Czy w 2020 roku należy być bardziej ostrożnym & krótka rzecz o flipingu

Na pewno wielu z Was zastanawiało się, co przyniesie nam 2020 rok na rynku nieruchomości. O ile jeszcze wzrosną ceny mieszkań? Ile będzie kosztowała szafa Pax? Czy przyjezdni z Ukrainy nadal będą ochoczo wynajmować od nas mieszkania, czy może przeniosą się do Berlina?

My też o tym myślelimy. Ale zmartwię Was. Nie mamy odpowiedzi na te pytania (chociaż część hipotez omówiłem tutaj, a w następnym tygodniu podejmiemy się próby odpowiedzi na kilka z nich =)

Natomiast to co wiem na 100% to to, że w nadchodzący rok będzie tym momentem, w którym rekomendowałbym inwestorom zwiększoną ostrożność zakresie tego jak, z kim i w co inwestują względem poprzednich lat. Rekomendowałbym też znacznie większej uwagi przykładanej do obecnej sytuacji na rynku.

Warren Buffet kiedyś powiedział “bądź ostrożny, kiedy inni są chciwi – bądź chciwy, kiedy inni są ostrożni”. Większość z Was może nie pamiętać okresu 2008-2013, kiedy ceny nieruchomości w Polsce leciały na łeb na szyję. Ani też odbicia cen w 2013 roku, kiedy NBP obniżył stopy procentowe, a Polska gospodarka zaczęła wychodzić z dołka cenowego. A nawet jeśli, to nie wpadlibyście na szalony pomysł inwestować w nieruchomości. Zapewne 90%  z czytających ten post zaczęła się interesować inwestowaniem w nieruchomości 2-3 lata temu, kiedy wzrost cen mieszkań stał się zauważalny dla przeciętnego Kowalskiego. Część z Was zapewne dopiero w 2019 roku zaczęła się interesować tematem – w szóstym roku wzrostów cen. I niestety, wraz ze spadkiem rentowności innych bezpiecznych sposobów inwestowania, chciwość zaczyna brać górę – 5-7% zwrotu z najmu przestaje wystarczać, a obecni na rynku inwestorzy zaczynają szukać “bardziej godnych” alternatyw.

Dzisiaj o inwestowaniu w mieszkania możesz porozmawiać ze swoim kierowcą w Uberze, “wszystkiego” można się dowiedzieć z YouTube’a, a co dwudziesta osoba, która kupiła kilka mieszkań i zrobiła parę inwetycji, zaczyna pisać poradniki, uruchamiać szkolenia, a co najmniej oferować flipy na zasadzie 50/50 (o nich poniżej) czy innych inwestycji wspólnych (o tym, ile trzeba doświadczeń, żeby dobrze inwestować będzie w innym poście – powiem tylko tyle, że tylko w 2019 roku “przeflipowałem” ponad 100 mieszkań, w tym dwie kamienice – i nadal popełniam błędy i zaliczam straty!). Zwłaszcza napływ tych ostatnich jest dość symptomatyczna dla różnorakich rynków, na których pojawiają się różni guru, którzy mają uniwersalną metodę inwestowania – do czasu, kiedy nastąpi pierwszy odpływ i kryzys (warto poczytać o tym, jak zachowywali się inwestorzy przed kryzysami giełdowymi np. upadku Nifty Fifty po 1968 roku, bańki dot-com z lat 2000-2001, czy kryzysu kredytowego z 2007-2008).

Jednakże prawda jest taka, że biorąc pod uwagę różnorakie wskaźniki rynkowe (ceny, popyt, podaż, makrootoczenie), mieszkania zaczynają powoli stawać się drogie, a dynamika ich cen może nas niestety zacząć zaskakiwać. Póki jeszcze inwestuję w wynajem, to nie ma to dla mnie tak dużego znaczenia – moja rentowność najmu pewnie może się wahnąć o 1 punkt procentowy, a w ciągu roku czy dwóch wzrost czynszów i tak zrobi swoje. Ale jeśli inwestuję we flipy, czy to na rynku wtórnym, czy pierwotnym, czy to aktywnie, czy pasywnie, to czynniki te stają się dla mnie znacznie bardziej istotne.

