Publikacje z kategorii "Landlord’s corner"

Landlord's corner

Od października 2010 w każdą ostatnią środę miesiąca Gazeta Dom (dodatek Gazety Wyborczej) publikuje artykuły autorstwa Fridomii (Sławka Muturi) na temat różnych aspektów zarządzania mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Artykuły są skrótami poszczególnych rozdziałow książki o zarządzaniu wynajmowanymi mieszkaniami, która zostanie wkrótce wydana.

20

12.2017

Zmiany na rynku najmu w UK

autor: Artur Kaźmierczak|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy, Inwestowanie, Landlord's corner, Nieruchomości za granicą

ilość komentarzy: 1

Przeczytałem właśnie w The Economist bardzo interesujący artykuł o zmianach na brytyjskim rynku najmu (https://www.economist.com/news/britain/21732481-new-regulations-and-cooler-market-are-causing-landlords-sell-up-britains-buy-let-boom?frsc=dg%7Ce ). Zmiany te były też głównym motywem The Landlord and Investment Show w Londynie, w jakich ostatnio uczestniczyła silna, kilkuosobowa delegacja z Mzuri.

Zarówno The Economist jak i uczestnicy konferencji zdają się twierdzić, że kończy się złoty okres inwestowania w najem w UK. Wynika to ze zmian regulacyjnych – podwyższenia stopu podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupów drugiej i kolejnych nieruchomości, zmian w zasadach dokonywania odpisów amortyzacyjnych oraz, co najbardziej uderza we właścicieli mieszkań na wynajem, które w UK bardzo często były kupowane na kredyt BTL (Buy-To-Let), zniesienia możliwości zaliczania odsetek do kosztów uzyskania przychodu dla celów podatkowych. Przewidywanym efektem ma być wyprzedaż nieruchomości przez landlordów.

Dobra wiadomość dla nas jest taka, że nie widać przyczyn natury fundamentalnej. Druga dobra wiadomość, to że w Polsce nie słychać na razie o podobnych pomysłach – PCC jest jednakowe przy zakupach wszystkich nieruchomości, można korzystać z przyspieszonej amortyzacji, kredytów BTL nie było nigdy, ale jeśli ktoś kupił mieszkanie na wynajem posiłkując się zwykłym kredytem hipotecznym, koszt odsetek może zaliczać do kosztów podatkowych (oczywiście o ile nie rozlicza się ryczałtem).

Artykuł w The Economist przynosi też kilka interesujących faktów:

– co trzydziesty Brytyjczyk jest posiadaczem mieszkania na wynajem (w Polsce, jak szacujemy, co czterdziesta osoba)

– 60% spośród nich ma tylko jedną nieruchomość na wynajem (w Polsce jest to powyżej 90% właścicieli mieszkań na wynajem)

– około jedna trzecia spośród „landlordów” to emeryci (brak danych lub szacunków dla Polski, ale u nas emeryci (w rozumieniu ZUSu, nie relatywnie młodzi rentierzy jak Sławek) raczej stanowią margines właścicieli)

– ich roczne przychody z tytułu czynszu najmu to ok. 55-65 miliardów funtów (a więc ok. 260-310 mld zł, podczas gdy moje zgrubne szacunki wskazują, że w Polsce czynsz najmu to m. 12 a 15 mld zł rocznie)

– aż 30% mieszkań na wynajem w Wielkiej Brytanii jest klasyfikowane jako nie zapewniające godnych warunków do życia! (ze względu na wilgoć, ogrzewanie itp)!

Odkładając na chwilę na bok artykuł z The Economist, chciałem się podzielić refleksją nt wspomnianej konferencji. Otóż wśród wystawców znacznie większy udział niż wcześniej miały firmy doradztwa podatkowego i prawnego (przy nadal wysokim udziale doradców finansowych). Mniej natomiast było firm zarządzających najmem czy dostawców urządzeń (np. gaśnic czy wynalazków do osuszania domów) i dostawców mediów. Udział firm inwestycyjnych (czy to pomagających nabywać nieruchomości do majątku własnego czy też crowdfundingowych) był niezmieniony. Szokująca dla mnie była niemal zupełna nieobecność firm IT oferujących narzędzia do zarządzania najemem!

