05

01.2018

Prognozy Mzuri na 2018 rok

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 16

Sławek opublikował podsumowanie 2017 roku, ja pokuszę się o spojrzenie w przyszłość, na właśnie rozpoczęty 2018 – z perspektywy rynku najmu i inwestowania w mieszkania. W Mzuri obserwujemy zjawiska zachodzące w zarządzanym przez nas portfelu ponad 3000 mieszkań oraz na szerokim rynku najmu jak i inwestycji (w samym 2017 roku pomogliśmy naszym klientom nabyć blisko 350 mieszkań na wynajem, nie licząc inwestycji w kilka kamienic). Owocem naszych analiz są publikowane corocznie prognozy na rok kolejny. Zapraszam do lektury tego przydługiego wpisu, będącego owocem tych analiz i naszych przemyśleń.

Realizacja prognoz na 2017 rok

Przedstawienie naszych prognoz na nadchodzący rok dla rynku najmu i inwestowania w mieszkania na wynajem zacznę od podsumowania roku mijającego, a konkretnie od sprawdzenia, na ile zrealizowały się trendy i zjawiska, które przewidywaliśmy przed dwunastoma miesiącami. Były to:

  1. nadal rosnąca popularność najmu jako alternatywy do mieszkania „na swoim”,
  2. neutralny lub nawet pozytywny wpływ programu Mieszkanie+,
  3. rosnąca trudność uzyskania kredytu hipotecznego
  4. rosnący udział najemców z zagranicy,
  5. wciąż duży popyt inwestycyjny na mieszkania,
  6. stabilizacja lub nieznaczny wzrost cen najmu,
  7. erozja stóp zwrotu z najmu,
  8. wyhamowanie wchodzenia do Polski funduszy zagranicznych,
  9. REIT-y nie wpłyną na rynek mieszkań na wynajem,
  10. rozwój inicjatyw inwestowania grupowego.

Nasze obserwacje 2017 roku wskazują, że generalnie poprawnie przewidzieliśmy rozwój sytuacji na rynku. Popularność najmu jako formy zamieszkania rosła, czego dowodem są rosnące czynsze najmu i spadające stopy pustostanów (wzrost popytu na wynajem) i to mimo bardzo dużego popytu inwestycyjnego na mieszkania, skutkującego wchodzeniem na rynek nowych mieszkań na wynajem (wzrost podaży). Dzięki temu erozja stóp zwrotu z najmu była stosunkowo nieznaczna. Dzieje się tak m.in. za sprawą rosnącej liczby najemców z zagranicy, zwłaszcza ze Wschodu, ale także rosnącej siły nabywczej mieszkańców miast dzięki wzrostowi wynagrodzeń i niskiemu bezrobociu. Na rynku instytucjonalnym istotnie nie wydarzyło się wiele – nie weszły nowe fundusze zagraniczne, nie uchwalono ustawy o REIT, a program Mieszkanie+ na razie pozostaje na papierze. Jednocześnie nie słabnie zainteresowanie inwestorów prywatnych różnymi formułami inwestowania grupowego.

Cześć z powyższych prognoz pozostaje aktualna. Doszły jednak także nowe elementy.

Prognozy na 2018 rok

Na nadchodzący rok przewidujemy następujące osiem trendów:

  1. kolejny rok intensywnego inwestowania w mieszkania na wynajem,
  2. rosnące ceny nieruchomości mieszkaniowych,
  3. wzrost agresywności deweloperów w zakresie oferty dla inwestorów,
  4. ożywienie inwestycji inwestorów instytucjonalnych przy braku REIT-ów,
  5. umocnienie popularności najmu krótkookresowego,
  6. wzrosty liczby najemców i czynszów m.in. dzięki imigrantom,
  7. problemy i rosnące koszty wykańczania i remontów mieszkań,
  8. nadal brak wpływu programu Mieszkanie Plus.

Poniżej pokrótce omawiam te prognozowane zjawiska.

