Jak bezstresowo zarządzać swoimi nieruchomościami

Kupiłaś mieszkanie i co dalej? Pamiętasz tytuł tego z rozdziału z naszej pierwszej książki? Dla wielu osób główną barierą, dlaczego są na nie, gdy pojawia się rozmowa na temat inwestowania w mieszkania na wynajem, są właśnie przykre doświadczenia związane z zarządzaniem mieszkaniem. Ci niesolidni najemcy, te wszystkie cieknące krany, te zgubione klucze zapasowe i nieopłacone rachunki! Okazuje się, że wcale tak być nie musi. Jeśli poświęcisz odrobinę czasu i wysiłku i będziesz robić właściwe rzeczy we właściwym miejscu i czasie – dolegliwości stają się niezauważalne! A zatem nasza kolejna książka będzie o tym, jak dobrze dobierać sobie najemców, jak dbać o to, aby nasze mieszkanie nie stało puste, jak zarządzać planowanymi nieplanowanymi wydatkami w taki sposób, aby nie konsumowały one wpłacanego czynszu, wreszcie, czy zarządzać samodzielnie, czy zlecić to profesjonalistom. I wiele więcej…

Podziel się z nami wszelkimi twoimi dodatkowymi oczekiwaniami i sugestiami dotyczącymi tej książki!

Komentarze:

  1. 3A Investors pisze:

    Usługi zarządzania nieruchomościami świadczą wyspecjalizowane firmy/osoby („zarządcy”). Wiadomo – wiąże się to z dodatkowymi kosztami, jednak wydaje się to być ciekawy pomysł żeby „pozbyć” się problemów.

    Czy tego typu praktyki stosuje się w przypadku małego (1-5) portfela mieszkań? Cze warto w takim przypadku korzystać z usług takich osób?

    • Sławek Muturi pisze:

      Zarządzanie nieruchomościami to najczęściej dziś w Polsce usługi świadczone przez osoby lub firmy zarządzające całymi budynkami lub nawet całymi osiedlami. W zakres ich obowiązków wchodzi m.in. dostarczanie i rozliczanie mediów, zapewnienie wywozu śmieci, sprzątanie i dbałość o części wspólne nieruchomości (np odpowiednie oświetlenie klatki schodowej), itp. Za ich usługi mieszkańcy płacą stałą opłatę administracyjną, która składa się z wielu elementów najczęściej rozliczanych z metra kwadratowego mieszkania (np ogrzewanie) lub od liczby mieszkańców (np opłata za konserwację windy). Tych zarządców nie interesuje czy twoje mieszkanie pod wynajem znajdujące się w budynku, którym administrują jest wynajęte czy nie, chyba żeby sąsiedzi skarżyli się na zbyt głośne imprezy organizowane przez najemców twojego mieszkania. Ich zakres zainteresowania kończy się na drzwiach wejściowych twojego mieszkania pod wynajem. Czy mieszkanie jest wynajęte czy nie, opłatę za ich usługi i tak poniesiesz jako właścicielka mieszkania.

      Zarządcy, o których pyta 3a Investors, to zupełnie inny rodzaj firm. Nie zajmują się administrowaniem budynkiem, tylko zapewnieniem tobie najbardziej optymalnych przychodów z najmu. Ich klientami nie jest ogół mieszkańców budynku, tylko właściciele poszczególnych mieszkań. Mniej ich interesuje to co dzieje się na klatce schodowej lub przed budynkiem (no chyba, że coś zaczyna szwankować i np odrapana i niedoświetlona klatka schodowa zaczyna odstraszać potencjalnych najemców powierzonego im w zarządzanie mieszkania) – swoją uwagę skupiają na samym mieszkaniu. Ich zakres obowiązków często obejmuje ogłaszanie i szukanie nowych najemców, podpisanie z nimi umowy najmu, przekazanie im mieszkania, a potem monitorowanie terminowości płacenia przez najemcę czynszu oraz za zużyte media, dokonywanie drobnych napraw czy remontów, itp. Opłaty, które pobierają od właścicieli mieszkań za swoje usługi mają charakter prowizyjny (najczęściej 10-15% od czynszu płaconego właścicielowi przez najemcę; lub 6-10% ostatniego czynszu w okresach pustostanu).

