13

06.2011

Co zrobić z „okazją rynkową”, której nie możesz zakupić z braku gotówki?

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Jak sfinansować zakup nieruchomości, Nieruchomości, Różne

ilość komentarzy: 15

W odpowiedzi na zapytanie Maxa z dnia 7 czerwca w Księdze Gości:

Panie Max-ie, gratuluję postępów w budowaniu swojej wolności finansowej i skuteczności w znajdowaniu okazji rynkowych. Systematyczności w monitorowaniu rynku zwykle popłaca.

Prawdziwe okazje rynkowe mają to do siebie, że bardzo szybko znikają z rynku, bo przecież inni kupujący (inwestorzy czy konsumenci) też widzą, że mieszkanie jest oferowane za cenę poniżej średniej wartości rynkowej. Trzeba zwykle szybko działać, czyli – po sprawdzeniu prawidłowości dokumentów poświadczających własność oraz stanu technicznego mieszkania – podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną i wpłacić mu kwotę 10% zadatku.

W zależności od potrzeb gotówkowych sprzedającego (niestety często „okazja” wynika z tego, że sprzedający woli dostać mniejszą kwotę gotówki szybko, niż czekać ze sprzedażą, aby uzyskać pełną wartość rynkową swojego mieszkania), możesz postarać się uzgodnić z nim jak najodleglejszy czasowo termin końcowej umowy kupna w formie aktu notarialnego, tak abyś w tym czasie zdążył znaleźć kupca gotowego do zakupu mieszkania za wyższą kwotę. Jeśli się to uda, to wtedy zamiast Ciebie, do aktu notarialnego przystąpi znaleziony przez Ciebie inwestor i on kupi tę „okazję rynkową” za cenę uzgodnioną ze sprzedającym mieszkanie, a Tobie zapłaci różnicę w cenie, którą z nim uzgodniłeś (najlepiej przed samym aktem notarialnym).

Z drugiej strony, jeśli nie udałoby Ci się znaleźć inwestora gotowego zapłacić wyższą cenę w wymaganym umową przedwstępną terminie, to albo sam kupisz to mieszkanie, albo przepadnie Ci kwota zadatku, który dałeś sprzedającemu. Rozwiązaniem mogłoby być nie przekazanie żadnego zadatku, ale po pierwsze sprzedający może wtedy bezkarnie sprzedać w tzw międzyczasie mieszkanie komuś kto szybciej się zdecyduje lub więcej pieniędzy mu zaoferuje, a po drugie, byłoby to nieucziwe działanie wobec sprzedającego (on pilnie potrzebuje pieniędzy, a Ty chcąc zarobić na tej okazji zwodzisz go). Oczywiście zakupienie takiego mieszkania przez Ciebie to żadna strata (w końcu znalazłeś doskonałą okazję rynkową), ale na to oczywiście musisz być przygotowany gotówkowo (lub kredytowo).

Czy istnieją jakieś inne magiczne sposoby prezentowane w książkach (najczęściej amerykańskich) na zarobienie na odsprzedaży praw do zakupu okazji? Nie wiem, ale liczę na to, że może ktoś z Fridomiaków uzupełni w tym aspekcie naszą wiedzę i podzieli się swoimi doświadczeniami…

W podobnym temacie od około tygodnia prowadzę korespondencję mailową z Fridomiakiem, który jest na początku drogi i na razie ma więcej wolnego czasu niż gotówki czy zdolności kredytowej na zakup swojego pierwszego mieszkania. Podobnie jak Ty, Max-ie, systematycznie przegląda oferty rynkowe (dla nabrania doświadczenia rynkowego) i czasami natrafia na okazje rynkowe. Rozmawiamy o tym czy dałoby się stworzyć na Fridomii coś w rodzaju giełdy okazji rynkowych, gdzie „poszukiwacze” okazji wystawialiby swoje znaleziska, a inwestorzy dokonując zakupu, odpalaliby im „znaleźne”. Najbardziej aktywni i skuteczni poszukiwacze mogliby kumulując kwoty znaleźnego, gromadzić wkłady własne czy kapitał na zakup własnych „okazji rynkowych”, a przy okazji mieliby szansę nabrać sporo doświadczenia rynkowego.

