Ponieważ nie chcemy, aby użyteczne przykłady Fridomiaków przepadały gdzieś w otchłaniach komentarzy, pozwalam sobie opublikować tabelę opłacalności inwestycji w nieruchomość na wynajem, sporządzoną przez Pana Mariusza i do której podał kiedyś linka. Wiem, że temat ten interesuje wielu innych czytelników – oto, jak sobie radzi z nim Pan Mariusz.
| Arkusz opłacalności inwestycji w nieruchomość na wynajem | ||
| © Mariusz Szepietowski – mariusz@szepietowski.pl | ||
| www.SMARTech.pl – Inteligentny Dom – 12 lat w Polsce | ||
| www.HotStone.pl – termalne łóżka masujące | ||
| www.Catalina.pl – nieruchomości na wynajem | ||
| Uzupełnij wartości w polach żółtych, a w polach zielonych będzie wynik. | ||
| Dom X | ||
| Wielkość działki (m2) lub udział | 400 | |
| Powierzchnia użytkowa | 100 | |
| PRZYCHÓD ROCZNY Z WYNAJMU | ||
| Czynsz (zwolniony z VAT na cele mieszkaniowe) | 6 000 zł | |
| Razem przychód roczny | 72 000 zł | |
| KOSZT INWESTYCJI (BRUTTO) | ||
| Cena zakupu nieruchomości (działki) | 480 000 zł | |
| Cena remontu z meblami | 100 000 zł | |
| Projekt, uzgodnienia, przyłącza | 5 000 zł | |
| przepisanie liczników (woda, prąd, gaz, szambo) | 2 000 zł | |
| prowizja agencji | 14 400 zł | |
| podatek od czynności cywilnoprawnych 2% | 9 600 zł | |
| taksa notarialna (1010 zł + 0,4% powyżej 60.000 zł) | 2 930 zł | |
| Razem koszt inwestycji | 613 930 zł | |
| KOSZTY ROCZNE | ||
| czynsz do administracji | ||
| pustostany (5-7%) | 5 040 zł | |
| zarządzanie (5% przychodów) | 3 348 zł | |
| remonty i ulepszenia (0,5%) | 3 070 zł | |
| ubezpieczenie nieruchomości (0,1%) | 614 zł | |
| podatek gruntowy | 120 zł | |
| podatek od nieruchomości | 62 zł | |
| Razem koszty roczne | 12 254 zł | |
| Amortyzacja (1,5%) | 9 209 zł | |
| Dochód | 59 746 zł | |
| Podatek dochodowy | 9 602 zł | |
| ZYSK ROCZNY | 50 144 zł | |
| ZYSK MIESIĘCZNY BEZ KREDYTOWANIA | 4 179 zł | |
| Roczny zwrot z aktywów (ROA) | 8,2% | |
| Wpłata własna (20%) | 122 786 zł | |
| Kredyt (80%) | 491 144 zł | |
| Rata kredytu x12 | 36 836 zł | |
| Dochód | 22 911 zł | |
| Podatek dochodowy | 6 103 zł | |
| ZYSK ROCZNY | 16 808 zł | |
| ZYSK MIESIĘCZNY Z KREDYTOWANIEM | 1 401 zł | |
| Zwrot z kapitału własnego (ROE) | 13,7% | |
11 Responses
A można poprosić jeszcze raz o link z tym arkuszem?
Panie Marianie,
komentarze pod wpisem z 16 czerwca: Spis treści książki o zarządzaniu najmem.
Dziękuje bardzo.
Witam, ładne zestawienie, 13,7% zwrotu ze środków własnych nie licząc wzrostu nieruchomości w czasie. Tylko trzeba spełnić masę formalności i podjąć mnóstwo wysiłku, aby taki plan zrealizować. Jak dla mnie inwestowanie w nieruchomości jest dzisiaj nadal atrakcyjne/ dużo mniej niż parę lat temu/ ale jako forma zabezpieczenia kapitału raczej niż jego skutecznego pomnożenia. Mnożenie kapitału najszybciej osiaga się inwestując na giełdzie albo w dobrych funduszach. To oczywiście jest obarczone ryzykiem ciut większym niż inwestycje w nieruchomości, ale jak wspomniałem wcześniej zysk jest szybszy i większy. Reasumując, lepiej się najpierw wzbogacić na rynku kapitałowym a dopiero później zaoszczędzone środki ulokować w stabilne nieruchomości.
P.S. Jestem świeżo po lekturze książki i powiem szczerze że kalkulacje użyte przez autorów są oderwane od dzisiejszej rzeczywistości. Przykład:”…. mieszkanie które kosztuje 100 tys zł ma przynieść 1 tys zł miesięcznych zysków….” Helloooo …. gdzie kupicie mieszkanie za 100 tys. które wynajmiecie za 1 tys. zł ???
Dane z lektury, którą przeczytałeś, są jak najbardziej aktualne! Mieszkanie o tych parametrach, Drogi Kolego, kupisz np. w Rzeszowie. A co do kwestii: “Mnożenie kapitału najszybciej osiaga się inwestując na giełdzie albo w dobrych funduszach”, to albo jesteś zarozumiały, albo nie masz pojęcia o grze na giełdzie.
Życząc “szybkiego pomnażania kapitału na giełdzie”, serdecznie pozdrawiam.
Wynajmuję mieszkania w Rzeszowie od lat. To mniejsze za 900 zł. Jego wartość to przynajmniej 200.000zł. Nawet, gdybym wynajmował tanio, to bardzo trudno, wg. mojego rozeznania, wynająć mieszkanie o wartości 100tyś. zł za 1000 zł.
PAndy, być może te dane podałem tylko jako ilustrację, nie pamiętam i nie mam teraz możliwości wrócenia do tamtego wpisu. Ale zaciekawiła mnie pewna sprawa. W Rzeszowie małe mieszkanko jest warte co najmniej PLN 200.000? Czy jesteś tego pewien? Bo nawet w Warszawie ostatnio udaje się kupować małe kawalerki po 160, czy 180 tysięcy?
A wracając do głównego pytania, to czasami zdarzają się okazje w Katowicach czy w Łodzi gdzie klientom Mzuri udaje się kupić mieszkanie w przetargu za kilkadziesiąt tysięcy i wynajmować je potem za kilkaset złotych (+ opłaty do administracji) co daje czasami zwrot powyżej 9 czy 10%. To kwestia systematyczności w poszukiwaniach okazji rynkowych:-)
Plik można pobrać ze strony http://bezemerytury.pl/blog/index.php/dlaczego-nie-kupowac-mieszkania-na-wynajem (wymagana jest rejestracja, ale gratisowa),
Witam,
Mariusz czy móglbys mi podeslac ten plik na maila gdyz ze strony z jakiegos powodu nie moge pobrac.
Moj adres robert.lowicz@gmail.com
pozdrawiam
Robert
Można prosić o przesłanie formularza na meila ?
Zapytam Mariusza o jego zgodę :-) i wtedy ewentualnie on albo ja podeślemy.
Powodzenia w decyzjach inwestycyjnych !