Czy z punktu widzenia właścicieli mieszkań na wynajem słuszne są obawy/głosy/opinie, że REIT-y mieszkaniowe mogłyby zdominować rynek najmu – przynajmniej w największych aglomeracjach?
Odpowiadając dwoma słowami: są zupełnie bezpodstawne.
Ostatnio widziałem dane przygotowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii dotyczące REIT-ów na świecie. Z tych danych – chyba wiarygodnych, bo są zbieżne z moją wcześniejszą wiedzą ogólną – wynika, że w Wlk. Brytanii istnieje 36 REIT-ów o łącznej kapitalizacji rynkowej wynoszącej 56,6 mld EUR. Daje to średnio 1,6 mld EUR na 1 brytyjski REIT. Podobnej wielkości są średnio REIT-y w Hiszpanii (1,6 mld EUR) oraz we Francji (1,5 mld EUR). Większe są REIT-y jedynie w Holandii (średnio 5,8 mld EUR), ale tam pierwsze REIT-y pojawiły się ok 40 lat wcześniej niż w pozostałych krajach Europy. Natomiast o wiele mniejsze są w Irlandii (0,8 mld EUR), Niemczech (0,7) oraz w Belgii (0,6). Najmniejsze – choć powstały stosunkowo dawno, bo 20 lat temu – są REIT-y w Bułgarii (warte średnio zaledwie 17 milionów EUR).
Jak dużą kapitalizację będą miały REIT-y w Polsce?
Nawet przyjmując – optymistycznie – że ich średnia kapitalizacja wyniesie 0,5 mld EUR, to jeden polski REIT dysponowałby kwotą PLN 2 mld do zainwestowania. Jak duży zatem będzie jego portfel mieszkań na wynajem? Zakładając – znów bardzo optymistycznie – średnią wartość mieszkania w wysokości 250 tys zł, za kilka lat miałby 8.000 kawalerek. O około 20% mniej niż liczba mieszkań w portfelu obsługiwanym przez Mzuri. W skali rynku najmu, liczącego dziś ponad 1,2 mln mieszkań na wynajem, to … pikuś. A jeśli takich REIT-ów mielibyśmy w Polsce nawet 10, to mielibyśmy … 10 pikusiów.
Zastanawia mnie natomiast coś innego.
W polskich mediach, na konferencjach i w innych publicznych wystąpieniach ekspertów (oraz dziennikarzy) wyczuwam dużą ekscytację PRS-ami, czyli dużymi funduszami inwestycyjnymi, które w Polsce od 40 lat inwestują w biurowce, w centra handlowe oraz w magazyny, a kilka lat temu zaczęły wchodzić w mieszkaniówkę. Zastanawia mnie czemu w ich przypadku eksperci nie zadają sobie podobnego pytania – czy PRS-y mogłyby zdominować rynek najmu?
Według mnie odpowiedź na to pytanie jest oczywista. Zdominują.
Wskazują na to co najmniej trzy poważne przesłanki. Pierwsza? Wystarczy spojrzeć na rynek biurowy. Słyszałem, że w budynkach klasy A, polski kapitał reprezentuje tylko … 4% powierzchni. Niewiele większy udział mamy pewnie w magazynach oraz w centrach handlowych klasy A. Dlaczego miałoby się to nie powtórzyć w przypadku mieszkań? Zajmie to trochę więcej czasu, bo własność mieszkań jest rozproszona i dominują na nim dziś Kowalscy mieszkający we własnym mieszkaniu, a nie inwestorzy. Ale to według mnie tylko kwestia czasu.
Dominacja sektora mieszkań już się zresztą zdarzyła – druga z listy przesłanek – m.in. w Niemczech. W przypadku Berlina, Drezna, Lipska i innych miast dominacja okazała się tak duża, że wręcz organizuje się referenda by znacjonalizować ogromne portfele mieszkań należące do gigantycznych funduszy inwestycyjnych. Czy w Polsce za jakiś czas też się obudzimy z ręką w nocniku?
Trzecią przesłanką jest ta wynikająca z gigantycznej kapitalizacji funduszy stojących za PRS-ami. Na przykład za grupą Griffin/Echo/Resi4Rent stoją m.in. Oaktree (wartość aktywów wynosi 172 mld USD) oraz PIMCO (aktywa warte 2 tryliony (2000 mld) USD. Dla zobrazowania skali, według danych MRiT, w 7 krajach Europy (Wlk. Brytania, Francja, Holandia, Belgia, Hiszpania, Niemcy, Irlandia), wszystkie 100 REIT-ów tam obecne ma łączną kapitalizację wynoszącą nieco ponad 159 mld EUR, czyli tyle samo co „niewielki” Oaktree. „Niewielki” bo PIMCO jest ponad 11-krotnie większe, a taki fundusz jak BlackRock zarządza aktywami wartymi aż 10 trylionów USD, czyli 55-krotnie większymi niż cały segment REIT-ów w 7 największych krajach Europy.
Jeśli ktoś miałby zdominować polski rynek najmu mieszkań, to z pewnością prędzej PRS-y niż REIT-y.
Jako optymista, liczę jednak na aktywność małych i średnich polskich inwestorów, budujących swoją wolność finansową poprzez inwestowanie w najem. Można oczywiście zarzucić (w Polsce lubujemy się przecież w tej dyscyplinie sportu), że mówię tak, bo mam w tym swój interes. To prawda. Ale można też – mam nadzieję – mimo wszystko, dostrzec, że rozdrobnienie własności mieszkań byłoby nie tylko korzystniejsze dla takich firm jak Mzuri, ale też – przede wszystkim – dla ogółu społeczności polskich najemców. Przekonali się o tym mieszkańcy Berlina, jeszcze do niedawna jednego z tańszych rynków najmu w Niemczech.
