04

05.2010

W odniesieniu do innych….

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Co czytaliśmy, Fridomia, Inwestowanie, Inwestycjach, Napisali o ..., Opłacalność Inwestowania

ilość komentarzy: 2

Nieawno w Księdze Gości Fridomii ukazał się następujący komentarz:

Panowie,

Co sądzicie o takim podejściu do decyzji o inwestowaniu w nieruchomości?
W artykułach zauważyłem odniesienia do Waszych wypowiedzi:
http://www.eportfel.com/?q=node/583
http://www.eportfel.com/?q=node/588
Ale wnioski końcowe są niejasne.

Zachęcony, zapoznałem się z tekstami pod cytowanymi adresami. Jestem pod dużym wrażeniem artykułów autorstwa Macieja Węgorkiewicza zamieszczonych na eportfel.com. Autor przeprowadził solidną analizę inwestowania w nieruchomości jednocześnie skromnie podkreślając, że – tak jak każdy – mógł popełnić błędy w przyjętych założeniach i prosząc o odniesienie się do jego wyliczeń. Przyglądając się tej analizie z perspektywy inwestowania w nieruchomości jako środka do osiągnięcia wolności finansowej, nasunęło mi się kilka uwag:
 
1. Spadek wartości budynku.
O ile samo założenie spadku wartości budynku wydaje się być jak najbardziej słusznym, o tyle nie do końca znajduje ono – wg mnie – odzwierciedlenie w realiach. Sam kupiłem 15 lat temu 100-metrowe mieszkanie w Warszawie w bloku. Kosztowało mnie ono wówczas 100.000 PLN, a więc zgodnie z przyjętym założeniem powinno dziś być warte ok 75.000 PLN (czyli 750 złotych za metr). W rzeczywistości jest warte 10 razy więcej. Dlaczego tak się dzieje? Wg mnie wynika to z tego, że o rynkowej wartości mieszkania nie decyduje rok jego budowy (czy inaczej mówiąc wartość księgowa uwzględniająca amortyzację), ale tzw. wartość odtworzeniowa (czyli ile w dzisiejszych pieniądzach kosztowałoby zbudowanie podobnego mieszkania w podobnej lokalizacji). 
Czy za 30 lat wartość mojego mieszkania diametralnie spadnie? Nie sądzę. Dlatego że z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć że w 2040 roku koszt wybudowania podobnego mieszkania w Warszawie będzie jeszcze wyższy (droższa będzie ziemia, droższa robocizna, droższa energia, droższe materiały budowlane itd.).
 
2. Koszty pustostanów – OK
 
3. Koszty remontów
15.000 PLN co 10 lat to kwota – na podstawie moich praktycznych doświadczeń – mocno zawyżona gdy mówimy o segmencie low-end. Bardziej właściwe wydaje mi się przyjęcie kwoty 5.000 PLN co 10 lat, przy założeniu odpowiedniej pielęgnacji sprzętu i wyposażenia.
 
4. Pani Cwana
czyli osoba zajmująca mieszkanie bez opłacania czynszu wbrew woli właściciela – zjawisko mocno przesadzone w powszechnej wyobraźni. Ale przyjmuję, ze wyliczenie jest OK (nie zmieni istotnie konkluzji analizy).
 
5. Sam model oceny inwestycji
Dla mnie – jako praktyka wolności finansowej – największe zastrzeżenia co do przedstawionego modelu budzi jego oparcie o tradycyjny model zamykający się w wektorach Zwrot-Ryzyko. Model ten jest jak najbardziej poprawny przy dokonywaniu porównań różnych opcji inwestowania, gdy inwestowanie ma na celu pomnożenie posiadanych aktywów przy akceptowalnym poziomie ryzyka.
 
