Publikacje z kategorii "Praktyczne wskazówki"

29

01.2017

Nieuczciwy najemca – case Joli

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Praktyczne wskazówki, Prawo, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 36

Otrzymałem od Joli maila o następującej treści (Jolu, powodzenia w znalezieniu najbardziej skutecznego rozwiązania!)

Podczytuję forum od pewnego czasu,przeczytałam już „zalecane” książki, ale…..trochę za późno. Mam problem- kupiłam mieszkanie, wynajęłam i…. trafiłam źle. Najemca wprowadził się płacąc cząstkę tego, co powinien (miał dobry bajer, a ja miękkie serce), pomieszkał trochę, ciągle mnie zwodził z opłatami, ostatecznie zniknął, zostawiając po sobie ogromny bałagan i dużo szkód. Po jakimś czasie zadzwoniła do mnie kobieta podająca się za jego matkę i poinformowała, że syn siedzi w więzieniu. Nie mam wypowiedzenia, mieszkanie stoi puste- bo muszę je teraz odświeżyć i kupić parę sprzętów (choćby łóżko, bo poprzednie jest połamane), nie mam pieniędzy za najem. Byłam u prawnika- poinformował mnie, że muszę czekać 3 miesiące, potem wysłać nakaz zapłaty, dopiero po miesiącu wypowiedzenie. W tym czasie nie wolno mi wchodzić do mieszkania. Proszę, Sławku, udostępnij moją historię na forum, może ktoś miał podobny problem i coś mi doradzi? Nie stać mnie na półroczną przerwę w najmie.

21

09.2016

Mzuri CFI 4 zebrało ponad PLN 7 mln kapitału

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Codzienny przegląd prasy, Inwestowanie, Inwestycje grupowe, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Napisali o ..., Nas, Praktyczne wskazówki, Różne

ilość komentarzy: 12

Od jakiegoś czasu postanowiłem nie zanudzać Was chwaleniem się artykułami w prasie czy wywiadach w radio czy tv z udziałem kogoś z Mzuri. Zauważyłem,że pod tego typu wpisami nie pojawiają się jakiekolwiek komentarze. Ostatnio pojawiło się całkiem sporo wzmianek medialnych w związku z naszą ostatnią książką – „Poradnikiem dla najemczyń”. Cieszy mnie duże zainteresowanie mediów tym tematem. Dzięki ich zainteresowaniu, dzieło cywilizowania polskiego rynku najmu mieszkań staje się o wiele bardziej realne.

29

07.2016

Dwa newsy. Nowa książka już w przedsprzedaży + kolejne miasto Mzuri

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Gorące tematy, Praktyczne wskazówki, Wynajem

ilość komentarzy: 59

Fajnie jest oglądać obrazki ze ŚDM. Kupa młodych, uśmiechniętych i radosnych ludzi z całego świata. W tłumie widać wszystkie barwy i odcienie skóry, rozmaitość kostiumów narodowych, flagi setki krajów – gdzieś w tłumie dostrzegłem flagę Kenii. Cieszy też, że uroczystości odbywają się bez incydentów. I mam nadzieję, że tak pozostanie do samego końca. Polska zyskuje sporo promocji w zagranicznych mediach, a w polskiej telewizji (nie tylko TVP) jest jeszcze więcej księży niż zwykle:-). Chyba w żadnym innym kraju na świecie nie ma aż tylu duchownych w programach telewizyjnych, może za wyjątkiem krajów arabskich:-)

Ja też mam dla Was „ogłoszenia parafialne”. I to aż dwa.

23

07.2015

Jak długo trzeba przechowywać dokumenty związane z najmem mieszkania?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Praktyczne wskazówki, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 10

