Właśnie zakończył się Inman Connect 2020 w Nowym Jorku, w którym wziąłem udział. 4 dni, setki prelegentów, wystawców i uczestników. Agenci, brokerzy, firmy wspierające i start-up’y. Cały ekosystem nieruchomości w jednym miejscu. Czy było coś ciekawego?
Ważna rzecz – USA to kompletnie inny świat jeśli chodzi o obrót nieruchomościami. Do niedawna nie dało się, tak jak u nas, w 1 dzień kupić-sprzedać mieszkania (wystarczy pójść do notariusza). W USA każdy stan reguluje warunki transakcji, proces zajmuje 14 kroków (jakieś inspekcje, porozumienia, rachunki escrow, finansowanie pomostowe etc.) i większość agentów, z którymi rozmawiałem, ocenia go na 2-3 miesiące roboty. Dla amerykanów szokujące było to, że to takie proste u nas. Znamienne jest to, że coś takiego jak portale z prywatnymi ofertami dopiero teraz staje się czymś szeroko znanym =D
Nic dziwnego, że wokół rynku powstało szereg różnych rozwiązań:
- system broker-agent – łączący strony transakcji (bo agent kupującego i sprzedającego muszą się znaleźć i dogadać)
- setki systemów MLS do wymiany ofertami
- istotna rola brokera – dostarcza leady, szkoli, daje marketing
- ogromna liczba agentów – jest ich ok. 1,5 mln (w Polsce wg Metrohouse jest ich może 50 tys. – LINK)
- ogromna liczba aplikacji wspierających pracę agentów i brokerów – CRMy, ogłoszenia, komunikacja
- ciekawe rozwiązania na stronach z ofertami – każde miejsce jest bardzo dokładnie oTAGowane, można od razu podejrzeć jakie są w okolicy szkoły, jaka jest jakość komunikacji, bezpieczeństwo, za ile się wynajmie (przykład TUTAJ)
- ogromna walka o klienta i profesjonalizacja – prosty agent z byle wioski ma w małym palcu social media (FB, Insta, mailingi)
- dość duży rynek wynajmu – 8 mln landlordów, jednakże nie byli specjalnie reprezentowani na konferencji. Powstaje natomiast sporo aplikacji wspierających landlordów, począwszy od ogłaszania mieszkania, kończąc na windykacji
- nowości:
- iBuying – czyli wejście prywatnego kapitału odkupującego mieszkanie od sprzedającego za gotówkę. Dzięki temu nie trzeba się martwić procesem, można szukać nowego mieszkania (a nawet kupić je od iBuyera). W Polsce rozkręcają się dwie takie firmy, moje zdanie na temat tego rozwiązania u nas poniżej w wideo
- iFinancing – czyli patenty na odzyskiwanie gotówki z domu, czy zamiany domów
Krótka relacja wideo poniżej – więcej na moim profilu na Insta w relacji ICNY2020 (LINK):
12 Responses
Dzień dobry,
od kilku lat wynajmuję 5 mieszkań. Do tej pory rozliczałem je ryczałtem jako osoba fizyczna, z różnych przyczyn: prostota, brak możliwości założenia dg w Polsce (od dekady mieszkam we Francji.)
W zeszłym roku kupiłem kamienicę,12 lokali.
Z tego względu na początek poszukuję jakiegoś poradnika o zakładaniu firmy zajmującej się wynajmem, bądź optymalizacji podatkowej.
Wątpliwości mam bardzo dużo pierwszą z nich jest remont teraz czy po założeniu działalności gospodarczej?
Jeśli komuś przychodzi na myśl warta uwagi pozycja w której choćby rozdział dotyczył spraw przeze mnie wymienionych proszę o podpowiedź.
Serdecznie dziękuję.
Norbert, gratuluję zakupu kamienicy. Odpowiadając na Twoje pytania.
1) jakiś czas temu można było założyć dz gosp przez internet – nie musisz nawet przyjechać do RP
2) Najlepszym w PL ekspertem od opodatkowania najmu jest Wynajmistrz. Polecam
3) Gdzie jest zakupiona przez Ciebie kamienica? O ile nie jest to małe miasteczko i o ile zlecisz obsługę najmu Mzuri, to Mzuri może Ci pomóc również w kompleksowym nadzorze nad remontem – wyremontowaliśmy (niektóre jeszcze trwają) ok 30 kamienic więc jakieś pojęcie o tym nasi specjaliści mają
Tak czy inaczej, powodzenia w stawianiu kolejnych kroków ?
Norbert,
dołączę do tego, co Sławek napisał, że zanim stwierdzisz czy DG, czy może nawet sp. z o.o., to dobrze mocno się zastanowić (i przeliczyć to finansowo) co dalej z tą nieruchomością będziesz chciał robić.