  1. Kolejny rok intensywnego inwestowania w mieszkania na wynajem.

Wydaje się, że 2018 rok ma szanse być kolejnym, w którym inwestycje w mieszkania na wynajem będą popularne, by nie powiedzieć powszechne. Wydaje się, że utrzymają się niskie stopy procentowe, a więc i niska opłacalność utrzymywania środków na lokatach, zaś rozwój gospodarczy i wzrost wynagrodzeń utrzymają optymizm inwestycyjny oraz będą podsycać wzrost czynszów (o czym dalej). Zapewni to utrzymanie atrakcyjności wynajmu w porównaniu z innymi bezpiecznymi formami inwestowania (lokaty, obligacje, fundusze rynku pieniężnego), mimo że ceny nieruchomości – zwłaszcza nowych mieszkań – wzrosną. Podsumowując, nie powinno się więc wydarzyć nic, co sprawiłoby, że przeciętny polski inwestor odwróci się od mieszkań na wynajem.

Z drugiej strony, na horyzoncie widać jednak chmury, z których w dłuższej perspektywie może spaść deszcz. Stopy procentowe w końcu wzrosną, zaś sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym przełoży się na wzrost cen zakupu nowych mieszkań (o szczegółowych przyczynach w punkcie 2), co przy rosnących kosztach wykończenia mieszkań (punkt 7) doprowadzi w konsekwencji do spadku zwrotu z nowych inwestycji na wynajem – nie tylko na rynku pierwotnym, ale i na wtórnym, który dość szybko podąży za tym pierwszym. Co prawda w średnim terminie czynsze zapewne „dogonią” ceny mieszkań, ale 2019 rok może być rokiem przełomu.

  1. Rosnące ceny nieruchomości mieszkaniowych

2017 rok stał pod znakiem wzrostów cen mieszkań w większości z polskich miast zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach Polski wzrosła o 4,6% (III kwartał 2017 r. wobec III kwartału 2016 r.), a na rynku wtórnym o 5,4% w analogicznym okresie. Czemu prognozujemy dalszy wzrost cen mieszkań? W naszej opinii będzie on wynikać ze złożenia się kilku czynników, które już w 2017 r. miały wpływ na dynamikę rynkową:

  • rosnące ceny gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym – wzrost ten wynika ze:
    • spadającej podaży gruntów, co jest wynikiem trzech czynników: niskiej liczby miejscowych planów zagospodarowania ułatwiających inwestowanie, ustawy zamrażającej obrót gruntami rolnymi i wreszcie, co najważniejsze, z przekierowania gruntów należących do gmin, spółek kontrolowanych przez Skarb Państwa, czy różnych agencji rządowych do Krajowego Zasobu Nieruchomości, kosztem ich osiągalności dla deweloperów,
    • wzmożonego poszukiwania nowych działek przez mniejszych deweloperów, nieposiadających rozbudowanych banków ziemi, a kuszonych rosnącymi cenami sprzedaży mieszkań. W 2018 r. oczekiwane jest co najmniej utrzymanie podwyższonych kosztów zakupu gruntów, ale także wzrost istotności tego czynnika w finalnej cenie mieszkania za sprawą wchodzenia do sprzedaży nieruchomości budowanych na drogich gruntach nabywanych w 2017 r.;
  • rosnących kosztów produkcji budowlano-montażowej, które w ciągu ostatnich miesięcy 2017 roku wzrosły o ponad 2% w ujęciu rocznym (o szczegółach piszemy w punkcie 7);
  • widocznego już dzisiaj ryzyka ograniczenia podaży nowych mieszkań przez deweloperów w wyniku:
    • spadającej od czerwca liczby wydawanych pozwoleń na budowę w związku ze zmianami w prawie budowlanym oraz zmianami w podejściu urzędów, skutkujących utrudnieniami w uzyskaniu pozwoleń na budowę oraz wymuszających zmiany w dotychczasowych projektach,
    • dynamicznie rosnących cen wykonawstwa i trudnościach w pozyskaniu firm wykonawczych, a więc rosnącej niepewności na rynku deweloperskim, dodatkowo podsycanej od dwóch – trzech lat opiniami, że „ten kwartał jest już ostatnim wzrostowym”;
  • utrzymującego się nadal w 2018 r. silnego popytu na zakup mieszkań, zarówno ze strony konsumentów, jak i inwestorów, o czym pisaliśmy w punkcie 1.

Czynniki te będą prowadziły do kompresji marż deweloperów. W efekcie część z nich będzie poszukiwała alternatywnych formuł zachęcenia klientów do zakupu lokali. Przodować w tym będą deweloperzy, którzy w przeszłości, przed zmianą przepisów, weszli w ryzykowne grunty o przeznaczeniu użytkowym, planując jednak budować na nich mieszkania.