      Czy warto z takich usług korzystać? Wszystko zależy od konkretnych okoliczności. Jeśli posiadasz mieszkania pod wynajem w mieście oddalonym od twojego aktualnego miejsca zamieszkania, to możesz nie mieć wyboru. Ktoś ci będzie musiał pomagać: albo wyspecjalizowany zarządca typu , albo ktoś z rodziny czy znajomych. Przy czym ci ostatni mogą się na tym nie znać i pomagać ci w mało efektywny sposób (długie okresy przestoju w najmie; nieumiejętna selekcja najemców, która może prowadzić do zadłużenia mieszkania; brak znajomości fachowców od napraw; itp), a ty możesz nie mieć sumienia żądać od nich wyższej jakości obsługi, bo i tak świadczą ci przysługę. W efekcie pozorna oszczędność kosztu obsługi może zniknąć poprzez istotne zmniejszenie potencjalnych przychodów z najmu.

      Sytuacja może wyglądać podobnie nawet jeśli sama zarządzasz swoim portfelem mieszkań pod wynajem. Jeśli jesteś osobą zapracowaną to często nie znajdujesz czasu aby natychmiast po powzięciu informacji o tym, że najemca będzie się wyprowadzał, spędzić trochę czasu aby zrozumieć czy może rynkowe stawki najmu uległy zmianie tak aby pytać o wyższą cenę, dać ogłoszenie i zacząć pokazywać mieszkanie chętnym. Po wyprowadzce dotychczasowych najemców i odkryciu, że warto wycyklinować podłogę, możesz nie mieć czasu znaleźć cykliniarza przed swoim nadchodzącym urlopem. W efekcie, zadowalasz się być może niższą stawką najmu niż mogłabyś osiągnąć, a twoje mieszkanie stoi przez jakiś czas puste, bo nie masz czasu się nim zająć. Wtedy zlecenie zarządzania wyspecjalizowanej firmie, która nie będzie się twoimi mieszkaniami zajmować i , tylko przez 24/7, również powinno być korzystne.

      Przed podjęciem decyzji, zrób sobie kalkulację. Możesz sobie założyć, że korzystanie z wyspecjalizowanej firmy pozwoli ci osiągnąć m.in następujące korzyści:
      + redukcja średniej długości okresu pustostanu
      + bardziej agresywna rynkowa polityka cen najmu
      + mniejsza szkodowość najemców (ze względu na większe doświadczenie w selekcji najemców, bardziej regularne pilnowanie terminowości opłat, itp)
      + zaoszczędzenie twojego czasu i wysiłku

      Przyjmij konkretne założenia aby wycenić w złotych owe potencjalne korzyści i porównaj je z 10-15% kosztem prowizji dla wyspecjalizowanej firmy. Jeśli nie jest tak, że masz kupę wolnego czasu, pasjonuje cię zarządzanie nieruchomościami, jesteś bardzo systematyczna na co dzień i masz smykałkę do drobnych napraw i konserwacji, to według nas, rachunek powinien ci wskazać na zasadność skorzystania z usług specjalistów. Tak abyś miała czas na swoją normalną pracę zawodową i zarabianie pieniędzy na kupowanie kolejnych mieszkań pod wynajem. Ewentualnie na nieprzerywany telefonami od najemców czas odpoczynku po ciężkiej pracy:-).

      Natomiast powstaje pytanie: czy ktoś z Was zna firmy typu w Polsce i mógłby je zarekomendować?

  2. 3A Investors pisze:

    „Natomiast powstaje pytanie: czy ktoś z Was zna firmy typu w Polsce i mógłby je zarekomendować?”

    :-).

    To bardzo dobre pytanie. Niestety nie znam takich firm – spotkałem się jedynie z „osobami fizycznymi” które zajmowały się tego typu działalnością w kilku kamienicach. Może inni czytelnicy są w stanie zarekomendować takie firmy?

  3. transfer pisze:

    Witam wszystkich, mam pytanie odnośnie kolejnych publikacji, mianowicie kiedy będą dostępne w księgarniach??

    Druga kwestia którą chciałbym poruszyć to wynajmowanie garaży. W moim mieście za mieszkanie warte 100 tys. czynsz najmu oscyluje w granicach 500 zł, natomiast garaże kosztują 20 tys a wynajęcie około 200. Odpada problem cieknących kranów i uciążliwych lokatorów. Proszę podzielsie się swoją opinią.
    Dziękuję

  4. Mariusz pisze:

    Właśnie przypadkiem trafiłem na stronę takiej firmy – http://mzuri.pl Dziwnym trafem ma podobną kolorystykę i często używa formy żeńskoosobowej :-)

    • Sławek Muturi pisze:

      Jest Pan prawdziwym detektywem. Mzuri jest praktyczną i bardziej przyziemną stroną fridomii. Żeby było łatwiej – i nam i innym chętnym – powstała firma typu „property management”. Jeśli ktoś nie daje rady sam z procesem najmu – firma go wyręczy na każdym z jego etapów.

