Na koniec 2009 roku udział kredytów zagrożonych w kredytach konsumpcyjnych ogółem wyniósł 10,8% (pogorszenie w stosunku do roku poprzedniego gdzie wynosił on 6,6%). Lepiej sytuacja wyglądała w przypadku kredytów mieszkaniowych, gdzie wskaźnik ten wyniósł na koniec III kw 2009 1,4% (na koniec 2008 roku było to 1%). Zabezpieczające się przed ryzykiem kredytowym banki zawiązały duże rezerwy, co negatywnie wpłynęło na ich wyniki finansowe za 2009 rok. W tych warunkach Komisja Nadzoru Bankowego finalizowała prace nad nową rekomendacją, uznając, że dochody poszczególnych kredytobiorców nie mogą być nadmiernie obciążone obsługą zadłużeń.
Ogłoszona 23 lutego 2010 roku Rekomendacja T w rzeczywistości składa się z 25 zaleceń o bardzo szerokim zakresie: m.in kontroli ryzyka, jego identyfikacji, pomiaru i akceptacji, zabezpieczenia, relacji z klientami i kontroli wewnętrznej. 14 spośród nich powinno być przez banki wdrożone do 23 sierpnia br, a kolejnych 11 zaleceń do 23 grudnia br.
Najistotniejsze wydaje się być zalecenie nr 10, które określa, że dokonując oceny zdolności kredytowej, banki powinny przyjmować bezpieczny poziom obciążenia dochodów potencjalnych kredytobiorców spłatą nie tylko zobowiązań kredytowych, ale także innych finansowych. Co to znaczy “bezpieczny poziom”? KNF określa 4 progi owego bezpieczeństwa. Próg 50% jest to maksymalny poziom między relacją wydatków klienta związanych z obsługą zadłużenia i innych (czynsz, energia, telefon, itp) a osiąganymi przez niego średnimi dochodami netto. Oznacza to, że osoby średnio zarabiające (w IV kw 2009 średnie wynagrodzenie wynosiło PLN 3243) mogłyby być obciążane spłatami kredytów, pożyczek i innych zobowiązań do kwoty PLN 1600 miesięcznie. Drugi próg, 65%-owy, dotyczy osób więcej zarabiających. Ktoś o dochodach PLN 30 tys nie może być obciążony zobowiązaniami finansowymi powyżej PLN 19,5 tys.
Jeszcze ostrzej rekomendacja traktuje klientów zaciągających kredyt w walucie innej niż waluta w której zarabiają. Bank powinien wtedy dodatkowo uwzględnić ryzyko kursowe, wyliczając wydatki klienta powiększone o 10% (w przypadku kredytów na okres krótszy niż 5 lat) lub 20% (dla kredytów na okres dłuższy niż 5 lat). Podobne zasady ostrożności należy zastosować w przypadku kredytów ze zmienną stopą kredytową.
Co to wszystko oznacza?
Wprowadzenie zaleceń z Rekomendacji T powinno przyczynić się do ograniczenia liczby nowych kredytów konsumpcyjnych i mieszkaniowych, bowiem zmusi banki do bardziej konserwatywnej oceny zdolności kredytowej swoich klientów. Wiele banków zapewnia, że już wcześniej zaostrzyła swoje wymogi kredytowe i Rekomendacja T niewiele u nich zmieni, jednak faktyczna ocena skutków wprowadzenia Rekomendacji T będzie możliwa dopiero w przyszłym roku. KNF szacuje, że wprowadzenie w życie Rekomendacji T doprowadzi do spadku akcji kredytowej o maks. 5 % w przypadku kredytów mieszkaniowych (10% dla kredytów konsumpcyjnych).
Z punktu widzenia strategii fridomii, niewiele się zmienia. Od samego początku jestem zwolennikiem konserwatywnego i ostrożnego podejścia do lewarowania się. Budowanie swojej wolności finansowej to bardziej “maraton” niż “sprint”. Nie warto na samym początku biec z całych sił, “na maxa”, tylko umiejętnie rozłożyć zapas sił na cały wieloletni proces budowania swojego portfela nieruchomości. Jeśli Twój bank oceni, że nie posiadasz wystarczającej zdolności kredytowej do zaciągnięcia kredytu pod zakup swojej pierwszej nieruchomości pod wynajem, pomyśl o kupnie tańszej lub podejmij decyzję o oszczędzaniu przez kolejny okres, tak by zwiększyć swój wkład własny i abyś w przyszłości potrzebowała kredytu w niższej wysokości.
Powodzenia !
Sławek