  1. Wzrost agresywności deweloperów w zakresie oferty dla inwestorów.

Wraz z rosnącymi trudnościami w uzyskaniu marży, mimo wysokich cen sprzedaży i popytu, które opisaliśmy powyżej, deweloperzy będą częściej sięgali po bardziej agresywne formy oferowania lokali: apart- i condo-hotele, czy sprzedaż lokali z gwarantowaną stopą zwrotu. W dużych miastach obserwowanych jest coraz więcej ofert zakupu mieszkań, a zwłaszcza lokali użytkowych, z gwarancją zysku, które dotychczas były typowe dla miejscowości stricte turystycznych. Uważamy, że będą nadal popularne, gdyż wielu inwestorów nie zwraca uwagi na ich faktyczną opłacalność oraz na elementy oferty zapisane drobnym drukiem. Typowo stopy zwrotu są „przeszacowane”, na przykład odnoszą się do ceny netto zakupu mieszkania, ale bez kosztów obowiązkowego miejsca postojowego oraz wykończenia, nie wspominając o podatku VAT (który nie zawsze może być odzyskany przez inwestora) i kosztach okołotransakcyjnych, podatkach od nieruchomości, czy kosztach ubezpieczenia. Inwestorzy często też zdają się nie przejmować  faktem, że „gwarancje zwrotu” są z reguły coś warte tak długo, jak długo spółka gwarantująca ma dobrą kondycję finansową. Przykłady dewelopera Dolcan czy inwestycji Hotel 4 Kolory we Władysławowie pokazują, że prawdziwej (bankowej) gwarancji zwrotu zwykle  nie ma.

  1. Ożywienie inwestycji inwestorów instytucjonalnych przy braku REIT-ów.

Wydaje się, że inwestorzy instytucjonalni oswoili się do pewnego stopnia z ryzykiem politycznym w Polsce i poważnie planują inwestycje w mieszkania na wynajem. Barierą oczywiście nadal będzie bardzo niska podaż produktów, jakich szukają tacy inwestorzy (całych bloków czy wręcz osiedli pod wynajem), ale i deweloperzy od jakiegoś czasu zaczynają myśleć o sprzedawaniu całych projektów funduszom. Jeżeli więc kurs złotego zachowa względną stabilność, można się będzie spodziewać kolejnych inwestycji dokonywanych przez duże instytucje finansowe. Nawet zaś jeśli tych zabraknie, to coraz więcej deweloperów bierze pod rozwagę, by zostawić sobie mieszkania i je wynajmować. Także banki zaczynają coraz cieplej myśleć o finansowaniu takich inwestycji, więc wkrótce możemy być ich świadkami. Można się także spodziewać, że instytucje finansowe (banki, ubezpieczyciele, itp.) same będą inwestować w mieszkania na wynajem, podążając śladem przetartym na polskim rynku przez Compensę, a wcześniej, przed wojną, przez ówczesnych ubezpieczycieli.

Niestety, pośród inwestorów instytucjonalnych z pewnością nie będzie polskich REIT-ów, bo po prostu takowe nie powstaną. Nie mamy pojęcia, jaki będzie kolejny zwrot epopei z ustawą o REIT-ach w roli głównej, pewne jest jednak (a przynajmniej wydaje się pewne w oparciu o obecne komunikaty ze strony Ministerstwa Finansów), że ustawa ta nie wejdzie w życie przed 1 stycznia 2019 roku. A czy będzie obejmować mieszkania na wynajem – zapewne tak, ale po woltach, jakie wykonywał rząd w tej materii, nie chcemy już nic prognozować.

Namiastką REIT-ów będą nadal wehikuły inwestowania grupowego, takie jak Mzuri CFI. Spodziewamy się, że w nadchodzącym roku pojawią się nowi naśladowcy naszego pomysłu na inwestowanie nawet niewielkich kwot w nieruchomości na wynajem. Sami też mamy zamiar przyspieszyć…

  1. Umocnienie popularności najmu krótkookresowego.

Spodziewamy się, że 2018 będzie rokiem inwestycji w najem krótkookresowy. Coraz więcej właścicieli mieszkań na wynajem, skuszonych wyższymi przychodami z takiej działalności, idzie w tę stronę. Przychody te mogą zapewniać wyższe zyski, ale nie jest to pewnik. Inwestycje te nie zawsze idą w parze z przemyśleniem, czy lokalizacja, rozmiar i standard nieruchomości uzasadnia ten typ najmu, jaka jest okoliczna konkurencja wynajmu krótkoterminowego, itp. Często też inwestorzy nie analizują kosztów jej prowadzenia takiej inwestycji (zarówno monetarnych, jak i związanych z własnym wysiłkiem).

