Księga gości
Zapraszamy cię do rozmowy. Ponieważ dalej każdego dnia chcemy się uczyć i rozwijać, dlatego każda opinia, pomysł, komentarz z twojej strony będą dla nas nieocenione.
W książce zasygnalizowaliśmy szereg rozwiązań i pomysłów, na temat których w szczególności chcielibyśmy poznać twoje zdanie. Niektóre z nich są tak fundamentalne jak wolność finansowa, czy inwestowanie w nieruchomości. Inne są bardzo konkretne, jak np. dobre praktyki w zakresie doboru najemców, najczęściej popełniane błędy w zarządzaniu wynajmowanymi nieruchomościami, czy wreszcie sugestie tematyki na kolejne książki.
Ciekawi jesteśmy również, czy są jakieś ważne zagadnienia dotyczące wolności finansowej dzięki inwestowaniu w nieruchomości , które według ciebie nie zostały w ogóle poruszone w książce lub masz na ich temat kompletnie odmienne zdanie. Dyskusja jest bardzo twórczym procesem i chętnie poznamy również twoje zdanie.
A zatem zapraszamy do wpisów!
Komentarze:
Dodaj swój komentarz:
Stowarzyszenie Mieszkanicznik KONGRES OTWARCIA:
ŁÓDŹ: sobota, 17.03.2012, godz 10:00
Miejsce: Centrum Konferencyjne Rubin (http://ckbrubin.pl)
ul. Lodowa 94
Do licznego – mam nadzieję – spotkania! Sala, którą zarezerwowaliśmy może pomieścić ok 400 osób i liczymy na to, że zostanie wypełniona do ostatniego miejsca:-)
Wpiszcie sobie proszę tę datę do kalendarzy. Więcej szczegółów wkrótce!
Archiwum - miesiąc po miesiącu
Najwyżej cenione
W poprzedni weekend w Pałacu Kultury i Nauki odbyły się warszawskie targi mieszkaniowe. Wystawiało się dziesiątki developerów: i tych największych i tych mniejszych. Dodatkowo było kilka bezpłatnych warsztatów. Uczestniczyłem w 45-minutowym wykładzie Pana Krzysztofa Oppenheima, założyciela firmy Oppenheim Enterprise. Pan Krzysztof od 17 lat zajmuje się doradztwem kredytowym. Jego firma pośredniczyła w blisko 100 tysiącach zaciągniętych kredytów, a więc ma ogromne doświadczenie w doradzaniu w tym temacie. W swojej prezentacji odpowiedział m. in. na pytanie: Czy doradcy kredytowi [...]
Inne Kategorie wpisów
- Co czytaliśmy (54)
- Często zadawane pytania (30)
- Fridomia (118)
- Gorące tematy (41)
- Inwestowanie (62)
- Jak sfinansować zakup nieruchomości (11)
- Multimedia (25)
- Nieruchomości (55)
- Podróżowanie po świecie (9)
- Praktyczne wskazówki (40)
- Prawo (20)
- Różne (57)
- Rozwój osobisty (16)
- Stowarzyszenie Mieszkanicznik.pl (19)
- Wynajem (54)
- Życie postkorporacyjne (36)
Najnowsze komentarze
- Sławek Muturi do "Szkolenie „Jak zbudować sobie Fridomię?”"
Łukasz, w zasadzie, tak jak pisałem nie jest... - Łukasz do "Szkolenie „Jak zbudować sobie Fridomię?”"
Sławku, mam nadzieję, że w planach masz również... - Sławek Muturi do "Szkolenie „Jak zbudować sobie Fridomię?”"
Admo, myślę, że tak. Natomiast nie potrafię... - Adamo do "Szkolenie „Jak zbudować sobie Fridomię?”"
Witam, Czy będzie jeszcze jakiś inny „nowy... - Sławek Muturi do "Aktualności z firmy Mzuri "
Mark, odpowiadając na Twoje pytania: 1. zakres usług Mzuri. To co... - Sławek Muturi do "Zakup mieszkania ze służebnością"
Dzięki Łukaszu i Tomku. Ja też zgadzam się z Waszymi opiniami.... - Sławek Muturi do "Zarządzanie najmem w TVN CNBC w pon 6 lutego"
Łukasz, dzięki. Przyznam, że sam byłem speszony tym... - Sławek Muturi do "Szkolenie „Jak zbudować sobie Fridomię?”"
Inwestorze, to nie ja jestem organizatorem... - speedy Łukasz do "Zakup mieszkania ze służebnością"
Z komentarzem jw. w pełni się zgadzam 100% racji i jeszcze jedno... - speedy Łukasz do "Zarządzanie najmem w TVN CNBC w pon 6 lutego"
Hi Panie Prezesie ;) było ok. i powiem szczerze... - Inwestor do "Szkolenie „Jak zbudować sobie Fridomię?”"
Witam, dla tych którzy są spoza Warszawy jest... - Mark do "Aktualności z firmy Mzuri "
A ja mam jeszcze pytanie uszczegóławiające. Powiedzmy za te 220zł /mc co klient... - Sławek Muturi do "Aktualności z firmy Mzuri "
Bart, tak byłem we wszystkich krajach na świecie, łącznie z Sudanem... - bartonet do "Aktualności z firmy Mzuri "
Dzięki za szybką odpowiedź! :) Pewnie w najbliższym czasie zgłoszę się do... - tomasz_adamus do "Zakup mieszkania ze służebnością"
Moim zdaniem trochę za mało informacji Pani Ula podała w tym... - Sławek Muturi do "Czym są, a czym nie są pieniądze w moim prywatnym życiu"
ZbigniewJ, dzięki za pytanie. Odpowiedź... - ZbigniewJ do "Czym są, a czym nie są pieniądze w moim prywatnym życiu"
Witam, czy mógłbyś coś więcej napisać o... - Sławek Muturi do "Aktualności z firmy Mzuri "
Dobrze, dam znać. Póki co, mieszkają tam jeszcze dotychczasowi najemcy. - Sławek Muturi do "Aktualności z firmy Mzuri "
Bartonet, bardzo się cieszę, że udało Ci (przyjmijmy konwencję... - Iwona do "Aktualności z firmy Mzuri "
Tak, o Szulborską:) Zastanawialismy się za ile się może wynająć i czy...
Ciekawa incjatywa. Informacji o zawilościach finansów i prawa nigdy za wiele.
Witam,
Podpisałem z deweloperem wstępną umowę na kupno mieszkania, które się buduje. System płatności jest 10/90. 10% wpłacone zaś pozostałe 90% max 3 dni przed odbiorem kluczy.
Otrzymałem harmonogram:
1. Rozpoczęcie prac budowlanych naziemnych – 13-20 czerwca 2011 (prace przygotowawcze są w toku).
2. Stan surowy otwarty (konstrukcja, ściany międzylokalowe, szyby windowe) – 15 października 2011;
3. Stan surowy zamknięty (ściany działowe w mieszkaniach, okna, ocieplenie budynku) -15 listopada 2011r. (realizacja tych prac rozpocznie się od września, jak gotowe będą pierwsze cztery kondygnacje będą stały;
4. Pozwolenie na użytkowanie – 31 marca 2012
Dzisiaj jest 10 stycznia, a okna wstawione są tylko na dwóch piętrach z siedmiu, w środku brakuje wiele ścianek działowych. Będzie spory poślizg i na pewno nie oddadzą go w I kwartale, wątpię nawet czy w II.
Mam pytanie, płaciłem za mieszkanie 8150 zł/m kw i chciałbym jakoś podejść dewelopera, żeby mi obniżył cenę, bo się spóźnia z oddaniem, a konkurencja obniża ceny, poza tym kredyty drożeją i ciężej je dostać.
Umowa jest chyba tak skonstruowana, że jak zrezygnuję z zakupu tracę wpłacone 10%
Jak by Pan podszedł do tego :) pytam powaznie, interesuje sie nieruchomosciami, troszke zainwestowalem, cos wynajmuje, lubię słuchać mądrzejszych ludzi.
Nie wiem jak ugryźć dewelopera, on wie, ze jak nie obnizy ceny, wtedy ja nie odejde, bo nie bede chcial stracic 10% wplaconych, moze mam jakas inna opcje?
Dzieki za przemyslenie tematu i wszelakie rozsądne komentarze.
Witam Pana, trudno jest mi cokolwiek poradzić nie widząc zapisów umowy, np jakie są konsekwencje niedotrzymywania terminów przez developera. Nie jestem też specem od umów z developerami – większość swoich mieszkań kupiłem na rynku wtórnym.
Czy ktoś z Fridomiaczek lub Fridomiaków może coś sensownego doradzić w tej sytuacji Dom’owi?
Dom, radzę też abyś skontaktował się z profesjonalnymi negocjatorami. Kiedyś na targach mieszkaniowych w Warszawie spotkałem kogoś takiego i podałem jego namiary na blogu. Było to 15 maja 2011 roku. Link: http://fridomia.pl/2011/05/15/spostrzezenia-z-targow-tabelaofert-pl-w-warszawie/. A firma nazywała się negocjatornia.pl.
Z negocjatorami możesz zawrzeć umowę z wynagrodzeniem na zasadzie success fee – oddasz im % tego co dla Ciebie wynegocjują. Powodzenia! A gdy już pomyślnie rozwiążesz dylemat, to pamiętaj proszę aby podzielić się swoimi doświadczeniami na blogu. Będziemy Ci wszyscy bardzo wdzięczni:-)
Czy w umowie są jakieś zapisy na temat kar za opóźnienie w oddaniu budynku/mieszkania? Nie do pomyślenia jest, by takich zapisów nie było i pytający ich brak zaakceptował…
Rozmawialem z prawnikiem, umowa ma kilka niedozwolonych klauzul, jesli nie oddadza mieszkania w uzgodnionym w umowie terminie, teoretycznie traci ona waznosc i bede mogl od niej odstapic i zadac wplaconych 10%, ja bede chcial renegocjowac jej warunki jesli taka tez bedzie wola dewelopera, jesli nie wejdziemy na droge sadowa. Miłego wieczoru.
To super. Powodzenia i daj proszę znać jak się zakończyła cała sprawa. Dla edukacji nas wszystkich:-)
Bardzo interesująca strona, lecz nie o niej chciałbym napisać, no może o niej ale w bardziej techniczny sposób. Całość jest bardzo czytelna, za wyjątkiem właśnie księgi gości. Nie rozumiem dlaczego nie ma tutaj podziału na strony, ale to mało ważne. Ważniejszy jest chociażby Teleexpress ;)
Gratuluję
Panie Łukaszu, dzięki za wpis i krytyczną uwagę. Czy ma Pan może jakieś sugestie jakie podstrony powinienem wydzielić w księdze gości? Wszelkie sugestie służące zwiększeniu czytelności bloga chętnie wdrożę…
A co do Teleexpressu, to przed chwilą było nagranie. Sam jestem ciekaw jak wyjdzie:-)
Witam, jeszcze nie czytałem Pana książki ale juz ją sobie zamówiłem w przyszłym tygodniu odbiore z empiku czytajac posty powyżej i słuchając Pana odpowiedzi widzę, że osiągniecie wolności finansowej to ,,nic nie robienie” o które mi chodzi w moim życiu oczywiscie nie teraz ale za jakies kilka, lub kilkanascie lat.
Mam 25 lat, mam stałą prace od 5 lat, pierwsze mieszkanie kupiłem 3 lata temu, 2 pokojowe 45 metrów, mam solidną lokatorke i jestem zadowolony.
Natomiast w grudniu 2011 kupiłem mieszkanie 2 pokojowe 37 metrów w kamienicy z ogrzewaniem elektrycznym i widze, że ludzie boją sie tego typu ogrzewania, telefonów mam dużo chętnych oglądaczy przynajmniej 3 w tygodniu a mieszkanie dalej niewynajęte, zaczynam sie martwić a cena juz jest na prawde atrakcyjna jak na Katowice, pozdrawiam
Mieszkanie juz sie wynajęło, studenci wzięli i sa bardzo zadowoleni :)
Dawid, to super, gratuluję! Nie zapominaj jednak o ssytematycznym monitorowaniu płatności (zadowolenie nie zawsze przekłada się na rzetelność i terminowość:-) oraz utrzymywaniu właściwych relacji, zgodnie z sugestiami zawartymi w książce „Zarządzanie najmem”. Powodzenia w najmie!
Właśnie przeczytałem Pana książkę Zarządzanie najmem. Wolnosc finansowa tez juz lezy na półce.
Mam pytanie odnosnie podatku ryczałtowego 8,5 %.
Jeżeli wynajmuje mieszkanie za 1000zł a w tym czynsz jest 250zł to podatek odprowadzam tylko od 750zł?
Czyli od przychodu tak.
A jak to ma do siebie że mam kredyt w racie o wysokosci 600zł, czyli moj przychód to 150zł czy 750zł?
Dawid, mam nadzieję, że lektura była w miarę znośna:-)
A odnosząc się do Twoich pytań:
1. podatek płacisz od PLN 750 (o ile w umowie jest jasno zapisane że najemca płaci Ci za najem PLN 750, a dodatkowo jest odpowiedzialny za koszty utrzymania mieszkania, w tym opłaty do administracji wynoszące PLN 250 miesięcznie
2. przy ryczałcie nie ma możliwości odliczania kosztów, więc Twój przychód wynosi PLN 750 bez względu na spłacany kredyt
3. zresztą przy innych formach opodatkowania przychodów z najmu, mógłbyś odliczyć jako koszt uzyskania przychodu, jedynie odsetkową część comiesięcznej obsługi kredytu (spłata samego salda kredytu nie jest k.u.p)
Czy zaglądałeś do wpisu na Fridomii sprzed 4 dni (11.1.12)? Wydaje mi się, że tam są odpowiedzi na Twoje pytania…
Powodzenia!
Czy aby na pewno?
Wg mnie 1000 zł. to przychód, który stanowi podstawę opodatkowania w przypadku ryczałtu (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w końcu) – nie wlicza się żadnych kosztów. W drugim przypadku, wliczamy 250 zł. kosztów. Wtedy 750 zł. to dochód, który można opodatkować stawką 18%.
Bardzo mi się tu podoba :)
Najserdeczniejsze Życzenia oraz Wszystkiego Najlepszego w Nowym Roku 2012!
Przepraszam, że znów zajmuje ( jak sądzę) Pana cenny czas, ale od jakiegoś czasu szukam swojej drogi życiowej i mam wielki problem z jej odnalezieniem. Całe życie przede mną i wyznaczyłem sobie dwa/ trzy cele. Po pierwsze chciałbym wiele podróżować. Drugie to częste zmienianie miejsca zamieszkania, bo nie lubię monotonii i trzecie wolność finansowa. Jest wiele celów pobocznych, ale to 3 główne. Jako, że wydaje mi się Pan doświadczony życiowo przedstawiam moją sytuacje: mam lat 17( jak wcześniej pisałem) i mieszkam na niewielkiej wsi koło Łodzi. Chciałbym jak najszybciej się wyprowadzić z domu ok. 20. roku życia. A kiedyś mieć dom w Australii. Jak Pan zaczynał, bo ja nie mam ani grosza przy duszy i widząc perspektywę pracy nie znajduję tam możliwości zaoszczędzenia znaczących sum. ;( Pan dostał jakiś znaczący spadek czy prowadził niegdyś jakieś przedsiębiorstwo ? Jak wyglądała Pańska droga i… cóż mi Pan radzi.
Drogi Anonymusie, odpowiadając na Twoje pytania:
1. ja żadnego spadku nie dostałem. Zaczynałem od pracy na etacie. I wcale nie żałuję swojego wyboru. Praca w konsultingu bardzo wiele mi dała (zrozumienie biznesu, myślenie analityczne, dyscyplina w myśleniu, organizacja pracy od ogółu do szczegółu, przywiązywanie wagi do planowania, praca zespołowa, umiejętności komunikacji, pewna samodyscyplina, itp) plus oczywiście wysokie zarobki i możliwość oszczędzania.
2. natomiast „możliwość” oszczędzania nie równa się oszczędzaniu i inwestowaniu. Do tego jest potrzebna umiejętność życia PONIŻEJ swoich możliwości finansowych
3. jeśli Ciebie bardziej kręci własny biznes, to to też jest bardzo dobra droga do najpierw zbudowania swojego kapitału, a potem wolności finansowej. Wiele osób stworzyło i rozkręciło firmę, po to by ją drogo sprzedać i wygenerować dużo gotówki, którą można zainwestować w nieruchomości na wynajem.
4. tak czy inaczej, jakiś wysiłek na początku Cię raczej nie ominie
5. ważne, że już teraz – w młodym jeszcze wieku – zaczynasz stawiać sobie cele i rozpatrywać drogi dojścia do celów. Gratuluję!
Życzę Ci determinacji i konsekwencji w dążeniu do swoich celów.
Fajna i ciekawa strona.
Pozdrawiam
Anna
Dzięki za komplement. Zapraszam częściej :-)
Naprawdę godny pochwały blog!!! Polecam tylko ludziom na emeryturze – Ci mają trochę więcej czasu niż zwykły śmiertelnik. Ocena 5/5 :) :) :)
Witam Sławku,
Pewnie słyszałeś, że 16go listopada weszły nowe przepisy dotyczące eksmisji. Jest w nich wspomniane również o najmie okazjonalnym zgłoszonym do urzędu skarbowego. Orientujesz się, czy dotyczy również „normalnego” najmu jeśli został wcześniej zgłoszony?
Najem okazjonalny z tego co się orientuje można wykorzystać tylko w przypadku jednego mieszkania.
Jeśli nawet nowe przepisy nie dotyczą innych form najmu niż okazjonalny to moim zdaniem na pewno jest to krok w dobrą stronę.
Dla tych, którzy nie słyszeli można przeczytać o tym np. tutaj:
http://www.gazetapodatkowa.pl/index.php?s=a&id=99593
Pozdrawiam,
Łukasz Sobotowski
Łukasz, duże dzięki. Nie słyszałem jak dotąd, więc chętnie się zapoznam. Jeszcze raz dzięki.
Witam,
Panie Sławomirze, czy może Pan krótko doradzić na co trzeba zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania w zabytkowej kamienicy.
- czy warto zapłacić więcej za prestiżową lokalizację i klimat pięknej zabytkowej kamienicy?
- kamienica znajduje się w centrum dużego miasta,
- kamienicą zajmuje się konserwator zabytków,
- jakie są dodatkowe problemy, które trzeba wziąć pod uwagę?
- jak wycenić taką nieruchomość obiektywnie?
- co powinienem wziąć pod uwagę oprócz sytuacji gdyby to było zwykłe mieszkanie?
Pozdrawiam
Przemek
Cześć Sławku,
Rozważając zakup mieszkania pod wynajem zastanawiałem się nad formą ogrzewania w takim mieszkaniu.
Wiadomo, że mieszkanie z ogrzewaniem centralnym (z miasta) jest najlepszym rozwiązaniem ze względu na jego bezobsługowość.
Co jednak sądzisz o innych rodzajach ogrzewania? Np. ogrzewanie gazowe (piec dwufunkcyjny) lub ogrzewanie piecowe.
Czy w swoim portfelu mieszkań posiadasz takie mieszkania? Czy przychód z najmu takich mieszkań jest niższy?
Jak potencjalni najemcy podchodzą do takich rozwiązań? Jestem ciekaw Twojej opinii na ten temat.
Pozdrawiam,
Łukasz Sobotowski
Łukasz, rzeczywiście firma Mzuri zarządza co najmniej kilkunastoma mieszkaniami bez c.o w Łodzi, głównie w starych kamienicach. Ogrzewane są albo lokalnym piecykiem, albo gazem, albo energią elektryczną. Klienci-najemcy takich mieszkań raczej nie lubią gdyż obawiają się wysokich rachunków w okresie zimowym.
