Widzę, że niezbyt chętnie dzielicie się swoimi spostrzeżeniami dotyczącymi ostatnich 13 miesięcy pandemii. Mnie one bardzo interesują więc liczę na to, że może bardziej zachęci Was forma krótkiej ankiety:-)
Zamiast pisać “elaboraty” proszę odpowiedzieć na 2 krótkie pytania:
1. Czy pandemia przybliżyła Cię do Twojej fridomii?
A. Tak, przybliżyła – i podać 1-3 bulety dlaczego (np. potaniały mieszkania; spadły raty mojego kredytu; mniej wydaję więc więcej oszczędzam; itp)
B. Nie, oddaliła – i podać 1-3 bullety (np mniej zarabiam na etacie; spadły przychody z najmu; trudniej o kredyt; w mojej okolicy mieszkania podrożały; spadła rentowność najmu; itp)
C. Bez zmian – i podać 1-3 bullety
2. Jak się zmieniła Twoja determinacja do osiągnięcia wolności finansowej?
A. Wzrosła – bp np spadło oprocentowanie lokat bankowych, bo chcę wyemigrować i spędzać kolejne lockdowny na plaży; bo tarcze zwiększą deficyt państwa i ZUS może paść; inne…
B. Spadła – bo np pojawiło się dużo niepewności na świecie; życie okazało się być bardzo kruche; na rynku pojawiło się mnóstwo mieszkań i wydłużyły się pustostany; ceny mieszkań wzrosły zamiast spadać; inne powody…
C. Bez zmian – bo …
A poniżej oryginalna treść tego postu:-)))
13 miesięcy temu nie spodziewałem się zupełnie, że czeka mnie rok bez podróżowania, że będę pracował w Mzuri po 12-16 godzin dziennie, że postanowimy zrobić kapitalny remont Firmy, że Fundacja Fridomia będzie musiała zejść na drugi, trzeci plan. Nie spodziewałem się, że tak szybko nadejdzie sukcesja w zarządzie Mzuri. Że spędzę całą zimę w Polsce i że nie będę z tego powodu w ogóle narzekał. Ostatni rok zaskoczył nie tylko mnie, ale nas wszystkich. 13 miesięcy temu LOT planował przejęcie Condora, kandydatką do wyborów prezydenckich była Małgorzata Kidawa-Błońska, realne szanse na zostanie prezydentem RP miał Władysław Kosiniak-Kamysz. Przed Super Tuesday 3 marca 2020, wcale nie było oczywiste, że w prawyborach Demokratów Joe Biden pokona Bernie Sanders. 13 miesięcy temu dziwiliśmy się jak władze Wuhan mogły sobie pozwolić na zamknięcie całego miasta, całej prowincji i spodziewaliśmy się, że w demokracji, w Europie byłoby to niemożliwe. Wszyscy zaczęliśmy nosić maseczki. Powstał Strajk Kobiet – sądząc po niespotykanej liczbie policjantów i policyjnych busów na warszawskich ulicach dzisiaj, można by odnieść wrażenie, że grupki spacerujących ulicami kobiet uzbrojonymi w krzykliwe plakaty, w tuby i w głośniki stanowią ogromne zagrożenie dla państwa polskiego. Obok zdrowia, polityki, piłki nożnej, inwestowania w nieruchomości, całe polskie społeczeństwo zdobyło nową umiejętność – teraz wszyscy Polacy znają się też na pandemii, na szczepionkach. Skutków pandemii niestety nie wytrzymało wiele firm.
Wiele się przez te ostatnie 12 miesięcy w naszym życiu zmieniło.
Czy rok to długo? To niewielki ułamek promila historii ludzkości. To pół promila istnienia chrześcijaństwa. To blisko promil historii Polski. To około 1,25% średniej oczekiwanej długości życia każdego z nas. To wreszcie od 4 do 8% średniej długości okresu budowania wolności finansowej. Z perspektywy osiągnięcia wolności finansowej rok to zatem całkiem sporo. Zwłaszcza taki rok jak ten ostatni.
Jak wykorzystałaś/-eś ostatnie 12 miesięcy? Na ile udało Ci się przybliżyć do Twojej wolności finansowej? Czy kupiłaś(-eś) jakieś mieszkanie(a), czy dokonałaś jakiejś korekty na swojej drodze do wolności finansowej? Czy coś nowego udało Ci się odkryć? Czy pandemia mocno Cię dotknęła? A może otworzyła – tak jak przede mną – jakieś nowe szanse i możliwości? Czy udało Ci się je wykorzystać? Tydzień temu pisałem dużo o sobie, teraz jestem (myślę, że pozostali Fridomiacy i Fridomiaczki również) ogromnie ciekaw Twojej perspektywy, Twoich doświadczeń.
Napisz koniecznie. Twoja historia może być inspiracją dla kogoś. Czekamy.
46 Responses
Bardzo udany rok dla mnie… tu napisałem co udało mi się osiągnąć, ale nie sądzę, aby to się komukolwiek przydało, czy też było inspiracją. Każdy ma swoją własną drogę i uczy się czegoś innego. W skrócie: mnie pandemia nie dotknęła, bo od lat pracuję zdalnie. Pozdrawiam.