Tak czy inaczej, wydaje się, że choć do nasycenia ogólnego rynku wynajmu krótkookresowego jest jeszcze daleko, to jednak lokalne mikro-rynki w niektórych miastach (np. Kraków, Warszawa, Trójmiasto) mogą powoli zbliżać się do nasycenia, co będzie skutkować w najbliższych latach presją na spadek stóp obłożenia i/ lub cen wynajmu. Stąd pieniądze będą nadal płynąć zarówno do aparthoteli jak i deweloperów, oferujących zwykłe mieszkania położone we względnie sensownych lokalizacjach. Popularność będą zyskiwali także operatorzy najmu krótkoterminowego, tak w formule podziału zysku, jak i w formule czynszu gwarantowanego. Przynajmniej do czasu kiedy kilku operatorów condo-  i aparthoteli, którzy „gwarantowali” wysoki zwrot na inwestycji, nie zbankrutuje a ich „gwarancje” nie okażą się być jedynie zabiegami marketingowymi.

  1. Wzrosty liczby najemców i czynszów m.in. dzięki imigrantom.

Inwestycje w różne segmenty rynku mieszkań na wynajem będą podsycane rosnącym popytem, przewyższającym podaż. Spodziewamy się, że generalnie czynsze najmu wzrosną lub, w najgorszym razie, ustabilizują się (choć być może nie we wszystkich miastach i lokalizacjach). Istotnym czynnikiem napędzającym ten wzrost będzie rosnąca liczba imigrantów. Już dzisiaj Ukraińcy, Białorusini i inne nacje stanowią dużą część rynku najmu (szacujemy, że jest to ok. 10%), a nic nie zapowiada zmniejszenia ich liczby. 500+ sprawia, że Polakom nie chce się wykonywać wielu prac, których imigranci chętnie się podejmują (ale za to dzięki 500+ więcej rodzin stać, by wyprowadzić się „od teściów” i samodzielnie wynająć mieszkanie), a niż demograficzny motywuje uczelnie do poszukiwania studentów z zagranicy (w roku 2015/16 było ich wg. GUS ok. 60 tys., a więc o 20% więcej niż rok wcześniej).

Niemniej nie tylko imigranci będą motorem wzrostu – kończy się program MDM (Mieszkanie Dla Młodych). Spodziewamy się, że przełoży się to na ograniczenie możliwości nabycia własnego M, a w konsekwencji na zwrot części z potencjalnych klientów MDM w kierunku długoterminowego wynajmu. Nadal działają też siły społeczno-ekonomiczne, o których pisaliśmy rok temu, a dzięki którym rośnie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem.

Spodziewamy się, że w efekcie nastąpi dalszy spadek liczby pustostanów, co zauważyliśmy już w mijającym 2017 roku, kiedy to średni poziom pustostanów, liczony pośród portfela ponad 3000 mieszkań, którymi zarządza Mzuri, wyniósł jedynie 4,8% wobec średnio 6,1% w 2016 roku.

  1. Problemy i rosnące koszty wykańczania i remontów mieszkań.

Niestety, nie wszystkie zjawiska na rynku będą pozytywne dla właścicieli mieszkań na wynajem. Ci spośród nich, którzy odebrali nowe mieszkania lub muszą przeprowadzić generalny remont mieszkania z rynku wtórnego, zderzą się z barierą dostępności fachowców, jak i rosnącymi kosztami robocizny i materiałów.