Według mnie jest to w pewnym sensie nieporozumieniem, bo w bloku z c.o. przez 12 miesięcy płacą w ramach opłaty do administracji jakąś stawkę za c.o., a w kamienicy koszty opłat administracyjnych (przy porównywalnym metrażu) są zwykle o wiele niższe. Nie robiłem takich precyzyjnych wyliczeń, ale mam wrażenie że łączna suma opłat w cyklu rocznym jest podobna.
Niemniej wielu najemców jest przekonana, że opłaty w kamienicach są wyższe.
Czy ktoś z Fridomiaków ma inne doświadczenia w tej kwestii? Zapraszam do podzielenia się Waszymi obserwacjami z Łukaszem.
Witam, dnia 15.11.2001r. we Wrocławiu odbędzie się spotkanie w którym będę brał udział pierwszy raz. Proszę o kilka informacji dot. spotkania tzn. jakie kwestie są poruszane, ile trwa itp. Pozdrawiam.
Każde spotkanie jest nieco inne. To najbliższe będzie w częsci pierwszej (empikowej) poświęcone zarządzaniu najmem, czyli jak przygotować się i mieszkanie do wynajęcia, jak unikać kłopotów z najemcami, itp. Myślę, że potrwa ok 1-1,5 godz. W cżęści II – prowadopodobnie wyjdziemy w mniejszym gronie osób zainteresowanych powstającym Stowarzyszeniem Właścicieli mieszkan na wynajem do jakiejś pobliskiej kawiarenki i opowiem o statusie prac nad misją i celami Stowarzyszenia oraz opowiem o dalszych prac i możliwości włączenia się w nie chętnych. II część potrwa też ok 1 godz.
Dodam jeszcze że spotkania są oczywiście darmowe, niczego nie trzeba wcześniej przygotowywać, mają charakter otwarty i nieformalny.
Do zobaczenia we Wrocławiu ! Gorąco zapraszam.
Witam
Czy w przypadku gdy ktoś posiada gotówkę na 1 kawalerkę lepiej jest kupić ją bez kredytu, czy lepiej kupić 2 kawalerki ale zaciągając kredyt?
Pozdrawiam
Paweł
Paweł, zwykle przy podejmowaniu decyzji należy brać pod uwagę więcej niż jeden czynnik. Na podstawie tego co napisałeś, powiedziałbym, że lepiej kupić 2 kawalerki na kredyt. Bo szybciej zbudujesz wolność finansową, bo szybciej nabierzesz doświadczenia, bo nieco zmniejszysz ryzyko wynikające z pustostanów i z kilku innych jeszcze powodów.
Ale:
1. tylko jeśli uznasz, że znajdziesz chętnych na 2 kawalerki w dobrej cenie (czyli jeśli maiłbyś je kupić w jakiejś małej wiosce pod Pcimiem Dolnym, to może lepiej jedną za gotówkę. Choć w ogóle wtedy powstaje pytanie czy ta miejscowość to dobra lokalizacja)
2. tylko jeśli koszt obsługi kredytu na 2 kawalerki będzie niższy od realnych wpływów z najmu (w sytuacji gdy Twoje dochody są tak niskie, że żyjesz od 1 do 31 każdego miesiąca i nie stać by Cię było na spłatę kredytu w przypadku pustostanu, lepiej nie zaciągać kredytu)
3. tak czy inaczej ważne abyś kupił je w dobrej cenie i nie przepłacał
4. czy inni Fridomiacy mają jeszcze jakieś podpowiedzi dla Pawła?
Powodzenia !
Witam.
Czy może ktoś rzeczowo i całościowo opisać sposoby opodatkowania wynajmu nieruchomości? Wiem, wiem – ryczałt.
Chciałbym się jednak dowiedzieć troszeczke więcej jak to wygląda w różnych przypadkach, np. co i kiedy się bardziej opłaca (osoba fizyczna, działalność gospodarcza), co można odliczyć, zamortyzować (w jakich przypadkach), itp.
A może ktoś podpowie gdzie te informacje znaleźć. Proszę nie odsyłajcie mnie do ustaw – nic z nich nie wynika i wszystko zależy od interpretacji – ani do biura doradztwa podatkowego.
pozdrawiam,
Piotr
Znalazłem w sieci broszurę wydaną przez MinFin na ten temat:
http://mf.gov.pl/_files_/podatki/broszury_informacyjne/ulotka-najem_dzierzawa_2011_www.pdf
http://www.wsparciedlatc.blogspot.com
Zapraszamy do naszej akcji gdzie pomagamy ludziom biednym i uzależnionym odnaleźć sie w społeczeństwie na nowo!!!
Pozdrawiam
Witam Wszystkich,
Wczoraj kolezanka podarowała mi książkę Wolnosc finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomosci. Przeczytałem ją jednym tchem , ucieszyłem się nawet bardzo tym , ze lektura nakłania do czegos co zacząłem realizowac 15 lat temu.
Ale z perspektywy moich doswiadczeń chciał bym sie podzielic z uzytkownikami niniejszego forum pewnymi wnioskami.
W wieku 22 lat rzuciłem studia (pierwszy błąd zyciowy) i wyjechałem do pracy w Szwajcari . Ciezko fizycznie pracowałem mieszkałem w wynajętych mieszkaniach i wtedy postanowiłem, że zacznę kupowac kawalerki w polsce, że chce mieć taki dochód , który zapewni mi bezpieczeństwo
miałem nadzieje na takie życie jak własciciele mieszkań u których byłem najemca.
Dobrze zarabiałem, oszczędzałem i kupiłem w wieku 27 lat swoje 1 mieszkanie w rodzinnym 150 tysiecznym miescie – 120 m2( drugi błąd – duze mieszkanie dla kawalera to konsumpcja ).Wróciłem też na studia. Dumny własciciel mieszkania, ze znajomoscią języków skończyłem studia. I co się stało? nie miałem pracy w polsce ale miałem mieszkanie. Postanowiłem sprzedac – i tu pierwsza nauczka – nie dało sie , nawet nie przychodzili chętni by je oglądac mimo ze cena ponizej ceny rynkowej to było tuz przy wejsciu to były lata 2002-2003…
Przy wielkim szczesciu i determinacji po roku dostałem prace w korporacji. Pierwsza pensja w tej firmie to 2 srednie krajowe, dzis po kilku latach to ich wielokrotnosc. I tu najwazniejsze -swój plan budowy wolnosci finansowej mimo, ze chciałem ją rozpoczac wiele lat wczesniej rozpocząłem dopiero gdy miałem stabilną i dobrze płatną pracę.
Ale – zacząłem – ale nie zbudowałem – nie zbudowałem bo to cięzkie zadanie. Choć z przekazu ksiązki można wywnioskowac ze to jest łatwe i osiągalne…
Dzi dochód pasywny netto to ok 5000 pln z wynajmu 5 kawalerek na starym miescie we wrocławiu, mam tez mieszkanie 65 m w którym mieszkam z zonka i dwójką dzieci – parę lat temu wziąłem kredyt hipoteczny ale zaraz go spłaciłem ( soprzedałem wspomiane 120m2). Jestem pewien ze wolnosci finansowej nie zbuduje sie na kredytach, to potrafia nieliczni którzy są skłonni do ryzyka a, sama idea budowy wolnosci powinna wtyeliminowac ryzyko.
Moje rozterki: czy majac 5000 dochodu pasywnego moge dzis zostawic prace, w której zarabiam wiele wiele wiecej? – nie bo to ona pozwoliła mi budowac wolnosc finansowa – dzieki zarobka, skromnemu życiu, braku telewizora w domu zeby nie ogłupiał:) ale czy to nie nałóg- kolekcjonowanie mieszkań:)
Czy wolnosc finansowa mozna zbudowac na kredytach ??? Tak – jesli się ma dużo szczęscia – pamiętamy że Ci co kupili mieszkania w kredycie przed bomem cenowym na rynku nieruchomosci – zarobili dzięki gwałtownemu wzrostowi cen miesdzkań po wejsciu do UE ale czy takie cos sie powtórzy?? wolnosc finansowa to przeciez nie tylko dochód pasywny ale przede wszystkim brak zobowiązań!!!
Czciałbym wszystkim polecic budowanie swojej wolnosci finansowej ale niech jej fundamentem bedzie własna wiedza, wykształcenie, oszczędnosci – a nie kredyty czy analizy „specjalistów” od rynku nietruchomosci. Kupujcie tylko to na co was stac,nawet garaze ale w rozwojowych miastach . Bierzcie pod uwagę demografie , realne spadki cen nieruchomosci . Banki kreowały popyt na mieszkania dzis go nie ma. Wróżenie ze w perspektywie wielu lat wzrosną ceny to tylko wrózenie – ci co twierdza ze wzrosna jak i cio co twierdza ze spadna – wszyscy posługuja sie racjonalnymi argumentami.
Nie chcę już was zanudzć ale prosic tylko byscie zaczeli budować swą wolnosc od rozwoju osobistego i bez emocji przygladali sie otaczajacej rzeczywistosci, podróżowali i wyciagali krytyczne wnioski.
W radiu leci taka reklama : czy dorosłes już do kredytu mieszkaniewego??? ha chcą cwaniaki z banków wywżeć presję na młodych ludzi, że jesli nie maja własnego m to s ą nie dojrzali!!! Niech biorą kredyt , wtedy nie żucą pracy w firmie , której nie nawidzą, zamiast żyć będą niewolnikami systemu który im wmówił ze muszą mieć kredyt tak jak muszą miec inne gad zety czy proszek do prania, ze taki styl jest jedyny słuszny…!!!!
Czasem warto isc pod prad a nie z pradem
Ps. Kolezanka , która podarowała mi wczoraj ksiązkę poprosiła tez o pożyrowanie kredytu na zakup mieszkania na wynajem – odmówiłem w mojej ocenie dla jej dobra.
Jeżeli chodzi o kredyt to jest dobry dług i zły – kredytobiorca o tym decyduje. Jeżeli chodzi o bogacenie się, to inwestorzy korzystają z pieniędzy innych ludzi PIL, czyli głównie z kredytowania. Co do ryzyka transakcji, jest ono uzależnione tylko i wyłącznie od inteligencji finansowej inwestora.
Witam
W audycji na kontestacji jako jeden ze sposobów radzenia sobie z kłopotliwym najemcom był poruszany temat odpytania potencjalnego najemcy o wysokość zarobków, a potem poproszenia go o udokumentowanie tych zarobków.
Tyle, że taka dokumentacja to „dane wrażliwe” i biorąc pod uwagę Ustawę o Danych Osobowych, osoba fizyczna nie ma prawa do wglądu w takie dokumenty…
…firma owszem, ale osoba fizyczna nie…
Jak sobie radzicie z tą niedogodnością przepisów?
Paweł, wydaje mi się, że osoby fizyczne mogą poprosić o wgląd do dokumentu poświadczającego wysokość wynagrodzenia jeśli nie będą takiego dokumentu archiwizować czy elektronicznie przetwarzać. Ale weź poprawkę na to, że nie jestem prawnikiem specjalizującym się w ochronie danych osobowych, więc moje opinie traktuj jako mój prywatny punkt widzenia.
Witam.
Właśnie trafiłem na Państwa stronę internetową, szukając jakichś materiałów nt. inwestowania poprzez wynajem nieruchomości. Aktualnie zaczynam karierę zawodową, także póki co nie posiadam żadnego doświadczenia związanego z inwestowaniem i nieruchomościami.
Niemniej jednak, bardzo chciałbym posiąść taką wiedzę i wcielać ją w życie, gdyż to jest najważniejsze – DZIAŁAĆ.
Oczywiście, na początku zawsze jest myśl, która prowadzi do czynów, poprzedzonych solidnymi planami i wiedzą. Dlatego, póki moja kariera zaczyna raczkować, chciałbym, żeby i moja wiedza finansowa zaczęła stawiać pierwsze kroki i obróciła się w biegnącego maratończyka.
Z tego powodu będę śledził wpisy na Państwa stronie i małymi kroczkami zgłębiał wiedzę inwestowania w nieruchomości.
Pozdrawiam i dziękuję za porządny serwis traktujący o inwestowaniu :)
Witam, zapraszam na bloga – zawsze znajdzie Pan tutaj życzliwe wsparcie. Będę trzymał kciuki za powodzenie !
Witam
Mam pytanie do osób, które inwestują również w garaże na wynajem.
Silnym argumentem na plus dla mieszkań jest to, że człowiek musi gdzieś mieszkać, a auto może zaparkować „pod chmurką”. Dlatego też usługa najmu mieszkania będzie bardziej poszukiwana niż usługa najmu garażu (przynajmniej teoretycznie i ogólnie rzecz biorąc).
Pytanie jest takie czy z Waszej praktyki wynajmu faktycznie też wynika taki wniosek, że właśnie dlatego lepiej wynajmować mieszkania niż garaże?
Pozdrawiam
Paweł,
Wynajmuję dwa garaże od ponad roku. Zanim wejdziesz w posiadanie garaży musisz zwrócić uwagę na kilka kwestii:
1. Usytuowanie. Czy garaż jest wolnostojący, zlokalizowany w kompleksie garaży czy może w podziemiach bloku? Moje garaże są usytuowane w kompleksie ok. 30 garaży przy osiedlu mieszkaniowym. Zlokalizowane na osobnych działkach o powierzchni takiej samej jak każdy garaż tj. 18mkw. Tutaj pojawia się ważna kwestia drogi dojazdowej. Powinienem być współwłaścicielem drogi dojazdowej ponieważ kompleks składa się z dwóch rzędów garaży (moje są w drugim) i nie mają bezpośredniego dojazdu z drogi głównej.
2. Własność. W przypadku obu garaży jest (i była wcześniej) założona księga wieczysta co ułatwia formalności. Garaże (ściany, dach i brama wjazdowa) są moje. Grunt pod garażami jest w wieczystym użytkowaniu (od miasta) do 2089 roku. Nie mam większych obaw, że nagle któryś urzędnik wymyśli, że musi mi tę ziemię odebrać, ponieważ nad garażami wisi linia energetyczna o wysokim napięciu zasilająca wcześniej wspomniane osiedle mieszkaniowe. Z powodu tejże linii aktualne warunki zabudowy nie pozwalają na powstanie np. bloku. Tutaj mam pewność, że niewielu chętnych znajdzie się do inwestowania w relokację linii energetycznej.
Wracając do drogi dojazdowej. Mając dwa garaże mam dwa udziały i płacę podatek od nieruchomości za każdy z nich (kwoty symboliczne). Ale podczas zakupu nie sprawdziłem (i notariusz – nieudacznik też nie, swoją drogą nie wiem za co wziął pieniądze), że poprzedni właściciel nie był ujawniony w KW drogi dojazdowej. Efekt jest taki, że miałem do wyboru albo zapłacić za formalności temu samemu notariuszowi – nieudacznikowi jeszcze raz albo zaniechać tematu. Odpuściłem.
3. Lokalizacja. Garaże znajdują się przy osiedlu mieszkaniowym składającym się z kilkudziesięciu czteropiętrowych bloków i kilku wieżowców. Liczba mieszkańców około 25 – 30 tys. Jest tam wiele garaży pod wynajem i mnóstwo miejsc parkingowych „pod chmurką”.
4. Spółdzielnie mieszkaniowe. Tutaj uwaga na pazerność spółdzielni. Co prawda moje garaże nie znajdują się na terenie spółdzielni ale to rzadkość. Najczęściej jest tak, że kupujesz garaże od spółdzielni i … spółdzielnia pobiera czynsz miesięczny (w moim mieście najczęściej 70-80 PLN). Sprawia to, że Twoja inwestycja stanie się średnio opłacalna, bo tutaj maksymalny całkowity czynsz wynajmu to ok. 200 PLN. Pamiętaj, że podatek od nieruchomości i od wynajmu oraz eksploatacja (głównie energia elektryczna – chociaż niewiele) musisz zapłacić.
5. Najemcy. Przez pierwszy okres (2 m-ce) wynajmowałem jeden z garaży pewnemu przedstawicielowi handlowemu. Ten Pan spóźniał się z zapłatą i miałem poważny problem z dodzwonieniem się do niego. Po wspomnianym okresie rozwiązałem umowę. Od tamtej pory znalazłem innego (swoją drogą bardzo solidnego) najemcę. Mieszka w Anglii i dlatego umowy podpisuję z jego mamą co 3 miesiące. Ale płaci gotówką bez żadnego problemu. Miła starsza pani. Kontakt telefoniczny jest bezproblemowy.
Drugi garaż wynajmuję od początku temu samemu najemcy, który kupił sobie nowe autko i chce je garażować. Czynsz co miesiąc jest na koncie i właśnie prolongowaliśmy umowę na kolejny rok.
5. Eksploatacja. Jak wcześniej wspomniałem, umowy podpisałem tak, że ja ponoszę koszty opłat za prąd. Oczywiście zabezpieczyłem się maksymalną kwotą wpisaną w umowie. Po co? Z moich obserwacji wynika, że w tym kompleksie garaży (pewnie w innych też) niektórzy użytkownicy prowadzą małe firmy i podłączają jakieś tokarki, frezarki i inne maszyny. Nie jestem ekspertem, ale prewencyjnie nie mam zamiaru finansować czyjegoś biznesu. Lubię angielskie powiedzenie: „just in case”, tłum. niedosłowne: „jakby coś poszło nie tak”.
Po moim zakupie garaże nie wymagały żadnych nakładów finansowych, tylko je posprzątałem. Ściany pokazują kilkunastoletnie zużycie, ale najemcom to nie przeszkadza. Nie mieszkają tam na codzień. Nie ma też żadnych kosztów związanych z ogrzewaniem, sprzątaniem klatki schodowej czy wywozem śmieci. Zdecydowanie plusy (czytaj niskie koszty utrzymania – obojętnie czy przeze mnie czy przez najemcę).
Czy zatem w garażu coś może się zepsuć? No niestety – brama garażowa. W zeszłym roku najemca uszkodził lekko bramę w dolnej części konstrukcji. Przez to utrudnione, albo bardzo specyficzne jest jej zamykanie. Dopóki najemca dalej korzysta to nie będę narzekał i nie będę naprawiał. Wziąłem kaucję więc kiedyś się pewnie rozliczymy. Oby wynajmował jak najdłużej.
6. Ubezpieczenie. Garaży nie ubezpieczyłem, a chyba przy wynajmie mieszkań jest to konieczne. Dodatkowo zapisałem w umowach, że nie odpowiadam za kradzieże aut, zniszczenia itd.
7. Finansowanie. Niestety tutaj w grę wchodzą tylko własne fundusze lub kredyt gotowkowy (nie korzystaj – bo jest bardzo drogi). Żaden z chciwych banków w Polsce nie chciał udzielić mi kredytu hipotecznego (pod hipotekę garaży). Nie byli do tego skłonni nawet kiedy proponowałem zakup całego kompleksu. Tylko kredyty wysokooprocentowane.
8. Opłacalność inwestycji. U niektórych czytelniczek, czytelników być może pojawia się uśmiech na twarzy, bo rzeczywiście garaż(e) to dość skromna inwestycja (ojciec kolegi obraca milionami na GPW, rok temu stracił 50, ale już podobno się „odkuł”), ale bardzo dobra jeśli jesteś czytelniczko lub czytelniku na początku tej drogi i nie masz zbyt dużo pieniędzy do zaryzykowania. Pisząc konkretnie – wszystko zależy od ceny. Powyżej opisane garaże udało mi się kupić za mniej więcej połowę ceny nowych garaży na tym samym osiedlu mieszkaniowym (uwzględniając w tym opłaty notarialne). Prosto licząc inwestycja zwróci mi się za ok. 5,5 roku. Później zobaczymy, może będę chciał dalej wynajmować, a może sprzedam po cenie rynkowej (bez podatku po 6 latach) i jeszcze więcej zarobię na tym. Nie wiem co będzie po tym okresie, ale jeśli będę mógł zatrzymam te garaże albo nawet dokupię więcej. Dlaczego? Na razie utrzymuje się z pracy etatowej (nie mam funduszy na poważny własny biznes) i miło jest otrzymywać stały dochód za podpisanie paru umów w roku.
