Jak bezstresowo zarządzać swoimi nieruchomościami

Kupiłaś mieszkanie i co dalej? Pamiętasz tytuł tego z rozdziału z naszej pierwszej książki? Dla wielu osób główną barierą, dlaczego są na nie, gdy pojawia się rozmowa na temat inwestowania w mieszkania na wynajem, są właśnie przykre doświadczenia związane z zarządzaniem mieszkaniem. Ci niesolidni najemcy, te wszystkie cieknące krany, te zgubione klucze zapasowe i nieopłacone rachunki! Okazuje się, że wcale tak być nie musi. Jeśli poświęcisz odrobinę czasu i wysiłku i będziesz robić właściwe rzeczy we właściwym miejscu i czasie – dolegliwości stają się niezauważalne! A zatem nasza kolejna książka będzie o tym, jak dobrze dobierać sobie najemców, jak dbać o to, aby nasze mieszkanie nie stało puste, jak zarządzać planowanymi nieplanowanymi wydatkami w taki sposób, aby nie konsumowały one wpłacanego czynszu, wreszcie, czy zarządzać samodzielnie, czy zlecić to profesjonalistom. I wiele więcej…

Podziel się z nami wszelkimi twoimi dodatkowymi oczekiwaniami i sugestiami dotyczącymi tej książki!

Komentarze:

  1. 3A Investors napisał(a):

    Usługi zarządzania nieruchomościami świadczą wyspecjalizowane firmy/osoby („zarządcy”). Wiadomo – wiąże się to z dodatkowymi kosztami, jednak wydaje się to być ciekawy pomysł żeby „pozbyć” się problemów.

    Czy tego typu praktyki stosuje się w przypadku małego (1-5) portfela mieszkań? Cze warto w takim przypadku korzystać z usług takich osób?

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Zarządzanie nieruchomościami to najczęściej dziś w Polsce usługi świadczone przez osoby lub firmy zarządzające całymi budynkami lub nawet całymi osiedlami. W zakres ich obowiązków wchodzi m.in. dostarczanie i rozliczanie mediów, zapewnienie wywozu śmieci, sprzątanie i dbałość o części wspólne nieruchomości (np odpowiednie oświetlenie klatki schodowej), itp. Za ich usługi mieszkańcy płacą stałą opłatę administracyjną, która składa się z wielu elementów najczęściej rozliczanych z metra kwadratowego mieszkania (np ogrzewanie) lub od liczby mieszkańców (np opłata za konserwację windy). Tych zarządców nie interesuje czy twoje mieszkanie pod wynajem znajdujące się w budynku, którym administrują jest wynajęte czy nie, chyba żeby sąsiedzi skarżyli się na zbyt głośne imprezy organizowane przez najemców twojego mieszkania. Ich zakres zainteresowania kończy się na drzwiach wejściowych twojego mieszkania pod wynajem. Czy mieszkanie jest wynajęte czy nie, opłatę za ich usługi i tak poniesiesz jako właścicielka mieszkania.

      Zarządcy, o których pyta 3a Investors, to zupełnie inny rodzaj firm. Nie zajmują się administrowaniem budynkiem, tylko zapewnieniem tobie najbardziej optymalnych przychodów z najmu. Ich klientami nie jest ogół mieszkańców budynku, tylko właściciele poszczególnych mieszkań. Mniej ich interesuje to co dzieje się na klatce schodowej lub przed budynkiem (no chyba, że coś zaczyna szwankować i np odrapana i niedoświetlona klatka schodowa zaczyna odstraszać potencjalnych najemców powierzonego im w zarządzanie mieszkania) – swoją uwagę skupiają na samym mieszkaniu. Ich zakres obowiązków często obejmuje ogłaszanie i szukanie nowych najemców, podpisanie z nimi umowy najmu, przekazanie im mieszkania, a potem monitorowanie terminowości płacenia przez najemcę czynszu oraz za zużyte media, dokonywanie drobnych napraw czy remontów, itp. Opłaty, które pobierają od właścicieli mieszkań za swoje usługi mają charakter prowizyjny (najczęściej 10-15% od czynszu płaconego właścicielowi przez najemcę; lub 6-10% ostatniego czynszu w okresach pustostanu).