Według oficjalnych źródeł koszty prac budowlano-montażowych w budynkach mieszkalnych wzrosły od października 2016 r. do października 2017 r. o 1,3% (główny wzrost nastąpił od czerwca 2017 r.), przy czym najszybciej rosły koszty istotne dla właścicieli mieszkań – montaż osprzętu instalacyjnego (wzrost o 4,3%), instalacje (wzrosty o 1,2 do 2,3% zależnie od typu instalacji), czy tynkowanie (1,2 do 2,8%). W naszym odczuciu ten wzrost był znacznie większy i wyniósł ok. 15%. Przyczynami są zarówno wzrost wynagrodzeń (ogółem wzrost o 4,9% w III kw. 2017 r. względem roku poprzedniego, a w sektorze budownictwa o 5,7%, wywołane przede wszystkim malejącym bezrobociem, które wg metodologii BAEL spadło do jedynie 4,7% w III. kw. 2017 r.), jak i wzrost kosztów materiałów budowlanych, zarówno tych istotnych przy budownictwie pierwotnym (stal, cement), jak też przy pracach wykończeniowych (np. płytki ceramiczne).

Oczekujemy, że bolesny będzie nie tylko już dzisiaj obserwowany wzrost oczekiwań wynagrodzeniowych, ale także przeciągające się remonty, czy wręcz przypadki porzucania rozpoczętych już prac.

  1. Nadal brak wpływu programu Mieszkanie Plus.

Flagowy, obok 500+, program obecnego rządu w najbliższym roku pozostanie w sferze deklaracji, przynajmniej jeśli chodzi o jego filar najbardziej interesujący właścicieli mieszkań na wynajem, polegający na najmie z opcją dojścia do własności. Co prawda rząd będzie twierdzić, że program rozwija się świetnie, ale fakty są takie, że do dzisiaj żadne mieszkania w ramach tej opcji nie powstały (ani nie powstają w najbliższym czasie), Krajowy Zasób Nieruchomości dopiero się tworzy, konkurs na technologie prefabrykowane jest w toku (a od konkursu do fabryk produkujących prefabrykaty droga daleka), cel kosztu wytworzenia metra kwadratowego na poziomie 2000 zł oddala się coraz bardziej wraz z rosnącymi wynagrodzeniami budowlańców i szybującymi coraz wyżej cenami stali, zaś ustawa o KZN narzuca deweloperom warunki tak niepewne, że chyba tylko desperaci podejmą się budowy mieszkań w ramach Mieszkania+.

 

Za rok znowu spojrzymy wstecz i zrobimy rachunek sumienia, a właściwie trafności tych prognoz. I oczywiście, jak co roku, pokusimy się o nowe przewidywania dla rynku najmu mieszkań i inwestowania w mieszkania na wynajem.

Komentarze:

  1. Sławek Muturi napisał(a):

    Artur, dzięki za udostępnienie tych prognoz na łamach fridomii. Do trendu dotyczącego najmu krótkoterminowego, dodałbym jeszcze jedną prognozę. Już w ub roku zauważyliśmy w Mzuri zjawisko polegające na tym, że wspólnoty mieszkaniowe podejmowały uchwały o zakazie najmu krótkoterminowego w swoich budynkach. Wynikało to z hałasów oraz innych dziwnych zachowań osób wynajmujących mieszkanie na weekend by urządzić w nim „osiemnastki” lub inne imprezy.

    Wiemy, że w niektórych europejskich miastach (np. Barcelona lub Berlin) władze miast ograniczają wynajem krótkoterminowy w wyniku m.in lobbingu dużych sieci hotelarskich oraz z chęci ochłodzenia rosnących cen mieszkań (windowanych przez popyt na najem krótkoterminowy).

    Percepcja uciążliwości społecznej najmu krótkoterminowego jest istotnym ryzykiem inwestowania w ten segment rynku najmu. To ryzyko będzie coraz wyższe również w Polsce. Czy moment przełomowy wzrostu tego ryzyka nastąpi w 2018 Roku, trudno powiedzieć. Natomiast prawdopodobieństwo, że nastąpi w ciągu najbliższych 5 lat oceniałbym na 50-60%.

    Wszystkim Fridomiaczkom i Fridomiakom życzymy bardzo udanego Inwestycyjnego Roku 2018:-)

  2. Tomasz napisał(a):

    Panie Arturze, moje obawy o merytoryczną wartość dodawanych wiadomości właśnie się rozpłynęły. Czekam na więcej podobnych informacji.

    Do obaw dołożyłbym coroczne i wielokrotne zmiany w systemie podatkowym, a to VAT a to 12,5% w ryczałcie. Ciekawe co zmieni się w tym roku, bo że się zmieni to jestem pewny.

