Księga gości
Zapraszamy cię do rozmowy. Ponieważ dalej każdego dnia chcemy się uczyć i rozwijać, dlatego każda opinia, pomysł, komentarz z twojej strony będą dla nas nieocenione.
W książce zasygnalizowaliśmy szereg rozwiązań i pomysłów, na temat których w szczególności chcielibyśmy poznać twoje zdanie. Niektóre z nich są tak fundamentalne jak wolność finansowa, czy inwestowanie w nieruchomości. Inne są bardzo konkretne, jak np. dobre praktyki w zakresie doboru najemców, najczęściej popełniane błędy w zarządzaniu wynajmowanymi nieruchomościami, czy wreszcie sugestie tematyki na kolejne książki.
Ciekawi jesteśmy również, czy są jakieś ważne zagadnienia dotyczące wolności finansowej dzięki inwestowaniu w nieruchomości , które według ciebie nie zostały w ogóle poruszone w książce lub masz na ich temat kompletnie odmienne zdanie. Dyskusja jest bardzo twórczym procesem i chętnie poznamy również twoje zdanie.
A zatem zapraszamy do wpisów!
Komentarze:
Dodaj swój komentarz:
KONGRESY OTWARCIA LOKALNYCH BIUR STOWARZYSZENIA MIESZKANICZNIK
Sobota 19.05 - Poznań (godz 12- 15:00) MTP Pawilon 14B, sala 3.AD.
Niedziela 20.05 - Wrocław (godz 12:00 – 15:00) UE Wrocław, ul Komandorska 118/120, bud P (wejście od ul Wielkiej)
Środa 23.05 – Kraków godz 18:00 – 21:00, AWF Pawilon Dydaktyczno-Sportowy, sala H, piętro I. Wjazd od ul. Nowohuckiej w ul. Bogószówka
Sobota 26.05 - Warszawa (godz 10 -14:00) Uczelnia Vistula, ul Stokłosy 2 obok stacji Metro Stokłosy
Wtorek, 29.09 - Łódź (godz 19:00 – 21:00) Spotkanie nieformalne łódzkich Mieszkaniczników, miejsce do potwierdzenia
Sobota 02.06 - Sosnowiec godz 10:00 – 13:00, CTK ExpoSilesia (sala 2), ul. Braci Mieroszewskich 124
Niedziela 03.06 - Szczecin , Uniwersytet Szczeciński (wydz. nauk ekon), ul Mickiewicza 64
Zapraszamy do przyłączenia się do Stowarzyszenia Mieszkanicznik http://mieszkanicznik.pl/
Archiwum - miesiąc po miesiącu
Najwyżej cenione
Wracając z Mistrzostw Świata w RPA, natknąłem się w prasie brytyjskiej na szereg artykułów poświęconych planom powiązania wieku przechodzenia na emeryturę ze zmianami w średniej oczekiwanej życia, jako sposób na zmniejszenie kosztów systemu emerytalnego. W Wielkiej Brytanii spodziewają się, że parlament przyjmie ustawy, które po raz pierwszy powiążą wiek emerytalny ze zmianami demograficznymi. Wiek ten będzie wydłużany co 5 lat o rok, czyli za 25 lat wiek emerytalny wzrośnie do 70 lat. Zmiana będzie dotyczyła wszystkich pracowników mających [...]
Inne Kategorie wpisów
- Co czytaliśmy (57)
- Często zadawane pytania (33)
- Fridomia (131)
- Gorące tematy (44)
- Inwestowanie (73)
- Jak sfinansować zakup nieruchomości (14)
- Multimedia (31)
- Nieruchomości (70)
- Podróżowanie po świecie (17)
- Praktyczne wskazówki (44)
- Prawo (21)
- Różne (75)
- Rozwój osobisty (24)
- Stowarzyszenie Mieszkanicznik.pl (45)
- Wynajem (69)
- Życie postkorporacyjne (46)
Najnowsze komentarze
- marcin do "Zapraszam na lokalne Kongresy Otwarcia Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Poznań, Wrocław, Kraków, W-wa, Sosnowiec, Szczecin"
... - Sławek Muturi do "W zdrowym ciele wolny duch"
Dzięki, nie widziałem wcześniej tego artykułu. - tetsuo do "W zdrowym ciele wolny duch"
Dobra metoda z tym zakładem – zawsze dodatkowa jest motywacja. A co do... - Katarzyna do "W zdrowym ciele wolny duch"
100% racji, nie ilosc a jakosc sie liczy. Wystarczy chwile pomyslec zanim... - pustynny do "W zdrowym ciele wolny duch"
Sławku, jeśli jeszcze nie wiesz, to zostałeś zacytowany w dzisiejszej... - Sławek Muturi do "W zdrowym ciele wolny duch"
Piotrze, moje gratulacje !!! I trzymaj dalej wagę! - piotr do "W zdrowym ciele wolny duch"
Witam, jestem żywym przykładem zrzucenia wagi, bez stosowania specjalnych... - Andrzej do "Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?"
qba, dziękuję za wyczerpujące wyjaśnienia. W... - Sławek Muturi do "Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?"
Q’ba, tak nie tylko zawtóruję, ale... - qba do "Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?"
Hey Andrzej, Faktem jest, ze nie ma w polsce dobrych... - Andrzej do "Ile będą kosztowały kawalerki w Warszawie za 10 lat?"
Witam wszystkich, to mój pierwszy wpis na forum... - Sławek Muturi do "Zapraszam na lokalne Kongresy Otwarcia Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Poznań, Wrocław, Kraków, W-wa, Sosnowiec, Szczecin"
... - Radek R do "Zapraszam na lokalne Kongresy Otwarcia Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Poznań, Wrocław, Kraków, W-wa, Sosnowiec, Szczecin"
... - Sławek Muturi do "Zapraszam na lokalne Kongresy Otwarcia Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Poznań, Wrocław, Kraków, W-wa, Sosnowiec, Szczecin"
... - Oswald do "Jak ważna jest lokalizacja nieruchomości – case Rio de Janeiro"
Bardzo fajny pomysł:) Może jakoś... - Adam do "Zapraszam na lokalne Kongresy Otwarcia Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Poznań, Wrocław, Kraków, W-wa, Sosnowiec, Szczecin"
... - Adam do "Jak ważna jest lokalizacja nieruchomości – case Rio de Janeiro"
Cześć apartamentów z widokiem na... - Sławek Muturi do "Polski rynek nieruchomości – maj 2012"
Kasiu, to może rzeczywiście się tym zajmij. Przydałby... - Sławek Muturi do "Jak ważna jest lokalizacja nieruchomości – case Rio de Janeiro"
Vardik, w W-wie mamy 16... - TOMek do "Ciekawe orzeczenie w Portugalii: przejęcie domu zwalnia ze spłaty długu wobec banku"
Prawo USA ogranicza...
Panie Mateuszu,
Spieszę z odpowiedziami:
1. Tak.
2. Zależy od tego jak wyglądają parametry. Generalnie jeśli kredyt spłacamy szybko to opłaca się gotówkowy. Im dłuższy okres kredytowania i im większa kwota kredytu tym bardziej opłaca się hipoteczny ,który wiąże się z nieco większymi kosztami na początku (choćby koszt pozyskania dokumentacji, ubezpieczenia) ale za to ma bardzo konkurecyjne w stosunku do kredytu gotówkowego oprocentowanie.
3. Tak.
4. Pomysł dość dobry, potrzeba tutaj jednak się dobrze przygotować, tym bardziej ,że książka Sławka Muturi i Roberta Zduńczyka tematu garaży nie porusza wogóle, a i innej literatury dotyczącej wynajmowania tego typu obiektów nie spotkałem na swojej drodze wcale. Zawsze powtarzam ,że kalkulator największym przyjacielem inwestora. Plusem niewątpliwym jest to ,że nie musi Pan zadłużać sie na niewiarygodne pieniądze ,żeby zacząć pozyskiwać doświadczenie ,które pozwoli się Panu mierzyć z kolejnymi transakcjami i rozbudowywać portfel nieruchomości. Z drugiej strony fakt ,że jest to garaż może oznaczać nieprzewidziane trudności nieznane innym inwestorom- to jest argument za tym ,żeby zainwestować na początek w kawalerkę.
Na koniec życzę dużo powodzenia i wytrwałości w drodze do fridomii.
Pozdrawiam Serdecznie.
Bartosz Majewski.
Witam,
Przeczytałem państwa książkę, bardzo ciekawa i praktyczna. Zacząłem myśleć jak zdobyć wolność finansową, i narazie z powodu małych zarobków i nieposiadania dużej gotówki, przyszedł mi pomysł co do kupna i wynajmu garażu. Moje pytanie brzmi:
1. Czy można dostać kredyt hipoteczny na sam garaż?
2. Czy opłaca się wziąć kredyt konsumpcyjny na zakup garażu?
3. Czy garaże mają swoje wpisy do ksiąg wieczystych?
4. Czym się kierować w wyborze odpowiedniego garażu pod wynajem?
Co państwo sądzicie o takim pomyśle na początek?
Z góry dziękuję za odpowiedź i pomoc
Mateusz Grzywiński
Panie Mateuszu,
Chciałbym uzupełnić odpowiedź naszego eksperta kredytowego o kilka kwestii ogólnych. Rzeczywiście w książce nie poruszyliśmy szczegółowo tematu garaży pod wynajem, m.in dlatego, że nie mamy doświadczeń w tym zakresie. A nie chcieliśmy pisać o teorii, tylko bazując na znanych nam realiach.
Myśląc o garażach (zresztą raz prawie kupiłem dwa miejsca postojowe w nowobudowanym garażu wielopiętrowym na jednym z warszawskich osiedli, ale do transakcji ostatecznie nie doszło) widzę następujące plusy:
+ niska kwota zakupu powoduje, że szybciej można rozpocząć budowanie swojej wolności finansowej oraz szybciej zbudować portfel składający się z wielu jednostek
+ z pewnością obsługa wynajmowanego garażu jest dużo prostsza niż obsługa mieszkań – nie ma przeciekających kranów, które trzeba naprawiać (jeśli byłyby potrzebne jakieś naprawy dotyczące całego budynku, to tym zajmie się administrator budynku)
+ nie trzeba specjalnie pilnować najemcy, praktycznie w garażu nie da się niczego zniszczyć, ani spowodować żadnych długów (np w stosunku do dostawców mediów)
+ najemca raczej nie powinien być jakoś specjalnie uciążliwy dla sąsiadów
+ nie płacącego najemcę jest łatwiej pożegnać – nie chroni go ustawa o ochronie lokatorów
+ najem powinien być raczej długoterminowy – najemca będzie potrzebował garażu tak długo jak sam będzie mieszkał gdzieś w pobliżu. Raz zmotoryzowany raczej nie zrezygnuje z wygody posiadania samochodu
+ jeśli chodzi o sam rynek najmu, to samochodów raczej będzie z roku na rok przybywać (niestety), a miejsc postojowych w atrakcyjnych miejscach raczej nie. Władze miast czy dzielnic coraz więcej uwagi przywiązują do estetyki naszego otoczenia, pielęgnują zieleń wokół domów, a samochody spychają z chodników i innych miejsc tradycyjnie służących parkowaniu.
Pozostałe różnice w porównaniu z inwestowaniem w kawalerki:
- lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – tutaj chyba bardziej nawet niż przy kawalerkach liczy się lokalizacja. Do kawalerki, która jest tania ktoś może być gotów dojeżdżać codziennie z miejsca pracy na drugim końcu miasta. Natomiast nie będzie gotów pokonywać dużych odległości od swojego garażu do domu, bo nie po to ma samochód aby jeździć tramwajami. W latach 70-tych gdy samochód był luksusem, a właściciele bali się że ktoś im ich marzenie ukradnie lub porysuje, spotykało się mężczyzn którzy autobusem dojeżdżali do swojego ukochanego Malucha. Ale to se nie vrati
- garaż lub miejsce postojowe musi być tam gdzie mieszka dużo ludzi. Im ciaśniej tym lepiej dla Twoich perspektyw najmu bez długich okresów pustostanów
- inaczej należy ogłaszać chęć wynajmu – nie w internecie czy w gazetach, ale wywieszając ogłoszenia na klatkach schodowych, czy na słupach, czy w okolicznych sklepikach, lub zatykając je za wycieraczki parkujących w okolicy samochodów. Ostatnio znalazłem też takie ogłoszenie w mojej skrzynce pocztowej
Czy może ktoś z Fridomiaków ma jakieś praktyczne doświadczenia w temacie garażowym i mógłby się nimi z nami podzielić?
witam.
We październiku kupiłem murowany garaż, położony w centrum miasta, (220 tyś mieszkańców) za kwotę 20.000 zł + koszty przeniesienia własności ok. 1600 zł. Garaż w dobrym stanie: nowa papa, orynnowanie. Garaż stał się moja własnością, ale grunt pod garażem jest w użytkowaniu wieczystym. Łączna kwota podatków za rok (użytkowanie wieczyste + podatek od garażu) wynosi ok. 170 zł. Mimo że garaż jest w centrum miasta, nie było łatwo znaleźć najemcę, Za wycieraczki samochodów stojących w pobliżu wetknąłem ok. 100 ulotek z ogłoszeniem o garażu.(w tych samochodach w których urwałem przymarzniętą gumę wycieraczki-ogłoszenia już nie dawałem:) odzew raczej słaby (mało powiedziane!) ok. sześciu zainteresowanych, dwie osoby oglądały na żywo, z czego jedna się zdecydowała za kwotę 170 zł/ miesięcznie.
Problemem którego nie wziąłem pod uwagę przed zakupem, to fakt że trzeba samodzielnie zadbać o odśnieżanie placu przed garażem, aż do wyjazdu z posesji, a także brak oświetlenia i kanału w garażu
Plusy:
- stosunkowo niska kwota wejścia na rynek
- brak możliwości potencjalnych zniszczeń i nieuregulowanych rachunków
- teoretycznie krótsza niż w przypadku mieszkań możliwość sprzedaży
- niskie koszty utrzymania (jak przez miesiąc nie będzie najemcy to tak nie boli:)
Minusy
- wartość garażu jest raczej stała (w moim mieście od paru lat między 18-22 tyś) raczej nie ma co liczyć na wzrost wartości w przeciwieństwie do mieszkań z dobrą lokalizacją
- dla coraz większej grupy zmotoryzowanych samochód nie stanowi jakieś szczególnej wartości i wolą te 150-200 zł za wynajęcie garażu, przeznaczyć np. na korepetycje dla dziecka lub inne (spotkałem się z takimi opiniami)
reasumując:
spodziewałem się ok. 220 zł miesięcznie, ale przy braku zainteresowania, musiałem znacznie obniżyć cenę.
