W Q3 2013 polskie banki udzieliły 45,773 kredytów hipotecznych, czyli – według moich wyliczeń – udziela się około 500 kredytów hipotecznych dziennie, wliczając w to weekendy i święta. Inaczej mówiąc, nieco więcej niż 1 na każdą minutę roboczego dnia!!!. Liczba kredytów wzrosła o 3,84% w porównaniu do Q2′ 2013. Wartość zawartych umów kredytowych (PLN 9 531 mld) wzrosła o 4,05%. Jednak w porównaniu do Q3 2012 roku, wartość nowo udzielonych kredytów jest niższa o 5%, a liczba o 9,7%. Średnia wartość udzielonego kredytu wzrosła o 0,58% i wyniosła PLN 200 658.
Wartościowy udział kredytów udzielonych w złotówkach wyniósł 99,35%, a wartość kredytów udzielonych w EURO (0,61% ogólnej wartości) spadła o 0,22% w stosunku do Q2. Przeciętny kredyt udzielony w zł miał wartość około PLN 200 000, natomiast średnia wartość kredytu walutowego to aż 521 416 zł.
Skąd wiem to wszystko? Z ogólnopolskiego raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości AMRON – SARFiN nr 3/2013 z dnia 27 listopada 2013 roku.
Czego jeszcze dowiedziałem się z Raportu? Że mamy w Polsce 1 813 923 sztuk czynnych kredytów mieszkaniowych. Czyli co dwudziesta osoba (włączając w to dzieci) ma kredyt mieszkaniowy. Ogólna kwota zadłużenia Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych to PLN 329 864 miliardy. Jaki to procent naszego PKB???
W raporcie są też dane o strukturze udzielonych kredytów ze względu na wskaźnik LtV. Jest też struktura geograficzna – 63,37% wszystkich kredytów zostało udzielonych w 9 największych miastach Polski. Udział samej tylko Warszawy to blisko 25%. Znalazłem też analizę struktury pod kątem okresu kredytowania czy średnich marż.
Ale ani jednej statystyki dotyczącej liczby kredytów udzielonych inwestorom vs konsumentom. Bankom – jak widać – takie informacje są zbędne:-(
32 Responses
Witam,
tak w raporcie jest sporo ciekawych informacji… ale tez nie ma np inforacji o tym ze banki od pwenego czasu bardzo niechetnie udzielaja kredytów hipotecznych nawet w złotówkach -> lepiej w koncu pozyczać na krótki termin gotówke i ustawic oprocentowanie 4xstopa lombardowa + prowizja i ubezpieczenie + dlugoterminowa inwesycja (regularne “inwestowanie”); banki w polsce to nie banki polskie co oznacza ze sa czesciowo winansowaneprzez “banki matki” z Europy zachodniej … to też nie wpływa raczej korzystnie na otwieranie sie na finansowanie KH, no i ponieważ mimo czarowania niektórych redaktorów oraz niektórych instytucji pewnego biznesmana z dolnosląskiego rynek nadal podąża “na południe”… no ale jest jeszcze bat w postaci 5% wkladu wlasnego w przyszlym roku… wiec nasze owieczki pedzą po kredyty tylko po to żeby coś kupic i nie wykładac własnej kasy (której na ogol przeciez nie ma 99% nie ma oszczednosci)… a jak Wy oceniacie trend na rynku – bedzie rosło czy spadało?
Interesuje mnie, czy dla banku ważne jest czy mam 10 kredytów po 50 tys zł. (bo mam 10 kawalerek na wynajem) czy 1 kredyt na 500 tys zł – zabezpieczonych na tych samych 10 kawalerkach?
Czy ktoś ma doświadczenia w tym zakresie? Czy wpływa to na moją “pozycję” w oczach banku?
Filip, bardzo ciekawe pytanie. Dzięki. Też chętnie usłyszę na nie odpowiedzi. Moje doświadczenia sprzed blisko czy nawet ponad 10 lat, sugerują, że banki wolą kredytobiorcę z jednym kredytem na pół miliona. Bo to właśnie chyba dlatego, że w pewnym momencie miałem zbyt wiele czynnych kredytów, banki uznały, że jestem dla nich zbyt ryzykownym klientem i odmówiły mi dalszych kredytów pomimo, że nie wyczerpałem byłem swojej ówczesnej zdolności kredytowej. Zbyt “wysoka ekspozycja” brzmiał, o ile dobrze pamiętam, “wyrok”:-) Obraziłem się wtedy na banki i więcej nie zawracałem już sobie głowy kredytami.
