Jestem bardzo ciekaw tego co się dzieje na rynku najmu krótkoterminowego w dobie koronawirusowego lock-down. Jeśli działasz w tym segmencie, to jak sobie radzisz?
Patrząc z boku, spodziewam się, że popyt zdecydowanie zmalał, szczególnie w segmencie turystycznym oraz eventowym (turyści przyjeżdżający na wydarzenia sportowe, koncerty, itp). Spadek popytu widać też po cenach wystawianych na booking.com apartamentach w Warszawie.
Przed chwilą wszedłem na ten portal i znalazłem 911 obiektów dostępnych na najbliższą noc, w tym aż 76 (ok 7% oferty) w cenie do PLN 100 za dobę, nawet te bardzo elegancko wykończone znajdujące się na Starym Mieście. Wydaje mi się, że przed kilkoma miesiącami nie było możliwe znalezienie choćby jednego mieszkania w tej cenie nawet na obrzeżach Warszawy.
Cena PLN 100 za dobę (ceny zaczynają się już od poniżej 40 zł za dobę) wydaje mi się dawać cashflow – nawet zakładając obłożenie na poziomie 25 dni w miesiącu – niższy niż najem długoterminowy. No chyba, że platformy typu Airbnb obniżyły swoje kilkunastoprocentowe prowizje, a operatorzy najmu krótkoterminowego znacząco zeszli z poziomów 25-30% prowizji za zarządzanie. Pytanie też o to, czy osoby będące właścicielami owych 911 mieszkań na doby w Warszawie (lub gdziekolwiek indziej w Polsce) w kwietniu br mają szansę na osiągniecie 25 dni obłożenia (chyba, że najemcą jest pracownik, który przyjechał do danego miasta realizować jakiś projekt i z góry zapłacił za miesiąc najmu). Czy ktoś z Was może odpowiedzieć na te pytania ze swojej własnej praktyki i doświadczeń?
Pozostaje też kwestia strony podażowej. Nie wiem jaka była całkowita pula mieszkań na doby w Warszawie przed marcem br. Podejrzewam, że było to pomiędzy 5 a 10 tysięcy mieszkań. Nie sprawdzałem też czy te 911 ogłoszeń wiszących dzisiaj rzeczywiście są aktualne, czy może tylko wiszą, bo ktoś zapomniał je zdjąć… Przyjmując, że wszystkie są aktualne, to by sugerowało, że ok 10-20% właścicieli nie zdecydowało się na przejście na najem długoterminowy. Ciekawe dlaczego? Teoretyzując, powodem może być to, że albo rynek jednak wcale nie zniknął i ma się dobrze, albo że właściciele mieszkań na doby mają nadzieję, że zastój, zamrożenie szybko zostanie zdjęte przez decydentów rządowych i rynek szybko wróci do normy. Może podjęli decyzję by po prostu przeczekać ten kryzys. A może nie chcą przejść na najem długoterminowy, bo ich mieszkania były drogo kupione, bardzo drogo wyposażone i w związku z tym nie są optymalne z punktu widzenia zwrotów z najmu długoterminowego? Może są też jeszcze inne przyczyny? Znów, będę wdzięczny za wszelkie insights:-)
Jest jeszcze trzeci aspekt do wzięcia pod uwagę. Leżący bardziej po stronie podażowej niż popytowej. Już 2-4 lata temu pisałem tutaj na fridomii o administracyjnych ingerencjach w rynek najmu krótkoterminowego m.in. w Berlinie, w Barcelonie, a nawet w Polsce (m.in pod tym linkiem: https://fridomia.pl/2016/11/29/administracyjne-ingerencje-w-najem-krotkoterminowy/). Postrzegałem to jako czynnik zwiększający ryzyko inwestownia w ten segment najmu. Dziś wydaje się, że rządy polubiły ingerowanie w nasze życie (nie tylko gospodarcze) jeszcze bardziej niż kiedyś. Do majstrowania przy rynku najmu krótkoterminowego zabiera się też UE. Patrz poniższy link: https://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/1470656,najem-krotkoterminowy-turysci-tsue-rejestr-mieszkan.html
Te regulacje, np konieczność zdobywania licencji mogą potencjalnie doprowadzić do ostrych obostrzeń podażowych, np ograniczenie liczby zezwoleń na najem krótkoterminowy do 500, 1000 lub 5000 jednostek w danej dzielnicy. Wg wiedzy, polityki, uznania lokalnego organu wydającego owe zezwolenia lub licencje.
