25

10.2011

Wynajem garaży – zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

autor: Sławek Muturi|kategoria: Blog autorów, Fridomia, Inwestowanie, Opłacalność Inwestowania, Wynajem, Zapiski zdeterminowanego Fridomiaka

ilość komentarzy: 3

Fridomiak – Piotr od Garaży – podzielił się swoimi praktycznymi doświadczeniami.  Zrobiłem z jego komentarza oddzielny wpis blogowy, po to by łatwiej go było w przyszłości odszukać. Dzięki Piotrze !

Wynajmuję dwa garaże od ponad roku. Zanim wejdziesz w posiadanie garaży musisz zwrócić uwagę na kilka kwestii:
1. Usytuowanie. Czy garaż jest wolnostojący, zlokalizowany w kompleksie garaży czy może w podziemiach bloku? Moje garaże są usytuowane w kompleksie ok. 30 garaży przy osiedlu mieszkaniowym. Zlokalizowane na osobnych działkach o powierzchni takiej samej jak każdy garaż tj. 18mkw. Tutaj pojawia się ważna kwestia drogi dojazdowej. Powinienem być współwłaścicielem drogi dojazdowej ponieważ kompleks składa się z dwóch rzędów garaży (moje są w drugim) i nie mają bezpośredniego dojazdu z drogi głównej.
2. Własność. W przypadku obu garaży jest (i była wcześniej) założona księga wieczysta co ułatwia formalności. Garaże (ściany, dach i brama wjazdowa) są moje. Grunt pod garażami jest w wieczystym użytkowaniu (od miasta) do 2089 roku. Nie mam większych obaw, że nagle któryś urzędnik wymyśli, że musi mi tę ziemię odebrać, ponieważ nad garażami wisi linia energetyczna o wysokim napięciu zasilająca wcześniej wspomniane osiedle mieszkaniowe. Z powodu tejże linii aktualne warunki zabudowy nie pozwalają na powstanie np. bloku. Tutaj mam pewność, że niewielu chętnych znajdzie się do inwestowania w relokację linii energetycznej.
Wracając do drogi dojazdowej. Mając dwa garaże mam dwa udziały i płacę podatek od nieruchomości za każdy z nich (kwoty symboliczne). Ale podczas zakupu nie sprawdziłem (i notariusz – nieudacznik też nie, swoją drogą nie wiem za co wziął pieniądze), że poprzedni właściciel nie był ujawniony w KW drogi dojazdowej. Efekt jest taki, że miałem do wyboru albo zapłacić za formalności temu samemu notariuszowi – nieudacznikowi jeszcze raz albo zaniechać tematu. Odpuściłem.
3. Lokalizacja. Garaże znajdują się przy osiedlu mieszkaniowym składającym się z kilkudziesięciu czteropiętrowych bloków i kilku wieżowców. Liczba mieszkańców około 25 – 30 tys. Jest tam wiele garaży pod wynajem i mnóstwo miejsc parkingowych „pod chmurką”.
4. Spółdzielnie mieszkaniowe. Tutaj uwaga na pazerność spółdzielni. Co prawda moje garaże nie znajdują się na terenie spółdzielni ale to rzadkość. Najczęściej jest tak, że kupujesz garaże od spółdzielni i … spółdzielnia pobiera czynsz miesięczny (w moim mieście najczęściej 70-80 PLN). Sprawia to, że Twoja inwestycja stanie się średnio opłacalna, bo tutaj maksymalny całkowity czynsz wynajmu to ok. 200 PLN. Pamiętaj, że podatek od nieruchomości i od wynajmu oraz eksploatacja (głównie energia elektryczna – chociaż niewiele) musisz zapłacić.
5. Najemcy. Przez pierwszy okres (2 m-ce) wynajmowałem jeden z garaży pewnemu przedstawicielowi handlowemu. Ten Pan spóźniał się z zapłatą i miałem poważny problem z dodzwonieniem się do niego. Po wspomnianym okresie rozwiązałem umowę. Od tamtej pory znalazłem innego (swoją drogą bardzo solidnego) najemcę. Mieszka w Anglii i dlatego umowy podpisuję z jego mamą co 3 miesiące. Ale płaci gotówką bez żadnego problemu. Miła starsza pani. Kontakt telefoniczny jest bezproblemowy.
