Szczegóły logistyczne obok po prawej stronie.

Do zobaczenia

Do argumentów rozważanych w tym dość obszernym artykule dołożyłbym argument, że własne M jest też czasami postrzegane jako niepotrzebny balast dla młodych ludzi. Najpierw trzeba się wyzbyć oszczędności zamieniając je na wkład własny. Potem jest się przywiązanym do banku (spłacanie kredytu przez połowę lub więcej życia) i do mieszkania (ciężko jest się przeprowadzić gdzieś na drugi koniec kraju czy Europy za ciekawszą pracą). Gdy popsuje się dach trzeba ponieść koszty remontu, itp.

Wynajem – o ile jest powszechnie dostępny i przewidywalny – daje większą swobodę i elastyczność. Jeśli spadną komuś dochody, może zmienić mieszkanie na mniejsze i tańsze. Jeśli wypali się zawodowo w swojej korporacji, to może zostać nauczycielem w wiejskiej szkole. Nie musi tkwić w sytuacji depresyjnej, z której chciałby się wyzwolić tylko z powodu łańcucha, który wiąże go do banku oczekującego regularnych spłat kolejnych rat kredytowych.

W Stowarzyszeniu Mieszkanicznik postawiliśmy sobie za jeden z głównych celów działania Stowarzyszenia, zwiększenie dostępności najmu, tak by stał się realną alternatywą dla własności.

Obiecaliśmy Panu Redaktorowi, że zrobimy ankietę wśród członków Stowarzyszenia Mieszkanicznik już po zakończeniu turnieju EURO. Celem ankiety będzie podsumowanie naszych praktycznych doświadczeń z najmu dla kibiców EURO 2012. Więc liczymy na to, że wielu z Was odpowie na ankietę na początku lipca br i podzielimy się znów naszymi wnioskami po turnieju.

Obyśmy wtedy wszyscy byli w doskonałych nastrojach, pozytywnie zaskoczeni  dobrym występem Biało-Czerwonych !!!

Elektroniczną wersję artykułu znajdziecie tutaj (dzięki Pustynny !): http://wyborcza.pl/1,75478,11746095,Kibic_nie_chce_spac.html

Skąd się bierze nadwaga? Nie jestem specjalistą, ale rozumiem, że to głównie kłopoty zdrowotne (np zła przemiana materii), błędy żywieniowe, siedzący tryb życia, stres, itp. Wiele osób świadomych istnienia wielu negatywnych konsekwencji otyłości próbuje coś z tym zrobić, ale tylko nielicznym się to udaje. Dlaczego?

Paweł Czerwiński, członek zarządu Stowarzyszenia Mieszkanicznik, już zna odpowiedź na to pytanie. Sam postanowił na początku roku zrzucić 10 kilogramów. „Po co ?!” – zapytałem, bo Paweł nie wyglądał na kogoś z nadwagą. „Żeby dotrzymać kroku i podtrzymać w postanowieniu siostrę” brzmiała jego odpowiedź. Postanowili się założyć – osoba, która nie osiągnie celu zrzucenia 10 kg w ciągu 120 dni, da drugiej PLN 5,000.

Kto wygrał zakład? Był remis, bo siostra schudła o 10,9 kg, a Paweł o 10,1 kg. „Jaka dieta?” Żadna ! Paweł po prostu bardziej uważniej podchodził do tego co sobie wkłąda na talerz. Żadnego fast food’u, junk food czy zapychaczy. Najtrudniej było w czasie przerw lunchowych „na mieście” czy podczas jego niedawnej miesięcznej wycieczki po USA. Ale się udało. Dlaczego? Klucze do sukcesu były dwa.

Po pierwsze, rodzeństwo co ranek przesyłało sobie ostatni pomiar wagi i na wykresie przedstawiali postępy w realizacji celu. Po drugie, Paweł miał motywację by … nie stracić głupio PLN 5.000. Przecież to 1/4 wkładu własnego na kolejną kawalerkę !!