Ameryki nie odkryje stwierdzeniem: że na pewno warto kupić garaż poniżej ceny rynkowej w dobrej lokalizacji.
Pozdrawiam wszystkich
Panie Michale,
ogromne dzięki za podzielenie się z nami swoimi praktycznymi doświadczeniami. Od razu widać pióro praktyka, który rozpoznał wodę w basenie … garaży, a nie dzieli się tylko swoimi teoretycznymi przemyśleniami. Domyślam się, że Pana garaż jest wolnostojącym i stąd kwestia odśnieżania. Jak Pan sobie z tym radzi? Czy nie jest to po prostu obowiązek (lub przyjemność) najemcy?
Tak czy inaczej, powodzenia w utrwalaniu Pańskiej wolności finansowej. Trzymam kciuki.
Witam, chciałam podziękować za treści na tym blogu, z przyjemnością przeczytałam wpis o nieruchomościach w Zurichu, potwierdzeniem aktualności jest zawartość stron z nieruchomościami, mimo trzech miesięcy różnicy, albo mam zwidy, albo pisał Pan o mieszkaniu, które chyba wciąż jest wystawione, a nawet jeśli nie, to chyba tylko takie tam mają :) !
Pozdrawiam serdecznie i życzę wytrwałości w prowadzeniu tego bloga, bardzo przyjemnie i lekko się czyta, a przy okazji można dowiedzieć się paru mniej lub bardziej oczywistych ciekawostek.
Karolina
Witam,
Ostatnio przeczytałem dość prawdziwy (niestety) artykuł dotyczący polskiego rynku nieruchomości. Dotyczył on porównania zarobków Polaków do cen nieruchomości w naszym kraju, a także stale rosnących różnic między nimi. Jestem ciekaw jaka jest Pana opinia na ten temat jako osoby inwestującej w nieruchomości już od dłuższego czasu. Chodzi mi o Pana spojrzenie na obecną sytuację i kierunek w jakim to może zmierzać. Czy nie mamy do czynienia w tym przypadku z tzw. „bańką” na polskim rynku nieruchomości? Skoro ceny ciągle rosną, a nie pojawia się odpowiednia liczba mieszkań.Czy w pewnym momencie ceny mieszkań nie zostaną objęte jakąś większą korektą? (Oczywiście zdaję sobie sprawę, że w dłuższej perspektywie i tak stale będą rosły, ale chodzi mi o perspektywę najbliższych kilku lat)
Link zamieszczam poniżej:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Polski-rynek-nieruchomosci-Rozwoj-czy-regres-2240815.html
Pozdrawiam,
Łukasz Sobotowski
Panie Łukaszu,
Dziękuję za bardzo ciekawą analizę oraz pana pytanie. Śpieszę z odpowiedzią.
Moim skromnym zdaniem (zdecydowanie nie uważam siebie za speca od analiz rynkowych rynku nieruchomości) okresowe występowanie „baniek” a potem korekt na rynku nieruchomości jest czymś naturalnym i nieuchronnym biorąc pod uwagę m.in. długi cykl budowania mieszkania. Najpierw trzeba znaleźć działkę, dokonać jej zakupu. Później uzyskać pozwolenia na budowę. Ostatnio czytałem gdzieś, że w rankingu „Doing Business 2010″ Polska znalazła się na 174 miejscu jeśli chodzi o szybkość uzyskania pozwolenia na budowę – dramat za wyjątkiem Gdyni i Gdańska, które podobno mają kompletne plany zagospodarowania przestrzennego. Sama budowa też trwa kilka lat jeśli nie wtrącą się jacyś pseudo-ekologowie.
Tak więc jeśli developerzy widzą, że wzrosły ceny, to od momentu decyzji o budowie, do momentu pojawienia się mieszkań na rynku mija wiele lat. Duży poślizg czasowy uniemożliwia elastyczne dostosowanie podaży do popytu. A popyt zależy od tektonicznych ruchów demograficznych, migracji, zasobności portfeli ludzi, skłonności banków do udzielania kredytów, wreszcie działań spekulantów liczących na szybkie zyski, itd. Chyba cud tylko mógłby sprawić, że podaż będzie płynnie nadążać za zmianami popytu.
Bańki i korekty na rynku nieruchomości były, są i będą. Pyta mnie Pan, jakie są moje prognozy na najbliższy czas.
Dla kogoś kto myśli o tym, aby w najbliższym czasie kupić mieszkanie, po to aby w krótkim czasie je sprzedać i zrealizować zysk, bardzo ważne jest przewidzenie co się będzie działo z cenami mieszkań za rok, 2 czy 5. Nie jestem w stanie zmniejszyć ryzyka czy poczucia niepewności tych osób co do najbliższych trendów. Pojęcia nie mam.
Nigdy nie poświęcałem zbytniej uwagi przewidywaniom rynkowym. Skupiałem się na tym, aby systematycznie i żmudnie gromadzić oszczędności. W momencie kiedy czułem że uzbierałem wystarczającą kwotę do przymierzenia się do zakupu kolejnego mieszkania do portfela, skupiałem się na szukaniu okazji rynkowych. A takie można znaleźć niezależnie od momentu w którym znajduje się cykl rynkowy. Ponieważ inwestowałem nie dla „zrealizowania zysku” ale dla zbudowania „wolności finansowej” – z definicji – nie miałem zamiaru sprzedawać kupowanych mieszkań, w związku z tym spekulowanie czy ceny kupowanego mieszkania wzrosną czy spadną w ciągu najbliższych 2-3 lat było dla mnie stratą energii.
Panie Łukaszu, nie wiem w jakim celu Pan myśli o inwestowaniu w mieszkanie. Jeśli „wolnościowym” to zalecam skupienie się na znalezieniu dobrej okazji. Jeśli spekulacyjnym, to mogę przypuszczać, że nie powinien Pan na tej inwestycji stracić zakładając wystarczająco długi horyzont inwestycji. W międzyczasie może Pan zakupione mieszkanie przecież wynajmować.
Przepraszam, że nie byłem w stanie dać Panu bardziej precyzyjnej odpowiedzi na Pana pytanie. Ja naprawdę nie znam żadnych tajemnic rynkowych, które chciałbym zachować tylko dla siebie. Po prostu nie wiem co będzie. Ale na szczęście ta niewiedza nie spędza mi snu z powiek.
Powodzenia.
Dziękuję za odpowiedź.
Obecnie rozważam zakup niewielkiego mieszkania, w którym na razie będę mieszkał. Jednak zakupu tego chciałbym dokonać w taki sposób, aby było możliwe w późniejszym czasie jego wynajęcie i nie dokładanie do tego interesu. Wiadomo, że kupując mieszkanie, gdy są one droższe niż „normalnie” (rośnie „bańka”), jest mniej opłacalne. Może się zdarzyć, że koszt kredytu, który chciałbym zaciągnąć plus czynsz mieszkania mogą przekroczyć kwotę jaką w późniejszym czasie uda mi się uzyskać z najmu.
Obserwuję rynek nieruchomości w swoim mieście już od roku i zauważam, że istnieje takie prawdopodobieństwo. Ponieważ ceny najmu są dość niskie w porównaniu do zobowiązań jakie muszę na siebie wziąć (w postaci kredytu), aby cała ta transakcja była opłacalna w dłuższym terminie. Ze względu na niewielkie doświadczenie i poziom wiedzy związany z inwestowaniem w nieruchomości nie wiem do końca w jaki sposób podejść do tego procesu. Czy lepiej w takim momencie zebrać większą kwotę na wkład własny, aby obniżyć swoje zobowiązania, czy jest może jakaś inna metoda, której nie jestem świadomy? A może po prostu właśnie lepiej poczekać rok, aż ceny troszkę spadną, lub warunki kredytowania będą bardziej korzystne?
Z tego właśnie wynikało moje pytanie.
Byłbym wdzięczny za poradę. Może w tym momencie bardziej sprecyzowałem o co mi dokładnie chodzi :-)
Pozdrawiam,
Łukasz Sobotowski
Panie Łukaszu,
Na bazie tych informacji, które Pan podał, doradzałbym zgromadzenie wkładu własnego w takiej wysokości aby uprawdopodobnić, że koszty kredytu będą pokryte realnymi przychodami z najmu. To jest dobry pomysł w każdej sytuacji.
Natomiast, pragnę też Pana uczulić na to aby dołożyć wszelkich starań aby znaleźć „okazję rynkową”. Wiadomo, że średnie ceny mieszkań są właśnie średnimi, zawsze znajdą się sprzedający wystawiający swoje mieszkanie drożej (ze względu np na jakość wykończenia lub wyjątkową lokalizację, itp) ale również tacy którzy są gotowi przyjąć cenę 20-30% poniżej rynkowej (bo np chcą dokonać szybkiej transakcji). Jeśli nie zamierza Pan w tym mieszkaniu mieszkać długo, to proszę się starać maksymalnie wyzbyć emocji (typu podoba mi się, lub jest fajny widok) z decyzji co do wyboru mieszkania do zakupu. Proszę szukać okazji. To również pozwoli Panu znaleźć lepszą relację między ceną najmu a kosztami obsługi kredytu.
Panowie przeczytałem część rozdziału o kredytach w walutach obcych lub złotówkach i mam pytanie
odnośnie kredytów we franku.Załóżmy, że zaciągam kredyt na kwote 99000 zł(dla uproszczenia) przy
przy kursie CHF/3PLN, czyli kwota kredytu wynosi 33000 CHF.Jeżeli kurs spadnie do CHF/2PLN to kwota kredytu zmniejsza się do 66000 zł ,czy może wzrasta do 49500 franków?Chodzi mi o to czy
kredyt ten spłacam we franku czy złotówkach? Poniewż jeżeli we franku to wydaje mi się że dobrze kupić franka gdy jest tani a kredyt zaciągnąć gdy frank jest drogi.
Panowie jestem w trakcie czytania waszej książki , która nie ma co ukrywać jest idealna dla laika jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości , a ja za takiego się uważam , dlatego mam do was dwa pytania:
1.Jeśli zaciągne kredyt na 20 lub więcej lat i po 5-ciu latach płacenia rat chciałbym spłacić pozostałą resztę kredytu to: Czy do tej pozostałej kwoty kredytu doliczone będą odsetki naliczane od tej reszty długu po aktualnej stopie % WIBOR+MARŻA BANKU ustalona przy zaciąganiu tego kredytu za pozostałe 15 lat lub więcej w zależności od okresu na który kredyt był zaciągany ? Czy może będe musiał zwrócić tylko reszte kredytu bez odsetek naliczanych za lata pozostałe do końca pierwotnego okresu na który zaciągany był kredyt?
2.Czy przy prawie pierwokupu gdy sprzedaje mieszkanie to mam prawo je odsprzedać po wyższej cenie niż je nabyłem?Chodzi tutaj o oferte dewelopera który sprzedaje pokoje w condohotelu i aby zapobiec gwałtownym wzrostom cen lokali w tym obiekcie , inwestor (prawdopodobnie operator hotelowy) zastrzega sobie w umowie prawo pierwokupu.
A tak poza tym jakie jest panów zdanie na temat inwestowania w condohotele/aparthotele ?
Bardzo interesująca książka, która inspiruje do wielu wyrzeczeń na rzecz lepszej przyszłości. Chciałbym bardzo podziękować autorom, za napisanie tej oto książki. Moim zdaniem jest to pozycja obowiązkowa dla każdego młodego człowieka, który wchodzi w dorosłe życie i nie chcę wpaść w pułapkę finansową. Życzę wszystkim powodzenia w budowaniu swojej wolności finansowej i oczywiście mam nadzieje, że i mi się kiedyś uda ją osiągnąć. Pozdrawiam
Panie Krzysztofie, trzymam kciuki za bardzo młodych ludzi. Najważniejsze to wcześnie zacząć, wcześnie postawić sobie cele. Także gorąco pozdrawiam
Witam!
Dzięki Wam wiem dużo więcej na temat inwestowania na rynku nieruchomości oraz lepiej się orientuję już co jest opłacalne, a co nie. Pozdrawiam!
Szanowni Panowie,
Mam pytanie dotyczące sensowności inwestowania w nieduże mieszkania na wysokich piętrach bez windy – w tym konkretnym przypadku chodzi o 4, wysokie piętro (nie ostatnie). Cenowo mieszkanie przedstawia się w miarę atrakcyjnie, lokalizacyjnie również, natomiast martwi mnie trochę hipotetyczna postawa wynajmującego w stosunku do takiego mieszkania. Dlatego jako początkujący inwestor chciałbym zapytać: jak takie mieszkania mogą być traktowane przez najemców? czy chcą takie mieszkania wynajmować? Jak duże ma to znaczenie? czy taki zakup ma sens czy może warto poczekać na lepszą okazję?. Bardzo dziękuję za uwagę i proszę i radę.
z poważaniem
Paweł P.
Panie Pawle,
Mieszkanie na wysokim piętrze bez windy może być doskonałą inwestycją, jeśli jest kupione za dobrą cenę. Pana wątpliwości przypominają wahania inwestorów, czy warto kupić mieszkanie na parterze. Dla najemców taka „wada” mieszkania może nie mieć najmniejszego znaczenia, mogą jej nawet nie zauważyć. Proszę zwrócić uwagę, że mieszkania wynajmują najczęściej ludzie młodzi, dla których konieczność codziennego wysiłku może być nawet atutem. Poza tym najem trwa przeciętnie 1 rok, dlatego najemca nie będzie brał takich ‘niedogodności” pod uwagę, jeśli odpowiada mu cena i lokalizacja.
Warto jednak Pana wątpliwości wykorzystać przy negocjacji ceny ze sprzedającym – przecież on nie musi wiedzieć, że nie kupuje Pan mieszkania dla siebie… Pozdrawiam i życzę powodzenia.
Witam
Jaki panów zdaniem będzie miała wpływ (na zaciągnięte kredyty hipoteczne ) zmiana waluty w Polsce?
Czy ze względu na tą zmianę ( PLN / EURO) jest waluta w której bardziej opłacałoby się wziąć kredyt?