Nie wiem też w jakiej kondycji finansowej są platformy typu Airbnb, Booking.com, itp. Jeśli nie mają zapasów gotówki, a ich model biznesowy nie jest zdywersyfikowany, to istnieje ryzyko, że mogą tego lockdown nie przetrwać. I wtedy mógłby pojawić się potencjalnie dodatkowy problem po stronie podażowej, nawet po odmrożeniu gospodarek większości krajów świata. Ale to na szczęście byłby problem tylko przejściowy – wkrótce nowi gracze powstaliby na miejsce ewentualnych bankrutów. Impakt tego czynnika zależy również od tego jaki % przychodów właściciela danego mieszkania pochodziło z platform rezerwacyjnych vs % przychodów pochodzący z własnych działań marketingowych, utrzymywania relacji z byłymi najemcami, itp
Podsumowując, wydaje mi się, że lock-down spowodował istotne zachwianie, wręcz szok, relacji popytu do podaży na rynku najmu dobowego. Dodatkowe ograniczenia administracyjne mogą ten rynek znacząco rozchwiać nawet po ustaniu konsekwencji samego lock-down. Aby wrócić do poprzednich warunków rynkowych musiałoby się wydarzyć kilka rzeczy, samo zniesienie lock-down wg mnie nie wystarczy:
1. zakończenie lock-down i otwarcie granic
2. przezwyciężenie strachu przed podróżowaniem
3. zakończenie kryzysu gospodarczego, który obecny lock-down wywoła – bezrobocie spowoduje brak pieniędzy nie tylko na mieszkanie, ale tym bardziej na podróżowanie; spadki zyskowności firm wydłużą okres ograniczania podróży służbowych
4. brak efektu trwałych zmian strukturalnych – brak ingerencji rządów, nie przyjęcie się stylu pracy polegającego na telekonferencjach zamiast spotkań F2F, brak trwałych ograniczeń wynikających z social-distancing (wyobrażam sobie, że ograniczenia typu połowa miejsc zajętych na stadionach lub salach koncertowych lub w samolotach mogą z nami zostać dłużej. Każda z tych zmian może mieć efekt strukturalnego spadku podaży lub popytu na apartamenty na doby
Spodziewam się zatem, że w najmie dobowym nie tylko zastój wydarzył się niemal z dnia na dzień, ale i zapaść będzie o wiele głębsza. Przychody całego rynku apartamentów spadły drastycznie, być może nawet o 90%, może więcej. Przychody całego rynku z najmu długoterminowego mogą spaść o kilka, może kilkanaście procent (w wyniku ewentualnych negocjacji czynszowych lub wzrostu pustostanów). Spadek dla poszczególnych właścicieli będzie tym mniejszy im więcej mieszkań posiada dana osoba – jeśli ma jedno to jej przychody mogą spaść do zera (podobnie jak przy najmie długoterminowym) bo jej mieszkanie może nie być wynajęte lub najemca nie płaci. Jeśli natomiast mówimy o większym portfelu (taki jakim dysponują np. udziałowcy Mzuri CFI Portfel Mieszkań, do którego grona wciąż zapraszam:-), to spadek będzie w najgorszym przypadku równy ogólnemu spadkowi rynkowemu. Co gorzej z perspektywy właścicieli apartamentów, prawdopodobnie segment ten dłużej będzie “dochodził do siebie” niż segment najmu długoterminowego.