Jeśli ktoś z Was chciałby zrzucić parę zbędnych kilogramów przed sezonem opalania się, pływania itp czynności łączących się ze zrzucaniem ubioru, żeby nie wyglądać tak jak współczesny Apollo ze zdjęcia poniżej, to proponuję Wam … zakład z Pawłem. Jeśli nie uda Wam się zrzucić 10 kg to płacicie Pawłowi PLN 5.000. Uwaga! zakład jest jednostronny co powinno jeszcze bardziej zwiększyć Waszą motywację:-) i co za tym idzie skuteczność zakładu :-)

Życzę zdrowych, lżejszych ciał i lżejszych, wolnych duchów

P.S. Paweł, jako promotor Twojego patentu, proponuję byś PLN 1000 z każdego wygranego zakładu wpłacał na Stowarzyszenie Mieszkanicznik:-)

W związku z tym, w ciągu najbliższych 3 tygodni odbędzie się 6 lokalnych Kongresów Otwarcia oddziałów Mieszkanicznika. Będą to – w kolejności – Poznań (sobota 19 maja), Wrocław (niedziela 20 maja), Kraków (środa 23 maja), Warszawa (sobota 26 maja), Sosnowiec (sobota 2 czerwca) oraz Szczecin (niedziela 3 czerwca). Informacje o godzinach i miejscach spotkań w prawym boku tej strony oraz na stronie www.mieszkanicznik.pl.

Członkiem Stowarzyszenia może zostać każdy posiadacz nieruchomości na wynajem. Natomiast osoby jeszcze nie posiadające takowych, ale planujące zakupić w przyszłości, mogą zostać Sympatykami Stowarzyszenia z możliwością „konwersji” na Członków po dokonaniu swojego pierwszego zakupu.  Z listą  korzyści wynikających z członkostwa możecie się zapoznać na stronie www.mieszkanicznik.pl.

Tam też możecie się zarejestrować jeśli chcecie wziąć udział w którymś z nadchodzących Kongresów Otwarcia. Pomoże to organizatorom w oszacowaniu liczby uczestników.  Ci z Was, którzy już wiedzą że nie będą mogli uczestniczyć w żadnym z planowanych spotkań, mogą przystąpić do Stowarzyszenia wypełniając deklarację członkowską na stronie www.mieszkanicznik.pl. Ci którzy przystąpią do Stowarzyszenia w trakcie Kongresu Otwarcia zaoszczędzą PLN 97 (Członkowie) lub PLN 57 (Sympatycy) jednorazowej opłaty wpisowej.

Zachęcam wszystkich zainteresowanych cywilizowaniem polskiego rynku najmu do udziału w Kongresach Otwarcia. Tam dowiecie się nie tylko z pierwszej ręki nt planów działania Stowarzyszenia oraz będziecie mogli zadać pytania, zasugerować nowe kierunki działania, itp. Dodatkową wartością będzie możliwość spotkania się i wymiany doświadczeń z ludźmi o podobnych zainteresowaniach.

Do zobaczenia na którymś z lokalnych Kongresów Otwarcia. Planuję być na każdym z nich. Więc jeżeli ja mogę być na 6-ciu spotkaniach, mimo że dzieli je w sumie kilka tysięcy kilometrów słabych jeszcze polskich dróg, to i Ty możesz przyjść na jedno z nich w odległości kilku czy kilkunastu kilometrów od Twojego domu:-). No chyba, że nie zależy Ci na cywilizowaniu polskiego rynku najmu. Lub biernie czekasz aż inni zrobią to za Ciebie :-(.

Do licznego – mam nadzieję – zobaczenia:-)

Ciekawostką z raportu jest dla mnie to, że autorzy twierdzą, że od lata 2008 gdy mieliśmy cenowy szczyt na rynku mieszkań, ceny spadły do tej pory średnio o 14%. Właśnie o tyle +/- spadły ceny kawalerek w Łodzi (ten rynek znam najlepiej). W cenowym szczycie w sierpniu/wrześniu 2008 w miarę dobrą okazją było kupienie kawalerki za PLN 115.000 (zresztą podaż była bardzo mała). Teraz ceny podobnych mieszkań wahają się w okolicach PLN 100.000. Przy czym dodam, że jeszcze kilka-kilkanaście miesięcy temu, można było w Łodzi znaleźć okazje po PLN 90.000.

Cały artykuł znajdziecie tutaj: http://biznes.pl/magazyny/nieruchomosci/raport-polski-rynek-nieruchomosci-maj-2012,5128331,magazyn-detal.html. Dzięki SWid!

