Mit mocno przewrotny. Jedną z częstych „blokad” przed rozpoczęciem inwestowania w mieszkania na wynajem jest wymówka „najpierw muszę kupić własne mieszkanie (najczęściej na kredyt), a dopiero później zacznę lokować kapitał w mieszkania na wynajem”. Nie jest to dziwne podejście, bo faktycznie żyjemy w głęboko zakorzenionej kulturze „posiadania mieszkania”. Uczą nas tego rodzice, reklamują to banki, zachęcają do tego znajomi i deweloperzy. Myślimy też „moje mieszkanie, moja najlepsza inwestycja”. Ale czy na pewno jest to najlepsze rozwiązanie?
Kupno własnego mieszkania niewątpliwie jest pewną formą inwestycji – kapitał został ulokowany w nieruchomości, która może zyskać (i w długim okresie prawie na pewno zyska) na wartości. Jeśli zakup był na kredyt, to z czasem spłacimy większą część kredytu. Ale często nie liczymy kosztów dodatkowych związanych z własnym mieszkaniem:
- Comiesięcznych opłat,
- Podatku od nieruchomości i użytkowanie wieczyste,
- Ubezpieczenia,
- Pieniędzy „utopionych” w piękne wykończenie i drogie sprzęty, bo z reguły przy wykańczaniu własnego mieszkania działa mit „zastaw się, a postaw się”.
Innymi słowy konsumujemy część wartości, którą zbudowaliśmy przez zakup mieszkania – własne mieszkanie staje się pasywem i kosztem, do którego musimy dokładać.
Zapomina się przede wszystkim o utraconej elastyczności w momencie, kiedy chcemy lub musimy zmienić mieszkanie (bo zmieniliśmy pracę, bo urodziło się dziecko i musimy przenieść się do większego, bo się rozstajemy z partnerem). Sprzedaż mieszkania w takiej sytuacji często nie jest łatwa, zwłaszcza, że mamy bagaż emocjonalny („moje jest najdroższe”) i finansowy („tyle a tyle wydałem na tę piękną kuchnię”). Niestety kupujący wyceniają te argumenty na okrągłe „zero”. Co więcej, jeśli wzięliśmy kredyt na zakup własnego mieszkania, to mentalnie nie jesteśmy w stanie przestać pracować, bo stracimy nasze własne gniazdko. Nie brzmi to jak wolność.
A może jednak warto rozważyć wynajęcie mieszkania dla siebie i ulokowanie środków w mieszkaniu na wynajem? Przykładowo mamy dwie alternatywy dla osoby posiadającej 500 tysięcy złotych i potrzebującej większego mieszkania dwupokojowego o powierzchni 50 m2 w Warszawie. Powiedzmy, że akurat ta kwota wystarczyłaby tej osobie na zakup oraz remont mieszkania:
Wariant zakupu – kupuję mieszkanie, przeprowadzam remont, wprowadzam się po kilku miesiącach oczekiwania i jestem zadowolony. Ale po miesiącu przychodzą pierwsze rachunki. 500 złotych za opłaty, 100 złotych za prąd. A po roku jeszcze trzeba jeszcze wykupić ubezpieczenie i zapłacić podatek od nieruchomości. Razem 7.350 złotych w ciągu roku, 610 złotych miesięcznie. Na domiar złego, po roku deweloper stawia przed moim oknem nowy blok. Wartość mieszkania traci 5%… (to nie żart, taką sytuację miałem w moim prywatnym życiu!)
Wariant wynajmu – wchodzę na portal z ogłoszeniami i wybieram mieszkanie w miejscu, z którego mam blisko do pracy – tuż obok tego hipotetycznego, które bym kupił dla siebie. Najem i opłaty wynoszą około 3.000 złotych miesięcznie – ubezpieczenie, podatki mnie nie interesują. Za 500 tysięcy kupuję dwie kawalerki 25 m2 na obrzeżach Warszawy, każda za 250 tysięcy złotych, które sam wynajmuję – najemcy płacą mi 1.600 złotych miesięcznie, z czego za 300 złotych opłacam opłaty i media, a więc mój czynsz netto wynosi 1.300 złotych. Co miesiąc płacę podatek ryczałtowy, a na koniec roku podatek i ubezpieczenie. Po wszystkich kosztach mam około 2.350 złotych miesięcznie. Do wynajmu muszę dołożyć 650 złotych. Niestety, znowu deweloper stawia mi blok przed oknem – wyprowadzam się w inne miejsce bez żadnego problemu.
