Fridomia – studia przypadków

Książka ta przedstawiać będzie studia przypadków osób z Polski i postsowieckiej Europy, które osiągnęły wolność finansową dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Podzielą się oni swoimi doświadczeniami i udzielą bezcennych wskazówek, jakich błędów należy unikać i co jest najważniejsze na drodze do wolności finansowej.

Podziel się z nami wszelkimi twoimi dodatkowymi oczekiwaniami i sugestiami dotyczącymi tej książki!

Komentarze:

  1. Monie_pl pisze:

    Witam,
    Temat nie nowy w USA, ale nowy w Polsce.
    Patrzac na rynek kredytow mieszkaniowych w Polsce mam wrazenie, ze nikt nie ma ochoty na zarobek na klientach ze Stanow. Mysle tutaj o Polakach, ktorzy maja dobry „credit score” i troche wolnej gotowki, ktora chcieliby zainwestowac.
    Czy bedziecie ten tamat poruszac?
    Pozdrawiam
    Monika

    • Sławek Muturi pisze:

      Pani Moniko,

      Dziękujemy za zainteresowanie naszą książką zza Wielkiej Wody. Rozumiemy, że ma Pani na myśli naszych Rodaków, którzy mieszkają w Stanach i chcieliby zainwestować w kraju przodków. Gorąco do tego namawiamy. Banki w Polsce zaczynają już wprowadzać kredyty typu „buy-to-let”, czyli uszyte „na miarę” dla inwestorów kupujących mieszkania/domy pod wynajem. Są to dopiero początki, ale jednak.

      Czy ma Pani na myśli jakąś konkretną grupę potencjalnych inwestorów? Jeśli tak, to możemy ich skontaktować z polskimi bankami oraz firmami typu „property management”, czyli kompleksowo zarządzającymi portfelem mieszkań/domów pod wynajem.

  2. Mariusz pisze:

    Chętnie poznałbym więcej informacji dotyczących właśnie aspektu zarządzania większą liczbą nieruchomości. Obecnie wydaje mi się, że zamiast 10 kawalerek rozrzuconych po mieście, lepiej kupić ziemię i zbudować za te same pieniądze budynek z 20 kawalerkami na wynajem. Widzę w tym same zalety (łatwiejsze zarządzanie, jedno ogłoszenie niezależnie od liczby wolnych lokali, łatwiejsza obsługa klientów – opcja jednego lokatora gratis, w zamian za drobne naprawy, rozliczanie mieszkańców itd). Jestem już prawie zdecydowany na taki budynek tuż pod Warszawą, ROA wychodzi mi na poziomie 15%, ROI 55-65%. Uwzględniłem co rok 1% wartości budynku na remonty i miesiąc przestoju w roku.

    Na razie nie widzę wad takiego rozwiązania, proszę o krytykę pomysłu :-)

    • Sławek Muturi pisze:

      Panie Mariuszu,
      Pomysł sam w sobie jest doskonały. Też ta myśl przychodziła mi do głowy.
      Skoncentrowanie wielu mieszkań na wynajem w tym samym miejscu ma wiele zalet, choć oczywiście niesie ze sobą pewne niebezpieczeństwa. Tracimy trochę dywersyfikacji ryzyka wynikającego z rozrzucenia swoich inwestycji po całym mieście. Z drugiej strony jeśli budynek pozostaje w jednych rękach i jest zaprojektowany pod potrzeby najmu, to może być to bardzo dobra inwestycja.
      Widzieliśmy taki budynek w Łodzi, w którym jest taka koncentracja mieszań do wynajęcia, chociaż właścicieli jest tam kilku i niestety, nie był on zaprojektowany z myślą o najemcach. Rezultat jest taki, że został trochę przeinwestowany, za drogi standard i wykończenia spowodowały zbyt wysoką cenę samych mieszkań, a co za tym idzie – oczekiwanych czynszów najmu. Gorszym problemem jest jednak projekt samych mieszkań we wnętrzu: np. 60 metrowe, które mogłoby mieć 2 sypialnie zostało pomyślane jak nowoczesna, otwarta przestrzeń i może być sklasyfikowana jedynie jako ekskluzywna kawalerka dla ekscentrycznego singla. Trudno o takiego najemcę w niebogatej Łodzi. W sumie nie wszystkie mieszkania są wynajęte, właściciele konkurują ze sobą, obniżając ceny najmu. Dom razem z podziemnym garażem świeci pustkami, co też może zniechęcać potencjalnych najemców lub kupców.
      Innym problemem, który może się pojawić to nadmierna podaż w tym samym miejscu. Spotkaliśmy się z takim zjawiskiem, że ilość mieszkań na wynajem, które rynek jest w stanie wchłonąć w tym samym czasie i za tę samą cenę jest ograniczona. Trzeba dobrze sprawdzić, czy jest to przynajmniej dobry węzeł komunikacyjny i kto mógłby wynająć te mieszkania.
      Osobiście od podobnego pomysłu odwiodły mnie opowieści znajomych o ich przygodach z budowlańcami…
      Poza tym pomysł ma same plusy. Gdy na końcu zabraknie pieniędzy na kończenie inwestycji – zawsze ze 2 mieszkania można sprzedać. Projekt musi uwzględniać potrzeby najemców o ograniczonych dochodach, dlatego wykończenie powinno być solidne, ale niedrogie. Działałoby to trochę jak „akademik”, raczej dla młodych ludzi – może atutem byłaby jakaś część wspólna, typu świetlica?
      Trzymamy kciuki za pomysł
      Sławek Muturi