W najmie długoterminowym jest inaczej – będą pewne zmiany, ale raczej ewolucyjne, a nie szokowe. Skłonność do administracyjnego majstrowania może być mniejsza, bo ludzie (pracownicy, studenci, expaci, itp) dalej muszą gdzieś mieszkać. No chyba, żeby rząd zadecydował, że wszystkich wysyła w kamaszach do koszarów wojskowych:-). Natomiast wyjazdy turystyczne na ogół – choć bywają wyjątki takie jak ja:-) – to nie jest kwestia pierwszej potrzeby. Dodatkowo, właściciele mieszkań na wynajem długoterminowy nie są zależni od gigantycznych platform rezerwacyjnych i nawet ewentualny upadek platform ogłoszeniowych typu OLX czy Gumtree nie spowodowałby wyrwy po stronie popytowej. Bo zanim ich umowy najmu długoterminowego dobiegną końca (np za 6-9 miesięcy), to w tym czasie z pewnością zdążyłaby się pojawić realna alternatywa.
Jestem ciekaw Twojego punktu widzenia. Będę też bardzo wdzięczny za wszelkie spostrzeżenia i doświadczenia tych z Was, którzy zajmują/zajmowali się/planowali inwestować w najem dobowy. Jak Ty sobie radzisz w obecnej sytuacji, jakie są Twoje doświadczenia? Jaka jest Twoja strategia, taktyka na najbliższe miesiące, lata?
17 Responses
Z tego co się orientuję booking.com ma ok 10mln USD gotówki i ma im to starczyć na około pół roku działania.
Łukasz O, dobrze wiedzieć. Trzymam za nich kciuki. Znów się sprawdza powiedzenie “cash is king”. Excel, modele biznesowe, pozycjonowanie, lajki, liczba subskrybentów, zwroty, ROI, ROA, ROE, ROCE, wyceny giełdowe, itp wynalazki – wszystko ważne, ale jak przychodzi kryzys, to najpewniejsza jest gotówka na koncie lub w miarę stały, przewidywalny i bezpieczny jej dopływ:-)
Gdyby wczoraj był 1 kwietnia to uznałbym, że to jakiś idiotyczny żart, na który nikt się nie nabierze. W Euronews zobaczyłem pasek z informacją, że ceny futures ropy naftowej spadły poniżej … zera! Są ujemne!!! Jak to możliwe? Okazuje się, że producenci ropy naftowej zapłacą Ci byś odebrał od nich ropę, bo sami nie mają gdzie jej magazynować, a trudno im przerwać produkcję. Okazuje się, że jak przychodzi kryzys to bardziej niż wymyślne modele biznesowe i analityczne, liczy się coś tak prostackiego jak … powierzchnia magazynowa :-) Piszę “prostackiego”, bo nawet w najbardziej zacofanych wioskach w tropikach ludzie mają magazyny przy swoich chatkach. To nawet starsze niż gotówka:-)
Sławek, gotówkę też gdzieś trzeba magazynować. A jak się źle dzieje to i magazyny mogę “spłonąć”. Run na banki i po depozytach. Moratorium na spłatę zadłużenia i po części wartości obligacji skarbowych. Przechowanie gotówki to też jest pewien problem :)
TX, masz oczywiście rację. W Grecji czy w Argentynie były ograniczenia w wypłatach z kont. W Zimbabwe kilka lat temu w żadnym bankomacie nie dawało się wypłacić gotówki, bo jej tam po prostu nie było. W PRL-u wprowadzono denominację na której ludzie stracili większość swoich oszczędności, a ostatnio w Indiach zdelegalizowano najwyższe nominały. No i jest też nasz stały towarzysz – inflacja. Gotówka (zwłaszcza w sensie fizycznym) jest słabo zabezpieczalnym aktywem. W pełni się zgadzam.
Chodziło mi raczej o to, że firma może mieć wspaniałe wyniki, wskaźniki, wyceny, perspektywy, itp. wynalazki, ale jak nie posiada gotówki (czyli tak naprawdę odpowiedniej ilości zer na kontach) to może stracić płynność i upaść.