Staje się on mniej przydatny przy ocenie „opłacalności” inwestowania w nieruchomości pod wynajem dla zbudowania osobistej wolności finansowej. Z kilku powodów:
a) zgadzam się z panem Maciejem Węgorkiewiczem, że z punktu widzenia dyskontowania przyszłych cashflows w tradycyjnym modelu, horyzont 30 lat jest granicznym przy ocenie zwrotu. Gdy mówimy o budowaniu wolności finansowej mówimy o horyzoncie dużo dłuższym niż 30-letni.  Po spłaceniu przez najemców kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości, będziemy czerpać czysty cash flow w nieskończoność (również nasi spadkobiercy po naszej śmierci)
b) wartość naszych aktywów nadal będzie rosnąć (jak pokazałem powyżej głównie ze względu na wartość odtworzeniową)
c) nie mamy zamiaru sprzedać naszych nieruchomości pod wynajem, gdyż inaczej niż w przypadku inwestowania w akcje, „zwrot” z naszej inwestycji uzyskujemy na bieżąco, a nie zasadniczo dopiero w momencie wyjścia z inwestycji. Poza tym cały sens budowania portfela mieszkań pod wynajem jest w ich posiadaniu – to one są podstawą naszej wolności finansowej
d) akcje na ogół nie przynoszą bieżącego (regularnego i przewidywalnego) wpływu gotówki. Nieruchomości pod wynajem tak. A to gotówka (a nie „zwrot”) jest nam potrzebna do utrzymywania co miesiąc wybranego przez nas standardu życia; do zdobycia i utrzymania wolności finansowej.
e) ile w ogóle jest „warta” sama wolność finansowa – możliwość  realizowania swoich pasji, pracowania z mniejszym obciążeniem stresem, poczucie swobody i niezależności, spokoju o przyszłość?
 
Wg mnie to właśnie „gotówka” jest 3-cim brakującym wymiarem tradycyjnego modelu oceny inwestycji.  A wolność finansowa wymyka się nieco spod analiz „opłacalności” inwestycji.
 
Podobnie jak Pan Maciej Węgorkiewicz nie uważam, że zjadłem wszystkie rozumy i też jestem ciekaw merytorycznych uwag dotyczących moich spostrzeżeń i przemyśleń.

0

Tagi: , , , , ,

Komentarze:

  1. Dziękuję bardzo za ten artykuł, jest on dla mnie bardzo cenny bo pochodzi od doświadczonego praktyka rynku na którym ja nie mam żadnego doświadczenia i wiele rzeczy musiałem zgadywać.
    Co do dyskusji:

    1. Dwie kwestie:
    Po pierwsze: unikam porównywania tego „co było” z tym „co będzie”. To co było przez ostatnie 15 lat na rynku nieruchomości uważam za niestandardową sytuację która raczej się nie powtórzy.
    Po drugie: 10 razy więcej warty jest nie budynek tylko lokalizacja łącznie z budynkiem. Pytanie brzmi czy tak samo wartość bloku by się zmieniła gdyby mógł być dowolnie przenoszony z miejsca na miejsce? W swoich założeniach patrzę na trendy cen realnych – jeśli zakładam że wartość budynku spada 2% rocznie, a w tym czasie inflacja wynosi 3% rocznie, to oznacza że zakładam nominalnie wzrost ceny budynku o 1% rocznie. Jeśli w długim terminie koszty materiałów i robocizny rosną zgodnie z inflacją, to wartość odtworzeniowa stoi realnie w miejscu, budynek zaś się amortyzuje bo wartość odtworzeniowa dotyczy nowego budynku a nie starej płyty sprzed 30 lat – stąd sądzę że w samej zasadzie się nie mylę, choć mogę się mylić w procentach.

    3 i 4. Ok, dziękuję za podpowiedzi, cyfry brałem sobie kompletnie z powietrza, mogę teraz to skorygować.

    5. Dyskusja o modelu ryzyko/wartość kontra pasywny przychód gotówkowy jest zbyt rozległa i złożona na jeden komentarz. Tutaj bardzo chętnie podejmę dyskusję, ale muszę to uporządkować. Być może zrobię to razem z polemiką jaką mam ochotę napisać do książki Kiyosakiego, bo to w sumie jest dokładnie ten sam temat.

    Tak czy inaczej moje rozmyślania o nieruchomościach na razie wywodzą mnie na manowce. Nie potrafię odpowiednio solidnie wycenić „wartości rzetelnej” danego typu nieruchomości i zbudować strategii na tym rynku. Jeśli będą Panowie chętni do dyskusji to może to mi (oraz innym) pomoże. Dziękuję raz jeszcze.