    Może robiliście zestawienie ilu posłów wynajmuje mieszkania? Taka informacja uspokoiłaby wielu fridomiaków , przecież sobie źle nie zrobią:)

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Dziękuję Panie Tomaszu :)
      Zmiany w systemie podatkowym są ryzykiem, ale nie uwzględniliśmy ich w naszych prognozach, gdyż trudno tu coś prognozować – pewne zmiany są już znane a innych na dzisiaj nie przewidujemy.
      Zestawienie posłów wynajmujących mieszkania byłoby bardzo interesujące, niestety nie robiliśmy takiego. Może któregoś dnia…

      • Robert W napisał(a):

        Kiedyś pisałem w komentarzu o mieszkaniach na wynajem posiadanych przez posłów, ministrów czy prezydentów dużych miast – te dane są łatwo dostępne w ich oświadczeniach majątkowych. Nie było ich zbyt wielu, był np. Cezary Kucharski jak był posłem (menedżer R. Lewandowskiego i były piłkarz) który miał bodajże 30 mieszkań na wynajem. Zdecydowana większość osób na świeczniku posiadała tylko 1 nieruchomość, zapewne w której mieszkają, w dodatku większość miała kredyt na wysoką kwotę (często we frankach). Bardzo dużo z tych osób nie miało żadnego realnego majątku (tak np. Jarosław Kaczyński, który jest… zadłużony).

  3. nibul napisał(a):

    Jeżeli chodzi o aparthotele czy condo w dużych miastach, myślę, że ten trend mocno przyspieszy za sprawą nowej regulacji o minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego – 25 mkw. Wszystko co mniejsze od tego roku może być sprzedawane tylko jako lokal użytkowy.

  4. monte napisał(a):

    z ośmiu postawionych na 2018 tez pięć stoi w kontrze do inwestowania w wynajem mieszkań, dwa są obojętne a jedno jest ‚za’…i jak ma się zachować prospekt?

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Monte, nie zgadzam się z Twoją interpretacją. W kontrze, jak piszesz, stoi jedna – problemy z wykańczaniem i remontami. Oczywiście rosnące ceny nie koniecznie sprzyjają, ale nie oznaczają, ze inwestowanie w mieszkania na wynajem straci sens z racji utraty atrakcyjności względem alternatywnych klas aktywów (kurcze, strasznie akademicko to zabrzmiało, ale mam nadzieję, że jest zrozumiałe :)). Negatywne mogłoby być ożywienie inwestorów instytucjonalnych, gdyby nie to, że skala tego ożywienia w 2018 roku (i, jak sądzę, ich inwestycji w kolejnych latach) będzie minimalna i nie wpłynie na rynek jako całość. Pozytywnym zjawiskiem jest wzrost liczby najemców. Pozostałe mają w mojej ocenie charakter neutralny (popularność inwestowania w mieszkania, bardziej agresywne oferty deweloperów, popularność najmu krótkookresowego, brak wpływu Mieszkania+). Nawet jeśli popularność inwestowania w mieszkania (czy to w formule długo- czy krótkookresowego najmu) oznacza rosnącą liczbę konkurencyjnych mieszkań na rynku, to jest efektem atrakcyjności tej formy inwestowania, a przy rosnącym popycie nie ma charakteru negatywnego. Sytuacja przedstawiałaby się inaczej gdyby rosła podaż mieszkań a popyt stał w miejscu lub spadał.

  5. monte napisał(a):

    kolejny rok intensywnego inwestowania w mieszkania na wynajem – wydaje mi się że wynajmujący traktują to jako zły omen. Dobry by był gdyby inwestowanie w najem nie było tak intensywne bo mamy więcej po stronie popytowej do rozdysponowania.

    rosnące ceny nieruchomości mieszkaniowych – rzeczywiście, może być neutralne czyli ani zimno ani ciepło ale tylko pod warunkiem że będą rosły ceny wynajmu, ale czy to się uda?

    wzrost agresywności deweloperów w zakresie oferty dla inwestorów jeżeli ta agresja dotyczy tylko condo i innych wynaturzeń to ok, ale jeżeli agresywność dotyczy wpychania w rynek nowych mieszkań w tym pod wynajem to chyba już nie jest tak kolorowo?

    ożywienie inwestycji inwestorów instytucjonalnych przy braku REIT-ów – jednoznaczny negat, bo kolejny chętny do jednego torta, nieprawdaż?