Dzięki uprzejmości Roberta – dobrze nam znanego Fridomiaka chociażby z wpisów dotyczących „Codziennego przeglądu prasy”, „Inwestowania w garaże” i wielu innych tematów – dziś mam przyjemność zamieścić bardzo treściwy i praktyczny wpis dotyczący jednego z ważnych aspektów zarządzania najmem – archiwizowania dokumentów.  Ogromne dzięki Robert!!!
Oto tekst Roberta:
Zakup mieszkania na wynajem i jego późniejsze wynajmowanie kolejnym najemcom generuje mnóstwo dokumentów. Ważne jest, żeby starannie przechowywać wszystkie gromadzone dokumenty, najlepiej ułożyć je chronologicznie. Idealnie jest założyć osobny segregator dla każdego posiadanego mieszkania na wynajem. Każdy posiadacz mieszkania na wynajem szybko zauważy, że liczba dokumentów szybko rośnie.
Na moje codzienne potrzeby rozróżniam dwa typy dokumentów – tzw. „dokumenty podstawowe” związane z mieszkaniem i jego nabyciem oraz dokumenty późniejsze, bieżące, związane z najmem.
Dokumenty podstawowe mieszkania powinny znaleźć swoje osobne miejsce do przechowywania. W segregatorze znajdą się więc np. umowa sprzedaży mieszkania – zwykle gruby akt notarialny, potem protokół przekazania mieszkania, spisanie liczników, dokumenty ze wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni (np. zawiadomienia o zebraniach, uchwały). Kupując mieszkanie od dewelopera możemy jeszcze otrzymać często sążnistą umowę deweloperską oraz prospekt informacyjny, świadectwo energetyczne itd. Na pierwszy rzut oka tych dokumentów po jakimś czasie nie będziemy już potrzebowali na co dzień. Ja jednak uważam, że te zwane przeze mnie „dokumentami podstawowymi” należy przechowywać wieczyście i nigdy ich nie wyrzucać. Pomimo, że zajmują sporo miejsca, to koszt i kłopot z ich przechowywaniem nie są przecież wielkie. Tymczasem dokumenty te mogą okazać się niezbędne np. w sprawach podatkowych (związane z ceną nabycia, podatkową amortyzacją mieszkania, podatkiem od czynności cywilnoprawnych). Także przy ewentualnej sprzedaży mieszkania w przyszłości dokumenty te będą o ile nie niezbędne, to na pewno przydatne. Podobnie jak przy sprzedaży samochodu, nabywca chętniej kupi samochód posiadający wszystkie komplety kluczyków, kartę pojazdu i karty serwisowe, niż egzemplarz bez tych rzeczy.
Podsumowując – uważam, że dokumenty podstawowe należy przechowywać wieczyście i nigdy ich nie wyrzucać. Oczywiście niektóre z nich możemy zawsze w jakiś sposób odzyskać (chociażby od notariusza czy od wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni), ale po co tracić czas na ich szukanie.
Inna sprawa jest z pozostałymi dokumentami. Poza dokumentami podstawowymi, każde mieszkanie na wynajem generuje kolejne stosy dokumentów. Będą to przede wszystkim kolejne umowy najmu oraz protokoły zdawczo-odbiorcze. Przy stosownej przeze mnie praktyce podpisywania umów najmu na rok, co roku mamy kolejny kilkustronicowy dokument, nawet jeżeli najemca się nie zmienia, tylko przedłuża najem (oby takich było jak najwięcej ;-). Do tego dochodzą np. kserokopie dowodów osobistych najemców, zaświadczenia o ich zarobkach. W zależności od przyjętego sposobu rozliczeń, dojdą jeszcze np. faktury za prąd czy gaz za każde mieszkanie z osobna, zwykle co 2 miesiące.
Już po niedługim czasie posiadane przeze mnie segregatory z dokumentami mieszkań zaczęły puchnąć. Zacząłem więc się zastanawiać się nad ewentualną utylizacją zbędnych dokumentów. Pomyślałem, że idealnie byłoby posiadać tylko aktualne umowy najmu. Po co trzymać dokumenty sprzed roku czy dwóch, kiedy najemcy zgodnie się wyprowadzili?
