Rozdział 3 – Budowanie twojego portfela nieruchomości

W rozdziale tym pisaliśmy o:

3.1. Zacznij od swojej wizji

3.2. Wyznacz sobie konkretny cel

3.3. Zdobywaj wiedzę

3.4. Bądź cierpliwa i konsekwentna

3.5. Działaj jak profesjonalista

3.6. Unikaj najczęściej popełnianych błędów

3.7. Motywacja i wiara kluczem do sukcesu

Poniżej możesz zapoznać się z interesującym fragmentem tego rozdziału.
Pobierz plik PDF: Wybrane fragmenty Rozdział 3
Oczywiście więcej znajdziesz w książce. Ciekawi jesteśmy twoich uwag, na temat tego, co przeczytałaś w tym rozdziale. Co było dla Ciebie największym odkryciem? Z czym się nie do końca zgadzasz? Zapraszamy!

3.1 Zacznij od swojej wizji

Świadomi inwestorzy, którzy chcą osiągnąć wolność finansową, konsekwentnie budują przemyślane portfele nieruchomości. Dzięki temu ich działania są bardziej spójne. Każdy zakup nieruchomości przybliża ich do celu, jakim jest osiągnięcie wolności finansowej. Nie mogą sobie pozwolić na jakieś „przypadkowe” inwestycje, na zasadzie „jutro się zobaczy”.

Tak więc zacznij od swojej wizji.

Jak ją określić? Odpowiedz sobie, w co i dlaczego chcesz inwestować. Może ci się to wydawać z jednej strony banalne albo z drugiej strony zbyt wydumane i „konsultanckie”. Ale według nas naprawdę warto, abyś spędziła trochę czasu i określiła swoją długofalową wizję. Inwestowanie w nieruchomości i budowanie wolności finansowej to długotrwałe procesy. Koszty związane z samym zakupem lub sprzedażą nieruchomości są relatywnie wysokie (opłaty notarialne, prowizje dla pośredników, podatki od czynności cywilno-prawnych, itp.), więc warto poświęcić trochę czasu na początku tej drogi, aby sprecyzować dokąd chcesz tą drogą dojść.

Określ, jaka wysokość comiesięcznych strumieni pasywnej gotówki cię usatysfakcjonuje

Samo powiedzenie sobie, że chcę być bogata – nie wystarczy. I nie mamy tu na myśli, że oczekujemy jeszcze dopowiedzenia przez ciebie, że chcesz być jednocześnie również „piękna i młoda”. Chodzi o to, że jeśli sobie odpowiesz, ile chcesz mieć pasywnych dochodów – to to pozwoli ci zdefiniować minimalną wielkość portfela twoich mieszkań pod wynajem.

Innych rozmiarów portfel będzie niezbędny dla rosyjskiej multimilionerki, która ma liczne wyszukane potrzeby (utrzymanie 5-osobowej służby w pięknej rezydencji, jacht, samolot odrzutowy, pobyty w najdroższych hotelach francuskiej Riwiery, kolacje w najdroższych restauracjach Monte Carlo, itp.) i milion bieżących wydatków, a czym innym dla pielęgniarki z Ostrowca Świętokrzyskiego. Aby każda z nich czuła się wolna finansowo – milionerka musi mieć setki nieruchomości, pielęgniarce wystarczy portfel 3-5 kawalerek pod wynajem.

Gdy już określiłaś, że aby zapewnić sobie w przyszłości pasywne dochody na stałym, przewidywalnym poziomie np. 15 tys. zł miesięcznie (kwota, która będzie pokrywać twoje normalne comiesięczne wydatki), następnym krokiem będzie doprecyzowanie, jak ma wyglądać twój docelowy portfel nieruchomości.