Właśnie rozwiązuję umowę wynajmu mieszkania (najemca zakończył budowę domu i dlatego się wyprowadza). Mieszkanie nabyłem 3 m-ce temu razem z tymże najemcą. Podniosłem mu trochę czynsz bo poprzedni właściciel wynajmował na dziko i nie płacił podatku (bardzo ryzykowne, bezsensowne w długim okresie czasu). Najemca płacił regularnie bez żadnych problemów. Zebrałem już fundusze na remont (głównie kuchnia), który zaczynam w listopadzie. Od grudnia mam zamiar znaleźć nowego solidnego najemcę. Ważne jest co będzie zawarte w umowie. Ogólne wzory znajdziesz w internecie, a szczegóły trzeba doprecyzować samemu.
Czy lepiej wynajmować mieszkania niż garaże?
Na pewno wynajem mieszkania i wynajem garażu są bardzo podobne. Różnią się tylko skalą finansowania i ryzykiem. Z moich doświadczeń opisanych powyżej wynika, że inwestycję należy co najmniej kilka razy przeliczyć i sprawdzić ceny wynajmu zanim dokonamy zakupu. Trzeba opierać się na faktach i danych, a nie na przypuszczeniach lub swoich marzeniach (np. że będę pobierał czynsz dwukrotnie większy niż średnia w okolicy).
Osobiście staram się rozpatrywać nieruchomości jako inwestycje długoterminowe i dlatego najważniejsze dla mnie są: lokalizacja oraz cena zakupu.
pozdrawiam,
Piotr
P.S. Każda Czytelniczka lub Czytelnik powinien zastanowić się czy stać go na spłatę kredytu i poniesienie innych opłat jeśli coś pójdzie nie tak z wynajmem. Wiecie – just in case.
Piotrze, dzięki za rzeczowy wpis nt garaży. Temat ten pojawia się dość regularnie.
Witam wszystkich,
chciałbym zapytać o konkretną kwestię związaną ze sposobem płacenia podatków. W swoich książkach pisze Pan o amortyzacji mieszkania na poziomie 1.5,2.5%. Doszukałem się czegoś takiego jak „indywidualna stawka amortyzacji dla lokalu mieszkalnego (max 10%)”:
http://ksiegowosc.infor.pl/rachunkowosc/amortyzacja/126473,0,Indywidualna-stawka-amortyzacji-dla-lokalu-mieszkalnego.html
Zakładając, że rozliczałbym się na zasadach ogólnych a cena mieszkania to 400 000 złotych, to wysokość amortyzacji mieszkania rocznie wynosiłaby 40 000 złotych (przy 10%) ? Kwota ta znaczenie przekraczałaby mój roczny dochód z najmu, tym samym zwolniony byłbym zupełnie z płacenia podatków.
Chciałbym zapytać, czy ma Pan jakieś doświadczenia z takim sposobem liczenia wysokości amortyzacji mieszkania? Każda uwaga będzie da mnie bardzo cenna.
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Pozdrawiam,
Marcin
Nie jestem ekspertem podatkowym, ale z tego co wiem, można stosować przyśpieszoną stawkę amortyzacji (do maksymalnie 10% rocznie) przy spełnieniu kilku warunków: (1) mieszkanie musi być w domu, który ma więcej niż 5 lat, (2) nie mogło być ono wcześniej amortyzowane, ani przez Pana, ani przez poprzednich właścicieli; (3) amortyzacja – jakakolwiek – nie jest możliwa przy rozliczaniu się w formie ryczałtowej.
Z tego co wiem, to przy wyborze przyśpieszonej amortyzacji, stawka nie musi wynosić równo 10%; może to być 4%, 5% lub 7,5%, lub 8,5%, czyli można dobrać tę stawkę tak, aby dochód po amortyzacji był bliski zero.
Będę wdzięczny – razem z Panem Marcinem – za wszelkie inne głosy/uzupełnienia/potwierdzenia/zaprzeczenia/itp w tej ważkiej sprawie.
A ja chciałbym dopytać jak mozna sprawdzić czy mieszkanie było amortyzowane.
To czy mieszkanie jest z domu starszego niż 5 lat można łatwo sprawdzić.
Rozumiem, że nie wystarczy deklaracja poprzedniego właściciela i trzeba jakiś „kwit”.
Czy o taki dokument możemy pytać poprzedniego właściciela?
A tak ciągnąc temat, czy mogę amortyzować mieszkanie, które kupiłem dla siebie i w nim mieszkam :-) ?
Łysy, pytanie, które zadałeś należy chyba do tych z gatunku bez odpowiedzi. Nie znam żadnego sposobu, który na 100% dawałby gwarancję, że mieszkanie dotąd nie było amortyzowane. Ale jeśli od 50 lat mieszkała w nim rodzina właścicieli, którzy Ci mieszkanie sprzedali, to można przyjąć, że nie było amortyzowane.
Bo – i tu odpowiedź na Twoje drugie pytanie – nie jest możliwe amortyzowanie mieszkania w którym sam mieszkasz. Nie ma przychodów z najmu, to nie ma podstawy do amortyzacji. Mój księgowy nie nalicza nawet amortyzacji w okresie pustostanów, czyli przerw w najmie mieszkania.
Czy ktoś z Was ma jakieś inne informacje?
Dzięki za odpowiedź.
Jeżeli nie można amortyzować mieszkania w którym się mieszka to na 100% mogę być pewien, że kupując mieszkanie od właściela ,zamieszkującego owo mieszkanie, nie było ono amortyzowane. Inaczej się ma sprawa jeżeli mieszkanie sprzedaje ktoś kto je wynajmował ale i wtedy nie jest pewne czy była amortyzacja czy nie… .
No to jak udowodnić US, że mam prawo do amortyzacji?
Zakładam, że to ja będę musiał udowadniać US że takie prawo mam a nie US, że nie mam takiego prawa.
A moze to jakiś nie możliwy do wyegzekwowania przepis?
Wydaje mi się, że Ty możesz amortyzować w sposób przyśpieszony, a to ewentualnie US to zakwestionuje jeśli mieszkanie było już kiedykolwiek wcześniej amortyzowane. Ale podkreślam, że tak mi się tylko wydaje – nie mam 100%-owej pewności.
Konsultowałem sprawę w US w Oświęcimiu i Pani doradziła mi że najlepszą „podkładką” i w 100% wystarczającą dla US jest oświadczenie od poprzedniego właściciela, że mieszkanie nie było amortyzowane.
Pozdrawiam Radek
Radku, duże dzięki za pomoc w postawieniu kropki nad „i” i w ten sposób uzupełnienie naszej wiedzy. Przyjemne jest też się dowiedzieć o kolejnym przykładzie tego, że nasza administracja staje się – krok po kroku – coraz przyjaźniejsza dla swoich klientów i sponsorów. Czyli nas, podatników:-)
Sławku, zapomniałeś dodać o jeszcze jednym istotnym warunku aby zastosować amortyzację indywidualną to musimy być właścicielami nieruchomości a nie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ( jest to ograniczone prawo rzeczowe).
Jeśli chodzi o punkt 2 to wydaje mi się że nie może być wcześniej amortyzowane tylko przez obecnego właściciela.
Witam,
Od niedawna śledzę blog, ale jeszcze nie miałem okazji wypowiedzieć się w żadnym temacie. Z racji jednak tego, że jestem doradcą podatkowym, a poruszony wątek dotyczy kwestii z mojej działki chciałbym wyjaśnić w kilku zdaniach Wasze wątpliwości odnośnie indywidualnych stawek amortyzacyjnych dla budynków i lokali mieszkalnych:
1) Budynek/lokal musi być:
a) wprowadzony po raz pierwszy do ewidencji środków trwałych DANEGO podatnika – a więc wymóg wcześniejszego nieamortyzowania budynku/lokalu dotyczy tylko nas, a nie wcześniejszych właścicieli.
Niewłaściwą jest zatem informacja, jakiej udzieliła wspomniana Pani w US – nie potrzebujemy żadnej podkładki od poprzedniego właściciela – interesuje nas tylko to czy my już wcześniej nie ujęliśmy budynku w ewidencji środków trwałych, a nie to co robił z nim poprzedni właściciel.
b) używany LUB ulepszony tj:
- używany – jeżeli podatnik udowodni, że budynek/lokal był przed nabyciem (przez tego podatnika) wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy,
- ulepszony – jeżeli przed wprowadzeniem budynku/lokalu do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
2) Stawka może być dowolna, ale okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat, a więc tak jak wcześniej już zostało zaznaczone stawka może wynosić max 10%.
Pozdrawiam,
Łukasz
P.S – oczywiście, jak jesteśmy opodatkowani w formie ryczałtu to żadnej amortyzacji nie stosujemy (wówczas nie uwzględniamy żadnych kosztów uzyskania przychodu)
Panie Łukaszu, dziękuję za fachowe informacje nt. opodatkowania przychodów z najmu. Zapraszam częściej na Fridomię – byłoby to z korzyścią dla wszystkich Fridomiaków.
Podobnie jak Sławek nie jestem specjalistą od podatków, jednak potwierdzam, że jest możliwa amortyzacja mieszkania starszego niż 5lat w skali 10% rocznie, co tak jak Marcin napisał zazwyczaj jest powyżej kwoty wpływów z najmu = 0zł podatku dochodowego miesięcznie.
Jednak przy kilku szczególnie małych mieszkaniach należy pamiętać o kosztach prowadzenia działalności gospodarczej: ZUS + księgowość. Koszty te mogą znacznie przewyższyć koszt płacenia ryczałtu i temat nie będzie taki optymalny… jednak, jeśli prowadzona przez nas działalność będzie przynosiła inne dochody które będą wykorzystywały stworzoną z najmu „poduszkę podatkową” temat zaczyna robić się bardzo ciekawy…
więcej informacji: pawel . czerwinski (at) gmail . com
Bardzo dziękuję za wszystkie odpowiedzi!
Marcin
Z góry przepraszam za nie trzymanie się swojego wątku i Tworzenie nowego komentarza, jednak nie mogę dodać kolejnogo (4) komentarza pod wpisem.
Chciałbym podziękować Pawłowi za porady ;) a zarazem chciałbym zadać pytanie, na które nie mogłem znaleźć odpowiedzi na blogu czy też w kontestacji. Mianowicie wiele jest opisanych tu informacji o wykupupieniu, szukaniu mieszkań, garażów itp. pod wynajem. Zdaje sobie sprawę, że aby rozsądnie zainwestować swoje oszczędności w nieruchomość należy posiadać bagaż doświadczeń aby uniknąć wielu błędów.
OK przechodzę do moich przemyśleń na temat mojej wizji najmu:
Pracuję w firmie która zatrudnia ok ponad 3 tyś pracowników. Jednak co ciekawe w pobliżu firmy nie ma osiedli, mieszkań, a nawet domów jest niewiele. Moi rodzice posiadają sporą działkę na której rośnie narazie tylko trawa :D oddalona ok 150 m od firmy, przy głównej drodze.
Razem z narzeczoną nie mamy jeszcze jasnych planów co do miejsca rozbudowania, zamieszkania „na swoim”. I tutaj niedawno, oświeciło mnie i wpadłem na pomysł aby właśnie tam na tej działce budować swój (może tymczasowy) dom z myślą właśnie pod wynajem !
Pracownicy do pracy pokonują nawet setki km, więc mogliby ułatwić sobie życie i zaoszczędzić czas i pieniądze mieszkając u mnie, 150 m od firmy.
Jest to narazie bardzo świeży dla mnie pomysł, którego poważnie traktuje i chciałbym gromadzić wiedzę zarazem doświadczenie w tym temacie, zanim rzucę się jednak do działania moja wielka prośba:
1. Co Wy jako eksperci sądzicie o tym pomyśle ?
2. Od czego Waszym zdaniem warto by zacząć, oprócz zbierania kasy :) ?
3. Szacuje wybudowanie domu za ok 150-200tyś zł. Ile waszym zdaniem należy posidać aby dom postawić w surowym stanie?
Oczywiście jako osoba oszczędzająca, oraz negatywnie podchodząca do kredytów chciałbym budować dom bez brania kredytu hipotecznego gromadząc oszczędności, a później powolutku rozbudowując domek :)
Wady lokalizacji tej działki to możliwy hałas z pobliskiej drogi szybkiego ruchu, 1km od najbliższego sklepu spożywczego. Zalety to ocziwiście żut beretem do pracy, 100 m do komunikacji miejskiej, spokojna okolica.
Za wszelkie opinie, komentarze, porady będę bardzo wdzięczny !!!
Aż tak blisko do pracy nie każdy pracownik chciaby mieć. Być może lepszym pomysłem byłoby zbudowanie nie domu, a mini-hotelu lub pensjonatu dla gości firmy, lub pracowników tymczasowych/praktykantów. A jeśli tak, to mieszkanka powinny być jak najmniejsze, kuchnia wspólna (a nawet malutka, jeśli w pracy są obiady). Myślałbym nie w kategoriach tego ile możesz wydać, a ile się da takich pokoi na tej działce zbudować – czli na jaką powierzchnię pozwala plan zagospodarowania Więcej na ten temat opisuję na http://bezemerytury.pl/blog/index.php/dlaczego-nie-kupowac-mieszkania-na-wynajem
Witam Panie Sławku,
Od mniej więcej dwóch lat – od momentu zakupienia książki Panów autorstwa, interesuję się tematem wolności finansowej.
Moja historia niczym nie różni się od innych – także tych opisywanych na Pana blogu. Zaczęło się od książek Kyiosakiego, potem inne, o których wspominał on w swoich książkach, aby w końcu natknąć się na publikację w Rzeczpospolitej, w której znalazłem opis Waszej książki. Dalej potoczyło się już szybciutko – Allegro, sortuj po cenie, kup teraz:)
Książkę, jak też już niejeden czytelnik wspomniał, udało się przeczytać „jednym tchem”. Trafiła w samo sedno, już wcześniej śledziłem rynek nieruchomości w mieście, w którym mieszkam, jednak informacje jakie znalazłem „u Was” pomogły mi to usystematyzować.
Jak wspomniałem, dwa lata czytania książek, przeglądania ogłoszeń, kilka obejrzanych mieszkań, rozmowy z doradcami finansowymi, rozmowy w bankach, sporo nowych dla mnie emocji (na pewno pamięta Pan jak to jest – oglądam mieszkanie i wydaje mi się, że to już to, że nie znajdę nic lepszego, nie widzę wad, braków, cena mimo, że nie zwala z nóg w ogóle mi nie przeszkadza, a potem przychodzi moment ochłodzenia głowy, zastanowienia, kalkulacje, a na koniec okazuje się, że mieszkanie już „sprzątnięte”).
Ostatnio moja sytuacja nieco się zmieniła, zaręczyłem się ze wspaniałą kobietą, zamieszkaliśmy razem, planujemy w przyszłym roku wziąć ślub. Moje plany muszą uwzględniać teraz także potrzeby tej drugiej, niewątpliwie lepszej połówki. I tutaj pojawiają się lekkie schodki:)
Moja Wybranka nie pała wielkim zapałem do takiego sposobu zabezpieczania przyszłości. Rozmawiamy sporo na tematy finansowe, oboje mamy świadomość, że sami musimy zadbać o swoją przyszłość. Żyjemy wśród ludzi, słyszymy historie jak jeden wpadł w kłopoty przez kredyt, jak inny stracił pracę i nie ma z czego płacić rat, jak jeszcze inny kupił mieszkanie i jest superszczęśliwy:) Jednak przeważająca większość historii to te „fajne” – kupiliśmy mieszkanie, co prawda na kredyt ale mamy swoje, na razie urządziliśmy jeden pokój, pozostałe czekają na trochę gotówki itp. Chyba właśnie ten nadmiar fajnych historii powoduje, że moja Narzeczona raczej wolałaby także wziąć kredyt i kupić mieszkanie na cele konsumpcyjne, a nie inwestycyjne, ku którym z kolei skłaniam się ja.
Ostatnio problem stał się jeszcze intensywniejszy – otóż znalazłem całkiem w mojej opinii niezłą ofertę, kawalerka będącą w moim zasięgu, nie potrzebującą nakładu finansowego (poza kupnem pralki i lodówki) – najemca może się wprowadzać praktycznie „od ręki”, nie trzeba nawet malować. Okolica świetna – blok, w którym mieszkałem zanim przeprowadziliśmy się do wspólnego mieszkania, stara niezła dzielnica ze świetną infrastrukturą, co więcej w październiku ma zostać ukończone spore centrum handlowo-konferencyjno-rozrywkowe w bezpośrednim sąsiedztwie bloku więc ilość najemców (młodych ludzi poszukujących mieszkania w pobliżu nowego miejsca pracy) może być spora. Poza tym niezmiennym pozytywem tej lokalizacji jest sąsiedztwo jednej z dwóch dużych uczelni w mieście, więc w „najgorszym” wypadku pozostają zawsze studenci:)
Mój plan w tym temacie wygląda następująco: kupuję teraz mieszkanie, w przyszłym roku bierzemy ślub, czekamy jeszcze rok lub dwa i bierzemy wspólnie następny kredyt na następny cel (może już bardziej wspólny), ale w tej sytuacji Nasza droga do wolności finansowej zatrzymuje się na jednym mieszkaniu (mój plan też się tutaj zatrzymuje), bo po wzięciu drugiego kredytu, który do tego będzie musiał być spłacany przez Nas osobiście szansa na następne mieszkanie drastycznie maleje. Oczywiście cały czas szukam dodatkowych źródeł dochodów, jednak wiadomo, że nie jest to łatwa sprawa.
Może ma Pan doświadczenia (niekoniecznie swoje) związane z takimi sytuacjami. Może mógłby Pan coś doradzić.
Oczywiście znam podstawową radę – szczera rozmowa. Żadne z Nas jej nie unika, ale póki co nie udało się znaleźć konsensusu.
Być może zna Pan podobne przypadki i może przekazać metody jakimi inni sobie z tym poradzili.
Może potrzebuję tylko lekkiego dodania otuchy, bo w tematach wolności finansowej i „chodzenia pod prąd” albo przynajmniej nie całkiem z prądem, raczej nie ma co liczyć na wsparcie większej grupy osób – nawet tych bliskich. Dla większości ludzi życie powinno wyglądać tak jak jest u innych – obojętnie jak jest, a dla mnie niekoniecznie.
Przepraszam za to dość obszerne zawracanie głowy i uprzejmie proszę o jakąkolwiek odpowiedź:)
Panie Karolu, dziekuj za cieple slowa poda dresem mojej pierwszej ksiazki.
Rozumiem tez dylemat Pana i Pana Narzeczonej. Wprawdzie nie wim gdzie teraz mieszkacie i jak silna jest Wasza motywacja do osiagniecia wolnosci finnsowej (jak odczytuje Pana jest wieksza), ale ja bym za wzor postawil pewnego Fridomiaka z Warszawy – Pawla- ktory chcoc sam mieszka w malej wynajmowanej kawalerce, konsekwetnie buduje swoj portfel nieruchomosci. Stac by go bylo na wynajecie wiekszego mieszkania lub wrecz kupienie sobie takiego (bo jest menadzerem w duzej firmie konsultinowej) ale postawil wraz ze swja dziwczynana inwestycje. Najpierw inwestowania, a potem konsumowanie to iea, ktora mi tez jest bliska.