Drugi – nieco bardziej sensacyjnie nastawiony – artykuł znajdziecie w Rzeczpospolitej. Link poniżej: http://www.rp.pl/artykul/705505,874551.html

Dopiero po jakimś czasie odkryłem, że w moim segmencie rynku nieruchomości na wynajem (jest to segment, który nazwałem „budżetowym”) o wiele ważniejsze od lokalizacji jest niska cena najmu. Studenci oraz osoby dopiero rozpoczynające pracę nie będą przepłacali tylko po to by mieszkać w „lepszej” lokalizacji. Dla nich najważniejsza będzie niska cena najmu. A niską cenę najmu mogę zaoferować tylko wtedy gdy tanio kupię daną nieruchomość. Owszem, lokalizacja jest ważna – pomyślałem – w przypadku lokali użytkowych (dla banku ważne jest nie tylko w jakiej dzielnicy i przy jakiej ulicy mieści się ich oddział, ale wręcz na którym rogu danego budynku) czy w przypadku luksusowych willi na wynajem (prezes dużego koncernu nie będzie chciał zamieszkać w podrzędnej dzielnicy, choćby nawet w bardzo luksusowo urządzonej willi).

Odwiedzając ostatnio Rio de Janeiro odkryłem jeszcze jedną prawidłowość, niby oczywistą, ale wcześniej jej nie dostrzegałem. Otóż okazuje się, że rynek nieruchomości w Rio jest ogromnie zróżnicowany pod względem lokalizacji. Mieszkanie w modnej dzielnicy Copacabana, sąsiadujące ze sławną plażą o tej samej nazwie kosztuje 5 razy (!!!) więcej niż identyczne mieszkanie (wielkość, rozkład, standard wyposażenia) w dzielnicy typu San Cristobal. A są przecież jeszcze favele…

Czy mieszkając w Rio kupowałbym mieszkania w San Cristobal czy raczej w Copacabanie? Nie potrafię do końca odpowiedzieć na to pytanie nie znając  do końca specyfiki tamtejszego rynku. Gdybym kupował tak jak większość inwestorów – czyli nawet jeśli bym planował zbudowanie wolności finansowej, ale jednocześnie bym brał pod uwagę możliwość odsprzedaży w przyszłości kupowanych nieruchomości – to może wolałbym inwestować w te lepsze lokalizacje. Dlaczego? Bo sądzę, że nieruchomości w favelach są po prostu mniej trwałe. Moje mieszkanie mogłoby się obsunąć wraz z całym budynkiem podczas ulewów, lub zostać zburzone przez buldożer lub pochłonięte przez pożar. Z drugiej strony, wartość nieruchomości nad modną plażą powinna systematycznie rosnąć. Z kolei, gdybym kierował się jedynie cashflow (w modelu budowania wolności finansowej nie bierze się raczej pod uwagę sprzedaży kupowanych wcześniej mieszkań), to być może zdecydowałbym się raczej na portfel mieszkań w favelach. Bo tam są o wiele tańsze nieruchomości i osiąga się – tak przypuszczam – o wiele wyższe zwroty z najmu. Wyższe m.in po to by pokryć wyższe ryzyko inwestycyjne.

