Rynek hotelowy miejscami idzie w dół… Mit najmu krótkoterminowego?

Najnowszy raport “Rynek Hotelarski w Polsce”, podsumowujący m.in. wyniki hoteli za pierwszą połowę 2019 roku pokazał spadek średnich przychodów (tzw. RevPar, czyli iloczynu obłożenia i średniej ceny) hoteli w Warszawie, Poznaniu, Lublinie – Kraków natomiast był w stagnacji.

Jak dla mnie wyniki te (i planowane otwarcia nowych hoteli, które są już w trakcie realizacji) mogą zniechęcać do inwestycji w najem krótkoterminowy mieszkań (potocznie AirBnB) – zwłaszcza w porównaniu do trwających niezmiennie wzrostów czynszów i wysokiego obłożenia na rynku najmu długoterminowego… Poniżej mój wywód z powstającej (taaaak, wiem, z opóźnieniem ;) książki “Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”, dlaczego moim zdaniem najem krótkoterminowy jest mniej preferowany dla osób budujących wolność finansową.

Czy są Fridomiacy prowadzący najem krótkoterminowy w tych miastach? Jak Wasze wyniki w ostatnim półroczu i jak Wy patrzycie na taką formę wynajmu?

Link do raportu

Mit “Najlepiej najem krótkoterminowy”:

W ostatnich latach (w Polsce szczególnie w okresie 2017-2018) jednym z przebojów rynku wynajmu mieszkań stał się najem krótkoterminowy, czyli najem nieruchomości na co najmniej jedną dobę (chociaż jest też niewielki segment najmu nawet na krótsze okresy…). Przełomem stało się powstanie w 2008 roku platformy AirBnB, która udostępniła rynek otwarty dotychczas głównie dla branży hotelarskiej, inwestorkom i inwestorom którzy mogli posiadać jedno mieszkanie, a nawet tylko jeden pokój. Jak możemy przeczytać na jej stronie, w 2018 roku firma była obecna w 191 krajach świata oferując miliony nieruchomości na wynajem, stając się jednym z flagowych przykładów nowoczesnych start-upów. Nie trzeba było długo czekać, ażeby w ślad za AirBnB poszedł lider rynku pośredników w rezerwacjach hotelowych (tzw. OTA – online travel agency, internetowa agencja podróży) – Booking.com, a także wielu z jego konkurentów.

Wyobraźnię osób zainteresowanych taką formą wynajmu pobudza prosta zależność, którą można wyjaśnić na przykładzie… Coca-Coli. W Polsce butelkę Coca-Coli można nabyć w co najmniej kilku rozmiarach. Największe butelki mają pojemność 2 litrów. Powiedzmy, że kosztują około 5 złotych. Daje to 2,5 złotego za litr. Są też mniejsze butelki: 1-litrowe, półlitrowe, a także najmniejsze, szklane buteleczki 0,2l o charakterystycznym kształcie. Dla uproszczenia przyjmijmy, że kosztują 2 złote. Daje to zawrotne 10 złotych za litr. Aż czterokrotnie więcej! Podobnie jest z wynajmem mieszkań, przy czym pojemność butelki to długość wynajmu (2-litrowa – najem długoterminowy; 0,2 litra – najem krótkoterminowy), a cena za litr to cena za dobę. Długoterminowy wynajem kawalerki w Warszawie wyniósł w 1 kwartale 2018 r. (źródło: AMRON) około 1300 złotych miesięcznie. Przyjmując opłaty stałe i media na poziomie około 350 złotych daje to łącznie 1650 złotych – 55 złotych za dzień. W podobnym okresie warszawska średnia cena za dobę na portalu Booking.com wynosiła 210 złotych – również cztery razy więcej! Właściciel mieszkania może łatwo stwierdzić, po szybkiej kalkulacji przyjmującej pesymistycznie wynajem krótkoterminowy wyłącznie przez połowę czasu (tzw. obłożenie 50%), że zarobi dwa razy więcej niż na najmie długoterminowym – nic tylko korzystać. Ale często ten sam właściciel nie zastanawia się, dlaczego Coca-Cola nie sprzedaje wyłącznie butelek 0,2 litra, chociaż byłoby to najlepsze rozwiązanie dla przychodów firmy…

Najem krótkoterminowy to regularny biznes, podobnie jak sprzedaż Coca-Coli, i niestety rządzi się podobnymi prawami powodującymi, że nie jest tak prosty jak może się na pierwszy rzut oka wydawać:

• Sezonowość i specyfika popytu. Dwoma głównymi segmentami Klientami w najmie krótkoterminowym, w uproszczeniu, są turyści oraz biznesmeni (są też oczywiście fani muzyczni i sportowi, którzy wynajmują nocleg ze względu na koncerty lub spotkania sportowe, ale jest to niewielka grupa). Każdy z tych Klientów ma specyficzny cykl najmu. Turyści – przyjeżdżają głównie w weekendy i w miesiącach od maja do września. Biznes – w tygodniu, często tylko na jedną noc, z mniejszą intensywnością w okresie świąt i wakacji. Jeżeli połączymy to z faktem, że mieszkanie przygotowane dla turysty (lokalizacja na stary mieście, oryginalny wystrój, kilka pokoi) może nie odpowiadać potrzebom biznesmena (lokalizacja przy centrach biurowych, praktyczność, jeden pokój), trudno zapewnić obłożenie non-stop w równym stopniu. W praktyce więc prowadzący taki rodzaj najmu mogą się spotkać z wahaniami obłożenia, a więc i przychodów – wpływy w styczniu są nierzadko dwa razy niższe niż w sierpniu czy wrześniu (zapewne identycznie jest z Coca-Colą w małych butelkach, którą impulsywnie kupuje się podczas wakacyjnych upałów), a średnie roczne faktycznie wypadają na poziomie nie więcej niż 60%. Wreszcie sam produkt powinien być bezkompromisowy – słaba lokalizacja, mało atrakcyjne wykończenie i wyposażenie, czy potknięcia w obsłudze od razu skutkują negatywnymi opiniami w portalach rezerwacyjnych, co ogranicza nasze szanse na kolejnych gości w przyszłości.
• Powyższa kalkulacja (dwa razy wyższe przychody z najmu krótkoterminowego), połączona z nie do końca rzetelnymi opiniami w Internecie i prasie, zachęca wielu, tak nowych, jak i doświadczonych, inwestorów do wejścia w najem krótkoterminowy. Wskutek tego w dużych polskich miastach w 2018 roku bardzo szybko przyrosła liczba mieszkań oferowanych przez AirBnB czy Booking.com. W okresie pisania tej książki w Krakowie czy Warszawie było to ponad 1000 obiektów typu „apartament wakacyjny” dostępnych każdego dnia (przy czym obiekt może oznaczać nawet kilkanaście indywidualnych jednostek najmu) – w przeważającej mierze były to mieszkania oferowane w śródmieściu. W tym samym czasie na najem długoterminowy na portalu OLX w Warszawie wystawionych było około 400 mieszkań. Skala ta pokazuje, że właścicielowi mieszkania znacznie trudniej przebić się ze swoją ofertą najmu krótkoterminowego – co więcej, musi on przebijać się z nią każdego dnia, a nie tylko raz w roku, pracując nie tylko efektem, ale niestety także ceną.
• Różnorodność kanałów sprzedaży. Żeby każdego dnia dotrzeć do potencjalnego Klienta zapewniając odpowiednie obłożenie mieszkania, konieczne jest skorzystanie z wielu kanałów sprzedaży. Jeden portal internetowy to z reguły stanowczo za mało – koordynowanie wielu portali plus telefonu i maila to wiedza (różnicowanie cen) oraz dużo pracy, którą trzeba wycenić, a najlepiej wesprzeć narzędziami, które darmowe nie są. Pozostając przy analogii Coca-Coli, duże butelki trafiają prawie wyłącznie do sklepów, a te malutkie – również na stacje paliw, do barów, kawiarni, automatów z napojami, czy też na pokłady samolotów – każde w innej cenie.
• Tak samo, jak rozwożenie po powyższych miejscach buteleczek Coca-Coli nie jest proste, tak samo żonglowanie w najmie krótkoterminowym sprzątaniem, świeżą pościelą i ręcznikami, uzupełnieniem kawy, herbaty oraz papieru toaletowego w mieszkaniu na krótki termin jest wyzwaniem, jeżeli nie jest ono proste – trzeba zgrać w odpowiednim czasie co najmniej kilku dostawców naraz, a później dostarczyć Klientowi klucze, jeżeli nie zainwestowaliśmy środków drzwi otwierane na kod. Planowanie powyższych utrudnia fakt, że najemcy mają swoje fanaberie dotyczące pory przyjazdu i wyjazdu. Nie raz zdarzało się nam wprowadzać gości dobrze po północy, czego nie polecam żadnemu właścicielowi mieszkania – dodatkowa opłata za tę przyjemność chyba nie jest warta poświęconego czasu.
• Koszty operacyjne. Wszystko powyższe nie tylko wymaga czasu, ale też kosztuje – prowizje portali sięgają 15% i więcej, zależnie jak bardzo inwestujemy w promocję. Terminal płatniczy to kolejny 1% i opłata stała za urządzenie (chociaż są też urządzenia bez opłaty stałej, ale z wyższą prowizją). Każda wizyta to serwis: sprzątanie za wizytę to koszt od 30 do 60 złotych, zależnie czy jest to znajoma sąsiadka, czy profesjonalna firma. Pranie i magiel kompletu pościeli i ręczników to około 20 złotych. Typowe zakupy to 10 złotych za wizytę. Media w przypadku najmu krótkoterminowego są jednocześnie kosztem właściciela, a często się o nich zapomina. Łącznie powyższe koszty mogą sięgać od 30 do 50% przychodów, nie wspominając o kosztach czasu, jaki poświęcamy na prowadzenie biznesu. Nawet korzystając z profesjonalnych operatorów najmu trzeba się z powyższymi kosztami liczyć – najniższe prowizje z jakimi się spotkaliśmy to ponad 30% przychodów. Podobnie wspomniana buteleczka Coli jest droższa, ponieważ droższa jest jej produkcja i logistyka.
