08

03.2018

Jak dużym zagrożeniem dla właścicieli mieszkań na wynajem są inwestorzy instytucjonalni?

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów

ilość komentarzy: 13

Spotykam się czasem – rzadko jeszcze, ale jednak – z pytaniem zadanym w tytule wpisu. I pomyślałem, że warto podzielić się z Fridomiakami moimi przemyśleniami w tym względzie.

Pytanie jest zasadne – jak już zaważałem m.in. w wpisie o prognozach na rok 2018, różnego rodzaju inwestorzy instytucjonalni przejawiają zainteresowanie naszym rynkiem. Nic dziwnego – jest duży, szybko rośnie, ma dobre perspektywy. Instytucje te mają jednak dwa problemy – po pierwsze Polska nie jest i długo jeszcze nie będzie w strefie Euro, a więc inwestor ponosi ryzyko kursowe (czynsz za mieszkanie zgodnie z prawem musi być denominowany w złotych, a inwestorzy z zagranicy prowadzą swoje księgi w Euro, funtach czy innych dolarach). Większą jednak bolączką jest po prostu brak dostępnych mieszkań, a właściwie budynków, jakimi zainteresowani są tacy inwestorzy – wykluczają oni bowiem z reguły zainteresowani pojedynczymi mieszkaniami czy nawet ich pakietami, a za cel mają jedynie całe budynki, w których będą posiadać wszystkie co do jednego mieszkania. Idealnie, by te mieszkania były już wynajęte i przynosiły stabilne dochody. A takich produktów po prostu nie ma. Dlatego część z nich przekonuje się do wejścia we współpracę z deweloperami już na etapie budowy, czego normalnie wolą nie robić. Oznacza to jednak, że proces od podjęcia decyzji inwestycyjnej do dochodów z najmu zajmuje parę lat.  Wynika z tego, że co do zasady my, prywatni właściciele mieszkań na wynajem, mamy jeszcze sporo czasu zanim zobaczymy znaczącą konkurencję instytucjonalną.  Oczywiście niedługo już Bouwfonds będzie wynajmować swoje mieszkania w centrum Warszawy, Griffin w kilku lokalizacjach trochę później a Fundusz Mieszkań na Wynajem już od paru lat prowadzi taką działalność, ale ich skala, w relacji do całości rynku, jest pomijalna.

I tu dochodzimy do drugiej kwestii. Mieszkań na wynajem w Polsce jest ok. miliona. Inwestycje instytucjonalne, by miały realny wpływ na rynek jako całość, musiałyby iść w miliardy złotych. 50 tys mieszkań – czyli 5% rynku – to inwestycja rzędu, lekko licząc, 3 miliardów Euro (ponad 12 miliardów złotych). Tymczasem nie wydaje mi się, by łatwo było znaleźć fundusz, który chętnie zainwestuje na początek więcej niż 100 milionów Euro. Tak więc takich funduszy musiało by w najbliższych latach wejść na nasz rynek jednocześnie min. 30, inwestując po takiej właśnie, dużej kwocie. To mało realne. A więc w mojej opinii długo jeszcze rynek mieszkań na wynajem pozostanie w Polsce zdominowany przez prywatnych właścicieli.

Sytuacja może jednak wyglądać nieco inaczej jeśli spojrzymy na poszczególne rynki lokalne. I tu są dwie wiadomości – jak zwykle dobra i zła. A właściwie jedna wiadomość – dla części z nas dobra, dla części zła. Chodzi o to, że praktycznie 100% zagranicznych inwestorów instytucjonalnych, z którymi rozmawiam, chce inwestować w mieszkania na wynajem w Warszawie. Część z nich dopuszcza też inwestycje w Krakowie czy we Wrocławiu, ale bez entuzjazmu i raczej w drugiej kolejności – jeśli Warszawa im się sprawdzi.  Tak więc ci z nas, którzy mają mieszkania poza stolicą, mogą spać spokojnie.  Właścicielie nieruchomości w Warszawie, zwłaszcza w okolicach, w których istnieje potencjał budowy nowych osiedli, już nie mają tego komfortu. Co prawda poprzedni argument wciąż jest mocny – tzn. skala inwestycji musiałaby być ogromna, ale jednak Warszawa to tylko ok. 12-18% ogólnopolskiego rynku najmu prywatnego, a więc koncentracja inwestycji w Warszawie może już nieco niepokoić. Gdyby powstało tu 10 – 15 tys mieszkań na wynajem, co jest ambitne ale możliwe w perspektywie ok. 10-15 lat, to nie zachwieje to rynkiem jako całością (wówczas w Warszawie pewnie będzie już ok. 150, może nawet 200 tys mieszkań na wynajem, tak więc instytucjonalni posiadaliby 5-10% rynku stołecznego), ale może mieć wpływ na mikrorynki, na których takie inwestycje powstaną.