Jak to się ma do inwestowanie w Polsce? W Warszawie i w innych polskich miastach lokalizacja ma – według mnie – dużo mniejsze znaczenie. Dlaczego? M.in dlatego, że przez dziesięciolecia komunizmu zatarły się różnice pomiędzy dzielnicami. Pamiętam, że gdy przyjechałem do Polski na studia na pocżątku lat 80-tych XX wieku, było dla mnie szokiem, że profesor SGPiSu oraz pracująca na tej uczelni sprzątaczka mieszkają w jednym bloku na Ursynowie. W Kenii byłoby to niemal nie do pomyślenia. Gdy ktoś w Nairobi powie mi gdzie mieszka, w jakiej dzielnicy, to ja mogę oszacować z dość dużą dokładnością ile miesięcznie zarabia. Miejsce zamieszkania jest takim samym wyznacznikiem statusu zamożności jak samochód czy marka zegarka. W Warszawie są oczywiście nieco lepsze dzielnice (np Saska Kępa czy Wilanów), ale w żadnym przypadku cena mieszkania nie będzie tam 5- czy 10-krotnie większa niż na Pradze Północ (najmniej prestiżowej warszawskiej dzielnicy). Różnice w wartości mogą być najwyżej 40-50%-owe. Wyjątkiem są pewnie te najbardziej prestiżowe budynki typu Złota 44 czy Cosmopolitan w okolicach Pałacu Kultury oraz Dworca Centralnego, gdzie ceny najbardziej ekskluzywnych apartamentów mogą sięgać PLN 40.000 za metr kw., ale to są raczej odchylenia od normy.  Nawet w tych najdroższych apartamentowcach średnie ceny mieszkań wynoszą około PLN 25.000/m.kw, czyli „tylko” 3 razy więcej niż średnia dla Warszawy (przy czym należy dodać, że ceny tych mieszkań obejmują jeszcze wykończenie „pod klucz”). Warszawa jest zatem dość egalitarna – w Miasteczku Wilanów mieszkają zarówno prezesi dużych banków jak i początkujący bankowi analitycy. Spodziewam się, że inne polskie miasta również. Czy warto więc w Polsce dopłacać za „lepszą, modną lokalizację”? Według mnie nie warto. Może w Rio de Janeiro czy w Nairobi tak, ale w Warszawie, to po co?

Tak czy inaczej, rozważania nt nieruchomości nie przesłoniły mi radości podziwiania licznych atrakcji Rio de Janeiro – najpiękniejszego chyba dla mnie miasta na świecie. Jest w nim wszystko – i piękne plaże i wysokie, dramatyczne góry. Liczne zatoki z których wynurzają się wysokie wyspy. Bujna tropikalna zieleń. Kolorowe ptaki i unikalne dzikie zwierzątka (których nazw nawet nie znam). Fantastyczna kolonialna architektura i nowoczesne biurowce. Aktywna scena kulturalna i kulturalni kibice licznych lokalnych klubów piłkarskich. Dla nich zamiast bijatyk międzyklubowych ważniejsza wydaje się być sama „joga bonito”. Rozpływające się w ustach mięso z grilla oraz soki z naturalnych tropikalnych owoców. Ciepła pogoda i słońce. Atrakcyjne, skąpo ubrane dziewczyny we wszystkich możliwych odcieniach skóry oraz uśmiechnięci faceci. Życie na luzie i w serdeczności. W ostanich latach pojawił się też wyraźny optymizm i pewność siebie wynikająca z dobrej sytuacji oraz obiecujących perspektyw gospodarczych. Dodatkowo, Rio już wkrótce będzie gościć mecze Mundialu 2014 oraz Olimpiadę w 2016 roku. Modernizacja infrastruktury miasta trwa w najlepsze.

A co do kwestii sławetnego braku bezpieczeństwa? Osobiście sądzę, że ogromną przesadą jest trąbienie na lewo i na prawo o tym jak niebezpieczne jest to miasto. Oczywiście można przytaczać statystyki o tym ile jest zabójstw w favelach, o tym ile jest gangów i napadów z bronią w ręku. Ale mnie to nie przekonuje do końca. Bo gdyby w ten sposób spojrzeć na statystyki, to przy odrobinie złej woli, możnaby cudzoziemców przestrzegać przed przyjazdem do … Polski. Statystki dotyczące słabych polskich dróg, liczby śmiertelnych wypadków drogowych, liczby zatrzymywanych praw jazdy pijanych kierowców, itp  mogłyby świetnie posłużyć do stworzenia czarnego piaru wokół naszego pięknego kraju. Tylko po co?

O tym, że podróże kształcą przekonałem się też w drodze powrotnej. W samolocie Lufthansy herbatę serwują w takich kubkach. Tym razem na kubkach widniała reklama firmy … Comarch! Brawo Janusz Filipiak! Oby więcej naszych rodzimych firm wychodziło na miedzynarodowe rynki. W tym brazylijski. Wiecie, że Brazylia jest drugim po USA, największym rynkiem użytkowników facebook’a? Jest ich tam ponoć ponad 46 milionów! Więc użytkowników software’u Comarch też by chyba nie zabrakło:-)

