Publikacje z kategorii "Landlord’s corner"

Landlord's corner

Od października 2010 w każdą ostatnią środę miesiąca Gazeta Dom (dodatek Gazety Wyborczej) publikuje artykuły autorstwa Fridomii (Sławka Muturi) na temat różnych aspektów zarządzania mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Artykuły są skrótami poszczególnych rozdziałow książki o zarządzaniu wynajmowanymi mieszkaniami, która zostanie wkrótce wydana.

31

10.2016

Czy warto rozliczać podatki z najmu mieszkań?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Edukacja finansowa, Landlord's corner, Prawo

ilość komentarzy: 13

Odpowiedź na to pytanie jest dla nas Fridomiaków oczywista. Warto!

Jednak jak widać z artykułu podesłanego przez Krystiana (dzięki Krystian) oraz z naszych rozmów z osobami zajmującymi się najmem mieszkań „po godzinach”, w sposób amatorski, nie wszyscy znają tę oczywistą prawdę.

Oto link do artykułu w „Rz”: http://www.rp.pl/Wynajem/310299972-Rynek-najmu-ilu-wlascicieli-nie-placi-podatkow.html#ap-2

Uświadomieni Fridomiacy wiedzą dobrze, że warto rozliczać podatki. Rozmawialiśmy o tym wielokrotnie, pisałem o tym w swoich książkach. Wiemy, że sposób rozliczania się z fiskusem możemy sami sobie wybrać (póki co:-) i wybrać taki, który jest dla nas w danym momencie najkorzystniejszy.

Mogą to być zasady ogólne, gdzie przychody z najmu dodajemy do naszego wynagrodzenia „na etacie”. Prawdopodobnie wpadlibyśmy wtedy w wyższą skalę opodatkowania, ale możemy tego uniknąć jeśli spodziewamy się wysokich nakładów na remont czy doposażenie mieszkania.

Możemy wybrać formę ryczałtową – 8,5% od przychodów. Stawka podatku jest relatywnie niska, ale nie ma możliwości odliczania jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodów. Dlatego koniecznie w umowie zaznacz co jest Twoim przychodem, a co jest dodatkową opłatą, którą najemca wnosi na poczet opłat administracyjnych czy za media typu energia i gaz. Inaczej wrzucając wszystko w jedną pozycję, zapłacisz 8,5% podatku od kwot nie będących w rzeczywistości Twoim przychodem. Ale to jedyne utrudnienie – poza tym, rozliczanie podatku jest proste jak drut.

Ale możesz legalnie obniżyć swoją efektywną stopę opodatkowania rozliczając się w formie działalności gospodarczej, bo tutaj – podobnie jak w przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych – możesz od przychodów odliczać sobie koszty ich uzyskania. Na przykład opłatę za zarządzanie najmem przez Mzuri, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tego konkretnego mieszkania, koszt wymiany pralki, opłaty administracyjne wnoszone do wspólnoty w okresie pustostanu i wiele, wiele innych. Wymaga to już nieco głębszej znajomości księgowości i dlatego warto zatrudnić księgowego, najlepiej takiego wyspecjalizowanego w rozliczaniu przychodów z najmu.

W ramach mojej misji ucywilizowania polskiego rynku najmu mieszkań, namówiłem kilka lat temu Grzegorza Grabowskiego by porzucił swój etat i zajął się tym tematem na poważnie. Cieszę się, że jego firma – Wynajmistrz – obsługuje teraz setki Klientów (wielu z nich to Klienci firmy Mzuri) i że bardzo prężnie się rozwija – zatrudnia już blisko 10 osób. GG jest według mnie najlepszym w Polsce ekspertem od rozliczania podatków z najmu mieszkań.

A dlaczego nie warto uciekać w szarą strefę? Powodów jest wiele:

  • strach przed wykryciem
  • potencjalnie dotkliwe konsekwencje ustawy karno-skarbowej
  • poczucie niesmaku wynikające z ewidentnego łamania prawa
  • wstyd przed znajomymi, pracodawcą, itp w razie wykrycia Twojego oszustwa podatkowego
  • słabsza pozycja negocjacyjna z najemcą – osoby uciekające przed płaceniem podatku często nie chcą podpisywać umowy najmu. Jest to proszeniem się o kłopoty
  • ryzyko tego, że najemca może Cię szantażować bo wie, że będziesz się bała zgłosić go na policję

Tych powodów jest więcej.