Ale może zrobię inaczej – kupię mieszkania poza Warszawą! Za 500 tysięcy kupuję 4 kawalerki w Łodzi i oddaję operatorowi do obsługi. Z każdego mam czynsz netto 950 złotych. Po wszystkich kosztach, w tym operatora, pozostaje mi w kieszeni 3.000 złotych – mieszkam za darmo!
Analogiczne efekty zadziałają w przypadku zakupu na kredyt – a nawet będą wzmocnione dzięki dźwigni finansowej!
A więc jakie zalety może dawać wariant wynajmu?
Elastyczność. Możemy zmieniać rozmiar mieszkania i jego lokalizację w miarę potrzeb – pojawia się dziecko, wynajmuję większe. Zmieniam pracę na drugi koniec miasta lub kraju, zmieniam też mieszkanie.
Bezpieczeństwo finansowe. TAK! Zakup mieszkań na wynajem i sfinansowanie z nich czynszu mieszkania wynajętego dla siebie jest bezpieczniejsze. Mamy kilku najemców, którzy finansują mój wynajem. Szansa, że wszyscy naraz stracą pracę jest znacznie niższa, niż to, że ja sam stracę pracę.
Dodatni przepływ finansowy. Wynajmując mieszkanie i kupując za jego równowartość tanich kawalerek, najlepiej w miastach o wysokiej rentowności, możemy uzyskać nadwyżkę nad kosztem wynajmu. Działa to zwłaszcza w przypadku drogich mieszkań o dużej powierzchni, ponieważ ich czynsze nie rosną proporcjonalnie z wartością – ich rentowność jest niska (jest to też jeden z powodów, dla których nie warto inwestować w takie mieszkania), a małych kawalerek jest wysoka.
A czy mieszkanie w wynajmowanym mieszkaniu może być przyjemne i mało ryzykowne? Na pewno, jeśli wynajmiesz je od świadomego inwestora, a najlepiej operatora wynajmu, który będzie miał racjonalne podejście, symetryczną umowę i brak emocjonalnego podejścia do mieszkania – a przede wszystkim nie rozwiąże umowy z dnia na dzień, ponieważ mieszkanie postanowił wynająć swojemu chrześniakowi…
Chcesz poznać więcej mitów o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem? Kliknij tutaj!
Chcesz być na bieżąco z książką “Mity inwestowania w nieruchomości na wynajem”? Zapisz się na listę zainteresowanych!
Wysyłając swoje dane, wyrażasz zgodę na ich przetwarzanie. W każdej chwili możesz się wypisać. Więcej informacji znajdziesz w Polityce Prywatności
22 Responses
Cześć
Wszystko fajnie, ale to o czym mówisz, jest sensowne tylko w bardzo małej ilości wariantów, które w praktyce stanowią margines wszystkich kupujących w Polsce, bo:
– zakładasz, że ktoś ma 500k złotych w gotówce, co dla 99% osób w Polsce jest po prostu niemożliwe do odłozenia
– nie bierzesz pod uwagę kosztów ewentualnego kredytu
– nie bierzesz kosmicznie wysokich kosztów wynajmu własnego mieszkania
Pozdrawiam
Gizmo,
Ad. 1
pokazałem przykład na 500 tys. PLN, ale jeśli Ciebie to nie przekonuje, to można identyczny zrobić na kwocie 200 tys. PLN i mniejszym mieście =) Zresztą Alek zrobił to za mnie na żywym przykładzie.
Po drugie, możesz skorzystać z kredytu i wykorzystać dźwignię finansową (o tym w Ad 2.) i zacząć z niższą kwotą.
A po trzecie jakoś te środki i tak musisz zdobyć – samo się nie zrobi, rodzice nie dadzą.
