Fridomia – studia przypadków
Książka ta przedstawiać będzie studia przypadków osób z Polski i postsowieckiej Europy, które osiągnęły wolność finansową dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Podzielą się oni swoimi doświadczeniami i udzielą bezcennych wskazówek, jakich błędów należy unikać i co jest najważniejsze na drodze do wolności finansowej.
Podziel się z nami wszelkimi twoimi dodatkowymi oczekiwaniami i sugestiami dotyczącymi tej książki!
Komentarze:
Dodaj swój komentarz:
KONGRESY OTWARCIA LOKALNYCH BIUR STOWARZYSZENIA MIESZKANICZNIK
Sobota 19.05 - Poznań (godz 12- 15:00) MTP Pawilon 14B, sala 3.AD.
Niedziela 20.05 - Wrocław (godz 12:00 – 15:00) UE Wrocław, ul Komandorska 118/120, bud P (wejście od ul Wielkiej)
Środa 23.05 – Kraków godz 18:00 – 21:00, AWF Pawilon Dydaktyczno-Sportowy, sala H, piętro I. Wjazd od ul. Nowohuckiej w ul. Bogószówka
Sobota 26.05 - Warszawa (godz 10 -14:00) Uczelnia Vistula, ul Stokłosy 2 obok stacji Metro Stokłosy
Wtorek, 29.09 - Łódź (godz 19:00 – 21:00) Spotkanie nieformalne łódzkich Mieszkaniczników, miejsce do potwierdzenia
Sobota 02.06 - Sosnowiec godz 10:00 – 13:00, CTK ExpoSilesia (sala 2), ul. Braci Mieroszewskich 124
Niedziela 03.06 - Szczecin , Uniwersytet Szczeciński (wydz. nauk ekon), ul Mickiewicza 64
Zapraszamy do przyłączenia się do Stowarzyszenia Mieszkanicznik http://mieszkanicznik.pl/
Archiwum - miesiąc po miesiącu
Najwyżej cenione
Dziś rano pociąg, którym jechałem z Warszawy do Łodzi utknął na stacji Żyrardów z powodu jakiegoś wypadku na torach (wykolejenie się składu towarowego, szczęśliwie bez ofiar w ludziach). Mieliśmy poczekać na autobusy, które miały nas przewieźć do stacji Skierniewice, aby stamtąd – ominąwszy zatorę – kontynuować podróż do Łodzi. Wiele osób – spóźnionych do pracy, na jakieś ważne spotkania, itp – się wściekało. Krzyczeli na niewinnego przecież konduktora. Z kolei konduktor irytował się na sprzeczne [...]
Inne Kategorie wpisów
- Co czytaliśmy (57)
- Często zadawane pytania (33)
- Fridomia (131)
- Gorące tematy (44)
- Inwestowanie (73)
- Jak sfinansować zakup nieruchomości (14)
- Multimedia (31)
- Nieruchomości (70)
- Podróżowanie po świecie (17)
- Praktyczne wskazówki (44)
- Prawo (21)
- Różne (75)
- Rozwój osobisty (24)
- Stowarzyszenie Mieszkanicznik.pl (45)
- Wynajem (69)
- Życie postkorporacyjne (46)
Najnowsze komentarze
- marcin do "Zapraszam na lokalne Kongresy Otwarcia Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Poznań, Wrocław, Kraków, W-wa, Sosnowiec, Szczecin"
... - Sławek Muturi do "W zdrowym ciele wolny duch"
Dzięki, nie widziałem wcześniej tego artykułu. - tetsuo do "W zdrowym ciele wolny duch"
Dobra metoda z tym zakładem – zawsze dodatkowa jest motywacja. A co do... - Katarzyna do "W zdrowym ciele wolny duch"
100% racji, nie ilosc a jakosc sie liczy. Wystarczy chwile pomyslec zanim... - pustynny do "W zdrowym ciele wolny duch"
Sławku, jeśli jeszcze nie wiesz, to zostałeś zacytowany w dzisiejszej... - Sławek Muturi do "W zdrowym ciele wolny duch"
Piotrze, moje gratulacje !!! I trzymaj dalej wagę! - piotr do "W zdrowym ciele wolny duch"
Witam, jestem żywym przykładem zrzucenia wagi, bez stosowania specjalnych... - Andrzej do "Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?"
qba, dziękuję za wyczerpujące wyjaśnienia. W... - Sławek Muturi do "Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?"