A co na to inni Fridomicy?
Idea inwestowania, by później konsumować jest zapewne zgodna z myślami wszystkich tu dyskutujących. Ciekawą kwestią może być natomiast to, ile %/zł inwestować. Jeśli ktoś zarabia 15.000zł netto i nie ma rodziny to może inwestować 10.000zł czyli 67% dochodów i nadal dobrze żyć (choć bez inwestycji stać by go było na leasing nowego Ferrari). A ktoś, kto zarabia 1500zł być może jest w stanie inwestować tylko 10%, czyli 150zł.
Zastanawiam się, czy są w tej kwestii jakieś rozsądne porady – rozsądne, czyli nie „każdy oszczędza ile może” tylko konkretnie – np. „powinno się inwestować 30%-40%” tego, co ci pozostało po opłaceniu jedzenia i mieszkania” – wiem, ze można to określić – trzeba tylko zebrać myśli i dane od ludzi – to tak jak z ergonomią – głupie sprzedawczynie ze sklepu AGD mówią, że należy powiesić szafki kuchenne na wysokości takiej, jaka danej osobie odpowiada, a mądre mówią, że Szwedzi zrobili badania na 100.000 osób i wynika z nich, że dolna krawędź powinna być na wysokości 140-150cm. I to jest odpowiedź, a nie nicniemówiące – inwestuj, ile chcesz/możesz.
Ja skłaniałbym się w drugą stronę. Tzn inwestować przez nietracenie. To dla osób mało zarabiających. Nie jest ważne ile się zarabia, ale ile gotówki pozostaje.
Inwestować można 2 rzeczy: albo pieniądze, albo czas. Jeżeli ktoś mało zarabia, niech zainwestuje swój czas w pogłębienie wiedzy finansowej, która z pewnością zaprocentuje zyskami w przyszłości.
Idąc za słowami Kiyosakiego – niech Twoje aktywa kupią Ci pasywa. Przy wejściu na drogę do wolności finansowej b.ważna jest … cierpliwość :)
Witam wszystkich fridomiaków !
Chciałbym na początku podziękować za bloga z wieloma interesującymi artykułami oraz przedewszystkim za audycję w kontestacji, dzięki której znalazłem się tu na blogu i mam możliwość napisania do Pana.
Oczywiście nie piszę tylko aby podziękować, ale mam również parę pytań do Pana i byłbym bardzo wdzięczny za przeczytanie mojej wiadomości oraz udzielenie że tak napiszę drogowskazu :)
Mam 27 lat, mieszkam na Śląsku, pracuję etatowo od 4 lat jako pracownik fizyczny, wykształcenie średnie. Jestem osobą oszczędną, szukającą sposobów na pomnażanie swoich oszczędności jak także pozyskiwaniu dochodów pasywnych. Niestety żyjemy w takich czasach że w szkole nie uczą „życia” tylko narzucają nic nie w noszący program, który w przyszłości nic nie daje. I tak ,gdyby nie internet moja wiedza oszczędzania oraz inwestowania byłaby zerowa. Rok temu dowiedziałem się co to jest dochód pasywny, na czym polega i tak bardzo zainteresował mnie ten sposób pozyskiwania pieniędzy że chłonełęm z sieci każdą napotkaną wiedzę na ten temat. Na dzień dzisiejszy moje pasywa to lokata, fundusz inwestycyjny oraz upload plików na hostingi. Oczywiście te wymienione sposoby nie są na tyle zyskowne aby móc z nich żyć… hehe, ale sprawiają mi niesamowitą satysfakcję z każdej zarobionej złotówki która nie wymaga ode mnie wkładu fizycznego czy też czasu.
Moim marzeniem jak i głównym celem w życiu jest być niezależny finansowo. Dlatego też postanowiłem napisać do Pana jako eksperta parę pytań w temacie nieruchomości:
1. Ile należy posiadać kasy, aby móc wynajmować ?
2. Jak przebiegała u Pana pierwsza wynajmowana nieruchomość, jaką wiedzę należy posiadać, od czego zacząć ??
3. Czy inwestowanie w nieruchomości jest dla wszystkich, czy oprócz pieniędzy są jakieś wymagania ?
4. Czy prowadzi Pan kursy czy też seminaria na Śląsku, ile kosztują takie kursy i kiedy można się ich spodziewać ?
Jeszcze raz dziękuję i życzę miłego dnia !
Panie Jacku, witamy na lamach Fridomii. Jestem pod wrazeniem Pana skutecznosci w dazeniu do Fridomii, pomimo stosunkowo mlodego wieku. Odpowiadajac na Pana pytania:
1. nie znam cen mieszkan na Slasku i nie wiem w jaki rodzaj nieruchomosci chce Pan inwestowac (bo oczywiscie kupno garazu na wynajem to nizszy koszt wejscia niz kupno luksusowego domu na wynajem). Na bazie mojej ogolnej wiedzy, zakladajac, ze ma Pan srednia zdolnosc kredytowa i ze chce Pan budowac portfel kawalerek, ktre kosztuja w Pana miescie (w sytuacjach „okazyjnych”) PLN 80,000, to wystarczy Panu pewnie PLN 25,000, aby zaczac proces budowania fridomii. Odsylam Pana – o ile nie mial Pan jeszcze okazji przeczytac – do ksiazki „Wolnosc finansowa dzieki inwestowaniu w nieruchomosci” i przesledzenia w niej case’u Pana Tomasza – nauczyciela wf w gimnazjum
2. zaczalem inwestowac w 1998 roku, kiedy to kupilem z wieloletnich oszczednosci + premii ktora otrzymalem w pracy, swoja pierwsza kawalerke. Bylo to male mieszkanie z rynku wtornego, na szczescie w dobrym stanie wiec moglem je od razu po zakupie wynajac. Kupilem je korzystajac z posrednictwa agentki nieruchomosci, po wczesniejszym obejrzeniu okolo 50 mieszkan (na przestrzeni kilku miesiecy – praktycznie co weekend umawialem sie na ogladanie mieszkan i swoimi notatkami zapisalem caly zeszyt) – jedna osoba zwrocila mi uwage na jedno, druga na cos innego, trzeciej osoby juz moglem o te dwa aspekty zapytac. I tak budowalem swoja wiedze. Mieszkanie dosc szybko sie wynajelo. Otrzymalem czynsz w dolarach !!! (bo tak sie wtedy ustalalo czynsze) od mlodej pary, ktora mieszkala tam chyba ze dwa lata. Bez problemow. Potem byla starsza Kanadyjka ze szkoly jezykowej, a potem seria jej kolezanek i kolegow z jej szkoly jezykowej. Jakies 6-7 lat temu wprowadzila sie pewna dziewczyna i mieszkala w nim 5-6 lat, az w koncu wyjechala z Polski
3. Jestem silnie przekonany, ze jest to dla kazdego, ktory chce. Oczywiscie jesli ma sie skromne srodki na poczatku trzeba jeszcze silniej chciec. Mam taki pomysl, aby za kilka lat to udowodnic. Zamierzam zrobic konkurs osob bezdomnych i bezrobotnych i wylonic – poprzez rozmowe – kilka osob i potem systematycznie im pomagac swoja wiedza i doswiadczeniem (a nie np dajac im pieniadze:-) na drodze do budowania wolnosci finansowej. Bazujac na tym co Pan powiedzial (m.in posiadanie lokat, funduszu inwestycyjnego, pasywnych dochodow z uploadu plikow na hostingi), oraz to ze polubil Pan idee pasywnych przychodow, jestem przekonany na 100%, ze Panu zbudowanie wolnosci finansowej sie powiedzie, o ile tylko wykaze sie Pan determinacja i konsekwencja). Trzymam kciuki.
4. Przykro mi, ale nie prowadze kursow ani seminariow, na Slasku czy gdziekolwiek indziej. Pisze ksiazki, pisze bloga, pisze artykuly do prasy, spotykam sie z Fridomiakami, udzielam wywiadow, prowadze audycje radiowa. Na organizowanie kursow nie mam czasu ani specjalnej ochoty. Uwazam, ze jesli ktos naprawde chce, to na podstawie wiedzy, ktora przekazuje w tych roznych formach bedzie w stanie zebrac sobie to wszystko i zbudowac spojna wizje dla siebie. Nie chce wkladac wiecej wysilku niz wkladam, po to by ktos dostal „na tacy” gotowe rozwiazania. Osiagniecie Fridomii wymaga sporego wysilku. Natomiast jesli ktos (ktokolwiek kogo bym uznal za solidnego partnerA) podjalby sie wysilku organizacyjnego i zechcial zorganizowac szkolenia (i pewnie na tym zarobic) i zaprosilby mnie do wspolpracy, to nie odmowie – bedzie to dla mnie kolejna platforma dzielenie sie wiedza i doswiadczeniami.
Mam prosbe do wszystkich Fridomiakow. Jesli sa wsrod Was osoby (a pewnie sa), ktore rozpoczynaly swoja podroz do Fridomii z pozycji relatywnie niskich zarobkow, to prosze o Wasze wskazowki dla Pana Jacka. Z gory dziekuje w swoim oraz w jego imieniu.
Dziękuję Panie Sławku za wyczerpującą odpowiedź która pozytywnie nastawiła mnie do działania !!!
O dziwo, po przesłuchaniu dzisiaj ostatnich audycji kontenstacji zapaliła się we mnie wizja na moją pierwszą nieruchomość pod wynajem. Od dziś zamierzam dążyć z całą determinacją to tej wizji, a więc już teraz chcę pogłębiać więdze i mam nadzieje później doświadczenia i mam pytanie:
1. Mam że tak powiem niską wiedzę o nieruchomościach, wynajmnie, więc którą z Pana książek by mi Pan polecił oraz w którą inną lekturę warto zainwestować ? Gdzie warto szukać ?
2. Czego poza wiedzą z książek szukać ? Jak,gdzie nabywać doświadczenia ?
Jeśli chodzi o ten konkurs który chce Pan ogłosić to myślę że byłoby to bardzo interesujące doświadczenie. Tak jak w tym filmie polskim „Pieniądze to nie wszystko” i tutaj to hasło myśle że by pasowało idealnie: „Od nędzy do pieniędzy” :P Zresztą była by to niesomowicie piękna historia, która udowodniła by wszystkim niedowiarką że MOŻNA ! Z pewnością byłby Pan sławny :)
Dziękuję również za Pana historie, jakoś tak zawsze interesują mnie historie ludzi którzy osiągają sukcesy ! A tak jeśli mogę zapytać… co jest teraz Pana głównym celem w życiu, co chciałby Pan osiągnąć ?
Zauważyłem że na blogu ma Pan zamieszczoną informację o spotkaniu fridomiaków w Londynie, a więc czy takie spotkania są również w Polsce ?
Dzięki raz jeszcze i czekam na kolejny odcinek fridomii w kontestacji.
Pozdrawiam !
Panie Jacku,
Jako główne i najlepsze lektury polecam Panu, gazetę wyborczą, ofertę, anonse, gratkę, gumtree etc. :) i wcale to nie są żarty. Tak jak pisał we wcześniejszych wpisach Sławek swoje pierwsze mieszkanie kupił po zobaczeniu 50 i zapełnieniu zeszytu notatkami. Z nami było podobnie! Praktycznie każdego dnia po pracy byliśmy umówieni na oglądanie jakiegoś mieszkania, po obejrzeniu ich bardzo wielu byliśmy bardzo szybko wstanie podjąć decyzje czy dane mieszkanie nadaje się na inwestycje czy też nie. Sama jazda po Warszawie spowodowała, że poznaliśmy wiele ulic o których nawet wcześniej nie słyszeliśmy i z których nie korzystaliśmy podczas codziennych dojazdów z pracy do domu, a które okazały się dobrymi lokalizacjami ze względu na np. bliskość jakiegoś wydziału uniwersytetu czy też przyszłą stację metra.
Wracając do Pana pytania, zapewne książki będą przydatne i znajdzie Pan tam wiele dobrych rad jednak nic nie zastąpi osobistego działania i zdobywania doświadczenia.
Pozdrawiam,
Paweł
Z powodu zaśmieconego forum (zachęcam do usunięcia spamerskich kont) piszę tutaj.
Zastanawiam się nad korzyściami założenia firmy w raju podatkowym do celów wynajmu, czy ktoś coś takiego praktykuje?
Na ile było by to konkurencyjne z kombinacjami możliwymi do zminimalizowania podatku w Polsce? Wykorzystanie firmy założonej w raju podatkowym daje duże korzyści w przypadku handlu domenami internetowymi, zastanawiam się czy podobnie jest w przypadku nieruchomości…
Panie Tomku, przyglądałem się temu rozwiazaniu jakiś czas temu. Jednak rozliczanie najmu poprzez firmę w raju podatkowym miałoby może sens przy jakieś bardzo dużej skali działania. Dla zwykłego wynajmującego 8,5% ryczałtu jest tańsze niż raj podatkowy. Dla kogoś działającego na większą skalę wystarczyć powinna działalność gospodarcza – tutaj dzięki wliczaniu kosztów oraz przyśpieszonej amortyzacji, odsetek od kredytów, itp powinno być stosunkowo łatwo osiągnąć efektywną stawkę podatku w wysokości 0% – nie wiem czy w raju podatkowym możnaby osiągnąć ujemne opodatkowanie?
Nie jestem jednak ekspertem podatkowym i zapraszam inne osoby do podzielenia się swoją wiedzą.
Dziękuję też za uwagę w/s forum. Zblokujemy te spamerskie adresy.
Witam,
Mam pytanie o lokale usługowe i VAT.
Zastanawiam się nad inwestycją w lokal usługowy. Kupując lokal na rynku pierwotnym płacę deweloperowi VAT. Potem przy wynajmie najemca płaci mi czynsz powiększony o VAT. Czy jest jakiś sposób bym odzyskał VAT (lub jego część) wpłaconą przy kupnie?
Czy Pan panie Sławku lub inni czytelnicy macie doświadczenie/wiedzę dotyczącą tego tematu?
Pozdrawiam,
Adam
Witam,
Wg mojej wiedzy (ale nie przetestowałem tego osobiście), istnieje możliwość odzyskania całości VAT-u zapłaconego przy kupnie, nawet jeśli nie prowadzi się DG. Podstawowe warunki: musi to być lokal usługowy, wynajęty na cele usługowe (a nie mieszkalne), trzeba odpowiednio wcześnie zarejestrować się jako płatnik VAT-u…
Pozdrowienia
Witam Wszystkich! Jestem tu nowy więc się przedstawię:nazywam się Maciej Bienert od czasu kiedy zacząłem zarabiać nadwyżki inwestuję w nieruchomości. Jestem samoukiem ,więc popełniłem mnóstwo błędów- ale było warto. Od 2,5 roku mieszkam w Niemczech i tutaj zacząłem robić to samo. Jest duża różnica pomiędzy tymi rynkami. Dzisiaj mam dwa mieszkania 2pokoje (spłacone w 60%) i 3 pokojowe (spłacone w 40%) Jeśli ktoś ma większe doświadczenie w temacie nieruchomości w Niemczech lub odwrotnie jeśli jest ktoś kto chciał by się czegoś dowiedzieć to zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam:
Maciej Bienert
http://www.bienert.biz
http://www.deutschland-jobs.eu
http://www.adac24.pl
http://www.care24.pl
Witaj Bienert.
Gratuluje postepow w budowaniu wolnosci finansowej i dziekuje za gotowosc dzielenia sie swoja wiedza nt rynku niemieckigo. Moze na poczatek zrob jakis opis tego rynku dla nas: czy ceny rosna czy spadaja i dlaczego, jaka jest dynamika cen najmu, jakie sa standardy przy najmie (zapisy umowne, sprawdzanie wiarygodnosci finansowej najemcow, naprawy lezace po jego stronie, czy istnieja firmy zarzadzajace najmm w imieniu wlascicieli i na czym polega ich zakres uslug, itp)
Tych pytan mamy mnostwo. Chcialbym, aby blog Fridomia porzyczynial sie do „ucywilizowywania sie” polskiego rynku njmu wiec wszelkie inspiracje z bardziej dojrzalych rynkow sa bardzo mile przez nas widziane.
Zapraszam Cie zatem do jak najwiekszej aktywnosci na blogu i z gory dziekuje za kazdy Twoj wpis.
Powodzenia w dalszym umacnianiu Twojej wolnosci finansowej,
Slawek Muturi
Myslac o inwestycji w nieruchomosci odwiedzilem znana firme by zapoznac sie z oferta
mieszkan na sprzedarz. Oprocz kilku propozycji zaproponowano mi kupno pokoju w budowanym hotelu w znanej nadmorskiej miescowosci, przy Mierzei Helskiej
Pokoj ma 19 m2 i wyposazenie pozwalajace na zamieszkanie.
Jednoczesnie z umowa kupna przedstawiono mi umowe dzierzawy na 20 lat. Sa tam okreslone szczegoly czynszu dzierzawy itp. Wynika z tego, ze kupujac ten pokoj jednoczesnie mam „z glowy” probemy z wynajmem.
Podoba mi sie taka opcja. Kupuje pokoj wraz z zorganizowana forma zarzadzania nim oraz pewnymi (?) dochodami.
Czynsz dzierzawy jest platny kwartalnie. Kwota jest ustalona i jej najwieksze skladniki sa platne w III i IV kwartale.
Umowa dzierzawy przewiduje dodatkowy czynsz dzierzawy w wysokosci 6% ceny zakupu pokoju. Ten dodatkowy czynsz jest platny dwa razy w roku i moze ulec zmianie w zaleznosci od danych GUS o wykorzystaniu bazy turystycznej w tym rejonie.
Chcialbym by czytelnicy „Fridomii” podzielili sie swoimi doswiadczeniami z podobnych inwestycji
oraz podpowiedzili na co powinienem zwrocic szczegolna uwage „wchodzac” w ten biznes,
pzd
W nawiązaniu do Pana Mariusza odpowiedz z 11 czerwca br w sprawie cesji umowy nieruchomości , chciałbym dopytać by mieć pewność czy dobrze zrozumiałem, pozwoli Pan?..Otóz, rozumiem, że po ustaleniu ustnym ze Zbywcą idę do notariusza i w jego obecności podpisuje umowę przedwstępna, czy to miał Pan na myśli? Następnie tą umowę (prawo do nabycia nieruchomości) wraz ze swoim wynagrodzeniem w obecności notariusza odsprzedaje Nowemu Nabywcy..W tym momencie on wchodzi w moje prawa i obowiązki i podpisuje umowę już końcową ze Zbywcą, czy to o to chodzi?…Haczyk: w umowie przedwstępnej zaznaczam formę finansowania czy płatne gotówka czy na kredyt?…Uprzejmie proszę o rozwinięcie tego tematu o ile Pan się zgodzi…Proszę pisać tak prosto jak dla małego dziecka:-) Dziękuję za poświęcony czas. Z pozdrowieniami
Dokładnie tak. Chyba już prościej niż napisałeś się nie da :-)
A w umowie przedwstępnej wcale nie trzeba określać sposobu płatności.
Witam,
..Z niecierpliwoscią czekam na Panów drugą książkę, bowiem pierwsza okazała się bardzo przydatna i pożyteczna.