At the end of December, Booking Holdings had a strong $7.3 billion cash position, though it also had about $8.7 billion in debt. In spite of the net debt position, $7.3 billion in the bank seemed like a fair cash cushion to weather COVID-19.
https://www.fool.com/investing/2020/04/13/could-booking-holdings-really-run-out-of-cash.aspx
BiL, dzięki za linka. To dobrze, że przynajmniej ryzyko tego czynnika szoku okazało się być minimalne. Trzymam kciuki!
No coz, wszystko stanelo calkowicie, w pierwszej polowie marca jeszcze bylo OK, druga juz byla bardzo slaba, odwolane zostaly tez wszystkie rezerwacje na kwiecien, maj, czerwiec a na teraz nawet niektore na lipiec. Nowych rezerwacji nie ma zadnych, a obecnie do 9 maja w UK jest zakaz wynajmu i platformy poblokowaly kalendarze.
Nie sadze zeby rynek szybko wrocil do normy, to zajmie sporo czasu, ale tez sa szanse ze zmniejszy sie konkurencja, bo zrobilo sie ciasno i byla coraz wieksza presja na ceny. Gdy ludzie juz zaczna podrozowac byc moze beda preferowac Airbnb od zatloczonych hoteli i beda to raczej lokalni, a nie jak dotychczas miedzynarodowi.
Niewatpliwym plusem w UK jest to, ze rzad oferuje granty w zaleznosci od tzw. ratable value nieruchomosci w ktorych prowadzisz biznes. Z ‘Retail, Hospitality and Leisure Grant‘ mozna dostac £10k lub £25k, wiec gdy ktos nie ma jakichs duzych kosztow stalych, to raczej bez problemu kilka miesiecy przetrwa. Jesli chodzi o zyski, to w moich nieruchomosciach srednioroczne 4 miesiace krotkoterminowki, to mniej wiecej odpowiednik 12 miesiecy w dlugoterminowce, wiec jakos mi do takiej zmiany niespieszno.
BiL, dzięki za perspektywę praktyka na rynku UK. Dopytam z ciekawości – czy dobrze rozumiem, że osoby, które miały rezerwacje na najbliższe dni (do 9 maja) mogą rezygnować bezpłatnie, a jeśli zapłaciły to dostaną cały zwrot, tak? Czy Ty się nastawiałeś bardziej na turystów czy na biznes? I jak myślisz, który segment szybciej się odbije? Powodzenia w szybkim powrocie normalności.
Hej Slawek, sorry za opoznienie. Airbnb bardzo ulgowo potraktowalo gosci pozwalajac im bezplatnie (omijajac indywidualne cancellation policy hostow) odwolac rezerwacje zarezerwowane przed 14 marca, od tego dnia az do konca maja. Po obuzeniu hostow, zdecydowali sie wyplacic 1/4 tego co dostaliby z normalnej cancellation (Czyli czesto 1/8 z calosci pobytu). Ja jestem nastawiony i na biznes (w tygodniu) i na turystow (weekendy). Mysle, ze szybciej odbije sie biznes, ale mysle ze lokalni turysci tez wroca. Niestety chyba dluzej zajmie powrot miedzynarodowych turystow, a jednak to czesto byly te najlepsze rezerwacje. Zobaczymy, narazie kalendarze dalej poblokowane (nie mozna zarezerwowac, tylko goscie ktorzy juz sa moga przedluzyc) do konca maja.
BiL, dzięki za przypomnienie wpisu sprzed paru tygodni. Powodzenia w czerpaniu korzyści ze stopniowego odmrażania gospodarki UK!
A jak sytuacja rozwinęła się na polskim rynku najmu krótkoterminowego? Ktoś mi ostatnio wspominał, że wprawdzie nie ma turystów, ale ma osoby odbywające u niego kwarantannę. Też macie takie przypadki? Ciekaw jestem jaki % rynku najmu na doby wypełnili kwarantannowcy…
Podsumuję to na swoim przykładzie. Najem krótkoterminowy zatrzymał się 15 marca. Od tego momentu tylko wynajem na kwarantanny ratował trochę koszty. Pojawiały się pojedyncze rezerwacje ad hoc. Nie ma nowych rezerwacji na późniejsze terminy do końca roku. Stare rezerwacje na maj i później nie są odwoływane ale mam wrażenie że goście czekają z decyzją o odwołaniu do ostatniej chwili. Decyzja którą została podjęta to zwiększamy najem długoterminowy z krótkiego. Oczywiście nie tylko my na to “wpadliśmy” i dlatego widzimy że czynsze na długim spadły o jakieś 10-20%. Podsumowując. Im dłużej najem krótkoterminowy nie zacznie się kręcić tym więcej mieszkań trafi na długi powodując erozję cen i pewnie większą presję na obniżki czynszów przez tych którzy już mają umowy jak tylko zaczną przeglądać portale z nieruchomościami.
