Publikacje z kategorii "Praktyczne wskazówki"

05

05.2017

Jak sobie radzić z potencjalnie trudnymi najemcami?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 22

Michał, przepraszam za zbyt napastliwy ton moich odpowiedzi na Twoje – nieco uszczypliwe w moim odczuciu – komentarze. Jako czytelnik bloga masz prawo wymagać ode mnie profesjonalizmu. Jako jego gospodarz, mam obowiązek bycia chłodnym, profesjonalnym, nie poddawania się emocjom, nie reagowania na ewentualne uszczypliwości. Mam obowiązek skupiania się na tym co istotne, na mojej misji.

Moją misją jest wspieranie wolności finansowej Polek i Polaków, m.in. poprzez cywilizowanie polskiego rynku najmu mieszkań. Robię to od prawie 8 lat i widzę już pewien postęp w efektach tych działańJ Rzeczy, o których mówiłem – jako pierwszy – wiele lat temu, dziś zaczynają się stawać rynkowymi standardami. Coraz więcej osób uważa je za oczywistość. Coraz rzadziej padają pytania dotyczące owych standardów.

29

01.2017

Nieuczciwy najemca – case Joli

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Praktyczne wskazówki, Prawo, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 32

Otrzymałem od Joli maila o następującej treści (Jolu, powodzenia w znalezieniu najbardziej skutecznego rozwiązania!)

Podczytuję forum od pewnego czasu,przeczytałam już „zalecane” książki, ale…..trochę za późno. Mam problem- kupiłam mieszkanie, wynajęłam i…. trafiłam źle. Najemca wprowadził się płacąc cząstkę tego, co powinien (miał dobry bajer, a ja miękkie serce), pomieszkał trochę, ciągle mnie zwodził z opłatami, ostatecznie zniknął, zostawiając po sobie ogromny bałagan i dużo szkód. Po jakimś czasie zadzwoniła do mnie kobieta podająca się za jego matkę i poinformowała, że syn siedzi w więzieniu. Nie mam wypowiedzenia, mieszkanie stoi puste- bo muszę je teraz odświeżyć i kupić parę sprzętów (choćby łóżko, bo poprzednie jest połamane), nie mam pieniędzy za najem. Byłam u prawnika- poinformował mnie, że muszę czekać 3 miesiące, potem wysłać nakaz zapłaty, dopiero po miesiącu wypowiedzenie. W tym czasie nie wolno mi wchodzić do mieszkania. Proszę, Sławku, udostępnij moją historię na forum, może ktoś miał podobny problem i coś mi doradzi? Nie stać mnie na półroczną przerwę w najmie.

21

09.2016

Mzuri CFI 4 zebrało ponad PLN 7 mln kapitału

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Codzienny przegląd prasy, Inwestowanie, Inwestycje grupowe, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Napisali o ..., Nas, Praktyczne wskazówki, Różne

ilość komentarzy: 12

Od jakiegoś czasu postanowiłem nie zanudzać Was chwaleniem się artykułami w prasie czy wywiadach w radio czy tv z udziałem kogoś z Mzuri. Zauważyłem,że pod tego typu wpisami nie pojawiają się jakiekolwiek komentarze. Ostatnio pojawiło się całkiem sporo wzmianek medialnych w związku z naszą ostatnią książką – „Poradnikiem dla najemczyń”. Cieszy mnie duże zainteresowanie mediów tym tematem. Dzięki ich zainteresowaniu, dzieło cywilizowania polskiego rynku najmu mieszkań staje się o wiele bardziej realne.

29

07.2016

Dwa newsy. Nowa książka już w przedsprzedaży + kolejne miasto Mzuri

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Gorące tematy, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 59

Fajnie jest oglądać obrazki ze ŚDM. Kupa młodych, uśmiechniętych i radosnych ludzi z całego świata. W tłumie widać wszystkie barwy i odcienie skóry, rozmaitość kostiumów narodowych, flagi setki krajów – gdzieś w tłumie dostrzegłem flagę Kenii. Cieszy też, że uroczystości odbywają się bez incydentów. I mam nadzieję, że tak pozostanie do samego końca. Polska zyskuje sporo promocji w zagranicznych mediach, a w polskiej telewizji (nie tylko TVP) jest jeszcze więcej księży niż zwykle:-). Chyba w żadnym innym kraju na świecie nie ma aż tylu duchownych w programach telewizyjnych, może za wyjątkiem krajów arabskich:-)

Ja też mam dla Was „ogłoszenia parafialne”. I to aż dwa.