Jest jednak pewien mechanizm równoważący to ryzyko. Skala inwestycji instytucjonalnych będzie tym większa, im szybciej będzie rósł rynek najmu. Jeśli będzie stagnacja, to i konkurencja będzie mniejsza, bo chęć budowania nowych mieszkań na wynajem spadnie. Jeśli natomiast rynek dalej bedzie się rozwijać intensywnie, to jest szansa, że starczy miejsca dla wszystkich.

Wypadało by w tym wpisie odnieść się jeszcze do REITów jako potencjalnych inwestorów instytucjonalnych, ale, szczerze mówiąc, nie potrafię nic sensownego na ten temat napisać. Mogę silić się na spekulacje, ale nie znając kształtu przyszłej ustawy o REITach (zakładając, że takowa w ogóle wejdzie w życie) i znając historię wolt wokół jej projektu, nie pokuszę się o to. W sumie nie wiadomo nawet czy REITy będą mogły inwestować w mieszkania na wynajem (choć skłaniam się ku poglądowi, że tak, a i warszawskie wróble ćwierkają że tak ma być).

Podsumowując, uważam, że właściciele mieszkań na wynajem, w perspektywie najbliższych 10-15 lat nie powinni się obawiać konkurencji ze strony inwestorów instytucjonalnych. Jeśli ich inwestycje są położone poza Warszawą, nawet dłużej. A i wynajmując mieszkanie w samej stolicy trzeba będzie mieć pecha, by za kilka czy kilkanaście lat odczuć konkurencję ze strony funduszu inwestycyjnego czy emerytalnego. Wciąż jednak większą konkurencją będą inni prywatni właściciele mieszkań. Tak z resztą jest nawet w Niemczech, gdzie rynek wynajmu przez instytucje jest bodaj najbardziej rozwinięty w Europie – a i tak większość mieszkań na wynajem należy do osób prywatnych.

Komentarze:

  1. Robert napisał(a):

    Przychylam się do dawnej opinii Sławka na ten temat – nawet jeżeli w bezpośrednim sąsiedztwie mojego mieszkania na wynajem powstanie wielkie osiedle z samymi mieszkaniami na wynajem, to nie ma co płakać, tylko w ostateczności gdyby okres pustostanu z tego powodu miał się zwiększyć, to zaoferuję czynsz o 50 zł niższy niż konkurencja. Jak potencjalny najemca będzie miał do wyboru to skłoni go to do przyjścia do mnie.

    W sumie to już to przerabiam na własnej skórze – trzeci etap osiedla Czarnieckiego w Poznaniu (kilkaset mieszkań) kupił w całości Fundusz Mieszkań na Wynajem. Stawki czynszu które tam oferują są wyższe niż moje. Nie widzę różnicy w popycie, a pustostanów jak nie było, tak nie ma.

  2. Marcin napisał(a):

    Artur,
    Dziekuje, bardzo fajny artykuł. Brzmi motywacyjnie ale bardzo dużo logiki za nim stoi. Daje energie na rozwijanie skrzydeł.
    Cały czas szukam zagrozen i ryzyk w tym naszym biznesie a Ty dobrze je zidentyfikowałes i opisałes.
    Myśle ze musimy wspolnie obserwowac co sie dzieje i reagowac.