Przed podjęciem takiej decyzji lepiej jednak temat głębiej przemyśleć. Pamiętajmy bowiem, że dokumenty takie jak umowa najmu są tworzone na złe czasy. Jeżeli najemcy będą rzetelni, to umowa najmu do niczego nie będzie nam potrzebna w praktyce poza zajmowaniem miejsca w segregatorze. Jeżeli jednak cokolwiek pójdzie nie tak, w mieszkaniu powstanie szkoda, czy też najemca nie zapłaci czynszu, umowa najmu będzie pierwszym dokumentem, który trzeba będzie sprawdzić, przeczytać i ewentualnie wykorzystać. Warto więc wiedzieć, jak długo taka umowa najmu czy protokoły zdawczo-odbiorcze warto i należy przechowywać dla własnego bezpieczeństwa.
Kodeks cywilny regulujący umowę najmu stanowi w art. 677, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Mamy tu więc krótki – roczny termin przedawnienia. Są to jednak wyłącznie roszczenia przeciw najemcy o naprawienie szkody z powodu zniszczenia mieszkania.
Pozostałe roszczenia, takie jak chociażby podstawowe roszczenie właściciela mieszkania – o zapłatę czynszu – przedawnia się po upływie trzech lat od dnia wymagalności danej raty czynszowej. Jeżeli więc czynsz za styczeń ma być zapłacony do 10. stycznia 2014 r., to przedawnienie nastąpi 10. stycznia 2017 r.
Trzy lata to więc absolutnie niezbędny termin na przechowywanie dokumentów związanych z najmem.
Ja jednak uważam, że niezbędne jest znacznie dłuższe przechowywanie tych dokumentów. Sugerowanym przeze nie terminem jest sześć lat.
Dlaczego akurat tyle? To proste – należności podatkowe przedawniają się z upływem 5 lat licząc od końca danego roku. W zaokrągleniu będzie to więc sześć lat. O tym jak ważne jest gromadzenie dokumentów na potrzeby należytego reprezentowania swoich spraw podatkowych, nie trzeba nikogo przekonywać.
W prasie mnóstwo jest artykułów i analiz na temat sposobu opodatkowania dochodów z najmu mieszkania. Powstają problemy czy małżonkowie mają opodatkowywać to razem czy osobno, które z nich, czy miesięcznie czy kwartalnie, czy według skali podstawowej, czy może ryczałt 8,5 %, a może lepsza będzie działalność gospodarcza. Powstaje zagadnienie konieczności bądź braku posiadania kasy fiskalnej. Przy zbyt dużej liczbie mieszkań fiskus może zakwestionować legalność ryczałtu i nakazać rozliczać według działalności gospodarczej. Może powstać problem podatku VAT, zwłaszcza przy najmnie lokali użytkowych (biura, ale również np. garaż czy miejsce postojowe). Widać więc, że sam podatek od nieruchomości, który na pierwszy rzut oka powinien też stanowić dla nas zmartwienie, to stosunkowo niewielki problem.
Tak czy siak więc uważam, że dla własnego bezpieczeństwa i we własnym interesie dokumenty związane z najmem należy przechowywać przez minimum 6 lat.
Ja jednak jak na razie nie zamierzam pozbywać się tych dokumentów nawet po upływie tego czasu. Najwyżej dołożę kolejne segregatory ;-) Dla własnej informacji warto będzie po latach wrócić do tych dokumentów, żeby np. sprawdzić jak zmieniała się stawka uzyskiwanego czynszu najmu na przestrzeni kolejnych lat.
Jeżeli ktoś ma problem z przechowywaniem dokumentów, zawsze może spróbować przenieść je do formy elektronicznej. Ja sam to praktykuję, ale raczej jako uzupełnienie dokumentacji papierowej. Zeskanowanie dokumentów zajmuje chwilę czasu, ale późniejsza wygoda jest nie do przecenienia, kiedy w kilka sekund można dotrzeć do interesującej nas umowy najmu czy też aktu notarialnego.
Robert Walczak
radca prawny