Drugi garaż wynajmuję od początku temu samemu najemcy, który kupił sobie nowe autko i chce je garażować. Czynsz co miesiąc jest na koncie i właśnie prolongowaliśmy umowę na kolejny rok.
5. Eksploatacja. Jak wcześniej wspomniałem, umowy podpisałem tak, że ja ponoszę koszty opłat za prąd. Oczywiście zabezpieczyłem się maksymalną kwotą wpisaną w umowie. Po co? Z moich obserwacji wynika, że w tym kompleksie garaży (pewnie w innych też) niektórzy użytkownicy prowadzą małe firmy i podłączają jakieś tokarki, frezarki i inne maszyny. Nie jestem ekspertem, ale prewencyjnie nie mam zamiaru finansować czyjegoś biznesu. Lubię angielskie powiedzenie: „just in case”, tłum. niedosłowne: „jakby coś poszło nie tak”.
Po moim zakupie garaże nie wymagały żadnych nakładów finansowych, tylko je posprzątałem. Ściany pokazują kilkunastoletnie zużycie, ale najemcom to nie przeszkadza. Nie mieszkają tam na codzień. Nie ma też żadnych kosztów związanych z ogrzewaniem, sprzątaniem klatki schodowej czy wywozem śmieci. Zdecydowanie plusy (czytaj niskie koszty utrzymania – obojętnie czy przeze mnie czy przez najemcę).
Czy zatem w garażu coś może się zepsuć? No niestety – brama garażowa. W zeszłym roku najemca uszkodził lekko bramę w dolnej części konstrukcji. Przez to utrudnione, albo bardzo specyficzne jest jej zamykanie. Dopóki najemca dalej korzysta to nie będę narzekał i nie będę naprawiał. Wziąłem kaucję więc kiedyś się pewnie rozliczymy. Oby wynajmował jak najdłużej.
6. Ubezpieczenie. Garaży nie ubezpieczyłem, a chyba przy wynajmie mieszkań jest to konieczne. Dodatkowo zapisałem w umowach, że nie odpowiadam za kradzieże aut, zniszczenia itd.
7. Finansowanie. Niestety tutaj w grę wchodzą tylko własne fundusze lub kredyt gotowkowy (nie korzystaj – bo jest bardzo drogi). Żaden z chciwych banków w Polsce nie chciał udzielić mi kredytu hipotecznego (pod hipotekę garaży). Nie byli do tego skłonni nawet kiedy proponowałem zakup całego kompleksu. Tylko kredyty wysokooprocentowane.
8. Opłacalność inwestycji. U niektórych czytelniczek, czytelników być może pojawia się uśmiech na twarzy, bo rzeczywiście garaż(e) to dość skromna inwestycja (ojciec kolegi obraca milionami na GPW, rok temu stracił 50, ale już podobno się „odkuł”), ale bardzo dobra jeśli jesteś czytelniczko lub czytelniku na początku tej drogi i nie masz zbyt dużo pieniędzy do zaryzykowania. Pisząc konkretnie – wszystko zależy od ceny. Powyżej opisane garaże udało mi się kupić za mniej więcej połowę ceny nowych garaży na tym samym osiedlu mieszkaniowym (uwzględniając w tym opłaty notarialne). Prosto licząc inwestycja zwróci mi się za ok. 5,5 roku. Później zobaczymy, może będę chciał dalej wynajmować, a może sprzedam po cenie rynkowej (bez podatku po 6 latach) i jeszcze więcej zarobię na tym. Nie wiem co będzie po tym okresie, ale jeśli będę mógł zatrzymam te garaże albo nawet dokupię więcej. Dlaczego? Na razie utrzymuje się z pracy etatowej (nie mam funduszy na poważny własny biznes) i miło jest otrzymywać stały dochód za podpisanie paru umów w roku.