Chciałbym móc skorzystać z okazji i zapytać się jaką formę prawną doradzają Panowie w przypadku zakupu mieszkań, nieruchomosci? Czy trafnym jest nabywanie nieruchomości jako osoba fizyczna, osoba fizyczna prowadzaca dzialnosc gospodarcza, spólka cywilna, spolka jawna czy spolka z o.o.? W przypadku trudnosci ktora forma skutecznie chroni majatek prywatny?…W tych niepewnych, ale jak slyszalem takze blogoslawionych czasach, czasach pernamentnego dodruku waluty co moze spowodowac hiperinflacje, niskich stop procentowych etc…warto byc dobrze zabezpieczonym, co Pan, Panowie radzicie?
…chciałbym takze zapytac czy inwestujecie na rynku nieruchomosci komercyjnych?…jesli tak to poprosze o Panow ocene tego rynku…Mam mozliwosc zakupu nieruchomosci, w ktorej jest Najemca, dobra lokalizacja, ktora po wszelkich odliczeniach generuje dobry przeplyw pieniezny, ale zastanawiam sie…?
Mowiac wprost po odliczeniu kosztow obslugi kredtu, ubezpieczenia, podatku z najmu z mieszkania niewiele zostaje, bowiem mieszkania sa (jeszcze)drogie, raty poszly w gore a odstepne z najmu sa od okolo 2 lat na podobnym poziomie… stad moje pytanie o rynek nieruchomosci komercyjnych
I ostatnia sprawa….rynek nieruchomości licytacji komornicznych…tu mozna liczyc na dobre bonusy, wysokie rabaty…czy w swojejnowej ksiazce poswiecacie Panowie temu tematowi uwage?…co moglby mi Pan doradzic w tym obszarze?
Z pozdrowieniami
Rafał
Już od kilku lat interesuje mnie wiedza o finansach i biznesie, przeczytałam już całkiem ładną kolekcję książek takich autorów jak Robert Kiyosaki, Anthony Robins, Brian Tracy a teraz wpadła mi w ręce wasza :) Tak właściwie to zaczęłam ją czytać bardzo niechętnie. Została mi polecona ale kiedy dowiedziałam się, że została napisana przez Polaków od razu sobie pomyślałam, że to nie będzie wiedza tej samej rangi, którą przeczytałam we wcześniejszych książkach. Niesamowicie mnie zaskoczyliście! Co prawda jestem dopiero w połowie ale czytam z prawdziwą przyjemnością, miło jest też w końcu dowiedzieć się niektórych informacji w przełożeniu na polskie realia i usłyszeć od polskich Inwestorów, że tutaj to też jest możliwe. Chociaż pewnie Was tym rozśmieszyłam, bo w końcu w takim wieku nie posiadam zbyt wiele wiedzy, ale mam nadzieję że to się zmieni :) Właściwie to napisałam do Was z konkretnego powodu. Mieszkam w średnio zamożnej rodzinie i moje książki budzą pewne poruszenie. Niesamowicie mnie irytują ich komentarze, które w dużej mierze zamieściliście w książce jako 10 najpowszechniejszych mitów. Po tylu informacjach zaczerpniętych z wielu źródeł na temat inwestowania, niestety nie potrafię mojej mamie wytłumaczyć, że to nie prawda, bo nie chce mnie słuchać. Myślę że też sporą rolę odgrywa to, że jestem najmłodszym dzieckiem w rodzinie i mimo swoich lat jestem traktowana w domu niezbyt poważnie. Nie mogę jednak pojąć, dlaczego wszyscy w kółko powtarzają takie frazesy, tak jakby to były jakieś powiedzonka które na stałe zagościły w polskiej mowie…
Byłabym bardzo szczęśliwa, gdyby Panowie odpisali, chociażby w kilku zdaniach :) Pozdrawiam ciepło i życzę miłych wakacji!·
Samanto,
Dziękuję za Twój wpis i ciepłe słowa pod adresem książki. Cieszy mnie to, że wykazujesz się odwagą niezależnego myślenia. Nie jest sztuką powtarzać zasłyszane gdzieś frazesy, choćby nie wiem jak mądrze brzmiały. Prawdziwą sztuką jest dociekanie prawdy, wbrew przyjętym mitom i założeniom. Podziwiam to u Ciebie, osoby bardzo młodej.
Życzę Ci wytrwałości w budowaniu swojej własnej wizji, a potem systematyczności i cierpliwości w jej realizacji, a na pewno dojdziesz tam gdzie będziesz pragnęła dotrzeć. Jeśli jednym z Twoich celów będzie wolność finansowa, to na Fridomii zawsze znajdziesz podpowiedzi i życzliwe Ci wsparcie.
Dziel się proszę z nami swoimi przemyśleniami, sukcesami, kolejnymi krokami milowymi na drodze do Twych aspiracji. Nawet najstarsi (tacy jak ja) nie mają monopolu na wiedzę i chętnie nauczę się czegoś nowego od Ciebie.
Powodzenia i … do usłyszenia.
Szanowny Panie Sławku,
Przeczytałem książkę, której współautorem Pan jest, w jeden wieczór! Czekam na drugą :-)
Inwestowanie (w różne rzeczy) to moje hobby, ale też w coraz większym stopniu sposób na życie. Nad mieszkaniami myślałem już od jakiegoś czasu, ale nie byłem pewny czy może się to udać, bo to „zbyt proste aby było możliwe”, ale proszę, są tacy co im się udało :-)
I teraz do rzeczy:
Jak się „pozbyć” ewentualnego lokatora, który po prostu postanowi nie płacić. Z tego co wiem, nie ma możliwości eksmisji „na bruk”, jak Pan się przed takimi ludźmi zabezpiecza?
Pozdrawiam serdecznie!
Rafał (Gorzów Wlkp)
Panie Rafale,
Dziękuję za miłe słowa pod adresem książki. Niezmiernie cieszy mnie, gdy słyszę, że była ona jedną z inspiracji do działań. A na Pana pytanie odpowiedziałem ogólnym wpisem na blogu. Tutaj link: http://fridomia.pl/2011/07/20/jak-sie-zabezpieczyc-przedpozbyc-problematycznych-najemcow/
Powodzenia !
Witam
Obecnie posiadam dwa mieszkania, które wynajmuję. Niestety moja zdolność kredytowa nie pozwala mi na zakup kolejnych. Niestety nie opodatkowałem tego najmu /jeszcze/. Mój plan polega na zgłoszeniu tego zarobku, co spowoduje że za około rok będę miał większą zdolność kredytową, która pozwoli mi sfinansować kolejne inwestycje. Zastanawia mnie tylko czy jestem w stanie nieco sterować wysokością podatku. Chodzi mi o to że przychód nie jest dochodem. W związku z tym mam parę pytań i wielką nadzieję że uzyskam odpowiedzi
1. Czy ktoś z Fridomiaków prowadzi wynajem w formie działalności gospodarczej?
2. Jeżeli tak to jakie elementy mogę sobie ewentualnie odpisywać od podatku?
3. Zapewne wtedy muszę prowadzić jakąś księgowość /nigdy czymś takim się nie zajmowałem/
4. Czy mogę odpisywać od przychodu raty kredytu?
5. Jak amortyzować wartość mieszkania?
6. Czy ktoś się już starał przy ewentualnym zakładaniu takiej firmy o jakieś dofinansowania np. na pierwszą firmę w ramach jakiegoś programu UE?
Ogólnie zastanawia mnie jak do tego podejść i gdzie znaleźć wiedzę i ugruntowanie w obowiązujących aktach prawnych.
Niestety nie mogłem być na ostatnim spotkaniu w Lolku.
Proszę o pomoc.
Panie Karolu,
Gratuluję rozpoczęcia inwestowania w nieruchomości pod wynajem. I zachęcam do tego, aby rozliczać się sumiennie z fiskusem. Odpowiadając na Pana pytania:
1. wiele osób rozlicza przychody z najmu w formie działalności gospodarczej. Wręcz pojawiły się interpretacje mówiące o tym, że przy pewnej większej skali, rozliczanie ryczałtem jest niedozwolone
2. od przychodów można sobie odpisywać wydatki poniesione w związku z najmem, czyli np. zakup nowych mebli czy wymianę sprzętu (do kwoty PLN 3,000 za sztukę), koszty ogłoszeń, koszty dojazdów aby pokazać mieszkanie, koszty księgowe, koszty opłat dla administracji w okresach pustostanów i inne.
4. Oraz odsetki od kredytu na zakup wynajmowanego mieszkania (a nie całą ratę kredytową)
5. a także amortyzację. Normalnie wynosi ona 1,5% lub 2,5% od wartości nieruchomości. W pewnych sytuacjach (jeśli mieszkanie mieści się w budynku starszym niż 5 lat i nigdy przedtem nie było amortyzowane – również przez poprzednich właścicieli), można zastosować przyśpieszoną amortyzację – do 10% wartości
3. rzeczywiście lepiej skorzystaj z usług jakiegoś biura księgowego. Dobrze znają przepisy podatkowe i będę mogli Ci nawet coś doradzić
6. nt programów wspierania przedsiębiorczości niestety nic mi nie wiadomo
7. źródłem wiedzy mogą być portale internetowe, np http://www.podatki.egospodarka.pl lub poradnik „Rozliczenie najmu 2010 i 2011″ ze stycznie 2011 roku wydany przez „Dziennik Gazetę Prawną”
Oprócz tego, mam nadzieję, że inni Fridomiacy pomogą korygując/uzupełniając to co napisałem (a nie jestem ekspertem podatkowym).
Powodzenia w inwestowaniu w Twoją przyszłość i do zobaczenia – mam nadzieję – przy okazji kolejnego spotkania.
Sławek Muturi
Witam,
chciałbym uzupełnić wypowiedź Pana Sławka.
1. jesli klientem docelowym wynajmu mieszkań są osoby fizyczne, a Pan pracuje na etacie i nie ma Pan działalności gospodarczej do innych celów, to szczerze mówiąc nie widzę wartości dodanej do tworzenia wokół najmu dwóch mieszkań działalności gospodarczej. Dlatego, że:
a. będzie Pan musiał dodatkowo płacić ubezpieczenie zdrowotne w wysokości 243 zł miesięcznie, pod warunkiem, że na etacie zarabia Pan na umowie więcej niż średnia krajowa, jeśli mniej to do tego dojdą jeszcze składki ZUS.
b. tak naprawdę warto wziąść obsługę księgową, która będzie profesjonalnie rozliczać działalność i wysyłać wszelkie deklaracje (PIT, ZUS itp) – 200 pln miesięcznie. Dodatkowy koszt obniżający ryzyko prowadzonej działalności.
c. jeśli ma Pan kredyt na ponad 70% wartości nieruchomości, to najprawdopodobniej rata odsetkowa oraz amortyzacja oraz opłaty do wspólnoty będą większe niż przychód z najmu, tak więc upraszczając działalność gospodarcza z punktu widzenia dochodów będzie generować straty. W związku z tym nie podnosi to, a wręcz obniża zdolność kredytową.
d. działalność gospodarcza prowadzona ponad 24 miesiące i to dochodowa podnosi zdolność kredytową, ale i tak w niższym stopniu niż podwyżka na etacie i większe zarobki jako osoba fizyczna.
e.aby bank wziął pod uwagę przychody z najmu jako podniesienie zdolności kredytowej, umowy najmu powinny być na czas określony i to najlepiej dłuższy niż 5 lat.
Reasumując, moim zdaniem aktualnie prowadzony przez Pana model biznesowy jest optymalny kosztowo, a zdolność kredytową należy podnieść przez zwiększenie przychodów z pracy na etacie.
Jeśli chce Pan obniżyć ryzyko, to co najwyżej można zgłębić z doradcą podatkowym zagadnienie pod tytułem rozliczenie przychodów z najmu jako osoba fizyczna na skali podatkowej i wrzucenie w koszty amortyzacji oraz rat odsetkowych (również będą przynosić księgową stratę jak w DG, ale może po 24 miesiącach na podstawie rocznych PITow bank uzna, że aktualne obciążenie z tytułu kredytu hipotecznego jest przynajmniej w części bilansowane stabilnymi przychodami z najmu). Wydaje mi się, że to jest również możliwe w przypadku osoby fizycznej nie posiadającej działalności gospodarczej, a osiągającej przychody z najmu nieruchomości. Tego modelu nie ćwiczyłem osobiście, więc proszę o poprawę osoby bieglejsze w temacie.
Witam,
Ponieważ pracuję od pewnego czasu zagranicą i zarabiam dzięki temu większe pieniądze, coś z nimi bedę chciał zrobić.
Jeszcze przed wyjazdem, zainteresował mnie temat niezależności finansowej i wymyśliłem, że posiadanie nieruchomości na wynajem mogłoby być moim celem.
Wiele znalazłem o finasowaniu zakupu mieszkania. Ale jeżeli na ten cel trzeba wziać znaczny kredyt z banku to ciężko tu mówić o niezależności finansowej. Jeżeli cały ten biznes wyjdzie na zero to będzie ok.
Trzeba jasno powiedzieć, że tylko kupno nieruchomości za gotówkę i to niejednej ale kilku pozwoli być niezależnym finansowo szybko, w przeciwnym przypadku mówimy o latach i to nie dwu trzech ale kilkunastu co najmniej … .
Biorąc kredyt bankowy, tylko znaczna zwyżka wartości nieruchomości w krótkim czasie oraz jej pomyślna sprzedaż, może przyczynić się do być a niezależnym szybko.
Jeżeli nie ma dużej kasy w kieszeni to trzeba pracować na etacie co, nic wspólnego z niezależnością finansową nie ma.
Dziękuję za wpis. Rzeczywiście jest tak, że droga do osiągnięcia wolności finansowej to raczej perspektywa kilkunastu niż kilku lat, zwłaszcza biorąc pod uwagę potrzebę lub konieczność posiłkowania się kredytem bankowym.
Ale żeby zostać bardzo dobrym chirurgiem też trzeba najpierw 6 lat studiować medycynę, później odbywać staże, kolejne stopnie specjalizacji. Ten proces również trwa – domyślam się – kilkanaście lat. Nie inaczej jest w przypadku kogoś kto chce zostać wziętym prawnikiem lub kogoś kto chce odnieść sukces w biznesie.
Powodzenia i wytrwałości.
Usłyszałem o Pańskiej stronie dzięki wywiadowi w KonteStacji. Bardzo cieszę się, że mogłem tu trafić i zamierzam regularnie zaglądać. Niezwykle interesujący i inspirujący blog.
Pozdrawiam
Kuba
Witam,
Na swoim koncie mam już zakup 2 nieruchomości pod wynajem, jednej w Warszawie (2006) i drugiej w Bydgoszczy (2011). Mieszkanie w Bydgoszczy 35m2 zostało kupione 15% poniżej swojej wartości rynkowej. Razem z żoną wzięliśmy kredyt i sfinalizowaliśmy transakcję. Chyba zadziałało prawo serii, bo zaraz potem znalazłem kolejną okazję nabycia nieruchomości, ale tym razem prawie 25% poniżej wartości rynkowej. Nie zawahałem się anie przez chwilę i w dniu oględzin mieszkania podpisałem umowę przedwstępną. To nie koniec, kilka dni później, zupełnie przypadkowo natrafiłem na jeszcze lepszą propozycję nabycia nieruchomości 30% poniżej wartości rynkowej. Dla informacji podam, że wszystkie mieszkania znajdują się na tym samym osiedlu i są do siebie podobne. Poza tym w przeciągu ostatniego roku obejrzałem ok 50 mieszkań w tej lokalizacji, stąd moja szybka ocena atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości.
Niestety wszystkich okazji nie da się sfinalizować z kredytu bankowego, bo zdolność kredytowa powoli się kończy…:-)
W wielu książkach o inwestowaniu w nieruchomości przeczytałem o możliwości „odsprzedaży” okazji innemu inwestorowi za kwotę wyższą niż ta ustalona z właścicielem mieszkania. Czy miał Pan może do czynienia z takimi transakcjami? Jeśli tak, to w jaki sposób sporządzić umowę, aby zabezpieczała ona moje interesy przed np. nieuczciwym inwestorem lub właścicielem? Jak tymczasowo przenieść prawo do „dysponowania” nieruchomością? Czy jest to w ogóle możliwe w warunkach polskich?
Z góry dziękuję za odpowiedź
max
Wydaje mi się, że ma Pan na myśli po prostu umowę cesji praw do nieruchomości. Czyli podpisuje Pan umowę ze sprzedającym, a następnie odstępuje ją Pan (umowę, nie nieruchomość) za wynagrodzeniam np. 20 tys zł. Kupujący wchodzi tym samym w Pana prawa i obowiązki do zakupu nieruchomości. Od wartości cesji kupujący musi zapłacić podatek pcc w wysokości 2%.
W nawiązaniu do Pana odpowiedzi, chciałbym dopytać by mieć pewność czy dobrze zrozumiałem, pozwoli Pan?..Otóz, rozumiem, że po ustaleniu ustnym ze Zbywcą idę do notariusza i w jego obecności podpisuje umowę przedwstępna, czy to miał Pan na myśli? Następnie tą umowę (prawo do nabycia nieruchomości) wraz ze swoim wynagrodzeniem w obecności notariusza odsprzedaje Nowemu Nabywcy..W tym momencie on wchodzi w moje prawa i obowiązki i podpisuje umowę już końcową ze Zbywcą, czy to o to chodzi?…Haczyk: w umowie przedwstępnej zaznaczam formę finansowania czy płatne gotówka czy na kredyt?…Uprzejmie proszę o rozwinięcie tego tematu o ile Pan się zgodzi…Proszę pisać tak prosto jak dla małego dziecka:-) Dziękuję za poświęcony czas. Z pozdrowieniami
Panie Rafale,
Dziękuję za ciepłe słowa pod adresem książki i mam nadzieję, że Poradnik nie zawiedzie Pana oczekiwań:-). W odpowiedzi na Pana pytania:
Forma prawna – o tym była niedawno dyskusja w księdze gości
Hiperinflacja – spodziewane jest utrzymanie się inflacji na poziomie wyższym niż w ostatnich kilku latach, ale mam nadzieję, że hiperinflacja już się nie powtórzy. Tak, czy inaczej, to nieruchomości stanowią dobre antyinflacyjne zabezpieczenie. Jest to realny majątek w realnym świecie, a nie jakieś tam zapisy na wirtualnych kontach. Ich wartość zwykle rośnie wraz z inflacją, bo wzrasta wartość odtworzeniowa (czyli koszt wybudowania podobnej nieruchomości w podobnej lokalizacji.
Nieruchomości komercyjne – nie mam w tym względzie osobistych doświadczeń, więc nie chcę teoretyzować. Liczę na odpowiedzi osób tym się zajmujących (a na spotkaniach Fridomiaków spotkałem takich osób kilkanaście)
Licytacje komornicze – brałem udział (czasami z powodzeniem) w kilkunastu przetargach organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (tam jest zwykle czysta sytuacja prawna, nikt w sprzedawanym mieszkaniu nie mieszka). Stroniłem od licytacji komorniczych (bo tam często sytuacja jest mniej klarowna), choć mam świadomość tego, iż zdarzają się tam okazje. Osoby, które dobrze rozumieją kwestie prawne, są w stanie dobrze zidentyfikować i ocenić ryzyka, a dodatkowo mają cierpliwość do prostowania zagmatwanych spraw mają w tym obszarze niewątpliwą przewagę. I tym razem apeluję o podpowiedzi dla Pana Rafała oraz innych Fridomiaczek i Fridomiaków.
Witam,
Jedna z najlepszych publikacji dotyczących nieruchomości. GRATULACJE PANOWIE! Niech moc będzie z Wami ;)
Witam Serdecznie!