Krzysiek, dzięki za insight. A w którym mieście działacie? Powodzenia w obronie wysokości przychodów!
W Warszawie (sam tu pracuję i wynajmuję) większość właścicieli z chciwości i w przeświadczeniu, że ceny wynajmy tylko rosną w umowach zawierała miesięczny okres wypowiedzenia.
Stąd ten wysyp mieszkań, szczególnie małych na olx, bo np. studenci rezygnują z miesięcznym terminem wypowiedzenia.
Metro, dzięki za Twoją perspektywę. Przy ustalaniu długości okresu wypowiedzenia, właściciele kierują się nie tyle chciwością, co pragmatyzmem. Miesiąc to średni okres potrzebny na znalezienie nowego najemcy, tak by mieszkanie nie stało puste.
Jaki okres wypowiedzenia byłby fair wg Ciebie? 3 miesiące? 6 miesięcy? Dłuższy? Pamiętaj proszę też o tym, że okres wypowiedzenia działa w obie strony – jest ochroną i obowiązkiem obu stron umowy na zasadzie lustrzanej. Czy sądzisz, że byłoby ok podpisać ze studentem 6 miesięczny okres wypowiedzenia – czyli nawet jakby go ze studiów wyrzucili, zrezygnowałby bo zachorowała jego mama na wsi, dostał propozycję stypendium zagranicą, itp, to on dalej miałby płacić właścicielowi 6 miesięcy za mieszkanie, którego już nie potrzebuje?
Znasz kogoś kto szuka mieszkania do wynajęcia na za 3 miesiące?
Wszyscy szukają na już albo na za tydzień, max od początku kolejnego miesiąca. Ustanawianie okresu wypowiedzenia dłuższego niż miesiąc mija się z celem.
Studenci dowiedzieli się, że w tym roku akademickiem już nie wracają na uczelnie. W czerwcu będzie klęska urodzaju mieszkań do wynajęcia powiększona o co bardziej niecierpliwych właścicieli dawniej wynajmujących krótkoterminowo
SW-a, nie wiem ile masz lat i czy pamiętasz te czasy, ale “klęska urodzaju” to terminologia rodem z PRL-u. Chodziło wówczas o to, że gdy nadzwyczajnie obrodziły np jabłka, to sadownicy nie mieli wystarczająco sprzętu lub ludzi by je zebrać lub zawieźć do skupu, z kolei państwowy skup nie miał miejsca by je składować albo ciężarówek by je przewieźć na rynek, itp. Podobnie było z innymi plonami. Urodzaj zamiast czymś pozytywnym stawał się “klęską”. Komunizm (tak jak każda władza autorytarna) ma tendencję do plątania się o własne nogi…
Być może będzie tych mieszkań w czerwcu bardzo dużo, tak jak piszesz, przekonamy się niedługo. Radzę wszystkim właścicielom mieszkań dobrze się do tego przygotowywać. My w Mzuri się do tego przygotowujemy – w imieniu wszystkich właścicieli, którzy powierzyli nam swoje mieszkania pod opiekę – tak by urodzaj nas nie zaskoczył i nie stał się “klęską”. Ludzie nieprzygotowani, w obliczu urodzaju, mogą popadać w panikę i jedyną ich reakcją na urodzaj będzie obniżanie cen najmu. Ze stratą dla nas wszystkich – tak jak stratą dla wszystkich były PRL-owskie “klęski urodzaju”