Ad. 2
Biorę pod uwagę – co więcej na kredycie, dzięki dźwigni finansowej możesz nawet zrobić więcej!
Podam przykład z mojego życia. osobiście kupiłem i wyremontowałem dwie kawalerki za kwotę 180 tys. PLN – jedna w Chorzowie, druga w Katowicach. Po wynajęciu przynoszą mi na czysto 1.500 złotych. Następnie bank wycenił je na 240 tys. PLN – więc wziąłem kredyt na 200 tys. PLN na 35 lat – rata 900 PLN. Zostaje mi na czysto 600 PLN, a w kieszeni zostało mi 200 tysięcy na zakup kolejnych dwóch kawalerek. WAŻNE: kupowałem je 2-3 lata temu, więc dzisiejsze ceny są wyższe, ale też czynsze są wyższe =)
Ad. 3
Co to znaczy kosmiczne? Podałem przykłady z życia wzięte, z realnych ogłoszeń i jakoś na liczbach wychodzi =)
Cześć
W 2010 kupiłem na kredyt 60 metrowe mieszkanie. Wyremontowałem i spłacałem kredyt. Po jakimś czasie uznałem, że to mieszkanie nie dla mnie. Kupiłem je za 185k + remont za 35 k, płaciłem też 500 zł czynszu. Sprzedałem je za 240k. W 2017 roku przeniosłem się do najmowanego mieszkania w centrum. Mieszkam w 45 m2, płacę 950 zł za wszystko (czynsz dla właściciela, woda, prąd, gaz itp).
Po sprzedaniu swojego mieszkania kupiłem pierwszą kawalerkę, potem kolejną i kolejną. Teraz kawalerki ok 25m2, kupione i wyremontowane za 100 k wynajmuję na czystko (po podatkach i opłatach za zarządzanie za 800 – 900 zł)
Póki co, wszystko w kredytach, ale kiedyś one się skończą :)
Mieszkanie w najmowanym mieszkaniu daje dużo swobody, zaraz powiększa mi się rodzina i mam możliwość szybkiej zmiany na coś większego.
Planuje wyjazd na 2 miesiące i landlord zgodzi się na obniżenie czynszu najmu o połowę na ten czas.
Alek,
dzięki za super przykład, że jednak da się wyjść do przodu i jeszcze być zadowolonym =)
Pytanie – w jakim mieście kupiłeś/sprzedałeś mieszkanie, a w jakim wynajmujesz?
Początkowo przy szukaniu mieszkania na najem nie ukrywałem, że sprzedałem swoje mieszkanie. Jednak po ogromnym zdziwnieniu potencjalnej Landlady zrezygnowałem z udzielania informacji właścicielom. Nie mieściło się jej w głowie, że można sprzedać swoje mieszkanie i chcieć od kogoś najmować. Mimo, że moje zachowanie jest nienaganne i jestem człowiekiem obytym, o wysokiej kulturze osobistej byłem podejrzany :)
Miasto – Białystok
Alek – dzięki! No cóż, czasem szczerość w naszej kulturze prowadzi na manowce ;)
Białystok – dla mnie miasto zagadek. Byłem tam po raz pierwszy w życiu w zeszłym listopadzie. Starówka pełna ludzi, knajpy pękają w szwach, ceny prawie warszawskie.
To co mnie zaskoczyło, to zupełny brak centrów biurowych, jak te, które powstają w całej Polsce. Myślę, że to tylko kwestia czasu, jak któryś deweloper biurowy postawi taki kompleks, zjadą się pracownicy (a co, nawet i z Białorusi), a właściciele mieszkań na wynajem będą zacierać ręce =)
@Gizmo madrze prawi
500k ot tak z nieba nie spada
Natomiast, kto Ci wynajmie 25m2 poza Warszawa? Dziwie sie ze w ogole jest na to popyt…
Mordor,
no nie spada, trzeba zapracować, tak jak chyba każdy na Fridomii =)
Natomiast (jak w komentarzu do Gizmo) nie trzeba zaczynać z kwotą 500 tys. PLN, pierwsze inwestycje mogą być ze znacznie niższymi kwotami.
