24

03.2016

Trochę o nieruchomościach na Kubie

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Podróżowanie po świecie

ilość komentarzy: 5

Dzięki uprzejmości dobrze nam znanej Fridomiaczki, występującej tutaj pod nickiem „Aga-ta”, jednej z Klientce-Marzeń firmy Mzuri i ogólnie bardzo pozytywnej osoby, dostaliśmy kolejny (po Bejrucie) dość szczegółowy opis rynku nieruchomości na Kubie. Byłem na Kubie już trzy razy i wiem, że choć to piękny, urzekający kraj, to specyfika silnych pozostałości komunistycznych powoduje ogromną trudność w uchwyceniu i opisaniu zjawisk, które tam zachodzą. I tym bardziej doceniam czas, który Aga-ta poświęciła na rozpracowywanie tego rynku dla nas. A wiem, że sposobów miłego spędzania czasu to gdzie jak gdzie, ale na Kubie nie brakuje:-)

Aga-ta, ogromne dzięki!!! Jednocześnie zachęcam innych Fridomiaków i Fridomiaczki do dzielenia się z nami swoimi spostrzeżeniami dotyczącymi rynków nieruchomości za granicą. To bardzo pouczające.

Oto wpis Aga-ty:

Przede wszystkim należy pamiętać, iż na Kubie istnieją dwa systemy walutowe, a nas interesuje CUC, który nazywany jest dolarem, a jego wartość, to w przybliżeniu 1 euro. Zatem pisząc „dolar” mam na myśli 1 CUC = 1 euro
Co do nieruchomości, to na Kubie panuje socjalizm i od czasów rewolucji niemal wszystko jest państwowe. Całkiem niedawno, bo w 2008 roku pojawiły się oficjalne furtki pozwalające na zakup nieruchomości, z tym, że na zasadzie zapisu w testamencie. Rynek jednak rządzi się swoimi prawami i mimo, że oficjalnie np cudzoziemiec nie może kupować składników komunistycznej wspólnoty, to handel nieruchomościami kwitnie. Widoczne jest nieco mniejsze przywiązanie do aktów własności, gdyż każdy ma świadomość, iż takowe już kiedyś nie miały znaczenia… Ponad pół wieku temu znacjonalizowano nie tylko rolnictwo, fabryki, czy szpitale, ale i kamienice, domy, samochody, wyposażenie… Właściciele nieruchomości musieli w pośpiechu uciekać zabierając tylko to, co zmieściło się w podręcznym bagażu, ewentualnie do 20 kg… Wszystko, co zostawiono, trafiło do nowych właścicieli. Mieszkania podzielono na mniejsze, aby lokum otrzymali wszyscy zainteresowani.
Aktualnie na Kubie buduje się niewiele. Stosunkowo też nie za dużo się odnawia – wyjątkiem są stare miasta wpisane na listę dziedzictwa UNESCO. Rewolucja korzystała z tego, co było stanem na rok ’58 i raczej konsumowano niż tworzono cokolwiek oprócz ideologii. Dlatego też po każdej porze deszczowej ulega zawaleniu nawet kilka kamienic w Hawanie, a wiele z nich traci dach, wyższe piętra, czy kanalizację. Możemy zatem oglądać piękne fasady, za którymi, w pustych oknach, widać tylko błękitne niebo. Parter, natomiast, często jest dzielony na maleńkie mieszkanka z obowiązkową kanapą i telewizorem – można do nich zaglądać z ulicy i podziwiać, w jaki sposób Kubańczycy spędzają czas. Zazwyczaj jest to mecz w TV. I wszędzie suszące się ubrania – zatem jeszcze piorą namiętnie :-)
Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, to są one tak różne, że nie byłam w stanie ułożyć sobie tego rynku w głowie. Dom z jednej strony ulicy może kosztować 40.000 dolarów, a obok 400.000. Tak dużych różnic jeszcze nie widziałam. Podobnie z mieszkaniami – nasz przewodnik mówił, że trzysypialniany apartament w Matanzas kosztuje 14.000 dolarów, ale już w Hawanie ok. 70.000 dolarów. I znów różnice ogromne, bo z kolei kamienicę do remontu można „kupić” za 100.000 dolarów. I tylko, że remontowanie w kraju, gdzie niczego nie ma, bo zwyczajnie się nic nie produkuje… może być trudne. Choć z drugiej strony, tak wiele się remontuje ze środków UNESCO, że mam wrażenie, iż przy okazji powstaje wiele prywatnych inicjatyw. Przypomina mi to czasy komunizmu w Polsce, gdzie w związku z budową jednego ze szpitali, powstało dość duże osiedle domków jednorodzinnych. Do dziś nazywa się je potocznie „złodziejówką” – za butelkę wódki lub niewygórowane kwoty piasek, cement, czy cegły wysypywano na działce sponsora zamiast na terenie budowy szpitala. Szpital budowano 15 lat!
Jeśli chodzi o wynajem, istotna jest narodowość najemcy. Znajomi (Polka i Kubańczyk) za wynajem domu płacą czynsz 500 dolarów miesięcznie. Ale już Kubańczyk, który mieszka obok, „tylko” 200 dolarów (chyba, że mieszka na państwowym, wtedy nie płaci nic, nawet czynszu). „tylko”, ponieważ oficjalna pensja na Kubie, to 15-20 dolarów miesięcznie. Taka sama dla robotnika i lekarza. Socjalizm rządzi się swoimi prawami. Skąd Kubańczyka stać na mieszkanie za 14.000 dolarów? Czy na dom za 40.000 (wolałam nie precyzować, w jakim stanie…)? Bo te mieszkania za 150.000 dolarów w centrum Hawany, czy dom za 400.000, to chyba nie jest oferta dla Kubańczyka.
Oczywiście istnieją grupy społeczne i sektory, dla których rzeczywistość jest zupełnie inna. To branża obsługo turystyki. Wystarczy wskazać, iż za obiad dla jednej osoby w zwykłej domowej restauracji zapłaciliśmy tyle, ile miesięcznie zarabia lekarz. W życiu tak drogo nie było na żadnych moich wakacjach. Wiem, mało jeszcze widziałam :-) Ale zjeść w jednym posiłku, z jednym daniem, równowartość miesięcznego uposażenia lekarza? Czułam się ja krezus!
To właśnie turystyka rządzi światem finansów na Kubie. Od niedawna Kubańczycy mogą legalnie wynajmować pokoje turystom – ceny wahają się w granicach 30-50 dolarów za noc. Z tej kwoty większość przekazywana jest do państwowej, socjalistycznej kasy. Noc w hotelu kosztuje podobnie, nawet piękny i prestiżowy hotel Narodowy ma pokoje za 70 dolarów.
