej i ekonomicznej.

        • flow napisał(a):

          obligacje do mnie nie przemawiają, przeciez państwa tez bankrutują.
          teraz dzieki dobrej zmianie:) sa tanie akcje dywidendowe, mozna pakiety podebrac.

          pzdr
          flow

  8. flow napisał(a):

    dokladnie mam takie sam wnioski ze krzywe przetną sie za jakieś 20 lat czyli wtedy zapełnimy deficyt mieszkań, choc i to nie jest pewne bo nie wiadomo ile z obecnych będzie wyburzanych.

    czytuje M.S regularnie i trudno sie z nim nie zgodzić:), jak również z twierdzeniem ze GUS nie potrafi prognozować (zresztą nikt tego nie umie regularnie) jednak uważam ze im zamożniejszy kraj tym dzietność mniejsza. może im wiekszy socjal bedzie tym dzietność bedzie większa ale to z kolei rodzi patologie gospodarcze. taka kwadratura kola:)

    tutaj gratis:)
    http://demographymatters.blogspot.com/

    pzdr
    flow

  9. Kuneg napisał(a):

    Żadne inwestycje nie są w pełni bezpieczne. I nie tylko inwestycje. Wyjście na spacer w pełni bezpieczne nie jest, bo można zostać potrąconym przez auto, motor, biegnącego dzieciaka i nieszczęśliwie upaść… Brrrrr – chyba lepiej o tym nie myśleć?

    Wracając do inwestycji.
    Mniej niż wiek temu w nazistowskich Niemczech kogoś kłuła w oczy zaradność Żydów (notabene najwięcej noblistów jest wśród Żydów). Po wojnie nastąpiła nacjonalizacja majątków prywatnych w Polsce (podobno tylko tych najwiekszych majątków). Kredyty inwestycyjne udzielone rolnikom w latach 80-tych nie jednego doprowadziły do ruiny (udzielone w rodzimej walucie, więc bez ryzyka kursowego :) ). Oszczędności życia w latach 90-tych stopniały do wartości trampek (w tym moja osobista książeczka mieszkaniowa założona wiele lat wcześniej przez rodziców – była z regularnymi wpłatami). Teraz kredyty we frankach są przyczyną niejednej tragedii z powodu różnicy kursów. Akcje są niepwene, na obligacjach też można się przejechać…
    NIE MA W 100% BEZPIECZNYCH INWESTYCJI.

    Gdyby człowiek wiedział, że się przewróci, to by się za wczasu położył… ale gdyby tak panicznie miał unikać wszelkiego ryzyka, to by się nigdy z tej pozycji leżącej nie podniósł… ;) ale chyba nie o to chodzi w życiu, żeby nie wstawać po upadku.

    Trzeba podchodzić ostrożnie, ale nie lękliwie do każdego tematu. Uczyć się, szacować ryzyko, być elastycznym na zmieniające się warunki. Zrobić rachunek możliwych zysków i strat, i na tej podstawie decydować. Na chłodno i bez zbędnych emocji.

    Sławku, namawiasz do kupowania kawalerek. Ja jednak poszukuję alternatywy, bo kawalerki we Wrocławiu zaczęły osiągać niebotyczne kwoty. Nie idzie kupić nic poniżej 5-6 tys./metr i to do remontu. Za dużo ludzi zaczęło w to wchodzić. Czas znaleźć inną niszę :)

    Pozdrawiam wszystkich poszukujących :)
    Małgorzata

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Małgosiu, w pełni się z Tobą zgadzam. Życie jest ryzykowne, inwestowanie też. Ale to nie oznacza by unikać życia bądź inwestowania. Gdy piszę o kawalerkach, to tak naprawdę mam na myśli wszelkie typy nieruchomości na wynajem. Kawalerki są po prostu najbardziej dostępne i najbardziej zrozumiałe. Lepsze zwroty można osiągnąć na większych mieszkaniach wynajmowanych na pokoje (sporo tego typu mieszkań pomagamy Klientom Mzuri kupić we Wrocławiu (oraz w innych miastach). Lepsze zwroty, ale jest też z nimi więcej pracy.

      Jeszcze wyższe zwroty można osiągnąć kupując całe kamienice, ale tu bariera wejścia jest większa. Jest o wiele więcej komplikacji przy remoncie, przy administracji, przy wyprowadzce lokatorów (jeśli są), itp. Być może łatwiej będzie zarządzać 15-50 mieszkaniami w jednej lokalizacji, ale mniejsze też jest rozproszenie ryzyka. Lokale użytkowe raczej odradzam (chyba że w doskonałych lokalizacjach) bo są drogie w zakupie, co przekłada się na jedynie nieco wyższy zwrot z najmu. Ale za to ryzyko pustostanu jest dużo większe. O inwestowaniu w garaże sporo pisał swego czasu Robert. Nie jestem przekonany do apartamentów wakacyjnych (drogie, sezonowość najmu, podatność na zmiany mody) ani do najmu krótkoterminowego (prowadzony samodzielnie sprowadza się niemal do pracy na etacie, a zwroty nie są oszałamiająco wyższe, za to ryzyko dewastacji większe).