Właśnie rozwiązuję umowę wynajmu mieszkania (najemca zakończył budowę domu i dlatego się wyprowadza). Mieszkanie nabyłem 3 m-ce temu razem z tymże najemcą. Podniosłem mu trochę czynsz bo poprzedni właściciel wynajmował na dziko i nie płacił podatku (bardzo ryzykowne, bezsensowne w długim okresie czasu).  Najemca płacił regularnie bez żadnych problemów. Zebrałem już fundusze na remont (głównie kuchnia), który zaczynam w listopadzie. Od grudnia mam zamiar znaleźć nowego solidnego najemcę. Ważne jest co będzie zawarte w umowie. Ogólne wzory znajdziesz w internecie, a szczegóły trzeba doprecyzować samemu.

Czy lepiej wynajmować mieszkania niż garaże?

Na pewno wynajem mieszkania i wynajem garażu są bardzo podobne. Różnią się tylko skalą finansowania i ryzykiem. Z moich doświadczeń opisanych powyżej wynika, że inwestycję należy co najmniej kilka razy przeliczyć i sprawdzić ceny wynajmu zanim dokonamy zakupu. Trzeba opierać się na faktach i danych, a nie na przypuszczeniach lub swoich marzeniach (np. że będę pobierał czynsz dwukrotnie większy niż średnia w okolicy).
Osobiście staram się rozpatrywać nieruchomości jako inwestycje długoterminowe i dlatego najważniejsze dla mnie są:  lokalizacja oraz cena zakupu.

pozdrawiam,
Piotr

P.S. Każda Czytelniczka lub Czytelnik powinien zastanowić się czy stać go na spłatę kredytu i poniesienie innych opłat jeśli coś pójdzie nie tak z wynajmem. Wiecie – just in case.

0

Tagi: , , , , , , , , ,

Komentarze:

  1. Robert Przygoda pisze:

    Panie Piotrze oprócz lokalizacji i ceny są jeszcze 3 składniki udanej inwestycji : stan nieruchomości, elastyczność właściciela i sposób finansowania. Również te aspekty warto wziąść pod uwagę :-) Życzę sukcesów inwestycyjnych

    0
  2. Prezes pisze:

    Panie Piotrze
    Mam parę przemyśleń dot. tego tematu i chciałbym nawiązać kontakt w celu wymiany doświadczeń
    Pozdrawiam

    0

Dodaj swój komentarz:





Chcesz, aby koło Twojego komentarza pojawiła się Twoja ikona lub zdjęcie?
Kliknij tutaj i dowiedz się jak to zrobić.

Powiadom znajomego o tym wpisie:


Subskrybuj komentarze do tego wpisu

NAJBLIŻSZE SPOTKANIA, WEBINARY I KONFERENCJE

Nagranie webinaru „Jak bezpiecznie i zyskownie inwestować w nieruchomości”. [LINK]

Nagranie wystąpienia Sławka Muturi w Comparic24.tv

Nagranie wystąpienia Artura Kaźmierczaka w Comparic24.tv

7.02, piątek, godz 14:00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w dyskusji panelowej „Potencjał inwestycyjny kamienic”, która odbędzie się w ramach Housemarket Forum Silesia w Katowicach, w Międzynarodowym Centrum Kongresowym

24.03, wtorek, godz 9:00 – Artur Kaźmierczak weźmie udział w audycji Liberator w Radiu Dla Ciebie.

NAGRANIA OSTATNICH WEBINARÓW I PODCASTÓW:

PODCASTY

Social media:

Archiwum - miesiąc po miesiącu

Najwyżej cenione

Duchowa strona fridomii – przede wszystkim wolność od długów!