Wojtek, choć każdy z nas idzie nieco inną drogą, w innym tempie i inny sobie ustawił cel jeśli chodzi o wysokość pasywnych dochodów, to jednak widzę dużą wartość w dzieleniu się swoimi doświadczeniami i perspektywami. Czasami czyjeś spostrzeżenia zainspirują, czasami dadzą do myślenia, innym razem potwierdzą słuszność przyjętych założeń.
Witam wszystkich Fridomaniaków, Sławka i Natalię.
Odpowiem chętniej niż w PL spisie powszechnym :)
1. Tak, jestem z branży ‘dotkniętej’ ale na plus przez rządowe zamknięcia… Chociaż jak pisałem już kilka miesięcy temu nie chciałbym tych zamknięć, dramatów i strzelania z armat do wróbli.. tfu wirusa. No ale socjalne państwo wie lepiej niż my jak o nas zadbać.. My się nie znamy.
2. Determinacja nieco spadła, nie przez najemców czy ceny ale konkurencję. Coraz więcej mieszkań, coraz niższa stopa zwrotu, państwo zaczęło samo wchodzić w najem i obiecuje z przytupem (a jak wiadomo najemcy będą preferowali państwo bo… nie muszą mu płacić ;) Także obawiam się ze za 5-10 lat będzie rentowność po 3-4% tak jak w całej UE zachodniej. Słusznie TX napisał, należy się cieszyć że większość starań w dążenia do stanu rentiera mamy już za sobą.
Spytam też przy okazji, może trochę zbyt oficjalnie ale lubię wprost – co z Jankiem Dz. ?
Bartosz VF, dzięki za podzielenie się swoją perspektywą na ostatnie 12 miesięcy. To że rentowność najmu spadnie mówiłem już 12 lat temu. Ba, sam się do tego przyczyniłem cywilizując polski rynek najmu mieszkań – wprowadziłem nowe standardy rynkowe, np finansowa weryfikacja najemców, co znacząco obniża ryzyko najmu, tym samym więcej osób inwestuje, rynek się powiększa, spada ryzyko i spadają rentowności. Normalny efekt dojrzewania i profesjonalizacji rynku.
Czy rentowność spadnie do 3-4% jak w Europie Zachodniej w ciągu 5-10 lat? A tak naprawdę do 2-3%, bo tyle wynosi na najbardziej dojrzałych rynkach? Wątpię, by nastąpiło to tak szybko, choć oczywiście nie wykluczam. Rynek najmu jest ogromny- kilka lat temu liczyłem że ponad 100 razy większy od polskiego rynku giełdowego. O zmianach na rynku najmu nie decydują inwestorzy (jak na giełdzie), tylko nadal konsumenci mieszkań (mieszkań na wynajem w ogólnej liczbie mieszkań w Polsce jest nadal bardzo mało, 5-8%?). Rynek najmu jest bardzo rozproszony – choć Mzuri opiekując się blisko 7000 mieszkań, jest – póki co – zdecydowanie największym graczem rynkowym, to “kontroluje” zaledwie 0,6 do 0,7% rynku najmu mieszkań. Zmiany na rynku najmu dzieją się powoli. Dużym przyśpieszeniem byłoby agresywniejsze wejście zagranicznych funduszy emerytalnych i inwestycyjnych. Dziś mają dopiero po 1-2 tysiące mieszkań, ale zalanie polskiego rynku najmu mieszkań miliardami czy trylionami taniego pieniądza z Europy Zachodniej, USA i Azji może zdecydowanie przyśpieszyć spadki rentowności.
Co z Jankiem? Nie wiem. Jesteśmy z nim tylko w sporadycznym kontakcie ws starych spraw, które musimy teraz podomykać. Chyba jest/ostatnio był gdzieś zagranicą, Hiszpania? Oficjalnie wziął sobie rok urlopu od Mzuri, ale czy kiedyś wróci nie wiem. To co wiem, to to, że wkrótce zakończymy remont kapitalny Mzuri (dziś też jestem w pracy i będę jutro i pojutrze, bo pracy mamy ogrom, a czasu do początku kolejnej zimy coraz mniej:-) i z nową energią wejdziemy na nową krzywą rozwoju i dynamicznego wzrostu :-)
Dla mnie 2020 też był udany. Pomimo pandemii, pomiędzy “lockdownami”, udało mi się odwiedzić Norwegię, Hiszpanię i Niemcy:). Pracuję w służbie zdrowia w UK, więc zawodowo też żadnych zmian nie było. W 2020 kupiłam następne mieszkanie z Mzuri:-D Pomimo pandemii, szybko udało się znaleźć najemcę. Oczywiście od sierpnia zeszłego roku nigdzie już nie wyjechałam ale przekłada się to na zastanawiająco duże oszczędności;-) Planuję kupić kolejne mieszkanie pod koniec roku.
Wygląda na to, że moja pandemia nie wygląda źle;-) Chętnie poczytam opowieści innych, bo tak jak Sławku wspomniałeś w komentarzu powyżej – czyjeś spostrzeżenia zawsze mogą zainspirować:)
Aśka, dzięki za podzielenie się swoimi doświadczeniami i osiągnięciami minionych 12 miesięcy. Dzięki też za zaufanie Mzuri. I bardzo udanych kolejnych 12 miesięcy:-)
Sławku, to pierwszy mój wpis więc chciałbym Ci podziękować za twój blog i wspieranie osób na drodze do wolności finansowej. Po lekturze twojch książek i przy okazji zawirowań życiowych, podjąłem 2016 roku decyzję o zbudowaniu wolności finansowej do 2030 czyli 14 lat. Kupowałem sukcesywnie kawalerki obecnie trwa remont dużego mieszkania które będzie składać się z kolejnych czterek wygodnych kawalerek.