Treść wiadomości:
Witam
Wlasnie skonczylem czytac ksiazke. Napisana jest w sposob przystepny dla kazdego( nawet poczatkujacego inwestora) Opisuje wiele zagadnien zwiazanych z nieruchomosciami.
Bardzo przydatna lektura.
Mam jednak pytanie odnosnie lewarowania:
Z ksiazki wyczytalem, ze wystarczy miec min 25000zl, zeby zaczac inwestowac.
Powiedzmy, ze udalo mi sie dostac kredyt na dwie kawalerki za w/w wklad wlasny.
Moj portfel bedzie sie skladal z dwoch mieszkan.
Jednak gdybym odlozyl kolejne 25000zl (powiedzmy na kolejne kawalerki)
Czy dostalbym drugi raz kredyt hipoteczny na zakup mieszkan. Splacajac juz jeden kredyt hipoteczny??
Dziękuję za miłe słowa pod adresem książki. Rzeczywiście zależało mi bardzo na tym, aby była ona napisana jak najprostszym językiem, pozbawionym żargonu i przystępnym również dla osób nie mających doświadczeń ani teoretycznej wiedzy dotyczącej inwestowania. Było to dla mnie ważne m.in dlatego, że głęboko wierzę, że do zbudowania wolności finansowej można przystąpić dysponując nawet stosunkowo niedużą kwotą gotówki.
Odpowiadając na Pana pytanie nie chciałbym oczywiście składać jakichkolwiek deklaracji w imieniu banków, bo nie mam ku temu kompetencji ani pełnomocnictw. Niemniej znając sposób myślenia banków, wydaje mi się, że jest możliwe zdobycie kolejnego kredytu na zakup kolejnego mieszkania pod wynajem. Pomocne temu będą m.in następujące przesłanki:
1. regularne spłacanie już zaciągniętych kredytów
2. udokumentowanie przychodów z najmu (bardzo wiarygodne będą Pana formularze PIT gdzie deklaruje Pan otrzymane przychody z najmu)
3. dzielenie się z Pana bankowcem precyzyjnymi informacjami o tym w jakim stopniu (100% czy może 90% czy nawet 105%) comiesięczne spłaty rat kredytu wraz z odsetkami są pokrywane przez comiesięczne wpływy z najmu. Oczywiście im wyższy ten odsetek ( a ma Pan na to częściowy wpływ), tym lepiej dla Pana szans uzyskania kolejnego kredytu.
4. jeśli ten odsetek jest niski (bo przepłacił Pan za mieszkania, lub wynajmuje je Pan zbyt tanio albo zbyt mało regularnie, albo zaciągnął Pan zbyt duży kredyt który powoduje wysokie comiesięczne spłaty, itp) to będzie się Pan musiał wykazać przychodami z innych źródeł z których będzie Pan w stanie czerpać aby uzupełnić spłacane raty kredytu
5. jeśli w międzyczasie wzrosły rynkowe ceny podobnych mieszkań, warto to pokazać
bankowi, bo stopień jego zabezpieczenia ryzyka kredytowego tym samym wzrósł. Jeśli na początku kredytowania wartość kredytu do wartości mieszkania wynosiła 80%, to po wzroście ceny rynkowej mieszkania oraz częściowej spłacie kredytu, współczynnik ten mógł spaść np. do 60% co będzie miało istotne znaczenie z perspektywy banku
Ogólnie rzecz biorąc, banki zaczynają dostrzegać przychody z najmu mieszkań na co kiedyś patrzyły z małą przychylnością, żądając np 10-letnich umów najmu (co w przypadku mieszkaniówki jest raczej niemożliwe). Znam banki które zaczynają udzielać kredyty inwestycyjne właśnie pod zakup nieruchomości na wynajem. Do udzielenia kredytu badają nie zdolność kredytową, ale sensowność przygotowanego biznes planu.
Na koniec, przestrzegam też przed traktowaniem budowania wolności finansowej jako wyścigu z czasem. W książce oraz na łamach tego blogu, zachęcam aby do tego ważnego tematu podejść z odpowiednią pokorą i cierpliwością. Nie od razu Rzym zbudowano. Zbudowanie wolności finansowej to zadanie na co najmniej kilkanaście lat. Początkujących inwestujących zachęcam aby najpierw kupili 1-2 mieszkania. Po zdobyciu doświadczenia, zbudowania sobie historii kredytowej oraz zgromadzeniu wkładu własnego udali się po kolejny kredyt do banku. Jeśli bank odmówi, pójść do kolejnego, a jeśli kilka odmówi, to zabrać się do pracy i odłożyć większą kwotę wkładu własnego. Wtedy banki mogą inaczej rozpatrzeć Pana wniosek. Dodatkowy czas który upłynie spowoduje, że jeszcze większa część początkowego kredytu zostanie spłacona. Czas jest tutaj sprzymierzeńcem inwestora, o ile będzie go systematycznie i cierpliwie zaprzęgał do pracy na swoją korzyść.
Przestrzegam również przed zadłużaniem się do poziomu swojej maksymalnej zdolności kredytowej. Wprawdzie to najemcy mają spłacać zaciągane przez nas kredyty, ale musimy mieć rezerwę na to, że czasami będziemy musieli wspomagać naszych najemców w spłacaniu naszego własnego kredytu, sięgając po pieniądze z innych źródeł, np naszej pracy na etacie. Musimy zachować komfort, że mamy do czego ewentualnie sięgać bez wprowadzania gwałtownych perturbacji w naszych finansach osobistych.
Jeśli są na blogu osoby z sektora bankowego, to miałbym gorącą prośbę aby zechciały się podzielić tutaj z nami swoimi przemyśleniami i pomocnymi wskazówkami.
Z góry dziękuję.Sławek
Zwracam uwagę, że poniższy wpis Łukasza jest coraz częściej spotykanym na forach spamem. Nic nie wnosi do dyskusji, właściwie nic z niego nie wynika, a jedynym celem jest zamieszczenie linku do promowanej strony www, by google potraktowało ją jako polecaną. Ja na swoim blogu usunąłem możliwość podawania adresu do strony i problem spamerów się skończył.
Witam Panów!
Bardzo się cieszę, że w końcu trafiłem na Waszą stronę. Bez namysłu kupiłem książkę i szybko ją przeczytałem. Cieszę się podwójnie:
- po pierwsze, że „znalazłem” osoby w Polsce, które osiągnęły wolność finansową dzięki inwestycjom w mieszkania,
- po drugie, że chciały podzielić się tą wiedzą.
Do tej pory czytałem książki o kupnie mieszkań pod wynajem ale dotyczyły one zagranicy i ni jak nie miały się do naszych krajowych warunków, a tu mamy sprawdzone przykłady z naszego podwórka.
Na bieżąco czytam też Wasz blog i z niecierpliwością oczekuję następnych książek.
Życzę pomyślności w inwestycjach i wytrwałości w pracy nad następnymi pozycjami – pozdrawiam ZbigniewJ
Ps.Czy braliście pod uwagę zorganizowanie seminarium nt. kupna mieszkań pod wynajem lub ogólnie wolności finansowej?
Dziękuję za ciepłe słowa pod adresem książki. Temat seminarium przewijał się już na tym blogu, ale nie doszedł do skutku. A może Pan ma jakiś pomysł na zorganizowanie szkolenia? Razem zawsze łatwiej. Pozdrawiam. Sławek
Sławek pisze: „A może Pan ma jakiś pomysł na zorganizowanie szkolenia? Razem zawsze łatwiej.”
Niestety nie – ale deklaruję obecność gdyby do takiego szkolenia doszło!
pozdrawiam ZbigniewJ
Witam
Na wstępie chciałbym pogratulowac ksiazki, ktora kupilem i przeczytalem, a teraz zachecam znajomych do tego samego. Jestem dopiero na poczatku drogi do wolnosci finansowej. Wynajmuje czesc mieszkania w ktorym sam mieszkam zeby zdobyc kapital na wklad wlasny potrzebny do kupna pierwszego mieszkania na wynajem. Planuje zrobic to na wiosne przyszlego roku. W tym jednak roku pojawila sie u mnie pewna watpliwosc. Jako najemceod sierpnia przyjałem mloda obywatelke Węgier. Spisalismy umowe, place od niej podatek itp, wszystko odbywa sie legalnie. Ona jednak przekazala mi ze aby otrzymac „residental permit” (nie wiem czy to prawo pobytu, karta pobytu czy jakikolwiek inny urzedniczy byt) musi miec zameldowanie. Probowalem sie troche dowiedziec o tej sprawie w urzedach, ale nie jest latwo uzyskac konkretne informacje. Moje watpliwosci sa nastepujace, czy musze ja meldowac na stale, czy na pobyt czasowy. Jezeli na pobyt czasowy to na jak dlugo. Czy oprocz meldunku czasowego u mnie musi ona miec adres staly w Polsce, czy adres staly moze byc na Wegrzech, a jedynie czasowo zameldowana byc u mnie. Czy zameldowanie najemcy na czas okreslony niesie ze soba jakies konsekwencje dla mnie. Czy moga byc z tym jakies problemy, w przypadku gdy osoba ta nie placi czynszu, chce rozwiazac umowe z zachowaniem okresu wypowiedzenia, ale jednak przed terminem jej uplywu lub przed uplywem terminu zameldowania? Czy po uplywie okresu czasowego zameldowania automatycznie meldunek znika czy musze sie udac do urzedu? Czy pozniejsze przedluzenie pobytu w Polsce przez najemce bedzie wymagalo podpisania dalszego meldunku na dalszy okres?
Wiem, ze pytan jest duzo, ale jestem troche skołowany w tej sprawie, a bardzo nie chcialbym popelnic duzego bledu juz na poczatku drogi do wolnosci finansowej.
Pozdrawiam ze słonecznej Łodzi i zapraszam do częstszych odwiedzin naszego pięknego miasta.
Panie Pawle,
z faktem zameldowania, czyli de facto zgłoszenia, że stoś u Pana mieszka do celów ewidencyjnych, nie ma dla Pana żadnych konsekwencji. Najlepiej jest zameldować kogoś jedynie na pobyt czasowy, wtedy taki meldunek po 3 miesiącach sam wygasa.
Przecież nie jest Pan w 100% pewien, że lokatorka nie zerwie wcześniej umowy nawet, jeśli będzie podpisana na rok. W razie czego po prostu taki czasowy meldunek można ponowić.
Lokatorkę musi Pan zameldować osobiście – trzeba się zgłosić do urzędu z tytułem prawnym do lokalu oraz z umową najmu i tam zostaną przepisane dane z tej umowy i dokumentu, jakim się posługuje.
Dziękuję za miłe słowa dot. książki. Pozdrawiam.
Witam Panów
Mam dwa pytania.
1.
Właśnie przygotowywuję się do zakupu pierwszego mieszkania na wynajem. Rozglądałem się też za mieszkaniem na parterze, i można znaleść ofertę poniżej cen rynkowych. Mam tylko pewne obawy o mieszkania na parterze. Są łatwym łupem dla złodziei, więc trzeba założyć rolety i alarm (koszty), ludzie patrza w okna i słychać wszystko z ulicy (mniej atrakcyjne i trzeba bedzie obniżyć stawkę za wynajem). Oczywiść jest coś takiego jak wysoki parter i jest troche lepszy. I pytanie, jakie są Panów doświadczenia z mieszkaniami na parterze? Może jakieś pomysły na co zwrócić uwagę przy zakupie i jak podnieść atrakcyjność takiego mieszkania? Czy takie mieszkanie będą tylko atrakcyjnę ze względu na lokalizację i niską cenę wynajmu?
2.
W książce natknąłem się na opis techniki negocjacji ceny mieszkania ze sprzedającym 3xR. Chodzi mi o to ostatnie R. Podczas negocjacji z jednym sprzedającym kiedy odjąłem 3% (dla agenta) on odbił piłeczkę ” jakby sprzedawał przez agencje to cena byłaby 3% wyższa” i trochę się tutaj pogubiłem. Nie wiem czy dobrze zrozumiałem tę technikę? Chodzi o to że zakładamy iż w cenę wyjściową jest wliczona prowizja dla agenta i my kupujemy bez agenta więc ją sobie odliczamy?
Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedz i pozdrawiam
doktor
Witam,
Odnosząc się do pierwszej kwestii – to prawda, że spora część osób nie lubi mieszkań na parterze (przy czym moje obserwacje są takie, że w przypadku najemców jest to odsetek sporo mniejszy), ale jest też grupa, która właśnie takich poszukuje m.in. ja. Dla nich zaletą może być łatwiejszy dostęp (np. dla wózków), czasami taras/ogródek (często przypisany do takich mieszkań), możliwość wypuszczenia kota ;) Nigdy nie miałem problemu z wynajęciem lokali na parterze. Aczkolwiek na pewno warto fakt, że mieszkanie jest na parterze, wykorzystywać podczas negocjacji ceny jego zakupu :)
Chętnie też poznałbym opinię Panów M/Z.
Do doktora
No cóż, po prostu trafił się Panu sprytny sprzedający. W końcu są to sposoby na to, aby próbować obniżać cenę, nikt jednak nie powiedział, że będą na 100% skuteczne. A jeśli chodzi o parter – w mieszkaniu na wynajem nie ma to najmniejszego znaczenia. Przecież dla najemcy jest to rzecz przejściowa, nie taka istotna. Za to parter – to dobry argument do zbijania ceny. Może tym razem sprzedający ulegnie Pana argumentom. Powodzenia.
Witam wszystkich,
od wczesnej wiosny tego roku jestem fanką pojęcia „wolności finansowej” i wszystkiego, co jest z tym związane. Czytam, uczę się, szkolę… czyli robię to, co uwielbiam i jeszcze inwestuję :-)
Wielkim odkryciem była dla mnie Panów książka „Wolność finansowa poprzez inwestowanie w nieruchomosci” i sama idea fridomii. Poczyniłam w tym kierunku poważne kroki ciesząc się, że zbliżam się do dnia, kiedy to będę wolna finansowo, a praca będzie moim wyborem, a nie koniecznością.