Ale może teraz się to zmieniło…
Sławku, i co wtedy zrobiłeś, no bo przecież nie każdy – nawet jak ma przyzwoity zawód i pracę “na zachodzie” – uzbiera rocznie 200.000 PLN na zakup nowego mieszkania w W-wie za 100% wkładu własnego? Poza tym efekt lewarowania odpada.
Zastanawiam się jak robią to ludzie jak n.p. pan Hryniewicz, który w.g. własnych wypowiedzi jest zawodowym dłużnikiem i ma ponad 7 milionów PLN “długu” na nieruchomościach.
Kamil, wiem, że moja odpowiedź Cię rozczaruje, ale ja po prostu dalej … wydawałem mniej niż zarabiałem. A zarabiałem coraz więcej m.in z zakupionych wcześniej mieszkań. Jeśli chcesz znać szczegóły mojego podejścia to zachęcam do sięgnięcia do książki “Moja droga do wolności finansowej”.
W pewnym momencie – niestety nie od razu na starcie – na Twoją korzyść zacznie działać pewien mechanizm. Przy założeniu 8%-owego zwrotu z najmu, 6 mieszkań zarobi na 7-me po nieco ponad dwóch latach. Potem już 7 mieszkań zacznie pracować na 8-me i to już zajmie nieco krócej niż 2 kolejne lata.
Oczywiście jest problem na początku. Ale wcale nie trzeba mieć PLN 200 tys na początek. Mzuri Investments znajduje dla inwestorów kawalerki już od PLN 150 tys. Poza tym, nie trzeba zaczynać w W-wie. W innych miastach można znaleźć kawalerkę już za kilkadziesiąt tysięcy.
A co do zadłużenia, to odradzam śrubowanie rekordu Piotrka. Znam zresztą ludzi, którzy mają jeszcze wyższe zadłużenia. Są bardzo sprawni w zadłużaniu się:-) Niestety w wielu wypadkach kończy się to dość spektakularną klapą. Rozmawiałem z co najmniej pół tuzinem takich osób w samym tylko 2013 roku.
Budowanie wolności finansowej to raczej maraton, a nie sprint. Ktoś kto pierwsze kilkaset metrów maratonu przebiegnie w tempie poniżej 10 sekund dla każdej setki, raczej nie ma szans na dobiegnięcie do mety..
Sławku, teraz już widzę jak to zrobiłeś!
Przyznaje, na tak nieskomplikowaną kalkulację jeszcze nie wpadłem:
1 / 6 mieszkań x 8% zwrotu p.a. = 2,08 lat dochodu i po 2 latach kupujemy 7-me mieszkanie reinwestując 100% dochodu z sześciu,
1 / 7 x 0.08 = 1.8 lat
1 / 10 x 0.08 = 1.25 lat (po 7 latach)
1 / 25 x 0.08 = 0.5 lat (po 17 latach)
1 / 50 x 0.08 = 0.25 lat (po 27 latach)
1 / 100 x 0.08 = 0.125 lat, czyli przy 100 mieszkaniach można sobie pozwolić na nowe co miesiąc :-) …ale to dopiero po 36 latach :-D
Interwały czekania kurczą się parabolicznie, ale myślę że właśnie ich początkowa długość są dla wielu problemem – nie wykluczam tu siebie, dlatego jestem też tak zafascynowany lewarowaniem.
Jak sam mówisz to jest maraton, i twoim podejściem potrzeba na początku dożo czasu i cierpliwości by “machina” nabrała szybkości. Ważne by dochody reinwestować w 100% i dalej żyć poniżej możliwości finansowych, czyli n.p. pensji z etatu nie dotykając dochodów z nieruchomości.
P.S. Nową książkę mam zamiar kupić, ale że nie ma w formie e-booka to muszę jeszcze trochę poczekać zanim dostanę w formie klasycznej jak ponownie będę w ojczyźnie.