Określ typ nieruchomości, który cię interesuje

Przychody rzędu 15.000 zł miesięcznie możesz uzyskać wynajmując willę w Wilanowie na rezydencję dla radcy handlowego ambasady Kenii. Albo wynajmując dwa luksusowe apartamenty przy Placu Trzech Krzyży pracownikom zagranicznych koncernów. Albo wynajmując 10 kawalerek w Warszawie lub 15 małych kawalerek w Katowicach. Oczywiście możliwe są również rozmaite warianty mieszane.

Szacujemy, że 80% początkujących inwestorów zaczyna od małych mieszkań na wynajem. Dlaczego? Tak jak wspominaliśmy w końcówce poprzedniego rozdziału – inwestowanie w małe mieszkania pod wynajem to w długim horyzoncie bezpieczna opcja i pozwala zrealizować najwięcej korzyści z inwestowania przy stosunkowo niewielkim ryzyku. Z dużą dozą pewności można twierdzić, że popyt na małe, tanie mieszkania będzie zawsze duży. Jest grupa ludzi – studenci, początkujący pracownicy firm, młode pary lub małżeństwa, które nie chcą już mieszkać z rodzicami, imigranci, itp. – dla których najważniejszym kryterium przy wyborze mieszkania do wynajęcia będzie niska cena najmu. W okresie dekoniunktury osoby, których dochody spadają, zaczynają się przenosić do tańszych mieszkań. Małe mieszkania będą miały relatywnie najkrótsze przestoje w najmie. Jeśli zmuszona byłabyś w przyszłości sprzedać mieszkanie, to małe, tanie mieszkanie okaże się bardziej płynnym aktywem; szybciej znajdziesz na niego nabywcę.

My również zaczęliśmy od kupowania małych mieszkań, obaj w 1998 roku. Pierwsze mieszkanie Roberta miało 25m2 w centrum Warszawy, a Sławka 20m2 na warszawskiej Woli. Dla początkujących inwestorów, małe mieszkania są również bardziej dostępne finansowo. Gdybyśmy wtedy postanowili zbudować portfel w oparciu o wille w Wilanowie, to z pewnością trudniej by nam było rozpocząć budowanie naszych portfeli w 1998 roku. Pewnie uzbieralibyśmy wystarczająco pieniędzy kilka lat później – tylko o ile więcej kosztowałyby wtedy wille w Wilanowie?

Komentarze:

  1. Łukasz Pietrzak napisał(a):

    Witam Państwa

    Co do budowania mojego portfela nieruchomości

    1) w dniu 13 kwietnia 2010 roku kupiłem waszą książkę i popudzony nią
    2) 20 maja 2010 roku wygrałem przetrag na mieszkanie 29,5 m 2
    3) 14 czerwca 2010 roku podpisuje numowę kredytową i
    4) 16 czerwca 2010 roku podpisuję akt notarialny
    i tutaj najlepsze zgodnie z waszymi postulatami już od
    5) 1 lipca 2010 roku mam mojego pierwszego wynajmującego umowa roczna ale wynajmujący chce te mieszkanie na 5 lat więc mam niecale 2 tygodnie na remont

    a z uwagi na fakt że posiadam kredyt hipoteczny na działkę i teraz na to mieszkanie ale też oszczędności myślę czy kupić następne mieszkanie malę teraz 20 m 2 czy splacić swoje zobowiązania kredytowe i kwotę z najmu jednego mieszkania plus oszczędności odkładać na następny wkład wlasny na drugie mieszkanie

    • Sławek Muturi napisał(a):

