Czy będzie kryzys i jeśli tak to jak będzie głęboki i długotrwały?
Zacznę od tego, że wcale nie jestem pewien czy będzie w ogóle jakiś kryzys na rynku najmu długoterminowego mieszkań w Polsce, ani tym bardziej czy będzie on głęboki i długotrwały. Kryzys może ewentualnie wynikać z: (1) braku popytu na mieszkania – bo bezrobocie, bo zamknięte uczelnie, bo wyemigrowali Ukraińcy); (2) nadmiaru podaży – bo padł rynek najmu booking.com i mieszkania są/będą przerzucane na najem długoterminowy; bo %stopy oprocentowania lokat i huśtawka na giełdzie skłonić może więcej osób do ulokowania oszczędności w najem mieszkań; oraz (3) presji psychicznej najemców (próbują negocjować ceny) oraz właścicieli mieszkań (panika, która może prowadzić do podejmowania nieracjonalnych decyzji)
Ponieważ ewentualny kryzys nie będzie następstwem w miarę przewidywalnych sił rynkowych, a jedynie efektem wyboru tak drastycznej metody walki z koronawirusem jak totalne zamrożenie całego kraju (przykłady Szwecji, Korei, Szwajcarii, Singapuru, Japonii itp pokazują, że możliwe było dokonanie wyboru innych metod skutecznej walki z tym wirusem), to i jego pojawienie się lub nie oraz głębokość czy czas trwania zależą od decyzji polityków, a nie od racjonalnych sił rynkowych. Na razie silnych oznak kryzysu nie czuć, ale czy nadejdzie kryzys czy nie, tego nie wiem. Nie wiem czy wiedzą to też politycy.
Natomiast wiem jedno. Im lepiej będziemy do tego ewentualnego kryzysu przygotowani, tym jego skutki będą dla nas mniej bolesne. To oczywista oczywistość. Kropka.
Przygotowania do kryzysu
Dzisiejsze wyczekiwanie kryzysu na rynku długoterminowego najmu mieszkań bardzo mi przypomina wyczekiwanie na falę kulminacyjną wód Wisły czy Odry podczas Powodzi Tysiąclecia w 1997 roku.
Pamiętacie? Wtedy, tak jak dziś, były codzienne komunikaty prasowe – podawano poziomy wód w różnych miejscowościach i o ile przekraczają maksymalne bezpieczne poziomy. Wtedy, tak jak dziś, ludzie zaczynali wykupywać w sklepach żywność. Wtedy kupowano pontony, dziś maseczki. Wtedy do powodzi ludzie przygotowywali się zarówno samodzielnie (np przenoszenie mebli na strych, opróżnianie piwnic, usypywanie worków z piaskiem wokół swoich domów lub domostw) jak i kolektywnie (wolontariusze zgłaszali się do wzmacniania wałów przeciwpowodziowych, mieszkańcy kupowali i zanosili tam worki na piach, itp) Widzicie te liczne analogie?
Jak dziś możesz się przygotować do ewentualnego nadejścia kryzysu na rynku mieszkań?
Samodzielne przygotowania mogą obejmować m.in: remont lub doposażenie M; zrobienie lepszych zdjęć, a może też wirtualnego spaceru; dawanie więcej ogłoszeń na portalach, w social mediach, o bardziej atrakcyjnej treści; opowiadać o M znajomym, rodzinie, kolegom z pracy, fryzjerce, sprzedawczyni w sklepie; wydrukuj baner i wywieś na balkonie lub zrywki na słupach i płotach; nagraj dowcipny filmik i wrzuć na YT; ulotki do skrzynek pocztowych w okolicznych blokach lub w pobliskim sklepie lub zakładzie fryzjerskim; stojak reklamowy na dachu twojego auta; itp. Jeśli Twoje mieszkanie jest wynajęte – zadzwoń do najemcy i upewnij się czy zamierza przedłużyć umowę; jeśli nie to zaproponuj mu doposażenie mieszkania, poproś by rozpytał wśród swoich znajomych, itp. Nawet jeśli masz najemcę, który płaci, to przecież i on może stracić pracę, więc twój wysiłek może pójść na marne – zupełnie innymi opcjami są sprzedaż mieszkania lub przeczekanie kryzysu (zamknij je, wyjdź z rynku, przeczekaj kryzys i się nie denerwuj:-))
Jak widać, działań, które możesz podjąć sama jest całkiem spora lista (i to pewnie niekompletna). Jest jedna rzecz, której celowo na liście nie wymieniłem, bo to powinna być absolutna ostateczność. To obniżka ceny! Nie rób tego jeśli nie musisz! Nie tylko ty na tym stracisz, ale my wszyscy (choć to nie my ten kryzys wywołaliśmy!) Obniżki cen mogą wywołać … wojnę cenową. Tego nie chcemy ani my ani najemcy (bo choć dziś może by chwilowo na tym zyskali, to długofalowo wielu inwestorów by się wycofało z rynku i w niedalekiej przyszłości ceny ostro poszłyby w górę). Lepiej stabilność niż chaos rynkowy.