Bardzo chciałam ocenić potencjał i zwrot z inwestycji w nieruchomości na wynajem, ale otrzymałam tak wiele sprzecznych informacji, iż uznałam, że w tym kraju można zyskać wszystko i wszystko stracić. Polecam takie inwestycje tylko tym, którzy uwielbiają hazard, a tym samym mogą zapomnieć o wydanych/zainwestowanych na Kubie środkach i żyć bez nich dalej. Gdyż w każdej chwili może się okazać, że prawo własności „wyparowało”, albo kamienica spłynęła wraz z porą deszczową…
Z pewnością warto inwestować w nieruchomości na wynajem długoterminowy dla zatrudnionych w branży turystycznej. Populacja Hawany, to ok 2,3 mln mieszkańców, którzy muszą gdzieś mieszkać. Sytuację komplikuje to, iż przez ponad pół wieku Kubańczycy nie płacili za mieszkania, czy czynsz, wszystko dostawali od państwa. Ale jest pokolenie młodych, głodnych sukcesów, którzy chcą żyć inaczej niż owe socjalistyczne minimum. Przyjeżdżają do Hawany i szukają mieszkania na wynajem. To jest dobry, bo ambitny klient. Same mieszkania były dzielone na mniejsze i teraz w ofercie można znaleźć pięcio-sześciopokojowe mieszkania z pięcioma łazienkami. Idealne, aby znów podzielić i wynajmować jako małe studia.
Poznałam, jednak, niezwykłą i zaradną właścicielkę pensjonatu, której biznes można przekalkulować. Twierdzi, że sama zbudowała swój dom, urządzając pensjonat z pięcioma pokojami na wynajem. Każdy pokój ma łazienkę, jest ładnie wyposażony, czysty i bardzo… europejski. Koszt wynajmu pokoju, to 50 euro za noc. Nie dopytałam, czy także musi odprowadzać środki do kasy państwa, bo jako cudzoziemka, pewnie ma specjalne względy u władzy, jeśli mogła wybudować swój dom. Mimochodem wspomniała, że do końca roku ma pełną rezerwację na wszystkie pokoje – zero pustostanów! Wierzę w to, bo w ciągu ostatniego roku na Kubę przyleciało 3 miliony turystów, brakuje miejsc w hotelach, a w najbliższym czasie spodziewają się 7 milionów odwiedzających rocznie! Ceny noclegów idą w górę i to jedyna „zaradność” tej 11-milionowej populacji.
Ów pensjonat ma się dobrze, koszty utrzymania są minimalne, a obrót miesięczny robi wrażenie. Dało mi do myślenia, gdy moja rozmówczyni wspomniała, że trudno jej wydać poza Kubą 5 dolarów na kubek kawy, gdy tutaj za tę kwotę może kupić spory worek najlepszych ziaren… Oczywiście nie w sklepach dla turystów, gdzie za kg płaciliśmy 20 dolarów.
I biznes hotelowy jest tym, o czym mogłabym pomarzyć na Kubie. Tym bardziej, że siła robocza jest na tyle tania, iż można wynająć obsługę i być wolnym finansowo. Owa właścicielka już jest i pół roku spędza na Kubie ze swoimi gośćmi, a pozostałą część roku w domu z mężem, dziećmi i wnukami. Pensjonat jest całoroczny, rezerwacje robi zazwyczaj za pomocą internetu, czy telefonu, zatem nie musi być na miejscu. Branża turystyczna rozwija się doskonale, a z racji wysokich cen, jakość serwisu wzrasta.