Jeśli wszystko dobrze pójdzie to pod koniec tego roku osiągnę 90% pasywnych dochodów.
Skoro jednak cel ustawiony jest na 2030 nie zamierzam osiąść na laurach i wciąż budować wolność finansową a dzięki temu zwiększać strumień pasywnej gotówki.
Przyznam że nie zdawałem sobie sprawy że wolność finansowa tak dobrze wpływa na poczucie wewnętrzengo spokoju co wcale nie znaczy że spada moja motywacja, wręcz przeciwnie chciałbym zaangażować się w przyszłości w większe projekty oraz słuzyć wiedzą innym.
Zzobaczymy co czas przyniesie. Dziękuję Tobie oraz całej Fridomii!
Marcin, gratuluję postępów. Potwierdzam, w moim przypadku też dostrzegłem korelację pomiędzy stopniem osiągnięcia wolności finansowej, a wewnętrznym spokojem. Powodzenia w stawianiu kolejnych kroków.
To co, nie namówię już nikogo więcej z Was do podzielenia się z nami swoimi doświadczeniami w tym dziwnym roku pandemii?
Zmieniłem swoje wcześniejsze ogólne pytanie na bardziej konkretną formę krótkiej ankiety. Poświęcicie 2-3 minuty na odpowiedź? Będę bardzo wdzięczny:-)
Sławku, namówiłeś mnie :) Przyjmę formę opisową zamiast ankiety gdyż stan wolności finansowej osiągnąłem już jakiś czas temu i ankieta nie bardzo się tutaj sprawdzi. Moje refleksje na podstawie doświadczeń z 2020 są następujące:
1. Bardzo ale to bardzo się cieszę, że zdążyłem dokonać zakupów w latach 2015-2019. Pamiętam, że budując portfel niejednokrotnie zastanawiałem się czy czekać na lepsze ceny. Jestem zadowolony, że nie czekałem.
2. Uruchamianie kolejnych inwestycji mieszkaniowych, które mam w pipeline bardzo spowolniło z powodów opóźnień budów bądź remontów. Wszystko toczy się z zwolnionym tempie.
3. Nabrałem poważnych wątpliwości czy inwestować w kolejne mieszkania. Martwi mnie zarówno niższy zwrot, który nie wynika z niższego ryzyka tylko z sytuacji rynkowej jak i pogarszająca się relacja czynszów do kosztów napraw i remontów niezbędnych do utrzymania mieszkania w niepogarszającym się stanie.
4. Cieszę się z tego, że zdywersyfikowałem inwestycje pomiędzy mieszkania i nieruchomości komercyjne. Poznałem inny rodzaj relacji pomiędzy wynajmującym i najemcą w przypadku gdy najemca zainwestował w wyposażenie lokalu znaczące środki. Podobają mi się przewagi konkurencyjne, które w przypadku komercji mogą występować a które w mieszkaniach ciężko znaleźć.
5. Powoli zastanawiam się nad innymi możliwościami dywersyfikacji. Boję się jej braku.
I to byłoby na tyle.
TX, duże dzięki za to, że dałeś się … namówić:-) Wierzę w to, że historie Fridomiaków, różne perspektywy mogą być bardzo pomocne.
Rzeczywiście po raz kolejny sprawdza się powiedzenie, że najlepszy moment na rozpoczęcie inwestowania był … wczoraj, a drugi najlepszy moment, to dziś:-) Covidowe tempo załatwiania spraw jest tempem zranionego … żółwia. Moje zdanie nt dywersyfikacji pewnie znasz, więc nie będę się powtarzał:-))) Wiem, że i tak ani Ciebie ani nikogo nie przekonam:-) Z tego co pamiętam, to już chyba w Starym Testamencie jest mowa o dywersyfikacji więc najprawdopodobniej to ja się mylę:-) Zresztą w tej akurat kwestii chyba nie ma “poprawnej” i “błędnej” strategii:-)
W marcu przy pierwszym lockdownie miałem jedną kawalerkę. Akurat skończyła się umowa najmu. Lockdown+roszady w oddziale Mzuri spowodowały ponad miesiąc pustostanu. Na szczęście przy kolejnej zmianie najemców Mzuri znalazło najemcę tak, że nie było nawet dnia przestoju. Do tego dopisałem się do Rent Pooling. W tym miesiącu oddałem w zarządzanie Mzuri drugie mieszkanie. Zobaczymy jak pójdzie z szukaniem najemców. Pracuję w branży nie dotkniętej covidem, a do tego moje zarobki wzrosły ponad dwukrotnie z racji zmiany pracy. Co za tym idzie rośnie dostępna gotówka, ale mam dylemat jak dalej postępować. Oba mieszkania na wynajem mam na kredyt. Sam też mieszkam w wynajętym :) Zastanawiam się teraz czy:
1. odkładać i kupić za gotówkę? Zajmie mi to 1.5-2 lata.