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:

E-mail *
Wpisz wiadomość
Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

17 września, godzina 19:00 – webinar „Czy to dobry moment na inwestowanie w mieszkania na wynajem?” poprowadzi Jan Dziekoński  (Rejestracja)

18 września, godzina 14:45, Łódź – udział Artura Kaźmierczaka w panelu „Aaapokój wynajmę”, w ramach konferencji Łódź REdiscover organizowanej przez Eurobuild (Hotel Andels, Ogrodowa 17)

 

 

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Na nowy rok akademicki – zostań milionerką przed 30-tką: mapa drogowa

Ojciec (Douglas) oraz jego synowie (Emron i Aaron) napisali poradnik dla młodych Amerykanów i Amerykanek jak mogą zostać milionerami przed 30-tym rokiem życia. Udało się to osiągnąć synom Pana Andrew. Nie byłem  wcale zaskoczony tym, że fundamentem proponowanej przez nich strategii jest inwestowanie w nieruchomości. Spodobała mi się natomiast używana przez nich metafora do opisania tej strategii. Młodzi ludzie na początku swojej drogi życiowej. Przed nimi wiele zakrętów, rozjazdów, zjazdów. Zupełnie jak sieć autostrad. Gdy się [...]

Najnowsze komentarze

  • Tomek: Dla mnie, jako dla indywidualnego inwestora, REIT-y nie byyby korzystne z dwóch powodów: 1. konkurencja...
  • Piotr: Dokładnie tak Sławku, 3mam kciuki i pamiętaj że „Zwycięstwo smakuje jak francuski...
  • Sławek Muturi: Piotr, dzięki za podpowiedzi. Masz w 100%-ach rację. Wiem, że aby zebrać pieniądze od sponsorów będę...
  • Piotr: Sławku dlaczego nie piszesz o tym wszystkim w mediach społecznościowych, wiem że czasu mało i pewnie znajdzie...
  • Sławek Muturi: Luk_Wroclaw, w tzw międzyczasie (chyba rok-dwa lata temu) odwiedziłem Czeski Krumlov i przyznaję Ci...
  • Sławek Muturi: Mikołaj, dzięki za przypomnienie wpisu sprzed lat. Londyn znam dość dobrze – studiowałem na LBS,...
  • Mikołaj: Czemu nie chciałbyś Sławku mieszkać w Londynie? Pozdrawiam :)
  • Artur Kaźmierczak: Proszę o jeszcze chwilę cierpliwości. Działamy! :)
  • Sławek Muturi: Mikołaj, nie wiem czy dobrze rozumiem Twoje pytanie. Ja podróżuję bez względu na to czy inni tam byli...
  • Mikołaj: Sławku myślisz ,że świat się skomercjalizuje i nie będzie po co jeździć za granicę bo wszystko będzie pod...
  • Sławek Muturi: Mikołaj, Lwów bardzo lubię i to pomimo skokowego wzrostu liczby turystów. Wczoraj po raz 10+...
  • Sławek Muturi: Przemka, może raczej styl życia lub model życia. Stacjonarny model życia zupełnie by mi nie odpowiadał...
  • Pawel: a temat Posejdona informacji brak….
  • Mikołaj: Sławku byłem ostatnio we Lwowie na Ukrainie i to któryś raz z rzędu i powiem ci ,że masakra okropnie wzrosła...
  • Przemek / Piołun: Podróżowanie to dla Ciebie Sławku styl bycia ;)
  • Sławek Muturi: Piotr, dzięki:-)
  • Sławek Muturi: Bolo, nie, nie spotkałem się z taką sytuację
  • Artur Kaźmierczak: Już jest – zapraszam do odsłuchania: https://youtu.be/fzxqohjuDC0
  • Piotr: .„Szukaj w ludziach dobrych cech. Wielu z nas poświęca zbyt dużo czasu na poszukiwanie wad ludzi, z którymi ma...
  • Bolo: Witam Sławek, sporo podróżujesz to może będziesz wiedział. Czy spotkałeś się z sytuacją, że kogoś nie...

Najnowsze wpisy

created by Water Design