Publikacje z kategorii "Praktyczne wskazówki"

05

05.2017

Jak sobie radzić z potencjalnie trudnymi najemcami?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Często zadawane pytania, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 22

Michał, przepraszam za zbyt napastliwy ton moich odpowiedzi na Twoje – nieco uszczypliwe w moim odczuciu – komentarze. Jako czytelnik bloga masz prawo wymagać ode mnie profesjonalizmu. Jako jego gospodarz, mam obowiązek bycia chłodnym, profesjonalnym, nie poddawania się emocjom, nie reagowania na ewentualne uszczypliwości. Mam obowiązek skupiania się na tym co istotne, na mojej misji.

Moją misją jest wspieranie wolności finansowej Polek i Polaków, m.in. poprzez cywilizowanie polskiego rynku najmu mieszkań. Robię to od prawie 8 lat i widzę już pewien postęp w efektach tych działańJ Rzeczy, o których mówiłem – jako pierwszy – wiele lat temu, dziś zaczynają się stawać rynkowymi standardami. Coraz więcej osób uważa je za oczywistość. Coraz rzadziej padają pytania dotyczące owych standardów.

29

01.2017

Nieuczciwy najemca – case Joli

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Praktyczne wskazówki, Prawo, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 32

Otrzymałem od Joli maila o następującej treści (Jolu, powodzenia w znalezieniu najbardziej skutecznego rozwiązania!)

Podczytuję forum od pewnego czasu,przeczytałam już „zalecane” książki, ale…..trochę za późno. Mam problem- kupiłam mieszkanie, wynajęłam i…. trafiłam źle. Najemca wprowadził się płacąc cząstkę tego, co powinien (miał dobry bajer, a ja miękkie serce), pomieszkał trochę, ciągle mnie zwodził z opłatami, ostatecznie zniknął, zostawiając po sobie ogromny bałagan i dużo szkód. Po jakimś czasie zadzwoniła do mnie kobieta podająca się za jego matkę i poinformowała, że syn siedzi w więzieniu. Nie mam wypowiedzenia, mieszkanie stoi puste- bo muszę je teraz odświeżyć i kupić parę sprzętów (choćby łóżko, bo poprzednie jest połamane), nie mam pieniędzy za najem. Byłam u prawnika- poinformował mnie, że muszę czekać 3 miesiące, potem wysłać nakaz zapłaty, dopiero po miesiącu wypowiedzenie. W tym czasie nie wolno mi wchodzić do mieszkania. Proszę, Sławku, udostępnij moją historię na forum, może ktoś miał podobny problem i coś mi doradzi? Nie stać mnie na półroczną przerwę w najmie.

21

09.2016

Mzuri CFI 4 zebrało ponad PLN 7 mln kapitału

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Codzienny przegląd prasy, Inwestowanie, Inwestycje grupowe, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Napisali o ..., Nas, Praktyczne wskazówki, Różne

ilość komentarzy: 12

Od jakiegoś czasu postanowiłem nie zanudzać Was chwaleniem się artykułami w prasie czy wywiadach w radio czy tv z udziałem kogoś z Mzuri. Zauważyłem,że pod tego typu wpisami nie pojawiają się jakiekolwiek komentarze. Ostatnio pojawiło się całkiem sporo wzmianek medialnych w związku z naszą ostatnią książką – „Poradnikiem dla najemczyń”. Cieszy mnie duże zainteresowanie mediów tym tematem. Dzięki ich zainteresowaniu, dzieło cywilizowania polskiego rynku najmu mieszkań staje się o wiele bardziej realne.

29

07.2016

Dwa newsy. Nowa książka już w przedsprzedaży + kolejne miasto Mzuri

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Gorące tematy, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 59

Fajnie jest oglądać obrazki ze ŚDM. Kupa młodych, uśmiechniętych i radosnych ludzi z całego świata. W tłumie widać wszystkie barwy i odcienie skóry, rozmaitość kostiumów narodowych, flagi setki krajów – gdzieś w tłumie dostrzegłem flagę Kenii. Cieszy też, że uroczystości odbywają się bez incydentów. I mam nadzieję, że tak pozostanie do samego końca. Polska zyskuje sporo promocji w zagranicznych mediach, a w polskiej telewizji (nie tylko TVP) jest jeszcze więcej księży niż zwykle:-). Chyba w żadnym innym kraju na świecie nie ma aż tylu duchownych w programach telewizyjnych, może za wyjątkiem krajów arabskich:-)

Ja też mam dla Was „ogłoszenia parafialne”. I to aż dwa.