Wszystko zatem wygląda optymistycznie, pięknie i dobrze, ale…
Ostatnio powtarzały się w TV i prasie informacje o raportach w temacie wyludniania się Europy. Polska znalazła się wśród krajów zagrożonych wyludnieniem, w ciągu 20 lat może nas zostać niewiele ponad 31 mln Polaków. JAk zatem bedzie wyglądała kwestia wynajmu? Czy nie okaże się, że mieszkań jest aż za wiele, większość społeczeństwa, to staruszkowie, którzy nie potzrebują wynajmować?
Przyznam, że po tym raporcie przystopowałam swoje zapędy kupieckie i postanowiliśmy z mężem już nie kupować mieszkań, a poszukiwać innych alternatyw. Moje ulubione różnicowanie źródeł znów nas zajmuje, choć to, co juz zainwestowane w nieruchomości, docelowo powinno spełniać nasze oczekiwania. Ale wiadomo – człowiek chce więcej i więcej…
Cieszę sie, że pojawił się temat, który nas ostudził, a z drugiej strony – mam nadzieję, że jednak społeczeństwo weźmie się do „roboty” i nie pozwolimy, aby nasze społeczeństwo się wyludniało :-))) Mamy w tym interes :-))
Proszę o Państwa opinie w tym temacie.
Sadzę, iż na tę chwilę baaardzo potrzebna jest książka o zarządzaniu wynajmem :-)
Być może czeka nas zmniejszenie liczby obywateli, jednam nie sądzę, by tak duże (20%!). Zwróćmy uwagę, ile młodych osób wyjechało za granicę, więcej już raczej nie wyjedzie, prędzej przyjadą do nas ludzie ze wschodu potrzebujący mieszkań. Dodatkowo nasila się tendencja przeprowadzek ze wsi do miast, a także wzrost liczby singli i coraz młodszych ludzi oddzielających się od rodziców. Moje zdanie jest zatem takie, że może Polaków ubędzie, ale na małe mieszkania o podstawowym standardzie w miastach (niekoniecznie w centrum) popyt będzie rósł. Chętnie poznam kontrargumenty.
Szanowni Panowie!
Jesteście żywym dowodem na to, że w naszym szalonym kraju (gospodarce) również można osiągnąć sukces na miarę naszych zachodnich sąsiadów.
Należą się wam podziękowania za odwagę i chęć dzielenia z innymi doświadczeniami, dzięki którym my początkujący inwestorzy możemy podejmować trafniejsze decyzje i unikać wielu niepotrzebnych a często banalnych na pozór błędów.
Pozdrawiam serdecznie
RDR – Inwestor Konin
Dziękuję panowie za tą bardzo ciekawą lekturę.
Przedtem czytałem kilka książek R. Kiyosaki i innych autorów.
Niestety wszyscy Ci autorzy budowali swoje bogactwa w Stanach.
Już myślałem, że w Polsce nie da się zbudować wolności finansowej i trzeba emigrować za granice.
Aż znalazłem wasze cudo(książkę) i wiem i mam dowód, że mogę budować swoją wolność finansową w kraju. Mam 19 lat i wszystko przed de mną dzięki wam wiem jak budować swoją przyszłość. Już mam plan i cel wiec pora go tylko stopniowo realizować.
Czekam na następne wasze książki.
Pozdrawiam Patryk ;)
http://www.domy4you.pl – zapraszamy do serwisu bezpłatnych ogłoszeń nieruchomości
Witajcie
Panowie na początku chcę Wam pogratulować sukcesu i tego że wasza kreatywność i chęci może pomóc wielu ludziom w osiągnięciu czegoś o czym każdy mówi każdy chce a nie koniecznie każdy stara się osiągnąć.
Piszę w imieniu osób zdeterminowanych i świadomych tego czym jest pasywny dochód. Jednak osób którym brakuje ważnego elementu. Zasilania finansowego. Mam tu na myśli zarówno brak dużych środków (powiedzmy większych niż 10 000 zł) na początek jak również brak dużego zasilania miesięcznego.
Domyślam się z prezentacji że Panowie mieli zarówno środki aby wystartować jak i stale przypływy gotówki aby powiększać swój stan posiadania. Jednak co z osobami które mają jakieś tam skromny kapitał i są na początku drogi.
Mówili Panowie że inwestowanie w nieruchomości jest dla wszystkich a co z osobami które posiadają powiedzmy 10 000 zł i mieszkają w małej miejscowości? Nie jestem pewnie osobą osamotnioną w tym gronie
Dziękuję za miłe słowa pod naszym adresem.
A jeśli chodzi o sytuację osób z niewielkimi oszczędnościami oraz relatywnie niskimi bieżącymi wpływami, to proszę zwrócić uwagę na opis przypadku Pana Tomasza, nauczyciela WF w gimnazjum w średniej wielkości mieście w Polsce. Jego studium przypadku przeplata się w całej książce „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości”. Sądzę że to studium przypadku może udzielić odpowiedzi na nurtujące Pana pytania oraz dać pewną inspirację co do własnych działań.
Służę dalszymi wyjaśnieniami, gdyby coś było niejasnego w opisanym w książce studium przypadku Pana Tomasza.
Powodzenia w budowaniu wolności finansowej !
Witam Ponownie
Dziekuje za szybkie odpowiedzi na moje pytania! Naprawde obawialem sie, ze moga one zabrzmiec zbyt indyskretnie… Dziekuje.
Ja w chwili obecnej jestem w Irlandii i zajmuje sie wynajmem tylko od okolo 4 lat. „Wypuscilem” tez swoja strone internetowa tylko na moje potrzeby. Mowiac do Was wszystkich po kolezensku: nie smiejcie sie ze mnie, bo strona jest doprawdy marna. Zrobilem ja cala kompletnie sam bedac calkowitym nowicjuszem w zagadnieniach html i php. Ucze sie nadal wiec sadze, ze bedzie lepiej… Ze wzgledu na to, ze jestem w Irlandii nie mam jeszcze na stronie wszystkich zdjec ze wszystkich mieszkan wiec nie jest ona moze taka ciekawa… http://www.wynajmetobie.pl Prawda jest rowniez ze od 2 miesiecy siedze nad poprawa tej strony i mysle, ze wkrotce wypuszcze ulepszona jej wersje z calkowicie zmienionym obliczem. Kilka dni temu mialem dylemat: dokupowac mieszkania czy splacic chociaz kilka aby zwiekszyc cashflow. Panska odpowiedz pomogla mi rozwiazac ten dylemat. Liczby i zdrowy rozsadek mowia to samo… Ja zatrzymalem sie na kawalerkach z wielu powodow ale w przeciagu kolejnych
18 miesiecy dojdzie mi jeszcze 5 dwupokojowych i na tym bylby koniec. Chce kupic cos moze jescze jako biuro dla siebie, ale to sie okaze. Zrobilem tez ankiete selekcyjna dla potencjalnych lokatorow. Nie wiem jak ja Panom pokazac, ale moze bedzie kiedys jakas sposobnosc.
Ksiazki o jakie mi chodzilo to: Petera Conti i Davida Finkel – Buying Real Estate Without Cash or Credit oraz drugą autorstwa Davida Finkela – The Real Estate Fast Track. Szukalem ich na internecie i znalazlem tylko po angielsku. Chociaz znam angielski jakos lepiej mi czytac po polsku…
Pozdrawiam. Do nastepnego!
Drogi Taurusie,
Niestety, książki, o które pytasz nie zostały chyba przetłumaczone na j. polski. Jednak proszę zachować pewną ostrożność, bo ci autorzy wyznają zasadę GET RICH QUICK, kiedy ja jestem raczej za dewizą GET RICH RIGHT. To, z czego mogłem tam skorzystać to szukanie zmotywowanego sprzedawcy lub techniki negocjacyjne, ale ogólnie filozofia prezentowana w tych książkach mi nie odpowiada.
Mimo to zachęcam do krytycznego zapoznania się z lekturą.
PS. Strona całkiem fajna, jeśli zrobił ją Pan sam nie znając się na budowaniu stron www to gratuluję, bo ja sam bym takiej nie zrobił.
Sławek
Musze przyznac, ze nic KOMPLETNIE nie wiedzialem o www. Zaczalem tak, ze kazdy jeden kolejny krok w budowaniu strony dowiadywalem sie sam na wlasna reke szukajac i czytajac o tym w necie…
Ok. co do ksiazek i metod:
Ja jestem powiedzialbym „konserwatysta”. Get rich fast nie jest dla mnie.
Oczywiscie posluguje sie lewarkiem (nie w 100%) i pamietam o tym, ze to miecz obosieczny.
A jesli chodzi o ta ksiazke, to jak to gdzies slyszalem: Kazda ma chociaz jedno zdanie, dla ktorego warto ja przeczytac.
Dziekuje serdecznie i pozdrawiam.
PS: Serie w Bankier.pl sa swietne. Nie przestawajcie!
Witam ponownie
Mam kilka pytan czysto technicznych… :
1. Sadze, ze kazdy z Panow ma pokazna ilosc nieruchomosci na wynajem. Jak ksztaltuje sie u Panow srednio procent nie wynajetej powierzchni rocznie?
2. Przy tak duzej ilosci mieszkan, w jaki sposob dbaja Panstwo o reklame lub rozglosnie w celu zdobycia nastepnego lokatora?
3. Utrzymujac sie tylko (lub przedewszystkim) z nieruchomosci, w jaki sposob finansuja Panowie kolejne nieruchomosci?
4. Ksiazka ktora proponuja Panowie w sprawie finansowania nieruchomosci, istnieje ona w jezyku Polskim?
Mam nadzieje, ze pytania nie beda zbyt prywatne. Moim jedynym celem jest spytac u zrodla. Nie mam nikogo innego by te pytania zadac. Nie zamierzam rowniez wtargiwac w czyjas prywatnosc. Z gory przepraszam i dziekuje.
Serdecznie pozdrawiam!
Drogi Taurusie,
1. Gdy nie zajmował sie nikt mieszkaniami na zasadzie full-time, tylko po godzinach, wskaznik pustostanów wynosil 10-20%, obecnie jest to ponizej 5%
2. Ogloszenia w serwisach internetowych, gazetach. Czesc lokatorów znajdowała sie z rekomendacji naszych znajomych czy tez samych lokatorów. Ostatnio uruchomilismy tez stronę internetową – http://www.mzuri.pl. Sluzy ona glównie pośrednikom nieruchomosci do pokazywania naszych mieszkań swoim potencjalnym klientom. Firma Mzuri zajmuje sie obsluga nie tylko naszych nieruchomosci – od kilku tygodni zaczęlismy również kompleksowo obsługiwać mieszkania, domy oraz lokale użytkowe innych klientów – inwestorów. Na razie tylko w Łodzi, ale wkrótce ruszymy z naszymi uslugami w Warszawie oraz w innych miastach w Polsce
3. Własciwie to od początku finansowałem zakupy nieruchomości z oszczędności – tylko dwa-trzy razy posiłkowałem się kredytem bankowym. Teraz – po zrezygnowaniu z pracy w dużej firmie konsultingowej – tempo przyrostu nowych mieszkań istotnie spadło. Zresztą trzeba też umieć sobie powiedzieć – po osiągnięciu wolności finansowej – dosyć. Inaczej wyscig szczurów nigdy się nie skonczy:-)
4. Nie wiem dokladnie o ktorą ksiazkę chodzi
Powodzenia w budowaniu Pana osobistej wolnoci finansowej.
Sławek
Witam,
Przypomniało mi się jeszcze jedno pytanie, które chciałabym Panom zadać:
Czy lepiej inwestować w nieruchomości kupując jako osoba prywatna czy na działalność gospodarczą (pod kątem : względy podatkowe i rozliczeniowe, łatwość zaciągania kredytów i oprocentowanie kredytów hipotecznych)
Robert Kiyosaki pisał o zaletach kupowania jako firma (chyba w Kwadrant przepływu pieniędzy) ale jak to się ma do Polskich realiów?
Pani Doroto,
Nie jestem prawnikiem ani doradcą biznesowym, więc nie mam odpowiedniej wiedzy aby autorytatywnie wypowiadać się w tej kwestii. Z mojej ogólnej wiedzy na ten temat:
Kupując i rozliczając się podatkowo jako osoba fizyczna ma Pani:
- możliwość wyboru opodatkowania w formie ryczałtu
- podatek wynosi 8,5% bez względu na wysokość przychodów
- ale za to nie ma możliwości odliczania żadnych kosztów związanych z prowadzoną działalnością
- nie ma wymogu prowadzenia księgowości, a jedynie ewidencję swoich przychodów
Jako osoba prowadząca działalność:
- opodatkowanie wynosi 19%
- ale można odliczać koszty bezpośrednio związane z tą działalnością
- z kolei pojawia się dodatkowy koszt (albo czas jeśli zna się Pani na księgowości) usług księgowych
Co bardziej się opłaca, nie potrafię jednoznacznie określić.
Czy łatwiej jest zaciągnąć kredyt osobie fizycznej czy osobie prowadzącej działalność nie wiem, wydaje mi się że tak samo.
Kiyosaki miał – z tgo co pamiętam – na myśli to, że założenie spółki daje nie tylko korzyści podatkowe (ze względu na możliwość odliczania ponoszonych kosztów), ale również ochronę majątku przed pozwami sądowymi. Oczywiście w Polsce też tak można zrobić zakładając spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, czy akcyjną, ale ta forma wymaga dużo większej biurokracji (walne zgromadzenia wspólników, protokoły i uchwały zarządu, wypłaty mogą nastąpić dopiero na zakończenie roku z ewentualnego zysku spółki, itp) więc trzeba szczegółowo rozpatrzeć za i przeciw, zwłaszcza jeśli mówimy o małej skali (1-3 mieszkania pod wynajem).
Przy dużo większej liczbie mieszkań, doradcy podatkowi mogą Pani doradzić nawet założenie spólki w kraju o korzystniejszych systemach podatkowych, ale to może stać się opłacalne – w moim odczuciu – dopiero przy naprawdę dużej skali działania.
Prosżę potraktować powyższe tylko jako wstępne przemyślenia kogoś niebędącego ekspertem podatkowo-prawnym. Radzę zwrócić się do kogós bardziej kompetentnego. A może ktoś z Czytelników Fridomii zechce się podzielić swoją głębszą wiedzą w tym temacie.
Pozdrawiam
Slawek Muturi
Witam Panie Sławku,
W Państwa książce przeczytałam że ma Pan licencje zarządcy nieruchomości.