• Najmniej namacalny z kosztów, czyli zużycie mieszkania i jego wyposażenia. W najmie długoterminowym rygorystyczne przeprowadzanie inwentaryzacji, pobieranie i rozliczanie kaucji jest narzędziem, które pozwala na ograniczenie kosztów amortyzacji po stronie właściciela. W najmie krótkoterminowym kaucja to straszak dla najemców (niższe obłożenie), jak i trudność – aby rozliczyć gościa po pobycie ze stanu mieszkania musielibyśmy być gotowi każdego dnia na wizytę w mieszkaniu, a i tak łatwo w pośpiechu (kolejny gość już w drodze) przeoczyć drobne zniszczenia, a nawet kradzieże! Szybszemu zużyciu ulegają również takie elementy, jak podłoga, ściany, drzwi i meble – i trudno je przypisać do konkretnego najemcy, przez co koszt ten będzie bardziej regularny. W efekcie dopiero po jakimś czasie okazuje się, że wprawdzie mogliśmy więcej zarobić na najmie krótkoterminowym, ale też więcej wydajemy na odświeżanie mieszkania.
• Administracja i podatki. Zgodnie z przepisami o podatkach najem krótkoterminowy stanowi usługę zakwaterowania. W przeciwieństwie do najmu długoterminowego (przynajmniej w małej skali) wymaga ono prowadzenia działalności gospodarczej – oznacza to zarówno koszt księgowości, składek ZUS oraz całej zawieruchy związanej z dokumentacją – bo trzeba wiedzieć, że koniecznością jest wystawianie paragonów (kasa fiskalna) lub też faktur. Co więcej, usługa ta przy przekroczeniu odpowiednich progów powinna być obciążona podatkiem VAT. Wreszcie podatek od nieruchomości za sam lokal powinien być naliczany według stawek dla lokali użytkowych, które są ponad 20-krotnie wyższe niż mieszkaniowe.
• Ryzyka w przyszłości. Przykłady z miast takich jak Berlin, Nowy Jork, Paryż, czy Barcelona pokazują, że przy odpowiednio silnym lobby hotelarskim najem krótkoterminowy może zostać ukrócony (np. do 120 dni rocznie w Paryżu) lub ograniczony wyłącznie do pokoi w zamieszkiwanym przez siebie mieszkaniu (np. w Berlinie złamanie zakazu grozi wielotysięcznymi karami). W Polsce na moment pisania tej książki takich ograniczeń jeszcze nie ma, ale dyskutuje się o nich już w Sopocie i Krakowie. Jednocześnie na szczeblu ogólnokrajowym docierają przecieki mówiące o wprowadzeniu konieczności rejestracji przyjezdnych, a zwłaszcza spełniania przepisów budowlanych analogicznych jak dla hoteli. Oznacza to spełnianie bardzo surowych norm przeciwpożarowych, które są praktycznie nie do spełnienia w większości typowych budynków wielorodzinnych. Jeśli połączy się to z częstą niechęcią innych mieszkańców danej wspólnoty mieszkaniowej (np. ze względu na hałasy wprowadzających się gości dochodzące po godzinie 22), może się okazać, że inwestycja w mieszkanie w centrum połączone z drogim wykończeniem będzie wyrzucone w błoto.

W efekcie bardzo często okazuje się, że właściciel mieszkania może zarobić na najmie długoterminowym więcej przy znacznie mniejszym nakładzie czasu i stresu, niż przy najmie krótkoterminowym. Oczywiście są od tego odstępstwa – jeżeli ktoś posiada mnóstwo czasu oraz dom z wolnym pokojem, to podnajem na doby takiego lokum może być atrakcyjne. Ale wystarczy, że będzie chciał wyjechać na wakacje lub urządzić sobie wolne, a wnet jego przychody znikną.

Stąd jeżeli wolny czas i stabilność dochodów jest większym oczkiem w głowie inwestora, niż potencjał (ale nie pewność) wyższych zysków, to lepszym rozwiązaniem jest najem długoterminowy, zwłaszcza jeżeli ma on możliwość inwestowania w miejscowościach o wyższych stopach zwrotu – rentowność najmu krótkoterminowego w Warszawie czy Krakowie jest bita na głowę przez najem długoterminowy na przykład w Łodzi.

Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

Chcesz być na bieżąco z książką “Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!

Wysyłając swoje dane, wyrażasz zgodę na ich przetwarzanie. W każdej chwili możesz się wypisać. Więcej informacji znajdziesz w Polityce Prywatności