    umocnienie popularności najmu krótkookresowego – bez znaczenia

    wzrosty liczby najemców i czynszów m.in. dzięki imigrantom – na plus
    problemy i rosnące koszty wykańczania i remontów mieszkań, – na minus
    nadal brak wpływu programu Mieszkanie Plus – oby ta chwila trwała

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Monte, oczywiście właściciele mieszkań na wynajem traktują intensywne inwestowanie przez innych jako zły omen (bo rośnie konkurencja), ale tort rośnie, więc jest to de facto zjawisko neutralne. Czynsze najmu generalnie rosną (choć są miasta, gdzie jednak nieco spadły), więc to podaż rośnie wolniej niż popyt. Nie widzę zupełnie, by deweloperzy „wpychali” mieszkania na wynajem – wręcz odwrotnie, zdecydowana większość deweloperów nie interesuje się specjalnie segmentem inwestorów. Inwestorzy instytucjonalni – oczywiście, kierunek negatywny, ale skala tego zjawiska jest i przez parę lat (co najmniej 3 lata) będzie tak mała, że trzeba być wyjątkowym pechowcem, by jakiś fundusz wybudował swoje mieszkania akurat w sąsiedztwie naszej nieruchomości.
      Polemizuję, bo chciałbym uniknąć wrażenia, że nadchodzi dla nas Armageddon – wręcz przeciwnie, sam inwestuję i wierzę, że czeka nas jeszcze wiele lat dobrej koniunktury (zakładając, że nie zmieni się środowisko regulacyjno – podatkowe).

  6. Łukasz napisał(a):

    Wbrew – wydaje się – dość powszechnemu marginalizowaniu potencjalnego zagrożenia ze strony M+, ja jestem pełen obaw co przyniesie przyszłość. Pracuję w firmie wykonawczej, która obecnie buduje ponad 200 mieszkań M+ w Wałbrzychu oraz ponad 500 w Katowicach; BGK otwiera kolejne przetargi. Kolejne działki są przekazywane pod inwestycję M+.
    Na razie idzie to dość spokojnie, ale obawiam się, że zaraz mocno ruszy. Podobnie wynajem instytucjonalny czy REIT. M+ stworzy znaczną konkurencję dla mieszkań kierowanych do mniej wymagających osób. Choć pewnie jeszcze nie w 2018 roku.

    Niby w M+ mamy do czynienia z innym najemcą, ale sądzę, że przy dużej podaży wkrótce zbraknie chętnych na wynajem „tanich” mieszkania, które będą musiały mieć przez to jeszcze niższe czynsze, a to z kolei może pociągnąć w dół czynsze mieszkań dla bardziej wymagających. Trudno sądzić, że M+ zapełnią osoby mieszkające z rodzicami. Ale to także wybieganie na kilka lat w przód.

    W tym roku z nadzieją patrzę na najemców ze wschodu, oraz z pewną obawą na rosnące ceny mieszkań.

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Łukasz, dzięki za komentarz. Ciekawa perspektywa, mocno odmienna od mich doświadczeń, a właściwie wniosków z rozmów z deweloperami czy przedstawicielami BGK Nieruchomości.
      Zgadzam się, że Mieszkanie+ może mieć wpływ na rynek w mniejszych miastach. W dużych – nie widzę tego. Przy ok. 1 milionie mieszkań na wynajem w Polsce, z tego pewnie 75-80% w miastach, BGKN musiałby wybudować dziesiątki, może setki tysięcy mieszkań z myślą o uboższych najemcach i o rodzinach wielodzietnych, by mieć wpływ na rynek najmu komercyjnego. Teoretycznie oczywiście jest to możliwe, ale jednak jakoś nie wierzę, że się to w ogóle wydarzy, nie mówiąc już o perspektywie 2018 roku.

  7. Aga napisał(a):

    a ja mam pytanie odnosnie tych wspomninanych 25m2. od 2018 wszystkie mieszkania musza mieć co najmniej 25m2 by zostały uznane za mieszkanie i mogly zostać wynajęte na najem długoterminowy. O ile wiem, prawo nie działa wstecz i przepis powinien dotyczyc tylko nowych mieszkan, ale papier wszystko przyjmie i zastanawiam sie czy faktycznie przepis dotyczy tylko nowych mieszkan?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Aga, nie znam jednoznacznej odpowiedzi na Twoje pytanie, ale wydaje mi się, że przepis nie dotyczy mieszkań „na wynajem”, tylko „mieszkań” w ogóle. A jeśli tak jest, to tym bardziej nie wydaje mi się prawdopodobnym by nasi wyjątkowo światli ustawodawcy zdelegalizowali setki tysięcy istniejących mieszkań, w których mieszka pewnie około miliona wyborców. No bo niby co by mieli oni ze sobą zrobić?