Q’ba, tak nie tylko zawtóruję, ale... - qba do "Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?"
Hey Andrzej, Faktem jest, ze nie ma w polsce dobrych... - Andrzej do "Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?"
Witam wszystkich, to mój pierwszy wpis na forum... - Sławek Muturi do "Zapraszam na lokalne Kongresy Otwarcia Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Poznań, Wrocław, Kraków, W-wa, Sosnowiec, Szczecin"
... - Radek R do "Zapraszam na lokalne Kongresy Otwarcia Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Poznań, Wrocław, Kraków, W-wa, Sosnowiec, Szczecin"
... - Sławek Muturi do "Zapraszam na lokalne Kongresy Otwarcia Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Poznań, Wrocław, Kraków, W-wa, Sosnowiec, Szczecin"
... - Oswald do "Jak ważna jest lokalizacja nieruchomości – case Rio de Janeiro"
Bardzo fajny pomysł:) Może jakoś... - Adam do "Zapraszam na lokalne Kongresy Otwarcia Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Poznań, Wrocław, Kraków, W-wa, Sosnowiec, Szczecin"
... - Adam do "Jak ważna jest lokalizacja nieruchomości – case Rio de Janeiro"
Cześć apartamentów z widokiem na... - Sławek Muturi do "Polski rynek nieruchomości – maj 2012"
Kasiu, to może rzeczywiście się tym zajmij. Przydałby... - Sławek Muturi do "Jak ważna jest lokalizacja nieruchomości – case Rio de Janeiro"
Vardik, w W-wie mamy 16... - TOMek do "Ciekawe orzeczenie w Portugalii: przejęcie domu zwalnia ze spłaty długu wobec banku"
Prawo USA ogranicza...
Mój poprzedni wpis dotyczy oczywiście książki ” Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości „.
Witam!
Książkę przeczytałam wczoraj , ale w nieruchomości inwestuję od kilkunastu lat .Nie rozumiem tylko dlaczego autorzy ograniczają się jedynie do mieszkań . Nieruchomości niezabudowane / działki budowlane , tereny inwestycyjne itp. / są doskonałym pomysłem na budowanie wolności finansowej .Mechanizm inwestowania jest nieco inny / dochody z inwestycji nie pojawiają się w krótkim czasie , jak w przypadku najmu / , lecz opłacalność inwestycji i wielość możliwości na przykład kupowanie gruntów rolnych i ich przekształcanie w komercyjne powoduje że ich opłacalność jest bardzo wysoka.
Taka forma inwestowania ma także wiele innych zalet , na przykład brak konieczności bieżącego zarządzania nieruchomością oraza brak kosztów eksploatacyjnych .
Pozdrawiam
Inwestorko, te możliwości, które opisujesz (m.in przekształcenie ziemii rolnej w budowlaną) to dobre sposoby na pomnażanie kapitału, ale do tego by zapewnić sobie źródło pasywnej comiesiecznej gotówki na stabilnym poziomie lepiej nadają się nieruchomości na wynajem. Gdy piszemy „mieszkania” mamy na myśli zarówno mieszkania, domy, lokale użytkowe, garaże czy jakiekolwiek inne nieruchomości nadające się do wynajmu.
Mam nadzieję, że to sprostowanie wyjaśnia nieco przyjętą przez nas konwencję.
Mam nadzieję, że zechcesz podzielić się z nami swoimi bogatymi (bo przecież kilkunastoletnimi) doświadczeniami.
Witam,
Panie Sławku, prosiłbym o namiary jakie banki oferują możliwość kredytu typu buy to let, ponieważ nie mogę znaleźć żadnej poważnej oferty.
Pozdrawiam,
Radek
Panie Radku,
banki komercyjne niestety bardzo ostrożnie podchodzą do dochodów uzyskiwanych z najmu, szczególnie tych przyszłych. Standardowo uwzględniają w ten sposób uzyskane dochody dopiero po 12 lub 24 miesięcznej ciągłości.
Inaczej ma się sprawa, gdy prowadzi Pan działalność gospodarczą. Można się wówczas ubiegać o kredyt inwestycyjny i akceptacje dochodów przyszłych z business planu. Minusem takiego rozwiązania jest jednak wymagany wkład własny (20-50%) oraz wyższe oprocentowanie – kredyt inwestycyjny jest, nawet, gdy zabezpieczony na hipotece, jednak wyżej oprocentowany, niż zwykły kredyt hipoteczny.
