Inwestowanie w garaże okiem praktyka

Jestem ogromnie wdzięczny Robertowi za poświęcenie sporo czasu by podzielić się z nami swoimi doświadczeniami w inwestowaniu w garaże na wynajem. Regularni Fridomiacy i Fridomiaczki znają Roberta m.in z “przeglądu codziennej prasy” oraz z tego, że posiada spory pakiet garaży oraz mieszkań na wynajem, więc jest w dobrej pozycji by dostrzec wszelkie różnice pomiędzy tymi segmentami nieruchomości.

Robert, stukrotne, tysiąckrotne dzięki!!!!

Oto tekst Roberta:

Inwestowanie w garaże na wynajem

Garaże i miejsca postojowe na wynajem mogą być ciekawą alternatywą bądź też uzupełnieniem inwestowania w mieszkania i inne nieruchomości. Aby jednak nie popełnić podstawowych błędów, warto zapoznać się z poniższymi uwagami i spostrzeżeniami.

Inwestowanie w garaże z całą pewnością może nas przybliżyć, a nawet zapewnić nam pełną wolność finansową. Uzyskiwanie zwrotów na poziomie 5 % nie powinno być problemem, a możliwe są nawet znacznie wyższe zyski.

Problem jednak w tym, że jest to temat praktycznie dziewiczy, trudno znaleźć jakiekolwiek wartościowe publikacje na ten temat. A już na pewno trudno o rady praktyków, najlepiej z naszego miasta, gdzie zamierzamy posiadać nasze miejsca postojowe na wynajem. Dlatego też radzę tutaj niezwykle ostrożnie podejmować decyzje, a każdą inwestycję poprzedzić nawet staranniejszym przemyśleniem tematu – ceny, lokalizacji, możliwego czynszu, opłat i innych problemów – niż przy kupowaniu mieszkania na wynajem.

Od kiedy ludzie zaczęli posiadać samochody, pojawił się problem miejsca na ich przechowywanie. Konie były wcześniej przez stulecia trzymane w stajniach ;-) Samochody też gdzieś trzeba przechowywać. Im więcej samochodów, im bardziej zatłoczone ulice miast, tym problem z parkowaniem jest poważniejszy. W Japonii w wielu miejscach ponoć nie można kupić samochodu bez udowodnienia urzędnikowi, że już posiada się miejsce postojowe dla niego. W Polsce jeszcze daleko do takich rozwiązań, ale nie da się ukryć, że problem z parkowaniem staje się poważną zgryzotą dla wielu mieszkańców miast.

W Krakowie na jednego mieszkańca przypada 0,47 samochodu, a w Warszawie 0,54 samochodu. Jeżeli więc w takim Poznaniu mieszka ok. 550.000 osób, to w samym tym mieście jest ok. 270.000 samochodów. One wszystkie gdzieś muszą parkować. Właściciele tych samochodów są zatem naszymi potencjalnymi klientami na garaże.

Jak obliczają specjaliści, deweloperzy budując nowe bloki i osiedla przeznaczają przeciętnie ok. nieco więcej niż tylko jedno miejsce postojowe na mieszkanie, a w Krakowie nawet jedynie 0,8 miejsca. Wystarczy więc, że w danej rodzinie są dwa samochody (coraz częstsza sytuacja), to już dla jednego z nich nie ma w zasadzie miejsca do parkowania. Średnio ten współczynnik dla wielu polskich miast wynosi zaledwie 1,1. Jak więc widzimy, rynek jest całkiem spory i można próbować go zagospodarować z korzyścią dla siebie. Istnieją już praktyki, że deweloperzy sprzedają nawet naziemne miejsca postojowe. Musi więc istnieć na nie popyt.

Istnieją różne rodzaje miejsc, gdzie ludzie przechowują swoje samochody. Są garaże wolnostojące, blaszane, murowane, w podziemnych albo naziemnych halach garażowych, niektóre miejsca postojowe są obudowane z wszystkich stron i posiadają zamykaną bramę. Niektóre garaże są nawet wyposażone w tzw. kanał do naprawiania samochodów. Niektórzy majsterkowicze, spędzający długie godziny dłubiąc w swoim samochodzie, płacą za samą możliwość skorzystania z kanału w warsztacie samochodowym.