Wlasnie odebralem wasza ksiazke i zabieram sie do czytania :)
Mam nadzieje ze sie nie rozczaruje;)
Pozdrawiam
Adrian
Szanowny Panie Sławku,
Książka Pana i Pana kolegi wpadła mi w ręce około 6 miesięcy temu. Leżała na półce w empiku w gdańskiej Galerii Bałtyckiej, niedaleko kącika z książkami dla dzieci, gdzie mój syn uwielbia przeglądać najnowsze pozycje wydawnicze, podczas gdy ja z żoną szukamy coś dla siebie. Zazwyczaj zanim kupimy jakąś książkę przeglądamy ją i czytamy dość obszerne fragmenty w księgarni. Pana książkę przeczytałem przed zakupem całą!
Swoją wolność finansową zacząłem budować jakieś 5-6 lat temu. Obecnie posiadam już portfel mieszkań. Ciągle inwestuję i w najbliższych 2-3 latach zamierzam znacząco go powiększyć.
Czytając Pana książkę nie odkrywałem ameryki. Raczej czułem się jakbym czytał dobry przewodnik po rodzinnym mieście. Dzięki tej lekturze udało mi się poznać definicje, które dotychczas nosiłem w sobie, ale były nienazwane, a przez to trudne do przekazania najbliższym w formie, która znalazłaby pełne zrozumienie. Efektem tego była ustalona z żoną zasada, że mogę robić z nieruchomościami co chcę, ale na własną rękę.
Nieruchomości i architektura to moja pasja. Część mojego życia. Po lekturze Pana książki mogę również powiedzieć, że to droga do „fridomii”.
Książkę kupiłem w prezencie mojej żonie. Nie była zachwycona. Zaczęliśmy jednak więcej rozmawiać na ten temat. Zbliżać swoje intencje i oczekiwania nie tylko finansowe, ale i można powiedzieć życiowe.
Dziękuję za wysiłek, który podejmuje Pan prowadzą ten blog.
Cieszę się, że będziemy mogli poznać się osobiście 10 marca w Gdańsku.
Pozdrawiam,
Jacek
Szanowny Panie Sławku
Kończę ( niestety bo super się czytało) Wolność finansową ….
Gratuluję bardzo dobrej publikacji napisanej językiem jak z dobrej powieści.
Jeśli mogę podzielić się swoimi uwagami to przegladając ją w Empiku zdecydowałem się na zakup po przeczytaniu fragmentu , że można stać się inwestorem w nieruchomościach posiadając kapitał 28 000. To był taki wabik dla mnie.
Tak się złożyło że pojawiła się u mnie kompletnie niespodziewanie możliwość załatwienia spraw spadkowych. Chodzi o dwie działki i mieszkanie. Jak dobrze pójdzie to będzie na wpłatę własną na zakup nieruchomości. Oczywiście potrzeba jeszcze trochę czasu ale informacje w tym zakresie już zbieram. Tak jak Pan słusznie pisał trzeba najpierw mieć strategie co do segmentu w którym chce się zaistnieć. Ja rozważam w tej chwili dwa warianty: zakup mieszkania na wynajem lub zakup działki komercyjnej ( jeszcze lepiej rolnej z możliwością przekwalifikowania). Idealnym rozwiązaniem dla mnie byłoby znaleźć działkę rolną w gminie w której w przeciągu 1,5 – 2 lat zmieni się plan zagospodarowania przestrzennego. Mam taką gminę Złożyłem już wniosek o zmianę przeznaczenia działki rolnej na budowlaną która wchodzi w część spadku o którym wspominałem. Chciałbym skorzystać z kredytu. Zobaczymy czy moja zdolność mi na to pozwoli. Chodzi o to że podstawowe wynagrodzenie z tytułu umowy o pracę mam niewielkie ale dochodzi prowizja zależna od sprzedaży plus działalność gospodarcza którą zawieszam na wakację ( udzielam korepetycji z matematyki a żona z angielskiego – choć nauczycielami nie jesteśmy)
Na razie w banku w którym mam najdłużej konto powiedzieli mi że do bieżących przychodów nie wliczają przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości. Wg mnie to pewien błąd bo tak samo traktowany jest inwestor jak „konsument” nieruchomości. Ukończony kilka lat wcześniej przeze mnie kurs szacowania nieruchomości też wiele nie pomógł. Teraz przede mną rozmowy w różnych bankach. Czy może mi Pan podpowiedzieć jakiś bank który troche inaczej ocenia zdolność kredytową ?
Mam nadzieję że w niedługim czasie będę mógł nie tylko korzystać ale również podzielić się swoim doświadczeniem z innymi Fridomaniakami.
Życzę dalszych sukcesów oraz spełnienia w tym co Pan robi.
Serdecznie pozdrawiam
Wacław
Do Wacka:
Panie Wacku, dziękuję, zawsze miło słyszeć, że książka się podobała. Cieszy mnie też Pana decyzja o budowaniu własnej wolności finansowej.
Kluczem do osiągnięcia wolności finansowej jest osiąganie regularnych (najlepiej comiesięcznych) wpływów pasywnej gotówki. W tym kontekście ziemia nie jest dobrym wehikułem, chyba, że udałoby się Panu ją wydzierżawić jakiemuś producentowi czy handlarzowi czy hotelowi, itp który będzie Panu płacił comiesięczną dzierżawę.
Więc jeśli Pana celem jest przede wszystkim pomnożenie kapitału, to proszę szukać ziemi rolnej. W tym niestety Panu nie doradzę bo nie mam o tym zielonego pojęcia. Natomiast jeśli Pana głównym celem jest zbudowanie wolności finansowej, to radziłbym odziedziczoną ziemię jak najdrożej sprzedać i za pozyskane pieniądze kupić mieszkania na wynajem.
Jeśli chodzi o kredyt, to opcji jest dużo w zależności od kwot uzyskanych ze sprzedaży ziemi. Jesli uzyskana kwota pozwoli Panu kupić 3-4 kawalerki, to radzę nie oglądać się początkowo na banki, tylko je kupić. Po kilku miesiącach, gdy już będą wynajęte, może Pan uzyskać kredyt pod hipotekę zakupionych juz nieruchomości i wtedy nie będzie kłopotu z dokumentowaniem przychodów z najmu. Prawdę mówiąc, będzie Pan nawet w stanie je udokumentować okazując się rozliczeniami PIT-u z najmu.
Tak więc możliwości jest wiele. Pierwszy krok: to musi Pan ustalić, czego Pan chce: pomnażać kapitał, czy budować wolność finansową, bo bez określenia celu podróży trudno jest mi wskazać, która droga jest dla Pana najlepsza w mojej opinii.
Powodzenia
Witam Panie Sławku
Dziękuję za odpowiedź.
Moim celem jest wolność finansowa!!!.
Wspominałem o zakupie działki oczywiście z myślą o wynajmie. Obsługa takiego przedsięwzięcia ( wynajem działki firmie ) jest prostsza niż w przypadku mieszkania. Sam kiedyś płaciłem jako najemca. Nie ma tylu rachunków za media etc.
Oczywiście działek z przeznaczeniem na usługi jest stosunkowo mało.
Myślę o kredycie gdyż ze sprzedanych odziedziczonych nieruchomości ( uwzględniając jeszcze innych chętnych z rodziny) dźwignia finansowa jest jak najbardziej wskazana .
Jestem umówiony w najbliższym czasie z kilkoma doradcami z banków zajmujących wysoką pozycję w rankingach na dobry kredyt hipoteczny. Zobaczymy jak tu przedstawia się kwestia zrozumienia potrzeb inwestora jako klienta. Chętnie podzielę się swoimi spostrzeżeniami. Może zrobimy po pewnym czasie ranking wewnętrzny Fridomaniaków w tej kwestii. Takie opinie mogłyby być również interesujące dla banków. Może ułatwi to w przyszłości współprace inwestorom z bankami.
Pozdrawiam
Wacek
Panie Wacku,
Skoro ma Pan już umówione spotkania w bankach może przydałaby się też moja pomoc?
Pozdrawiam Serdecznie.
Bartosz Majewski
504 206 158
bartosz.majewski@hipotekaplus.pl
Witam!
Już jakiś czas temu przeczytałem Państwa książkę lecz nie mogłem się zebrać żęby poprosić o poradę. Pare lat temu, jeszcze w liceum wpadła mi w ręce książka ‘Bogaty ojciec biedny ojciec’ R. Kiyosaki’ego. Po przeczytaniu bardzo spodobała mi się wizja bycia rentierem przed 40. Tak przeczytałem jeszcze 5 książek tego autora. Mogę powiedzieć, że te lektury zdeterminowały wybór moich studiów – finanse i rachunkowość -, oczywiście zaoczenie z nadzieją ze taka forma studiów umożliwi zdobywanie wykształcenia jak i doświadczenia. Przygody z pracą jeszcze nie rozpocząłem, lecz mogę się pochwalić dobrze zaliczonym pierwszym semestrem na studiach.
Aktualnie mam 20 lat i bardzo chciałbym osiągnąć finansowa niezależność, a przechodząc do meritum chciałem zapytać, czy oreintują się Państwo w jakiś kursach bądź szkoleniach (na terenie Warszawy) oraz poprosić o polecenie literatury fachowej, które będą pomocne w przyszłym zarządzanium moimi nieruchomościami
Pozdrawiam serdecznie.
Paweł
1. „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” – Sławek Muturi, Robert Zduńczyk
2. „ABC Jak inwestować w nieruchomości” – Ken McElroy
Witam wszystkich,
jako początkujący inwestor na rynku nieruchomości (mieszkania pod wynajem) chciałbym podzielić się moimi wątpliwościami i może uzyskać odpowiedzi/porady na swoje spostrzeżenia. Jestem inwestorem na rynku kapitałowym grubo ponad 10 lat. Każde inwestycje dokładnie analizuję, żeby móc stwierdzić czy „warto w to wejść”. Od pewnego czasu przyglądam się inwestycjom w nieruchomości i zastanawia mnie fakt, czy aby faktycznie w porównaniu z rynkiem kapitałowym, rynek nieruchomości jest atrakcyjny.
1. Płynność – posiadacz akcji lub obligacji sprzedaje jednym ruchem papiery wartościowe i do 3 dni ma gotówkę na rachunku. Płynność na rynku nieruchomości jest kiepska.
2. Rentowność – inwestując w same obligacje można uzyskać około 7-8% rocznie a jeśli reinwestujemy odsetki to składana stopa będzie wyższa. Dodając do tego zyski z akcji (nie zawsze są to zyski bo i straty się zdarzają) rentowność średnio dochodzi do 15% rocznie. W przypadku nieruchomości po wzroście cen sprzed kilku lat ceny są nadal wysokie i rentowność nie najwyższa – giełda skorygowała szaleńczą hossę o około 70% a nieruchomości w cenach transakcyjnych (nie ofertowych!!!) o około 10%. Kwestia pozostaje narazie nierozwiązana, czy spadły narazie tylko 10% czy więcej już rynek nie spadnie – rosnąca obecnie inflacja, przekłada się na wzrost stóp procentowych, a to powoduje podrożenie kredytów między innymi na zakup nieruchomości i ogólnie schłodzenie gospodarki. Dodatkowo jeśli weźmiemy pod uwagę średnie wynagrodzenie nas Polaków i średnie ceny mieszkań to analizując tylko ten wskaźnik, ktoś mógłby pomyśleć że jesteśmy bogatym krajem, skoro stać nas na takie nieruchomości (takie czytaj drogie – dobro luksusowe).
3. Kredytowanie zakupu – akcje i obligacje można również kupować na kredyt (roczny koszt około 10%) oczywiście posiadając swoją gotówkę. Więc nie tylko lewarować można inwestycje na rynku nieruchomości.
4. Start inwestycji – na rynku kapitałowym żeby inwestycje się opłacalny, można inwestować już z kilkoma tysiącami. Nieruchomości jak wiemy wymagają już innych kwot.
I tutaj pytanie – wiadome jest, że lepiej rozpocząć budowanie wolności finansowej posiadając np. 2 mieszkania kupione za gotówkę a dalsze lewarować, mając już 100% swoją bazę mieszkań pod wynajem. Pomimo, że kredyty mądrze wykorzystane przyniosą korzyści to widząc dzisiejszą bankowość opartą na marketingu i „wciskaniu” klientom produktów finansowych, w tym kredytów żeby wyrobić miesięczny limit, to należy rozważnie lewarować zakup nieruchomości pod wynajem, bo co jeśli nie znajdziemy najemcy lub stracimy chwilową pracę?.
Reasumując – jaki miałby Pan pomysł, Panie Sławomirze (oraz inni czytelnicy) dla modelowego inwestora, który posiada np. 100 tyś zł gotówki i chce rozpocząć inwestowanie w nieruchomości. Modelowy inwestor (30-latek) posiada dom w którym mieszka, więc nie ponosi wysokich kosztów życia i może część dochodów dorzucać do spłaty kredytów jeśli czynsze ich nie pokrywają lub odkładać na kolejne nieruchomości.
Zakładamy, że ów inwestor nie chce narażać się na zbytnie ryzyko przelewarowania i woli dojść do ewentualnej wolności finansowej wolniej ale bezpieczniej.
Biorąc pod uwagę powyższe porównanie rynku kapitałowego z rynkiem nieruchomości, jaki ma Pan pomysł na wykorzystanie sytuacji oraz wiedzy przedstawionej sylwetki inwestora?
Pozdrawiam i dziękuję za wszelkie pomysły
Inwestor
Rozumiem argumenty za inwestowaniem na rynku kapitałowym, ale w wolności finansowej nie o to chodzi. Celem nie jest zwrot z inwestycji, a zapewnienie sobie w miarę bezobsługowego stałego dopływu gotówki co miesiąc, by móc „nic nie robić”. Jeśli za 100 tys zł można kupić kawalerkę, z której co miesiąc byłoby na czysto 600zł to nie tylko mamy 7,2% zwrotu z inwestycji, lecz także przychody te są zabezpieczone przed inflacją i możemy je swobodnie „przejadać”. Jak byśmy przejadali przychody z odsetek obligacji, to za 10 lat nasz kapitał żjadłaby inflacja, a w przypadku mieszkania co roku możemy podnosić czynsz o wskaźnik inflacji.
Dodam jeszcze dokładniejsze wyliczenie. Wartość nieruchomości wynosi tyle, ile przynosi ona rocznie zysku netto podzielone przez oczekiwaną stopę procentową. Jeśli oczekiwana stopa wg Pana oczekiwań to 10%, to podstawiając do mojego przyjkładu:
600*12/0,1=72.000zł.
Zatem inwestycyjnie nie opłaca się kupić tego mieszkania za 100.000zł, a co najwyżej za 72.000zł (licząc w tym wszelkie koszty, także naszego czasu). Jeśli cena miałaby być wyższa to lepiej kupić akcje.
Akcje to jednak ryzyko, dla osób chcących inwestycji tak bezpiecznych, jak obligacje obliczmy wartość dla stopy % obligacji, czyli 8%
600*12/0,08=90.000zł
Zatem maksymalna wartość tekiego mieszkania to 90.000zł.
Panie Mariuszu,
inwestowanie w akcje dywidendowe przynosi Panu czasami nawet i 20-30% rocznego dochodu jako stopa dywidendy (dyvidend yield), firmy którą zarządzają inni i Pan tylko co musi zrobić, to kupić akcje i je trzymać, i dokupywać co miesiąc/kwartał/itp i tak do emerytury…..a otrzymywaną co roku dywidendę reinwestować w akcje.
Nie tylko na rynku finansowym sprawdza się zasada KISS – Keep It Simple Stiupid ale w tym przypadku szczególnie.
Poza tym proponowana przez Pana i nie tylko przez Pana wycena nieruchomości jest niewłaściwa – nie uwzględnia chociażby inwestycji w celu podtrzymania standardu nieruchomości oraz nie uwzględnia rynkowych stóp procentowych, które podlegają wahaniom- proszę poczytać o metodach wyceny DCF.
Pozdrawiam,
Inwestor
„Pan tylko co musi zrobić, to kupić akcje i je trzymać, i dokupywać co miesiąc/kwartał/itp i tak do emerytury…..a otrzymywaną co roku dywidendę reinwestować w akcje.” Czyli nie mogę zysku sobie wydać na coś innego? To zatem żaden zysk, w dodatku, jak rozumiem kapitału też nie mogę wypłacić…
Definicja wyceny nieruchomości nie jest moja, ja nie jestem znawcą tego rynku, przytoczyłem tylko to, co przeczytałem, choć się z tym zgadzam, a z Pana wypowiedzią nie.
Do Inwestora:
Drogi Inwestorze, chciałbym się podpisać (obiema rękoma) pod odpowiedzią Pana Mariusza. W moim rozumieniu, jesli ktoś myśli o wolności finansowej, to koncepcje stopy zwrotu oraz znalezienia dobrego momentu na zyskowną sprzedaż nieruchomosci są PRZESZKODĄ, a nie pomocą.
To trochę analogicznie do jazdy na rowerze. Gdy dziecko uczy sie jeździć, to dodatkowe dwa kółka po bokach są pomocą. Gdy już potrafi jeździć, to te dwa kólka stają się niepotrzebnymi protezami. Balastem.
Powtorzę kolejny raz: jesli ktoś chce pomnożyc kapitał (nic w tym złego), to niech kupi coś tanio i drogo sprzeda. Jeśli natomiast ktoś chce zbudować wolność finansową, niech porzuci obsesje stopy zwrotu, niech przestanie dręczyć się tym, że mógłby osiągnąć większy zwrot z akcji czy czegokolwiek innego; niech mysli o zakupionych nieruchomościach jako źródle pasywnej gotówki do końca życia, a nie widzi w nich coś, co może sprzedać tylko dlatego, że wartość rynkowa wzrosła.
Jeśli ktoś z Was naprawdę chce zbudować wolnośc finansową, to powinien odrzucić protezy myślowe. Bez tej zmiany w myśleniu nikt nie osiągnie wolności finansowej. Jestem gotów zalozyć się o duże pieniądze.
Panie Sławomirze,
dziękuję za informację. Tylko Pana podejście lub pomysł sprawdza się w przypadku kiedy mamy na rachunku odpowiednią kwotę – tak jak Pan sprzedał firmę i mógł zainwestować środki (gratuluję sukcesu). Statystyczny Polak nawet jak posiada oszczędności to może je zainwestować w góra 2 nieruchomości zlewarowane kredytem i pracuje na etacie aż nie spłaci zadłużenia. Jeśli nie znajdzie najemców to może mieć problem.
Ale wróćmy jeszcze do mojego pytania z pierwszego postu – co by Pan zaproponował:
Jaki miałby Pan pomysł, Panie Sławomirze (oraz inni czytelnicy) dla modelowego inwestora, który posiada np. 100 tyś zł gotówki i chce rozpocząć inwestowanie w nieruchomości. Modelowy inwestor (30-latek) posiada dom w którym mieszka, więc nie ponosi wysokich kosztów życia i może część dochodów dorzucać do spłaty kredytów jeśli czynsze ich nie pokrywają lub odkładać na kolejne nieruchomości.
Zakładamy, że ów inwestor nie chce narażać się na zbytnie ryzyko przelewarowania i woli dojść do ewentualnej wolności finansowej wolniej ale bezpieczniej.
Pozdrawiam
Inwestor
Postawiłbym na zakup domu jednorodzinnego lub dużego mieszkania, w którym każdy pokój bym uczynił małym mieszkankiem (ew. wspólna kuchnia w dużym mieszkaniu) i oddzielnie wynajmował. Wbrew pozorom to jest bardziej bezpieczne nawet na kredyt, niż jedno małe mieszkanie, a także znacznie bardziej opłacalne.