Pozdrawiam.
Jan Bijas
Salomon Finance
Panie Radku,
znam przypadek PKO BP, które – tak jak mówi Janek – woli udzielać tego typu kredytu osobie prawnej. Z kolei kilkukrotnie podczas spotkań Fridomiaków przewijały się dodatkowo nazwy Alior Banku oraz Getin/Noble Bank.
Czy ktoś ma jeszcze jakieś inne wskazania/podpowiedzi w tej materii?
Dziękuje za odpowiedzi, jakby ktoś z Fridomiaków miał jakieś doświadczenia w tej materii prosiłbym o podzielenie się nimi
Panowie,
przypominam jednak, że zarówno Getin Noble Bank, jak i Alior Bank to banki ostatniego wyboru. Wysokością prowizji, marż i ubezpieczeń skutecznie zniechęcają każdego racjonalnego inwestora do zaciągnięcia kredytu. Nie mówię, że wszystkich, ale w większości przypadków.
W Salomon Finance traktujemy te instytucje jako przystanie dla osób, dla których naprawdę nie ma gdzie indziej nadziei, warto więc rozejrzeć się nieco szerzej na rynku.
Pozdrawiam.
Jan Bijas
Salomon Finance
Witam,
już od jakiegoś czasu pracuje w nieruchomościach, dzięki czemu mogę spotkać się bardzo wieloma
sytuacjami na tym rynku. Jedna jest szczególnie ciekawa, a mianowicie ostatnio spotkałem się z inwestorem, który kupował bardzo duże domy 350-450 mkw, przerabiał na kawalerki i wynajmował – poniżej ceny rynkowej. Miesięcznie zarabiał około 10 000 pasywnego przychodu z jednego domu.
Ostatnio sprzedał dom, wydzielając odrębne mieszkania z KW, oczywiście poniżej wartości rynkowej zarabiając na wzroście nieruchomości około 100%.
Panie Michale,
dziękujemy za podzielenie się z nami kreatywnym pomysłem na podniesienie wartości nieruchomości poprzez zmianę jej przeznaczenia. Słyszałem o tego typu przypadkach w Anglii – ludzie zamieniają swoje domki – szeregówki właśnie na pojedyncze mieszkania lub nawet na pokoje w stylu miniakademików. I te wynajmują osiągając lepszy cashflow niż z wynajmu całego domu.
Z nieruchomościami jest tyle możliwości. To wspaniałe, prawda?
Chętnie poznałbym więcej informacji dotyczących właśnie aspektu zarządzania większą liczbą nieruchomości. Obecnie wydaje mi się, że zamiast 10 kawalerek rozrzuconych po mieście, lepiej kupić ziemię i zbudować za te same pieniądze budynek z 20 kawalerkami na wynajem. Widzę w tym same zalety (łatwiejsze zarządzanie, jedno ogłoszenie niezależnie od liczby wolnych lokali, łatwiejsza obsługa klientów – opcja jednego lokatora gratis, w zamian za drobne naprawy, rozliczanie mieszkańców itd). Jestem już prawie zdecydowany na taki budynek tuż pod Warszawą, ROA wychodzi mi na poziomie 15%, ROI 55-65%. Uwzględniłem co rok 1% wartości budynku na remonty i miesiąc przestoju w roku.
Na razie nie widzę wad takiego rozwiązania, proszę o krytykę pomysłu :-)
Panie Mariuszu,
Pomysł sam w sobie jest doskonały. Też ta myśl przychodziła mi do głowy.
Skoncentrowanie wielu mieszkań na wynajem w tym samym miejscu ma wiele zalet, choć oczywiście niesie ze sobą pewne niebezpieczeństwa. Tracimy trochę dywersyfikacji ryzyka wynikającego z rozrzucenia swoich inwestycji po całym mieście. Z drugiej strony jeśli budynek pozostaje w jednych rękach i jest zaprojektowany pod potrzeby najmu, to może być to bardzo dobra inwestycja.