Obojętnie jednak w jaki garaż zdecydujemy się zainwestować, zawsze należy stosować te same podstawowe zasady co przy kupnie innych nieruchomości na wynajem – należy po prostu szukać okazji rynkowych i kupować je w cenach poniżej rynkowych. Dzięki temu łatwiej osiągniemy satysfakcjonujący zwrot z inwestycji.

W mojej ocenie garaże nie nadają się natomiast za bardzo do stosowania flippingu (kupić taniej – sprzedać drożej). W ich przypadku niezwykle trudno uzyskać jakąś wartość dodaną, jak np. remont mieszkania czy całej kamienicy. Trudno oczekiwać wyższej ceny za garaż w przypadku np. jego pomalowania. Można jedynie liczyć na wzrost ceny garażu w czasie, co może być wątpliwe i długo trwać. Poza tym w obrocie garażami trzeba liczyć się ze stosunkowo wyższymi kosztami transakcyjnymi (notariusz, PCC, księga wieczysta itd.). Przykładowo koszt wpisu do księgi wieczystej jest taki sam niezależnie od tego czy kupujemy mieszkanie za 300.000 zł, czy garaż za 20.000 zł. Proporcjonalnie taksa notarialna też jest wyższa w przypadku taniego garażu niż drogiego mieszkania. Koszty transakcyjne przy obrocie garażami są więc stosunkowo znacznie wyższe niż w przypadku mieszkania. Należy to brać pod uwagę licząc na późniejszy zysk ze sprzedaży garaży.

Nie zauważyłem istotnych różnic jeżeli chodzi o długość trwania przeciętnego najmu garażu. Ludzie rezygnują z miejsc postojowych najczęściej w razie przeprowadzki, rzadko z powodu sprzedaży samochodu.

Jak każda chyba inwestycja, garaże mają swoje zalety i wady. Spróbujmy je wyliczyć:

Zalety:

1/ stosunkowo niski poziom wejścia. Jak wiadomo aby kupić mieszkanie na wynajem, niezbędne są środki rzędu 80.000 zł wzwyż. Osobom początkującym, bez kapitału czy też zdolności kredytowej, dosyć trudno w krótkim czasie zgromadzić kwotę niezbędną do zakupienia pierwszego mieszkania na wynajem. Tymczasem garaże można kupić już od 5.000 zł, a sam blaszany garaż (bez gruntu) kosztuje jedynie ok. 1.500 zł. Z moich obserwacji wynika natomiast, że miejsca postojowe w podziemnych halach garażowych w dużych miastach takich jak Warszawa czy Poznań kosztują od 15.000 zł do nawet 30.000 zł, albo i drożej. Mniejszy koszt pojedynczego garażu docenią również początkujący inwestorzy w nieruchomości – zawsze lepiej uczyć się na tańszych zabawkach, niż od razu rzucać się na głęboką wodę i kupować całą kamienicę do remontu. Jeżeli posiadanie garażu będzie nam przynosiło frajdę i comiesięczne zyski, utwierdzimy się w przekonaniu słuszności obranej drogi do wolności finansowej.

2/ możliwość łatwiejszej dywersyfikacji inwestycji. Jeżeli mam 200.000 zł kapitału, to mogę za to kupić jedną kawalerkę w Poznaniu, albo aż dziesięć miejsc postojowych w cenie 20.000 zł każde. Jeżeli w danym miesiącu niestety będę miał pustostan, to w przypadku kawalerki nie mam żadnych przychodów. Natomiast jeżeli z 10 garaży nie uda mi się wynająć w danym miesiącu jednego czy dwóch, zawsze osiem pozostałych przyniesie mi stabilny dochód.