23

07.2015

Jak długo trzeba przechowywać dokumenty związane z najmem mieszkania?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Praktyczne wskazówki, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 10

Dzięki uprzejmości Roberta – dobrze nam znanego Fridomiaka chociażby z wpisów dotyczących „Codziennego przeglądu prasy”, „Inwestowania w garaże” i wielu innych tematów – dziś mam przyjemność zamieścić bardzo treściwy i praktyczny wpis dotyczący jednego z ważnych aspektów zarządzania najmem – archiwizowania dokumentów.  Ogromne dzięki Robert!!!
Oto tekst Roberta:
Zakup mieszkania na wynajem i jego późniejsze wynajmowanie kolejnym najemcom generuje mnóstwo dokumentów. Ważne jest, żeby starannie przechowywać wszystkie gromadzone dokumenty, najlepiej ułożyć je chronologicznie. Idealnie jest założyć osobny segregator dla każdego posiadanego mieszkania na wynajem. Każdy posiadacz mieszkania na wynajem szybko zauważy, że liczba dokumentów szybko rośnie.
Na moje codzienne potrzeby rozróżniam dwa typy dokumentów – tzw. „dokumenty podstawowe” związane z mieszkaniem i jego nabyciem oraz dokumenty późniejsze, bieżące, związane z najmem.
Dokumenty podstawowe mieszkania powinny znaleźć swoje osobne miejsce do przechowywania. W segregatorze znajdą się więc np. umowa sprzedaży mieszkania – zwykle gruby akt notarialny, potem protokół przekazania mieszkania, spisanie liczników, dokumenty ze wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni (np. zawiadomienia o zebraniach, uchwały). Kupując mieszkanie od dewelopera możemy jeszcze otrzymać często sążnistą umowę deweloperską oraz prospekt informacyjny, świadectwo energetyczne itd. Na pierwszy rzut oka tych dokumentów po jakimś czasie nie będziemy już potrzebowali na co dzień. Ja jednak uważam, że te zwane przeze mnie „dokumentami podstawowymi” należy przechowywać wieczyście i nigdy ich nie wyrzucać. Pomimo, że zajmują sporo miejsca, to koszt i kłopot z ich przechowywaniem nie są przecież wielkie. Tymczasem dokumenty te mogą okazać się niezbędne np. w sprawach podatkowych (związane z ceną nabycia, podatkową amortyzacją mieszkania, podatkiem od czynności cywilnoprawnych). Także przy ewentualnej sprzedaży mieszkania w przyszłości dokumenty te będą o ile nie niezbędne, to na pewno przydatne. Podobnie jak przy sprzedaży samochodu, nabywca chętniej kupi samochód posiadający wszystkie komplety kluczyków, kartę pojazdu i karty serwisowe, niż egzemplarz bez tych rzeczy.
Podsumowując – uważam, że dokumenty podstawowe należy przechowywać wieczyście i nigdy ich nie wyrzucać. Oczywiście niektóre z nich możemy zawsze w jakiś sposób odzyskać (chociażby od notariusza czy od wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni), ale po co tracić czas na ich szukanie.
Inna sprawa jest z pozostałymi dokumentami. Poza dokumentami podstawowymi, każde mieszkanie na wynajem generuje kolejne stosy dokumentów. Będą to przede wszystkim kolejne umowy najmu oraz protokoły zdawczo-odbiorcze. Przy stosownej przeze mnie praktyce podpisywania umów najmu na rok, co roku mamy kolejny kilkustronicowy dokument, nawet jeżeli najemca się nie zmienia, tylko przedłuża najem (oby takich było jak najwięcej ;-). Do tego dochodzą np. kserokopie dowodów osobistych najemców, zaświadczenia o ich zarobkach. W zależności od przyjętego sposobu rozliczeń, dojdą jeszcze np. faktury za prąd czy gaz za każde mieszkanie z osobna, zwykle co 2 miesiące.