Jak WSPÓLNIE możemy się przygotować?
Samodzielne przygotowania to – pamiętajmy – jak usypywanie worków z piaskiem wokół Twojego domu podczas Powodzi Tysiąclecia. Daje jakiś efekt, głównie psychologiczny, zmniejsza ryzyko najpoważniejszych strat materialnych, ale nie jest tak skuteczne w uniknięciu zalania twojego domu jak wzmacnianie wałów przeciwpowodziowych. Jak możemy się w tej sytuacji przygotowywać WSPÓLNIE? Jak możemy wspólnie budować “wały przeciwpowodziowe” na rynku najmu długoterminowego?
Mzuri tworzy teraz 3 Pule Mieszkań – modne dziś “Tarcze Najmu” – Pula Kawalerek, Pula M 2-pokojowych oraz Pula Pokoi (w mieszkaniach “na pokoje”). Przystępując do Puli pozostajesz właścicielką swojego mieszkania. Do Puli przyjmujemy tylko mieszkania wynajęte i wszystkie są w jednolity sposób zarządzane przez Mzuri. Obliczamy ich łączny potencjał przychodów z najmu. Każdego miesiąca sumujemy zebrane od najemców mieszkań uczestniczących w Puli czynsze najmu. Iloraz zebranych czynszów do całkowitego potencjału daje nam współczynnik pełnostanu (odwrotność pustostanu).
Każdy uczestnik Puli Mieszkań otrzyma, co miesiąc, swój czynsz (różny dla różnych mieszkań bo uwzględnia lokalizację, standard, otoczenie, itp) skorygowany o współczynnik pełnostanu (w danym miesiącu identyczny dla wszystkich uczestników Puli). I teraz najważniejsze!!! także właściciel mieszkania, którego mieszkanie nie było wynajęte na rynku.
Zalety Puli Mieszkań?
Zalet widzimy wiele: zmniejszenie fluktuacji comiesięcznych wpływów z najmu; “gwarancja” czynszu w przedziale (dla kawalerek) 94-100%; rozproszenie ryzyka najmu (np niepłacący najemca); zero ryzyka 0 zł wpływu z najmu, szczególnie ważne dla osób, które skredytowały zakup mieszkania; większa siła negocjacyjna względem najemcy; uniknięcie wojny cenowej na rynku; dla flipperów – wyższe oczekiwane zwroty dla ich inwestorów; lepsza ochrona przed zawirowaniami rynkowymi (bo razem zbudujemy wyższe “wały przeciwpowodziowe” dla wszystkich uczestników Puli Mieszkań oraz wiele innych zalet.
Wady, ryzyka? Czy dostrzegasz jakieś? Jeśli tak, to napisz proszę o nich tutaj – będę ogromnie wdzięczny za pomoc w ich zidentyfikowaniu:-) Wiele ryzyk operacyjnych już oczywiście zidentyfikowaliśmy i zapisaliśmy odpowiednie “przeciwciała” czy to w umowie czy też w naszych wewnętrznych procedurach w Mzuri. Chcemy, żeby Rent Pooling – bo tak nazwaliśmy naszą ofertę rynkową – był dla wszystkich Uczestników Puli Mieszkań maksymalnie bezpieczny.