Komentarze:

  1. Radzio pisze:

    Heh, turystyka faktycznie rozwija się tam dobrze, ale kraj też mierzy się z olbrzymimi problemami. Nie wiem czy zdecydowałbym się na zakup tam nieruchomości, którą dodatkowo należałoby odpowiednio zabezpieczyć. Może gdyby się miało kasy jak lodu…

    • Sławek Muturi pisze:

      Radzio, oczywiście odradzamy zakupy nieruchomości zagranicą, w miejscach, których się dobrze czy wręcz doskonale nie zna. Na Kubie również:-)

      • Kris pisze:

        A niby dlaczego odradzasz ?

        • Sławek Muturi pisze:

          Kris, odradzam z tego samego powodu co zawsze:-)

          Inwestowanie w najem, choć mniej ryzykowne od inwestowania w inne typy aktywów, niesie jednak ze sobą ryzyko. To ryzyko rośnie WIELOKROTNIE gdy inwestor kupuje cos na rynku, którego nie zna, w kraju (a nawet w mieście), którego nie zna, w którym nie mieszka.

  2. Luk-ck pisze:

    Masz racje Slawku, ja inwestuje w innym mieście niż mieszkam. Spędziłem ponad pół roku na ogladanie mieszkań, badaniem okolicy, rozmowy z ludźmi. I w ten sposób uniknąłem co najmniej jednej wpadki. Polecam rozeznanie rynku przed podjęciem jakichkolwiek kroków. Czasem w obrębie jednego osiedla są spore różnice. Pzdr

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

12 lutego 2019 r., wtorek – godz 18:30; nagranie live na temat perspektyw inwestowania na Górnym Śląsku

23-24 lutego 2019 r. (sb-nd), Warszawa, Expo XXI; Targi Mieszkań i Domów

9-10 marca 2019 r. (sb-nd), Kraków, Expo Kraków; Targi Mieszkań i Domów

29 maja 2019 r., środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Studium przypadku kawalerka w Łodzi

Wojtek przesłał mi linka do solidnie wyglądającego raportu Domiporta oraz Open Finance (dzięki Wojtku). Wynika z niego, że średnie ceny najmu rosną. Dla mnie ciekawostką jest to, że te średnie poziomy są ogólnie rzecz biorąc tak niskie, ale mnie to aż tak bardzo nie dziwi. Po prostu wiele osób popełnia błędy przy kupnie, które mają przełożenie na niższe stopy zwrotu.Gdy się przepłaci za mieszkanie to potem ciężko znaleźć najemcę gotowego przepłacić za najem:-) Według raportu, najwyższe [...]

Najnowsze komentarze

  • Tomek: Tu wyraźnie widać, jaką przewagę ma oddanie mieszkania w najem firmie takiej jak Mzuri. Mi z pomocą firmy...
  • Lila: Witam, To moj pierwszy wpis i kilka mitow: 1. ” Za chwile banki podniosa stopy procentowe i z depozytu...
  • Jan Dziekonski: Dzięki – jednak ktoś to czyta! ;) Już poprawione =)
  • Łukasz: Tych mitów chyba jeszcze nie ma na liście: – Trzeba być ekspertem od nieruchomości, aby zainwestować...
  • Anu: W stu procentach zgadzam się z Pana postem! pozdrawiam
  • Konrad: Janku, w pkt 6 miałeś zapewne na myśli rynek wtórny a nie pierwotny…
  • Sławek S.: Witam, mam tak samo – jeżeli najemca jest nieabsorbujący i nie ma problemów z płatnościami to jest...
  • Sławek Muturi: Tomek, OK, rozumiem. Dzięki:-) W sumie to nasza dyskusja jest nieco akademicka – za co...
  • Kuneg: Tomku, niczego nie sugerowałam, bo znamy się wystarczająco długo i dobrze, żeby rozmawiać otwartym tekstem, a...
  • arek: Dorzucę swoje trzy grosze, zdaje się ,że Sławek na początku napisał o tym ,że wynajem w Szwecji jest...
  • Tomek: Sławku, masz w pewnym sensie rację, ale mi chodziło o coś trochę innego. Otóż, jeśli osiągasz przychód 70 tyś...
  • TX: To chyba nie do konca prawda. Niski zwrot moze wynikac z wysokiej ceny aktywa a nie z malej przewagi przychodow...
  • Sławek Muturi: Tomek, zgadzam się z Tobą. Teoretycznie masz rację. Pewnie dużo zależy od etapu na którym jesteś jeśli...
  • Tomek: Moim zdaniem, zarabianie na zwrocie 0.1% – 1% ma jednak znaczącą wadę względem zarabiana na zwrocie...
  • Tomek: Moim zdaniem, robisz nie do końca dobrze, sugerując koleżance niewprost, że źle robi, jeżdżąc na wakacje, i...
  • BiL: Slawek, oblicznenia byly oczywiscie mocno uproszczone, ale nie sadze zeby az tak bardzo odbiegaly od...
  • BiL: Dzieki Jan, podsumowalem moje mity z zeszlego tygodnia ponizej (przepraszam, ze byly powklejane w rozne wpisy,...
  • Sławek Muturi: Marian, dzięki za Twój komentarz. Niby masz rację, ale mam kilka „ale” do takiego toku...
  • Sławek Muturi: BGK, częściowo się zgadzam. Będzie poddany ryzyku kursowemu, to prawda. Ale wg mnie mniej go powinnien...
  • Sławek Muturi: Lemon, zgadzam się. Tak to wygląda z naszej perspektywy. Ale już z jego perspektywy, Polska jest...

Najnowsze wpisy

created by Water Design