Ja obecnie zaczęłam moją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości i zamierzam dalej się rozwijać w tym kierunku. Od jakiegoś czasu zastanawiam się właśnie nad studiami podyplomowymi z zakresu zarządzania nieruchomościami i w związku tym pomyślałam że jest Pan najwłaściwszą osobą której mogę zadać to pytanie, a mianowicie: czy wiedza i sama licencja zarządcy nieruchomości mogą się przydać w inwestowaniu w nieruchomości czy Pana zdaniem jest to tylko strata czasu i pieniędzy?
Pani Doroto, jeśli chodzi o licencję, to jest ona absolutnie zbędna do zarządzania swoimi mieszkaniami na wynajem. Taką licencję bowiem otrzymuje się po studiach i praktykach, które są potrzebne raczej przyszłym administratorom wspólnot lub zarządcom nieruchomości, ale raczej całych obiektów niż pojedyńczych mieszkań. Do wynajmu swoich mieszkań zupełnie wystarczy zdrowy rozsądek.
Pozdrawiam,
Sławek Muturi
Jak piętro rzutuje na atrakcyjność mieszkania a co za tym idzie cenę wynajmu?
1. Czy parter jest zły?
2. Czy 4 piętro bez windy jest dużym problemem?
Czy jest jakieś optymalne piętro, uznawane za najbardziej atrakcyjne?
Panie Piotrze,
Położenie mieszkania na parterze albo na 4 piętrze bez windy nie ma dużego wpływu na czynsz najmu. Musimy spojrzeć na taki lokal oczami najemcy. Przeważnie wprowadza się tam na rok, dwa czasami 3 lata. Nie kupuje mieszkania na zawsze, wypożycza go jedynie na jakiś czas. Dlatego jeśli oferta będzie dla najemcy aktakcyjna ze względu na lokalizację, ogólny standard i cenę – wynajmie je. Atutem czwatrego piętra bez windy jest przymus wspinania się (wzmacnia nogi), dla młodych lub w średnim wieku to zaleta! Patrer może być zaletą dla tych, którzy nie mogą wchodzić albo boją się windy.
Pozdrawiamy
Witam
Szanowni Panowie
Powoli wielkim krokami zbliżam się do wynajęcia swojego pierwszego mieszkania. Jestem obecnie na etapie przygotowania propozycji umowy najmu.
W swojej książce podali Panowie dość ciekawe rozwiązanie, chodzi o zapis w umowie iż najemca pokrywa koszty napraw sprzętu w mieszkaniu. Tylko zastanawiam się jak to opisać w tej umowie???
Kiedyś (w pięknych studenckich czasach) gdy sam szukałam mieszkania do wynajęcia spotkałem się z takim zapisem w umowie: ‘najemca ponosi koszty napraw sprzętu AGD znajdującego się w mieszkaniu od drugiego miesiąca licząc od dnia podpisania umowy.”
Czy mają Panowie może jakąś propozycje?/
Z góry serdecznie dziękuję
pozdrawiam
Zapis w umowie jest ważny i przytoczona przez Pana forma jak najbardziej może być wykorzystana. Aby uniknać w przyszłości nieporozumień z najemcą dobrze jest też przygotować protokół zdawczo- odbiorczy i w chwili przekazania mieszkania sprawdzić z najemcą, że wszystkie sprzęty działają , podpisać dwustronnie i załączyć do umowy najmu. W przypadku popsucia się sprzętu będzie dowód, że działał w momencie przekazania mieszkania.
Pozdrawiamy.
Dziękuje serdecznie za odpowiedź.
Dzień przetargu tj. 20 maja 2010 godz. 10.00 będzie moim Grunwaldem na drodze do niezależności finansowej.
Zakładam licytowanie od kwoty wywoławczej tj. 43.000 zl do max 70 000 zl(mając w pamięci koszty remontu i adaptacji ok. 17000) tj. postąpienie o 27 000 ok. 60 % ceny wyjściowej
Teraz pojawiło się w naszym mieści kilka mieszkań już po remoncie w metrażu 30 m2 za 80000 do lekkiej negocjacji które spokojnie bez pośpiechu moża kupic więć uważam że kwota na jaką jestem zdecydowny jest duża.
Dziękuje za cel, marzenia i rozbudzenie we mnie zdeterminowania do zmiany, a co będzie dalej czas pokaże.
Pozdrawiam
Ps. jak się nie uda 20 maja 2010 to 21 maja 2010 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa przeprowadza przetarg na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu pow. 34,92 wielkość wkladu 32,242,20 zł /lokal oczywiście do remontu/
Na początku pragnę pogratulować Panom bardzo dobrej książki.
I mam pytanie dotyczące realnej wartości transakcyjnej nabywanej nieruchomości. A o to poniżej podaje jeden przypadek
1) Jednostka administracji samorządowej sprzedaje w przetargu ustnym nieograniczonym mieszkanie o pow. 29,05 m tj. pokój, kuchnia, łazienka z czego z kuchni zrobiony jest drugi mały pokój a z korytarza wydzielony jest aneks kuchenny. mieszkanie znajduje sie w mieście powiatowym które się rozwija cena wywoławcza 43000 zł
2) mieszkanie to jest do remontu okna 4000 zł, podłoga 3000 zł, ściany 3000 zł, zakup mebli dla wynajmującego proste ok. 4000 zł, opłaty notariusz itp. 3000 zl tj = 17000
3) mieszkanie mi się mimo wszystko podoba, fajny rozkład okien dobry mały blok ale gorsza lokalizacja
Do tego w tym mieści można znależć kawalerki po remoncie lub do drobnego remontu o takim samym metrażu za kwotę ok. 75.000-80.000 z tym że w lepszej lokalizacji ale gorszym bloku lub 100 000 zł w nowym budownictwie stan mieszkania bardzo dobry
I tutaj moje pytanie dotyczące ceny nabycia biorąc pod uwagę max cenę za kawalerkę w starszym budownictwie jedno pokojową 80 000 zl – 17 000 zł na remont co daje kwotę 63 000 zl do której ewentulanie można podbijać cenę na licytacji Czy jest z Państwa doświadczenia finansowe uzasdnienie zaproponowania wyższej ceny np. 70 000 zł plus koszty remontu co by dawalo za to mieszkanie cene 87 000 zl lub wyższą (np. lepszy blok, dwa pokoje itp.) ?
Czy lepiej kupować jak najtańsze nieruchomości (gorszy blok, jeden pokój)?
Pomijam w tych wyliczeniach specjalnie wkład wlasny itp. chodzi mi tylko i wyłącznie o Państwa zdanie w tym zakresie.
Z góry dziękuje i pozdrawiam czekając na następną książkę.
Panie Łukaszu,
1. Rozumiem, ze rozwaza Pan kupno mieszkania pod wynajem (bo przy kupnie dla siebie ludze często jeszcze biorą pod uwage takie czynniki jak osobiste preferencje co do lokalizacji, widoku, itp)
2. To, czego brakuje w Pana rozważaniach to spodziewane ceny najmu w tych roznych wariantach. Ale zakladając, ze ceny najmu są zbliżone, to:
3. wolalbym kupić (w tej samej cenie sprzedaży) i nawet metrażu mieszaknie 2-pokojowe – wiec to z przetargu wydaje sie ok
4. przy porównywaniu cen należy wykluczyc koszt notariusza, ktory pojawi sie przy kazdym nabywnym mieszkaniu (zakladajac ze są podobnej wartości)
5. co do ceny mksymalnej, to nie jestem w stanie Panu takowej podpowiedziec na podstawie ograniczonych danych (ceny najmu, czy ceny ktore Pn podaje jako ceny rynkowe, czy są to ceny wywolawcze czy ostateczne ceny transakcji, itd), natomiast mam dla Pana sugestie. Przed pójsciem na przetarg, prosze sobie okreslić cenę maksymalna w taki sposob jakby postepowanie bylo pisemne (tzn sklada Pan pisemna oferte w zamknietej kopercie i zwycieza najwyzsza oferta).
6. W praktyce czasami zdarza sie, ze uczestnikow przetargu jest naprawde malo i moze Pan wygrać oferujac tylko jedno postąpienie ponad cene wywolawczą. Jesli bedzie wiecej chętnych zdeterminowanych do zakupu, prosze pamietac o swojej maksymlnej cenie tak by nie dać sie poniesc emocjom i rywalizacji.
Panowie,
Co sądzicie o takim podejściu do decyzji o inwestowaniu w nieruchomości?
W artykułach zauważyłem odniesienia do Waszych wypowiedzi:
http://www.eportfel.com/?q=node/583
http://www.eportfel.com/?q=node/588
Ale wnioski końcowe są niejasne.
Jestem pod duzym wrazeniem artykulow autorstwa Macieja Wegorkiewicza zamieszczonych na eportfel.com. Autor przeprowadzil solidna analize inwestowania w nieruchomosci jednoczesnie skromnie podkreslajac, ze – tak jak kazdy – mogl popelnic bledy w przyjetych zalozeniach i proszac o odniesienie sie do jego wyliczen. Przygladajac sie tej analizie z perspektywy inwestowania w nieruchomosci jako srodka do osiagniecia wolnosci finansowej, nasunelo mi sie kilka uwag:
1. Spadek wartosci budynku.
O ile samo zalozenie spadku wartosci budynku wydaje sie byc jak najbardziej slusznym, o tyle nie do konca znajduje ono – wg mnie – odzwierciedlenie w realiach. Sam kupilem 15 lat temu 100-metrowe mieszkanie w Warszawie w bloku. Kosztowalo mnie ono wowczas PLN 100.000, a a wiec zgodnie z przyjetym zalozeniem powinno dzis byc warte ok PLN 75.000
(czyli 750 zlotych za metr). W rzeczywistosci jest warte 10 razy wiecej. Dlaczego tak sie dzieje? Wg mnie wynika to z tego, ze o rynkowej wartosci mieszkania nie decyduje rok jego budowy (czy inaczej mowiac wartosc ksiegowa uwzgledniajaca amortyzacje), ale tzw. wartosc odtworzeniowa (czyli ile w dzisiejszych pieniadzach kosztowaloby zbudowanie podobnego mieszkania w podobnej lokalizacji).
Czy za 30 lat wartosc mojego mieszkania diametralnie spadnie? Nie sadze. Dlatego ze z duza doza prawdopodobienstwa mozna przyjac ze w 2040 roku koszt wybudowania podobnego mieszkania w Warszawie bedzie jeszcze wyzszy (drozsza bedzie ziemia, drozsza robocizna, drozsza energia, drozsze materialy budowlane, itd).
2. Koszty pustostanow – OK
3. Koszty remontow
PLN 15.000 co 10 lat to kwota – na podstawie moich praktycznych doswiadczen – mocno zawyzona gdy mowimy o segmencie low-end. Bardziej wlasciwe wydaje mi sie przyjecie kwoty PLN 5000 co 10 lat, przy zalozeniu odpowiedniej pielegnacji sprzetu i wyposazenia
4. Pani Cwana
czyli osoba zajmujca mieszkanie bez oplacania czynszu wbrew woli wlasciciela – zjawisko mocno przesadzone w powszechnej wyobrqzni. Ale przyjmuje, ze wyliczenie jest OK (nie zmieni istotnie konkluzji analizy).
5. Sam model oceny inwestycji
Dla mnie – jako praktyka wolnosci finansowej – najwieksze zastrzezenia co do przedstawionego modelu budzi jego oparcie o tradycyjny model zamykajacy sie w wektorach Zwrot-Ryzyko. Model ten jest jak najbardziej poprawny przy dokonywaniu porownan roznych opcji inwestowania, gdy inwestowanie ma na celu pomnozenie posiadanych aktywow przy akceptowalnym poziomie ryzyka.
Staje sie on mniej przydatny przy ocenie „oplacalnosci” inwestowania w nieruchomosci pod wynajem dla zbudowania osobistej wolnosci finansowej. Z kilku powodow:
a) zgadzam sie z panem Maciejem Wegorkiewiczem, ze z punktu widzenia dyskontowania przyszlych cashflows w tradycyjnym modelu, horyzont 30 lat jest granicznym przy ocenie zwrotu. Gdy mowimy o budowaniu wolnosci finanansowej mowimy o horyzoncie duzo dluzszym niz 30-letni. Po splaceniu przez najemcow kredytow zaciagnietych na zakup nieruchomosci, bedziemy czerpac czysty cash flow w nieskonczonosc (rowniez nasi spadkobiercy po naszej smierci)
b) wartosc naszych aktywow nadal bedzie rosnac (jak pokazalem powyzej glownie ze wzgledu na wartosc odtworzeniowa)
c) nie mamy zamiaru sprzedawac naszych nieruchomosci pod wynajem, gdyz inaczej niz w przypadku inwestowania w akcje, „zwrot” z naszej inwestycji uzyskujemy na biezaco, a nie zasadniczo dopiero w momencie wyjscia z inwestycji. Poza tym caly sens budowania portfelu mieszkan pod wynajem jest w ich posiadaniu – to one sa podstawa naszej wolnosci finansowej
d) akcje na ogol nie przynosza biezacego (regularnego i przewidywalnego) wplywu gotowki. Nieruchomosci pod wynajem tak. A to gotowka (a nie „zwrot”) jest nam potrzebna do utrzymywania co miesiac wybranego przez nas standardu zycia; do zdobycia i utrzymania wolnosci finansowej.
e) ile wogole jest „warta” sama wolnosc finansowa – mozliwosc relizowania swoich pasji, pracowania z mniejszym obciazeniem stresem, poczucie swobody i niezaleznosci, spokoju o przyszlosc?
Wg mnie to wlasnie „gotowka” jest 3-cim brakujacym wymiarem tradycyjnego modelu oceny inwestycji. A wolnosc finansowa wymyka sie nieco spod analiz „oplacalnosci” inwestycji.
Podobnie jak Pan Maciej Wegorkiewicz nie uwazam, ze zjadlem wszystkie rozumy i tez jestem ciekaw merytorycznych uwag dotyczacych moich spostrzezen/przemyslen.
Niestety: przeczytałem w grudniu 2009 książkę „Wolność finansowa”. Dlaczego niestety? Bo tak żyłem sobie w błogiej nieświadomości, żyjąc od pierwszego do pierwszego, nie interesując się zbytnio w jaki sposób użyteczny wydać kilka pln-ów zgromadzonych i upchniętych gdzieś w funduszach. No i niestety wpadłem po uszy. I zaczynam finalizować zakup pierwszych dwóch mieszkań „starterów”.