Wierzymy w to, że tak jak przed 11 laty stworzyliśmy w Polsce rynek zarządzania najmem, tak jak w ciągu ostatnich 10 lat udało nam się skutecznie wprowadzić nowe standardy wynajmu mieszkań (to my byliśmy pionierami i pierwszymi propagatorami wielu dobrych praktyk najmu jak np selekcja najemców; przed nami absolutnie nikt tego w Polsce nie robił!!!), tak i teraz stworzymy nową jakość i zupełnie nowy standard rynkowy. Bezpieczniejszy dla nas wszystkich! Także dla – mam nadzieję – Ciebie:-)
Zainteresowana?
Nabór do 3 Pul Mieszkań trwa do 31 maja br. Chcemy być dobrze przygotowani do września/października br, czyli prawdopodobnego szczytu kryzysu koronawirusowego i jednocześnie szczytu wysokiego sezonu najmu mieszkań.
Gorąco zapraszam!!! Im większy parasol, tym mniej właścicieli mieszkań na wynajem … zmoknie:-))))
Kliknij tutaj aby znaleźć więcej szczegółów: www.mzuri.pl/rent-pooling
11 Responses
To ja sobie trochę ponarzekam, skoro kryzys… ;)
Nie mogę pracować, bo Młodym ktoś musi się zająć. Zasiłku nie mam, bo Młody zdrowy i skończył już 8 lat. Płatny urlop mi nie przysługuje, bo pracuję obecnie na zlecenie – tzw. śmieciówka. Dostanę może od państwa “postojowe” – po raz pierwszy w życiu dostanę taką jałmużnę… a nie, przepraszam, jakieś 20 lat temu zdarzyło mi się być przez chwilę na zasiłku dla bezrobotnych (1-mc). No dramat po prostu, a kryzys dopiero przed nami… ;)
W związku z powyższym wreszcie poprzerabiałam stare ciuchy na nowe. Może otworzę butik upcyclingowy, czy jak to się pisze ;)
Zainwestowałam też małe pieniądze i oczekuję 1.000% stopy zwrotu z inwestycji – zasadziłam w ogródku ziemniaki, cebulę i pomidory, zasiałam też bób, pietruszkę, marchew, fasolę, cukinię, dynie, ogórki, i.t.d. Szykuje się też obfity zbiór winogron, jabłek i wiśni.
Poczyniłam również poważne oszczędności – zrobiłam samodzielnie ponad 60 sadzonek pomidorów (licząc 2,50 zł/szt, to już ponad 1,5 stówki w kieszeni). Wyszły jak od profesjonalisty. Może więc otworzę ogrodnictwo jakieś? ;)
Ciąg dalszy oszczędności – nie wydaję kasy na fitness, skoro mam ogródek, a maseczki uszyłam sama i jeszcze przyjaciół oraz rodzinę obdarowałam.
Na jesień kupiliśmy kawalerkę i trzeba by jakiś remoncik w lecie zrobić, a chociaż okna i drzwi wymienić, bo lokatorce obiecywałam, a fajna dziewczyna jest.
Niedawno dostaliśmy WZ na działki, więc trzeba by podzielić, uzbroić i wypchnąć na rynek.
No i znów mam problem, za co mam się złapać… ;)
Kuneg, bardzo się cieszę, że do nas wróciłaś, “po latach”. I miło się czyta Twoich “narzekań”, obyś miała coraz więcej powodów do … “narzekania”:-) No i dotrzymaj słowa lokatorce. Warto! Moc “kryzysowych” serdeczności!
