Witaj Slawku,
mam do Ciebie jak i Fridomiakow pytanie, bo nie wiem do końca, co mam zrobić. Otóż 180 km od Frankfurtu znalazłem dom wielorodzinny do sprzedania za około 80tys. EUR. Jest to budynek z lat 50-tych z ośmioma mieszkaniami po około 50m2. Większość mieszkań jest wynajętych i dochód roczny z najmu wynosi teraz 16.800 EUR, lecz możliwy jest około 22tys., ponieważ dwa mieszkania są puste. Chce tutaj przytoczyć, że w Niemczech można kupić domy razem z najemcami. W sumie myślę ze jest to niezły deal. Lecz tutaj pojawia się problem, ponieważ cały budynek nadaje się do generalnego remontu i obawiam się ze po zakupieniu tego budynku mogą nagle powstać mi bardzo duże koszty modernizacyjne – np. wymiana kotła gazowego, instalacji elektrycznej, hydraulicznej, nowa elewacja, ocieplenie itd. Wszystkie mieszkania są w okropnym stanie i potrzebują generalnych remontów. Nie chce od razu wykładać dużo pieniędzy na modernizacje, dlatego myślę o stopniowych remontach poszczególnych mieszkań i częściach budynku z zarobionego czynszu. Lecz po modernizacji nie będzie aż tak dużej możliwości podniesienia czynszów, ponieważ są one jak na tą okolice na maksymalnym poziomie. Jednak, jako właściciel nieruchomości, będę odpowiedzialny za stan techniczny budynku. Dodatkowo trzeba od dochodu odliczyć koszty utrzymania całego budynku (koszt na razie mi niewiadomy) i ubezpieczenia (koszt około 2500-3000 EUR na rok).
Co myślicie o takiej inwestycji? Czy z Mieszkaniczników ma ktoś już cały budynek, którym zarządza i jakie problemy mogą z taką inwestycją powstać? Serdecznie dziękuje wszelkie porady i pozdrawiam serdecznie z Frankfurtu, Przemek
3 Responses
Kolego Przemku.Niemcy to kompletnie inna bajka niż “POlandia” niestety.Skontaktuj się z kimś kto przechodził lub przechodzi podobną sytuację i jest zorientowany w tamtejszych realiach.jeśli tego nie zrobisz to możesz wiele stracić.Niemcy dają np.dopłaty do remontów w zależności od wyboru materiałów zastosowanych do remontu.Dużo da się wyremontować przy pomocy polskich ekip ale nie wszystko może się opłacić (np. instalacja elektryczna)a wynika to z tego że potrzebne są do odbioru takiej instalacji niemieckie uprawnienia .Różnice w inwestowaniu tu w Polandii i w Niemczech są naprawdę zasadnicze(.Tak wynika z opisów swoich działań które na rynku Niemieckim wykonuje Maciej Bienert..Najlepiej skontaktuj się z nim (kontakt z nim złapiesz bez problemów).myślę że wiele zaoszczędzisz w ten sposób pracy i pieniędzy.Maciej jest bardzo kontaktową osobą i myślę że Ci dużo podpowie.wiem że on obecnie remontuje nieruchomość tylko w trochę innej części Niemiec co może też mieć znaczenie.
:-))
Przemku, polecam skontaktować się w tej sprawie z Maciejem Bienertem. Jest przedsiębiorcą z Niemiec i również inwestuje w nieruchomości. Z tego co wiem, to zna kilka osób z Niemiec, które są właścicielami kamienic, może mógłby pomóc jakoś?
Maciej prowadzi audycję w kontestacji ( http://firmanaemigracji.pl/ ), poszukaj tam kontaktu do niego :)
Życzę powodzenia w inwestycji.
Aby wyremontować starą zdezelowaną kamienice trzeba ją najpierw opróżnić z lokatorów a potem zrobić generalny remont i mieć na to wcześniej przygotowaną kasę, inaczej się nie da bo trzeba wszystko potem wszystko po 3 razy poprawiać. Sprawdzone na własnej skórze.