Pomysł wydaje mi się godny wprowadzenia w życie, natomiast nie mam jasności jak zabezpieczyć „poszukiwaczy” przed nieuczciwością niektórych „inwestorów” chcących wywinąć się od kwoty „znaleźnego”.  Jednym ze sposobów ograniczenia ryzyka mogłoby być ustalenie „znaleźnego” na jakimś niskim, symbolicznym poziomie, np PLN 500. Tak niska kwota może nie warta byłaby obchodzenia przez inwestorów i w ten sposób szkodzenia swojej reputacji. Drugie potencjalne zabezpieczenie to takie, że „inwestorzy” jak i „poszukiwacze” musieliby się wcześniej zarejestrować z podaniem swoich danych. Drugim problemem to to, aby giełda okazji rynkowych była rzeczywiście pełna prawdziwych „okazji”, a nie zaśmiecana wszelkimi ofertami rynkowymi niespełniającymi kryterium 20-30 czy więcej % poniżej wartości rynkowej. Bo inaczej, to powstałby kolejny portal nieruchomości, których wiele przecież w internecie. W omawianej giełdzie chodzi nie o ilość ofert, tylko o ich jakość; nie o dużą popularność giełdy, tylko o jej ekskluzywność.

Nadal nie opracowaliśmy ostatecznych zasad działania takiej „giełdy okazji rynkowych”, więc jeśli macie jakieś pomysły jak moglibyśmy wspomóc „poszukiwaczy” okazji w budowaniu swoich kapitałów, to będziemy wdzięczni za podpowiedzi. Z drugiej strony, jeśli ktoś z Was ma wiedzę techniczną jak taką „giełdę” uruchomić i chciałby taką działalność poprowadzić widząc w tym dobry biznes dla siebie, to deklaruję pomoc w jej propagowaniu na łamach Fridomii.

0

Tagi: , , , , , ,

Komentarze:

  1. Mariusz pisze:

    Moim zdaniem wystarczającym zabezpieczeniem przed wszystkimi wskazanymi tu elementami niewywiąania się z umowy jest podpisanie przez Szukacza ze sprzedającym umowy przedwstępnej. Owszem, wymaga to od niego posiadania 5-10% wartości mieszkania, ale tym samym gwarantuje, że Szukacze reprezentują jakieś, przynajmniej minimalne zaangażowanie i doświadczenie (bo niedoświadzony nie będzie tak ryzykował). Zabezpiecza to też przed zamieszczaniem ogłoszeń, jakie okazją nie są – bo w takiej sytuacji Szukacz nie znajdzie po prostu kupca. I oczywiście zabezpiecza to Szukacza przed nieuczciwością Kupującego, bo ten będzie mógł zawrzeć umowę ze Sprzedającym tylko po spłaceniu Szukacza (oddania mu zadatku i zapłaceniu cesji).

    Technicznie można to zrobić prosto rejestrując Szukaczy jako dyskutantów w zamkniętej części forum – tylko osoby zarejestrowane mogą się wypowiadać, więc Szukacz nieuczciwy po jednej wpadce moze stracić możliwość dodawania ogłoszeń. Kupujący nie muszą mieć możliwości pisania (Szukacze podają do siebie kontakt), więc nie muszą się rejestrować.

    0
  2. Mariusz pisze:

    Aha, jednak Kupujący też powinni być rejestrowani i przydzielani do grup np. wg deklarowanych miast. Pozwoliłoby to Szukaczom ocenić, czy opłaca im się szukać w danym mieście okazji (Kupujący mogliby opisać, jakie nieruchomości ich interesują). Dzięki rejestracji mogliby też dyskutować i oceniać atrakcyjnosć kolejnych ofert, dając tym samym informację zwrotną Szukaczom. Rejestracja Kupujących pozwoliłaby też pobierać od nich opłaty z których finansowana byłaby obsługa systemu (sądzę, że kilkadziesiąt zł miesięcznie), a opłaty te byłyby też pewną gwarancją wskazującą, że Kupujący poważnie traktuje swoje uczestnictwo. Jakby znalazł mieszkanie, mógłby się wyrejestrować/zawiesić konto i opłaty.

    Być może nawet lepiej by także Szukacze płacili abonament – byłby on np. zwracany, jeśli w danym miesiącu wstawiłoby się ogłoszenie – dzięki temu odpadliby Szukacze niepoważni lub nieaktywni, a i Kupujący mogliby dodawać znane sobie okazje pomagając innym kupującym i jednocześnie zwracając sobie abonament.