      • Mariusz pisze:

        No tak, przykład w Łodzi to faktycznie porażka. Sukces będzie tylko, jeśli wszystkie lokale będą w jednych rękach, albo przynajmniej zarządzane przez jedną osobę bez faworyzowania żadnego z właścicieli. Polak z Polakiem jednak raczej się nie dogada…
        A taki budynek też jest w Warszawie, wprawdzie też widzę kilka błędów, ale niewielkich http://www.wynajem-mieszkania.pl

        Co do ryzyka – 20 mieszkań rzucone na rynek to kropelka, raczej się tego nie obawiam, ale przewidziałem w biznesplanie rezerwę na 3 miesiące pustostanów plus 1 w każdym kolejnym roku. Co do standardu – oczywiście tylko niski, podstawowe rzeczy kupowane hurtowo (to też oszczędność).

        Budowanie – fakt – to jedyne co przeraża, ale tu osobiste doświadczenia mojego Taty (zarządzał budową i eksploatacją 10 budynków biurowych) są pewną gwarancją, a za kilka lat zarządzanie moim budynkiem będzie dla niego jak znalazł na emeryturze :-)

  3. Michał pisze:

    Witam,

    już od jakiegoś czasu pracuje w nieruchomościach, dzięki czemu mogę spotkać się bardzo wieloma
    sytuacjami na tym rynku. Jedna jest szczególnie ciekawa, a mianowicie ostatnio spotkałem się z inwestorem, który kupował bardzo duże domy 350-450 mkw, przerabiał na kawalerki i wynajmował – poniżej ceny rynkowej. Miesięcznie zarabiał około 10 000 pasywnego przychodu z jednego domu.
    Ostatnio sprzedał dom, wydzielając odrębne mieszkania z KW, oczywiście poniżej wartości rynkowej zarabiając na wzroście nieruchomości około 100%.

    • Sławek Muturi pisze:

      Panie Michale,

      dziękujemy za podzielenie się z nami kreatywnym pomysłem na podniesienie wartości nieruchomości poprzez zmianę jej przeznaczenia. Słyszałem o tego typu przypadkach w Anglii – ludzie zamieniają swoje domki – szeregówki właśnie na pojedyncze mieszkania lub nawet na pokoje w stylu miniakademików. I te wynajmują osiągając lepszy cashflow niż z wynajmu całego domu.

      Z nieruchomościami jest tyle możliwości. To wspaniałe, prawda?

  4. Radek pisze:

    Witam,
    Panie Sławku, prosiłbym o namiary jakie banki oferują możliwość kredytu typu buy to let, ponieważ nie mogę znaleźć żadnej poważnej oferty.
    Pozdrawiam,
    Radek

    • Jan Bijas pisze:

      Panie Radku,

      banki komercyjne niestety bardzo ostrożnie podchodzą do dochodów uzyskiwanych z najmu, szczególnie tych przyszłych. Standardowo uwzględniają w ten sposób uzyskane dochody dopiero po 12 lub 24 miesięcznej ciągłości.

