Mam przyjemność przedstawić mój ostatni wywiad w 30 numerze (kwiecień — maj 2025) Magazynu Inwestora “Strefa Nieruchomości”. Artykuł traktuje o inwestycyjnych pułapach, które mogą pogrążyć nawet ekspertów. W ramach artykułu temat podjęli również Wojciech Kłodziński, Kuba Midel, Wojciech Orzechowski i Adam Grzymski. Treść mojej wypowiedzi zamieszczam poniżej:
Sławek Muturi
Pionier inwestowania w najem w Polsce: pierwsze mieszkanie na wynajem kupił w 1998 roku, napisał 10 książek o tematyce wolności finansowej, wprowadził wiele praktyk służących minimalizacji ryzyka związanego z najmem. Jego firma Mzuri to pierwsza firma branży profesjonalnego zarządzania najmem — dziś posiada w swojej bazie kilkanaście tysięcy lokali na wynajem. Prawdziwą pasją Sławka są podróże, w których spędza po 10-11 miesięcy każdego roku — jest jednym z 3 ludzi na świecie, którzy odwiedzili każdy ze 193 krajów członkowskich ONZ co najmniej po dwa razy.
Rodzice dwu — trzylatka nie pozwoliliby mu samodzielnie wrócić z przedszkola do domu, nawet gdyby dziecko dobrze znało codziennie przemierzaną trasę. Małemu dziecku brakuje zdolności do oceny źródeł zagrożeń, np. prędkości nadjeżdżających pojazdów. Może także łatwo dać się ponieść emocjom, choćby po spotkaniu sympatycznego psa. Samodzielny powrót do domu mógłby więc zakończyć się tragedią.
Wraz ze zdobywaniem doświadczenia życiowego ryzyko nieudanego samodzielnego powrotu do domu maleje. Nie oznacza to jednak, że kiedykolwiek spadnie do zera. Nawet dojrzałemu 50-latkowi może przytrafić się wypadek — wystarczy chwila zamyślenia, zagapienie się lub oślepienie przez promienie zachodzącego słońca. Albo błąd popełniony przez przypadkowego kierowcę.
Początkujący inwestorzy często popełniają błędy wynikające z braku wiedzy, np. dotyczącej sposobu sprawdzania stanu prawnego i technicznego mieszkania. Mogą także zbyt optymistycznie ocenić koszty remontu i przez to ich nie doszacować. Innym problemem jest chęć urządzenia mieszkania pod siebie, co często prowadzi do przekroczenia założonego budżetu. Brak cierpliwości to kolejna pułapka — zamiast pogodzić się z tym, że okazja może uciec i spokojnie poczekać na kolejną, inwestor podejmuje decyzje pochopnie. Błędem bywa również nadmierne lewarowanie — zamiast zacząć od jednego mieszkania i nauczyć się mechanizmów inwestowania w najem, niektórzy od razu kupują kilka nieruchomości. Widziałem wiele przypadków, w których remont się przedłużył i pochłonął więcej środków, przez co inwestorowi zabrakło funduszy. Jego niewykończone mieszkania nie nadawały się do wynajęcia, a on sam nie miał z czego regulować zobowiązań takich jak wysokie raty kredytowe.
Doświadczeni inwestorzy z jednej strony powinni być w stanie unikać błędów charakterystycznych dla początkujących. Z drugiej jednak strony mogą popaść w rutynę i zacząć popełniać inne błędy — np. rezygnować z dokładnej analizy i podejmować decyzje na podstawie założeń. Jest to szczególnie ryzykowne przy inwestowaniu za granicą, gdzie prawo, procedury i zwyczaje rynkowe bywają zupełnie inne. Nie można zakładać, że znajomość rodzimego rynku oznacza automatyczne zrozumienie mechanizmów funkcjonujących w obcym kraju. To samo dotyczy wchodzenia w nowe segmenty rynku.
Od lat jestem zwolennikiem specjalizacji. Nie kuszą mnie inwestycje w innych krajach ani w segmentach nieruchomości poza mieszkaniami na wynajem, bez względu na to, jak atrakcyjne mogą być potencjalne zwroty. Wiem, że wejście w nową branżę wiązałoby się z utratą przewagi wynikającej z dogłębnego zrozumienia ryzyka i wiedzy, którą zdobyłem na przestrzeni lat, inwestując w mieszkania na wynajem w Polsce. To doświadczenie pozwoliło mi wyciągnąć wnioski z wcześniej popełnionych błędów. Moim zdaniem zadowolenie z tego, co się ma, i nieuleganie pokusom jest najlepszą formą zabezpieczenia inwestycji.
Następnym częstym błędem, który dostrzegam w rozmowach z inwestorami, jest brak jasnej strategii inwestycyjnej. Co innego pomnażanie kapitału, a co innego dążenie do osiągnięcia wolności finansowej — czyli sytuacji, w której dochody pasywne (np. z wynajmu mieszkań) przewyższają miesięczne koszty utrzymania. Teoretycznie różnica ta jest oczywista, ale w praktyce wielu inwestorów, którzy deklarują, że ich celem jest wolność finansowa, po latach — gdy wzrasta wartość rynkowa ich mieszkań — decyduje się na sprzedaż lokali. Dopiero gdy pytam: „po co?” i uświadamiam im, że w ten sposób zmniejszą swoje miesięczne wpływy z najmu, zaczynają się wahać.
Niektórzy kierują się argumentem, że „dużo zarobią” na sprzedaży i szkoda byłoby nie skorzystać z takiej okazji. Oczywiście każdy ma prawo do zarządzania swoim majątkiem według własnego uznania, ale wielokrotnie widziałem sytuacje, w których inwestorzy bliscy osiągnięcia wolności finansowej sprzedawali swoje mieszkania, a po kilku latach żałowali — bo nadal musieli pracować na etacie. Gdyby ich nie sprzedali, mogliby pozwolić sobie na wcześniejszą emeryturę znacznie szybciej. Pamiętam rozmowę z pewnym Szkotem, którego spotkałem w barze w Singapurze. Zaczęliśmy rozmawiać o tym, czym się zajmuję i jak to możliwe, że mogę sobie pozwolić na kilkumiesięczny pobyt w tak drogim mieście. Wyjaśniłem mu różnicę między dążeniem do bogacenia się a dążeniem do wolności finansowej — i że to dwa zupełnie różne cele, wymagające odmiennych strategii. Słuchając mnie, aż złapał się za głowę. Stwierdził, że gdybyśmy przeprowadzili tę rozmowę dwa-trzy lata wcześniej, nie sprzedałby swoich mieszkań i dziś nie musiałby już pracować.
W ciągu ostatniego roku lub półtora ceny mieszkań gwałtownie wzrosły. Wielu inwestorów postanowiło wówczas wycofać się z najmu i sprzedać swoje nieruchomości, korzystając z okazji do realizacji dużych zysków. Jestem jednak przekonany, że część z nich w przyszłości będzie tego żałować.