3/ mniej pracy przy obsłudze. W porównaniu z lokalem mieszkalnym, garaż jest praktycznie zawsze niemal „bezobsługowy”. Nie ma tam się w zasadzie co zepsuć, nie trzeba go w zasadzie nigdy remontować, spisywać liczników, nawet podpisując umowę najmu nie trzeba wręczać kompletów kluczy, a zwykle jedynie pilota do bramy garażowej. Warto jednak przy tym pobierać kaucję od najemców, podobnie jak przy najmie mieszkania. Co prawda trudno sobie wyobrazić zniszczenie garażu przez najemcę, albo może on chociażby zgubić pilota do bramy wjazdowej, którego ponowne wyrobienie kosztuje często 100 zł i więcej. W garażu nie ma praktycznie żadnego wyposażenia, które mogłoby się zepsuć – pralki ani mebli. Sam proces najmu garażu jest znacznie prostszy niż przy mieszkaniu – często istnieje możliwość pokazywania przedmiotu najmu bez konieczności osobistej obecności właściciela. Po prostu jeżeli dzwoni do mnie chętny na garaż, podaję mu numer miejsca postojowego i on sam idzie je sobie obejrzeć. Jeżeli hala jest zamykana, wystarczy że poczeka chwilę aż ktoś będzie wyjeżdżał, może też poprosić ochroniarza o otwarcie bramy na chwilę. Spotkałem się z wynajmem nawet bez oglądania miejsca – zwykle są one przecież takie same. Niektóre miejsca jednak są węższe od pozostałych albo dojazd do nich jest utrudniony. Nie raz potencjalny najemca rezygnował z najmu, jeżeli miał poważny kłopot z wjechaniem samochodem na moje miejsce postojowe.

4/ nie ma problemu z eksmisjami. Garaż jako lokal użytkowy nie jest objęty ustawą o ochronie praw lokatorów. Jeżeli ktoś przestał płacić za garaż, można próbować wezwać policję i doprowadzić do odholowania samochodu. W najgorszym razie proces eksmisyjny w sądzie kończy się szybką egzekucją komorniczą, nie trzeba oczekiwać latami na lokal socjalny.

Żeby nie było tak różowo, należy mieć również świadomość istnienia pewnych wad związanych z posiadaniem garaży na wynajem.

Wady:

1/ wysokie opłaty czynszowe. Niezależnie od tego jaki garaż chcemy kupić, czy będzie on we wspólnocie mieszkaniowej, w spółdzielni czy jeszcze gdzie indziej – bardzo ważne jest aby drobiazgowo sprawdzić wszystkie opłaty ciążące na miejscu postojowym. Ludzie często nie zdają sobie sprawy jak wysokie opłaty trzeba co miesiąc płacić do wspólnoty mieszkaniowej za posiadane miejsce postojowe. W przypadku znacznej części wspólnot mieszkaniowych w stosunkowo nowych blokach budowanych przez deweloperów trzeba płacić za szereg rzeczy takich jak fundusz remontowy, opłata na zarządzanie, zużycie mediów (prąd), sprzątanie, zimą odśnieżanie, koszty wind itd. W przypadku niektórych moich miejsc postojowych miesięczna opłata do wspólnoty mieszkaniowej wynosi 50 zł i więcej, co stawia pod dużym znakiem zapytania sens wynajmowania garażu za czynsz miesięczny rzędu 150 – 200 zł.

2/ wysoki podatek od nieruchomości. Kupując garaż należy zawsze drobiazgowo upewnić się jak wysoki podatek od nieruchomości będziemy musieli płacić. Stawka podatku od nieruchomości w przypadku mieszkań najczęściej jest na tak niskim poziomie, że inwestorzy traktują ją jako pomijalny koszt (np. rzędu 30 zł rocznie za mieszkanie, co daje zaledwie kilka złotych miesięcznie). Tymczasem w przypadku garaży niestety stawka podatku od nieruchomości jest wielokrotnie wyższa. Przykładowo w Poznaniu podatek za budynek mieszkalny płaci się obecnie 0,74 zł/m2 rocznie, a za garaż aż ponad dziesięciokrotnie więcej (!!!): 7,73 zł/m2.