I mam o czym myśleć… I mam co planować. I wciąga nieźle.
Dalsze opowiastki młodego fridomiaka wkrótce.
P.S.
Dzięki za książkę i dar motywacji do zmian swojego życia.
Panie Romku, to doskonały pomysł, jeśli tylko zechciałby Pan podzielić się swoimi doświadczeniami i przemyśleniami na bieżąco, to zmontujemy Panu specjalną kategorię na naszym blogu: np. „Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka” . Taka autentyczna i spontanicznie zapisana historia Fridomiaka mogłaby pomóc innym podjąć decyzję, żeby wreszcie zacząć inwestować. Najbardziej intrygująca jest Pana myśl, że „to wciąga”. Stuprocentowo się z tym zgadzamy. Czekamy więc na jakiś tekścik lub tekściki i gorąco Pana pozdrawiamy.
Miło będzie podzielić się moimi doświadczeniami w zakresie „uwalniania się” zarówno pozytywnymi jak i tymi, o których wolałoby się zapomnieć lub przynajmniej sie nie chwalić.
Tekścik 1: :Czyli jak znaleźć motywację?
Grudzień 2009. Nadrabiam zaległości w prasie. W ręce wpada kilkudniowa (?) gazeta, a w niej warto przeczytać i „Wolność finansowa” jako polecana pozycja. Zazwyczaj omijam działy z polecanymi książkami czy muzyką. Tym razem jest inaczej. Nie wiem dlaczego czytam kilka zdań na temat książki. Chwilę później już wypełniałem formularz zamówienia w sklepie internetowych. Kilka dni później pojawia się książka. Dzień później książka jest już przeczytana, a ja w głowie mam tysiące myśli od skrajnie pozytywnych do skrajnie negatywnych.
Trochę jestem zły na siebie, że przeczytałem książkę w okresie światecznym. Tak bym dalej żył w błogiej nieświadomości, a tak zaczynam pogoń za informacjami. Zdolność kredytowa, rezerwy finansowe miękkie i twarde, wynajem, czynsz, koszt metra kwadratowego… Staram się ułożyć z tych puzli chociaż zarys tego co chciałbym osiągnąć za 5-10-15 lat. Zaczynam się zastanawiać jak moje pieniądze pracowały dla mnie w ciągu ostatnich kilu lat. Podsumowuje wszystkie za i przeciw dotychczasowego sposobu oszczędzania/pomnażanie kapitału. I dochodzę do wniosku, że warto się wyciszyć. Po to, aby nie stresować się tym, że właśnie giełda panikuje, a akcje i jednostki uczestnictwa wraz z nią.
Dzielę się przemyśleniami z żoną. Wiem, że jest przeciwniczką jakichkolwiek „wirtualnych” inwestycji, jeszcze większą jakichkolwiek kredytów zatem nie oczekuję akceptacji. I chwila zdziwienia w momencie, gdy zamiast „nie” słyszę „fajny pomysł” i „też o tym myślałam”.
W pierwszy dzień roku 2010 podejmujemy wspólną decyzję: to będzie rok zmian. Chcemy chociaż w części uwolnić się finansowo (pięknie brzmi) i kupić do końca roku 2010 pierwsze mieszkanie.
Podsumowując: 1. Warto czytać „polecamy książki”. 2. Warto podzielić się marzeniami z drugą osobą, żoną czy mężem, kolegą czy koleżnką. Bo wówczas o naszych marzeniach mówimy i o nich słyszymy. Czyli włączamy zmysł słuchu do tego, aby marzenie nie pozostały tylko marzeniami.
3. Warto znaleźć moment (w moim przypadku to pierwszy dzień nowego roku), w którym stawiamy sobie konkretny cel, a marzenia zaczynamy przekuwać w coś rzeczywistego, namacalnego. W moim przypadku na mieszkanie.
Panie Romku, bardzo dziękujemy za Pana tekst i czekamy na kolejne. Z radością przeczytaliśmy, że rok 2010 jest rokiem zmian w Pana Rodzinie. Jesteśmy niezmiernie ciekawi Państwa historii. Jeszcze raz dziękujemy.
Dziękuję za książkę, czytam właśnie, aż mi się mózg trzęsie.
Miło chociaż raz przeczytać książkę napisaną przez dwóch najprawdziwszych mężczyzn, których tak brakuje w Polsce ;)
Jestem kobietą i kocham pieniądze, kocham nieruchomości (co ładniejsze), kocham dobre książki i ich autorów.
Śpieszmy się kochać ludzi i życie, tak szybko odchodzą…
Witam Panie Sławku.
Przeczytałem Państwa książkę o tworzeniu własnej wolności finansowej za
pomocą inwestowania w nieruchomości. Nie ukrywam, że była to lektura
bardzo przyjemnie i ciekawie napisana.
Obecnie jestem na trzecim roku studiów i piszę pracę licencjacką o
finansowaniu zakupu dóbr mieszkaniowych. Niestety brak mi materiałów z
zakresu alternatywnych form inwestowania w nieruchomości… I tu zaczyna
się moja prośba. Czy mógłby mi Pan polecić jakąś ciekawą literaturę na
ten temat albo obdarować jakimiś wskazówkami? Przyda mi się każda forma
pomocy.
Dziękuję i pozdrawiam
Kamil
Polecam książkę Petera Conti i Davida Finkel – Buying Real Estate Without Cash or Credit oraz drugą autorstwa Davida Finkela – The Real Estate Fast Track. Autorzy szeroko opisują metody kupowania nieruchomości bez angażowania włąsnej gotówki. Wiele z ich pomysłow jest trafnych, choć osobiście jestem dość sceptycznie nastawiony do szkoły, którą oni reprezentują, a mianowicie do szkoły „Get Rich Quick”. Jestem wyznawcą szkoły „Get Rich Right”, gdzie ważniejsze niż szybkie deale jest cierpliwe budowanie trwałego portfela nieruchomości pod wynajem, nie tyle po to aby się stać bogatym, ile po to aby zbudować trwałą wolność finansową. Powodzenia w pisaniu pracy, oraz – mam nadzieję – w inwestowaniu w swoją przyszłość.
Witam Cie Kamilu.
Jesli moge sie wtracic, to podpowiem, ze alternatywne metody finansowania w formie „Get Rich Right” to przedewszystkim wlasna inwencja. Rowniez w drugiej formie to wlasna inwencja ale sprawa polega na tym czego chcesz jako inwestor: szybko czy dobrze. Wybor jest Twoj.
Pozdrawiam
A tak przy okazji: zycze Wam wszystkim wesolego alleluja! Pozdrawiam
Daniel
Witam.
Coz moge powiedziec… Dziekuje za ksiazke! W moim przypadku byla ona dla mnie potwierdzeniem praktyki oraz doswiadczenia w temacie dazenia do finansowej wolnosci poprzez inwestycje w nieruchomosci. Nie jestem jeszcze u celu, jestem moze w polowie drogi mowiac o kwocie jaka chce uzyskac z przeplywu pasywnego. Jesli chodzi o czas jaki to powinno mi zajac, to stawiam na jeszcze okolo 2 lata. Dziekuje, ze jestescie i ze staracie sie ” namowic” ludz na lepsze jutro. W moim gronie znajomych (nie mam ich wielu), jest kilka osob ktore staraja sie „podejsc” mnie i dowiedziec sie co i jak robic by cos zrobic… Ale wiemy o tym, ze niestety tylko nieliczni wezma to co trzeba by „cos zrobic”. Jeszcze raz dziekuje za ksiazke. Zycze wszelkiego dobrego a szczegolnie owocnych kolejnych decyzji. Mam nadzieje, ze gdzies kiedys bede mial zaszczyt Was poznac. Daniel
Panowie,
dlaczego kobiety nie komentują euforycznie zasobów publikacji??? Gdzie są te wszystkie Damy, które z dnia na dzień zamiast konsumpcyjnego stylu życia wybrały inwestownie???
Zdążyłam się już pozachwycać książką, rozpropagować wśród znajomych, a nie trafiłam na ani jedną kobietę…
a zupełnie serio, dziękuję bardzo za tę książkę i podobnie jak przedmówcy – czekam na kolejne.
Podobnie też mam wiele wątpliwości, swoje sposoby i spojrzenie nieco odmienne, ale ogólnie poczułam się podbudowana, bo przedstawiona teoria pozwoliła mi doprecyzować to, do czego dążę, choć o tym tak do końca nie wiedziałam…
Oczywiscie mam jeden problem, z którym nie moge się uporać. Jak najlepiej wynająć mieszkanie – dać samemu ogłoszenie, czy przez agencję? Gdzie znajdę wzór umowy, którą mogę zastosować? Wielokrotnie natknęłam się w komentarzach na opis sytuacji jak moja – wszystko jest: inwestcja, spory kredyt, wygórowany czynsz, a za wszystko ja płacę, bo: brak czasu, problem z decyzyjnoscią, obawa przed niewłaściwym wyborem najemcy… Nie wspomnę o dreszczach na myśl o urzędzie skarbowym, gdzie zgłoszę chęć rozliczania się ryczałtem… Boże, jak ja mam to wszystko zrobić??? Jest ktoś, kto może pomóc? Jakaś firma – zaufana? Kolejny miesiac z takim obciążeniem mnie dobije :-)))))))
Aż trudno uwierzyć – klasyka przypadku i to ja :-))))
Bedę wdzięczna za garść rad.
pozdrawiam
Pani Agato, jeśli chodzi o proces wynajmu – będziemy o tym wszystkim pisać na blogu. O pośrednikach już pisaliśmy i na pewno jeszcze napiszemy. Przygotujemy też wpis o krolejnych krokach kupowania oraz wynajmowania mieszkania bez pośrednika. Postaramy się też zamieścić propozycję umowy najmu. Dziękujemy za ciepłe słowa no i wiersze!
Zatem oczekuję z niecierpliwością.
Moje mieszkanie też :-)
Pozwolę sobie na dzielenie moimi doświadczeniami z poszukiwania odpowiedniego najemcy. Widziałam, że na konferencji, na którą Panowie wybierali się do Londynu jedna z osób miała odczyt na temat tego jak nie wynająć mieszkania najemcy „z piekła rodem”…? Mieli Panowie okazję wysłuchać tego wykładu? Bardzo żałowałam, że przeczytałam o tym wydarzeniu tak późno, bo także zorganizowałabym wyjazd… Następnym razem z pewnością pojadę.
Co do „wierszowania”, czysta przyjemność oddawania się tak prostej czynności – być może kiedyś, także dzięki Panom i książce…, będę mogła robić to nie tylko wtedy, gdy zostaję w domu ze względu na grypę, ale dlatego, że tak będzie wyglądało moje życie: przyjemność, przyjemność i przyjemniość :-)))
czego sobie, Panom i sympatykom Fridomii życzę.
pozdrawiam
Witam,
Na wstępie chciałem pogratulować bardzo ciekawie i przystępnie napisanej książki. Myśle ze wielu osobom ulatwi ona podjęcie decyzji dot. inwestowania w nieruchomości.
Ja swoją „przygode” z nieruchomościami zacząłem 2 lata temu. Musze przyznać, że z niecierpliwością oczekuje kolejnych pozycji zgłębiających elementy wiedzy przedstawionej w pierwszej książce.
Bardzo ciekawi mnie, i chciałbym poznać Panów zdanie, jak zapatrują się Panowie na nieruchomości w tzw. wielkiej płycie. W internecie można przeczytać różne opinie na ten temat.
Jednak chciałbym poznać opinie Panów, jako osób mających spre doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości.
Co moim zdaniem przemawia za takimi mieszkaniami, to czasami mozliwosc okazyjnego zakupu 30-kilku metrowej kawalerki w stosunkowo niskiej cenie (ostatnio znalazlem mieszkania ktorych cena m2 byla ok 1500zł ponizej sredniej ceny m2).
Bardzo sceptycznie podszedlem do tgo tematu, ale jak sie okazało część z nich znajdowała się w budynkach których wygląd wizualny sprawiał naprawde dobre wrażenie.
Zakup ze wzgledu na cene wydaje sie kuszący, ale (zawsze jest jakies ale) co Panowie sądzą o 20-30 letnim kredycie na takie mieszkanie, ktorego zywotnosc podobno juz sie skonczyla (tak twierdza niektore zrodla w Internecie).
Z góry dziękuje za odpowiedz.
Pozdrawiam,
Łukasz
Panie Łukaszu,
ponieważ pytania o naszą opinę na temat wielkiej płyty pojawiają się coraz częściej w komentarzach naszych czytelników, pozwalamy sobie zaprosić Pana do przeczytania naszego dzisiejszego wpisu w kategorii: często zadawane pytania:
http://fridomia.pl/2010/02/08/czy-inwestowac-w-wielka-plyte/
Pozdrawiamy
Witam
Dziękuję za książkę. Wiele bardzo istotnych wskazówek i informacji.
Podzielcie się, proszę, Waszą opinią na temat zakupu mieszkań w blokach z „wielkiej płyty”. Dotychczas (ze względu na perspektywy odsprzedaży) były one całkowicie poza moim zainteresowaniem. Teraz – po lekturze i zbilansowaniu kosztów kredytu i wpływów z najmu zaczynam mieć wątpliwości. Dochód pasywny – sympatyczny ze względu na względną łatwość zakupu w atrakcyjnych cenach, lecz obawa tycząca spadku cen mieszkania wraz z wiekiem budynku i zmianami na rynku pozostaje.
pozdrawiam
Szanowny Panie Jarku,
W procesie poszukiwania dobrej okazji może się nam trafić interesujące mieszkanie z wielkiej płyty. Naszym zdaniem z punku widzenia iINWESTOWANIA ZE WZGLĘDU NA PASYWNE DOCHODY wielka płyta jest równie dobra jak inne mieszkania.
Interesujące mieszkanie to takie, które możemy kupić poniżej ceny rynkowej i które z dużym prawdopodobieństwem będzie chętnie wynajmowane przez lokatorów. O tym oczywiście decyduje głównie lokalizacja blisko zakładów pracy, uczelni, centrów handlowych albo na przykład nasza wiedza o przewidywanej budowie supermarketu lub choćby pętli autobusowej w rozpatrywanej okolicy. Dla najemcy mieszkanie „w bloku” może być nawet wygodniejsze, bo najczęściej są już one ocieplone (albo będą w najbliższym czasie), a centralne ogrzewanie sprawia mieszkańcom najmniej kłopotów.