Kamil, no właśnie, dobrze to ująłeś. Na początku jest dużo wyrzeczeń, a efektów nie widać. Trzeba na nie dłuuuugo czekać. I dlatego wielu się poddaje. A to właśnie systematyczność jest kluczem do sukcesu. Oczywiście w tym modelu jest wiele uproszczeń: są podatki, ceny mieszkań rosną w czasie, itp, ale mechanizm dobrze ująłeś.
A książkę możesz też zamówić w sklepiku Mzuri z wysyłką zagranicę:-) W grudniu jest nawet promocja cenowa:-)))
Sławku, czy mógł byś jeszcze stracić parę więcej słów na tych mistrzów zadłużania się?
Piszesz że w wielu wypadkach kończy się to dość spektakularną klapą. Jak to rozumieć – upadłość? Na czym z reguły się wykolejają?
Myślę że z jednej strony to po prostu za dużo kredytu w porównaniu do wartości majątku a z drugiej strony może i bank / kredytodawca wykręci jakiś “numer”.
Interesujący wątek.
Kilka tygodni temu rozmawiałem z pewnym mieszkanicznikiem. Miał doskonale prosperującą firmę reklamową. Dużo hulał, ale też zaczął kupować mieszkania na wynajem. Spodobało mu się na tyle, że postanowił kupować więcej. Dodatkowo któs mu podsunął ideę lewara, a że dużo zarabiał w pracy, to kupił coś koło 30 mieszkań.
W międzyczasie pokłócił się ze wspólnikiem. Odszedł z firmy. Przychody spadły, a pozostały wysokie koszty utrzymania standardu życia i garb kredytów. Przestało się dopinać i prawie wszystko stracił. Dziś mieszka w jedynym mieszkaniu, które kupił na swoją matkę.
Pewien fridomiak z Gdańska chciał kupić całą uliczkę kamienic. Ale remont jednej się wydłużył w czasie i kosztował ponad budżet. Zabrakło pieniędzy na skończenie remontu, a bez tego nie dało się wynająć. A raty kredytu trzeba było spłacać.
Pewna prawniczka z Polski pracowała jakiś czas temu w Las Vegas. Kupiła tam kilkadziesiąt domów, ale przyszedł kryzys i .. ogłosiła bankructwo i wróciła do Polski.
Lewar to skuteczne narzędzie. Ale tak samo szybko jak może Cię wywindować w górę, tak samo szybko (lub szybciej) może Cię pogrążyć w otchłani.
Do najemcy, który mieszkał w mieszkaniu gdzie teraz jest biuro Mzuri nadal przychodzą ponaglenia z banków, od firm windykacyjnych, byliśmy wzywani jako świadkowie w jego sprawie sądowej. A teraz przychodzą nowe koperty z loagmi jeszcze nowych banków. Facet nie mieszka tu już ponad 5 lat, ale widać nadal jest aktywny w doskonaleniu swoich umiejętności zaciągania kredytów.
Odradzam aspirowania do stania się mistrzem zaciągania kredytów:-) To czasami bardzo niebezpieczna umiejętność.
Dziękuję.
Dziękuję.
A czy może ktoś praktykował “powiększanie” jednego kredytu przy zakupie kolejnych mieszkań?
Mam na myśli otrzymywanie kolejnych pieniędzy od banku w zamian za kolejne zabezpieczenie?
Zastanawiam się czy rzeczywiście bicie rekordów w zadłużaniu “pod korek” zdolności kredytowej niesie dużo ryzyko, jeżeli kredyty są odpowiednio zabezpieczone i rozsądnie brane. Osobiście każdy kredyt biorę z 80% LTV (20% wkładu własnego), dzięki czemu każda inwestycja od razu zarabia. Niewiele bo po odjęciu prowizji Mzuri i spłacie raty kredytu zostaje kilka “stówek” miesięcznie ale jednak zarabia i zostawia bufor na rosnące stopy procentowe / spadek czynszu / okres pustostanu / inne czarne scenariusze. Jednocześnie nie kupuję kolejnego mieszkania dopóki bieżące nie zostanie wyremontowane i przekazane Mzuri do obsługi.