2. kupić na kredyt jeszcze w tym roku – jeśli tak to z jakim wkładem i czy wykorzystać zdolność na maxa? Trzy kredyty to już będzie spora kwota.
3. Jakoś to wypośrodkować i wziąć 3 kredyt z dużym wkładem, a następnie chwilowo przystopować z kupowaniem i nadpłacać te 3 kredyty do poziomu akceptowalnego ryzyka.
Mój dylemat wynika z tego, że kredyt to inwestycja na wiele lat. Ciężko przewidzieć zarówno jak będą wyglądały stopy procentowe jak i moje zarobki. Nie chciałbym popłynąć i jednocześnie chciałbym zachować komfort psychiczny totalnego nie martwienia się o pieniądze jaki mam teraz. Jeśli masz Sławku jakieś rady to będę wdzięczny.
Paweł, gratuluję postępów w budowaniu portfela M na wynajem. Dziękuję też za zaufanie Mzuri. Co do taktyki finansowania zakupów – nie jest to obszar, w którym czuję się szczególnie kompetentny. Jest to bardzo indywidulana kwestia, ale ja prawdopodobnie wybrałbym opcję 1, ewentualnie opcję 3. Wykorzystywanie maksimum zdolności kredytowej nie jest czymś co bym doradzał.
Fridomiaczki, Fridomiacy, a jakie są Wasze sugestie?
Ja na miejscu Pawła w normalnych okolicznościach rynkowych szedłbym w wariant drugi (z założeniem, że jest pozostawiona odpowiednia poduszka bezpieczeństwa na zmiany czynszów w dół i stóp procentowych w górę).
Ale ponieważ aktualnie okoliczności rynkowe są anormalne zdecydowanie preferuję akumulację kapitału i przeczekanie na większą korektę cen – czyli wariant 1.
Pod koniec 2019r. zrezygnowałem z pracy i miałem zatrudnić się w nowym miejscu. Jednak zapanowała epidemia i prawie wszystko przestało być aktualne, bo przyjęcia zostały przyblokowane.
Na szczęście udało mi się znaleźć dorywcze zajęcie na parę miesięcy. Dlatego stały dochód z wynajmu był tym ważniejszy i pozwolił na spokojne utrzymanie i poszukiwanie nowego pracodawcy. Inna rzecz, że wydatki w postaci wyjazdów, iwentów, korzystania z kultury, gastronomii albo wypoczynku w naturalny sposób uległy skurczeniu.
I to sprawia, że mimo mniejszych przez ponad rok wpływów na konto moja sytuacja finansowa specjalnie się nie pogorszyła.
Endeg, cieszę się, że pomimo chwilowego braku pracy, miałeś możliwość wsparcia się przychodami z najmu. Oprócz możliwości osiągniecia wolności finansowej na końcu drogi, budowanie portfela daje również takie korzyści “poboczne”. Super!
Ostatnie zdanie Twojego komentarza potwierdza słuszność jednej z prawd, którą głoszę na fridomii – za jakimś amerykańskim autorem – że ważniejsze od tego ile zarabiasz jest to ile wydajesz. Twój przykład to dobitnie pokazuje. Dzięki. No i powodzenia w znalezieniu (o ile jeszcze jej nie znalazłeś) pracy, która da Ci nie tylko godziwe zarobki, ale też sprawi mnóstwo satysfakcji i radości. Wszystkiego naj!
No to jak nie trzeba pisać elaboratu to się wypowiem :)
1. Czy pandemia przybliżyła Cię do Twojej fridomii?
A. Tak, przybliżyła, ale to raczej nie pandemia a po prostu realizacja zadań, krok po kroku
+ kolejne 5 mieszkań przekazanych do najmu
+ kolejne 9 w realizacji
+ hala w realizacji
– sprzedaż 2 mieszkań (ze względu na punkt poniżej)
– kupiłem sobie dom, co mnie trochę oddala. Na + to to, że już nie będę musiał płacić czynszu wynajmującemu :)
2. Jak się zmieniła Twoja determinacja do osiągnięcia wolności finansowej?
Bez zmian, po prostu realizuję plan z marca 2015 roku. Po zastanowieniu się może jednak wzrosła. Głównie ze względu na niechęć do działań rządu i chęci zmiany miejsca zamieszkania, przynajmniej czasowo. Głównie zimą, jako pierwszy zimowy cel: Andaluzja (Kadyks), zima 2024/2025
Bolo, dzięki za podzielenie się swoją perspektywą.
Gratuluję postępów, pomimo pandemii. Też uważam, że nie warto rozglądać się na boki, sugerować zbytnio otoczeniem, tylko systematycznie, krok-po-kroku iść do przodu swoją drogą do swojego celu. Brawo! No i trzymam życzliwie kciuki za zimę 2024/25 w Andaluzji. W Kadyks byłem tylko raz, z tego co pamiętam, to strasznie tam wiało – surfujesz?
Witam.
Dowiedziałem się o tym blogu w dtvn, zainspirowała mnie ta historia i pragnę podzielić się swoją historią.
Też jestem emerytem, w sumie nie pracuję od maja 2018r, ale emeryturę pobieram od czerwca ubr. nie będę się rozpisywał, takie procedury. Przez pierwszy rok nie mogłem podjąć żadnej aktywności zarobkowej z przyczyn prawnych, szukałem więc rozwiązań… i znalazłem.