    Pozdrawiam
    Marcin
    Tychy

  3. Sławek Muturi napisał(a):

    Artur, dzięki za fajny, merytoryczny wpis. Cieszę się, że piszesz o nieruchomościach, bo mi coraz trudniej – pomiędzy przejazdem kolejnym autobusem, a poszukiwaniem restauracji lub noclegu, a rozmową z kimś lokalnym lub z turystą – przychodzi myślenie o nieruchomościach:-) Jestem od kilku miesięcy mocno osadzony w nieco innym świecie:-)))

    Chciałem się jednak odnieść do końcówki Twojego wpisu. Rzeczywiście w Niemczech rynek najmu instytucjonalnego w mieszkaniówce jest najbardziej rozwinięty. Wydaje mi się, że wynika to z historii, a konkretnie z połączenia Niemiec. Niewydolne NRD-owskie spółdzielnie mieszkaniowe oraz zakłady pracy sprzedały swoje zasoby – całe osiedla mieszkaniowe – bogatym funduszom z zachodnich Niemiec. W ekspresowym tempie Fundusze zaczęły posiadać zasoby mieszkaniowe liczone w dziesiątkach, a niektóre nawet w setkach tysięcy jednostek. Potem poszło już szybko – same zaczęły budować, powstał też rynek transakcji wtórnych, gdzie duże portfele mieszkań zaczęły wykupywać fundusze z USA i z innych krajów.

    W UK – pod wieloma względami najbardziej rozwiniętym rynku najmu w Europie – udział inwestorów instytucjonalnych jeszcze niedawno wynosił mniej niż 1%. 99% mieszkań na wynajem należy do pojedynczych landlordów oraz landladies.

    W Polsce, inaczej niż w NRD, niewydolne spółdzielnie mieszkaniowe poradziły sobie z problemem transformacji gospodarczej sprzedając posiadane mieszkania swoim lokatorom po bardzo niskich cenach (rabaty wynosiły nawet 95% i więcej).

    Pytanie czy Polska pójdzie drogą Niemiec czy drogą UK? Według mnie bardziej prawdopodobna jest droga UK, choć warto dodać, że i tam inwestorzy instytucjonalni zaczynają się rozpychać na rynku. Wolnego kapitału poszukującego bezpiecznej i dochodowej przystani jest mnóstwo, a rynek najmu mieszkań doskonale spełnia te kryteria. Dodatkowo jest olbrzymi i mało spenetrowany przez duży kapitał.

    Morał dla nas: róbmy swoje. Na szczęście większości z nas nie będzie potrzebny do osiągnięcia wolności finansowej portfel mieszkań większy niż kilkanaście jednostek. To niewielki ułamek kropelki w morzu inwestycji mieszkaniowych. Naprawdę nie warto zaprzątać sobie głowy makroekonomią przy tak niedużej skali. Dodatkowo, inwestując w różnych miastach (wielu Klientów Mzuri Investments kupuje po 1-3 mieszkań w kilku miastach Polski) rozpraszamy swoje ryzyko inwestycyjne, które i tak – w punkcie wyjścia – jest dość niskie.

    Powodzenia w Waszych działaniach na rzecz kupna kolejnego M na wynajem. To najważniejsze. A czy kupicie to M tu czy tam, obok BGKN czy dalej, takie czy inne, z pomocą MI czy samodzielnie, to już technikalia. Według mnie mało istotne technikalia w porównaniu do decyzji o tym by budować swój strumień pasywnej gotówki:-)

    Życzę Każdej z Was i Każdemu z Was tego, byście za jakiś czas, podobnie jak ja dzisiaj, mogli się w pełni skupić na prostej logistyce dotarcia z punktu A do punktu B na drodze z Bangkoku do Warszawy lub z Warszawy do Capetown lub z Alaski na Ziemię Ognistą, a nie zaprzątali sobie głowy technikaliami inwestycyjnymi:-)
    W Polsce

  4. Artur Kaźmierczak napisał(a):

    Sławek,
    MI też się wydaje, że model brytyjski jest w Polsce bardziej prawdopodobny. Nawet dużo bardziej. Pisałem tylko, że nawet w Niemczech, gdzie jest najwięcej inwestorów instytucjonalnych, i tak większość mieszkań na wynajem należy do prywatnych właścicieli.