Aktualnie staram się jak najszybciej dotrzeć do momentu w którym bank odmówi kolejnego kredytu – z powodu “wysokiej ekspozycji” czy też braku zdolności kredytowej. Wtedy pozostanie “obrażenie się” na banki i odkładanie na kolejne mieszkania gotówki.
Bardzo chętnie usłyszę krytykę mojej strategi.
Ciekawy jestem czy “wysoka ekspozycja” to jakaś stała liczba mieszkań dla analityka, czy może stosunek liczby mieszkań do zdolności kredytowej czy może jeszcze inne zmienne wpływają na taką ocenę?
jest dokładnie odwrotnie. doradcy lubią wysokie kredyty, ale banki zdecydowanie wolą udzielić 5 * 200 tys niż 1 na milion złotych – dywersyfikacja ryzyka i tyle
“63,37% wszystkich kredytów zostało udzielonych w 9 największych miastach Polski.”
63% w przybliżeniu to też ilość ludzi żyjących w Polsce w dużych miastach – z tego by wynikało, że kredyty biorą wszyscy równo, bez względu na miejsce zamieszkania :)
“Ale ani jednej statystyki dotyczącej liczby kredytów udzielonych inwestorom vs konsumentom. Bankom – jak widać – takie informacje są zbędne”.
Wydaje mi się, że banki w ogóle nie mają pojęcia o tym ilu jest inwestorów. Nie wiem z własnego doświadczenia czy to dobre czy nie, ale z całą pewnością cześć inwestorów ukrywa fakt bycia inwestorem przed bankiem.
Przypuszczam, że gdyby Banki przekonały się do wliczania amortyzacji mieszkania przy kredycie hipotecznym, szybko by się ta statystyka uzupełniła. Nawiasem mówiąc, masz Sławku jakieś newsy apropo lobbingu banków przez Mieszkaniczników? :)
Michał, kilka spraw.
1. to nie do końca jest chyba tak jak mówisz. W owych 9 największych miastach żyje pewnie tylko około 16-20% Polaków. Więc jednak jakaś koncentracja – wg mnie – występuje.
2. Jak sadzisz, czemu inwestor miałby celowo zatajać przed bankiem fakt kupowania mieszkania na wynajem, a nie dla siebie?
3. Przyznam, że nie pamiętam szczegółów statusu rozmów nt BTL. Status był przedstawiany na ostatnim Kongresie. Wiem tylko, że od tego czasu rozmowy w PKO BP są chwilowo – na prośbę Banku – odłożone w czasie. Co się dzieje w innych bankach nie wiem.
Podniosłem dwie-trzy kwestie w swoim wystąpieniu podczas niedawnego Kongresu Finansowanie Nieruchomości Mieszkaniowych. Powiedziałem uczestnikom spotkania (a byli to głównie bankowcy, deweloperzy, akademicy, prawnicy, samorządowcy i przedstawiciele rządu), że dla ożywienia polskiego rynku najmu potrzebne są:
1. edukacja
2. ulgi podatkowe dla inwestorów
3. budowanie budynków na wynajem przez deweloperów
4. kredyty BTL
Doskonale wiem, że taki apel nieznanego gościa na jednej konferencji niczego nie zmieni, ale przecież kropla drąży skałę, nieprawdaż? :-)
à propos punktu 2.
Ja celowo musiałem zatajać przed bankiem, że to kredyt na mieszkanie na wynajem. (PKOBP)
Zostałem poinformowany, że kredyt na najlepszych warunkach (marża 1.5%) jest tylko na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli kredyt hipoteczny nie jest udzielany na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych to mogą mi zaoferować kredyt hipoteczny “biznes”, ale wtedy marża to 2.5%. Z racji tego, że już kilka kredytów hipotecznych posiadam było ryzyko, że mimo wszystko mój kredyt będzie zaklasyfikowany jako “biznes” (na szczęście nie został). Przy kolejnych kredytach mam uparcie deklarować, że to mieszkania do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (mam deklarować, że “załatwiam” dużo spraw w Polsce i stąd potrzeba wielu mieszkań, w różnych miastach).