Czy warto więc ponosić ryzyko ich zmaterializowania się, zwłaszcza gdy można – całkowicie legalnie – znacząco obniżyć swoje zobowiązania podatkowe?  Nie warto. I robią to – wg mnie – tylko ignoranci.

26

05.2014

Inwestowanie bez ryzyka

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Landlord's corner, Najwyżej cenione

ilość komentarzy: 6

Często gdy zachwalam inwestowanie w mieszkania na wynajem jako drogę do osiągnięcia wolności finansowej, moi rozmówcy lub słuchacze odnoszą mylne wrażenie,  że próbuję ich przekonać do tego, że jest to inwestycja bez ryzyka. Treść tego co mówię staje się przez to dla nich mniej wiarygodne.

Chcę w tym miejscu głośno i wyraźnie powiedzieć. Inwestowanie w mieszkania na wynajem, jak każde inwestowanie, też niesie ze sobą ryzyko. A nawet ogromnie wiele ryzyk.

Można kupić za drogo. Albo przepłacić za remont. Ekipa remontowa może oszukać. Można kupić bubel prawny. Często miewa się problemy z najemcami, zwłaszcza jeśli się do tematu źle podejdzie. Mieszkanie mogą zalać sąsiedzi. Lub w budynku przestanie działać winda. Albo wprowadzą się meliniarze. Albo piękny widok zasłoni jakaś szkarada budowlana. Albo ludzie wyjadą z danego miasta. Albo nastąpi katastrofa ekologiczna. Albo dany budynek spłonie. Lub zawali się pod nim ziemia (tak jak dziś w Warszawie przy trasie budowy metra, choć na szczęście zapadła się tylko jezdnia, a nie budynek). Albo nastąpi nacjonalizacja. Albo bank kredytujący zakup zażąda natychmiastowej spłaty kredytu. Albo ludzie przestaną chcieć mieszkać w blokach. Albo kawalerki zrobią się dla nich zbyt ciasne. Albo spadnie populacja studentów w danym mieście. Albo ludzie w ogóle wyprowadzą się z miast. Albo będzie wojna. Albo się okaże, że więcej można było zarobić na jakimś innym aktywie inwestycyjnym:-) Albo ktoś się przelewaruje i całkiem splajtuje. Albo może się okazać, że nieruchomość stanowiła samowolkę budowlaną. Albo stan techniczny mieszkania okazał się fatalny – po jakimś czasie wyszedł grzyb, zapadł się strop, pękła rura kanalizacyjna. Albo mieszkanie nachodzą jacyś agresywni wierzyciele poprzedniego właściciela mieszkania. Albo spadnie na to mieszkanie konar potężnego dębu. Albo w budynek wiedzie potężna ciężarówka. Albo sąsiad – kolekcjoner doprowadzi do wybuchu niewybuchów z czasów wojny. Albo zacznie zbierać śmieci i wypełniać nimi swoje mieszkanie i zagnieżdżą się w budynku robactwo, szczury i inne zarazy.  Albo spadnie na właściciela jakieś osobiste nieszczęście i dużo straci pieniędzy na ekspresowej sprzedaży mieszkania.

Z pewnością nie wyczerpałem jeszcze listy potencjalnych ryzyk związanych z inwestowaniem w mieszkania na wynajem. Dodajcie proszę do tej listy ryzyk, zachęcam Was gorąco. Nazwijmy w jednym miejscu wszystkie możliwe ryzyka.

Kupowanie mieszkań na wynajem jest ryzykowne, nie ma co do tego wątpliwości. Tylko, że…

… niestety inwestowanie w inne typy aktywów też jest ryzykowne…

… czasami nawet bardziej

… nie znam mniej ryzykownego sposobu na zbudowanie wolności finansowej

… ryzyko braku podjęcia ryzyka niesie ze sobą jeszcze gorsze konsekwencje niż utrata kilkudziesięciu czy nawet kilkuset tysięcy poprzez zmaterializowanie się różnych ryzyk inwestycyjnych

… ryzyko w ogóle jest wszechobecne. Myślę, że dziś na całym świecie pewnie kilkaset osób straciło  życie popijając wodę z butelki. Woda wpadła nie tam gdzie powinna była i połykający śmiertelnie się zakrztusił. Czy to oznacza, że mamy unikać picia wody?

… ryzyka nie da się totalnie uniknąć, ale można je minimalizować i/lub mitygować jego negatywne skutki. To pewnie dlatego matki zamiast dawać dziecku butelkę z wodą, wolą je osobiście napoić. Dopóki ich dziecko nie nauczy się wprawnie sobie radzić z tym ryzykiem (przy okazji: pozdrowienia i podziękowania dla wszystkich Mam z okazji Dnia Matki:-)))).