5 listopada 2019r. w dniu swoich imienin otworzyłem firmę z dziedziny, jakby to krótko określić, ustalenia finansowe i windykacja zaległych należności. Zaczęło się od stopniowych wzrostów przychodów, które systematycznie rosły, pojawiali się nowi kontrahenci, tak było do mają – czerwca ubr.
Obecnie w tej dziedzinie coś się chyba zacięło, ale na ten temat to wszystko.
Teraz sedno, dysponuję gotówką na zakup 1 niewielkiego mieszkania w okolicy mojego miejsca zamieszkania, ale się obawiam, że trudno będzie z wynajmem. Tym bardziej, że rynek wynajmu śledzę od roku i pojawia się coraz więcej tego typu ofert na palelach ogłoszeniowych, które są nie realizowane miesiącami.
Może ktoś mi doradzi, albo pokieruje tego typu biznesem.
Sławek T, witam na fridomii, bardzo mi miło, zwłaszcza, że też mam imieniny (a dodatkowo również urodziny) 5 listopada:-)
Nie wiem gdzie mieszkasz i trudno coś doradzić. Natomiast w podobnych przypadkach sprawdza się jedno: zanim kupisz to mieszkanie, wrzuć na popularny w Twoim mieście portal ogłoszeniowy, ogłoszenie z opisem mieszkania, które chcesz kupić i z ceną najmu, którą chciałbyś uzyskać. Jeśli będziesz miał telefony od wielu chętnych, to kupuj. Jeśli mało, to może obniż cenę i wrzuć ponownie. Jeśli dalej nie będzie telefonów, to może nie warto kupować. “Może” dlatego, że innymi powodami braku telefonów może być słabe zdjęcie, mało zachęcający opis.
Powodzenia! I zaglądaj tu proszę częściej.
Pomimo, że jeszcze nie jestem wolny finansowo to rok 2020 był chyba najlepszym dla mnie okresem. wszystkie mieszkania jakie posiadam są cały czas wynajmowane (stawki czynszu obniżyłem o około 20%, ale nikt z wynajmujących mi nie uciekł). Zainwestowałem w grunty, które kupiłem bardzo okazjonalnie. W bliższej/dalszej przyszłości zostaną zamienione na kolejne mieszkania, dlatego uważam, że pandemia przybliżyła mnie do wolności finansowej.
Determinacja osiągnięcia wolności finansowej wzrosła, zawsze rośnie po udanych inwestycjach :). W przyszłość patrzę optymistyczne i czekam na okazje mieszkaniowe.
Paweł, dzięki za podzielenie się swoją perspektywą. Zwłaszcza tak optymistyczną. Trzymam kciuki za równie udany dla Ciebie rok 2021 oraz kolejne. Powodzenia!
1. Czy pandemia przybliżyła Cię do Twojej fridomii?
B. Nie, oddaliła. Wprawdzie od marca 2020 kupiłem albo zaliczkowałem 5 kolejnych mieszkań, ale było to raczej mimo pandemii a nie dzięki niej. Za to spadek czynszów najmu i długie pustostany spowodowały, że zyski z najmu są słabe i w efekcie trochę mam wątpliwości co do oparcia wolności finansowej tylko na filarze nieruchomościowym.
2. Jak się zmieniła Twoja determinacja do osiągnięcia wolności finansowej?
B. Spadła – patrz powyżej. Właściwie brakuje mi już tylko kilku mieszkań do założonego pułapu przychodu pasywnego, ale zacząłem poddawać w wątpliwość czy oprzeć swoje długoterminowe plany życiowe na takim gruncie.
Tomek, dzięki za podzielenie się swoimi wątpliwościami. A mógłbyś proszę je rozwinąć?
Dywersyfikacja oczywiście ma swoje zalety, zwłaszcza gdybyś oprócz mieszkań zainwestował również w firmę produkującą maseczki lub szczepionki:-)
Gorzej gdybyś zainwestował w sieć hoteli, restauracji, galerie handlowe, linie lotnicze, firmy eventowe, w teatry, kina lub baseny:-)
Nawiążę do wątpliwości Tomka ponieważ nachodzą mnie podobne. Nabieram przekonania, że jeśli dzisiaj aby sfinansować pewien poziom życia potrzebne jest X mieszkań to w przyszłości będzie potrzeba ich więcej. Ile więcej? Ciężko powiedzieć, jednak spadek realnych dochodów z portfela działa deprymująco.
TX, aby sprawdziły się Twoje obawy, to czynsze najmu musiałyby rosnąć WOLNIEJ niż inflacja. Skąd takie przekonanie?
Przyznam bez bicia, że dane którymi dysponuję nie są doskonałe – moja historia inwestycyjna jest dość krótka – ale pewne przypadki z mojego portfela podsuwają mi taką hipotezę. Jeśli chciałbyś rozwiać moje wątpliwości to sprawdź proszę jaki był procentowy wzrost sumy czynszów Twoich mieszkań, które posiadałeś 1 stycznia 2010 pomiędzy tą datą a powiedzmy 1 stycznia 2020 by wykluczyć efekt pandemii. Ważne by były to te same mieszkania a nie powiedzmy średni czynsz rynkowy.