  5. Robert napisał(a):

    Ot ciekawostka:

    http://www.tokfm.pl/Tokfm/7,103454,23128553,mieszkanie-plus-nie-wszyscy-szczesliwcy-zadowoleni-niektorzy.html#Z_Prze

    Na 1400 chętnych wybudowali 186 mieszkań. Kryteriów komu dać a komu nie dać – brak. Łapówki i załatwianie jak nic. Do tego twierdzą, że jedynym kryterium jest „zdolność czynszowa”. A jednocześnie dla ludzi którzy mają dostać te mieszkania, wielkim problemem jest ich wykończenie, jak chociażby urządzenie łazienki. Ładna mi zdolność czynszowa, skoro groszem nie śmierdzą…

    Jak nic mamy z powrotem PRL i Alternatywy 4. Tam też były listy kolejkowe, przydziały mieszkań.

    • Artur Kaźmierczak napisał(a):

      Muszę przyznać, że gubię się w meandrach programu Mieszkanie Plus, jego licznych mutacjach i odgałęzieniach, ale wydawało mi się, że w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości jest wskazanych kilkanaście kryteriów, którymi operatorzy mieszkań w ramach M+ mieli się kierować wybierając najemców. To znaczy jestem pewien że te kryteria są, tylko nie jestem pewien czy mają zastosowanie akurat do tej części M+, pod którą podpada Biała Podlaska… Co ciekawe, „zdolności czynszowej” to akurat wśród tych kryteriów nie było…

      • Robert napisał(a):

        Sławek kiedyś o tym pisał i miał rację – jeżeli Mieszkanie+ od rządu czy samorządu ma być oferowane ludziom bez zdolności czynszowej, to nie mamy się co martwić, bo tacy najemcy i tak nie są naszymi potencjalnymi klientami ;-)

    • Łukasz "Leśnik" napisał(a):

      https://www.bankier.pl/wiadomosc/Mieszkanie-Plus-jednak-bedzie-drogie-Program-rzadowy-idzie-do-poprawki-4090254.html

      Wychodzi, że Sławek znów miał rację. Polecam przeczytać wszystkim, którzy mieli jakieś obawy, co do konkurencji ze strony państwa.

      Pozdrawiam

      • Sławek Muturi napisał(a):

        Łukasz, dzięki. Praw biznesu, podobnie jak praw fizyki lub chemii, nie da się zmienić ustawami. Nawet specustawami:-)

  6. Penny79 napisał(a):

    Robert – jeżeli polityk obiecuje, to obiecuje. I tak można by podsumować całość tego programu.

  7. Artur Kaźmierczak napisał(a):

    Post Scriptum: miałem dzisiaj niekłamaną przyjemność wziąć udział w jednej z dyskusji panelowych podczas zorganizowanej przez Crido i REAS konferencji poświęconej rynkowi inwestowania w mieszkania na wynajem i w akademilki. W ramach prezentacji wprowadzającej Paweł Sztejter z REASa podzielił się wiedzą tej firmy. Jedna kwestia szczególnie mnie uderzyła w kontekście tego wpisu: w Polsce obecnie łączna liczba mieszkań na wynajem, które należą do inwestorów instytucjonalnych i albo już zostały oddane do najmu albo dopiero są w budowie, to ok. 3500. Czyli tyle, iloma obecnie zarządza Mzuri. Czyli, z perspektywy całego rynku, mało.
    Jednocześnie, sądząc po liczbie deweloperów obecnych na konferencji oraz po rozmowach kuluarowych, zainteresowanie deweloperów tym segmentem wyraźnie rośnie.

    PS. do PS: Jeszcze w tym przedświątecznym tygodniu postaram się podzielić z Wami moimi przemyśleniami nt. projektu ustawy o dopłatach do czynszów

  8. tomnext napisał(a):

    zagrożenie? żadne. z pojawienia się na rynku inwestorów instytucjonalnych mogą być jedynie plusy w postaci cywilizowania rynku najmu, z czasem może nawet nastawienia do najmu (nie jak teraz, że większość wynajmuje ,,na chwilę” ale w przyszłości najem będzie normalnym sposobem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na długi termin)
    Co więcej, mogą z czasem lobbować za zmianami w prawie korzystniejszymi dla wynajmujących jako takich w ogóle, czyli z korzyścią dla wszystkich właścicieli. Konkurencji bym się nie obawiał, zwłaszcza ze strony tworów państwowych – one nigdy nie będą efektywne i konkurencyjne do wynajmujących prywatnie.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