13

03.2015

Kiedy w tym roku wypadają Święta Wielkanocne?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Porady kredytowe, Praktyczne wskazówki, Różne

ilość komentarzy: 3

Prawdę mówiąc nie pamiętam kiedy w tym roku wypadają Święta. Nawet się nad tym nie zastanawiałem.

Wczoraj dostałem jednak mailem przypomnienie o zbliżających się Świętach.  Nie, nie od kogoś z członków mojej rodziny. Nie od księdza czy innego duszpasterza zachęcającego mnie do refleksji i/lub zapraszającego na rekolekcje. Nie od współpracownika z Mzuri ani od innej bliskiej mi osoby. Przypomnienie dostałem od doradcy … kredytowego. Oto treść maila:

Wielkanoc coraz bliżej.
Chcesz, aby w tym roku te Święta były wyjątkowe i zastanawiasz się nad wzięciem kredytu gotówkowego na ich urządzenie?
Sprawdź oferty kredytów i pożyczek, które wybraliśmy spośród niemal wszystkich dostępnych na rynku. Wybierz tę najlepszą dla siebie i ciesz się Świętami!

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

12 lutego 2019 r., wtorek – godz 18:30; nagranie live na profilu FB Mzuri na temat perspektyw inwestowania na Górnym Śląsku

16-17 lutego 2019 r. (sb-nd), Wrocław, Hala Orbita; Targi Mieszkań i Domów, prezentacja Janka Dziekońskiego w niedzielę o 12:30 pt. „Czy to dobry moment na inwestowanie w mieszkania na wynajem”

19 lutego 2019 r. (wt), 18:00, Kraków, Hotel pod Wawelem; Spotkanie Janka Dziekońskiego z inwestorami Global Investor Club

20 lutego 2019 r. (śr), 18:00, Katowice, Courtyard by Marriott; Spotkanie Janka Dziekońskiego z inwestorami Global Investor Club

20 lutego 2019 r. (śr), 19:00, Zurych, Restauracja Weisser Wind, Oberdorfstrasse 20; Spotkanie Artura Kaźmierczaka z członkami Zürich Business Association (event na FB)

23-24 lutego 2019 r. (sb-nd), Warszawa, Expo XXI; Targi Mieszkań i Domów

9-10 marca 2019 r. (sb-nd), Kraków, Expo Kraków; Targi Mieszkań i Domów

29 maja 2019 r., środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Fridomia dla Młodzieży – 7 „C”-s of Success

Ostatnio - po spotkaniu Fridomiaków we Wrocławiu - otrzymałem mailem prośbę od Marcina, jednego z uczestników: „Sławek, chodzi o to, żebyś napisał, czy - twoim zdaniem - osoba, która jest na początku kariery może poważnie myśleć o inwestowaniu w małe nieruchomości. Przyjmijmy osobę, która kończy studia, ma pierwszą pracę i zarabia średnią krajową. Nie dostała w spadku domu po babci, nie wygrała też miliona na loterii. Z drugiej strony, nie jest obciążona dużymi kredytami. Chce [...]

Najnowsze komentarze

  • Robert: http://wyborcza.biz/pieniadzee kstra/7,134263,24441830,jak-ro zliczyc-z-fiskusem-najem-mi...
  • Robert: A właśnie, że z takich miast jak Poznań czy Łódź ludności ubywa i był ten temat już poruszany na fridomii....
  • Lemon: Jak widać z wyliczeń utrzymywanie się z wynajmu mieszkań w krajach rozwiniętych to dość kiepski pomysł. Lepiej...
  • Woziu: Mit nr 1:”Poczekaj na lepszy czas” – samo wstrzymywanie do działanie nie jest tyle mitem co...
  • Piotr: Witajcie, Oooo, mit za który dostałem 1pkt ☺ Dzięki „Fridomi” i dzięki cechom, o których pisała...
  • Tomek: Sławku, ja nie znam możliwości inwestowania ani niuansów opodatkowania w Szwecji, więc nie będę nawet próbował...
  • poltau22: Bardzo ciekawy artykuł i bardzo przyjemnie się go czyta.
  • BiL: Porownanie cen Warszawa – Goteborg: https://www.numbeo.com/cost-of -living/compare_cities.jsp?...
  • Sławek Muturi: Tomek, rozumiem, że wyliczyłeś zwrot w ten sposób, że podzieliłeś przychód roczny przez liczbę...
  • Tomek: W sumie ma przychód duży z najmu, ale to tylko dzięki ogromnemu portfelowi mieszkań. Wychodzi mu zwrot 1% i...
  • Kuneg: Prawda. Jak się kupuje samodzielnie mieszkanie i samodzielnie pilotuje wynajem, to jednak nie jest to tak...
  • BiL: Nibul, zacznijmy od tego, ze kredyty trzeba splacac. :) Ale zgadzam sie z Toba, ze mieszkanie nie musi byc Twoje...
  • Jan Dziekonski: ciuchcia i Wojtas – nie zgodzę się! W Mzuri CFI 2 do inwestycji wystarczy maks. 11.500 PLN, a...
  • Wojtas: ciuchcia – pewnie dostaniesz odpowiedź, że wystarczy 10 tysięcy, żeby inwestować grupowo z Mzuri....
  • Łukasz: Jeszcze jeden mit: nie kupuj teraz, bo ceny są w szczycie i wkrótce będą spadać.
  • Mati: Mit: ,,Podatki zabiorą ci cały zysk z wynajmu” – a przecież można rozliczać się według ogólnej...
  • nibul: „– kto by chciał wynająć TAKIE (małe, stare, odległe od centrum itp.) mieszkanie?” To mój ulubiony...
  • nibul: Robert, ciekawe co piszesz, bo z tego co czytam i obserwuję osobiście to następuje właśnie napływ ludzi do...
  • nibul: Agnes7,Jan, akurat podatek katastralny to istotne ryzyko w inwestowaniu w nieruchomości i tak lekce bym go nie...
  • nibul: BiL, “Dopoki nie zaplacisz ostatniej raty, mieszkanie jest banku”… To spróbuj nie spłacić tej ostatniej...

Najnowsze wpisy

created by Water Design