O czym to świadczy? Pewnie właśnie to tym, że zmiany prawno-podatkowe są dzisiaj tematem numer 1 wśród właścicieli nieruchomości na wynajem w Wielkiej Brytanii. Ciekaw jestem jak to będzie wyglądać za dwa lata. Postaram się podzielić z Wami takimi spostrzeżeniami gdzieś na przełomie 2019 i 2020 roku :)

31

10.2016

Czy warto rozliczać podatki z najmu mieszkań?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Edukacja finansowa, Landlord's corner, Prawo

ilość komentarzy: 14

Odpowiedź na to pytanie jest dla nas Fridomiaków oczywista. Warto!

Jednak jak widać z artykułu podesłanego przez Krystiana (dzięki Krystian) oraz z naszych rozmów z osobami zajmującymi się najmem mieszkań „po godzinach”, w sposób amatorski, nie wszyscy znają tę oczywistą prawdę.

Oto link do artykułu w „Rz”: http://www.rp.pl/Wynajem/310299972-Rynek-najmu-ilu-wlascicieli-nie-placi-podatkow.html#ap-2

Uświadomieni Fridomiacy wiedzą dobrze, że warto rozliczać podatki. Rozmawialiśmy o tym wielokrotnie, pisałem o tym w swoich książkach. Wiemy, że sposób rozliczania się z fiskusem możemy sami sobie wybrać (póki co:-) i wybrać taki, który jest dla nas w danym momencie najkorzystniejszy.

Mogą to być zasady ogólne, gdzie przychody z najmu dodajemy do naszego wynagrodzenia „na etacie”. Prawdopodobnie wpadlibyśmy wtedy w wyższą skalę opodatkowania, ale możemy tego uniknąć jeśli spodziewamy się wysokich nakładów na remont czy doposażenie mieszkania.

Możemy wybrać formę ryczałtową – 8,5% od przychodów. Stawka podatku jest relatywnie niska, ale nie ma możliwości odliczania jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodów. Dlatego koniecznie w umowie zaznacz co jest Twoim przychodem, a co jest dodatkową opłatą, którą najemca wnosi na poczet opłat administracyjnych czy za media typu energia i gaz. Inaczej wrzucając wszystko w jedną pozycję, zapłacisz 8,5% podatku od kwot nie będących w rzeczywistości Twoim przychodem. Ale to jedyne utrudnienie – poza tym, rozliczanie podatku jest proste jak drut.

Ale możesz legalnie obniżyć swoją efektywną stopę opodatkowania rozliczając się w formie działalności gospodarczej, bo tutaj – podobnie jak w przypadku rozliczania się na zasadach ogólnych – możesz od przychodów odliczać sobie koszty ich uzyskania. Na przykład opłatę za zarządzanie najmem przez Mzuri, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tego konkretnego mieszkania, koszt wymiany pralki, opłaty administracyjne wnoszone do wspólnoty w okresie pustostanu i wiele, wiele innych. Wymaga to już nieco głębszej znajomości księgowości i dlatego warto zatrudnić księgowego, najlepiej takiego wyspecjalizowanego w rozliczaniu przychodów z najmu.

W ramach mojej misji ucywilizowania polskiego rynku najmu mieszkań, namówiłem kilka lat temu Grzegorza Grabowskiego by porzucił swój etat i zajął się tym tematem na poważnie. Cieszę się, że jego firma – Wynajmistrz – obsługuje teraz setki Klientów (wielu z nich to Klienci firmy Mzuri) i że bardzo prężnie się rozwija – zatrudnia już blisko 10 osób. GG jest według mnie najlepszym w Polsce ekspertem od rozliczania podatków z najmu mieszkań.