      Inaczej ma się sprawa, gdy prowadzi Pan działalność gospodarczą. Można się wówczas ubiegać o kredyt inwestycyjny i akceptacje dochodów przyszłych z business planu. Minusem takiego rozwiązania jest jednak wymagany wkład własny (20-50%) oraz wyższe oprocentowanie – kredyt inwestycyjny jest, nawet, gdy zabezpieczony na hipotece, jednak wyżej oprocentowany, niż zwykły kredyt hipoteczny.

      Pozdrawiam.

      Jan Bijas
      Salomon Finance

      • Sławek Muturi pisze:

        Panie Radku,

        znam przypadek PKO BP, które – tak jak mówi Janek – woli udzielać tego typu kredytu osobie prawnej. Z kolei kilkukrotnie podczas spotkań Fridomiaków przewijały się dodatkowo nazwy Alior Banku oraz Getin/Noble Bank.

        Czy ktoś ma jeszcze jakieś inne wskazania/podpowiedzi w tej materii?

        • Radek pisze:

          Dziękuje za odpowiedzi, jakby ktoś z Fridomiaków miał jakieś doświadczenia w tej materii prosiłbym o podzielenie się nimi

        • Jan Bijas pisze:

          Panowie,

          przypominam jednak, że zarówno Getin Noble Bank, jak i Alior Bank to banki ostatniego wyboru. Wysokością prowizji, marż i ubezpieczeń skutecznie zniechęcają każdego racjonalnego inwestora do zaciągnięcia kredytu. Nie mówię, że wszystkich, ale w większości przypadków.

          W Salomon Finance traktujemy te instytucje jako przystanie dla osób, dla których naprawdę nie ma gdzie indziej nadziei, warto więc rozejrzeć się nieco szerzej na rynku.

          Pozdrawiam.

          Jan Bijas
          Salomon Finance

        • Karina/Ebankowo pisze:

          Z Getin się zgodzę, z Alior – zależy od doradcy. Faktycznie te z dodanymi ubezpieczeniami itp. to najgorsza opcja na rynku, ale jeśli jako pośrednicy nie nastawiamy się na szybki zysk, tylko współpracę z klientem przez lata, to zarabiam mniej, sprzedając kredyt Aliora, ale klient poleca mnie innym i wraca. Choć fakt – zależy to też od konkretnej placówki (w jednej odmówiono mi przyjęcia wniosku bez ubezpieczenia) i doradcy. Ale to samo dotyczy doradców Deutsche Banku, ING, Nordei, BZ WBK, PKO BP, PeKaO i tak dalej…

        • Sławek Muturi pisze:

          Karina, dzięki za uzupełniające informacje. Moc serdeczności!

  5. inwestorka pisze:

    Witam!
    Książkę przeczytałam wczoraj , ale w nieruchomości inwestuję od kilkunastu lat .Nie rozumiem tylko dlaczego autorzy ograniczają się jedynie do mieszkań . Nieruchomości niezabudowane / działki budowlane , tereny inwestycyjne itp. / są doskonałym pomysłem na budowanie wolności finansowej .Mechanizm inwestowania jest nieco inny / dochody z inwestycji nie pojawiają się w krótkim czasie , jak w przypadku najmu / , lecz opłacalność inwestycji i wielość możliwości na przykład kupowanie gruntów rolnych i ich przekształcanie w komercyjne powoduje że ich opłacalność jest bardzo wysoka.
    Taka forma inwestowania ma także wiele innych zalet , na przykład brak konieczności bieżącego zarządzania nieruchomością oraza brak kosztów eksploatacyjnych .
    Pozdrawiam

    • Sławek Muturi pisze:

      Inwestorko, te możliwości, które opisujesz (m.in przekształcenie ziemii rolnej w budowlaną) to dobre sposoby na pomnażanie kapitału, ale do tego by zapewnić sobie źródło pasywnej comiesiecznej gotówki na stabilnym poziomie lepiej nadają się nieruchomości na wynajem. Gdy piszemy „mieszkania” mamy na myśli zarówno mieszkania, domy, lokale użytkowe, garaże czy jakiekolwiek inne nieruchomości nadające się do wynajmu.
      Mam nadzieję, że to sprostowanie wyjaśnia nieco przyjętą przez nas konwencję.
      Mam nadzieję, że zechcesz podzielić się z nami swoimi bogatymi (bo przecież kilkunastoletnimi) doświadczeniami.

