Publikacje z kategorii "Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka"

24

07.2015

Czy warto kupić mieszkanie na wynajem za granicą?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia, Inwestowanie, Nieruchomości, Nieruchomości za granicą, Opłacalność Inwestowania, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 24

W  Europie bez granic, mamy możliwości swobodnego inwestowania poza Polską. Ludzie często mnie pytają o opłacalność inwestowania w Bułgarii, w Albanii, w Hiszpanii czy w innych miejscach w Europie lub na świecie. Zawsze odradzam, bo wiem, że (a) inwestowanie jest ryzykowne oraz dodatkowo (b) nieruchomości zawsze są rynkiem o charakterze bardzo lokalnym. Nieznajomość lokalnych realiów zwiększa ryzyko inwestycyjne.

23

07.2015

Jak długo trzeba przechowywać dokumenty związane z najmem mieszkania?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Praktyczne wskazówki, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 10

Dzięki uprzejmości Roberta – dobrze nam znanego Fridomiaka chociażby z wpisów dotyczących „Codziennego przeglądu prasy”, „Inwestowania w garaże” i wielu innych tematów – dziś mam przyjemność zamieścić bardzo treściwy i praktyczny wpis dotyczący jednego z ważnych aspektów zarządzania najmem – archiwizowania dokumentów.  Ogromne dzięki Robert!!!
Oto tekst Roberta:
Zakup mieszkania na wynajem i jego późniejsze wynajmowanie kolejnym najemcom generuje mnóstwo dokumentów. Ważne jest, żeby starannie przechowywać wszystkie gromadzone dokumenty, najlepiej ułożyć je chronologicznie. Idealnie jest założyć osobny segregator dla każdego posiadanego mieszkania na wynajem. Każdy posiadacz mieszkania na wynajem szybko zauważy, że liczba dokumentów szybko rośnie.
Na moje codzienne potrzeby rozróżniam dwa typy dokumentów – tzw. „dokumenty podstawowe” związane z mieszkaniem i jego nabyciem oraz dokumenty późniejsze, bieżące, związane z najmem.
Dokumenty podstawowe mieszkania powinny znaleźć swoje osobne miejsce do przechowywania. W segregatorze znajdą się więc np. umowa sprzedaży mieszkania – zwykle gruby akt notarialny, potem protokół przekazania mieszkania, spisanie liczników, dokumenty ze wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni (np. zawiadomienia o zebraniach, uchwały). Kupując mieszkanie od dewelopera możemy jeszcze otrzymać często sążnistą umowę deweloperską oraz prospekt informacyjny, świadectwo energetyczne itd. Na pierwszy rzut oka tych dokumentów po jakimś czasie nie będziemy już potrzebowali na co dzień. Ja jednak uważam, że te zwane przeze mnie „dokumentami podstawowymi” należy przechowywać wieczyście i nigdy ich nie wyrzucać. Pomimo, że zajmują sporo miejsca, to koszt i kłopot z ich przechowywaniem nie są przecież wielkie. Tymczasem dokumenty te mogą okazać się niezbędne np. w sprawach podatkowych (związane z ceną nabycia, podatkową amortyzacją mieszkania, podatkiem od czynności cywilnoprawnych). Także przy ewentualnej sprzedaży mieszkania w przyszłości dokumenty te będą o ile nie niezbędne, to na pewno przydatne. Podobnie jak przy sprzedaży samochodu, nabywca chętniej kupi samochód posiadający wszystkie komplety kluczyków, kartę pojazdu i karty serwisowe, niż egzemplarz bez tych rzeczy.
Podsumowując – uważam, że dokumenty podstawowe należy przechowywać wieczyście i nigdy ich nie wyrzucać. Oczywiście niektóre z nich możemy zawsze w jakiś sposób odzyskać (chociażby od notariusza czy od wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni), ale po co tracić czas na ich szukanie.
Inna sprawa jest z pozostałymi dokumentami. Poza dokumentami podstawowymi, każde mieszkanie na wynajem generuje kolejne stosy dokumentów. Będą to przede wszystkim kolejne umowy najmu oraz protokoły zdawczo-odbiorcze. Przy stosownej przeze mnie praktyce podpisywania umów najmu na rok, co roku mamy kolejny kilkustronicowy dokument, nawet jeżeli najemca się nie zmienia, tylko przedłuża najem (oby takich było jak najwięcej ;-). Do tego dochodzą np. kserokopie dowodów osobistych najemców, zaświadczenia o ich zarobkach. W zależności od przyjętego sposobu rozliczeń, dojdą jeszcze np. faktury za prąd czy gaz za każde mieszkanie z osobna, zwykle co 2 miesiące.
Już po niedługim czasie posiadane przeze mnie segregatory z dokumentami mieszkań zaczęły puchnąć. Zacząłem więc się zastanawiać się nad ewentualną utylizacją zbędnych dokumentów. Pomyślałem, że idealnie byłoby posiadać tylko aktualne umowy najmu. Po co trzymać dokumenty sprzed roku czy dwóch, kiedy najemcy zgodnie się wyprowadzili?
Przed podjęciem takiej decyzji lepiej jednak temat głębiej przemyśleć. Pamiętajmy bowiem, że dokumenty takie jak umowa najmu są tworzone na złe czasy. Jeżeli najemcy będą rzetelni, to umowa najmu do niczego nie będzie nam potrzebna w praktyce poza zajmowaniem miejsca w segregatorze. Jeżeli jednak cokolwiek pójdzie nie tak, w mieszkaniu powstanie szkoda, czy też najemca nie zapłaci czynszu, umowa najmu będzie pierwszym dokumentem, który trzeba będzie sprawdzić, przeczytać i ewentualnie wykorzystać. Warto więc wiedzieć, jak długo taka umowa najmu czy protokoły zdawczo-odbiorcze warto i należy przechowywać dla własnego bezpieczeństwa.
Kodeks cywilny regulujący umowę najmu stanowi w art. 677, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Mamy tu więc krótki – roczny termin przedawnienia. Są to jednak wyłącznie roszczenia przeciw najemcy o naprawienie szkody z powodu zniszczenia mieszkania.
Pozostałe roszczenia, takie jak chociażby podstawowe roszczenie właściciela mieszkania – o zapłatę czynszu – przedawnia się po upływie trzech lat od dnia wymagalności danej raty czynszowej. Jeżeli więc czynsz za styczeń ma być zapłacony do 10. stycznia 2014 r., to przedawnienie nastąpi 10. stycznia 2017 r.
Trzy lata to więc absolutnie niezbędny termin na przechowywanie dokumentów związanych z najmem.
Ja jednak uważam, że niezbędne jest znacznie dłuższe przechowywanie tych dokumentów. Sugerowanym przeze nie terminem jest sześć lat.
Dlaczego akurat tyle? To proste – należności podatkowe przedawniają się z upływem 5 lat licząc od końca danego roku. W zaokrągleniu będzie to więc sześć lat. O tym jak ważne jest gromadzenie dokumentów na potrzeby należytego reprezentowania swoich spraw podatkowych, nie trzeba nikogo przekonywać.
W prasie mnóstwo jest artykułów i analiz na temat sposobu opodatkowania dochodów z najmu mieszkania. Powstają problemy czy małżonkowie mają opodatkowywać to razem czy osobno, które z nich, czy miesięcznie czy kwartalnie, czy według skali podstawowej, czy może ryczałt 8,5 %, a może lepsza będzie działalność gospodarcza. Powstaje zagadnienie konieczności bądź braku posiadania kasy fiskalnej. Przy zbyt dużej liczbie mieszkań fiskus może zakwestionować legalność ryczałtu i nakazać rozliczać według działalności gospodarczej. Może powstać problem podatku VAT, zwłaszcza przy najmnie lokali użytkowych (biura, ale również np. garaż czy miejsce postojowe). Widać więc, że sam podatek od nieruchomości, który na pierwszy rzut oka powinien też stanowić dla nas zmartwienie, to stosunkowo niewielki problem.
Tak czy siak więc uważam, że dla własnego bezpieczeństwa i we własnym interesie dokumenty związane z najmem należy przechowywać przez minimum 6 lat.
Ja jednak jak na razie nie zamierzam pozbywać się tych dokumentów nawet po upływie tego czasu. Najwyżej dołożę kolejne segregatory ;-) Dla własnej informacji warto będzie po latach wrócić do tych dokumentów, żeby np. sprawdzić jak zmieniała się stawka uzyskiwanego czynszu najmu na przestrzeni kolejnych lat.
Jeżeli ktoś ma problem z przechowywaniem dokumentów, zawsze może spróbować przenieść je do formy elektronicznej. Ja sam to praktykuję, ale raczej jako uzupełnienie dokumentacji papierowej. Zeskanowanie dokumentów zajmuje chwilę czasu, ale późniejsza wygoda jest nie do przecenienia, kiedy w kilka sekund można dotrzeć do interesującej nas umowy najmu czy też aktu notarialnego.
Robert Walczak
radca prawny