 29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Edukacja dzieci w duchu fridomii

Wiele osób pyta o to jak możnaby edukować nasze dzieci. Wiadomo - czym skorupka za młodu nasiąknie... Poniżej przemyślenia Mikafu oraz moje. Liczę na to, że Wy też się podzielicie swoimi doświadczeniami i wspólnie wypracujemy coś w rodzaju Parents Teaching Guide:-). Gorąco zapraszam do współpracy. MIKAFU Ta edukacja to jest temat rzeka, ale temat mega ciekawy i ważny. I tak naprawdę to sami się uczymy jak te dzieci mądrze prowadzić. Raz wychodzi lepiej, raz gorzej. Jedno dziecko jest [...]

Najnowsze komentarze

  • Beata: Niedziela, 24 czerwca 2018 14:00 Anglia – Panama 2:0 17:00 Japonia – Senegal 0:1 20:00 Polska – Kolumbia 1:1
  • Sławek Muturi: Andrew, jeśli dobrze rozumiem, to już sobie ten ce wyznaczyłeś:-) PLN 3000 pasywnego dochodu...
  • Sławek Muturi: Vivek, nie jestem fanem jazdy samochodem. Wolałbym pociągiem, ale tym razem nie było takiej...
  • Andrew: Witam Jestem w trakcie lektury ksiązki ,,Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości ”. Chciałem...
  • Andrew: Witam Jestem w trakcie lektury ksiązki ,,Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości ”....
  • Przemek: No to typuje dalej (pudłuje? :) 16:00 Urugwaj – Rosja 1:0 16:00 Arabia Saudyjska – Egipt 0:2 20:00 Iran –...
  • Beata: Sobota, 23 czerwca 2018 14:00 Belgia – Tunezja 2:0 17:00 Korea Płd. – Meksyk 0:1 20:00 Niemcy – Szwecja 1:0
  • Vivek: Ja bym sie troche bal ze zasne za kierownica robiac tyle kilometrow jednego dnia. Mozesz Slawku napisac czy...
  • Sławek Muturi: Nibul, dokładnie takie same jak Bońka. Wczoraj późną nocą jechałem boczną drogą przez las. Wiele km,...
  • nibul: Fragment wywiadu z Bońkiem: „Były reprezentant Polski odniósł się również do teorii, że Polacy nie są...
  • Sławek Muturi: Nibul, dzięki za gratulacje. Nawet nie pamiętałem jaki dokładnie wynik meczu obstawiałem, choć wygrana...
  • Sławek Muturi: Jestem jakieś 200 km (może mniej od Wołgogradu, dokąd jadę na mecz Nigeria – Islandia, który...
  • nibul: Od poniedziałku zaczyna się trzecia runda spotkań grupowych i kolejne 154 punkty do zgarnięcia w typerze:)...
  • nibul: Mundial się rozkręca na dobre i podobnie nasza zabawa. Druga runda przynosi spore przetasowania w klasyfikacji...
  • Kuba: Sobota, 23 czerwca 2018 14:00 Belgia – Tunezja 2:0 17:00 Korea Płd. – Meksyk 0:2 20:00 Niemcy – Szwecja 1:0...
  • Beata: Czwartek, 21 czerwca 2018 14:00 Dania – Australia 1:1 17:00 Francja – Peru 1:0 20:00 Argentyna – Chorwacja 1:1...
  • Sławek Muturi: Podaję moje typowania na II kolejkę rozgrywek grupowych (minus Rosja-Egipt, oglądałem w fan zonie w...
  • nibul: Środa, 20 czerwca 2018 14:00 Portugalia – Maroko 1:1 17:00 Urugwaj – Arabia Saudyjska 2:1 20:00 Iran –...
  • Bogumił: Pozdrowienia dla Nibula, naszego księgowego :) Środa 20 czerwca 14:00 Portugalia – Maroko 3:0 17:00 Urugwaj...
  • nibul: Mecz Polaków lepiej pominąć milczeniem, więc podaję klasyfikację typera po rozegranej pierwszej serii spotkań...

Najnowsze wpisy

created by Water Design