      Czy warto z takich usług korzystać? Wszystko zależy od konkretnych okoliczności. Jeśli posiadasz mieszkania pod wynajem w mieście oddalonym od twojego aktualnego miejsca zamieszkania, to możesz nie mieć wyboru. Ktoś ci będzie musiał pomagać: albo wyspecjalizowany zarządca typu , albo ktoś z rodziny czy znajomych. Przy czym ci ostatni mogą się na tym nie znać i pomagać ci w mało efektywny sposób (długie okresy przestoju w najmie; nieumiejętna selekcja najemców, która może prowadzić do zadłużenia mieszkania; brak znajomości fachowców od napraw; itp), a ty możesz nie mieć sumienia żądać od nich wyższej jakości obsługi, bo i tak świadczą ci przysługę. W efekcie pozorna oszczędność kosztu obsługi może zniknąć poprzez istotne zmniejszenie potencjalnych przychodów z najmu.

      Sytuacja może wyglądać podobnie nawet jeśli sama zarządzasz swoim portfelem mieszkań pod wynajem. Jeśli jesteś osobą zapracowaną to często nie znajdujesz czasu aby natychmiast po powzięciu informacji o tym, że najemca będzie się wyprowadzał, spędzić trochę czasu aby zrozumieć czy może rynkowe stawki najmu uległy zmianie tak aby pytać o wyższą cenę, dać ogłoszenie i zacząć pokazywać mieszkanie chętnym. Po wyprowadzce dotychczasowych najemców i odkryciu, że warto wycyklinować podłogę, możesz nie mieć czasu znaleźć cykliniarza przed swoim nadchodzącym urlopem. W efekcie, zadowalasz się być może niższą stawką najmu niż mogłabyś osiągnąć, a twoje mieszkanie stoi przez jakiś czas puste, bo nie masz czasu się nim zająć. Wtedy zlecenie zarządzania wyspecjalizowanej firmie, która nie będzie się twoimi mieszkaniami zajmować i , tylko przez 24/7, również powinno być korzystne.

      Przed podjęciem decyzji, zrób sobie kalkulację. Możesz sobie założyć, że korzystanie z wyspecjalizowanej firmy pozwoli ci osiągnąć m.in następujące korzyści:
      + redukcja średniej długości okresu pustostanu
      + bardziej agresywna rynkowa polityka cen najmu
      + mniejsza szkodowość najemców (ze względu na większe doświadczenie w selekcji najemców, bardziej regularne pilnowanie terminowości opłat, itp)
      + zaoszczędzenie twojego czasu i wysiłku

      Przyjmij konkretne założenia aby wycenić w złotych owe potencjalne korzyści i porównaj je z 10-15% kosztem prowizji dla wyspecjalizowanej firmy. Jeśli nie jest tak, że masz kupę wolnego czasu, pasjonuje cię zarządzanie nieruchomościami, jesteś bardzo systematyczna na co dzień i masz smykałkę do drobnych napraw i konserwacji, to według nas, rachunek powinien ci wskazać na zasadność skorzystania z usług specjalistów. Tak abyś miała czas na swoją normalną pracę zawodową i zarabianie pieniędzy na kupowanie kolejnych mieszkań pod wynajem. Ewentualnie na nieprzerywany telefonami od najemców czas odpoczynku po ciężkiej pracy:-).

      Natomiast powstaje pytanie: czy ktoś z Was zna firmy typu w Polsce i mógłby je zarekomendować?