Co do dylematu, że mieszkanie z wielkiej płyty traci na wartości – jest on istotny wówczas, jeśli będzie chciał Pan to mieszkanie sprzedać. Pewnym sposobem na zabezpieczenie się przed ewentualną „stratą” jest negocjacja ceny zakupu. Można przecież negocjować podnosząc te same argumenty: że mieszkaniu grozi spadek wartości rynkowej. Ostateczne podpisanie umowy sprzedaży za cenę poniżej wartości rynkowej rekompensuje trochę nasze obawy.
Oczywiście takie decyzje należy podejmować indywidualnie z pełną świadomością plusów i minusów takiej inwestycji. O sobie możemy powiedzieć, że w naszym portfelu mamy również mieszkania z wielkiej płyty i na razie nie żałujemy naszych decyzji.
Witam,
dziekuje za ksiazke. Jest ona tym czego od dluzszego czasu poszukiwalem. Rozjasnila mi nieco pewne sprawy ale wciaz mam duzo pytan. Zadam je, a Panowie sami zdecyduja czy mi/nam odpowiedziec czy gdzies odeslac do dobrego zrodla wiedzy…
Czy prowadzac indywidualna dzialalnosc gospodarcza, nie majac wpisanego najmu w dzialalnosci, moge prowadzic najem okazjonalny? Czy musze to robic w ramach ‘firmy’.
Jak w ramach ‘firmy’ rejestrowac ponoszone koszty, jesli nie sa to wystawione faktury, a jakies rozliczenia ze spoldzielni, infrmacje o koniecznosci doplaty za wode itp?
Co ma zrobic osoba prywatna jesli chce wynajac mieszkanie ‘firmie’. Oczywiscie musi uwzglednic 22% vatu, ale jaki dokument przychodowy musi ta osoba wystawic? i jak przekazac VAT do urzedu skarbowego?
Czy malzonkowie majac dwa mieszkania i jedno bedace wlasnoscia tylko jednego z nich, moga sie wspolnie rozliczyc z najmu? Tzn jesli mieszkanie jest JEGO, a ONA sie rozlicza przed urzedem skarbowym, to czy rozliczajac sie z mieszkan wspolnych moze to rowniez zrobic dla mieszkania JEGO?
Panie Krzysztofie,
Zadał nam Pan kilka szczegółowych pytań dotyczących funkcjonowania najmu w realiach gospodarczych naszego kraju. Od razu zastrzegamy się, że nie możemy brać odpowiedzialności za interpretację przepisów obowiązujących w Polsce, możemy jedynie podzielić się opinią, jak sami te przepisy rozumiemy.
Jeśli prowadzi Pan działalność gospodarczą i nie ma Pan wpisanego najmu w działalność firmy, to może się Pan opodatkować najem jako osoba fizyczna i płacić podatek ryczałtowy. Jednak „ryczałt” wyklucza odliczanie jakichkolwiek kosztów związanych z najmem, także osobie fizycznej, opodatkowuje Pan wyłącznie przychody i na tym polega uproszczenie tej formy opodatkowania.
Jeśli chce Pan rozliczać koszty i to w ramach firmy – musi Pan dopisać najem do działalności gospodarczej.
Zgodnie z naszą wiedzą jeśli osoba prywatna wynajmuje lokal firmie i nie przekroczy w skali roku limitu dochodu (na rok 2010 jest to limit PLN 100 000) to nie musi rejestrować się w US jako płatnik VAT. Tym samym nie wystawia firmie faktur VAT, a płatności na rzecz wynajmującego firma przelewa na podstawie umowy najmu. Ale radzimy upewnić się w Pana urzędzie skarbowym.
W sprawie ostatniego pytania – bardzo prosimy, aby Pan skontaktował się z Pana urzędem skarbowym, ponieważ nie czujemy się na siłach zajmować stanowiska w sprawach stricte podatkowych.
Gorąco pozdrawiamy.
Preczytałem właśnie ksiażke i mam kilka wątpliwości. Czy możecie Panowie podzilć się swoimi doświadczeniami?
Jakie mieszkania na wynajem są lepszą inwestycją, nowe czy z rynku wtórnego? Wydaje się, że na rynku wtórnym łatwiej znaleźć „zmotywowanych” sprzedających. Dodatkowo, mieszkania z rynku wtórnego mają niższe ceny. Jedyna przewaga mieszkań nowych to chyba łatwiejsza potencjalna sprzedaż w przyszłości.
Jakich przybliżonych zwrotów z inwestycji można oczekiwać przy wynajmie malych mieszkań? Z moich analiz ogłoszeń wynika, że jest to około 3-4%. Zakładam, że:
- mieszkanie nie jest obciążone kredytem
- miesiąc w ciągu roku to pustostan
- dochody z 1 miesiąca w roku będą przeznaczone na remonty
- podatki to ryczałt 8.5%
Wiem, że nie jesteście Panowie zwolennikami używania stopy zwrotu. Dla mnie liczba ta jest pomocna przy tworzeniu wizji i ocenie jak dużo środków muszę docelowo zebrać by osiągnąć określony nochód.
Z góry dziękuje,
Adam
Panie Adamie, mamy nadzieję, że ta odpowiedż wyjaśni naszą opinię na temat zwrotu z inwestycji. Poniższy komentarz opublikujemy też w kategorii: Często zadawane pytania.
Jakiego zwrotu należy się spodziewać z inwestycji w nieruchomości pod wynajem? To pytanie często się pojawia. Od razu przyznajemy: nie lubimy tego pytania (dodajemy, że oczywiście lubimy wszystkich, którzy je nam zadają). Nie dlatego, że nie rozumiemy koncepcji zwrotu, czy nie potrafimy go wyliczyć, tylko że należy ono – wg nas – do innej perspektywy patrzenia na inwestowanie.
Jak to jest ze zwrotem z najmu? Przyjrzyjmy się kilku liczbom. Kupujemy mieszkanie za PLN 100.000, którego najem przynosi nam roczny przychód netto rzędu PLN 7000, czyli zwrot to 7%. Proste, prawda? Ale w międzyczasie wartość rynkowa mieszkania wzrosła – dostaliśmy poważną ofertę zakupu od naszego najemcy za PLN 110 tys. Czy teraz możemy uznać, że zwrot z naszej inwestycji to 17% (czyli 7000 przychodu netto z najmu + 10. 000 zysku kapitałowego)? A jeśli nie sprzedamy mieszkania najemcy, tylko dalej je będziemy wynajmować, to w kolejnym roku nasz przychód z najmu w wysokości PLN 7000 reprezentuje już tylko 6.36% od rynkowej wartości mojego aktywa.
A jeśli mieszkanie warte PLN 100.000 kupiliśmy w kredycie 100% (czyli nie wkładając w to ani grosza swoich pieniędzy – ponieśliśmy jedynie PLN 1248 kosztów agencji nieruchomości) i płaciliśmy co miesiąc PLN 548 rat spłaty kredytu, a mieszkanie wynajmowaliśmy za średnio netto PLN 600, to okaże się że zarobiliśmy w ciągu roku PLN 624. Czyli wcale nie tak dużo. Ale ponieważ nasz wkład własny był również niski, to okaże się, że nasz zwrot był ….. aż 50% !!! I to bez uwzględnienia wzrostu rynkowej wartości mieszkania o PLN 10.000 (uwzględniając wzrost wartości aktywu zwrot byłby ponad 800%). Jeśli nasz bank zgodziłby się pokryć również koszta agencji nieruchomości, to nasz zwrot byłby wręcz nieskończony i to bez względu na to, czy wartość mieszkania wzrosła, czy pozostała niezmieniona. Gdyby jednak spadła o ponad PLN 624, to mielibyśmy nieskończony ujemny zwrot, czyli % nieskończoną stratę.
Dla nas jednak jest pojęciem nieprzystającym do filozofii inwestowania dla zbudowania swojej wolności finansowej. W tej filozofii dużo ważniejszym od %-owego zwrotu z inwestycji jest ilość wolnej gotówki, którą będziemy mogli regularnie, co miesiąc otrzymywać w przyszłości, do końca życia, bez względu na naszą aktywność zawodową. Dlaczego? Dlatego, że to gotówka jest nam potrzebna do płacenia za rachunki, do pokrycia kosztów utrzymywania pożądanego przez nas standardu życia.
Ale wracając do zwrotu z inwestycji w nieruchomości pod wynajem. Jeśli kupione za PLN 100.000 mieszkanie stoi puste, bo nie mamy czasu zająć się jego wynajmem (wbrew pozorom, tego typu sytuacje są dość częste), to osiągniemy ujemny zwrot. Jeśli mieszkanie warte PLN 100.000 w Łodzi uda nam się okazyjnie kupić za PLN 70 tys, to – przy jego ciągłym najmie – osiągniemy zwrot rzędu 10-12%. Prawdopodobnie bardziej realne będą – obecnie – zwroty rzędu 5-8%. Jaki my (Robert i Sławek) osiągamy zwrot z naszego portfela mieszkań? Nie wiemy, nigdy tego nie liczyliśmy, a mimo to i tak nam się udało osiągnąć wolność finansową.
Tobie też tego życzymy !
Witam
Przeczytałem Waszą książkę interesująca lektura , wiele rzeczy mi rozjaśniła
jak dla mnie początkującego gracza na tym rynku .
Mam do Was zapytanie na początek
dwie kwestie
I
> zakładam np. własne środki np. 500 tys.
>
> mogę zakupić 1 mieszkanie wykończyć i postawić na rynek
> bądź
> w książce była mowa o lewarze , słusznie rozwijam się szybciej bo mogę kupić
> więcej mieszkań
> w dzisiejszych realiach kupić mieszkanie 45-50 m2 2 pokojowe bądź tańsze 1
> pokojowe 35 m2
>
> np. dwa mieszkania tego typu wkład własny po 20 % bądź 30 % / 45 m2 /
>
> portfel jest większy ale jeśli najemcy nie ma raty trzeba płacić
/ np. rata kredytu w PLN 1700 zł x2 /
> koszt znany ./ prawie 3 400 zł /
zysk może nie całe 800 zł / najem 2100-2200 zł/
/ mało opłacalne /
>
> II
>
> Najemcy są różni , różne preferencje
> dla początkującego gracza jakim jestem
czy lepsze mieszkanie 35 m2 / 1 pokój ?
czy może większe np. dwupokojowe ?
> 2 pokojowe są dostępne z np. z kuchnią otwartą połączoną z salonem , czy
kuchnia osobno
> zupełnie nie wiem czy to ma jakieś znaczenie
czy teraz bardziej np. ludzie szukają np. kuchni otwartych
czy lepiej kupić np. mieszkanie na ostatnim piętrze VII piętrowym budynku -
> dobry widok nikt nie zagląda z budynku na przeciw
są jeszcze dostępne w niższych piętrach ale z okien tych mieszkań
> jest budynek w odległości 40-50 m
> Niższe piętra , mogą to być ciemne mieszkania np. II p. III p.IV
>
czy generalnie lepsze niższe piętra ?
> chociaż pamiętam że pisaliście że trzeba się kierować trochę innymi
> kryteriami jeśli to ma być inwestycja
>
> Nie chciałbym się na początku przystopować bo myślę ze piętro również jest
> ważną sprawą
> Niestety preferencje różne klientów/najemców
>
>
> Prośba o jakąś podpowiedz ekspertów
>
> Pozdrawiam
> Rafał
Panie Rafale
cieszymy się, że znalazł Pan w książce intersujące dla siebie treści oraz dziękujemy za pytania i uwagi. Poniżej krótkie komentarze do podniesionych przez Pana kwestii:
1. Rzeczywiście wykorzystując lewarowanie, może Pan zwiększać skalę swojego działania, ale oczywiście duża część przychodów z najmu przeznaczana będzie na spłatę kredytu. W miesiącach pustostanu wręcz trzeba będzie „dokładać” z innych źródeł, gdyż banku nie będzie interesować, że akurat wyprowadził się Panu najemca. Te inne źródła to:
(a) nadwyżki dochodów z wynajmu pozostałych mieszkań w portfelu (jeśli je już Pan posiada)
(b) inne dochody (praca, inna działalność),
(b) oszczędności.
Pisze Pan, że jest to nieopłacalne. Pozwolimy się z tym nie do końca zgodzić. Budowanie wolności finansowej jest wieloletnim procesem i z założenia w okresie przejściowym będa miesiące z dodatnim wynikiem , ale mogą się zdarzać i te z „ujemnym”. Ważne jest, abyśmy byli na to przygotowani i pamiętali, że celem jest osiągnięcie pełnej „wolnej” kwoty pasywnego dochodu ( w Pana przykładzie owe 2200-2400 zł) po pełnej spłacie kredytu.
2. Ma Pan rację, że najemcy są różni. Co do wielkości pierwszego mieszkania – na pewno łatwiej będzie Panu kupić i wynająć mieszkanie mniejsze 1-2 pokojowe, niż większe 3-4 pokojowe. Czy jest różnica między 1-pokojowym a 2-pokojowym? To pierwsze kupi Pan taniej, ale i wynajmie taniej. Mniejsze będa koszty ewentualnego remontu. Ale różnice nie są znaczące.
Z naszego doświadczenia różnice w aranżacji kuchni, czy też widok z okna lub piętro – nie są czynnikami istotnymi, o ile nie stoją za tym zbyt wygórowane oczekiwania cenowe właściciela, wynikające z tego, że „przepłacił” Pan za te czynniki, kupując mieszkanie.
Życzymy powodzenia i odważenia się w realizacji pierwszej inwestycji!
Muturi i Zduńczyk
Witam
Właśnie skończyłem lekturę Panów książki. Czyta się łatwo,szybko i przyjemnie. Dokonałem kilku wyliczeń i wychodzi mi, z wkładem własnym na poziomie 25 – 30 tys. złotych rata kredytu (30 lat) może nie zostać pokryta z czynszu za wynajem. Jeśli ktoś dysponuje większym wkładem własnym lub nie musi wspierać się kredytem wychodzi to całkiem inaczej, a Panów rady co minimalizowania okresów bezczynszowych mogą okazać się wprost bezcenne.