Jak najmniej ryzykownego inwestowania w mieszkania na wynajem!

04

10.2013

Mieszkania na wynajem. Moja droga do wolności finansowej

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Inwestowanie, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Landlord's corner, Praktyczne wskazówki, Wydarzenia, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka, Zapowiedzi, Życie postkorporacyjne

ilość komentarzy: 19

Miło mi poinformować, że moja najnowsza książka – „Mieszkania na wynajem. Moja droga do wolności finansowej” już dotarła do Łodzi. Jest od dziś dostępna w sklepiku wydawcy książki, firmy Mzuri (www.mzuri.pl). Mam nadzieję, że będzie dla Was dodatkową inspiracją i/lub motywacją do dążenia Waszą ścieżką do fridomii.

Opisuję w niej dość szczegółowo swoje początki, założenia strategiczne. Wyjaśniam dlaczego przyjąłem taki, a nie inny portfel nieruchomości na wynajem oraz kryteria wyboru mieszkania. Mówię też o swoim specyficznym stylu inwestowania oraz o tym jak finansowałem zakupy. Dzielę się też moimi doświadczeniami w zarządzaniu najmem i nie ukrywam błędów, które w tym obszarze zdarzało mi się popełniać.  Wreszcie analizuję czy moja strategia jest najlepszą ze znanych mi strategii. A na koniec piszę o tym „co dalej”, po osiągnięciu wolności finansowej.

Jest tego sporo. Całość ma około 280 stron więc myślę, że starczy Wam czytania do końca … roku/miesiąca/tygodnia/nocy. Mam nadzieję, że nie do końca życia – że lektura tej książki nie będzie aż takim koszmarem, że więcej już żadnej książki nie weźmiecie do rąk.

Czekam na Wasze pytania, bo na pewno takie się pojawią:-) Chętnie na nie odpowiem na łamach fridomii. Zapraszam też na najbliższe spotkania – m.in 5-6 oraz 7 X – Londyn,  8.X – Warszawa, 9.X – Łódź, 10X – Częstochowa, 11 X – Kraków, 14X – Wrocław, 15 X – Poznań, 16 X – Bydgoszcz, 17.X – Gdańsk, 19-20 X – Warszawa, 24 X – Łódź oraz 26-27X Łódź. Na każdym z tych spotkań będę opowiadał o „Mojej drodze do wolności finansowej” oraz podpisywał egzemplarze książki dla tych osób, które zdecydują się zainwestować w jej zakup PLN 40 lub GBP 8:-)))

Miłej lektury i do zobaczenia – mam nadzieję – wkrótce.

21

08.2013

Status mieszkań „spółdzielczych własnościowych”

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Landlord's corner, Prawo

ilość komentarzy: 22

Dostałem od Michała podpowiedź ciekawego tematu do poruszenia na łamach bloga fridomia.pl. Chodzi o mieszkania o statusie „spółdzielcze własnościowe”

Pytanie brzmi: czy inwestujecie w tego typu mieszkania, czy ich unikacie? A może traktujecie na równi z mieszkaniami z założonymi hipotekami? Czekamy z Michałem na Wasze opinie:-)

24

07.2013

Mzuri w Bydgoszczy

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Landlord's corner, Relacje, Wydarzenia, Wynajem

ilość komentarzy: 2

Nie czekając na inicjatywę rządu:-) Mzuri otworzyło kolejne biuro. Zgodnie z zapowiedzią jest to biuro w Bydgoszczy. Dziś spotkałem w Łodzi Grażynę Myszkę, która przyjechała tutaj na szkolenie z procedur Mzuri.

Grażyna, rodowita Bydgoszczanka, przez 6-7 lat pracowała jako pośrednik nieruchomości i ma dzięki temu sporo wiedzy nt lokalnego rynku najmu. A dodatkowo dużo zapału i pozytywnej energii do rozkręcenia działalności Mzuri w swoim mieście. Rozpoczynamy ze skromnym na razie portfelem pięciu mieszkań na wynajem, ale mamy ambitne plany rozwoju. Przy okazji chciałbym serdecznie podziękować tym właścicielom bydgoskich mieszkań, którzy zaufali Mzuri i zechcieli powierzyć swoje mieszkania nieznanej jeszcze na tym rynku firmie. Grażyna oraz wspierający ją zespół osób z centrali Mzuri w Łodzi dołożą wszelkich starań by Waszego zaufania nie zaprzepaścić:-)