Nie wiem na ile kompetentne są te informacje, ale identyczne “porady” zostały udzielone przez 2 różnych konsultantów hipotecznych w 2 różnych oddziałach PKOBP.
Tomku, dzięki za te dodatkowe informacje.
Potwierdzam podobne podejście – na wnioskach kredytowych zaznaczaliśmy opcję “własny kąt” aby otrzymać niską marżę. I mimo iż było to pięć kredytów na pięć kawalerek i oczywiście wskazywało to na inwestycyjny charakter zakupu, uparcie mieliśmy twierdzić iż nasze potrzeby mieszkaniowe są wygórowane i potrzebujemy wielu mieszkań.
Aga-to, nawet 7 mieszkań, po jednym na każdy dzień tygodnia dąłoby się pewnie uzasadnić.
Ale mówiąc serio. Kiedyś posiadanie zegarka było niedoścignionym luksusem. Dziś wiele osób posiada kilka sztuk lub więcej (nawet nasi ministrowie – słudzy narodu:-) Dlaczego za jakiś czas miałoby być ekscesem posiadanie kilku mieszkań:-)
Ciekawostka na temat Ulgi podatkowej na zakup kilku lokali
Środki uzyskane ze sprzedaży gruntu mogą być zwolnione z podatku także wtedy, gdy zostały wydane na kilka lokali przeznaczonych na własne cele mieszkaniowe.
Potwierdziła to Izba Skarbowa w Poznaniu w interpretacji indywidualnej (ILPB2/415-722/13-4/AJ).
http://prawo.rp.pl/artykul/793876,1074085-Zakup-kilku-mieszkan-zwalnia-z-podatku.html
Sławku, pisałeś o kredytach BTL nie istniejących w Polsce. W jakim zakresie różnią się one od regularnych kredytów hipotecznych? Jakie korzyści noszą dla inwestorów?
Kamil, w telegraficznym skrócie.
W Anglii (i nie tylko) rozróżnia się first-time buyers (zwykle kupują mieszkanie, w którym będą mieszkać) i inwestorów kupujących mieszkania czy domy na wynajem. Dla tych ostatnich przewidziano kredyty BTL. Udzielane są nie na podstawie zdolności kredytowej opartej o zarobki tylko o biznes plan, który bierze pod uwagę przychody z przyszłego najmu. To plusy.
Minusem jest nieco wyższe oprocentowanie.
Nalezy pamietac ze inwestor to nie tylko osoba kupujaca nieruchomosc na wynajem ale tez osoba budujaca dom dla siebie.
Stefan, rzeczywiście często słyszy się to co mówisz. W języku potocznym tak się przyjęło.
Natomiast osoba budująca dom dla siebie (będzie w nim mieszkać) jest KONSUMENTEM, a nie inwestorem. Bo dom to jest pasywo, takie samo jak kupno samochodu, którym dana osoba będzie jeździć.
Samochód mógłby być aktywem, czyli jego zakup inwestycją, gdyby był przeznaczony na wynajem, względnie jako taksówka. Jeśli natomiast służy do jeżdżenia po zakupy czy do kina, to posiadanie samochodu (czy domu, w którym się mieszka) jest konsumpcją, a nie inwestycją.
Jak powiedział Kiyosaki, aktywo, to coś co wkłada Ci pieniądze do kieszeni. Pasywo, to coś co Ci pieniądze z kieszeni wyjmuje. Dom wyjmuje. I to sporo:-)
http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709850,1069178-Wlascicele-drogich-ofert-schodza-z-ceny.html
Robert, my też to obserwujemy. Właściciel domu w Konstancinie początkowo chciał otrzymywać PLN 15,000. Od początku twierdziliśmy, że to za dużo – w okolicy było kilkanaście domów o podobnym (lub nawet wyższym standardzie) – ale właściciel był nieugięty. Dom stał przez kilka miesięcy. W końcu po kilku mniejszych obniżkach cen (nadal bez skutku) udało nam się go wynająć firmie, z którą wcześniej już współpracowaliśmy za … PLN 11.000
Konsolidacja kredytów, to nowy sposób na poprawianie statystyk i wyrabianie planów sprzedazowych. Udziela się powtórnie kredytu już udzielonego lub “podbiera ” się innemu bankowi klienta.