W przypadku współwłasności hali garażowej z osobą prawną (częsta sytuacja, gdy deweloper zostawił sobie np. 1 miejsce postojowe, albo po prostu nie może znaleźć na niego kupca) niestety zmienia się zasada opodatkowania podatkiem od nieruchomości. W przypadku gdy właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna, po jego nabyciu spokojnie czeka na doręczenie jej decyzji o wymiarze podatku. Przelewa wskazaną tam niewysoką kwotę i ma problem z głowy. Tymczasem gdy właścicielem jednego z miejsc postojowych jest np. spółka z o.o. albo spółka akcyjna, wówczas wszyscy właściciele pozostałych garaży (objętych jedną księgą wieczystą) mają nie lada problem – muszą co roku z góry sami obliczać podatek, składać stosowne formularze i robić przelew.

Co gorsza w przypadku współwłasności hali garażowej wszyscy współwłaściciele są solidarnie odpowiedzialni za podatek od nieruchomości za całą halę garażową! Oznacza to, że w skrajnym przypadku jeżeli sąsiad nie zapłaci podatku, fiskus może go żądać ode mnie. Raz otrzymałem decyzję o wymiarze podatku od nieruchomości za posiadany garaż. Przeraziła mnie wpisana tam kwota do zapłaty – było to kilka tysięcy złotych rocznie. Dopiero później zauważyłem, że drobnym maczkiem było dopisane, że jest to łączna całościowa kwota za całą halę garażową, do podziału między 23 właścicieli miejsc postojowych. Tak czy siak podatek jest stosunkowo wysoki i należy go brać pod uwagę obliczając opłacalność inwestycji – zupełnie inaczej niż w przypadku mieszkań na wynajem.

3/ duża powierzchnia a mało właścicieli. Ta wada jest w zasadzie powiązana z poprzednimi. Chodzi o to, że hale garażowe zajmują zaskakująco dużą powierzchnię. Kupując miejsce postojowe myślisz, że Twoje miejsce będzie zajmowało powiedzmy 3m x 5 m, a więc łącznie 15 m2 i od takiej powierzchni będziesz płacił opłaty do wspólnoty czy też podatek od nieruchomości albo opłatę roczną za użytkowanie wieczyste. Niestety nic bardziej błędnego! Samo miejsce postojowe owszem zajmuje tylko kilkanaście metrów kwadratowych, ale do tego dochodzi cały plac manewrowy aby dało się dojechać i zaparkować oraz wszystkie drogi dojazdowe do hali garażowej, często położone obok czy wzdłuż bloku, już na zewnątrz hali garażowej. Jeżeli zsumować te powierzchnie to okaże się, że jesteś współwłaścicielem dodatkowych dziesiątek jeżeli nie setek metrów kwadratowych. I niestety od tych dużych powierzchni musisz płacić znaczną część opłat oraz podatek od nieruchomości. Jednocześnie współwłaścicieli hali garażowej jest stosunkowo niewielu. Pod blokiem z trzema klatkami deweloper zmieścił np. 25 miejsc postojowych. Wysokie więc opłaty za całą powierzchnię hali garażowej wraz z dojazdem płaci więc w zasadzie po równo zaledwie 25 osób. Ten sam problem powstaje w przypadku jakiejkolwiek awarii czy konieczności przeprowadzenia remontu. W razie konieczności wymiany bramy wjazdowej do hali garażowej, której koszt może przekroczyć 10.000 zł, koszty te będą podzielone zaledwie pomiędzy 25 osób, co jak łatwo policzyć obciąży każdego z posiadaczy miejsca niebagatelnym wydatkiem rzędu 400 zł. To samo dotyczy płacenia rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste, jeżeli garaże znajdują się na takim terenie.