24

04.2015

Wywiad Julii w Tygodniku „Sztafeta”

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Napisali o ..., Nas, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 31

We wczorajszym numerze Tygodnika Sztafeta (Nisko, Sandomierz, Stalowa Wola, Tarnobrzeg) ukazał się sporej objętości wywiad z Julią z Londynu. Gratulacje Julia!!! Jest to artykuł z cyklu „Tak zarabiam na życie” i nosi tytuł „Zbijają kasę na wynajmie mieszkań”

Z artykułu możecie się dowiedzieć ile dokładnie mieszkań posiadają Julia i Kamil, ile planują zakupić w najbliższym czasie, jakie błędy popełnili na początku swojej drogi do wolności finansowej i w jaki sposób radzą sobie z najmem dzisiaj. Dzięki wielkoduszności Julii, w wywiadzie wspomina też o mojej skromnej roli w uporządkowaniu ich podejścia do budowania wolności finansowej. I tym samym zadebiutowałem medialnie w regionie świętokrzyskim:-)

07

03.2015

Kręte drogi R do wolności finansowej

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 4

Dostałem miłego maila od R. Odpowiedziałem mailowo życząc mu jak najszybszego dojścia do wolności finansowej. Doradziłem mu także by do przechowywania pamiątek rodzinnych wynajął magazyn typu self-storage (a nie kawalerkę). A co Wy byście poradzili?