Już po niedługim czasie posiadane przeze mnie segregatory z dokumentami mieszkań zaczęły puchnąć. Zacząłem więc się zastanawiać się nad ewentualną utylizacją zbędnych dokumentów. Pomyślałem, że idealnie byłoby posiadać tylko aktualne umowy najmu. Po co trzymać dokumenty sprzed roku czy dwóch, kiedy najemcy zgodnie się wyprowadzili?
Przed podjęciem takiej decyzji lepiej jednak temat głębiej przemyśleć. Pamiętajmy bowiem, że dokumenty takie jak umowa najmu są tworzone na złe czasy. Jeżeli najemcy będą rzetelni, to umowa najmu do niczego nie będzie nam potrzebna w praktyce poza zajmowaniem miejsca w segregatorze. Jeżeli jednak cokolwiek pójdzie nie tak, w mieszkaniu powstanie szkoda, czy też najemca nie zapłaci czynszu, umowa najmu będzie pierwszym dokumentem, który trzeba będzie sprawdzić, przeczytać i ewentualnie wykorzystać. Warto więc wiedzieć, jak długo taka umowa najmu czy protokoły zdawczo-odbiorcze warto i należy przechowywać dla własnego bezpieczeństwa.
Kodeks cywilny regulujący umowę najmu stanowi w art. 677, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Mamy tu więc krótki – roczny termin przedawnienia. Są to jednak wyłącznie roszczenia przeciw najemcy o naprawienie szkody z powodu zniszczenia mieszkania.
Pozostałe roszczenia, takie jak chociażby podstawowe roszczenie właściciela mieszkania – o zapłatę czynszu – przedawnia się po upływie trzech lat od dnia wymagalności danej raty czynszowej. Jeżeli więc czynsz za styczeń ma być zapłacony do 10. stycznia 2014 r., to przedawnienie nastąpi 10. stycznia 2017 r.
Trzy lata to więc absolutnie niezbędny termin na przechowywanie dokumentów związanych z najmem.
Ja jednak uważam, że niezbędne jest znacznie dłuższe przechowywanie tych dokumentów. Sugerowanym przeze nie terminem jest sześć lat.
Dlaczego akurat tyle? To proste – należności podatkowe przedawniają się z upływem 5 lat licząc od końca danego roku. W zaokrągleniu będzie to więc sześć lat. O tym jak ważne jest gromadzenie dokumentów na potrzeby należytego reprezentowania swoich spraw podatkowych, nie trzeba nikogo przekonywać.
W prasie mnóstwo jest artykułów i analiz na temat sposobu opodatkowania dochodów z najmu mieszkania. Powstają problemy czy małżonkowie mają opodatkowywać to razem czy osobno, które z nich, czy miesięcznie czy kwartalnie, czy według skali podstawowej, czy może ryczałt 8,5 %, a może lepsza będzie działalność gospodarcza. Powstaje zagadnienie konieczności bądź braku posiadania kasy fiskalnej. Przy zbyt dużej liczbie mieszkań fiskus może zakwestionować legalność ryczałtu i nakazać rozliczać według działalności gospodarczej. Może powstać problem podatku VAT, zwłaszcza przy najmnie lokali użytkowych (biura, ale również np. garaż czy miejsce postojowe). Widać więc, że sam podatek od nieruchomości, który na pierwszy rzut oka powinien też stanowić dla nas zmartwienie, to stosunkowo niewielki problem.
Tak czy siak więc uważam, że dla własnego bezpieczeństwa i we własnym interesie dokumenty związane z najmem należy przechowywać przez minimum 6 lat.
Ja jednak jak na razie nie zamierzam pozbywać się tych dokumentów nawet po upływie tego czasu. Najwyżej dołożę kolejne segregatory ;-) Dla własnej informacji warto będzie po latach wrócić do tych dokumentów, żeby np. sprawdzić jak zmieniała się stawka uzyskiwanego czynszu najmu na przestrzeni kolejnych lat.
Jeżeli ktoś ma problem z przechowywaniem dokumentów, zawsze może spróbować przenieść je do formy elektronicznej. Ja sam to praktykuję, ale raczej jako uzupełnienie dokumentacji papierowej. Zeskanowanie dokumentów zajmuje chwilę czasu, ale późniejsza wygoda jest nie do przecenienia, kiedy w kilka sekund można dotrzeć do interesującej nas umowy najmu czy też aktu notarialnego.
Robert Walczak
radca prawny