4/ brak popytu i niski czynsz. Z mojego doświadczenia wynika, że miejsce postojowe póki co nie jest jeszcze niestety w Polsce produktem pierwszej potrzeby, tak jak mieszkanie i dach nad głową. Zauważyłem, że ludzie często wolą nie płacić nic za miejsce postojowe, ale parkować byleby za darmo na miejscach zakazanych, gdzieś pod śmietnikiem, na oznakowanych miejscach dla inwalidów, na trawnikach, niszczyć roślinność i blokować samochodami chodniki do przejścia.

Często policja czy straż miejska wzywana przez ochroniarzy na zamkniętych ogrodzonych osiedlach nie chce w ogóle interweniować w takich przypadkach, twierdząc że nie mogą karać za parkowanie na prywatnej posesji, nie na drodze publicznej. Ogólnie rzecz biorąc istotną wadą garaży jest stosunkowo niski czynsz, który ludzie są gotowi płacić za miejsce postojowe. Przypuszczam, że jest to spowodowane niewiedzą o miesięcznych opłatach i podatkach, które musi płacić właściciel miejsca postojowego. Czy jest sens wynajmować miejsce postojowe kupione za 30.000 zł za miesięczną stawkę czynszu rzędu 200 zł, jeżeli z tych 200 zł, kwotę 100 zł trzeba zapłacić do wspólnoty i na podatek od nieruchomości? Na czysto zostaje więc jedynie 100 zł miesięcznego zarobku. Obawiam się, że żądanie czynszu rzędu 500 zł czy 600 zł miesięcznie pozostaje jeszcze raczej niemożliwe, a zgodnie z zasadami ekonomii tak powinno się przecież dziać.

Często rynek najmu garaży psują sami właściciele garaży. Przykładowo niedawno zauważyłem ogłoszenie o wynajmie garażu. Zadzwoniłem z ciekawości żeby zapytać jaka jest oczekiwana stawka czynszu. Wspomnę tylko że miejsca postojowe kosztowały tam 30.000 zł, a ofertę wynajmu proponuje cały czas deweloper posiadający sporo niesprzedanych miejsc w cenie 250 zł miesięcznego czynszu. Pytam więc o cenę najmu i ku mojemu zdziwieniu właściciel sam nie wiedział jakiego czynszu oczekuje, pytał o moje propozycje, po czym wyznał mi z rozbrajającą szczerością, że chciałby jedynie mieć na opłaty do wspólnoty, co daje kwotę rzędu 60 zł miesięcznie. Jeżeli ktoś nie szanuje swojej własności i chce ją udostępnić komuś praktycznie za darmo, to ciężko nam będzie uzyskać satysfakcjonującą stopę zwrotu w takim miejscu. Też wolałbym mieć miejsce postojowe za 60 zł miesięcznie niż za 300 zł…

Z moich obserwacji wynika również, że posiadając w jednym bloku mieszkanie na wynajem i miejsce postojowe, raczej nie opłaca się ich wynajmować jednemu najemcy. Zwykle bowiem trudno przekonać go do płacenia dodatkowo godziwej stawki czynszu osobno za garaż – ludzie zwykli traktować miejsce postojowe jako swoisty gratis, miły dodatek do mieszkania, który im się należy już za darmo. Łatwiej więc uzyskać realną stawkę czynszu od osoby, która wynajmuje od nas tylko sam garaż, a nie mieszkanie z garażem. Przypuszczam, że w pewnych lokalizacjach sytuacja może być nieco inna, jednak obserwuję takie właśnie nastawienie ludzi.

Generalnie można powiedzieć, że popyt na garaże rośnie skokowo zimą, przy brzydkiej i deszczowej pogodzie oraz w przypadku wyjątkowego zagęszczenia samochodów na osiedlu, np. po rozpoczęciu semestru przez studentów. Latem, przy ładnej pogodzie i braku korków najtrudniej znaleźć chętnego na płacenie za miejsce postojowe.