Z myślą o Was przekazuję moje przemyślenia nt. flipingu, pochodzące z powstającej książki o mitach inwestowania w nieruchomości.

***

Mit 44: Najlepszy jest flipping

Fliping to jedna z najpopularniejszych (i równie starych co wynajem) strategii zarabiania na nieruchomościach, którą można krótko i mało odkrywczo podsumować jako „kup tanio, sprzedaj drogo”. Flipować można niemal wszystkim – garażem, małą działką budowlaną, mieszkaniem, kamienicą, a nawet umową sprzedaży lub wynajmu. Dobrze i bezbłędnie przeprowadzony fliping może dawać Inwestorowi zyski w skali roku powyżej 10% (chociaż są na pewno uzdolnieni i konsekwentni Inwestorzy, którzy generują 20, 30 i więcej % rocznie) – czasem denominuje się to raczej jako 30 tysięcy złotych z flipa. Jednakże, w przeciwieństwie do najmu, fliping wymaga ciągłej uwagi i zaangażowania Inwestora oraz posiada kilka ryzyk, które mogą spowodować czasową nieopłacalność tej strategii oraz pojawienie się strat (o których rzadko kiedy kto się chwali). Z powyższego względu trudno oprzeć wolność finansową na flipingu – nie mniej może on być jedną ze strategii zbliżających Inwestora do wolności finansowej!

Jak działa fliping? Opiera się on na jednym z trzech podejść do zarobku:

1. Strategia spekulacji: Kupuję nieruchomość dzisiaj, licząc, że jej cena wzrośnie w czasie wraz ze wzrostem przeciętnych cen nieruchomości lub też w związku z popularnością danego miejsca (np. w promieniu 500 metrów budowana jest nowa linia metra lub kompleks biurowców) – sprzedając ją po roku, dwóch, trzech realizujemy zysk. Innymi słowy, jest zbliżona do gry na giełdzie, gdzie część inwestorów liczy na łut szczęścia, wzrost danej branży, inflację cen. W szczególności strategia ta jest kusząca dla początkujących graczy, którzy nie pamiętają ostatniego okresu spadku cen – natomiast największe zyski przynosi przy zakupie lewarowanym lub kupnie z odroczoną płatnością, np. od deweloperów (wpłaca się tylko zadatek, a następnie sprzedaje się cesję umowy). Ryzyka tej strategii są dość oczywiste, mianowicie w sytuacji trwałego spadku rynku może się okazać, że sprzedaż mieszkania skończy się stratą i trzeba będzie dłużej czekać na osiągnięcie zysków – najgorsze jest to, że nie ma się zupełnie wpływu na rynek! Pół biedy, jeśli jest to nieruchomość którą można wynająć, gorzej jeśli jest to na przykład grunt, który nie przyniesie przychodów z najmu, a jeszcze na dokładkę został on nabyty na kredyt (potwierdzi to szereg osób, które kupowały spekulacyjnie nieruchomości w 2007 i 2008 roku).Przykład: zawierasz umowę zakupu mieszkania o cenie 400.000 złotych od dewelopera i wpłacasz mu 10% zadatku – mieszkanie nie jest nawet jeszcze dziurą w ziemi. Po roku (mury zaczynają się już piąć w górę) i wpłacie kolejnych 30% (łącznie 160.000 zł) ceny nieruchomości poszły w górę o 10%. Sprzedajesz cesję młodemu małżeństwu, które chciałoby dokładnie takie mieszkanie ale nie mogą czekać 3 lat – ustalacie cenę 40.000 złotych za cesję umowy. Zarabiasz więc 20% (podatki!) na zaangażowanym kapitale! Powtarzasz strategię kupując dwa kolejne mieszkania. Niestety wybucha właśnie kryzys na rynku mieszkaniowym, a Twój deweloper bankrutuje.