Po przeczytaniu serii artykułów w Gazecie Wyborczej zapoczątkowanej przez artykuł Joanny Blędewskiej „Życie za kredyt” opisujących tragiczne przypadki „ukredytowanych” (patrz mój wpis z zeszłego tygodnia), sięgnąłem po książkę „The 9 Steps to Financial Freedom” autorki Suze Orman. Pamiętałem bowiem, że spośród wszystkich książek, które jak dotąd przeczytałem nt wolności finansowej, ta książka najbardziej wyczerpująco  poruszała duchowe aspekty wolności finansowej. Suze Orman zaczyna od pytania, które wiele osób sobie stawia: „Czyż nie byłoby wspaniale mieć wystarczająco pieniędzy, [...]

Najnowsze komentarze

  • Sławek Muturi: Mikołaj, tym razem byłem tylko w Rijadzie i stamtąd jadę autobusem do Dubaju. Ale kilka tygodni temu...
  • Sławek Muturi: Robert, duże dzięki. Drugi egzemplarz w sam raz dla osoby, której też życzysz osiągnięcia wolności...
  • Sławek Muturi: Michał, potrójne dzięki. Za zakup. Za pozytywną recenzję. Za polecenie.
  • Mikołaj: Czy widzisz” możliwość wjechania do Mekki lub Medyny? Czy nie, gdyż tylko jest możliwość dla...
  • Robert: No właśnie – nic nie mam osobiście przeciwko temu panu i jego szkoleniom, ale samemu za udział w tym...
  • Robert: OK to kupuję dwa egzemplarze ;-)
  • Michal: Kupiona! Serdecznie polecam. Autorzy trzymają klase na najwyższym poziomie. Pozdrawiam
  • Sławek Muturi: Tak jak zapowiadałem, jestem już w Arabii Saudyjskiej🇸🇦. Przyleciałem tutaj ponownie przez Bejrut🇱🇧....
  • Iwona: Ja preferuję mieszkania z rynku pierwotnego. Kupiłam mieszkanie, jestem pierwszym właścicielem, co bardzo mnie...
  • Sławek Muturi: Dzięki za komplement, choć przyznam, że o tym, że poruszaliśmy w książce aspekt zdrowego odżywiania...
  • Adamski: W niektórych dużych miastach jest sporo mieszkań komunalnych do wynajęcia po stosunkowo niskich cenach ( 7...
  • Adam: Kiedyś oglądałem wywiad ze znanym guru inwestycji od nieruchomości. Nazwisko na H. Jego szkolenia to górna...
  • zdrowe-odzywianie: Książka wydaje się być rewelacyjna! Porusza wiele ciekawych spraw, a w tym zdrowe odżywianie
  • Sławek Muturi: Artur, nie wiem jak wygląda aktualny program nauczania w kenijskich szkołach ani tego jakie panują tam...
  • Sławek Muturi: Jola, moje dzieci mocno się uśmiały z mojej przygody. Oprócz typowego „Sławek, uważaj na...
  • BiL: Tomek, ja pisalem ogolnie o inflacji, Kuneg chyba tez taka ogolna inflacje miala na mysli. Z perspektywy kazdego...
  • Jan Dziekonski: Kuneg, tak, chyba się nie rozumiemy i czas zakończyć dyskusję :)
  • Artur: Sławku nie wiem gdzie to napisać , ale to dotyczy twojej ojczyzny ostatnio widziałem wywiad z Mateuszem...
  • Tomek: Bil, może my mówimy o różnych inflacjach. Ja mówię o inflacji cen mieszkań, a nie o inflacji liczonej przez...
  • Kuneg: Janku, ale chyba się nie zrozumieliśmy. :D Ja nie twierdzę, że czynsze komercyjne spadną poniżej komunalnych,...

Najnowsze wpisy

created by Water Design