      Panie Łukaszu,
      Gratulacje za odważne pomysły.
      Co do Pana pytania, nie jestem w stanie odpowiedziec jednoznacznie na podstawie tych ograniczonych informacji. Ale kilka uwag, ktore mam nadzieje pozwola podjąc właściwą decyzję:
      1. Jesli to kupione mieszkanie ma pozytywny cashflow, tzn otrzymywany przez Pana comiesieczny najem bedzie wyzszy niz comiesieczne raty splaty kredytu i podobnie bedzie z drugim mieszkaniem, to moze warto zciągnąć kredyt również na to drugie
      2. Jesli dal Pan sobie dość krotki okres na zbudowanie swojej wolnosci finansowej, to warto wziąć kolejny kredyt. Jesli jest to jednak dłuższy okres, to moze nie trzeba się spieszyć.
      3. Decyzja zależy również od tego jakie jest Pana nastawienie do kredytow. Jesli mialby sie Pan nadmiernie niepokoić, to lepiej splacic kredyt i oszczedzac na kupno kolejnego mieszkania
      4. Nawet jesli jest Pan gotow sie lewarowac, to przestrzegam przed nadmiernym lewarowaniem. Powinien miec Pan komfortowa nadwyzke gotówki ponad kwoty rat splaty kredytu, tak aby w przypadku utraty najemcy i wydłużanie sie okresu znalezienia kolejnego, nie popadl Pan w zadluzenie wobec banku (nie warto psuć sobie historii kredytowej)
      5. Nie wiem jaki byl cel kupna dzialki, ale jesli (tak jak się czasami zdarza) tak sobie, zeby leżala, bez specjalnego celu – to moze warto rozważyc sprzedaż dzialki i przeznaczenie pieniedzy ze sprzedaży do kupna mieszkań, ktorych najem przynosi comiesieczny wplyw gotówki, z której bedzie Pan mogl splacać kredyt.

      Życze powodzenia i systematycznosci w budowaniu swojego portfela nieruchomosci pod wynajem.
      Pozdrawiam,
      Slawek

      • Łukasz Pietrzak napisał(a):

        Dziękuje za odpowiedź.

        Powiem tam na razie pomyśle może z rok pospłacam część kredytów trzymając nadal oszczędności bo jak to mówią „najdroższe pieniądze to moje pieniądze”( a nie banku :))
        może po przeliczeniu spłacę do końca działkę i z 2/3 mieszkania aby zaoszczędzić na odsetkach

        Ale na pewno zrobie dwie rzeczy po pierwsze
        1) kupię jako jeden z pierwszych Państwa kolejną książkę
        2) wyjadę z nią na wakacje i w miłym miejscu będę ją czytał co przyniesie mi niebywałą przyjemność

        A przez rok będe pilnie obserwował lokalny rynek chyba że okazja by pojawiła się szybciej to może sfinansuje ją z oszczędności jeżeli wcześniej ich nie wydam na spłatę zobowiązań i w pewnej części za rozsądny kredyt. Na razie luzz mam dopiero albo aż 30 lat. a założyłem sobie posiadanie max 5 ale sądzę że będą to 4 mieszkania o powierzchni ok. 30 m 2 do 50 roku życia Każde mieszkanie w innym mieście niż moje pierwsze tj. albo miasta powiatowe prężne położone na około mojej miejscowości albo duże miasta Poznań (mam rodzinę często jeżdzę), Toruń (mam do niego 40 km) i Olsztyn (rodzina) lub Gdańsk. Więc zaczynam na nowo analizować i zaczyna znowu mnie to bardzo wciągać.
        Pozdrawiam i czekam na nową książkę

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA FRIDOMIACZEK I FRIDOMIAKÓW

Ze względu na moje zimowanie w tropikach (w tym roku lecę do Afryki), kolejne spotkania przewiduję dopiero na wiosnę 2017 roku. Chyba, że ktoś miałby ochotę się spotkać ze mną w Kenii, Tanzanii, Gabonie (Mistrzostwa Afryki w piłce nożnej), Namibii, RPA, Mozambiku, Etiopii lub na wyspie Mayotte (ze względu na to, że jest to zamorskie terytorium Francji, to można tam polecieć bez paszportu:-). Być może wyskoczę też na dzień-dwa do stolicy Somalii, Mogadiszu, ale tam nikogo nie zapraszam ze względów bezpieczeństwa:-)

czwartek, 20 kwietnia – Trójmiasto, Uniwersytet Gdański, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

czwartek, 25 maja – Trójmiasto, więcej szczegółów bliżej terminu spotkania

 