Do Inwestora,
Jeśli 30-latek dysponuje PLN 100 tys wolnej gotówki i chce zacząć budowac wolność finansową (czyli np zbudować sobie portfel 8 kawalerek) w ciągu 15-20 lat, to ma kilka opcji:
1. Moze kupić jedno mieszkanie (w tańszym niż Warszawa, czy Wroclaw mieście, ktore dobrze zna) i je wynajmować. Po jakimś czasie może wziąć z banku kredyt pod hipotekę kupionego wcześniej mieszkania i kupić kolejne i je wynajmować. Potem wziąć kolejny kredyt pod drugie zakupione mieszaknie, itd Za kazdym razem musi kupować po okazyjnych cenach (bez wzgledu na to, jak się będą ksztaltowaly średnie ceny rynkowe w danym roku).
1b. W międzyczasie będzie zdobywał coraz wiecej doświadczenia, więc będzie mógł przyspieszyć swoją wolność finansową (zakladając, że wzrost cen rynkowych posiadanych przez niego nieruchomośsci mu na to pozwoli), np biorąc z banku kredyt na zakup jednorazowo np 2-3 kawalerek, zamiast jednej, bo wartość tych 2-3 kawalerek, które już posiada moze wynosić dużo więcej niz wysokość salda kredytu, ktorego są zabezpieczeniem. Mówiac bardziej prosto: wziął kredytu lacznie PLN 300.000 na zakup 3 kawalerek. I w ciagu 3 lat zdążył splacić dajmy na to (nie mam tutaj dobrego kalkulatora kredytowego, więc podaję dane hipotetyczne) PLN 20.000, więc saldo kredytu do splacenia to PLN 280.000. Ale średnie ceny rynkowe wzrosly ( a na dodatek nasz bohater przecież kupił mieszkania okazyjnie, czyli poniżej średniej ceny rynkowej w poprzednich latach) do 130.000 za kawalerke (PLN 10.000 to sredni wzrost rynkowych cen, PLN 20.000 to efekt 20%-owej okazji w momencie zakupu poniżej ceny rynkowej) , więc wartość zabezpieczenia dla banku wzrosla do PLN 390.000. Czyli biorąc kolejny kredyt bank potrzebuje mniejszego zabezpieczenia niż wartosć udzielonego kredytu. Fachowo nazywa sie to re-finansowanie a troche z angielska – wyciągenie „equity” z posiadanych aktywów.
2. Moze rozważyć od razu nieco bardziej agresywną strategię i już od razu starać się kupić 2 kawalerki poslugując się kredytem bankowym 50/50 i kontynuować ten proces
3. Pewnie możnaby wymyslec jeszcze z tuzin innych opcji. Wchodzenie z kimś (np rodzicami) w partnerstwo. Wzięcie drugiej pracy jako sposób na budowanie wkladu wlasnego. Zrobienie jakiegoś dealu aby zbudowac swoje „equity”, np. znalezienie okazyjnej cenowo kamienicy z 5-6 mieszkaniami i znalezienie inwestorow na 4-5 mieszkan i wykorzystanie prowizji za znalezienie okazji od innych inwestorow jako wklad wlasny do zaciągniecia kredytu, itd, itp
Prosze mi wierzyć, ze ja na 100% jestem przekonany, ze najwieksza bariera na drodze do osiagnięcia wolności finansowej nie jest brak kapitalu na początku (no, chyba ze ktos jest bezrobotnym, bezdomnym, bez wyksztalcenia i „pomyślunku” i nie ma jakiejkolwiek zdolnosci finansowej, ale wierzę, ze wsrd czytelników Fridomii nie mamy ani jednej osoby o takim profilu). Najwieksza barierą jest brak wiary. Brak przekonania, że to osiągnięcie wolności finansowej jest najważniejszym celem aktywności inwestycyjnej, a nie pomnażanie swojego kapitalu. Oraz obsesje na punkcie stóp zwrotu z inwestycji, na punkcie zrobiernia jakiegos spektakularnego, ekscytujacego dealu.
Jeśli ktoś nie bedzie mial 100% jasności celu i nie będzie mial 100%-owej determinacji jego osiągnięcia, to będzie wciąż się wił i lawirował za każdym razem, gdy gdzieś przeczyta lub ktoś mu podpowie, że zna lepszy, bardziej dochodowy sposob na … pomnożenie kapitału. Ale cokolwiek by to nie bylo, to zaręczam (z 99%-owa pewnością), że nie będzie to lepszy sposób na osiągnięcie … wolności finansowej.
A jeśli ktoś jednak woli pomnażac swój kapitał, to zapraszam go na inne blogi i na inne fora, ktore się tym tematem zajmują. Ja się na tym totalnie nie znam i chyba już jestem za stary i zbyt leniwy, aby te nowe techniki poznawać. Życzę powodzenia w pomnażaniu kapitalu !!!
Witam wszystkich Fridomiaków!
Panie Sławku, na wstępie pragnę pogratulować czwartego miejsca w konkursie na bloga 2010. – Well done!
Chciałbym podzielić się z Wami moimi wrażeniami związanymi z pierwszym krokiem ku „wolności finansowej”. Gdyby ktoś zapytał mnie rok temu, czy myślałem o wolności finansowej, odpowiedziałbym, że tak, lecz pod inną postacią i w innej formie. W owym czasie nie posiadałem wiedzy inwestora, nie interesowałem się podobną tematyką, jednak potrzebowałem zapewnić mojej rodzinie „bezpieczeństwo finansowe”, rozumiane, jako gwarancja podstawowej egzystencji, w przypadku braku wpływu bieżących środków. I tutaj przez splot wielu zdarzeń – spotkań z interesującymi ludźmi, przeczytanie wielu książek o tematyce inwestycyjnej (Panie Sławku – książka super!), zacząłem realnie myśleć, skoro inni mogą, dlaczego nie mogę i ja?!
Mieszkam w Łodzi i od razu postanowiłem tutaj zainwestować, dlatego abym mógł nadzorować mieszkanie i zarządzać wynajmem. Ponadto ceny w Łodzi są wciąż jeszcze atrakcyjne, względem innych, dużych miast. Można znaleźć „okazje rynkowe” w cenie 80 000 – 100 000 zł za kawalerkę. Co przy obliczaniu zwrotu z inwestycji daje sensowny zarobek.
Znalazłem mieszkanie, które pod względem lokalizacji, metrażu i wyposażenia, spełniało moje oczekiwania. Pozostawała jeszcze kwestia ceny. Tutaj przypadek sprawił, iż uzyskałem satysfakcjonującą cenę (sprzedawca przygotował dwie ceny – za gotówkę i na kredyt). Jak można oczekiwać, za gotówkę mieszkanie było tańsze, za kredyt – droższe. Przypadek polegał na tym, iż sprzedawcą okazał się dawny znajomy, który przystał na opcję „z kredytem” po cenie „za gotówkę”. Dwa dni później podpisałem akt notarialny sprzedaży nieruchomości, i otrzymałem 5 tygodni na wpłatę pełnej kwoty za mieszkanie.
Kolejny krok to bank. Tutaj byłem przekonany, że stosunkowo szybko załatwię całą sprawę – okazało się inaczej. Obecnie, z perspektywy krótkiego czasu, dochodzę do wniosku, że uzyskane na wstępie informacje na temat zdolności kredytowej, mają się nijak, do rzeczywistości, przy ubieganiu się o kredyt. Masa dodatkowych dokumentów, w nieskończoność trwająca „analiza kredytobiorcy”, przedłużający się termin rozpatrywania wniosku, skutecznie mnie irytowały. Panowie pracujący, jako „doradcy klienta” tylko mnie utwierdzili, że stanowisko przez nich zajmowane dobrze wygląda w reklamie telewizyjnej, ale nie ma nic wspólnego z rzeczywistością.
Dodatkowe opłaty (ubezpieczenie kredytu, prowizja, ubezpieczenie mieszkania, wizytacja mieszkania) warto wziąć przy wyliczaniu całej operacji.
W okolicach Świąt Bożego Narodzenia otrzymałem klucze do mieszkania. Po kilku dniach ogłoszeń i spotkań z potencjalnymi najemcami, mieszkanie zostało wynajęte. W bieżącym roku planuję kupić kolejne mieszkanie, a może nawet dwa. W przyszłości, przy wiekszej ilości mieszkań, planuję skorzystać z usług Mzuri, która odciąży mnie z obowiązku nadzoru i zarządzania kilkoma mieszkaniami.
Świadomość rozpoczęcia budowania wolności finansowej – Bezcenna!
Pozdrawiam i do następnego….
Krzysiek
Świetna robota Panie Krzysztofie, naprawdę duże gratulacje.
Jak Pan widzi, często odpowiedni zwrot z inwestycji jest kombinacją uporu (potrzebnego w bankach), szczęścia (jak u Pana ze spotkaniem znajomego) i dobrego pomysłu i wiedzy. Idzie Pan w zdecydowanie właściwym kierunku. Polecam tylko zmienić doradcę kredytowego- nie musi być tak ciężko i wyboiście. Bardzo dobrym pomysłem jest robienie wszystkiego krok po kroku. Mieszkanie, po mieszkaniu. W ten sposób nie znajdzie się Pan w sytuacji w której nagły nawał obowiązków (np. kupno 3 mieszkań do remontu) Pana przytłoczy.
Pozdrawiam Serdecznie.
Do Krzyśka:
Panie Krzyśku, dziękuję za wpis, miłe słowa oraz gratulacje dla Fridomii. Przy okazji chciałbym wszystkim Fridomiakom podziękować za sms-owe wsparcie w Konkurise Blog Roku. Nie uda nam się w tym roku przekazać nikomu z Was nagrody, ale mam nadzieję, że za rok uda nam się wspólnie z kimś z Was wybrać wspólnie na Bali.
Ogromnie się cieszę, że podjął Pan ten pierwszy tak ważny krok w kierunku budowania swojego portfela nieruchomości pod wynajem. Cieszę się jeśli mogłem być w tym pomocny.
Mam jeszcze do Pana – jeśli Pan pozwoli – kilka pytań uzupełniających:
1. Ogromnie jestem ciekaw jak w Państwa przypadku wyglądał proces dochcodzenia do decyzji o budowaniu wolności finansowej poprzez zakup nieruchomości na wynajem – czy było łatwo, czy trudno, jakie były główne obawy i co ostatecznie zaważyło
2. Kilka pytań szczegółowych (oczywiście z obietnicą zachowania Pana danych osobowych w absolutnej poufności)
a. ile wynosiła oferta „za gotówkę” oraz „na kredyt” o których Pan wspomina?
b. w jakiej wysokości zaciągnął Pan kredyt? na ile lat?
c. Oprocentowanie?
d. dodatkowe opłaty, prowizje (jeśli były)?
e. miesięczna rata kredytu?
f. wysokość miesięcznego najmu?
g. kto tak szybko wynajął? czy sądzi Pan, że mógł Pan ewentualnie uzyskać jeszcze wyższą cenę najmu?
Mam nadzieję, że moje pytania nie wydadzą się Panu zbyt wścibskie.
Życzę wszelkiej pomyślności w najmie, szczęścia w znajdowaniu dobrych okazji rynkowych przy zakupie kolejnych mieszkań oraz konsekwencji w budowaniu wolności finansowej. Powodzenia !
Panie Sławku,
W odpowiedzi na Pana pytania:
Ad. 1
Dochodzenie do świadomości o „wolności finansowej” rozpoczęła się od rozmowy z koleżanką ze studiów, która obecnie posiada dwie córki (teraz juz w wieku prawie dorosłym) i kilkanaście lat temu kupiła dwie kawalerki pod wynajem, z przeznaczeniem w przyszłości dla córek. Pomysł świetny, zabezpieczenie dzieci na początku ich samodzielnej drogi zyciowej. Wspomniała wtedy, że za ok. 2 lata oba mieszkania w 100% zostaną spłacone z najmu. Pewnie teraz są już spłacone.
Wtedy się zainteresowałem inwestycjami, które rozumiałem jako rozpoczęcie działań zmierzające do stworzenia biznesu, samospłacającego się. A co do samej idei – mieszkanie pod wynajem – nie miałem żadnej wątpliwości, jeśli chodzi o słuszność podjętej decyzji. Obawy jakie się we mnie odzywały, to co się stanie kiedy mieszkanie nie będzie wynajęte, lub gdy w trakcie najmu wymagany będzie remont zakupionego mieszkania. Obawiałem się zaangażowania własnych środków, które przeznaczone są na bieżace potrzeby. Dlatego postanowiłem z dużym prawdopodobieństwem wyeliminować moje obawy więc szukałem mieszkania w dobrym stanie technicznym i obiecałem sobie mocne zaangażowanie w eliminację pustostanu mieszkania.
Przeglądałem fora internetowe, czytałem książki inwestycyjne i dotarłem na blog Fridomii. Tutaj mała rewolucja, nie tylko inwestycje samospłacające się ale i dalszy scenariusz – wolność finansowa!
Ad. 2
A. Oferta za gotówkę: 90 000 zł; oferta na kredyt: 95 000 zł
B. Kredyt 90%; okres 20 lat
C. Obecnie 6,05% + 0,90% (do czasu wpisu hipoteki w KW)
D. Prowizja: 1,5%; Wizytacja mieszkania: 200 zł; Opłata składki ubezpieczeniowej 66 zł; Opłata składki ubezpieczeniowej II 297 zł.
E. Rata kredytu 640 zł
F. Najem miesięczny 650 zł
G. Uważam, że osięgnąłem wysoką kwotę najmu vs. oferowane mieszkanie
Wierzę, że powyższe informacje pomogą niektórym niezdecydowanym do podjęcia działań.
Powodzenia i pozdrawiam
Krzysiek
Witam
Niedawno skończyłem czytać „fridomie” pod wpływem której kupiłem swoje pierwsze mieszkanie pod wynajem we Wroclawiu. Książka zrobiła na mnie wielkie wrażenie aczkolwiek spodziewałem się więcej na temat strategii inwestycyjnych, i mam nadzieje, że w kolejnych publikacjach będzie tego wiecej.
Mam kilka prostych pytań:
1.Kiedy firma Mzuri wchodzi na Wrocławski rynek?
2.Co Pan myśli na temat inwestowania na rynku wrocławskim? Jest to jeden z najdroższych rynków w Polsce. Średnia cena wynajmu kawalerki to 1000zł +opłaty, cena za m2 przy kawalerce to ok. 7000tys. Jedyna rekompensata to fakt iż nie ma żadnego problemu z wynajmem. A to za sprawa studentów(ok. 0,5mln) Ja swoje wynająłem w 2 dni z umową na 1 rok pomimo położenia na parterze i na rzekomo zalewowym terenie(Wrocławski Kozanów).W innych miastach można kupić tańszą kawalerkę i wynająć w podobnej cenie ale nie wiem jak to się później przekłada na sam wynajem. Być może będą dłuższe okresy bez wynajmu. Które miasto według Pana jest najbardziej optymalnym jeżeli chodzi o inwestowanie.
3.Co Pan sądzi o kupowaniu kawalerek na parterze pod wynajem? Ja za swoją zapłaciłem 30% poniżej ceny rynkowej co wcale nie przełożyło się na cenę wynajmu ale nie wiem jak to wygląda w innych miastach.
4.Jak mówiłem chciałbym dowiedzieć się więcej na temat strategii. W książce opisany został mechanizm 0-4-2 który chciałbym w bliższym lub dalszym czasie zrealizować. Chciałbym się dowiedzieć również jaką Pana zdaniem powinienem obrać strategie zakładając, że powiedzmy do roku 2015-16 będę miał już 2 spłacone mieszkania(z moim 3) powinienem kontynuować te strategie zakładając że ceny mieszkań w perspektywie czasu rosną czy obrać inna?
-Co Jeżeli 2 z 4 mieszkań sprzedam przed okresem 5 lat ponieważ akurat będzie to najlepszy moment na sprzedaż. Wtedy część dochodu ze sprzedaży, zamiast na spłate kredytu pójdzie na podatek którego jak wiadomo można uniknąć kupując inna nieruchomość, no ale w założeniu jest spłata kredytu.
Pozdrawiam
Grzegorz
Do Grzegorza L.
Panie Grzegorzu, Niestety nie znam rynku wrocławskiego, na tyle aby móc go porównywać z innymi rynkami.
Natomiast powiem tyle: jeśli ktoś inwestuje w nieruchomości w celu pomnożenia swojego kapitału, to pytanie o lokalizację jest bardzo zasadne. Gdzie dziś znajdę niedoszacowane wartościowo nieruchomości, po to aby najwięcej zarobić przy sprzedaży w perspektywie np 2-3 lat?
Z drugiej strony, kupując mieszkanie w celu zbudowania wolności finansowej – a tylko w tej dziedzinie mogę się czuć znawcą tematu – nie mamy zamiaru sprzedawać zakupionego raz mieszkania (chyba, że okoliczności do tego zmuszą), ale czerpać w sposób ciągły przychody z najmu. Ważnym kryterium wyboru miejsca zainwestowania jest zatem w tym przypadku możliwość zapewnienia sprawnej, ciągłej i efektywnej kosztowo obsługi najmu. W praktyce ogranicza to zasięg terytorialnego wyboru do jednej z 3 możliwości:
1) najprościej jest zainwestować tam gdzie się mieszka i zamierza mieszkać dalej (tutaj argumentami za są: możliwość bieżącego doglądania mieszkań pod wynajem, znajomość rynku lokalnego, itd)
2) możemy zainwestować w mniejszym mieście z którego np pochodzi rodzina (bo tam ceny mogą być niższe, więc niższa jest bariera rozpoczęcia inwestowania; rodzina może zająć się obsługą zakupionych mieszkań; mamy wspólnie z rodziną dobre rozeznanie lokalnego rynku)
3) zainwestować tam, gdzie jest szczególnie korzystna relacja cen zakupu do cen najmu, ale tylko pod warunkiem, że bieżącą obsługę możemy zlecić firmie zarządzającej, do której mamy duże zaufanie (że naprawdę będzie działała uczciwie w naszym interesie, że nie zwinie działalności po kilku latach – bo co wtedy zrobimy ze swoim portfelem mieszkań, itd)
Ponieważ w Polsce nadal nie jest rozwinięta oferta firm zarządzających najmem, polecam – póki co – trzymanie się wariantu 1) lub 2) powyżej.
Śmiem stwierdzić, że wolność finansową opartą na mieszkaniach pod wynajem można zbudować w każdym większym mieście w Polsce. Jeśli miasta dla nas odpowiednie nie zapewniają najlepszej możliwej do osiągnięcia w Polsce stopy zwrotu (na podstawie danych, które Pan mi wcześniej przesłał wydaje mi się, że np Łódź czy Radom są lepsze pod tym względem niż Wrocław), to trudno. Skupmy się na wyławianiu z rynku prawdziwych okazji, a to powinno być dla nas łatwiejsze w mieście, które dobrze znamy. Znalezienie najlepszej formuły obsługi najmu też powinno być łatwiejsze na miejscu niż na odległość.
Panie Grzegorzu, mam nadzieję, że moja odpowiedź była choć w małym stopniu przydatna. Czy ktoś z Was jest w stanie pomóc Panu Grzegorzowi w ocenie rynku wrocławskiego?
Powodzenia !
Grzegorz,
Jestem z Wrocławia więc trochę mogę powiedzieć na temat inwestycji w tym mieście.
1. Generalnie uważam ,że rynek ten jest bardzo ciekawy właśnie ze względu na studentów oraz duże inwestycje high tech i bankowe ,które obrastają podwykonawcami. Tak więc demograficznie i od strony miejsc pracy, szans na zrobienie biznesu jest bardzo dobrze. To będzie przekładało się na hulający rynek wynajmu a w konsekwencji lepszy potencjał na wzrost cen nieruchomości. Oczywiście, jeśli będzie jakiś wielki kryzys, ceny spadną, aczkolwiek myślę ,że we Wrocławiu i tak z tych powodów będzie lepiej niż w wielu innych miejscach. A okazje są wszędzie, tylko trzeba dobrze poszukać. Np. na parterze- tak jak Pan, choć Kozanowski parter uważam za ryzykowny (powodzie), więc trzeba koniecznie wykupić dodatkowe ubezpieczenie. Dodatkowo w wynajmowaniu rządzi zasada ,że Pańskie oko konia tuczy. Jest Pan na miejscu, może Pan doglądać swojej nieruchomości i pilnować czy wszystko jest w najlepszym porządku.