5/ problem z szukaniem najemców. Zauważyłem, że tradycyjne metody poszukiwania najemców, które sprawdzają się przy poszukiwaniu najemców na mieszkanie, nie do końca sprawdzają się jeżeli chodzi o najem garaży. Umieszczenie ogłoszenia w Internecie czy prasie nie do końca bowiem zdaje egzamin. Nie wiem czym jest to spowodowane, ale ludzie raczej nie szukają w prasie czy Internecie ogłoszeń o wynajmie garażu. Prędzej szuka się ogłoszeń na słupach. Z mojej praktyki wynika, że najlepszym sposobem na ogłaszanie chęci wynajmu garażu jest drukowanie ogłoszeń czy ulotek i wkładanie ich do samochodów parkujących w okolicy, np. za wycieraczkę, albo do skrzynek pocztowych. Ten drugi sposób jest o tyle lepszy, że nie brudzi się rąk od wkładania ulotek, a ulotki wkłada się przynajmniej na ciepłej klatce schodowej, ogłoszenia są też niezależnie od pogody – w deszczu nie ma sensu zostawiać ogłoszeń na samochodach. Na pewno więc w porównaniu z mieszkaniami nieco trudniej szuka się najemców, gdyż trzeba osobiście roznosić albo rozwieszać ogłoszenia czy ulotki.

6/ problemy prawne. Miejsca postojowe czasem generują specyficzne problemy, których nie ma w przypadku mieszkań. Przykładowo niektóre miejsca postojowe mają wspólną księgę wieczystą z mieszkaniem, są niejako przypisane do mieszkania. Do niedawna miało to korzyść podatkową – płaciło się podatek od nieruchomości według stawek jak za mieszkanie. Teraz jednak to się zmieniło i takie powiązanie garażu z mieszkaniem w jednej księdze wieczystej uniemożliwia osobną sprzedaż mieszkania i garażu!

Często hala garażowa stanowi jedno duże pomieszczenie z wyrysowanymi tylko miejscami postojowymi. Ponieważ nie ma ścian dzielących miejsca postojowe na samodzielne pomieszczenia, nie mogą one stanowić odrębnej własności ani też zwykle nie mogą przynależeć do lokali. Deweloperzy od lat zastanawiają się, jak ten problem rozwiązać. Pierwszy sposób polega na tym, że oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych w danym budynku wyodrębnia się również cały parking podziemny jako jeden samodzielny lokal użytkowy. Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać, i niekoniecznie muszą to być właściciele lokali mieszkalnych w danym budynku. Taki udział w parkingu jest też samodzielnym przedmiotem obrotu, zatem można go sprzedać, i to niezależnie od sprzedaży mieszkania. Niestety nie trzeba tłumaczyć co oznacza współwłasność nieruchomości – musimy liczyć się ze zdaniem pozostałych współwłaścicieli, odpowiadamy solidarnie za wszelkie opłaty i podatki.

Po drugie prawo do miejsca postojowego można także zapewnić poprzez ustanowienie służebności gruntowej parkowania pojazdu. Parking pozostanie wówczas częścią nieruchomości wspólnej (nie zostanie wyodrębniony jako lokal użytkowy). Jednak te części wspólne nieruchomości zostaną obciążone na rzecz właścicieli wskazanych lokali służebnością gruntową parkowania na takich miejscach postojowych z wyłączeniem innych osób. To bardzo interesujące rozwiązanie, bo taka służebność przechodzi zawsze na kolejnego właściciela danego lokalu i umożliwia przypisanie konkretnego miejsca postojowego do danego mieszkania. Jednak w odróżnieniu od wcześniejszej formy uniemożliwia sprzedaż samego miejsca postojowego osobom trzecim bez jednoczesnej sprzedaży mieszkania. Może to jednak być postrzegane jako zaleta, gdyż zastosowanie takiej formy zabezpiecza przed korzystaniem z nieruchomości przez osoby nie będące mieszkańcami budynku. Jest to szczególnie ważne, gdy wspólnota dba o bezpieczeństwo (monitoring, ogrodzenie itd.). Wówczas prawo do wstępu na teren wspólnoty przez osoby trzecie korzystające z miejsc postojowych, a nie będące mieszkańcami, może spowodować nieskuteczność stosowanych zabezpieczeń.