TX, chętnie bym Ci pomógł rozwiać Twoje wątpliwości, ale nie jest to taka prosta sprawa. W 2010 roku nie mieliśmy jeszcze w Mzuri zintegrowanego systemu IT i musiałbym kogoś poprosić o sięgnięcie do papierowych wersji umów najmu dla wielu mieszkań. Zajęłoby to sporo czasu. Z kolei skrót w postaci sięgnięcia do mojego PIT-u z 2010 roku i porównanie do tego za rok 2020 nie dałoby pełnego obrazu, bo jednak nieco mieszkań mi w tym czasie przybyło, a cześć zacząłem przekazywać na cele dobroczynne. Jeśli uda mi się wymyśleć jakiś prosty sposób, to dam znać. Ale przyznam, że obecnie jestem tak potwornie zajęty trwającym remontem firmy, że nie wiem czy znajdę na to czas. Jeśli przypomniałbyś się z tym pytaniem za jakieś pół roku, to wtedy łatwiej będzie mi znaleźć przestrzeń na wsteczne analizy:-)
Mam nadzieję, że jako Klient Mzuri, podejdziesz do tego, że stawiam remont Firmy na pierwszym miejscu z pełnym zrozumieniem:-)
Sławku, dziękuję za komentarz do mojego komentarza.
Moje wątpliwości nie zawsze są w pełni racjonalne, poniżej ich lista:
– Tak jak wspomniał TX, znaczący spadek przychodów z najmu skłania do zastanowienia, czy w dłuższym terminie zostanie to odrobione. A może praca i nauka zdalna zostaną na zawsze w obszarach, w których to możliwe, co zmniejszy liczbę potencjalnych klientów, a w efekcie czynsze i zwroty pozostaną słabe? W efekcie wymusi to albo powiększenie portfolio, albo obniżenie standardu życia. W dodatku stopy procentowe są zerowe bez szybkich perspektyw na wzrost, co winduje ceny nieruchomości i czyni kolejne inwestycje trudniejszymi od poprzednich.
– Wprowadzane z dnia na dzień lockdowny całych branż skłaniają do zastanowienia co do stabilności prawa, w dodatku dzieje się to równolegle z demontażem systemu prawnego przez partie rządzące. Spowodowany lockdownami i tarczami deficyt budżetowy sugeruje podnoszenie podatków. Również większościowy elektorat oczekuje zwiększonego opodatkowania bogatych, co już następuje poprzez rozszerzanie różnych podatków. Przykładowo ja od maja stracę możliwość bardzo korzystnego podatkowo wspólnego rozliczania najmu i biznesu, wszystko za sprawą nowych regulacji podatkowych odnośnie spółek osobowych. A kto wie, jakie dodatkowe opodatkowanie wprowadzą od przyszłego roku w ramach tzw. Nowego Ładu – jeśli dokręcą śrubę działalnościom zwiększając różne składki i podatki, to suma otrzymywana co miesiąc z najmu zostanie dalej zmniejszona.
– Co do dywersyfikacji, to przekonuje mnie opinia Sławka, że lepiej inwestować w to, na czym się zna, zamiast nadmiernie dywersyfikować. Jakie mam więc opcje? najem + surowce/giełda odpada, bo na surowcach/giełdzie znam się słabo. Najem + kontynuacja prowadzenia firmy – to z kolei brzmi źle, bo prowadzenie firmy to zaprzeczenie pasywności. Ale z drugiej strony portfel kilkudziesięciu nieruchomości, nawet zarządzany przez Mzuri, też nie jest bezobsługowy. Coraz bardziej skłaniam się do dywersyfikacji: najem + kontynuacja działalności biznesowej w ograniczonym zakresie. Wówczas robię tylko to, na czym się znam (najem, firma), a jednocześnie mam przychody z dwóch zupełnie niezależnych źródeł. Obecnie firma zajmuje mi kilka godzin dziennie, pewnie mógłbym to zmniejszyć.
Takie to myśli mi po głowie chodzą.
Tomek, choć od lat promuję wśród Polek i Polaków najem mieszkań jako najlepszy (najstarszy, najpewniejszy, najmniej ryzykowny, najbardziej dostępny, itp naj…) sposób na osiągnięcie wolności finansowej, to jednak podkreślam, że inwestowanie w najem NIE JEST pozbawione ryzyka. Życie jest ryzykowne – nie wiadomo czy uda mi się dziś wrócić wieczorem bezpiecznie do domu, czy nie przewrócę się na klatce schodowej, czy nie poślizgnę się w łazience, czy nie wypadnę przez balkon. Dziś w Polsce kilkaset osób zmarło/umrze w następstwie różnych nieszczęśliwych wypadków. Pewnie tyle samo co w wyniku covid-19 (wraz z przypadkami zgonów osób z tzw chorobami towarzyszącymi).
Inwestowanie w najem mieszkań też nie jest pozbawione ryzyka. Do Twojej listy dodałbym jeszcze np. ryzyko wprowadzenia podatku katastralnego, ryzyko wprowadzenia czynszu regulowanego, ryzyko wojny, ryzyko innych kataklizmów, ryzyko nastania strukturalnej, wielodekadowej recesji oraz wiele, wiele innych.