2. Strategia dyskonta: Kupuję nieruchomość z dyskontem, istotnie poniżej średniej ceny rynkowej (np. w ramach licytacji komorniczej, z pierwszej ręki od znajomego etc.), a następnie sprzedaję po średniej cenie rynkowej. Zysk jest budowany dzięki asymetrii informacji graczy na rynku nieruchomości – doświadczony fliper posiadający dostęp do okazji z pierwszej ręki zawsze kupi taniej niż początkujący inwestor (a zwłaszcza niż konsument). Jest to dość bezpieczna strategia, ponieważ tani zakup zawsze daje przestrzeń do zysku – w najgorszym wypadku nieruchomość można wynająć z wyższą rentownością niż gdyby była kupiona po średniej rynkowej.Ryzyko tej strategii ogranicza się zasadniczo do tego, czy (1) będziesz mieć odpowiednią liczbę okazyjnych ofert, żeby z tego się utrzymać (obecnie w Warszawie jest to trudne do osiągnięcia); (2) czy dobrze wyceniło się wartość rynkową nieruchomość, chociaż jeżeli jest to standardowa nieruchomość to ryzyko jest niewielkie (np. mieszkania łatwo ocenić dzięki wizytom na stronach internetowych i płatnym raportom); (3) czy uda nam się szybko obrócić nieruchomością (żeby się nie wystawić na ryzyko, że w międzyczasie spadną ceny rynkowe lub wprowadzone zostaną niekorzystne przepisy – jak w przypadku obrotu gruntami rolnymi); wreszcie (4) czy dana nieruchomość jest płynnym aktywem, ponieważ można na przykład bardzo okazyjnie duże mieszkania lub domy z cenami istotnie poniżej średnich rynkowych – ale równie trudno znaleźć też potencjalnych nabywców…Przykład: dowiadujesz się od dobrego znajomego, że członek jego rodziny musi pilnie sprzedać mieszkanie, które oceniasz rynkowo na 500.000 złotych, ponieważ przeprowadza się za granicę. Ze względu na pośpiech, jest gotów sprzedać je Tobie za 400.000 złotych. Przeprowadzasz szybko transakcję zakupu (uwaga: płacisz jeszcze 8.000 zł podatku PCC i 2.000 zł dla notariusza) i natychmiast ogłaszasz ofertę sprzedaży mieszkania za 490.000 złotych (żeby szybciej się sprzedało) – po miesiącu sprzedajesz mieszkanie. Zarobiłeś 80.000 złotych, płacisz od tego 18% podatku, więc zyskujesz ok. 16% na jednej szybkiej transakcji (więcej gdyby nieruchomość kredytować). Nie mniej czekasz kolejne 6 miesięcy na znalezienie kolejnej równie ciekawej okazji.

3. Strategia wartości dodanej: Kupuję nieruchomość w jednym stanie, a sprzedaję ją w innym, bardziej wartościowym stanie dzięki przeprowadzonym ulepszeniom (remont, zmiana układu, ale też uzyskanie innych dokumentów). W strategii tej korzysta się przede wszystkim na tym, że nowy nabywca albo (1) nie ma wiedzy jak przeprowadzić powyższy proces; (2) nie ma czasu na przeprowadzenie tego procesu. Może to dotyczyć remontu (z ruiny po pożarze robimy luksusowy apartament), zmiany funkcjonalnej (z dużej kawalerki robimy dwa pokoje), uzyskaniu dokumentów (dla działki uzyskujemy tzw. Warunki Zabudowy oraz podciągamy media, dla poddasza uzyskujesz zgodę na zmianę przeznaczenia na mieszkania), uporządkowaniu stanu prawnego (np. oddłużenie mieszkania), czy też stworzenia biznesu (lokale użytkowe sprzedają się znacznie drożej jeżeli mają podpisaną umowę najmu). Jest to relatywnie najbezpieczniejsza strategia, jeżeli tylko znamy się na danym sposobie podnoszenia wartości. Stąd fliperzy stosujący tę strategię z reguły koncentrują się na jednym z wymienionych kierunków działania.Przykład: otrzymujesz ofertę zakupu mieszkania do generalnego remontu za 250.000 złotych – ze swojego doświadczenia wiesz, że takie mieszkania po remoncie sprzedają się za 400.000 złotych i więcej. Szacujesz koszty remontu na 50.000 złotych. Przeprowadzasz remont i po czterech miesiącach sprzedajesz mieszkanie w cenach rynkowych, zarabiając prawie 100.000 złotych przed podatkiem. Skuszony zyskami kupujesz pierwsze w swoim życiu poddasze za jedyne 200.000 złotych – według sprzedającej je Wspólnoty można tam wydzielić 3 nowe mieszkania, które dałyby Tobie zysk 300.000 złotych po odjęciu kosztów remontu. Niestety Twój zapał zostaje ostudzony po tym, jak opinia strażacka niezbędna do Pozwolenia na Budowę nakazuje Tobie zainstalowanie szeregu zabezpieczeń przeciwpożarowych o wartości 300.000 złotych…