Cześć Sławku.
Gratuluję sukcesów finansowych i pisarskich. Przeczytałem Twoją książkę „Życie postkorporacyjne”. Zrobiła na mnie duże wrażenie.

21

12.2014

Inwestowanie w garaże okiem praktyka

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Fridomia, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Praktyczne wskazówki, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 36

Jestem ogromnie wdzięczny Robertowi za poświęcenie sporo czasu by podzielić się z nami swoimi doświadczeniami w inwestowaniu w garaże na wynajem. Regularni Fridomiacy i Fridomiaczki znają Roberta m.in z „przeglądu codziennej prasy” oraz z tego, że posiada spory pakiet garaży oraz mieszkań na wynajem, więc jest w dobrej pozycji by dostrzec wszelkie różnice pomiędzy tymi segmentami nieruchomości.

Robert, stukrotne, tysiąckrotne dzięki!!!!

Oto tekst Roberta:

Inwestowanie w garaże na wynajem

Garaże i miejsca postojowe na wynajem mogą być ciekawą alternatywą bądź też uzupełnieniem inwestowania w mieszkania i inne nieruchomości. Aby jednak nie popełnić podstawowych błędów, warto zapoznać się z poniższymi uwagami i spostrzeżeniami.

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

20 najważniejszych lekcji życia

Mniej więcej taki tytuł nosi książka Hal’a Urbana, pedagoga pracującego od wielu lat z młodzieżą. Hal zauważył, że w szkołach nie uczą „o co chodzi w życiu”, co jest w nim najważniejsze. To w szkole życia uczymy się rozwijania postaw i umiejętności koniecznych do nawiązywania i podtrzymywania udanych relacji, do ustalania i osiągania osobistych celów oraz do cieszenia się poczuciem własnej wartości. A jak wygląda współczesna „szkoła życia”? Żyjemy w społeczeństwie, które stawia znak równości między majątkiem, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Kasiu, dzięki za ciekawą perspektywę:-)
  • Sławek Muturi: AR, z tego co wiem, to zarząd Mzuri, w oparciu o wyniki pilota, podjął jakiś czas temu decyzję o...
  • Sławek Muturi: Mariusz, dzięki za update. Ceny rosną pewnie też dlatego, że na rynku jest dużo kapitału i coraz mniej...
  • Sławek Muturi: ADiT, nie jestem ekspertem podatkowym więc pozwolę wypowiedzieć się innym. Osobiście nie przechodziłem...
  • Sławek Muturi: Adam, dzieki za zaproszenie mnie wówczas na cykl prezentacji na uczelniach. Cieszę się, że nadal nie...
  • Sławek Muturi: Konkret, dzięki za podzielenie się Twoimi obserwacjami. Ja też nie jestem zwolennikiem zbyt wielu...
  • BiL: Ja mam w planach taka inwestycje w Polsce, ale w tym momencie chyba nikt tak do konca nie wie tam jeszcze “z...
  • BiL: Mam w planach taka inwestycje w Polsce, ale w tym momencie chyba nikt tak do konca nie wie tam jeszcze “z czym...
  • Robert: http://wyborcza.biz/biznes/7,1 47584,23934648,wynajmujesz-mie szkanie-turystom-przez-wiec...
  • Artur Kaźmierczak: Xav, Patrząc tylko na projekt polegający na wzniesieniu tego, nowego budynku („Nowa...
  • Mikafu: Ogrom pracy włożony i wyszło super. Gratuluje swietna robota 🙂
  • xav: Poczatkowa premia za najem krotkoterminowy (NK) byla stanowczo zbyt wysoka… zwroty z obydwu sposobow...
  • Konkret: Generalnie jestem przeciwnikiem zbyt nadmiernych regulacji ale niestety sytuacja z wynajmem na doby a nawet...
  • Robert: https://www.rp.pl/Wynajem/3091 79967-Student-nie-chce-do-akad emika.html
  • Artur Kaźmierczak: Galadewe, mój też nie za bardzo, ale staramy się, by styl był na tyle neutralny, by mieszkania...
  • Artur Kaźmierczak: Dziękuję Bobbi. Będziemy pamiętać przy najbliższej okazji. Remonty nieruchomości w Krakowie i...
  • xav: Hej Artur – mieszkania wyglądają bardzo spoko. CZy możesz podać numeryczny przykład inwestor który...
  • Tomek: Wydaje mi się, że wyższy podatek od nieruchomości to nie jest wielki problem w przypadku najmu...
  • Galadewe: Mieszkanie bardzo funkcjonalnie urządzone i ładnie chodź nie do końca jest to mój styl.
  • Robert: https://www.rp.pl/VAT/30917997 1-Polak-wynajmujacy-dom-w-Pols ce-i-mieszkajacy-za-granica...

Najnowsze wpisy

created by Water Design