23

07.2015

Jak długo trzeba przechowywać dokumenty związane z najmem mieszkania?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Praktyczne wskazówki, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 10

Dzięki uprzejmości Roberta – dobrze nam znanego Fridomiaka chociażby z wpisów dotyczących „Codziennego przeglądu prasy”, „Inwestowania w garaże” i wielu innych tematów – dziś mam przyjemność zamieścić bardzo treściwy i praktyczny wpis dotyczący jednego z ważnych aspektów zarządzania najmem – archiwizowania dokumentów.  Ogromne dzięki Robert!!!
Oto tekst Roberta:
Zakup mieszkania na wynajem i jego późniejsze wynajmowanie kolejnym najemcom generuje mnóstwo dokumentów. Ważne jest, żeby starannie przechowywać wszystkie gromadzone dokumenty, najlepiej ułożyć je chronologicznie. Idealnie jest założyć osobny segregator dla każdego posiadanego mieszkania na wynajem. Każdy posiadacz mieszkania na wynajem szybko zauważy, że liczba dokumentów szybko rośnie.
Na moje codzienne potrzeby rozróżniam dwa typy dokumentów – tzw. „dokumenty podstawowe” związane z mieszkaniem i jego nabyciem oraz dokumenty późniejsze, bieżące, związane z najmem.
Dokumenty podstawowe mieszkania powinny znaleźć swoje osobne miejsce do przechowywania. W segregatorze znajdą się więc np. umowa sprzedaży mieszkania – zwykle gruby akt notarialny, potem protokół przekazania mieszkania, spisanie liczników, dokumenty ze wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni (np. zawiadomienia o zebraniach, uchwały). Kupując mieszkanie od dewelopera możemy jeszcze otrzymać często sążnistą umowę deweloperską oraz prospekt informacyjny, świadectwo energetyczne itd. Na pierwszy rzut oka tych dokumentów po jakimś czasie nie będziemy już potrzebowali na co dzień. Ja jednak uważam, że te zwane przeze mnie „dokumentami podstawowymi” należy przechowywać wieczyście i nigdy ich nie wyrzucać. Pomimo, że zajmują sporo miejsca, to koszt i kłopot z ich przechowywaniem nie są przecież wielkie. Tymczasem dokumenty te mogą okazać się niezbędne np. w sprawach podatkowych (związane z ceną nabycia, podatkową amortyzacją mieszkania, podatkiem od czynności cywilnoprawnych). Także przy ewentualnej sprzedaży mieszkania w przyszłości dokumenty te będą o ile nie niezbędne, to na pewno przydatne. Podobnie jak przy sprzedaży samochodu, nabywca chętniej kupi samochód posiadający wszystkie komplety kluczyków, kartę pojazdu i karty serwisowe, niż egzemplarz bez tych rzeczy.
Podsumowując – uważam, że dokumenty podstawowe należy przechowywać wieczyście i nigdy ich nie wyrzucać. Oczywiście niektóre z nich możemy zawsze w jakiś sposób odzyskać (chociażby od notariusza czy od wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni), ale po co tracić czas na ich szukanie.
Inna sprawa jest z pozostałymi dokumentami. Poza dokumentami podstawowymi, każde mieszkanie na wynajem generuje kolejne stosy dokumentów. Będą to przede wszystkim kolejne umowy najmu oraz protokoły zdawczo-odbiorcze. Przy stosownej przeze mnie praktyce podpisywania umów najmu na rok, co roku mamy kolejny kilkustronicowy dokument, nawet jeżeli najemca się nie zmienia, tylko przedłuża najem (oby takich było jak najwięcej ;-). Do tego dochodzą np. kserokopie dowodów osobistych najemców, zaświadczenia o ich zarobkach. W zależności od przyjętego sposobu rozliczeń, dojdą jeszcze np. faktury za prąd czy gaz za każde mieszkanie z osobna, zwykle co 2 miesiące.
Już po niedługim czasie posiadane przeze mnie segregatory z dokumentami mieszkań zaczęły puchnąć. Zacząłem więc się zastanawiać się nad ewentualną utylizacją zbędnych dokumentów. Pomyślałem, że idealnie byłoby posiadać tylko aktualne umowy najmu. Po co trzymać dokumenty sprzed roku czy dwóch, kiedy najemcy zgodnie się wyprowadzili?