A dlaczego nie warto uciekać w szarą strefę? Powodów jest wiele:

  • strach przed wykryciem
  • potencjalnie dotkliwe konsekwencje ustawy karno-skarbowej
  • poczucie niesmaku wynikające z ewidentnego łamania prawa
  • wstyd przed znajomymi, pracodawcą, itp w razie wykrycia Twojego oszustwa podatkowego
  • słabsza pozycja negocjacyjna z najemcą – osoby uciekające przed płaceniem podatku często nie chcą podpisywać umowy najmu. Jest to proszeniem się o kłopoty
  • ryzyko tego, że najemca może Cię szantażować bo wie, że będziesz się bała zgłosić go na policję

Tych powodów jest więcej.

Czy warto więc ponosić ryzyko ich zmaterializowania się, zwłaszcza gdy można – całkowicie legalnie – znacząco obniżyć swoje zobowiązania podatkowe?  Nie warto. I robią to – wg mnie – tylko ignoranci.

26

05.2014

Inwestowanie bez ryzyka

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Landlord's corner, Najwyżej cenione

ilość komentarzy: 6

Często gdy zachwalam inwestowanie w mieszkania na wynajem jako drogę do osiągnięcia wolności finansowej, moi rozmówcy lub słuchacze odnoszą mylne wrażenie,  że próbuję ich przekonać do tego, że jest to inwestycja bez ryzyka. Treść tego co mówię staje się przez to dla nich mniej wiarygodne.

Chcę w tym miejscu głośno i wyraźnie powiedzieć. Inwestowanie w mieszkania na wynajem, jak każde inwestowanie, też niesie ze sobą ryzyko. A nawet ogromnie wiele ryzyk.

Można kupić za drogo. Albo przepłacić za remont. Ekipa remontowa może oszukać. Można kupić bubel prawny. Często miewa się problemy z najemcami, zwłaszcza jeśli się do tematu źle podejdzie. Mieszkanie mogą zalać sąsiedzi. Lub w budynku przestanie działać winda. Albo wprowadzą się meliniarze. Albo piękny widok zasłoni jakaś szkarada budowlana. Albo ludzie wyjadą z danego miasta. Albo nastąpi katastrofa ekologiczna. Albo dany budynek spłonie. Lub zawali się pod nim ziemia (tak jak dziś w Warszawie przy trasie budowy metra, choć na szczęście zapadła się tylko jezdnia, a nie budynek). Albo nastąpi nacjonalizacja. Albo bank kredytujący zakup zażąda natychmiastowej spłaty kredytu. Albo ludzie przestaną chcieć mieszkać w blokach. Albo kawalerki zrobią się dla nich zbyt ciasne. Albo spadnie populacja studentów w danym mieście. Albo ludzie w ogóle wyprowadzą się z miast. Albo będzie wojna. Albo się okaże, że więcej można było zarobić na jakimś innym aktywie inwestycyjnym:-) Albo ktoś się przelewaruje i całkiem splajtuje. Albo może się okazać, że nieruchomość stanowiła samowolkę budowlaną. Albo stan techniczny mieszkania okazał się fatalny – po jakimś czasie wyszedł grzyb, zapadł się strop, pękła rura kanalizacyjna. Albo mieszkanie nachodzą jacyś agresywni wierzyciele poprzedniego właściciela mieszkania. Albo spadnie na to mieszkanie konar potężnego dębu. Albo w budynek wiedzie potężna ciężarówka. Albo sąsiad – kolekcjoner doprowadzi do wybuchu niewybuchów z czasów wojny. Albo zacznie zbierać śmieci i wypełniać nimi swoje mieszkanie i zagnieżdżą się w budynku robactwo, szczury i inne zarazy.  Albo spadnie na właściciela jakieś osobiste nieszczęście i dużo straci pieniędzy na ekspresowej sprzedaży mieszkania.

Z pewnością nie wyczerpałem jeszcze listy potencjalnych ryzyk związanych z inwestowaniem w mieszkania na wynajem. Dodajcie proszę do tej listy ryzyk, zachęcam Was gorąco. Nazwijmy w jednym miejscu wszystkie możliwe ryzyka.