    0
  3. kaerzet pisze:

    Witam!

    Tak sobie pomyślałem.. Może by tak jakaś opcja, która zezwalała by na obejrzenia dokładnych danych mieszkania (np. adresu, kontaktu) przez inwestora, dopiero po wpłacie na konto i zgodą, osoby, która mieszkanie znalazła?
    Jeśli przyjąć, że na stronie była by baza danych zawierająca numer konta bankowego osoby, która znalazła mieszkanie, inwestor również był by kryty. Wystarczy odpowiednia wzmianka w regulaminie, że w razie nie udostępnienia danych za które inwestor zapłacił, dane tej osoby są ujawniane inwestorowi, który kieruje sprawę do sądu. Myślę, że to skutecznie odstraszyło by oszustów.

    Ciekawy jestem jak Wy to widzicie?

    Pozdrawiam!

    Mateusz

    0
  4. Diana Hołod pisze:

    Panie sławku, pozdrowienia z Trójmiasta.
    Niestety nie mamzupełnie pomysłu jak taka giełdę technicznie rozkręcić, ale byłoby to miejsce wymarzone! Ja na razie nie dyzponuję kapitałem na zakup kolejnego mieszkania, a hobbystycznie przeglądam ogłoszenia i aż mnie skręca, kiedy znajduję super okazje. Bardzo chcialabym miec miejsce w którym można sie nimi podzielić, dodając zresztą w pakiecie sugestie co do wystroju czy podstawowego remontu. Jeśli ktoś z Inwestorów byl by zainteresowany współpracą to proszę o kontakt (na życzenie podam maila).

    0
  5. Diana Hołod pisze:

    Przepraszam za małą literę, kliknęłam zez czytania.

    0
  6. adr pisze:

    Wg mnie to wymyślanie koła na nowo, a tym kołem jest pośrednik w handlu nieruchomościami (tutaj Szukacz). Jak rozumiem zarzut wobec pośredników jest taki, że nie szuka okazji a próbuje wcisnąć byle, byle zarobić prowizję. Ale coś mi się zdaje, że dla prowizji Szukacze też tej pokusie nie ulegną.

    Pomysł fajny ale w powodzenie (na większą skalą) nie wierzę,
    Pozdrawiam!

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Rzeczywiście są to poważne bariery we wdrożeniu tego pomysłu w życie. Ja też podzieliłem się podobnymi wątpliwościami wcześniej.
      Może kiedyś w przyszłości?
      Pozdrawiam !

      0
  7. Jacek pisze:

    Pomysł teoretycznie jest ciekawy, natomiast podstawą do zawierania takich transakcji jest zaufanie, pomiędzy Szukaczem, a Kupującym. I o to w tym wszystkim będzie najtrudniej.
    Dlatego zgadzam się z pierwszą częścią wypowiedzi ADR, że najlepszym szukaczem teoretycznie powinien być pośrednik obrotu nieruchomościami. Obiegowe opinie o tym zawodzie są inne, natomiast są pośrednicy, którzy posiadają wiedzę i umiejętności aby takie okazje znaleźć. Wtedy też reprezentują tylko jedną stronę transakcji, czyli kupującego, gdyż nieetyczne i praktycznie niemożliwe jest reprezentowanie obu stron. Kupno tzw. okazji rynkowej, zawiera w sobie element związany z ceną transakcyjną poniżej tzw. średniej ceny transakcyjnej, czyli praktycznie trzeba znaleźć osobę, która musi szybko sprzedać nieruchomość i akceptuje niższą cenę transakcyjną. Wiąże się to również z tym, że kupujący powinien mieć szybko dostępny kapitał na realizację inwestycji.
    Co do giełdy okazji, to podstawowe pytanie jest: „czy ktoś kogoś nie chce zrobić w coś”. Moje doświadczenie jak na razie wskazuje na to, że wiele ofert przedstawionych jako okazje, wcale nimi nie są i są tylko próbą pozbycia się tzw. „kukułczego jaja”.

    0
  8. Robert pisze:

    Opisany pomysł bardzo łatwo zrealizować.
    Osoby które brały udział w szkoleniu Michała Koniecznego „( MK-ESTATE ) wiedzą jak to zrobić. Gdyby potrzebna byłą pomoc – służę.