Przed podjęciem takiej decyzji lepiej jednak temat głębiej przemyśleć. Pamiętajmy bowiem, że dokumenty takie jak umowa najmu są tworzone na złe czasy. Jeżeli najemcy będą rzetelni, to umowa najmu do niczego nie będzie nam potrzebna w praktyce poza zajmowaniem miejsca w segregatorze. Jeżeli jednak cokolwiek pójdzie nie tak, w mieszkaniu powstanie szkoda, czy też najemca nie zapłaci czynszu, umowa najmu będzie pierwszym dokumentem, który trzeba będzie sprawdzić, przeczytać i ewentualnie wykorzystać. Warto więc wiedzieć, jak długo taka umowa najmu czy protokoły zdawczo-odbiorcze warto i należy przechowywać dla własnego bezpieczeństwa.
Kodeks cywilny regulujący umowę najmu stanowi w art. 677, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Mamy tu więc krótki – roczny termin przedawnienia. Są to jednak wyłącznie roszczenia przeciw najemcy o naprawienie szkody z powodu zniszczenia mieszkania.
Pozostałe roszczenia, takie jak chociażby podstawowe roszczenie właściciela mieszkania – o zapłatę czynszu – przedawnia się po upływie trzech lat od dnia wymagalności danej raty czynszowej. Jeżeli więc czynsz za styczeń ma być zapłacony do 10. stycznia 2014 r., to przedawnienie nastąpi 10. stycznia 2017 r.
Trzy lata to więc absolutnie niezbędny termin na przechowywanie dokumentów związanych z najmem.
Ja jednak uważam, że niezbędne jest znacznie dłuższe przechowywanie tych dokumentów. Sugerowanym przeze nie terminem jest sześć lat.
Dlaczego akurat tyle? To proste – należności podatkowe przedawniają się z upływem 5 lat licząc od końca danego roku. W zaokrągleniu będzie to więc sześć lat. O tym jak ważne jest gromadzenie dokumentów na potrzeby należytego reprezentowania swoich spraw podatkowych, nie trzeba nikogo przekonywać.
W prasie mnóstwo jest artykułów i analiz na temat sposobu opodatkowania dochodów z najmu mieszkania. Powstają problemy czy małżonkowie mają opodatkowywać to razem czy osobno, które z nich, czy miesięcznie czy kwartalnie, czy według skali podstawowej, czy może ryczałt 8,5 %, a może lepsza będzie działalność gospodarcza. Powstaje zagadnienie konieczności bądź braku posiadania kasy fiskalnej. Przy zbyt dużej liczbie mieszkań fiskus może zakwestionować legalność ryczałtu i nakazać rozliczać według działalności gospodarczej. Może powstać problem podatku VAT, zwłaszcza przy najmnie lokali użytkowych (biura, ale również np. garaż czy miejsce postojowe). Widać więc, że sam podatek od nieruchomości, który na pierwszy rzut oka powinien też stanowić dla nas zmartwienie, to stosunkowo niewielki problem.
Tak czy siak więc uważam, że dla własnego bezpieczeństwa i we własnym interesie dokumenty związane z najmem należy przechowywać przez minimum 6 lat.
Ja jednak jak na razie nie zamierzam pozbywać się tych dokumentów nawet po upływie tego czasu. Najwyżej dołożę kolejne segregatory ;-) Dla własnej informacji warto będzie po latach wrócić do tych dokumentów, żeby np. sprawdzić jak zmieniała się stawka uzyskiwanego czynszu najmu na przestrzeni kolejnych lat.
Jeżeli ktoś ma problem z przechowywaniem dokumentów, zawsze może spróbować przenieść je do formy elektronicznej. Ja sam to praktykuję, ale raczej jako uzupełnienie dokumentacji papierowej. Zeskanowanie dokumentów zajmuje chwilę czasu, ale późniejsza wygoda jest nie do przecenienia, kiedy w kilka sekund można dotrzeć do interesującej nas umowy najmu czy też aktu notarialnego.
Robert Walczak
radca prawny

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

19 lipca 2018, czwartek – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi, poświęcony moim wrażeniom z jeżdżenia po Rosji w trakcie mundialu FIFA 2018 

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?