Natomiast odpowiadając na pytanie kto Ci wynajmie 25m2 poza Warszawą – zdziwsz się, wszyscy =) Studenci, młodzi pracownicy, emeryci, imigranci, menedżerowie wizytujący dane miasto z doskoku.
Żeby nie być gołosłownym. 40% mieszkań przez nas obsługiwanych to kawalerki. Z tego POZA WARSZAWĄ 45% to mieszkania mniejsze niż 25 m2 (czyli są tam też takie, które mają 15, czy 20 m2). Ile z nich jest w tej chwili pustych i czeka na najemcę? 5% (UWAGA, to wysoka liczba, ponieważ mamy początek lutego – na początku października byłoby to raczej 2-4%). Czyli da się =)
We Wrocławiu mieszkania 21-23 mkw praktycznie bez pustostanów z czynszami 1400-1500.
Ja mam same złe doświadczenia z bardzo dużym operatorem wynajmu. Znacznie lepiej i przyjemniej wynajmowało mi się mieszkanie przez kilka lat bezpośrednio od właściciela.
Co oznacza symetryczna umowa?
Łukasz, rozumiem, może warto opisać co się działo – jeśli były to przypadki związane z Mzuri to chętnie temu się przyjrzę, czasami jeden pracownik lub niesnaska może faktycznie doprowadzić do niekomfortowej sytuacji.
Symetryczna to taka, w której:
1. np. jest kaucja wpłacona przez najemcę, ale kaucja jest rozliczana sprawiedliwie
2. np. właściciel nie może na swoje widzimisię rozwiązać umowy lub wejść do mieszkania, ale też najemca nie może urządzać dzikich imprez non-stop (zachowanie zasad współżycia w społeczeństwie – czytaj sąsiadów)
3. np. w której jeśli właściciel nie zapewnia standardu mieszkania, za którego odpowiedzialność leży po jego stronie (np. bezpieczeństwo, stan sprzętów np. AGD), to najemca może rozwiązać umowę. Ale też jeśli coś się dzieje po stronie najemcy (zepsuje coś, pobrudzi ściany, lub trzeba po prostu wymienić żarówki) to on za to płaci.
Ja jako właściciel nie bardzo wyobrażam sobie wynajmować bezpośrednio lokatorom, z pominięciem operatora wynajmu. Po prostu nie lubię kontaktu z lokatorami i jestem zbyt miękki, operatorów cenię właśnie za pewną asertywność.
Tomku, ja też się na tym łapię, jak w jednym z moich mieszkań (zarządzanych przez Mzuri) poznałem najemców to do teraz ze mną próbują załatwiać różne sprawy =) Moim zdaniem najlepiej oddać robotę specjalistom i nie angażować się, zwłaszcza emocjonalnie!
Cześć Janku – case jak najbardziej przemawia do mnie, szczególnie ze pojawia się tutaj jeszcze dodatkowy mechanizm który przemawia za takim podejściem. Na niektórych rynkach wzrost cen mieszkań miał (w ostatnich latach) wyższa stopę wzrostu niż wzrost kosztu najmu, wiec inwestując na rynku gdzie sytuacja jest odwrotna mamy dodatkowy zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem.
Natomiast biorąc pod uwagę komentarze dot. „nierealności posiadania 500k PLN” rozważyłbym opisanie w książce czasu gdzie zakup mieszkania lub inwestycje są na kredyt z 20% wkładem własnym. To pewnie lepiej trafi do wątpiących.
AdiT – tak zrobimy, dzięki za sugestię!