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

sobota, 25 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

czwartek, 30 listopada – Łódź, szczegóły bliżej terminu

piątek, 1 grudnia – Warszawa, wystąpienie podczas Kongresu BusinessWoman&Life. Rejestracja – wkrótce

sobota, 13 stycznia 2018 – Łódź, szczegóły bliżej terminu

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Drugie narodziny

Czasami się czyta opowieści o tym jak komuś udało się wyjść cało z bardzo poważnego wypadku, lub zwalczyć poważną chorobę. Bohaterowie tych opowiadań mówią o sobie, że się czują narodzeni ponownie. Czują, że los im podarował drugie życie. Często w tych opowiadaniach przewija się motyw tego, że zmieniła się ich optyka i teraz potrafią dostrzegać i cieszyć się nawet z rzeczy małych, których poprzednio nie dostrzegali żyjąc w dużym pędzie, w kieracie korporacyjnych deadline'ów, spotkań, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Magda, dzięki za optymistyczne przyjęcie. Mam nadzieję, że książka spełni Twoje oczekiwania:-) Udanego...
  • wiki: jesli nie zapytasz , to nie będziesz miał szansy na spróbowanie poproś o 3 miesiące wytłumacz, że jestes...
  • Magdalena Kalata: Bardzo chciałabym wybrać się do Afryki w 2018. Najbardziej właśnie interesuje mnie Kenia i...
  • xav: Wiele razy widziałem, że rzeczy w Niemczech tańsze niż w Polsce: ubrania, elektronika, auta, wycieczki, sprzet...
  • xav: Ja o Madaganie kiedys uslyszalem na okazjach fly4free i rejon wyglada magicznie. Podoba mi sie ten pomysl...
  • Sławek Muturi: Dodam jeszcze, że wyjazd do KRLD organizowany z Polski kosztuje więcej niż taki sam wyjazd (ten sam...
  • Sławek Muturi: Leszek, tak bilet, jak i cała podróż po KRLD musi być wcześniej wykupiona przez biuro podróży. Tym...
  • walmaj: Czesc ! kilkumiesieczny urlop bezplatny z mojej strony bylby dobrym rozwiazaniem,zobaczylbym czy jestem w...
  • Leszek: Sławku, to jeszcze pytanie: czy można sobie tak „z ulicy” kupić bilet na pociąg z Pyongyang do...
  • Sławek Muturi: Magda, cała przyjemność po mojej stronie! Nie jestem specem od historii, ale wydaje mi się, że cała...
  • Magdalena Kalata: Drogi Sławku, wydaje mi się, że ten sam wpis może być odebrany jako za długi lub za krótki, w...
  • Sławek Muturi: xav, dzięki za komplement. Turyści to mały promil wszystkich podróżnych. Spotkałem kilka małych grup z...
  • Sławek Muturi: Robert, dzięki za pytania. Bilet na całą trasę – bez wysiadania po drodze – można kupić...
  • xav: Sławku – super wpis – momentami czyłem się jakbym tam był osobiście. Z ciakawości – większość...
  • Robert: Nie doszukałem się takich ciekawostek: – ile kosztuje bilet na całą trasę? – jak wyglądają...
  • Robert: Cóż to za psycholog, który stanowczo odradza komuś konsultację z psychologiem po przeczytaniu wpisu na blogu?...
  • Sławek Muturi: Magda, dzięki za komplement. Oraz za sam komentarz – ponieważ nie było komentarzy, to...
  • Magdalena Kalata: Wow! Bardzo ciekawy i zachęcający do podróży wpis! Nigdy bym nie pomyslała, że Syberia może być tak...
  • Tomek: Psycho, czy pomoc psychooga uwazasz za cos zlego?
  • Krzysiek: Sugestia do przemyślenia z mojej strony. Kiedyś czytałem o metodzie próbowania/testowania doświadczeń. W...

Najnowsze wpisy

created by Water Design