Pośród wysokich biurowców, w centrum znaleźć można również liczne zabytki z okresu powstawania Sao Paolo przed setkami lat – kościoły, imponujące budynki sądów i innych budynków publicznych. Jest trochę parków i fontan. I wszystko byłoby fajnie gdyby nie to, że centrum się mocno zdegradowało na przestrzeni ostatnich lat. Opustoszałe centrum – podobnie jak centrum Johannesburga w RPA – robi nieco przygnębiające wrażenie. Pustostany. Niedokończone wysokie budynki, których szkielety nieco straszą. Podobnie jak opuszczone budynki, które dawno temu strawił pożar.  Grafitti pojawia się nawet na 26-tym piętrze (ciekawe w jaki sposób?). A wokół budynków nierówne, dziurawe chodniki, na których śpią bardzo liczni bezdomni . Wszędzie odór moczu.

Nowe centrum powstało na południu miasta, np w okolicach Murumbi. Tam są teraz nowoczesne wysokościowce z biurami czy hotelami oraz bardzo nowoczesne i eleganckie centra handlowe. A między nimi zadbane trawniki, bujna tropikalna zieleń, równe chodniki, ładnie podświetlające lampy miejskie  i czyste ławki. To tam się przeniosły duże międzynarodowe i brazylijskie koncerny. Jakie to miało wpływ na ceny nieruchomości komercyjnych w starym centrum Sao Paolo mogę się tylko domyślać (nie znalazłem nikogo kto by mi mógł to naświetlić).

Dlaczego tak się stało trudno mi powiedzieć. Może stare biurowce nie miały wystarczająco prestiżowych, obszernych holi wejściowych? Może prezesi nie mieli gdzie parkować? Rzeczywiście z miejscami parkingowymi chyba jest krucho mimo że powstały obok biurowców wysokie na kilkanaście pięter mało urodziwe parkingi samochodowe. Wiele budynków – nawet te nie najwyższe – miało na dachach lądowiska dla helikopterów, które teraz porastają trawą. Może władze miasta nie pozwalały zburzyć starych biurowców, by w ich miejsce postawić nowoczesne, spełaniające wśpółczesne wymogi inteligentne i prestiżowe biurowce? Byłby to przypadek gdzie nadgorliwy architekt miasta doprowadził do jego upadku. A może wyprowadzkę spowodował wzrost przestępczości? Wielu miejscowych przestrzegało mnie – mam wrażenie, że zupełnie na wyrost – przed złodziejami i sami kurczowo trzymali się za swoje plecaczki czy za torebki. Nie wiem więc nadal czy to bieda wypłoszyła bogatych biznesmenów na południe, czy też bieda po prostu wpełzła do wymierającego centrum.

W każdym razie spodziewam się, że ceny nieruchomości komercyjnych w starym centrum Sao Paolo mocno pikowały w dół, a właściciele tych biurowców mocno dostali po kieszeniach. Biurowce wprawdzie wypełniły się częściowo małymi firmami – kancelarie prawne, dentyści, biura podróży, agencje reklamowe, itp, ale i tak wiele biurowców stoi zupełnie pustych. Co się powinno z nimi stać? Może powinny zostać odremontowane i unowocześnione by podnieść ich standard? Lub zostać przerobione na tanie mieszkania lub akademiki? Lub całkiem wyburzone i na ich miejce wybudowane nowe biurowce lub hotele lub centra sztuki i kultury, które przyciągnęłyby turystów? Lub mogłyby być odremontowane i oddane małym start-upom technologicznym lub studiom filmowym, które byłyby zaczątkiem nowych, prężnych branż oraz mogłyby zaowocować setkami tysięcy nowych miejsc pracy.

Podobno gospodarka Brazylii ma się teraz tak dobrze jak … nigdy dotąd. Przynajmniej od czasów boomu lat 50-tych gdy wiele koncernów motoryzacyjncyh przeniosło tu swoje ogromne fabryki. Ludzie zarabiają 3-4 więcej niż dostawali za podobną pracę 10-12 lat temu. Bezrobocie jest bardzo niskie. Za pracą przyjeżdżają tu cudzoziemcy, nawet z dawnej metropolii – Portugalii, trawionej dziś skutkami finansowego kryzysu sprzed kilku lat.