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Gwarancja zysku to klasyczny oksymoron

Wszelkie "gwarancje zysku" to - według mnie - triki dla naiwniaków. Dlaczego tak uważam? Bo w biznesie jest tak, że zysk jest niczym innym jak nagrodą za gotowość do poniesienia ryzyka. Im większe ryzyko ponosi inwestor, tym większego  zysku może oczekiwać. Ryzyko ponosi inwestor kupując produkty (złoto, obligacje, ziemię, mieszkanie) lub usługi (lokaty bankowe, akcje giełdowe, jednostki funduszy inwestycyjnych, polisy ubezpieczeniowe, itp) dostarczane przez ich "producentów" czyli banki, skarb państwa, firmy, fundusze, itp. Gwarancja oznaczałaby, że podmiot [...]

Najnowsze komentarze

  • Robert: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/ 303279974-Szalenstwo-na-rynku- najmu-trwa.html#ap-1
  • BiL: http://www.polskieradio.pl/42/ 277/Artykul/1743734,Mieszkanie -Plus-mieszkania-po-2-tys-zl-z a-m-kw-ale-bez-wind...
  • Weronika: Witam, Mojego pracownika synek jest chory na dystrofie mięśniowa. Przeczytałam, ze ta metoda leczenia może...
  • Michał: Witam ! Czy jest tutaj ktoś, kto inwestuje w Mzuri CFI II ? Jak przebiega wasza droga do Wolności Finansowej...
  • Robert: Ceny wywołania masz podane w ogłoszeniu o przetargu. Niekoniecznie jest to „cena rynkowa” czy 3/4...
  • Sławek Muturi: Jeszcze 3 ciekawostki dot M-Pesa. 1. Handel między Kenią a Etiopią jest zadziwiająco niski. Kenijskich...
  • PioNa: Serdecznie witam Fridomaniaków / Fridomaniaczki. Ponowie zapytanie przetargów mieszkaniowych urzędu miasta....
  • Sławek Muturi: Swid, dzięki za pozytywny feedback oraz za dający do myślenia cytat. Mnie te słowa kojarzą się z radą...
  • SWid: Też potwierdzam, że fajnie się czyta takie dawki egzotyki podróżniczej (zamiast newsów, po długim dniu...
  • Sławek Muturi: :-) W każdym kraju do polityki trafiają tylko ci najmądrzejsi, najbardziej przedsiębiorczy i...
  • Sławek Muturi: Tomku, dzięki za te wszystkie informacje.
  • Tomek: A więc z jednej strony zapewnią nierynkowo niskie czysze lokatorom, a z drugiej strony – rynkowo wysokie...
  • Tomek: Tu jest informacja o tym: http://www.srodmiescie.warszaw a.pl/strona-2775-podatek_od_cz esci_wspolnych.html...
  • Tomek: Jeśli Twój administrator złoży to za Ciebie, to tym lepiej. W administracjach odpowiedzialnych za moje...
  • Bolo: Nie słyszałem o tym. A to nie będzie tak, że zajmować się tym będą spółdzielnie lub administratorzy ?
  • Tomek: Teoretycznie możesz pobrać informację o powierzchni wspólnej z administracji i wysłać ją pocztą do urzędu na...
  • HubertP: Mieszkam zza granica. Czy dobrze rozumiem ze będę musiał specjalnie przyjechać żeby zdobyć jakiś papierek?
  • Tomek: W tym roku weszły przepisy o podatku od nieruchomości dla części wspólnych. Od każdej wspólnoty i spółdzielni,...
  • Sławek Muturi: Bolo, trafiłeś w bardzo czuły punkt. Te sprawy administracyjne są moją największą barierą przed...
  • Robert: Dzięki za Twoją perspektywę. Uważam jednak, że nieco przesadzasz, przecież napisałem że są to w sumie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design