Przypuszczam, że próba utrzymania cen najmu na siłę na wyższym poziomie spowoduje pustostan i straty w postaci utraconego czynszu (tego już się nie odzyska) i opłat za utrzymanie lokalu. W tym czasie szybsi obniżą wymagania i będą do przodu o kasę z czynszu i lokatora (być może zbyt leniwego żeby zmienić mieszkanie na tańsze). Powolniejsi za parę miesięcy odkryją, że nawet za obniżone stawki nie dają zainteresowanie najemców (bo ich po prostu jest mniej niż oferowanych lokali)
Piotr, masz rację! Z jednej strony nic na siłę, ale z drugiej … bez niepotrzebnej paniki:-)
Czesc Slawek,
Jesli chodzi o ryzyka to zapewne o nich mysleliscie, ale moze warto je zaadresowac, moga to byc np:
– slaba jakosc mieszkan wchodzacych do puli i tutaj:
• Szybko konczaca sie umowa najmu
• Standard – lokale wymagajace remontu (Moze byc trudniej je wynajac za poprzednia cene)
• nadreprezentacja mieszkan z rynkow najbardziej dotknietych przez kryzys na rynku krotkoterminowym (wieksza konkurencja, a przez to tez wieksza presja na ceny)
• brak motywacji wlasciciela do podnoszenia jakosci lokalu (remont, wymiana mebli, etc.)
– zbyt malo mieszkan wchodzacych w sklad puli w polaczeniu z punktem powyzej moze zrodzic spore ryzyko
– pula chyba nie chroni tez uczestnika przed potencjalna obnizka czynszu najmu za jego lokal? Co jesli umowa najmu sie skonczy, rynek sie zmieni a lokal bedzie cenowo/jakosciowo odstawal od tych na rynku? W interesie ogolu puli byloby jak najszybsze wynajecie takiego lokalu zeby nie obciazal puli, a to moze byc mniej korzystne dla wlasciciela. Dodatkowo, kto pokrywa koszty stale mieszkania z puli gdy jest ono nie wnajete? Czynsz, media, etc.?
BiL, dzięki za tę listę ryzyk. Wszystkie je już wcześniej zidentyfikowaliśmy i mamy na każde nich przygotowane rozwiązania – zawsze kierujemy się tym by w Puli np 100 mieszkań dane rozwiązanie było sprawiedliwe dla … 99 uczestników, a nie tylko korzystne dla 1 uczestnika:-)
No wlaśnie Sławku :
czy właściciel ma prawo ( a domyślam się, że ma) dodać tylko wybrane mieszkania do puli ? np te na przedmieściach, te starsze?
jakie rozwiązanie znaleźliście ryzyk o których pisze BiL.
Ja dodam jeszcze jedno ryzyko : niższa motywacja zarządcy do znalezienia nowego lokatora – obecnie właściel kontroluje proces szukania nowego najemcy – niebawem właściciel nie będzie miał do tego motywacji – skoro i tak dostaje 90% czynszu.
No i pytanie osobiste : czy ty swoje mieszkania włączysz do puli ?
XAV, sorry za zwłokę w odpowiedzi. Tak, oczywiście przeanalizowaliśmy ryzyka, o których wspomniał BiL. Bierzemy pod uwagę każdą opinię, tak by mechanizm Rent Pooling dawał jak najwięcej wartości. Motywacja do remontu? – po remoncie mieszkanie wejdzie do Puli z wyższą ceną najmu. Ryzyko nadreprezentacji rynków gdzie było dużo najmu airbnb? – nie widać tego po pierwszych zgłoszeniach:-) Nasza motywacja do wynajęcia będzie wynikała z tego, że zależeć nam będzie na tym by wysoki był poziom współczynnika pełnostanu:-) Poza tym, mamy kilka pomysłów na to jak wykorzystać efekt skali puli do zwiększenia efektywności wynajmu.
XAV, oczywiście masz prawo dodać do puli tylko wybrane mieszkania! Gorąco zapraszam!
i jeszcze jedno : obecnie wiekszosc moich mieszkan albo jest pusta, albo ma umowę kończącą się za 3 mce – czy to oznacza, że nie mogę ich włączyć do puli teraz bez dodatkowych kosztów, a będe mógł to zrobić dopiero później jak już będzie za to trzeba dodatkowo zapłacić ? CZy mogę podpisać aneks już teraz, ale zacznie on obowiązywać dopiero od nowej/przedłużonej umowy?
xav, dla mieszkań, których umowa kończy się za 3 miesiące – aneks możemy podpisać teraz. Dla niewynajętych – wtedy gdy mieszkania znajdą najemców. Ws przyszłej ewentualnej zniżki napisz proszę maila na adres aneksRP (małpka) mzuri.pl :-)