AdiT- a co zrobi posiadacz długoterminowego kredytu, jeśli stopy procentowe pójdą do góry? Dzisiaj mamy trochę dziwną sytuację, bo stopy procentowe w Polsce (stopa referencyjna 1,5%), są niższe niż w USA (stopa referencyjna (2,25-2,50%). Młodzi inwestorzy, którzy nie pamiętają hiperinflacji z początku lat dziewięćdziesiątych XX wieku, nie mają świadomości jak drastycznie może wzrosnąć ich rata kredytu w przypadku znacznego wzrostu stóp procentowych. Ja w swoim życiu już zarabiałem ponad 1 mln zł miesięcznie i wcale nie byłem zamożnym człowiekiem (żyjąc od pierwszego do pierwszego). Nie wiem jak potoczy się przyszłość (nie mam szklanej kuli), ale od grudnia 2015 FED rozpoczął cykl podwyżek, EBC zaprzestał zarówno dodruku jak i obniżania stóp procentowych. Jeżeli w Polsce również RPP, rozpocznie podnoszenie stóp procentowych po wyborach parlamentarnych (bo w roku wyborczym na pewno tego nie zrobią), to może być różnie? Nie wiem jak inni czytelnicy bloga i inwestorzy, ale ja osobiście nie wierzę w dane podawane przez GUS o inflacji – z prostej przyczyny – bo na co dzień robię zakupy i widzę różnicę cen. Pozdrawiam.
@Wojtas – pytanie kto będzie w lepszej sytuacji wzrostu inflacji i kosztów kredytu:
1. Osoba która mieszka w mieszkaniu które jest na kredyt; czy
2. Osoba która mieszka w wynajętym mieszkaniu i dodatkowo ma mieszkanie na wynajem i na kredyt?
Wg. mnie osoba w sytuacji 2 ma się dużo lepiej, bo ma więcej opcji zmiany i dostosowania się do sytuacji (np. wynajęcie mniejszego mieszkania).
Bez wchodzenia w szczegóły – w sytuacji rynkowej jaka opisujesz (w średnim terminie) inflacja zmienia koszt kredytu, ale również zmienia koszt najmu mieszkania które komuś wynajmujesz.
Ponadto, w czasie takich zmian, sprzedaż mieszkania może być nie opłacalna. Wiec posiadając elastyczność jaka opisałem na wstępie, masz dużo większe pole manewru.
Podzielam wersję AdiTa – cóż, łatwiej przeżyć w razie czego, jeśli ma się dwie osoby do finansowania (własna praca i praca Twojego najemcy), niż jedną ;)
Prawdą jest też to, że wzrost stóp procentowych byłyby dobrym przyczynkiem do zwiększenia czynszów (rośnie koszt alternatywny posiadania mieszkania), podobnie inflacji (rosną ceny produktów i wynagrodzenia, jest więc przestrzeń do zwiększenia czynszów – gorzej jeśli będzie stagflacja…). Problem w tym, że elastyczność wzrostu czynszów jest ograniczona przez okres działania umowy (z reguły rok – więc możemy mieć roczne opóźnienie).
Patentem na zabezpieczenie się w sytuacji kredytowania mieszkania jest spróbowanie wprowadzenia indeksacji czynszu zależnie od poziomu stóp procentowych – tylko który najemca to zrozumie? =)
Mój najemca zrozumiał potrzebę indeksowania czynszu wskaźnikiem inflacji. :)
Jednak 2 lata temu mieliśmy inflacje ujemną, na co nie wpadłam pisząc umowę. Cóż, trzeba było obniżyć czynsz o 0,9 % :D :D :D
Z innej beczki.
Wynajmuje kilka mieszkan i do tej pory się nad tym nie zastanawialem ale czy przy wypelnianu ankiet przez przyszlych lokatorow( w zwiazku z Rodo) powinien istniec jakis zapis, ze to jedynie na moj uzytek? Jesli ktos ma wiedzę na ten temat proszę o odpowiedź jak miałoby to wyglądać.
Arek,
nie jestem specem z RODO, więc pewnie musiałbyś pogrzebać w internetach dla potwierdzenia. Z tego co kojarzę, jeśli faktycznie dane osobowe będą tylko na Twój użytek (nie będziesz tych danych dalej przekazywać), a konkretnie “w celu zawarcia i wykonania umowy wynajmu”, to nawet nie musiałbyś o tym pisać lub zostawić krótką formułkę. Jeśli masz operatora, to on już powinien to odpowiednio w swoich umowach opisać.
Bardzo ciekawy artykuł i bardzo przyjemnie się go czyta.