  6. inwestorka pisze:

    Mój poprzedni wpis dotyczy oczywiście książki ” Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości „.

  7. Paweł pisze:

    Sławku czy wiadomo juz kiedy ukaze sie ta ksiazka? Bo rozumiem ze jej tytul to „MIeszkanicznicy 2012”?

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Użyteczna tabela opłacalności Pana Mariusza

Ponieważ nie chcemy, aby użyteczne przykłady Fridomiaków przepadały gdzieś w otchłaniach komentarzy, pozwalam sobie opublikować tabelę opłacalności inwestycji w nieruchomość na wynajem, sporządzoną przez Pana Mariusza i do której podał kiedyś linka.  Wiem, że temat ten interesuje wielu innych czytelników - oto, jak sobie radzi z nim Pan Mariusz. Arkusz opłacalności inwestycji w nieruchomość na wynajem                 © Mariusz Szepietowski - mariusz@szepietowski.pl        www.SMARTech.pl - Inteligentny Dom - 12 lat w Polsce             www.HotStone.pl - termalne łóżka masujące             www.Catalina.pl - nieruchomości na wynajem                         Uzupełnij wartości w polach żółtych, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: W ostatnich dniach znów dostałem kilka komentarzy w tym temacie. Przepraszam ich autorów za to, że nie...
  • Sławek Muturi: Yolu, spoko, sama byś lepiej nie utargowała:-) Dla niewtajemniczonych – Yola zamówiła u mnie...
  • Yola: No wiesz, taka CAŁKIEM amaterialistyczna to jednak nie jestem … już się boję na ile udało Ci się...
  • Sławek Muturi: Marek, zgadzam się z Tobą. Osoby wracające z emigracji mogą wnieść wiele pozytywnego do polskiej...
  • Marek Niedzwiedz: Slawku, tak zgadza sie, duzo niepewnosci. Jednakze uwazam, ze te ciakawe czasy niosa sporo...
  • lukasz w: poprawiaj błędy bo potem wstyd jak się człowiek za późno połapie;)
  • Sławek Muturi: Yolu, oczywiście potwierdzam, znając Ciebie od wielu lat, że jesteś absolutnie amaterialistyczną...
  • Art: Jeszcze mi się przypomniało. Mój Dziadek miał taki kolor skóry jak Ty. Był bardzo przystojnym mężczyzną i...
  • Sławek Muturi: Artur, mówi się,że są kłamstwa, wielkie kłamstwa i … statystyka:-) Nie podważam znaczenia...
  • Yola: Ja też, oczywiście (!!!) nie mierzę SZCZĘŚCIA ilością zer na koncie w banku ! Mam nadzieję, że o tym wiesz...
  • Art: Michał: Pisząc, że Polska to kraj rasistów generalizujesz, udowodniając tym samym, że jesteś rasistą. W każdym...
  • Sławek Muturi: Marek, dzięki za eksperckie wyjaśnienie sprawy. Byłem przekonany, że nie trzeba płacić różnicy podatku...
  • Sławek Muturi: Yolu, dzięki za Twój komentarz. Po przeczytaniu jeszcze raz swojego wpisu, uzmysłowiłem sobie, że zbyt...
  • Marek Niedzwiedz: Dziekuje Slawku za wywolanie mnie do tablicy. Jezeli chodzi o dochody dla rezydenta UK otrzymywane...
  • Yola: W kwestii szczęścia, bogactwa i sprawiedliwości to … hym oczywiście można być nieszczęśliwym w pałacu i...
  • Sławek Muturi: Och Yolu, gdyby wszyscy mieli Twoją świadomość i Twoją wrażliwość, to świat byłby o wiele piękniejszym...
  • Sławek Muturi: Natasha, no rzeczywiście. Czasami bywam bardzo kreatywny:-)
  • Sławek Muturi: Natasha, oczywiście nie korzystałem. Przecież mam kochającą mnie żonę:-)
  • Sławek Muturi: Michał, dzięki za Twój komentarz. Akurat tak się składa, że czuję silną przynależność do obu moich...
  • Sławek Muturi: Dczekol, dzięki. Gdy się chce, to znajdzie się drogę:-)

Najnowsze wpisy

created by Water Design