Widzieliśmy taki budynek w Łodzi, w którym jest taka koncentracja mieszań do wynajęcia, chociaż właścicieli jest tam kilku i niestety, nie był on zaprojektowany z myślą o najemcach. Rezultat jest taki, że został trochę przeinwestowany, za drogi standard i wykończenia spowodowały zbyt wysoką cenę samych mieszkań, a co za tym idzie – oczekiwanych czynszów najmu. Gorszym problemem jest jednak projekt samych mieszkań we wnętrzu: np. 60 metrowe, które mogłoby mieć 2 sypialnie zostało pomyślane jak nowoczesna, otwarta przestrzeń i może być sklasyfikowana jedynie jako ekskluzywna kawalerka dla ekscentrycznego singla. Trudno o takiego najemcę w niebogatej Łodzi. W sumie nie wszystkie mieszkania są wynajęte, właściciele konkurują ze sobą, obniżając ceny najmu. Dom razem z podziemnym garażem świeci pustkami, co też może zniechęcać potencjalnych najemców lub kupców.
Innym problemem, który może się pojawić to nadmierna podaż w tym samym miejscu. Spotkaliśmy się z takim zjawiskiem, że ilość mieszkań na wynajem, które rynek jest w stanie wchłonąć w tym samym czasie i za tę samą cenę jest ograniczona. Trzeba dobrze sprawdzić, czy jest to przynajmniej dobry węzeł komunikacyjny i kto mógłby wynająć te mieszkania.
Osobiście od podobnego pomysłu odwiodły mnie opowieści znajomych o ich przygodach z budowlańcami…
Poza tym pomysł ma same plusy. Gdy na końcu zabraknie pieniędzy na kończenie inwestycji – zawsze ze 2 mieszkania można sprzedać. Projekt musi uwzględniać potrzeby najemców o ograniczonych dochodach, dlatego wykończenie powinno być solidne, ale niedrogie. Działałoby to trochę jak „akademik”, raczej dla młodych ludzi – może atutem byłaby jakaś część wspólna, typu świetlica?
Trzymamy kciuki za pomysł
Sławek Muturi
No tak, przykład w Łodzi to faktycznie porażka. Sukces będzie tylko, jeśli wszystkie lokale będą w jednych rękach, albo przynajmniej zarządzane przez jedną osobę bez faworyzowania żadnego z właścicieli. Polak z Polakiem jednak raczej się nie dogada…
A taki budynek też jest w Warszawie, wprawdzie też widzę kilka błędów, ale niewielkich http://www.wynajem-mieszkania.pl
Co do ryzyka – 20 mieszkań rzucone na rynek to kropelka, raczej się tego nie obawiam, ale przewidziałem w biznesplanie rezerwę na 3 miesiące pustostanów plus 1 w każdym kolejnym roku. Co do standardu – oczywiście tylko niski, podstawowe rzeczy kupowane hurtowo (to też oszczędność).
Budowanie – fakt – to jedyne co przeraża, ale tu osobiste doświadczenia mojego Taty (zarządzał budową i eksploatacją 10 budynków biurowych) są pewną gwarancją, a za kilka lat zarządzanie moim budynkiem będzie dla niego jak znalazł na emeryturze :-)
Witam,
Temat nie nowy w USA, ale nowy w Polsce.
Patrzac na rynek kredytow mieszkaniowych w Polsce mam wrazenie, ze nikt nie ma ochoty na zarobek na klientach ze Stanow. Mysle tutaj o Polakach, ktorzy maja dobry „credit score” i troche wolnej gotowki, ktora chcieliby zainwestowac.
Czy bedziecie ten tamat poruszac?
Pozdrawiam
Monika
Pani Moniko,
Dziękujemy za zainteresowanie naszą książką zza Wielkiej Wody. Rozumiemy, że ma Pani na myśli naszych Rodaków, którzy mieszkają w Stanach i chcieliby zainwestować w kraju przodków. Gorąco do tego namawiamy. Banki w Polsce zaczynają już wprowadzać kredyty typu „buy-to-let”, czyli uszyte „na miarę” dla inwestorów kupujących mieszkania/domy pod wynajem. Są to dopiero początki, ale jednak.
Czy ma Pani na myśli jakąś konkretną grupę potencjalnych inwestorów? Jeśli tak, to możemy ich skontaktować z polskimi bankami oraz firmami typu „property management”, czyli kompleksowo zarządzającymi portfelem mieszkań/domów pod wynajem.