10 lat. To dużo czy mało? 3,653 dni. To dużo czy mało? Wydaje się, że mało. Z drugiej strony to jest to aż prawie 1/8 życia średniej długości. Z punktu widzenia czegoś tak trwałego jak nieruchomości, dekada to jednak bardzo niewiele. Gdyby nie działania wojenne czy też polityka wyburzania całych dzielnic by zrobić miejsce na dzieła socrealizmu, to wiele budynków stałoby nawet po kilkaset lat. W tym czasie wartości nieruchomości się zmieniają. Raz rosną, raz spadają. [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Tomek, dzięki za zaufanie wobec firmy Mzuri. Cieszy mnie to, że dałeś Mzuri szansę na wspieranie...
  • Tomek: Bil, ja dość intensywnie korzystam z usług Mzuri: 2 mieszkania (bedzie więcej) kupione z ich pomocą w tym...
  • Sławek Muturi: BiL, ok, dzięki. Początkowo odebrałem Twoje słowa jako pouczanki co mam/mamy robić:-) Do kogo...
  • Sławek Muturi: mnm, dzięki za ciepłe słowa. Zapraszam w takim razie do odsłuchania i jeśli nasunie Ci się potem...
  • Sławek Muturi: Andrzej, dzięki za przypomnienie starego wątku – to zawsze bardzo mnie cieszy, bo mam wtedy...
  • BiL: No offence, Slawek. To raczej pytania, niz rady. Podobnie jak Marlena, jestem ciekawy jak wyglada obecnie sprawa...
  • mnm: Sławku, jako fan Twoich audycji w kontestacji, cieszę się bardzo że publikujesz audio/video. Nie będę mógł...
  • Andrzej: 1. 12-14 tys. zl miesiecznie (rodzina 2+1, byc moze i zgodnie z planami 2+2 :-) ) 2. Szacowane miesieczne...
  • Sławek Muturi: BiL, czy kandydujesz może na szefa Rady Nadzorczej Mzuri? Nic nie wiedziałem o rozpisanym konkursie:-)...
  • BiL: Slawek nie wyglada na zbytnio zainteresowanego tematem, ale moze ktos z Mzuri wie czy cos sie ruszylo w tym...
  • Sławek Muturi: Krystian, podziękowania należą się Tobie oraz Nibul’owi. Mój wkład tym razem w przeprowadzenie...
  • Sławek Muturi: Marlena, dzięki za przypomnienie wątku sprzed 6 lat. To bardzo miłe, dzięki. Jeśli chodzi o odpowiedź...
  • Krystian: Sławku dzięki, że jednak udało się ten konkurs przeprowadzić, myślę, że wszyscy dobrze się bawili :) Nibul,...
  • Marlena: Witam, minęło już 6 lat od tej dyskusji, czy Stowarzyszeniu udało się coś osiągnąć w bankach? Jaka jest...
  • Bogumił: Dziękuję za pomysł, liczenie i za udział. Ale się zdziwiłem, że zająłem drugie miejsce ! Wow Podobnie jak...
  • Kuba: Dzieki wszystkim za dobra zabawe. Gratulacje dla Nibula za zwyciestwo i dzieki za prowadzenie calej...
  • Sławek Muturi: Nibul, ogromne dzięki za systematyczne utrzymywanie naszej klasyfikacji. Z własnego doświadczenia wiem...
  • nibul: Wspaniałym widowiskiem zakończył się mundial w Rosji. Mistrzem zostali Francuzi, co mocno namieszało w...
  • Jan Dziekonski: Hubert, planujemy tworzenie kolejnych CFI o formule „regionalnej/ miejskiej” jak CFI...
  • Bogumił: 15.07.2018 17:00 Francja – Chorwacja 2:0

Najnowsze wpisy

created by Water Design