    0
  9. Wacek pisze:

    Okazje z Krakowa i okolic
    Proponuję zacząć od małych kroków. Zanim stworzy się giełdę to może ruszyć ze sklepikiem. Mam na myśli współprace bezpośrednią Fridomiaków.
    Mieszkam w okolicy Krakowa. Zamierzam kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych na wynajem.
    Getin Bank wycenił moją zdolność na ponad 250 tyś. Mam do sprzedania działkę poza Krakowem. Jeśli ta kwestia dojdzie do skutku to będę miał wkład własny. Chętnie nawiążę współpracę z osobą która potrafi znaleźć okazyjną nieruchomość w Krakowie lub okolicy. Szczegóły do ustalenia.
    Kontakt z innym Fridomiakiem z okolicy byłby z pewnością cenny. Jestem zwolennikiem pracy zespołowej !!. Jestem przekonany, że gdyby taka współpraca zakończyła się sukcesem ( w Krakowie czy w innym mieście) to dla osoby która znalazła okazję mogłaby stać się przepustką do współpracy z innymi inwestorami .

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Wacku, proponuję wykorzystać do tego Forum Fridomii oddział Kraków. Albo może – wzorem Gdańska i ostatnio Warszawy – na kolejnym spotkaniu Fridomiaków stworzyć listę mailingową małopolskich Fridomiaków. Tak czy inaczej, popieram ideę współpracy, wymiany doświadczeń, wzajemne uzupełnianie umiejętności, itp. Powodzenia !

      0
      • Wacek pisze:

        Dziękuję za pozytywną opinię.
        Będę na spotkaniu w Krakowie. Bardzo chętnie zaangażuję się w stworzenie i funkcjonowanie lokalnej grupy wsparcia, wymiany doświadczeń, pomocnych choć niekoniecznie tanich publikacji.
        Do zobaczenia na spotkaniu !

        0
  10. Paweł Stachyra pisze:

    Witam,

    Też mam takie spostrzeżenie: przeglądam ogłoszenia w internecie mieszkań w mojej okolicy w Warszawie i trafiają się czasami okazje naprawdę po atrakcyjnych cenach. Napisane jest „szybko”, „pilnie” (jak na razie wiele od agencji). Uważam, że to byłoby bardzo atrakcyjne rozwiązanie: ktoś podpisuje umowę przedwstępną/ znajduje inwestora i razem wykupują mieszkanie.
    Właśnie, a czy jest taka opcja, że 2 osoby: „szukacz” oraz „inwestor” podpisali umowę kupna i obydwaj byli właścicielami mieszkania? Czy to jednak zbytnie zamieszanie?
    Pozdrawiam

    0
    • Sławek Muturi pisze:

      Panie Pawle, moim zdaniem wspólna własność nieruchomości przez dwie osoby jest dość problematyczna. Ale nie jest niemożliwa. Mamy nadzieję, że jednym z efektów powstania Stowarzyszenia Mieszkanicznik będzie wypączkowanie wielu Klubów Inwestycyjnych. Tutaj osoby, które się dobrze nie znają, ale które mają wspólny cel i trochę wzajemnego zaufania wynikającego ze znajomości zawiązanej na łamach Stowarzyszenia, będą zakładały spółki celowe do inwestowania w większe deale, których w pojedynkę żadna z osób nie byłaby w stanie udźwignąć.

      0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:


Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

Nagranie webinaru Janka Dziekońskiego nt. „Przewidywań rynkowych Mzuri na 2020 rok” (LINK)

27.02, czwartek, 13:20 – Janek Dziekoński będzie prelegentem 6. Konferencji „Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych” Eurobuild CEE w InterContinental w Warszawie (LINK)

29.02, sobota, 14:00 – Janek Dziekoński będzie prelegentem Festiwalu Inteligencji Finansowej w Warsaw Trade Tower w Warszawie (LINK)

12.03, czwartek – Janek Dziekoński będzie prelegentem Unlimited Business Club w Bielsku-Białej (LINK DO WYDARZENIA FB)

01.04, środa – Janek Dziekoński będzie prelegentem Capital Market Days na Uniwersytecie Ekononmicznym w Krakowie (LINK)

27.04, poniedziałek, godz 13:30 – Artur Kaźmierczak wygłosi prelekcję pt. „Modele współpracy między inwestorem a operatorem najmu” w ramach konferencji „Apart i condohotele – problematyka prawna i operacyjna, modele zarządzania. Nadzór UOKiK i KNF nad realizacją inwestycji” (Hotel Sheraton w Warszawie)

12.05, wtorek, godz 9:00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w audycji Liberator w Radiu Dla Ciebie. [UWAGA: nowy termin!]