Jeśli ktoś z Was potrzebuje wsparcia w zakresie zarządzania swoimi mieszkaniami na wynajem w Bydgoszczy, to gorąco zachęcam do kontaktu z Grażyną. Telefon do niej to535 005 222; e-mail grazyna.myszka@mzuri.pl

Kolejne planowane miasta na Mzuri mapie Polski to Szczecin oraz Lublin. Osoby zainteresowane powierzeniem swoich mieszkań w profesjonalne ręce Mzuri w tych miastach, zachęcam do kontaktu ze współwłaścicielem i członkiem zarządu Mzuri, Krzysztofem Bystroszem. Tel do Krzysztofa to 795 661 280, e-mail: krzysztof.bystrosz@mzuri.pl

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Zdeteminowani Fridomiacy – Szymon i Asia z Krakowa

Witaj Sławku, piszę do Ciebie, bo chciałem się pochwalić zrobieniem wczoraj pierwszego małego kroku w kierunku wolności finansowej. A z drugiej strony serdecznie Ci podziękować za Twój wkład w ukształtowanie procesu myślowego, który myślę, że w ostatecznym rozrachunku doprowadzi do jej osiągnięcia mnie i moją Małżonkę. Ale jak to mówią first things first - katalizatorem decyzji o rozpoczęciu inwestowania w nieruchomości na wynajem był Twój wykład w Krakowie w ramach Festiwalu Inteligencja Finansowa 2012, na [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Andrzej, nie widzę przeciwskazań do wyjazdu z 8-letnim dzieckiem. Byliśmy kiedyś na safari z...
  • Sławek Muturi: Maciek, tak, szedł pieszo do Kairu. Szedł około 9-10 miesięcy. Całość podróży zajęła mu prawie dwa...
  • Konkret: A ja podam link do artykułu Samcika na temat obecnej sytuacji na rynku nieruchomości. Co sądzicie o tym...
  • Sławomir: Każda inwestycja nie może być wykonana na gorąco i szybko! Wszystko trzeba przemyśleć i rozpatrzyć pod...
  • aswad: Widzę, że w Kenii państwo stosuje takie same praktyki wobec narodowego przewoźnika jak w Polsce – Kenia...
  • AndrzejT: Witam, mam pytanie do Sławka i klientów Mzuri – jakie rzędu zwroty z inwestycji netto można uzyskać...
  • AndrzejT: Witam Sławku, zainspirował mnie Twój wpis:) Jak wyglądają kwestie bezpieczeństwa takiej wycieczki? Myślę o...
  • Maciek: „Na początku lat 60-tych, w Kenii nie było ani jednego uniwersytetu i dlatego mój tata musiał pieszo...
  • Ania: Bardzo ciekawy blog dla początkującego wynajmującego. Cenne rady. Czy ktoś z Was może doradzić początkującemu...
  • Robert: http://www.rp.pl/Podatki/31120 9979-Pawel-Satkiewicz-przy-naj mie-nie-mozna-wykluczyc-spo...
  • Robert: http://www.rp.pl/Nieruchomosci /311199956-Najem-jak-rozliczac -sie-z-fiskusem.html&templ ate=restricted
  • Sławek Muturi: Tomku, podpisuję się obiema rękoma pod Twoim komentarzem:-)
  • Sławek Muturi: Piotr, jeśli lubisz podróże, to oczywiście gorąco Cię do tego namawiam. Jest bezpieczniej niż wielu...
  • Robert W: Nie szukałem uzasadnienia.
  • wiki: ale mieszkanie będzie mialo według prawa charakter uzytkowy czy mieszkaniowy? bo jak uzytkowy to chyba vat...
  • Piotr: Wow, przeżyć coś takiego to naprawdę musi być niesamowite. Opowiadać coś takiego swoim dzieciom lub innym...
  • Tomek: Na marginesie, raczej zaniepokoilo mnie w przypadku tego mieszkania, ze piszesz, ze jest nowe a ma 14m2....
  • Tomek: A na czym polega Twoja watpliwosc? Musisz oszacowac jeszcze koszty transakcyjne zakupu mieszkania i koszt...
  • michal: zapomniałem dodać że wszystko nowe inst. meble agd i td
  • michal: zapomniałem dodać , mieszkanie w centum Łodzi

Najnowsze wpisy

created by Water Design