Przykład – jeśli chcesz ją tylko wynajmować na długi termin, to wystarczy DG nie-VATowskie, a nawet do momentu startu najmu nie jest Tobie potrzebne. Dlaczego? Bo w najmie na długi termin VAT niestety jest dla Ciebie kosztem, nie masz możliwości odliczeń VAT należnego od naliczonego (bo nie naliczasz =)
ALE, gdybyś chciałbyś dodać piętro i sprzedać mieszkania, to sugerowałbym DG/sp. z o.o. VATowskie – bo już możesz popracować na VAT.
Wynajmistrz niezależnie jak jest mądry (ja ich szczerze polecam!) nie odpowie Tobie na te pytania, bo Ty sam musisz na nie odpowiedzieć (ew. ktoś kto Ci doradzi =)
Wiesz moze czy maja swoja ustawe o ochronie praw lokatorow? Mieszkanie z linku, ktory podales dziwnie tanie…
TX, nie pamiętam dokładnie jak to wygląda w USA, ale byłbym b. zdziwiony gdyby nie było. UoOchPrLok nie jest polskim wymysłem, funkcjonuje na większości cywilizowanych rynków najmu mieszkań. Dodam jeszcze, że jako landlord bardzo się cieszę z jej istnienia ??
Dlaczego bardzo się cieszysz z istnienia UOCHRONPRAWLOK – a ?
Bo bez niej trudniej byłoby – wg mnie – znaleźć najemcę? Niektórzy landlordowie w Anglii czy Niemczech, twierdzą wręcz że niemożliwe ?
Nie rozumiem tej logiki. To gdzie potencjalni najemcy by mieszkali? W lokalach komercyjnych nie ma takiej ustawy a jednak najemcy się znajdują.
TX, patrząc krótkoterminowo może masz rację. Natomiast w perspektywie historycznej, bez UOOCHROPRALOK mógłby w ogóle nie powstać był rynek najmu. Trochę tak jak bez deregulacji “open skies” nie powstałyby tanie linie lotnicze
Sławku, przyznam że wciąż nie rozumiem. Czytałem 13 pięter – przed wojną chyba nie było takich regulacji a rynek najmu istniał. Kiedyś wspomniałeś (chyba w książce) o Twoim, jeśli dobrze pamiętam, wujku który z sukcesem inwestował w bardzo tanie mieszkania w Kenii – czy obowiązywała wtedy analogiczna regulacja?
Nie bardzo też rozumiem analogię do latania. Wspominasz o deregulacji, która zdjęła pewne ograniczenia pozwalając na powstanie nowych formatów usług. UOOCHROPRALOK natomiast jest regulacją która ogranicza swobodę kontraktową.
TX, przed wojną w Polsce byli kamienicznicy i chyba poza nimi niewielu w ogóle posiadało swoje mieszkania (oprócz właścicieli domów na przedmieściach). Dla osób przybywających do dużych miast że wsi nie było chyba alternatywy dla najmu.
Być może się mylę w sprawie związku przyczynowo- skutkowego pomiędzy ustawa a istnieniem rynku najmu. Tak czy inaczej cieszę się z istnienia tej ustawy. Czuję że bez niej byłoby nam landlordom trudniej. Posiadam M na wynajem od 21 lat i ani razu nie odczułem by UOOCHPRLOK w czymkolwiek mnie ograniczała ???
TX – celowo takie wybrałem ;)
To jest podwójna ciekawostka:
1. to foreclosure, czyli mieszkanie przejęte przez bank od dłużnika, które (to już domniemuje z opisu) można licytować (ciekawostka dla mnie, cena to 20% oszacownia, a nie te nasze mizerne 67% czy 75%)
2. to jest mieszkanie z „rent stabilization”, czyli +/- tym co nasz najem bezterminowy, w którym działa UoOchPrLok (@ Sławek – super marketingowy skrót ;) Trzeba się zakwalifikować do wynajęcia takiego mieszkania, ale jak się uda to super. Wówczas
Tu konkretnie najemca płaci 610 USD/m, czyli rocznie 7320 USD (policzyłem ambitnie 12 miesięcy, bez operatora =). Zwrot przy cenie 169,990 USD to 4,3% – mizeria. Jak liczyłem na kolanie zwroty w NY to wychodzą właśnie w granicach 3-5%.
Więcej na te tematy:
https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/overview-landlord-tenant-laws-new-york.html
https://ny.curbed.com/2017/8/28/16214506/nyc-apartments-housing-rent-control
https://en.wikipedia.org/wiki/Rent_control_in_New_York