Pytanie za 100 dolarów brzmi: czy istnieje lepsza (czyt. mniej ryzykowna) alternatywa z punktu widzenia generowania stałych, stabilnych, przewidywalnych, comiesięcznych wpływów pasywnej gotówki? Regularnie przyglądam się temu pytaniu już od maja 2009 roku i póki co jeszcze takowej nie dostrzegłem. Ale może patrzę nie w tym kierunku co powinienem? :-) :-)) :-)))
Tak oczywiscie ze istnieje. Wystarczy zakupic zdywersyfikowane globalnie portfolio spolek dywidendowych (w tym REIT), wyplacajacych miesieczne/kwartalne dywidendy od wielu lat…
Zuch, rzeczywiście bardzo proste, dzięki :-)
Na pocztaku 2021 osiagnalem wolnosc finansowa tj zakladane 20-kilka mieszkan (1, 2 i 3 pokojowych) oraz 2 parkingow, przy czym wszystkie obiekty sa wybudowane miedzy 2000 a 2015 rokiem czyli tak jak zakladalem. Realizacja zajela mi 11 lat. To pozwoliloby mi w zasadzie odejsc na emeryture. Jeszcze rok temu nie bylem wolny finansowo ale w czasie pandemii moja firma miala zwielokrotnione popyt i w zasadzie przypadkiem zrealizowalem 30% planu wlasnie w 2020-marzec 2021. Zastanawiam sie co dalej, poki co ide za ciosem i moze jeszcze cos dokupie. Z moich obserwacji latwo juz bylo, teraz znalezc cos z dobra stopa zwrotu w dobrej lokalizacji jest co najmniej trudne. Troche wspolczuje wchodzacym na rynek bo mozna sie obecnie latwo zniechecic, ale okazje wciaz sie pojawiaja. Ciesze sie ze nie wszedlem w nieruchomosci komerycjne chociaz bylem o krok w 2019… Ciesze sie tez ze nie zaczalem kupowac drogich zabawek tylko konsekwentnie realizowalem plan.
Jak juz ktos wspomnial tez mam watpliwosci co sie stanie jezeli przyjdzie mi po 15 latach remontowac kazde z tych mieszkan a ze mam je w podobnym wieku to moze sie to skumulowac w podobnym czasie.
Dzieki Slawku ze pokazanie tej drogi bo moge powoli luzowac plan budzetowy a to tylko 11 lat.
Z rzeczy z ktorych nie zdawalem sobie sprawy zaczynajac budowac portfel mieszkan na wynajem to fakt ze wg mnie to nie jest dla kazdego. Trzeba naprawde dobrze zarabiac zeby miec te kilka mieszkan kupionych za gotowke lub nawet w kredycie. W Polsce wiekszosc problemow finansowych rozwiazuje sie przy dochodach ok 10tys na reke miesiecznie, dokladajac jakis bufor powiedzmy kolenych 10 tys zl daje nam to powiedzmy 25 tys zl. Aby miec taki dochod pasywny z mieszkan trzeba… (zwrot 5%) miec 6 mln zl majatku. Z drugiej strony gdybym tak na poczatku to liczyl to bym nawet nie zaczynal, ale czasami mozna sie szczesliwie zaskoczyc.
Basta, masz rację: pierwszy krok to już (może nie połowa, ale…) duża część sukcesu. Gratuluję Ci udanych 11 lat inwestowania i cieszę się, że miałem okazję wskazać Ci drogę do wolności finansowej.
Czytając Twój komentarz pomyślałem, że za 50 lat (raczej tego nie dożyję) Twoi wnukowie lub prawnukowie będą mówić, że Dziadek Basta to dopiero miał szczęście bo zaczynał inwestowanie w 2010 roku gdy mieszkania były rozdawane niemal za darmo. Tego pewnie nie dożyję, ale spodziewam się, że za 11 lat, w 2032 roku, też będziemy z łezką w oku wspominali stare dobre ceny początku wieku.
W każdym razie, ja wchodzącym na rynek nie współczuję. Tylko zachęcam by się nie … zniechęcali:-)
Dzieki raz jeszcze za pokazanie tej mozliwosci. Zamiast dusic sie w korporacji i pracowac do 70-tki jest alternatywa. Musze tylko nadrobic lekture Twoich ksiazek. Teraz chodzi mi po glowie ktory moment to bedzie ten w ktorym dobrze jest wyjsc z dotychczasowego schematu pracy.
Odnosnie perspektywy czasu o ktorej piszesz, to prawda ze nieruchomosci nas przezyja. Myslalem tez nt Trustow o ktorych pisales na Fridomii dawno temu. Czy cos w tej kwestii sie w Polsce zmienilo? Slyszalem ze istnieja za granica podobne formy np Lichtenstein, tylko nie wiem czy sa godne zaufania.
Basta, cała przyjemność po mojej stronie. Nic mi niestety nie wiadomo o zmianach w polskim ustawodawstwie dot trustów. Może ktoś z Fridomiaków/Fridomiaczek coś słyszał?
Swoją przygodę z nieruchomościami rozpocząłem w 2013 kupując wraz z żoną na kredyt mieszkanie 3-pokojowe w naszym mieście (na wtedy na nasze własne potrzeby , ale w miedzyczasie wyremontowaliśmy niskim kosztem poddasze w moim rodzinnym domu i tam też zamiekszaliśmy) , a że sprzedający mieszkanie miał duży poślizg przy budowie domu to przez kolejne 2 lata wynajmował swoje stare mieszkanie od nas (I tak zaczęłą się nasza przygoda z wynajmem i budowaniem pasywnego dochodu). Po kilku latach czytania bloga i po przeczytaniu wszystkich książek Sławka i zakupie 2 garaży w międzyczasie w 2020 r zakupiliśmy kawalerkę w Bydgoszczy z pomocą Mzuri investment .