2. Warren Buffet mówi ,że najlepszym terminem trzymania akcji jest wieczność a pieniądze przepływają na rynku od niecierpliwych do cierpliwych. W nieruchomościach nie ma aż tak silnej korelacji między czasem a zwrotem z inwestycji, chyba ,że jesteśmy właścicielem dworku przerobionego na hotel. Niemniej, uważam ,że optymalnym terminem trzymania nieruchomości jest 10-20 lat w zależności od stanu technicznego nieruchomości i częstotliwości remontów. Podatek od czynności cywilno prawnych ,który płacimy kupując nieruchomość wynosi 2%, dodatkowo notariusz, ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu czy nowe koszta początkowe wzięcia kredytu hipotecznego oznaczają obniżenie rentowności inwestycji. Nie ma pośpiechu ze sprzedażą. Zarabiamy przede wszystkim na wynajmie a nie handlu. Jeśli chce Pan zwiększyć tempo uzyskiwania wolności finansowej, lepiej kupić kolejne mieszkanie. W razie braku zdolności kredytowej może to być zakup z drugą osobą.
Pozdrawiam Serdecznie.
Witam
dziękuję za wpis.
Owszem Kozanów Wrocławski jest ryzykowny ale jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach.Po wcześniejszym sprawdzeniu w Centrum Zarządzania Kryzysowego okazało się że mieszkanie nigdy nie było zalane nawet podczas powodzi stulecia w 97r.Jest bowiem położone na wyższych partiach osiedla . A przypomnę że pływało wtedy pół Wrocławia.
Poprzednia właścicielka nie wiedziała o tym więc znacznie zaniżyła cenę nieruchomości, i jak wspomniałem w poprzednim wpisie parter na tym rzekomo zalewowym terenie wcale nie przełożył się na niższą cene wynajmu.
Pozdrawiam
Witam
Włączę sie do dyskusji, bo sam jestem z Wrocławia.
Jeżeli chodzi o Kozanów to moim zdaniem to bardzo dobre miejsce do zakupu mieszkania pod wynajem:
- za chwile bede budowac tam linie tramwajowa i poszerzac droge dojazdowa od mostu Milenijnego, wiec kwestia dojazdu powinna sie znacznie poprawic
- Kozanów jest połóżony w bardzo ładnej okolicy otoczony parkami i rzeką
- jest to osiedle z pełna infrastrukrurą (szkoła przedszkole przychodnie sklepy )
- jest to były polter zalewowy, ale nie zalew co roku, mieszkanie na 3 piętrze powinno być bezpieczne. Oczywiscie bedzie problem z piwnica (wiec moze warto jej nie miec) z samochodem i w czasie powodzi z woda i pradem. Z drugiej strony jest to tez agrument za niższa ceną zakupu
Pozdrawiam
doktor
Do Grzegorza:
Panie Grzegorzu,
Przepraszam, ale zorientowałem się, że nie odpowiedziałem Panu w pełni na wszystkie pytania (zdaje się, że było dwóch Panów Grzegorzów pytających o Wrocław w tym samym czasie i coś mi się poplątało). Przepraszam i odpowiadam na pozostałe pytania:
1. Mzuri na razie nie planuje wchodzić na wrocławski rynek, być może w perspektywie 3-5 lat.
2. już odpowiedziałem wcześniej i pamiętam że Bartosz Majewski dopowiedział. Liczę na kolejne głosy osób znających wrocławski rynek
3. Parter – jeśli udaje się kupić mieszkanie na parterze 30% poniżej średniej rynkowej, to myślę, że warto kupować. W moim doświadczeniu w Łodzi i w Warszawie rzeczywiście ceny najmu na parterze nie są niższe, a z pewnością nie 30% niższe. Jeśli zaoferuje Pan cenę najmu o 5-10% niższą niż cena rynkowa, to raczej nie powinno być pustostanów dłuższych niż przeciętne. Czy inne osoby mają jakieś odmienne doświadczenia.
4. Mechanizm 0-4-2 (dla wyjaśnienia tym, którzy nie czytali książki) to mechanizm lewarowania się kredytem bankowym opisany w książce. W skrócie chodzi o to, że chcąc docelowo posiadać 2 mieszkania pod wynajem i spodziewając się, że ceny mieszkań będą rosnąć, możesz zaciągnąć kredyt na 4 mieszkania pod wynajem, a gdy cena mieszkań prawie się podwoi w przeciągu kilku czy kilkunastu lat, możesz sprzedać 2, spłacić kredyt i otrzymywać wolne od obciążeń kredytowych strumienie gotówki z 2 pozostałych mieszkań do końca życia. Oczywiście w książce radzimy bardzo ostrożnie posługiwać się lewarem.
Dziś wygląda na to, że nadchodzą czasy wysokiej inflacji. A ponieważ wzrost ceny mieszkań jest skorelowany z inflacją, to można liczyć, że ceny mieszkań będą rosnąć. Co więcej, zaciągnięte w banku kredyty pozostaną na poziomie nominalnym. Wzrosną za to koszty oprocentowania, czyli bieżącej obsługi kredytu. Ale proszę pamiętać, że są to tylko moje luźne przewidywania, a makroekonomia nie jest dziedziną w której czuję się ekspertem.
5. Podatek – ma Pan rację. Sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia osiągnięty dochód (różnica między ceną sprzedaży, a ceną wcześniejszego nabycia) podlega opodatkowaniu. Wogóle to akurat nie jestem zwolennikiem sprzedawania mieszkań pod wynajem. Kropka. Opcja 0-4-2 została przedstawiona jako jedna z możliwości przyśpieszenia procesu dojścia do wolności finansowej posługując się lewarowaniem. Natomiast nawet gdy rynkowa wartość tych 4 mieszkań się podwoiła, to nadal przecież mógłby Pan je zatrzymać, wynajmować i spłacać kredyt aż do całkowitego jego spłacenia.
Tym razem, chyba już niczego nie pominąłem.
Sławek Muturi
Do Pana Sławka
Dziękuję bardzo za odpowiedzi.
Owszem zgadzam się, ale pomyślałem, że na początku drogi do wolności warto byłoby mieć 2 mieszkania wolne od obciążeń a następnie w miarę możliwości dokupić kolejne już na kredyt.Tym bardziej że zbliżamy się małymi kroczkami do strefy euro co może być dobra okazją do odsprzedaży częsci mieszkań.Oczywiście to też są luźne przewidywania ponieważ ceny nieruchomości po zmianie waluty mogą równie dobrze pozostać bez zmian.
Czy Pana zdaniem zmiana waluty prognozowana na 2015-2016 wpłynie znacznie na ceny mieszkań?
Czy powinniśmy się szykować na powtórkę z 2005 -2008 kiedy ceny po wejściu do UE podskoczyły o 200% a nawet 300% ? Cy będzie to raczej niewielki skok?
Zdaję sobie sprawę, że ciężko na dzień dzisiejszy o jakiekolwiek przewidywania, ale chciałbym poznać zdanie Pana oraz innych fridomiaków.
Pozdrawiam serdecznie
Grzegorz L.
Przepraszam chciałem tylko sprostować jedną rzecz.
200% a nawet czasem 300% dotyczyło bardziej ziemi niż mieszkań (w niektórych regionach Polski można było zauważyć taki wzrost )
Przypadki kiedy lokator nie chce opuścić mieszkania i nie płaci – nawet świadczeń – zwiększają ryzyko tego biznesu.
http://wiadomosci.onet.pl/regionalne/lodz/lodz-moga-stracic-dom-przez-dlugi-najemcow,1,4099077,wiadomosc.html
George,
Każdy biznes to ryzyko. Chcesz zarabiać- musisz ryzykować. Istniał mit ,że obligacje to najbezpieczniejsza inwestycja bo Państwa nigdy nie upadają. Ciekawe co powiedzą na to banki ,które inwestowały w dług Irlandii, Dubaju czy Grecji. Najważniejszym jest po prostu kalkulowanie i ograniczanie ryzyk poprzez dywersyfikację i rozsądne działania.
Pozdrawiam Serdecznie.
Do George’a
Dziękujemy bardzo za podzielenie się tym artykułem. Sytuacja Pani Katarzyny i jej brata z Łodzi wymaga współczucia. Rzeczywiście polskie sądy – z niewielkimi odstępstwami – działają wyjątkowo opieszale. Dla porównania: spotkałem ostatnio w Nowym Jorku Kenijczyka, który uległ wypadkowi samochodowemu w grudniu 2010 roku i już odbyło się kilka rozpraw, a ostateczny werdykt ma zapaść do końca stycznia. Z drugiej strony, ustawa o ochronie praw lokatorskich też wydaje się dyskryminować prawowitych właścicieli lokalu na korzyść tymczasowych jego użytkowników. Stwarza to ryzyko inwestycji, o którym Pan wspomina.
Niemniej istnieją sprawdzone sposoby ograniczania tego ryzyka. Opisaliśmy je na łamach Fridomii już kilkukrotnie, ale pozwolę sobie odesłąć zainteresowanych tematem do artykułu „Wybór najemców” naszego autorstwa, który ukazał się w Gazecie Dom w dniu 24 listopada 2010 roku (wpis na blogu w dniu 24 listopada). Jesteśmy przekonani i wiemy to z własnej, wieloletniej praktyki, że odpowiednia selekcja najemców, połączona z ich regularnym i skrupulatnym monitorowaniem (niedopuszczanie do narastania długów) oraz utrzymywaniem odpowiedniego dystansu (nie zaprzyjaźnianie się z najemcami; relacja powinna być biznesowa, a nie przyjacielska); odpowiednie zapisy w umowie najmu, itp działania mogą istotnie zmitygować owe ryzyka. Dla przykładu, zaprzyjaźniona mocno z Fridomią firma Mzuri (www.mzuri.com.pl), która obecnie profesjonalnie zarządza portfelem ok 100 mieszkań właśnie w Łodzi, na rzecz wielu indywidualnych inwestorów od ponad 8 lat, nie natknęła się na tego rodzaju przykrą sytuację ani razu.
Więc mimo, że nie znamy oczywiście bohaterów artykułu, który Pan przytacza, to spodziewamy się, że Pani Katarzyna i jej brat, po prostu nadmiernie zaufali swoim najemcom. Będąc trochę – nie chcę tu nikogo urazić – „przypadkowymi” właścicielami (odziedziczyli mieszkanie) zabrakło im doświadczenia i nie dołożyli należytej staranności, aby te ryzyka rozpoznać i je mitygować. Nieuczciwi najemcy tę sytuację bezpardonowo wykorzystali. „Świadomi” inwestorzy, inwestując w mieszkania na wynajem powinni dołożyć takiej samej staranności w analizowaniu ryzyk i podejmowaniu działań mitygujących zidentyfikowane ryzyka jak w przypadku każdej innej inwestycji. W rzeczywistości ocena ryzyka niewypłacalności potencjalnych najemcó jest o wiele prostsza niż ocena ryzyka wpływu jakiegoś wydarzenia medialnego na ceny ropy naftowej czy kursu akcji na giełdzie. Wystarczy zwykły „common sense”.
Większej ostrożności. I jak zawsze – powodzenia w budowaniu wolności finansowej
Witam serdecznie!
Czytam informacje zamieszczone na Waszej stronie od kiedy przeczytałem książkę. Obecnie posiadam ok 100 000 zł i chcę zainwestować je w mieszkania. Wybrałem kawalerki i będę wynajmował je studentom w Rzeszowie. Ostatnio natknąłem się na ciekawe ogłoszenia. Kawalerka w (prawie) centrum Rzeszowa za 88 000zł? Pomyślałem, że coś jest nie tak. Chciałem jednak się upewnić i zadzwoniłem pod numer podany przy ogłoszeniu. Okazało się, że sprzedażą mieszkania zajmuje się pośrednik. W trakcie rozmowy, Pan Pośrednik zupełnie bez ogródek, powiadomił mnie, że mieszkanie ma lokatora, który jest zameldowany i nie chce się wymeldować. Mieszkanie jednak jest na sprzedaż. Chciałem zapytać czy spotkał się Pan z takim przypadkiem? I jeśli tak co można zrobić? Myślę, że spotkam się z pośrednikiem i dowiem się więcej..
Z góry dziękuję za czas poświęcony na przeczytanie i odpisanie na tego maila. Na pewno dostaje ich Pan sporo :)
Pozdrawiam!
kaerzet
Tez czakam na odpowiedz, bo mnie wydaje mi sie ze to sytuacja „patowa”. Jesli lokator zameldowany jest na stale, trzeba bedzie prawdopodobnie zapewnic mu mieszkanie zastepcze (lepiej zastepcze niz socjalne…)…
Do kaerzet:
Panie Mariuszu, myślę, że sprawa jest do głębszego zbadania, bo wydaje mi się, że problem nie leży w meldunku, ale raczej w tym, że lokator nie chce się wyprowadzić. Jeśli rzeczywiście ktoś nie chce opuścić lokalu, to nawet bez meldunku potrzebny jest nakaz eksmisji wydany na podstawie wyroku sądowego. Dlatego takie sprawy się długo ciągną. Trzeba dokładnie się dowiedzieć, czy chodzi o fizycznie zasiedziałego lokatora, czy o meldunek.
Sam meldunek natomiast nie wydaje mi się tak bardzo groźny. Może pomoże nam rozwiązać tę kwestię jakiś prawnik?
Pozdrawiam
Zycze wszystkim ciepłych, pogodnych, wesołych Świąt Bożego Narodzenia i wspaniałego całego przyszłego roku. Dobrych i odpowiedzialnych decyzji, właściwych inwestycji i wielu kroków przybliżających nas do wolności finansowej.
Pozdrawiam
Daniel
Dzień dobry!
Przeczytałam książkę „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości ” i jestem pod wielkim wrażeniem. Czytałam kilka pozycja na ten temat wcześniej, ale o inwestowaniu w Polsce po raz pierwszy. Dzięki niej nabieram coraz wiekszego zapału do tej działalności.
Mam dobry zawód. Jestem lekarzem , w trakcie specjalizacji z kardiologii. Moja praca daje mi dużo satysfakcji ale żeby zarobić pieniądze muszę bardzo dużo pracować. Mam 3-miesięcznego synka i to jemu chce poświęcić więcej czasu. W myśl zasady by uzyskać wolność finansową czyli czerpać dochód z przychodu pasywnego pragnę zająć się również zakupem mieszkań pod wynajem. Jestem też po lekturze kilku książek Roberta Kiyosaki i muszę przyznań ,że one również są bardzo motywujące.
Aktualnie wynajmuję jedno mieszkanie w nowym budownictwie, które jest w pełni spłacone( 180 tys. wartości). Zastanawiam się czy korzystniej byłoby je teraz sprzedać i kupić dwa inne ( 20 procent wkładu własnego, reszta na kredyt). Zastanawiam się też nad inwestowaniem w stare mieszkania w kamienicach w centrum miasta powiatowego, które aktualnie są tanie ale wymagają gruntownych remontów( piece kaflowe, okna).A może lepiej nabyć drogie mieszkanie od developera, też ze sporym nakładem na urządzenie mieszkania( brak podłóg, na ścianach tylko pierwszy tynk). Bardzo proszę o radę.
Pomyślałam, że może warto byłoby założyć na stronach fridomii klub/stowarzyszenie dla osób zainteresowanych wynajmowaniem nieruchomości( nawet za jakąś niewielką oplatą). I może mogłyby być dostępne na stronach dla klubowiczów umowy najmu, kupna, umowy przedwstępne i wszelkie niespodzianki ,które moga się zdarzyć.
Pozdrawiam serdecznie.
Agnieszka.
Pani Agnieszko,
Pani plan działania powinien zależeć od kilku czynników.
Trzeba sobie odpowidzieć na pytania:
1 Ile docelowo chce Pani mieć mieszkań i jak szybko chciałaby to Pani osiągnąć?
2. Czy posiada Pani przychody z pracy czy z innego jeszcze źródła, aby ewentualnie pokryc braki miedzy przychodami z najmu, a ratami kredytu?
Jeśli utrzymuje się Pani wyłącznie z bieżących dochodów z pracy, czyli – od wyplaty do wyplaty, to raczej nie zalecalbym brania kredytu, chyba, że jest Pani pewna, że osiągane ceny najmu spokojnie pokryją raty kredytu do spłacenia (uwzgledniając przewidywany czas pustostanów).
3. Jak bardzo ważne dla Pani domowego budżetu sa przychody z najmu obecnego mieszkania?
Jesli jest Pani w stanie je w pelni zaoszczedzić, to moga po roku-dwóch być podstawą do wkładu własnego na kolejne mieszkanie.
Dlatego jest tu możliwych kilka opcji:
1. Sprzedać obecne mieszkanie i kupic 2 mniejsze (z 20% wkladem) – opcja dobra, jeśli wynajem tych dwóch nowych mieszkań przynosiłby wiecej dochodu niż obecne + rata kredytu
2. Byc może PLN 180 tys dałoby wkład własny na wiecej niz 2 mieszkania i wtedy ta relacja moze być korzystniejsza (albo wkład własny wyższy niż 20%, co spowoduje niższe, bezpieczniejsze raty spłaty kredytu)
3. Pod obecne mieszkanie może także Pani wziąć kredyt hipoteczny na kolejne (zwlaszcza, jesli bedzie tańsze, to bank powinien chętnie się na to zgodzić. I wtedy trzeba zobaczyć, czy przychody z najmu bedą wyższę, czy niższe od rat kredytu.
Co do mieszkań w kamienicach – ogólnie też bardzo lubię takie pomysły, bo ceny takich mieszkań mogą potencjanie mocno wzrosnąć (dziś są często niedowartościowane), mają też zwykle lepsze lokalizacje w w centrum, są unikalne. Natomiast warto sprawdzić kwestie ogrzewania – w niektórych miastach (np Łódź) najemcy boją sie wysokich kosztów ogrzewania elektrycznego lub gazowego (przy braku CO). Natomiast koszty remontu mogą również zostać skredytowane, ale wtedy warto ten remont przeprowadzić bardzo szybko i sprawnie, bo jesli będzie się rozciagal w czasie, to kredyt trzeba będzie zacząć spłacać dużo wcześniej, niż uzyska Pani pierwsze przychody z najmu.
Pani Agnieszko, miło, że pomyślała Pani o stowarzyszeniu, myślę, że chociaż nieformalnie, to część „Fridomiaków” już się niejako czuje zrzeszona.
Naturalnie, że nasza strona będzie się rozwijać i być może pojdzie w takim kierunku.
Gorąco pozdrawiam i życzę powodzenia.
Witam!
Postanowiłam jednak kupić mieszkanie w starej kamiency. Jest sporo do zrobienia. Podzielę się doświadzeniem jak już dojdę do finalizacji i zacznę wynajmować.Kredyt pod obecne mieszkanie. Dochód z najmu pierwszego mieszkania w całości odkładam.
Pozdrawiam.
Agnieszka
Pani Agnieszko, trzymam Panią za słowo, czekamy na bezpośrednią relację od pierwszej zdeterminowanej Fridomianki (bo takich zdeterminowanych Fridomiaków mamy dwóch – Romka i Łukasza). Pozdrawiam i trzymam kciuki.