Jak widać z powyższych przykładów, fliping to potencjalnie wyższe zyski na pojedynczych transakcjach, ale też wysokie ryzyka oraz konieczność zaangażowania czasowego, które potencjalnie ograniczają długoterminową rentowność tej strategii. Nie da się flipingu prowadzić samodzielnie zza biurka, bez poświęcenia istotnego czasu na naukę i zbieranie doświadczeń, nie jest on też stabilny z perspektywy cash flow. Po kilku latach flipingu można mieć dużo więcej na koncie, ale jak tylko przerwiemy zajmowanie kolejnymi transakcjami, tak szybko środki te zaczną topnieć.

Możemy oczywiście powierzyć nasze środki fliperowi, stając się pasywnym inwestorem, jest to często tzw. podejście 50/50 – inwestor daje kapitał, fliper czas i doświadczenie, zyskami dzielą się pół na pół. Ale co będzie, jeśli się nie uda? Mało kto tym się chwali. Osobiście przeprowadziliśmy setki flipów i niestety wiemy, ze co 10 czy 20 transakcja jest na zero lub na stracie, a czasem nasz kapitał staje się zamrożony na rok lub dłużej. O tym fliperzy, szkoleniowcy, czy guru inwestycji zbyt rzadko mówią. Znamy też bardzo mądrych, doświadczonych inwestorów, którzy „umoczyli” na flipingu. Niestety to się zdarza!

A kluczowym problemem flipingu jest to, że ryzykujemy z reguły naprawdę sporym kapitałem w JEDNĄ INWESTYCJĘ (100 tysięcy lub więcej, ale z reguły są to kwoty rzędu 200, 500 lub więcej tysięcy złotych – czasem nawet z kredytem), żeby zarabiać na transakcjach średnio 10-30% rocznie. Czy to dużo? Porównywalnie do dobrych spółek giełdowych. A czy zadaliście sobie pytanie, czy jesteście gotowi kupić za taką kwotę akcje jednej lub kilku profesjonalnie zarządzanych spółek deweloperskich? Pewnie nie. Ale często jesteśmy gotowi powierzyć podobną kwotę znajomemu z Facebooka. Może będzie super biznes! A może będzie spektakularna klapa, nasz niedoszły partner ogłosi upadłość, a my zgarniemy straty… Warto w takich wypadkach się zastanowić kto tak naprawdę zarabia – my, fliper, a może owi szkoleniowcy? [EDYCJA ZA 2020.01.08: jak się dowiedziałem, na “mieście” mówi się na to “frajer na kajak” – jeden wiosłuje, drugi korzysta ;]

Nie mniej, sensowny fliping, dzięki wspomnianej wyższej rentowności (ale uwaga, jeśli nam noga się nie powinie), może być dobrym uzupełnieniem najmu na drodze do wolności finansowej. Stąd bardzo często inteligentni inwestorzy dążący do wolności finansowej stosują uzupełniająco fliping, dzięki któremu szybciej rozwijają swój kapitał. Zyski z transakcji przeznaczają na nieruchomości, które wynajmują i czerpią z nich cash flow, podstawowy kapitał natomiast nadal podlega obrotowi do momentu, gdy cash flow wystarcza do pokrycia wszystkich kosztów życia. Ale robią to w sposób zdywersyfikowany, rozkładając swoje środki na wiele projektów. Jeżeli jednak nie dysponują takimi kwotami, żeby realizować wiele projektów naraz, to raczej angażują się mniejszymi kwotami w kilka profesjonalnych projektów grupowych – bo tylko wówczas rozkładają swoje ryzyko i dają sobie duże szanse powodzenia.

***

Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!

Chcesz być na bieżąco z książką “Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!