Odpowiadając na pytania Sławka:
1. Czy pandemia przybliżyła Cię do Twojej fridomii?
Bez zmian – ostatni zakup zrealizowaliśmy tyż przed wybuchem pandemii za gotówkę . Najprawdopodobniej zdecydujemy się refinansowaniem zakupu pooszczędzamy jeszcze 1-2 lata i kupimy następną nieruchomość. Z 2 mieszkań i 2 garaży na czysto mamy 1950 zł. Początek naszej przygody z nieruchomościami to było budowanie 3 filaru emerytalnego ale w trakcie poszerzania wiedzy urodziła sie fridomia ale sama w sobie nie jest celem . Większy dochód pasywny to wiekszy spokój ducha . A jak nasze wpływy z najmu przewyższą nasze wydatki to będzie to wiśienka na torcie .
2. Jak się zmieniła Twoja determinacja do osiągnięcia wolności finansowej?
Bez zmian – bo sama wolność finansowa nie jest celem tylko wartością dodaną im bliżej wolności tym łatwiej w życiu . A portfel mieszkań będzie rósł jak szybko mam nadzieję że jak najszybciej i maxymalnie do naszych możliwości finansowych .
mband, dzięki za podzielenie się swoją perspektywą. Cieszę się, że moje książki pojawiły się w Twoim życiu w odpowiednim momencie.
Potwierdzam, że rzeczywiście celem nie musi być osiągnięcie 100%-owej wolności finansowej. Osiągnięcie jej w powiedzmy 50% też daje dodatkowego spokoju ducha. Powodzenia w stawianiu kolejnych kroków na miarę Waszych możliwości finansowych. Trzymam życzliwie kciuki:-)
Bardzo dziękuję za książkę” Moja droga do wolności finansowej” Rewelacyjna.
Szkoda że wcześniej nie wiedziałam o Twoim istnieniu i o Twoich książkach. Mam 65 lat, ale myślę że postaram się skorzystać z twoich rad. Przede wszystkim dotyczących myślenia o finansach(bogactwie czy wolności). Dziękuję też za pokazanie drogi.
Ta książka powinna być obowiązkową lekturą dla wszystkich młodych.
I chyba już tylko Twoje książki będą prezentami dla dzieci i wnuków.
Odpowiadając na pytania:
1. Wzrosła: mniej wydaję, kupuję bardziej świadomie, mam czas na “przyjemne” dla mnie rzeczy.
2. Wzrosła: lokaty są tak oprocentowane, że nadzieja na wolność finansową jest na pewno w czymś innym. Chciałabym aby było stać mnie na wspólny wyjazd z córkami i ich rodzinami
Joasiu, przepraszam za długą ciszę i serdecznie dziękuję za tak bardzo ciepłe słowa. Takie pochwały są bardzo, bardzo miłe dla każdego autora, dla mnie oczywiście również. Dziękuję.
Jestem ciekaw tego czy udało Ci się wdrożyć któreś z rad w życie? Jak to wygląda?
Trzymam mocno kciuki. Nigdy nie jest za późno by podjąć się nowych wyzwań, nowych projektów, by zacząć nabierać nowych nawyków.
Dlaczego ta strona zdechła? To tak wygląda jakby po stronie Admina przeszedł jakiś kataklizm. Ale także po stronie forumowiczów jakby przeszedł jakiś pomór.
Ja minimalnie musiałem zniżyć wysokość niektórych czynszów w 2020r. ale generalnie przez pandemię przeszedłem suchą stopą. Mam 5 nieruchomości /cztery już wynajmowane/ i 14 najemców. Dojdzie za chwilę jeszcze 4 najemców. Wolność finansową już mam. Mam też dochody z innych źródeł.
Ale dlaczego tutaj taka cisza gdy wokół mamy szaleństwo tzw. polskiego ładu? Jest tyle tematów, pytań. Co z prawami nabytymi, co z ochroną interesów w toku? Ale widzę, że ta dawna wspólnota forumowiczów rozsypała się w pył. Co dalej gdy dotychczas wyliczane ROI zderzyło się z tanią i nieodpowiedzialną polityką? Jak sobie radzicie?
Picnic, Ciebie również przepraszam za przydługą ciszę. O powodach już dziś pisałem kilka razy, nie chcę się nadmiernie powtarzać. Mam silne postanowienie powrotu do dyskusji i wymiany merytorycznych poglądów.
Jak z Twojej perspektywy wygląda sytuacja po ponad 2,5 roku?
Slawek czy fridomia umarła?;( od ponad roku żadnego nowego artykułu. Szkoda tyle ciekawych dyskusji tu było…
Po cichu liczę ze jednak nie
Sorge, zapraszam ponownie na łono fridomii. Jeszcze będzie ciekawie:-)
(…) “postanowimy zrobić kapitalny remont Firmy, że Fundacja Fridomia będzie musiała zejść na drugi, trzeci plan” …
smutno :(
Sławku, koniec smuty! Obiecuję!