Kupowanie mieszkań na wynajem jest ryzykowne, nie ma co do tego wątpliwości. Tylko, że…

… niestety inwestowanie w inne typy aktywów też jest ryzykowne…

… czasami nawet bardziej

… nie znam mniej ryzykownego sposobu na zbudowanie wolności finansowej

… ryzyko braku podjęcia ryzyka niesie ze sobą jeszcze gorsze konsekwencje niż utrata kilkudziesięciu czy nawet kilkuset tysięcy poprzez zmaterializowanie się różnych ryzyk inwestycyjnych

… ryzyko w ogóle jest wszechobecne. Myślę, że dziś na całym świecie pewnie kilkaset osób straciło  życie popijając wodę z butelki. Woda wpadła nie tam gdzie powinna była i połykający śmiertelnie się zakrztusił. Czy to oznacza, że mamy unikać picia wody?

… ryzyka nie da się totalnie uniknąć, ale można je minimalizować i/lub mitygować jego negatywne skutki. To pewnie dlatego matki zamiast dawać dziecku butelkę z wodą, wolą je osobiście napoić. Dopóki ich dziecko nie nauczy się wprawnie sobie radzić z tym ryzykiem (przy okazji: pozdrowienia i podziękowania dla wszystkich Mam z okazji Dnia Matki:-)))).

Jak najmniej ryzykownego inwestowania w mieszkania na wynajem!

04

10.2013

Mieszkania na wynajem. Moja droga do wolności finansowej

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Inwestowanie, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Landlord's corner, Praktyczne wskazówki, Wydarzenia, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka, Zapowiedzi, Życie postkorporacyjne

ilość komentarzy: 19

Miło mi poinformować, że moja najnowsza książka – „Mieszkania na wynajem. Moja droga do wolności finansowej” już dotarła do Łodzi. Jest od dziś dostępna w sklepiku wydawcy książki, firmy Mzuri (www.mzuri.pl). Mam nadzieję, że będzie dla Was dodatkową inspiracją i/lub motywacją do dążenia Waszą ścieżką do fridomii.

Opisuję w niej dość szczegółowo swoje początki, założenia strategiczne. Wyjaśniam dlaczego przyjąłem taki, a nie inny portfel nieruchomości na wynajem oraz kryteria wyboru mieszkania. Mówię też o swoim specyficznym stylu inwestowania oraz o tym jak finansowałem zakupy. Dzielę się też moimi doświadczeniami w zarządzaniu najmem i nie ukrywam błędów, które w tym obszarze zdarzało mi się popełniać.  Wreszcie analizuję czy moja strategia jest najlepszą ze znanych mi strategii. A na koniec piszę o tym „co dalej”, po osiągnięciu wolności finansowej.

Jest tego sporo. Całość ma około 280 stron więc myślę, że starczy Wam czytania do końca … roku/miesiąca/tygodnia/nocy. Mam nadzieję, że nie do końca życia – że lektura tej książki nie będzie aż takim koszmarem, że więcej już żadnej książki nie weźmiecie do rąk.

Czekam na Wasze pytania, bo na pewno takie się pojawią:-) Chętnie na nie odpowiem na łamach fridomii. Zapraszam też na najbliższe spotkania – m.in 5-6 oraz 7 X – Londyn,  8.X – Warszawa, 9.X – Łódź, 10X – Częstochowa, 11 X – Kraków, 14X – Wrocław, 15 X – Poznań, 16 X – Bydgoszcz, 17.X – Gdańsk, 19-20 X – Warszawa, 24 X – Łódź oraz 26-27X Łódź. Na każdym z tych spotkań będę opowiadał o „Mojej drodze do wolności finansowej” oraz podpisywał egzemplarze książki dla tych osób, które zdecydują się zainwestować w jej zakup PLN 40 lub GBP 8:-)))

Miłej lektury i do zobaczenia – mam nadzieję – wkrótce.