      Wg mnie (pewność na 99%) przepis dotyczy jedynie budowania nowych mieszkań. Ale liczę na to, że ktoś spośród grona Fridomiaczek i Fridomiaków potwierdzi to na 100%:-)

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

„Der Spiegel” o polskim cudzie; „Parkiet” o niemieckim

Podaję za dzisiejszym Pulsem Biznesu, że szacowny niemiecki tygodnik Der Spiegel rozpływał się ostanio w komplementach pod adresem Polski. Wg Spiegla symbolem zmiany jaka dokonała się w Polsce na przestrzeni ostatnich 23 lat jest Stadion Narodowy, który stanął na ruinach poprzednika z czasów komunizmu, kóry to po upadku komunizmu stał się symbolem bezładnego kapitalizmu czasu transformacji. Teraz stał się twarzą nowoczesnej Polski. "Polacy są już mistrzami Europy" - napisał tygodnik - mistrzami Europy pod względem [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Kasiu, dzięki za ciekawą perspektywę:-)
  • Sławek Muturi: AR, z tego co wiem, to zarząd Mzuri, w oparciu o wyniki pilota, podjął jakiś czas temu decyzję o...
  • Sławek Muturi: Mariusz, dzięki za update. Ceny rosną pewnie też dlatego, że na rynku jest dużo kapitału i coraz mniej...
  • Sławek Muturi: ADiT, nie jestem ekspertem podatkowym więc pozwolę wypowiedzieć się innym. Osobiście nie przechodziłem...
  • Sławek Muturi: Adam, dzieki za zaproszenie mnie wówczas na cykl prezentacji na uczelniach. Cieszę się, że nadal nie...
  • Sławek Muturi: Konkret, dzięki za podzielenie się Twoimi obserwacjami. Ja też nie jestem zwolennikiem zbyt wielu...
  • BiL: Ja mam w planach taka inwestycje w Polsce, ale w tym momencie chyba nikt tak do konca nie wie tam jeszcze “z...
  • BiL: Mam w planach taka inwestycje w Polsce, ale w tym momencie chyba nikt tak do konca nie wie tam jeszcze “z czym...
  • Robert: http://wyborcza.biz/biznes/7,1 47584,23934648,wynajmujesz-mie szkanie-turystom-przez-wiec...
  • Artur Kaźmierczak: Xav, Patrząc tylko na projekt polegający na wzniesieniu tego, nowego budynku („Nowa...
  • Mikafu: Ogrom pracy włożony i wyszło super. Gratuluje swietna robota 🙂
  • xav: Poczatkowa premia za najem krotkoterminowy (NK) byla stanowczo zbyt wysoka… zwroty z obydwu sposobow...
  • Konkret: Generalnie jestem przeciwnikiem zbyt nadmiernych regulacji ale niestety sytuacja z wynajmem na doby a nawet...
  • Robert: https://www.rp.pl/Wynajem/3091 79967-Student-nie-chce-do-akad emika.html
  • Artur Kaźmierczak: Galadewe, mój też nie za bardzo, ale staramy się, by styl był na tyle neutralny, by mieszkania...
  • Artur Kaźmierczak: Dziękuję Bobbi. Będziemy pamiętać przy najbliższej okazji. Remonty nieruchomości w Krakowie i...
  • xav: Hej Artur – mieszkania wyglądają bardzo spoko. CZy możesz podać numeryczny przykład inwestor który...
  • Tomek: Wydaje mi się, że wyższy podatek od nieruchomości to nie jest wielki problem w przypadku najmu...
  • Galadewe: Mieszkanie bardzo funkcjonalnie urządzone i ładnie chodź nie do końca jest to mój styl.
  • Robert: https://www.rp.pl/VAT/30917997 1-Polak-wynajmujacy-dom-w-Pols ce-i-mieszkajacy-za-granica...

Najnowsze wpisy

created by Water Design