  2. 3A Investors napisał(a):

    „Natomiast powstaje pytanie: czy ktoś z Was zna firmy typu w Polsce i mógłby je zarekomendować?”

    :-).

    To bardzo dobre pytanie. Niestety nie znam takich firm – spotkałem się jedynie z „osobami fizycznymi” które zajmowały się tego typu działalnością w kilku kamienicach. Może inni czytelnicy są w stanie zarekomendować takie firmy?

  3. transfer napisał(a):

    Witam wszystkich, mam pytanie odnośnie kolejnych publikacji, mianowicie kiedy będą dostępne w księgarniach??

    Druga kwestia którą chciałbym poruszyć to wynajmowanie garaży. W moim mieście za mieszkanie warte 100 tys. czynsz najmu oscyluje w granicach 500 zł, natomiast garaże kosztują 20 tys a wynajęcie około 200. Odpada problem cieknących kranów i uciążliwych lokatorów. Proszę podzielsie się swoją opinią.
    Dziękuję

  4. Mariusz napisał(a):

    Właśnie przypadkiem trafiłem na stronę takiej firmy – http://mzuri.pl Dziwnym trafem ma podobną kolorystykę i często używa formy żeńskoosobowej :-)

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Jest Pan prawdziwym detektywem. Mzuri jest praktyczną i bardziej przyziemną stroną fridomii. Żeby było łatwiej – i nam i innym chętnym – powstała firma typu „property management”. Jeśli ktoś nie daje rady sam z procesem najmu – firma go wyręczy na każdym z jego etapów.

  5. Hania napisał(a):

    Myślę, że warto zainwestować trochę pieniędzy we współpracę z profesjonalną firmą zarządzającą nieruchomościami. Może wymaga to kosztów finansowych, ale z pewnością pomaga zaoszczędzić czas, energię i nerwy. Taka firma wszystko zrobi za nas, od początku do końca, a do tego wybierze takiego lokatora, który nie zdemoluje nam mieszkania i będzie regularnie płacić. Myślę, że w długofalowej perspektywie jest to zdecydowanie bardziej opłacalne niż próby szukania najemców na własną rękę.

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Haniu, dzięki za Twoją opinię. Dodałbym jeszcze, że owa „inwestycja” o której wspominasz może być mniejsza niż koszt prowizji dla firmy – bo odpadają Ci koszty zamieszczania ogłoszeń na płatnych serwisach, koszty dojazdów by prezentować mieszkanie. Dodatkowo mogą się pojawić dodatkowe przychody – np w postaci krótszych okresów pustostanów.

  6. Wojtek36 napisał(a):

    Warto podjąć współpracę z profesjonalną firma zarządzającą,to oszczedzi nam sporo energii i stresu .

  7. Bartek napisał(a):

    Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że powierzenie mieszkania w zarządzanie wyspecjalizowanej firmie nadal nie ściąga z nas stresu i odpowiedzialności. Jak wszędzie tak i w takich firmach pracują ludzie, którzy popełniają błędy i są leniwi, a także nie wszyscy są uczciwi, zdarza im się, że szukają dróg na skróty. Wszystko zawsze ładnie brzmi w teorii, a praktyka wiele weryfikuje. Ale przy pewnej skali działania nie ma innych możliwości i takie ryzyko również trzeba wkalkulować w swój biznes.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK

I FRIDOMIAKÓW

13.X. 2018, sobota – godz 17:00; Seul, Korea – darmowe spotkanie w 3 Alley Pub, podczas którego chętnie odpowiem na pytania związane z wolnością finansową, inwestowaniem w najem, również w formule crowd fund investing, oraz o tym co można robić po osiągnięciu wolności finansowej:-)

29 maja 2019 roku, środa – godz 19:00; live na profilu FB Sławek Muturi oraz – równolegle – webinar (konieczna wcześniejsza rejestracja). Szczegóły bliżej terminu.