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

23.11, środa – Bangkok, Tajlandia, godz 15:00. Rejestracja tutaj: http://www.event.biznesponadgranicami.pl/#program

26.11, sobota – Warszawa, moja prezentacja w trakcie Kongresu organizowanego przez Businesswoman & Life

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

 

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Co bym zrobił z wygraną w Radio ZET

Dzisiaj rano jadąc samochodem słyszałem jak niejaka Pani Ewa z Racisławic koło Kalisza wygrała 100.000 złotych w zetkowym konkursie SMS-owym Morze Pieniędzy.  Była bardzo zaskoczona wygraną. Prowadzący audycję Tomek Florkiewicz powiedział, że „wszyscy są zawsze zdziwieni i nie wierzą w wygraną”. Okazuje się, że pewne stwierdzenia są – z perspektywy prowadzącego taki program radiowy - bardzo stereotypowe. Tak samo stereotypowe było później zachowanie prowadzącego. Po ochłonięciu osoby, która wygrała, prowadzący zadaje dość schematyczne pytanie: „a co [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: W ostatnich dniach znów dostałem kilka komentarzy w tym temacie. Przepraszam ich autorów za to, że nie...
  • Sławek Muturi: Yolu, spoko, sama byś lepiej nie utargowała:-) Dla niewtajemniczonych – Yola zamówiła u mnie...
  • Yola: No wiesz, taka CAŁKIEM amaterialistyczna to jednak nie jestem … już się boję na ile udało Ci się...
  • Sławek Muturi: Marek, zgadzam się z Tobą. Osoby wracające z emigracji mogą wnieść wiele pozytywnego do polskiej...
  • Marek Niedzwiedz: Slawku, tak zgadza sie, duzo niepewnosci. Jednakze uwazam, ze te ciakawe czasy niosa sporo...
  • lukasz w: poprawiaj błędy bo potem wstyd jak się człowiek za późno połapie;)
  • Sławek Muturi: Yolu, oczywiście potwierdzam, znając Ciebie od wielu lat, że jesteś absolutnie amaterialistyczną...
  • Art: Jeszcze mi się przypomniało. Mój Dziadek miał taki kolor skóry jak Ty. Był bardzo przystojnym mężczyzną i...
  • Sławek Muturi: Artur, mówi się,że są kłamstwa, wielkie kłamstwa i … statystyka:-) Nie podważam znaczenia...
  • Yola: Ja też, oczywiście (!!!) nie mierzę SZCZĘŚCIA ilością zer na koncie w banku ! Mam nadzieję, że o tym wiesz...
  • Art: Michał: Pisząc, że Polska to kraj rasistów generalizujesz, udowodniając tym samym, że jesteś rasistą. W każdym...
  • Sławek Muturi: Marek, dzięki za eksperckie wyjaśnienie sprawy. Byłem przekonany, że nie trzeba płacić różnicy podatku...
  • Sławek Muturi: Yolu, dzięki za Twój komentarz. Po przeczytaniu jeszcze raz swojego wpisu, uzmysłowiłem sobie, że zbyt...
  • Marek Niedzwiedz: Dziekuje Slawku za wywolanie mnie do tablicy. Jezeli chodzi o dochody dla rezydenta UK otrzymywane...
  • Yola: W kwestii szczęścia, bogactwa i sprawiedliwości to … hym oczywiście można być nieszczęśliwym w pałacu i...
  • Sławek Muturi: Och Yolu, gdyby wszyscy mieli Twoją świadomość i Twoją wrażliwość, to świat byłby o wiele piękniejszym...
  • Sławek Muturi: Natasha, no rzeczywiście. Czasami bywam bardzo kreatywny:-)
  • Sławek Muturi: Natasha, oczywiście nie korzystałem. Przecież mam kochającą mnie żonę:-)
  • Sławek Muturi: Michał, dzięki za Twój komentarz. Akurat tak się składa, że czuję silną przynależność do obu moich...
  • Sławek Muturi: Dczekol, dzięki. Gdy się chce, to znajdzie się drogę:-)

Najnowsze wpisy

created by Water Design