      Ale oczywiście dróg do osiągniecia wolności finansowej poprzez nieruchomości na wynajem jest wiele. Każdą z powyższych można dopracować tak by dobrze działała. Do tego są jeszcze biura (na tym się nie znam), magazyny, komórki lokatorskie, ziemia, lokale w centrach handlowych (choć takie można chyba tylko wynająć, nie da się chyba kupić lokalu w dużym centrum handlowym) i pewnie jeszcze wiele innych.

      Powodzenia w znalezieniu własnej drogi. Trzymam życzliwie kciuki. Ewentualnie gdybyś zechciała zaufać Mzuri i powierzyć zarządzanie najmem zakupionych mieszkań, to otwiera to przed Tobą też kilkanaście innych rynków, oprócz wrocławskiego. Niektóre dają istotnie wyższe zwroty.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje tegoroczne zimowanie w tropikach (do Polski wracam dopiero w maju:-), w najbliższym czasie spotkać się będę mógł jedynie w … Azji:-) Na przykład podczas Zimowej Olimpiady w Korei w lutym 2018:-).

25.02, niedziela – Bangkok, Tajlandia, godz 19:00, przy Esplanade Shopping Mall na schodach przy Mc Donald’s https://goo.gl/maps/SLNbZ9YQfMs Stacja metra Thailand Cultural Centre, tel do Przyjaciela +66 805973532

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Dzień Wolności Podatkowej według Fridomii

Dwa dni temu  słyszałem w Radio ZET, że jakieś dwie instytucje (m.in Centrum Adama Smith’a) spierają się o to, kiedy w Polsce w tym roku wypadnie Dzień Wolności Podatkowej (czyli dzień od którego przestajemy pracować na opłacenie podatków, a zaczynamy pracować na własną konsumpcję). Spór wynika z różnic w metodologii wyliczania tego wspaniałego wydarzenia. Istotniejsze od sporu jest to, że jedna z organizacji twierdzi, że Dzień ten wypadnie w tym roku 24 czerwca, a druga, że [...]

Najnowsze komentarze

  • Artur Kaźmierczak: Powodzenia!
  • Konrad: Artur dzięki za odpowiedź. Lokal jest ustawny. Jak uda mi się go kupić i wyremontować to podzielę się...
  • Robert: https://czasopismo.legeartis.o rg/2018/04/kara-umowna-brak-pl atnosci-czynszu-najem.html „Czy w umowie...
  • Tomek: Cena 70 tyś sugeruje, że to pewnie jakieś pomieszczenie użytkowe, warto by więc upewnić się, czy lokal będzie...
  • Nieruchomosci: Im bardziej jestem precyzyjna, tym łatwiej znaleźć mi mieszkanie. Do takiego wiosku doszłam, najpierw...
  • Sławek Muturi: Mati, dzięki za zgłoszenie oraz powodzenia w budowaniu wolności finansowej. Trzymam życzliwie kciuki:-)
  • Mati: Hej Sławku, z radością przeczytałem, że do uczestnictwa w wyjeździe w 2021 roku nie trzeba być wolnym...
  • Artur Kaźmierczak: Konrad, Mzuri zarządza kilkoma mieszkankami tej wielkości i nie ma problemu ze znalezieniem...
  • Artur Kaźmierczak: BiL, Nie jestem pewien jak to jest z tym wyludnianiem się Łodzi (zobacz mój wpis sprzed trzech lat...
  • Konrad: Jakie najmniesze kawalerki widzieliście? Zastanawiam się nad zakupem lokalu 11 m2 który można przerobić na...
  • Sławek Muturi: Zmian koncepcji ciąg dalszy: https://businessinsider.com.pl /wiadomosci/mieszkanie-plus...
  • Sławek Muturi: xav, mi też nie:-) Tylko żartowałem:-)))
  • Biuro nieruchomości: Dobra pozycja na mojej półce, przeczytałem.. ;) Pozdrawiam
  • BiL: Dawno nie bylem w Lodzi, ale to chyba wciaz jedno z najszybciej wyludniajacych sie miast w Polsce? Do tego...
  • xav: chyba nie o taką fridomię mi chodziło…
  • Sławek Muturi: xav, mi też Twój scenariusz bardzo się podoba. Zwłaszcza pozostawienie mi swojej partnerki na 4...
  • xav: O mi może też taki scenariusz by odpowiadał – najpierw ja 4 tygodnie sam, potem 4 tygodnie z dziecmi bez...
  • Robert: taki fantastyczny biznes a kilka miesięcy mija i strona znika ;-)
  • Kuneg: Nie odniosę się wprost do projektu ustawy, bo nie wiem co o tym myśleć w kontekście długoterminowych efektów...
  • vanin: A próbowałeś Feedly? Jak Google zamknęło Readera, Feedly ułatwiło przeniesienie subskrypcji i trochę się od...

Najnowsze wpisy

created by Water Design