Często możemy się też spotkać z nieuregulowanym do końca prawem własności w postaci współwłasności kompleksu garażowego. Wówczas jedna działka zabudowana kompleksem garaży jest współwłasnością korzystających z poszczególnych garaży osób, które na zasadzie ustnej lub w drodze pisemnej umowy porozumiały się, które garaże zajmują. Musimy sobie zdawać sprawę, że jest to przejaw nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości i choć funkcjonuje już od wielu lat, może rodził w przyszłości problemy, na przykład przy chęci wynajęcia garażu, doprowadzenia mediów, wykonywania większych remontów. Dzieje się tak, ponieważ nie można nazwać osoby zajmującej konkretny garaż właścicielem tego garażu (jest ona współwłaścicielem całego kompleksu garażowego) w związku z tym nie może ona podejmować samodzielnie decyzji odnośnie do tego konkretnego garażu. Ten stan prawny może zostać uregulowany w drodze umowy o zniesienie współwłasności zawartej między współwłaścicielami lub na wniosek każdego z współwłaścicieli w drodze sądowej, a skutkiem takiego zniesienia współwłasności będzie powstanie jednej z form prawnych wyżej określonych, czyli „małych działek zabudowanych garażami” albo „lokali garażowych”. W przypadku sprzedaży współwłasności przedmiotem sprzedaży nie będzie konkretny garaż tylko udział w całej nieruchomości połączony z przejęciem od poprzedniego współwłaściciela korzystania z konkretnego garażu.

Opodatkowanie dochodów z najmu garaży

Wynajem miejsca postojowego przez osobę fizyczną może być opodatkowany na takich samych zasadach jak wynajem mieszkań. Jeżeli więc właściciel opodatkowuje swoje przychody z najmu mieszkań na zasadach ogólnych, wówczas dochody z wynajmu garażu doliczamy do dochodów z wynajmu pozostałych nieruchomości. W przypadku opodatkowania na zasadzie ryczałtu, tak samo traktujemy przychód z najmu garażu. Różnica pojawia się niestety przy wynajmie nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Jeżeli bowiem wynajmujemy mieszkanie osobie fizycznej, wówczas taka czynność jest zwolniona z podatku VAT. Zwolnienie to dotyczy jednak jedynie lokali mieszkalnych. W przypadku lokali użytkowych, takich jak miejsca postojowe czy garaże, nawet jeżeli wynajmujemy je tej samej osobie, która wynajmuje od nas mieszkanie, wówczas taki najem podlega podatkowi VAT według stawki 23 %. Jeżeli więc nie mamy sposobu na odliczenie podatku VAT, wówczas w kalkulacji opłacalności inwestycji w garaże na wynajem należy wziąć pod uwagę fakt, że czynsz miesięczny będzie traktowany jako brutto i już na starcie powinien być pomniejszony aż o 23 % podatku VAT, który musimy odprowadzić do urzędu skarbowego. Często stawia to pod znakiem zapytania opłacalność inwestowania w garaże na wynajem, a już na pewno rozliczanie tych dochodów w formie działalności gospodarczej. Do tego może dochodzić konieczność zakupu kasy fiskalnej. Krótko mówiąc posiadając garaże na wynajem, dochody z nich należy opodatkowywać w formie działalności gospodarczej w ostateczności, jeżeli mamy taki przymus np. z uwagi na skalę prowadzonej działalności. Należy jednak zastrzec, że nie jestem specjalistą z podatków i powyższych uwag nie należy traktować jako wiążących porad podatkowych.

Na koniec wypada mi życzyć Wam powodzenia w budowaniu wolności finansowej w oparciu o garaże na wynajem! Mam nadzieję, że powyższe wskazówki Wam to ułatwią i pozwolą uniknąć błędów.

Robert