Mimo to, na przedmięsciach Sao jest – szacuje się – około 2.000 favelii, czyli brazylijskich slumsów. Wprawdzie ludzie tam mieszkający mają zwykle pracę, a w domach TV, lodówki i internet, to jednak standard tych domków jest bardzo niski, a infrastrukturazupełnie  nie odpowiada aspiracjom szybko bogacącej się Brazylii.

Przy tak ogromnej konglomeracji oraz tak rozwarstwionej klasowo strukturze społecznej, trudno jest mówić o średnich cenach nieruchomości. Pauliści (bo tak nazywają się mieszkańcy Sao Paulo) to najbogatsi mieszkańcy Brazylii, chętnie dający wyraz swojemu niewyobrażalnemu bogactwu. A z drugiej strony są mieszkańcy licznych favelli. By ustalić średnie ceny mieszkań udałem się – jak zwykle – w poszukiwaniu agencji nieruchomości. Okazało się, że niezwykle trudno jest w Sao Paolo znaleźć biura pośredników nieruchomości, a nieliczni do których udało mi się dotrzeć mieli tylko po kilka ofert. Przynajmniej tak twierdzili. Wygląda na to, że działają tylko na warunkach wyłączności.

W największym tygodniku z ogłoszeniami mieszkaniowymi – „Banco de Imoveis” – znalazłem tylko 2907 ogłoszeń (to chyba niewiele jak na 11-milionowe miasto), z czego tylko 981 dotyczyła mieszkań na sprzedaż. Spośród 183 ogłoszeń w centrum Sao Paolo, 29 dotyczyło mieszkań 1-pokojowych, czyli  tak naprawdę według polskich standardów 2-pokojowych (w Brazylii, podobnie jak w Kenii opisując mieszkanie operuje się liczbą sypialń). Metraże wahały się w przedziale od 40 do 70 m.kw, a ceny od BRL 170.000 do BRL 350.000, czyli od PLN 280 do PLN 580 tysięcy !!! a więc drożej niż w Warszawie. Przy czym mediana wypadała w cenie BRL 206.000, czyli PLN 340.000. Ciekawostką jest to, że tylko w około 1/3 ogłoszeń wogóle podano metraż mieszkań. Poza tym, nie widziałem jednoznacznej korelacji pomiędzy ceną sprzedaży, a metrażem (najdroższe mieszkanie miało najmniejszy metraż) co sugeruje, że w Brazylii nie ma zwyczaju – podobnie jak w Kenii – posługiwać się ceną za metr kwadratowy. Już kiedyś na łamach bloga fridomia wspominałem, że „cena za m.kw.” jest dla mnie dość abstrakcyjną kategorią i w związku z tym nie ma dla mnie jakiegokolwiek znaczenia przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania.

Z kolei ceny najmu mieszkań typu „1 Dormitorio” wahały się w granicach BRL 800 do BRL 1700 miesięcznie, a więc od PLN 1350 do PLN 2850 miesięcznie (mediana w okolicach BRL 1300 czyli PLN 2150). W niektórych ogłoszeniach podawano rozbicie na czynsz + opłaty dla administracji budynku, w innych podawano, że podana cena obejmuje wszystkie opłaty. Warto dodać, że wydaje się, że w Sao Paolo standardem rynkowym jest 2-miesięczny poziom kaucji.

Czy spotkałaś się może już z takimi specjalistami? Rynek pośrednictwa przeżywa teraz – wiadomo! mniejsza dostępność kredytów oznacza mniej transakcji – dość trudny okres na rynku. Może taka głębsza specjalizacja okaże się dobrym sposobem na przyszłość w tym zawodzie? I przy okazji przyniesie nową jakość na rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

A oto link do artykułu w wyborczej.biz: http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,11646159,Portugalska_elita_probuje_przezyc_za_1111_euro_rocznie.html?utm_medium=SM&utm_campaign=FB_Wyborcza_biz&utm_source=facebook.com

Widać da się żyć prawie bez pieniędzy i jednocześnie cieszyć się życiem. Początki eksperymentu brzmią bardzo obiecująco. Portugalska psycholog, inicjatorka projektu „Belive” w pierwszych dwóch miesiącach eksperymentu wydała jedynie kilkanaście Euro. Mam nadzieję, że uda się Andresie Salgueiro zrealizować swój cel – przeżyć 1 rok, 11 dni, 11 godzin i 1 minutę wydając jedynie Euro 1.111.