Dla mnie istotne było, aby kredyty i księgi wieczyste były niezależne na wypadek sprzedaży jakiegoś mieszkania. Lubię się zabezpieczać i dywersyfikować partnerów bankowych. Kredyty mamy w trzech różnych bankach i nie godzimy się na konsolidację. Argument, iż będę miała “tylko” jedną ratę nie jest dla mnie zachęcający. Raty i tak “płacą” się same z kont kredytowych.
Generalnie marzę o chwili, gdy będę mogła obrazić się na banki :-) Na razie jednak korzystam z ich pieniędzy płacąc za to dość drogo :-) Ale albo z nich korzystamy i idziemy przed siebie, albo się… zatrzymujemy ….
W inwestowaniu jak w skakaniu – o własnych siłach skakali w górę 2,4m ale z tyczką już ponad 6 :)
Jak najbardziej zgadzam się z Tomkiem K. i czekam aż banki sie poobrażają :>
Witam wszystkich,
Jako doradca z 6-letnim doświadczeniem w kredytach hipotecznych napiszę krótko – słabo szukaliście ofert odpowiednich dla siebie. ;)
Są banki, które:
1. udzielą kredytu na zakup 3,5,15-go mieszkania pod wynajem, gdzie nie trzeba kłamać, że jest to zakup na potrzeby własne
2. marża takiego kredytu będzie taka sama, jak przy normalnym kredycie mieszkaniowym
3. chętnie wezmą przy ocenie zdolności kredytowej dochody z najmu z posiadanych już mieszkań.
4. a nawet mają specjalne oferty dla osób inwestujących w rynek mieszkań czy lokali na wynajem – z uproszczonym liczeniem zdolności kredytowej opartą na PRZYSZŁYCH dochodach z najmu!!!
Pamiętajcie jedno – a wiem to z kilkuletniej autopsji. “Doradcy” w bankach, którzy zajmują się kredytami hipotecznymi, to w 90% zwykli sprzedawcy kredytów. Oni nie traktują swojej pracy jak pasji, bo totalnie nie interesują się rynkiem nieruchomości w ogóle. Często jest tak, że oprócz hipotek sprzedają gotówki, karty kredytowe, konta, itp. Płacą im za to marne grosze, więc marnie się przykładają. Ba – wręcz najczęściej kończy się to wciskaniem swojego kredytu hipotecznego, który może być o niebo gorszy niż taki sam kredyt za ścianą u kolegi z konkurencyjnego banku… ;)
Jeśli chcecie pogadać o finansowaniu zakupu nieruchomości pod wynajem to zapraszam do kontaktu ze mną. Jestem niezależnym doradcą, mam 23 banki w ofercie, pasjonuję się tematyką nieruchomości, dodatkowo prowadzę biuro pośrednictwa nieruchomości, więc trochę się na tym znam… :)
Sławku – mam nadzieję, że się nie obrazisz, jeśli podam telefon do siebie? :)
665 – 192 – 037
Tomiku K. – my w naszej strategii wykorzystaliśmy rok największych zarobków i wzięliśmy maksymalny możliwy kredyt. Było to możliwe tylko wtedy i była to jedyna szansa. I także nie żałuję tej decyzji. Mogliśmy nie mieć tych mieszkań lub mieć kredytowane.
Rozumiem doskonale twoją strategię. Być może to jedyne co można zrobić w naszych czasach.
Często gdy analizuję drogę sukcesu innych – choćby Sławka – widzę, iż dana sytuacja, dany czas jest kreatorem określonych możliwości. Tak jak dla Sławka czas transformacji, niskie ceny mieszkań i świetne zarobki stworzyły pole do budowania wolności finansowej, tak dla nas kredyty mogą stanowić przepustkę do fridomii :-) Zgadzam się, że umiar jest niezbędny :-) Ale wystarczy nie dokładać do tych kredytowanych mieszkań, aby bezboleśnie doczekać pasywnych przychodów za 20 lat :-)
Szukam pożyczki do 500 tyś PLN. Nie posiadam zabezpieczeń w postaci nieruchomości. Mogę zaproponować inny rodzaj zabezpieczenia. Zainteresowanych proszę o kontakt.