Dlaczego info z tak dużym wyprzedzeniem? Bo będzie to już 10-ta (!!!!!!!!!!) rocznica mojego przejścia na wcześniejszą emeryturę:-). Choć będę tego dnia gdzieś w podróży po Afryce, to chciałbym byśmy się spotkali – choćby wirtualnie – przy kieliszku wina lub butelce piwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Po 365 dniach przychodzi kolejny … Dzień Wolności Finansowej

Dziś mamy 29 maja, poniedziałek. W ubiegły piątek i sobotę spotkaliśmy się z żoną z przyjaciółmi w Warszawie, w niedzielę byliśmy na koncercie muzyki filmowej Hansa Zimmermana w Łodzi, a dziś jestem na konferencji poświęconej nieruchomościom w Gdańsku. W mieście wolności. Mieście narodzin „Solidarności”. "Solidarność" wraz z Wielkim Polakiem - Janem Pawłem II - zmieniła oblicze Tej Ziemi. Ziemi, na której przyszło nam wspólnie mieszkać. Dziś życie jest piękne. Pomimo tego, że Polki i Polacy skaczą [...]

Najnowsze komentarze

  • Robert: https://www.rp.pl/Podatek-doch odowy/310199978-PIT-przy-najmi e-54-mieszkan-nie-mozna-placic -ryczaltu.html...
  • Sławek Muturi: Marek, masz rację, zwykle tak jest. Ale w tym roku, już w lipcu słyszałem o tym, że pierwsze bociany...
  • Sławek Muturi: Małgosiu, oczywiście wszystko zależy od sytuacji. Jeśli owe PLN 1000 to była niska kwota jak na dany...
  • Sławek Muturi: Małgosiu, dzięki za przypomnienie wpisu sprzed kilku miesięcy. W Rosji byłem w czerwcu, ale tyle się w...
  • Sławek Muturi: Koala, nie możesz? A dlaczego nie możesz? :-)
  • Sławek Muturi: Sebciu, a dlaczego czasami miewasz dość?
  • Sławek Muturi: Marcin, tak, fajne są te planowania, a jeszcze fajniejsza jest sama realizacja planów. Do Ushuaia...
  • Sławek Muturi: :-) Pozdrowienia z Mikronezji:-)
  • Sławek Muturi: Tomek, zgadza się. Kąpanie siebie – to przyjemność. Kąpanie dziecka – to obowiązek...
  • flow: XAV, uzywasz ubera? lobby taxi widac jest za male, nikomu uber nie przeszkadza. a to shareing economy tak samo...
  • Marek: Sławek bociany odlatują z Polski w 2 połowie sierpnia, czyli odleciały niecałe 2 miesiące temu a nie 3 :)
  • Kuneg: Sławku, a na jakiej podstawie sądzisz, że właściciele poniosą ciężar podatku po wyjściu z szarej strefy? Ja...
  • Kuneg: Wyprawa, to w moim pojęciu wypad na sawannę z namiotem, plecakiem i bronią – na kilka dni. Tak, do tego...
  • Koala: Miazga! Czemu ja tak nie moge zyc?:(
  • Sebciu: Twoje wpisy na temat planów zimowania dodaja mi powera w walce o wolność finansową.Mimo ze wole bardziej...
  • Marcin: Slawku. Lubie te Twoje zimowe planowania. Zaluje ze sie nie spotkamy na kongresie. Podoba mi sie pomysl...
  • Bartosz: Witam Sławku czytam wszystko na bieżąco i to jest odlot wielki szacunek pozdrawiam
  • Tomek: Zaraz będę się kąpał. Trudno nazwać to pracą, a przecież gdybym kąpał kogoś za opłatą, to byłoby to pracą :-)
  • Sławek Muturi: :-) Dzięki za życzenia:-)
  • Krzysztof: Sławku! Twoje podróże to jakiś „odlot”. Powodzenia no i ……. wysokości.

Najnowsze wpisy

created by Water Design