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:
0

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

614.899 osób w Polsce posiada mieszkanie na wynajem

Znacie ten dowcip o konsultantach? Konsultant jedzie latem w góry z rodziną. Synek pyta: "tato, a ile jest tych owiec na pastwisku"? Konsultant przygląda się dużemu stadu owiec i już po 9 sekundach odpowiada: "jest ich tu 2004". "Jak ty to tak szybko policzyłeś tatusiu?" - docieka synek. "To proste", odpiera Konsultant. "Widzisz to duuuuże stado? Tam jest około 2000 owiec. No i trzeba jeszcze dodać te 4, które stoją pod tym drzewem obok nas." Starym [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Marian, dzięki za troskę. Jako stosunkowo nowy byt, Fundacja Fridomia nie może sobie pozwolić na...
  • Dzik: Witajcie Sławek moze Ty cos podpowiesz? Mieszkanko 4600 za m 2Nowe, 29m Lublin. Umowę przedwstępną podpisywałem...
  • Wiola: no właśnie jak zależy nam na kupnie akurat tego mieszkania ale jest za drogie to tak jak napisałeś...
  • Marian: Czy Michał Wiśniewski to ktoś odpowiedni na ambasadora fundacji? to postać dość kontrowersyjna…
  • Sławek Muturi: Mikołaj, mam chyba silną psychikę, bo spokojnie sobie radzi z niesprawiedliwościami życia. Zawsze są...
  • Mikołaj_Cierzan: Sławku jak radzisz sobie z psychiką , gdy widzisz w krajach biedę ,głód , ból , rozpacz po śmierci...
  • Andrzej: Zycie jest okrutne dla niektórych. Istnieje tyle zła sławku co o tym sadzisz ?
  • Jan Dziekonski: O kurcze – widzisz, wymyśliłem fake newsa, żeby unaocznić ryzyko, a tu się okazuje, że może w...
  • Kamil: Developres (kilka inwestycji) i MGROUP DEVELOPMENT (budują Capital Tower w Rzeszowie) korzystali chyba z...
  • Sławek Muturi: Lidia, dzięki że pytasz. Zgodnie z prawem, FF będzie mogła ubiegać się o status OPP dopiero po dwóch...
  • Sławek Muturi: Grzegorz, dzięki że pytasz. Gdy pisałem o podróży do Kenii samochodem myślałem, że będzie to częścią...
  • Jan Dziekonski: Panie Pawle, Akurat wczoraj informowaliśmy Inwestorów o statusie projektu, faktycznie deweloper...
  • Lidia: Ksiazka kupiona. Czy Fundacja jest OPP aby mogla otrzymac 1% podatku?
  • PawelS: No fajnie tylko co słychać z inną inwestycją w Gdańsku Mzuri CFI Posejdon? Wpłata w lipcu 2019 i do tej pory...
  • Grzegorz: Cześć Sławek, a jak ten projekt, zwiedzenia wszystkich państw w 2021 ma się do projektu Kenia 2022, o...
  • Sławek Muturi: TX, przed wojną w Polsce byli kamienicznicy i chyba poza nimi niewielu w ogóle posiadało swoje...
  • TX: Sławku, przyznam że wciąż nie rozumiem. Czytałem 13 pięter – przed wojną chyba nie było takich regulacji a...
  • Sławek Muturi: TX, patrząc krótkoterminowo może masz rację. Natomiast w perspektywie historycznej, bez UOOCHROPRALOK...
  • Jan Dziekonski: @ Dzik – Kto pyta nie błądzi! Takie pytania możesz też wrzucać na grupę FB:...
  • Robert: Zadajesz takie podstawowe pytania – dlatego proponuję żebyś przeczytał którąś z książek Sławka na ten...

Najnowsze wpisy

created by Water Design