P.S. czekam na zapowiedziane nowe pozycje książkowe
Pozdrawiam
DP
Panowie,
Gratulacje,
To po pierwsze. Rewelacyjna książeczka, która powinna stać się lekturą obowiązkową, dla chcących inwestować w nieruchomości pod wynajem.
Napisana prostym językiem, z wieloma ciekawymi sugestiami, itd. Czyta się bardzo dobrze.
To czego mi brakuje jako osobie lubiącej cyferki, to wskaźników:
- średnie wynagrodzenie / mieszkanie (wskaźnik siły nabywczej) – porównanie na tle innych państw – wskaźnik dostępności
- liczba nieruchomości mieszkalnych/izb / 1000 mieszkańców danej społeczności – porównanie z innymi państwami – wskaźnik nasycenia
- stopa kapitalizacji – stopa kapitalizacji a inflacja i cena finansowania – porównanie z innymi państwami i na tle lat – wskaźnik rentowności
Jako osobie lubiącej zdrowy rozsądek, uderza mnie, nader optymistyczne podejście
– np. przy opisie zmian w populacji – posługują się Panowie populacją globalną, a sami twierdzicie, że rynek nieruchomości jest lokalny – zatem bardziej słuszne byłoby posługiwanie się popluacją polską – i tu pojawia się problem… popluacja Polski stoi w miejscu od 20 lat, wskaźniki dzietności są tragiczne, wskaźnik nasycenia niski ale się poprawił, wskaźnik dostępności jest bardzo niski na tle innych państw (0,5m2 mieszkania za 1 pensję miesięczną), wskaźnik rentowności niski (6% i mniej)
- np. przy możliwych do osiągnięciach cenach rynkowych podajecie przykład Finlandii, a czemu nie Niemiec (populacja Niemiec stoi w miejscu od 20 lat podobnie jak populacja Polski). W Niemczech mieszkania ceny mieszkań są podobne do cen w Polsce, natomiast wskaźnik dostępności jest znacznie wyższy (2m2 można kupić za przeciętną pensję w Niemczech, 0,5m2 w Polsce).
Generalnie – wksaźniki wskazują, iż dalsza aprecjacja cen mieszkań jest mało realna. A już skok o 100% w 5 lat – praktycznie niemożliwy, chyba że inflacja powróci do poziomów 15-20% rocznie.
Nie odbierajcie tego jako krytykę, raczej głos do merytorycznej dyskusji.
Podsumowując bardzo dobra pozycja i gorąco polecam, ale…. każdy musi dodać do niej własne przemyślenia ;)
pozdraiwam,
mariusz
Witam Panów serdecznie!
Bardzo się cieszę, że doczekałem się takiej pozycji książkowej jak „Wolność finansowa dzięki finansowaniu w nieruchomości” Panów autorstwa.
Moim pierwszym kontaktem z zagadnieniem inwestowania w nieruchomości i wolności finansowej była książka, którą Panowie także przytaczacie w bibliografii swojej książki tj. ”Jak pomnożyć źródła swoich dochodów?” Roberta G. Allena. To był również mój pierwszy kontakt z pojęciem pasywnych dochodów.
Dowiedziałem się o książce Panów z artykułu Gazety Wyborczej , gdzie znajdował się artykuł Panów autorstwa. Bardzo mnie to zaciekawiło.
Kupiłem ją w zeszłym tygodniu (na szczęście cena książki jest normalna co mnie bardzo ucieszyło).
Przeczytałem ją praktycznie jednym tchem podczas podróży służbowej między Gdańskiem, a Krakowem ( miałem dużo czasu z powodu prędkości jazdy pociągów w naszym kraju). Czyta się tę książkę bardzo dobrze.
W książce podobają mi się elementy humorystyczne oraz to co mnie zaskoczyło, że jest napisana do czytelniczki (taka forma książki zdarzyła mi się pierwszy raz ).Oczywiście nie mam nic przeciwko temu, przeciwnie nawet mi się to podoba.
Czytając „Wolność finansową…” zacząłem zastanawiać się jak ja mogę osiągnąć wolność finansową. W książce Roberta Allena przytaczane rozwiązania nie są szczegółowo opisane i wydaje mi się, że w polskich realiach nie są do zrealizowania do końca.
Nie rozumiem jednej rzeczy, może to wynika ze zbyt małej znajomości rynku wynajmu. Mieszkam w Gdańsku, gdzie ceny mieszkań i wynajmu są wyższe niż w małych miastach (lecz niższe niż w stolicy). Kupując mieszkanie 2 pokojowe na kredyt z 20% wkładem własnym wysokość raty opiewa na kwotę około 1200 zł co przekłada się również na podobną kwotę możliwą z wynajmu (przyznaję, jest to teza na kilku przykładach, może powinienem dokładnie przejrzeć większą ilość ofert wynajmu). W tym przypadku przepływ strumieni gotówki w przybliżeniu wychodzi na zero. Czy w takiej sytuacji kupno i wynajem w ogóle ma sens? Czy w sytuacji chęci kupna mieszkania na wynajem tylko trzeba szukać okazji gdzie za mieszkanie zapłacimy mniej i w wyniku mniejszej ceny i tym samym mniejszego kredytu rata się zmniejszy w stosunku to ewentualnej ceny za wynajem i otrzymamy dodatni strumień gotówki?
Zastanawiam się nad taką sytuacją. Chcemy kupić większe mieszkanie (3 pokojowe) i chcemy (z żoną ) sfinansować to 100% kredytem. Przeprowadzimy się do tego mieszkania i będziemy mieli obecne 2-pokojowe mieszkanie wolne i puste. Pomyślałem, żeby go nie sprzedawać tylko wynająć ( korzystając z usługi zarządzania mieszkaniem do wynajmu) i w taki sposób uzyskać pierwszy dochód pasywny. Założyłem sobie jakiś, teoretycznie, poziom dochodów pasywnych, który dałby naszej rodzinie wolność finansową. Ten pierwszy dochód pasywny dałby ok. 20% kwoty tej wolności finansowej. Rozważając obecne dwu pokojowe mieszkanie, przy tej inwestycji strumień gotówki byłby całkiem dodatni ponieważ to mieszkanie nie jest już obciążone hipoteką. Wpływy z wynajmu odciążyłyby budżet domowy obciążony kredytem za zakup większego mieszkania. Wydaje mi się, że ryzyko takiej inwestycji i poprawienia swoich warunków lokalowych jest zminimalizowane. Nawet gdyby zmniejszyły się bieżące dochody, to w ostateczności sprzedałbym mniejsze mieszkanie spłacając ok. 70% kredytu na większe mieszkanie. Dochody z wynajmu oczywiście nie pokryją raty kredytu na zakup większego mieszkania ponieważ nowo zakupione mieszkanie jest (w planach jeszcze) dużo większe i droższe od obecnego dwupokojowego. Panowie również wspomnieli o takim zagadnieniu jak ograniczenie bieżącej konsumpcji, w takiej sytuacji nie powinniśmy kupować mieszkania dla siebie, a tylko na wynajem. Teoretycznie zgadzam się z tym, ale nie ukrywam, że chęć polepszenia swoich warunków mieszkaniowych jest ogromna.
Zastanowił mnie również następujący fakt. Panowie sugerują zakup pierwszego mieszkania na kredyt i kolejnych po kolei w celu stworzenia portfela nieruchomości. Jednak jak to się ma do zdolności kredytowej? Kiedy bank udzieli mi kredytu na pierwsze, a później następne mieszkanie to obawiam się, ze chcąc kupić trzecie mieszkanie, nawet za pomocą innego banku, ten bank zobaczy moje obciążone już 2 kredytami konto i nie będzie mi chciał udzielić kolejnego kredytu. Może wyjściem jest szukanie banku , który będzie uznawał ewentualne (trochę mniej pewne) przychody z najmu? Chociaż nie wiem czy to pomoże.
Doszedłem również do wniosku, że za posiadane aktywa (kilkadziesiąt tysięcy – w zależności od koniunktury na GPW) mógłbym kupić kolejne mieszkanie nawet mniejsze, np. kawalerkę. To mógłby podwyższyć osiągany dochód pasywny do ok.30% zakładanej kwoty dającej nam wolność finansową.
Bardzo żałuję, ze przegapiłem spotkanie w Empiku w Gdańsku z Panami. Za późno spojrzałem na stronę internetową.
Bardzo przepraszam za tak długą korespondencje. Chciałem się z Panami podzielić moimi uwagami i również moimi przemyśleniami dotyczącymi nieruchomości. Może znajdą Panowie chwilę czasu na zastanowienie się nad moim listem.
Na koniec Życzę Panom Miłych i Rodzinnych Świąt Bożego Narodzenia i samych udanych inwestycji w nowym 2010 roku.
Pozdrawiam
Czytelnik zainteresowany wolnością finansową i nieruchomościami
Witam.
Jeśli chodzi o poprawienie zdolności kredytowej dzieki dochodom z wynajmu to jest to możliwe. Jak pisałem poniżej jestem na etapie „załatwiania” kredytu w oparciu o roczne dochody z najmu wykazane w PIT 28 i aktualne informacje jakie mam z oddziału banku (z Gdańska :-)) są takie, że zostanie to uwzględnione. Uwierzę jak zobaczę :-) ale jestem dobrej myśli. Pozdrawiam.
BB
Witam.
Przeczytałem Panów książkę z wielkim zainteresowaniem. Sam „staram” sie od kilku lat budować własną „wolność finansową dzieki inwestowaniu w nieruchomości” i muszę przyznać, że faktycznie przeczytanie takiej pozycji jest wskazane dla każdego kto o czyms takim myśli. Pozwolę sobie jednak na dwie uwagi dotyczące treści.
1. Mam wrażenie, że nieco bardziej powinien być uwypuklony wątek poprawienia swojej zdolności kredytowej poprzez LEGALNY wynajem i płacenie podatków. Jestem właśnie w trakcie pozyskiwania środków na kolejne mieszkanie i bardzo przydatnym okazuje sie PIT 28 z wykazaniem rocznych przychodów :-).
2. Panów wyliczenia „wprost” kwot za wynajem, kosztów kredytów itp. w stosunku do aktualnych cen mieszkań i stawek najmu Gdańska (tu mieszkam i tu inwestuję) nie sprawdzają się. Przy kredycie na mieszkanie 1-2 pokojowe z 20% wkładem własnym trudno jest uzyskać dużą (a w zasadzie jakąkolwiek) nadwyżkę kwoty wynajmu ponad ratę kredytu :-(.
Nie zmienia to faktu, że jest to bardzo dobry sposób na budowanie swojej „wolności finansowej” nawet jeśli nie w okresie najbliższych 10 – 20 lat to na okres „przed emerytalny” :-).
Gratuluję książki i czekam na kolejne Panów pozycje.
Pozdrawiam
BB
Bardzo dobra książka, która „wpadła” w moje ręce w bardzo dobrym czasie. Wszak okres świąteczno-noworoczny to czas postanowień oraz planów na przyszłość. Pewne decyzje w zakresie nieruchomości zapadły, teraz pytanie:
Czy planujecie Panowie działalność szkoleniową? Być może obok forum, które jest niezbędne (!) zorganizowanie szkolenia w 2010 roku będzie ciekawym pomysłem na dalszy rozwój fridomia.pl?
Panie Janie
Dziękujemy za uwagi. Oczywiście rozważamy zarówno forum, jak i szkolenia jako uzupełnienie sposobu na dzielenie się wiedzą (w obie strony) w zakresie fridomii. Przyjęliśmy, że będzie działo się to stopniowo w obszarach i kierunkach wynikających z odzewu, jaki zbierzemy od zainteresownych. Proszę śledzić http://www.fridomia.pl a także zachęcamy do bezpośrednego kontaktu mailowego. Raz jeszcze – życzymy pomyślności w Nowym Roku!
Po przeczytaniu książki, pomimo wcześniejszych przemyśleń na ten temat, w końcu usystematyzowałem swoją wiedzę.
Muszę powiedzieć, że jestem pod wrażeniem w jak przystępny i przejrzysty sposób Panowie to wszystko nam opisali.
Z niecierpliwością czekam na kolejne publikację.
No i może nieśmiały pomysł, jeśli znajdą Panowie wystarczająco dużo czasu, jakieś forum na którym czytelnicy mogli by się wymieniać doświadczeniami a od czasu do czasu zasięgnąć Panów porady ??
Pozdrawiam i Wesołych Świąt wszystkim życzę !!
Jednym z naszch celów napisania książki było pokazanie, że o nieruchomościach i inwestowaniu można mówić prosto i zrozumiale. Cieszymy się, że jest to zauważane i doceniane. Myślimy o następnej książce – chcielibyśmy, aby ukazała się ona w nowym roku. Forum – zapewne również pojawi się za jakąś chwilę – a póki co, zapraszamy do kontaktów, publikując komentarze.
I na koniec – raz jeszcze życzymy wszelkiej pomyślności na Świąta i Nowy Rok.
Panowie, brawo, książkę przeczytałem w jeden wieczór.
Mnie oprócz inwestowania w „zwykłe” mieszkania na wynajem interesuje doświadczenie zarówno Panów jak i czytelników w aparthotele , system condo etc
Mnie w szczególności interesuje optymalizacja podatkowa inwestycji
Pzdr
Przeczytałem od deski do deski praktycznie w jeden wieczór. Naprawdę solidna wiedza.
Szczególnie przydatne są te wszystkie małe rady, których w książce jest pełno, jak na przykład to, że dobrze jest standaryzować wykończenie wszystkich posiadanych mieszkań – niby logiczne, ale zupełnie nie przyszło mi to do głowy.
Innym świetnym fragmentem są techniki negocjacyjne.
Wg. mnie jedna z lepszych lektur w tym roku.
Własnie skończyłem czytać książkę, muszę powiedzieć, że Kiyosaki może się schować z jego bajkami. Panowie kawał dobrej roboty, teraz tylko czekam na książkę o źródłach finansowania, bo moja zdolność kredytowa już się skończyła po zakupie pierwszego mieszkania. Na razie spróbuję z kredytowaniem przez sprzedającego, ale obawiam się, że Polacy są zbyt podejrzliwi i nieufni, zresztą pytałem o to pośredników, to tylko kwitowali wszystko „uśmieszkiem”…
Gdybyście mieli jakieś ciekawe sposoby finansowania to chętnie o nich przeczytam wcześniej, zanim wyjdzie druga książka, tutaj na stronie.
Bardzo ciekawe i inspirujące!