21

08.2013

Status mieszkań „spółdzielczych własnościowych”

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Inwestowanie, Landlord's corner, Prawo

ilość komentarzy: 22

Dostałem od Michała podpowiedź ciekawego tematu do poruszenia na łamach bloga fridomia.pl. Chodzi o mieszkania o statusie „spółdzielcze własnościowe”

Pytanie brzmi: czy inwestujecie w tego typu mieszkania, czy ich unikacie? A może traktujecie na równi z mieszkaniami z założonymi hipotekami? Czekamy z Michałem na Wasze opinie:-)

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

13.X. 2018, sobota – godz 17:00; Seul, Korea – darmowe spotkanie w 3 Alley Pub, podczas którego chętnie odpowiem na pytania związane z wolnością finansową, inwestowaniem w najem, również w formule crowd fund investing, oraz o tym co można robić po osiągnięciu wolności finansowej:-)

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

2022 – wspólny wypad do Kenii dla Klubu Fridomii

Zainspirowany dzisiejszymi życzeniami Qby, by w ciągu 10 lat wszystkie Fridomiaczki i Fridomiacy osiągnęły wolność finansową, wpadłem na pewien pomysł. Otóż chciałbym zaproponować by wszyscy, którzy osiągną do 2022 pełną (100%-ową) wolność finansową wybrali się ze mną na safari do Kenii. Tym samym w pięknej scenerii któregoś z parków narodowych zainaugurujemy Klub Fridomii. Co Wy na to? Mam nadzieję, że fridomię uda się osiągnąć tak wielu z Was, że nie zmieścimy się do jednego samolotu! Sukcesów i [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Bobbi, dzięki za update ws Twojego szpiku. Oby tykał dalej w rytm najlepszych szwajcarskich...
  • Sławek Muturi: Jolix, coś chyba rzeczywiście jesteś nieco zakręcona. Reise Fieber? Luz i pamiętaj, że w Kenii...
  • Sławek Muturi: Jolix, w obu miastach wiele bankomatów (nazywanych z angielska ATM). Na przestrzeni ostatnich...
  • Bobbi van der Rohe: One room hotel: https://www.dezeen.com/2018/10 /07/dmva-one-room-hotel-ant...
  • Robert: https://www.rp.pl/VAT/31120997 3-Kiedy-apartament-na-wynajem- sie-oplaca.html&cid=44&...
  • Jolix: Dzięki
  • Bobbi van der Rohe: Dziękuję, nie narzekam :-) Czy szpik pracuje jak szwajcarski zegarek to nie wiem, ale wahadło...
  • Jolix: Dzieki
  • jolix: hej ,dzieki za odp,a jak w koncu jest z tymi bankomatami ,bo juz jestem zakrecona jak sloik,wciaga te karty...
  • Jolix: Dzięki , jeszcze jedno jak to jest z tymi bankomatami w Nairobi i Mombasie , bo już jestem zakręcona jak...
  • Jolix: Dzięki , mam jeszcze pytanko czy trudno jest wypłacać pieniądze z bankomatów w Nairobi czy Mombasie , bo tyle...
  • Sławek Muturi: Jolix, jakiś rok temu kupiłem bilet w kasie bezpośrednio przed podróżą – miejsca były już tylko...
  • Sławek Muturi: Bobbi, dzięki za inspiracje. A jak Twoje zdrowie? Szpik pracuje jak szwajcarski zegarek?
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za kolejną porcję przeglądu prasy :-)
  • Jolix: Hej , czy bilet na pociąg można kupić bezpośrednio przed podróżą ? Bo online potrzebny jest numer mpensa...
  • Bobbi van der Rohe: Elewacja wykonana z glazurowanych bloków ceramicznych w różnych kolorach w Hiszpanii:...
  • Robert: https://www.rp.pl/Podatek-doch odowy/311159979-Karta-podatkow a-przy-rozliczaniu-najmu-ki...
  • Robert: http://wiadomosci.gazeta.pl/wi adomosci/7,166611,24126385,mie szkancy-nowej-kaledonii-jed...
  • Robert: https://www.rp.pl/Mieszkaniowe /311019943-Wielka-plyta-wynajm owana-takze-na-pokoje.html
  • Sławek Muturi: Monika, dzieki za mobilizowanie mlodego pokolenia. To paradoks, ze nie sa zainteresowani, bo to...

Najnowsze wpisy

created by Water Design