Najbardziej zagrożeni ekspansją PRS-ów nie są moim zdaniem ani drobni posiadacze mieszkań na wynajem, ani firmy typu Mzuri, tylko właśnie najemcy. Fundusze po ok 5-7 latach od zainwestowania w portfel mieszkań na wynajem pewnie chętnie by się wycofały z inwestycji. Jaką politykę czynszową będzie miał nowy właściciel? Korzystniejszą czy może mniej korzystną dla najemców? Być może przekonamy się o tym już za niedługo…
A co Wy o tym sądzicie?
9 Responses
Analizując wiele danych zastanawia mnie rozbieżność w liczbach – podaje pan iz aktywnie Pana firma zarządza 10k mieszkań – na stronach i w różnych źródłach można znaleźć liczby od 5 do 8k – jak jest faktycznie – może Pan jakoś potwierdzić te dane??
Bartłomiej, nie wiem do końca o jakich źródłach piszesz, ale pewnie nie ma w nich sprzeczności. Domyślam, że “rozbieżności” biorą się z różnych dat owych źródeł. Mzuri się rozwija i mamy – po prostu – coraz więcej mieszkań pod opieką. Pięć tysięcy mieliśmy kilka (nie potrafię powiedzieć dokładnie ile) lat temu. Na fridomii wszyscy jesteśmy na “Ty”. Mam nadzieję, że to dla Ciebie ok.
Moc serdeczności!
Ciekawe, nie macie żadnych opinii ani przemyśleń dotyczących PRS ani REIT’ów?
Brak komentarzy chyba świadczy o tym, że mało kto się bierze pod uwagę znaczący wpływ PRS na swoje inwestycje. Albo postanawiamy się nie przejmować tym na co nie mamy wpływu.
Jeżeli chodzi o aktywność małych i średnich inwestorów to chyba ma się nie najgorzej, o czym świadczy wciąż duży problem z zakupem atrakcyjnych inwestycyjnie mieszkań w rozsądnej cenie.
Ja już jakiś czas temu zastanawiałem się nad całym tym tematem, ponieważ podejrzewam, że pobliskie inwestycje jednej z grup nieruchomościowych we Wrocławiu spowodowały, że musiałem nieco obniżyć swoje czynsze. Natomiast doszedłem do wniosku, że zbiegło się to z innymi czynnikami rynkowymi, które ogólnie wpłynęły na obniżenie czynszów najmu, tak więc ciężko jednoznacznie ocenić wpływ, jaki miał na to konkurencja funduszu.
Nibul, zgadzam się, nie ma co się przejmować rzeczami, na które nie ma się żadnego wpływu. Masz też rację, że sąsiedztwo dużego bloku czy nawet całego osiedla należącego do PRS może obniżyć czynsze w najbliższej okolicy. Dodałbym, że w krótkim terminie.
W długim terminie, jeśli PRS-om uda się wejść do Polski na dużą skalę (słyszałem, że ostatnio dość mocno zwolnili, ale to może być tylko chwilowe), to raczej spodziewam się, że wpłyną one na wzrosty czynszów najmu. Jeden PRS sprzeda swój portfel drugiemu, a drugi będzie pod presją “zwiększenia efektywności”, bo od tego przecież zarząd dostaje premie:-)
Dość szczegółowo opisałeś Sławku PRS-y i wiążące się z nimi ryzyko, jak dla mnie alternatywą może być inwestycja w mieszkania w mniejszych miastach…
PS: Cieszę się z reaktywacji bloga :)
Michał, ja też cieszę się z Twojego powrotu na łamy fridomii. Dzięki. I tak, pewnie masz rację – PRS-y raczej nie wychodzą poza największe miasta, więc inwestowanie w mniejszych miastach ma swoje zalety. Jako Mzuri, też ostatnio sporo inwestujemy w mniejszych miastach:-) Jesteśmy obecni już w grubo ponad setce, we wszystkich województwach. Łatwiej jest znaleźć dobre okazje poszukując w 100 miastach niż w 1 jedynym:-)
Czy sukces REITów to nie jest po prostu efekt preferencji podatkowej? Czy po raz kolejny nie wyróżniamy jednej grupy kosztem innych?
Cześć Paweł, też nie wiem czemu REIT-om należy się zwolnienie z podatków. Nie lubię preferencji podatkowych. Wykrzywiają rzeczywistość, jak np ulgi PIT, ZUS, itp dla osób poniżej 26 roku życia. Wielu przedsiębiorców narzeka, że powodują demotywację osób 26+, które przez owe ulgi czują, że posiadając o wiele większe doświadczenie zarabiają niewiele więcej od osoby, która dopiero co znalazła swoją pierwszą pracę.
Z tego samego względu, choć jestem eurofilem, nie lubię dotacji unijnych. Nie rozumiem czemu polski przedsiębiorca ma być dotowany pieniędzmi od holenderskich lub szwedzkich podatników. Choć na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat dostaliśmy jako Mzuri setki ofert pomocy przy ubieganiu się o środki unijne, ani razu się nie skusiliśmy.
Paweł, zapytam, bo Twoje piękne imię jest dość popularne. Czy mieszkasz (lub mieszkałeś) w Łodzi? :-)